รับรองได้ว่า 99.99% ของบ้านและคอนโดที่ขายกันอยู่ในตลาดปัจจุบันจะขาดสิ่งที่เรียกได้ว่า “โปรโมชั่น” ไปไม่ได้ จะเปิดโครงการใหม่ก็มีโปรโมชั่น จะขายหน้าสวนหน้าสระก็มีโปรโมชั่น พอวันสิ้นปี วาเลนไทน์ วันพ่อ วันแม่ก็มีโปรโมชั่น ยิ่งพอถึงช่วงจะปิดโครงการยิ่งลดกระหน่ำซัมเมอร์เซลล์ ออกโปรโมชั่น Closing Project มาแบบถล่มทลาย … จนเรียกได้ว่า P ตัวที่ 4 ของทฤษฎีการตลาดที่เรียกว่า “Promotion” นั้นเป็นส่วนหนึ่งของการขายอสังหาริมทรัพย์ไปโดยปริยาย
“แต่” โปรโมชั่นเป็นสิ่งที่เราต้องการแน่หรือ?
อันนี้เป็นสิ่งที่น่าคิด เพราะ “ความต้องการของคนเราแต่ละคนไม่เหมือนกัน”
ดังนั้นก็เข้าเรื่องกันเลยดีกว่า ซึ่งวันนี้ผมจะเลือกโปรโมชั่นสุดฮิต แล้วลองวิเคราะห์ข้อดี ข้อเสียให้ดูทีละข้อ จะได้รู้กันว่าอะไรคือสิ่งที่เราควรจะเอาหรือไม่ควรเอา ในสายตาของลูกค้าทั้งสองประเภทคือผู้อยู่อาศัยและผู้ลงทุน โปรโมชั่นอะไรที่ “ไม่อยากได้” ก็ควรที่จะเปลี่ยนเป็นสิ่งอื่นที่ “อยากได้” และมีมูลค่าใกล้เคียงหรือเทียบเท่ากัน ซึ่งมักจะจบลงด้วย “ส่วนลดเงินสด” อันเป็นโปรโมชั่นพื้นฐานที่ทุกคนต้องการครับ
1. ส่วนลดเงินสด
ส่วนลดเงินสดก็คือสิ่งที่เทียบเท่าหรือใกล้เคียงเงินสดมากที่สุด แต่ต้องดูก่อนว่า “ลดตอนไหน” และ “ลดอย่างไร” เช่น ลดเงินผ่อนดาวน์หรือลดยอดโอนซึ่งการลดแต่ละจุดซึ่งแต่ละจุดจะมีข้อดีข้อเสียแตกต่างกัน
ลดเงินผ่อนดาวน์ คือจะเป็นการลดในส่วนที่เราจำเป็นต้องผ่อนให้โครงการ ก่อนที่จะยื่นกู้กับธนาคาร รวมไปถึงเงินจองและทำสัญญา การลดเงินจองหรือลดเงินทำสัญญาก็จะจัดอยู่ในหมวดนี้เช่นกัน ยกตัวอย่างเช่นงวดผ่อนดาวน์ 20 งวด เป็นเงิน 5% ของยอดราคาขาย 4 ล้านบาท หรือดาวน์ 2 แสนบาท ผ่อนงวดละ 10,000 บาท การลดเงินผ่อนดาวน์จะเป็นการลดในส่วนนี้ แต่จะลดอย่างไร? ซึ่งมีทั้ง 2 แบบคือ
- ลดงวดไปเลย โดยส่วนใหญ่จะตัดงวดท้ายๆทิ้ง เช่น 20,000 บาทก็ลด 2 เดือนสุดท้ายทิ้งไปเลย
- ลดเฉลี่ยทุกงวด เช่นการลด 20,000 บาท ก็ไปลด 20 งวด งวดละ 1,000 บาท ซึ่งแบบนี้มักจะไม่ค่อยทำกัน เนื่องจากบริหารจัดการยาก
ลดยอดโอน คือจะเป็นการลดยอดเงินที่จะโอน ไม่เกี่ยวกับงวดผ่อนดาวน์ ก็คือผ่อนไปหมด 20 งวดแล้วจนเหลือ 3.8 ล้านบาท จากนั้นก่อนที่จะโอนก็จะมีส่วนลดในวันโอนอีกรอบหนึ่งเช่น 1 แสนบาท ก็จะเหลือ 3.7 ล้านบาท แต่อย่างไรก็ตาม วันโอนกรรมสิทธิ์ก็จะมีค่าใช้จ่ายอื่นๆตามมาอีกเช่นพวกค่าประกันมิเตอร์ไฟฟ้า ประปา หรือ เงินกองทุน ค่าธรรมเนียมต่างๆครับ
2. แอร์
เครื่องปรับอากาศเป็นโปรโมชั่นอันดับแรกนอกจากเงินสดที่ลูกบ้านแทบทุกหลังคาเรือนต้องการ คงไม่มีใครจะไปยกแอร์ที่บ้านเก่ามาติดบ้านใหม่ และติดอย่างไรก็ต้องไปจ้างช่างแอร์มาทำอีกทีหนึ่ง แทนที่จะให้ช่างของโครงการติดตั้งสมบูรณ์แบบตั้งแต่แรก ปัญหาจะได้น้อยและงานเก็บโน่นนี่ก็อยู่ในความรับผิดชอบของโครงการอยู่แล้ว ดังนั้น Air เป็นโปรโมชั่นที่เรียกว่า “Safe Bet” คือจะอยู่เองหรือจะลงทุน การขายต่อถ้ามีแอร์มาด้วยสามารถเคลมมูลค่าได้อยู่แล้ว บางที่ไม่จัดเครื่องปรับอากาศเป็นโปรโมชั่น แต่เป็นส่วนหนึ่งของสินทรัพย์ ไม่ให้ยกเลิกและไม่สามารถคืนเป็นเงินสดได้
3. ชุดครัว
ชุดครัวเป็นคำพูดกว้างๆ หากจะเจาะลงไปก็จะมีอยู่ด้วยกัน 2 แบบ คือครัวในส่วนที่ใช้ประกอบอาหาร และครัวในลักษณะของ Pantry ที่เอาไว้เตรียมอาหาร การติดตั้งครัวเป็นเรื่องที่ยุ่งยากหากเทียบกับการซื้อเฟอร์นิเจอร์โน่นนี่มาใส่ในบ้าน เพราะเกือบจะ 100% ของครัวที่ติดตั้งในปัจจุบันเป็นการทำ Built-in ต้องหาช่างมาติดตั้ง และครัวก็เป็นฟังก์ชั่นหลักที่จำเป็นสำหรับทุกบ้าน ดังนั้นส่วนใหญ่แล้วไม่ว่าบ้านจัดสรรหรือคอนโดมิเนียม ครัวในส่วนที่มีไว้สำหรับประกอบอาหารจะถูก Built มาให้แล้วส่วนหนึ่ง ถ้าบ้านจัดสรรโดยมากจะเป็นครัวปูน สำหรับคอนโดมิเนียมจะเป็นชุดครัว Built-in สำเร็จรูปที่มาพร้อมกับแพนทรี่เล็กๆ เตาไฟฟ้าและเครื่องดูดควัน ไม่ใช่อะไรหรอกครับ แต่จะเป็นการ “เพิ่มมูลค่า” ด้วยการจัด Space ให้รู้สึกว่า “ลงตัว” ห้องเล็กๆก็สามารถได้ชุดครัวที่เพียบพร้อมได้นะ อะไรประมาณนี้ ดีกว่าให้ลูกบ้านไปทำเอง
4. Wallpaper
วอลล์เปเปอร์เป็นสิ่งที่ Subjective ถ้าเทียบกับ “แอร์” หรือ “ครัว” ที่ทุกบ้านจะต้องการเหมือนๆกันทั้งหมด รสนิยมของแต่ละคนไม่เหมือนกันในการอยากได้ห้อง อยากได้บ้านที่ต้องการ ผนังอาจตกแต่งด้วยกระเบื้อง สีพื้น ปูนดิบ ลายวอลล์เปเปอร์สดใสแบบฟูฟ่อง หรือ Built-in ทับไปเลย นั่นเป็นสิ่งที่เป็นความต้องการที่ไม่เหมือนกันของผู้อยู่อาศัย ทำให้บางรายอาจจะขอคืนเงิน เคลมค่าวอลล์เปเปอร์เป็นส่วนลดเงินสด แต่ในทางกลับกัน หากเรามองในมุมมองของนักลงทุน การที่คุณจะซื้อห้องๆหนึ่งเก็บเอาไว้ 2-3 ปีโดนที่ปล่อยให้ผนังเปลือย มันก็จะเผยร่องรอยริ้วรอยต่างๆของโครงสร้างออกมา ทำให้ทรัพย์สินที่เราซื้อเอาไว้เสียราคาเวลาจะขายต่อ หรือถ้าเราจะปล่อยห้องเช่า การมีวอลล์เปเปอร์จะทำให้ผู้เช่ารู้สึกดี ว่าไม่ได้อยู่ห้องผิวปูนดิบ ทำให้เป็นทางเลือกที่ดีสำหรับนักลงทุน แต่ไม่ใช่ทางเลือกที่ผู้อยู่อาศัยทุกคนจะต้องการครับ
5. ผ้าม่าน
เชื่อหรือไม่ว่าหากเทียบกับ Wallpaper แล้ว ผ้าม่านกลับเป็นสิ่งที่คนทั่วไปต้องการมากกว่า จะติดก็ตรงที่ สี, ลายและวิธีการใช้งาน เช่นม่านจีบหรือม่านพับ แต่อย่างไรก็ตามผ้าม่านเป็นสิ่งที่จำเป็นสำหรับผู้อยู่อาศัย โดยเฉพาะผู้ที่ได้ห้องทิศตะวันออกหรือตะวันตก ที่แสงแดดจะเข้ามาจังๆในช่วงหนึ่งของวัน และยิ่งไปกว่านั้นคือความต้องการ “ความเป็นส่วนตัว” ในทุกช่วงเวลาของวัน ดังนั้นขอให้มีคนอยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นซื้ออยู่เองหรือปล่อยเช่า อย่างไรก็ตามผ้าม่านเป็นสิ่งที่ “จำเป็น” หากทางโครงการสามารถให้ลูกค้าเลือกสี ลายหรือแบบ ได้ตามความต้องการ โดยลูกค้าเป็นผู้รับผิดชอบในส่วนต่าง ก็จะดีมาก เพราะช่างผ้าม่านที่โครงการเลือกมาให้ โดยส่วนใหญ่แล้วจะต้องรับผิดชอบในผลงานที่ทำ ไม่เช่นนั้นจะทำให้ชื่อเสียงของเจ้าของโครงการเสื่อมเสีย ส่วนสำหรับนักลงทุน ขอให้มีผ้าม่านสีเรียบๆก็ถือว่าเพียงพอแล้ว ไม่จำเป็นต้องใส่ฟังก์ชั่นพิเศษลงไปเพิ่มเติม แต่อยากให้เลือกเป็นม่านจีบ แบบที่มีรางปิดราวม่านเรียบร้อย อย่าเลือกม่านพับเพราะถ้ากาลเวลาผ่านไปมันจะเสื่อมสภาพและเสียได้ง่ายกว่าม่านจีบ
วันนี้พอก่อนที่ 5 รายการ รอบหลังเรามาต่อกันด้วยโปรโมชั่นยอดฮิตอีก 5 รายการ ก็คือ Gift Voucher, เฟอร์นิเจอร์, เครื่องใช้ไฟฟ้า, Gadget อุปกรณ์ล้ำสมัยทั้งหลาย, และแพคเกจท่องเที่ยว
