The Privacy งามวงศ์วาน โครงการ Low Rise 7 ชั้น Design พิเศษ จาก พฤกษา เรียลเอสเตท [รีวิวฉบับที่ 397]

รีวิวฉบับที่ 397 … Mr.Oe ยังอยู่แถวประชาชื่น งามวงศ์วานนะครับ แวะมาดูโครงการ The Privacy งามวงศ์วาน ของ พฤกษา เรียลเอสเตท ซึ่งเป็นการทำคอนโดแนวใหม่ของพฤกษา โดย เน้นทำโครงการขนาดเล็ก ต่ำกว่า 80 Units กระจายตามพื้นที่ในซอย โดยมีการออกแบบรูปแบบห้องใหม่หลายอย่างพอสมควร … การทำตลาดโครงการแนวนี้ของพฤกษา นับว่าเป็นกรณีศึกษาที่น่าจับตามอง เพราะปกติตลาดนี้ Developer เจ้าใหญ่มักไม่ลงมาเล่น จะเป็น Developer เจ้าเล็กๆ หรือเจ้าของพื้นที่มากกว่า… ส่วนรูปแบบของโครงการ จะเป็นอย่างไร เดี๋ยวผมจะพาไปดูกันครับ

Fact @ 28 July 2013

• The Privacy งามวงศ์วาน โครงการ A และ โครงการ B
• พฤกษา เรียลเอสเตท
• ECONOMY CLASS (อ่านรายละเอียดของ Segment คอนโดได้ที่นี่)
• คอนโด Low Rise 7 ชั้น  78 ยูนิต, โครงการ A 1 อาคาร และ B 1 อาคาร
• ยูนิตต่อชั้นสูงสุด 13 ยูนิต
• ที่จอดรถประมาณ  31 คันต่อโครงการ รวมจอดซ้อนคัน คิดเป็น 40%
• ที่ดิน โครงการ A ประมาณ 0-2-90.5 ไร่ และ B ประมาณ 0-2-93.5 ไร่
• คาดว่าจะแล้วเสร็จ เม.ย. ปี 2557
• 1 Bedroom 28 / 33 ตารางเมตร
• 2 Bedrooms 50 ตารางเมตร
• ราคาประมาณ 1.7 – 3.4 ล้านบาท
• ราคาต่อตารางเมตรประมาณ 65,000 บาท
• http://www.theprivacycondo.com
• โทร 1739

เพียงแค่การกด Like ก็เท่ากับการสนับสนุนข้อมูลเชิงลึกจาก Think of Living แล้วครับ

เจาะลึกเรื่องทำเลที่ตั้ง

แผนที่โครงการ The Privacy งามวงศ์วาน ซึ่งออกจะดูยากนิดนึง เพราะเป็นภาพกว้างมาก ให้ดูว่า แถวๆนี้มีอะไรมากกว่า โครงการ ตั้งอยู่ในซอยงามวงศ์วาน 18 เข้าซอยมา 400 เมตร ซอยนี้ เป็นที่รู้กันสำหรับคนแถวนี้ว่าเป็นทางลัดทางเชื่อมระหว่าง The Mall งามวงศ์วาน กับทางขึ้นลงทางด่วนนะครับ

ผมลอง ดึงแผนที่ Google มาให้ดูว่า ย่านนี้มีอะไรกัน นอกจากจะมี The Mall, Lotus, Home Pro อยู่ใกล้ๆแล้ว ยังมีกระทรวงสาธารณสุขด้วย ซึ่งกระทรวงนี้มีพื้นที่กว้างใหญ่มาก และมีต้นไม้ใหญ่เยอะ มีที่ออกกำลังกาย เดินเล่น ขี่จักรยาน สนามฟุตบอล สนามเทนนิส สระว่ายน้ำ ยิม ฯลฯ ชาวบ้านย่านนี้ใช้งานเป็นสวนสาธารณะ พื้นที่ออกกำลังกายมาเนิ่นนานแล้วครับ

ซอย งามวงศ์วาน 18 จะอยู่ห่างจากแยกพงษ์เพชร มา 600 เมตร และตัวโครงการจะอยู่ลึกเข้ามาในซอยอีก 400 เมตร ความอุดมสมบูรณ์ไม่ต้องเป็นห่วง มีร้านค้า ร้านอาหาร มินิมาร์ท ใกล้ๆโครงการเยอะและถ้าขยันเดินหน่อย สามารถเดินไป The Mall ได้ ซึ่งจะเป็นแหล่งพึ่งพิงได้อย่างดี ทั้งอาหาร ของใช้ แถมยังมีโรงหนังด้วย เรียกว่า อุดมสมบูรณ์มากครับ

การเดินทางไปไหนต่อไหนด้วยรถยนต์ ไม่ต้องไปกังวลเรื่องรถติดบนถนนงามวงศ์วาน ในบางช่วง และบางวัน … เพราะเราสามารถใช้ทางลัด วิ่งขึ้น ลงทางด่วน เข้าเมืองและกลับบ้านตามเส้นทางนี้ได้  ดูในรูปจะยุ่งยากซับซ้อนหน่อย แต่ลองได้ขึ้นลงสักครั้งสองครั้งก็จำได้แล้วครับ เพราะรถสัญจรเส้นทางนี้กันเยอะมาก

สำหรับคนไม่ใช้รถ ก็ต้องเดินไปขึ้นรถเมล์ หรือเรียก Taxi ที่ปากซอย ซึ่งต้องเดินออกมา 400 เมตร หรือเรียกใช้พี่วินที่อยู่ห่างหน้าโครงการออกมานิดเดียว ฝั่งตรงข้าม The Mall มีคิวรถตู้ขนาดใหญ่ที่วิ่งไปแทบจะทั่วทุกจุดสำคัญของกรุงเทพ แต่เดินไปไกลนะ 750 เมตรกันเลยทีเดียว เพราะต้องไปขึ้นสะพานลอยหน้า The Mall … โครงการที่อยู่ในซอยแบบนี้ จะมีความลำบากในการเดินทางตอนกลางคืน ดึกดื่น เพราะหารถยาก จะเดินออกมาถนนงามวงศ์วาน ก็ไม่น่าเสี่ยง ในตอนดึกๆ ไม่นับว่า วันไหนฝนตกหนัก ก็คงทุลักทุเลพอสมควร เพราะหารถยาก แถมซอยนี้ถ้าเจอฝนหนักๆน้ำท่วมอีกต่างหาก

แต่ก็มีข้อดี ที่เป็นจุดแข็งด้านทำเลคือ เดินไป 400 เมตร ก็ถึง The Mall แล้ว โดยเดินตามเส้นทางที่ผมลากเส้นสีแดงให้ดู และถ้าขยันเดินอีกนิด เดินลอดผ่าน  The Mall ไปอีกหน่อย ก็จะเป็น Lotus และ Home Pro ด้วย เส้นทางเชื่อมระหว่าง THe Mall และ Lotus มีร้านอาหารเพียบ

ผมลอง Plot ตำแหน่งการวางตึกของ ทั้ง 2 โครงการให้ดูนะครับ โครงการ A สีเหลือง โครงการ B สีแดง มีพื้นที่ส่วนกลางใช้ร่วมกันอยู่ตรงกลาง … สภาพแวดล้อมโครงการ มีพวกตึกเตี้ย อพาร์ตเมนท์ และคอนโดเก่า รายล้อม สลับกับ บ้านเดี่ยวของชาวบ้านแถวนี้ โครงการ A วิวทิศตะวันตกเฉียงเหนือจะมีที่เปล่าอยู่ใกล้ๆ ถัดออกไปเจอตึกล้วนๆ ส่วนวิวทิศตะวันออกเฉียงใต้ จะเป็นด้านใน ซึ่งเป็นส่วนกลาง วิวไกลๆไม่เห็นเพราะเจอโครงการ B บังอยู่ ระยะห่างระหว่าง 2 ตึกนี้คือ 20 เมตรโดยประมาณ…. โครงการ B วิวด้านทิศตะวันตกเฉียงเหนือ จะเป็นส่วนกลาง และวิวไกลๆ ก็โดนโครงการ A บังเช่นกัน ส่วนด้านตะวันออกเฉียงใต้ เป็นวิวเปิดโล่ง เพราะมีแต่บ้านเดี่ยว กับพื้นที่ว่าง มองไปได้ไกลๆ

ให้ดูสภาพแวดล้อม รอบๆ โครงการจากมุมสูง ซึ่งตำแหน่งโครงการ ผมจิ้มให้ดูด้วยลูกศรสีแดง … ขวามือคือด้านทิศเหนือ ซ้ายมือคือด้านทิศใต้ ตัวผมยืนอยู่ทางทิศตะวันออกนะครับ

Zoom ให้ดูเข้าไปอีกนิด ทำเลโครงการ จะล้อมรอบไปด้วยชุมชน พักอาศัย พวกอพาร์ตเมนท์เล็กๆ ทาวน์โฮม และบ้านเดี่ยว

เดี๋ยวผมจะพาเดินจาก คิวรถตู้ที่อยู่ตรงข้าม The Mall งามวงศ์วาน เพื่อดูสภาพแวดล้อมรอบๆ โครงการกันนะครับ

คิวรถตู้ หน้า The Mall จะอยู่ใต้ตึกเหลืองแดงนี้นะครับ มีสะพานลอยเชื่อมกันเรียบร้อย เดินง่ายและปลอดภัยครับ

ฝั่งตรงข้าม The Mall นี่เป็นแหล่งโรงเรียนกวดวิชา ที่กวดวิชากันจริงๆนะครับไม่ใช่โรงเรียนกวดวิชาที่ผมชอบอำกันเล่นเหมือนแถวรัชดา … 🙂 ย่านนี้ ตอนเช้าผู้ปกครองเขา เอาเด็กมาส่งให้เรียนที่นี่กัน ตกเย็นเด็กๆ ก็มีที่ไปนั่งรอ ผู้ปกครองมารับ โดยไปนั่งกินน้ำ กินขนม เดินเล่นที่ The Mall นั่นแหละ

สะพานลอยที่เชื่อม คิวรถตู้ สะพานนี้ เชื่อมตรงเข้ากับห้างแบบนี้เลย

ห้าง The Mall งามวงศ์วาน ตั้งอยู่ใกล้กับแยกพงษ์เพชร ตำแหน่งที่ผมยืนถ่ายอยู่นี้ จะอยู่ห่างจากแยก 300 เมตร

ในห้าง The Mall งามวงศ์วาน ไม่ได้หรูเริศอลังการเหมือน Paragon หรือ Emporium ด้วยเป็นห้างชานเมือง แต่เรื่องอาหารการกิน พึ่งพาได้ และราคาไม่แพงจนเกินไป เหมาะสมกับคนย่านนี้

เห็นมะ กล้วยแขก ราคาสามสิบบาทเอง แพงที่ไหนจ๊ะ

หน้าห้าง The Mall มองไปทาง แคราย จะเห็นป้ายสีเขียวป้ายแรกที่เขียนว่า “เดอะมอลล์” นั่นแหละ ปากซอย งามวงศ์วาน 18 ซึ่งเป็นซอยลัดเข้า The Mall ได้ … ที่เค้าต้องเปิดทางเข้าตรงนี้ เพราะเวลาเรามาจากวิภาวดี เมื่อมาถึงแยกพงษ์เพชร มันจะมีสะพานข้ามแยก ซึ่งถ้าเราขึ้นสะพาน มันจะเลยห้างไป เขาเลยทำทางเข้าที่ซอยนี้ ดักคนลงสะพานข้ามแยก ให้สามารถเลี้ยวเข้า The Mall จากทางนี้ได้อีกทางนึง

ผมลงมาเดินข้างถนนงามวงศ์วาน เริ่มจากหน้า The Mall เราจะเดินไปดูโครงการ The Privacy ในซอยงามวงศ์วาน 18 กันครับ …

เดินผ่านไปรษณีย์ งามวงศ์วาน ในยุคสมัยนี้ คนไม่ส่งจดหมายกันแล้ว แต่ไปรษณีย์เขายังอยู่กันได้นะ เพราะหันมาส่งของที่ขายออนไลน์กัน มอไซค์คันเบ้อเร่อไปรษณีย์ไทยยังส่งให้ได้ครับ

จะมีร้านรวงตลอดทางนะครับ ตอนเย็นๆหัวค่ำคนเยอะมาก ล้นไปเดินบนถนนกันเลย เพราะทางเท้าโดนยึดเป็นพื้นที่ขายของ

เราจะเดินผ่าน ซอย 22 และอย่า งง ถ้าไม่เห็นซอย 20 นะ เพราะมันไม่มีป้าย ถัดจากซอย 22 จะเป็น ซอย 18 เลย

ที่เห็นป้ายเขียว เขียนว่า “เดอะมอลล์” นั่นแหละครับซอย 18

ปากซอย 18 ที่รถขาวกะลังเลี้ยวเข้านี่แหละ

อย่าได้คิดพยายามมองหาชื่อซอย หรือนับเลขซอยนะครับ ดูป้ายซะก่อน มองเห็นก็เมพแล้ว ป้ายนี้ไม่ได้เก่า หรือเทศบาลเขาหาได้บกพร่องไม่ แต่มันเกิดจากความมักง่ายของพ่อค้าแม่ค้าที่มากระทำการ ต้มผัดแกงทอด ที่หน้าปากซอย และปล่อยควันอาหาร ลอยไปทั่ว ทั้งพื้นและเสาแถวนี้ เลอะเทอะไปหมด…น่าจับมาตีก้นเสียให้เข็ด

เข้าซอยมาแล้วนะครับ ปากซอยมีพี่วินคอยให้บริการ ถ้าจะต้องเข้าซอยลึกๆ และดูหน้าอันหล่อเหลาของพี่ๆเขาแล้วไม่มั่นใจ ก็เรียกใช้พี่วินผู้หญิงก็ได้ ใช้บ่อยๆ ก็จดเบอร์กันไว้ จะได้เรียกใช้ไปรับไปส่งกันอย่างสบายใจทั้งสองฝ่ายนะครับ

สภาพในซอย บอกกันตรงๆ ไม่หมกเม็ด ซอยนี้ จะมีเจ้าถิ่น จอดรถข้างทางแทบจะตลอดเวลา ประหนึ่งว่าเขาเป็นคนออกเงินสร้างถนน ดังนั้นต้องใช้ความอดทน เวลาขับรถสวนกัน ให้ถ้อยทีถ้อยอาศัยทำใจให้ร่มๆ นะครับ จะได้ ไปกันได้ไม่ติดขัด… อีกข้อหนึ่งที่ต้องบอกคือ เวลาฝนตกหนักๆ แบบกระแทกกระทั้นมากันแรงๆ น้ำมันจะระบายไม่ค่อยทัน ก็ทะลักล้นท่วมถนนในซอยนี่แหละ แต่ไม่ได้ท่วมขังนานนะครับ เพียงไม่นาน น้ำก็ระบายไปหมด แต่มันจะลำบากตอนเจอแจ็คพ๊อตที่ต้องกลับบ้านตอนฝนตกนี่แหละ ฝนตกเรามีร่ม ไม่เท่าไร แต่น้ำท่วมแล้วลุยน้ำนี่ไม่หนุกเลยขอบอก ถุงน่งถุงน่องเสียหายหมด

เดินเข้ามาในซอย 200 เมตร จะถึงจุดนี้ ที่มีทางแยกซ้ายขวา มี 7-11 อยู่สองแห่งตั้งประชันแข่งขันกันเอง ดีสำหรับลูกค้า เพราะไม่ต้องข้ามฝั่งให้ยุ่งยาก … ทางซ้ายที่รถสีขาวเลี้ยวเข้าไปคือทางเข้า The Mall ส่วนทางขวา ที่ Taxi เขียวเหลืองวิ่งออกมาคือทางลัดไปขึ้นลงทางด่วน… ส่วนโครงการ The Privacy เดินตรงเข้าไปอีกจนสุดซอยจ้ะ

ทางเข้า The Mall งามวงศ์วาน

ผมถ่ายทางเข้า The Mall  ให้ดูจากมุมสูง เพื่อที่จะบอกว่ามันเดินได้ ปลอดภัย สองข้างทางเป็นบ้านคน และทางนี้พุ่งตรงเข้าสู่ The Mall เท่านั้นครับ

ส่วนด้านนี้ คือทางลัดที่จะไปขึ้นทางด่วน

เราตรงต่อไปครับ จากปากซอย ตรงอย่างเดียว ไม่ต้องวอกแวก

ตรงเข้ามาจนสุดซอย จะเป็นสามแยกนะ

มีร้านขายอาหาร ประมาณนี้ อยู่ตลอดทั้งซอย เพราะซอยนี้คนพักอาศัยเยอะมาก

พี่วินท้ายซอย มีน้อยกว่าปากซอย แต่ก็มีให้บริการครับ

ตรงเข้ามาสุดซอยเลี้ยวขวา เราก็จะเจอป้ายโครงการอยู่ลิบๆ

โครงการ The Privacy ทั้งโครงการ A และ B จะอยู่ภายในบริเวณรั้วนี้

ถนนด้านนี้ ตรงเข้าไปได้อีก

ส่วนหน้าโครงการจะเข้าออกที่ถนนด้านนี้

แปลงที่ดินของโครงการ ที่เห็นกำลังล้อมรั้วอยู่นี่แหละครับ

ผมลองขึ้นตึกให้ดูแบบหยาบๆ ทั้ง 2 โครงการ A – B ไม่เป๊ะนะครับ ลากให้ดูว่าอะไรอยู่ตรงไหนแบบคร่าวๆ จะได้รู้ตำแหน่งและทิศทางเท่านั้น เอาไปอ้างอิงไม่ได้เน้อ

ดูภาพกว้างๆอีกทีก่อน เดี๋ยวต่อไปจะให้ดู ภาพสภาพแวดล้อมของจริง

ทางด้านทิศตะวันออกจะมองไปทาง The Mall งามวงศ์วาน

ทิศใต้เป็นบ้านเตี้ยๆ และพื้นที่สีเขียวเปิดโล่งแบบนี้

ทิศเหนือ มุมไกลๆไม่ต้องหา เพราะเต็มไปด้วตึก

ทิศใต้อีกมุม

ส่วนด้านตะวันตก จะติดกับโครงการ คอนโดเก่า สูง 9 ชั้น เห็นโทรมๆ เก่าๆแบบนี้ ห้องเช่า start 4,000 up นะครับ

ซอยด้านหลังโครงการ ตอนกลางคืนรถจะล้นจากคอนโดเก่า มาจอดกันเยอะครับ ไม่แนะนำให้จอด เพราะไม่ค่อยปลอดภัย

 

 

เจาะลึกตัวโครงการ

ก่อนอื่นต้องขอแนะนำก่อนนะครับว่า The Privacy ของพฤกษา เป็นของแปลกสำหรับผมในตอนแรก ที่เห็น Developer เจ้าใหญ่ ระดับนี้ หันมาจับโครงการเล็ก ไม่ถึง 80 ห้อง และขึ้นตามซอย ในระดับราคา ECONOMY CLASS ซึ่งส่วนมากจะเป็น Developer เจ้าเล็ก เจ้าน้อย ที่ทำในพื้นที่ใครพื้นที่มัน … แต่พอจะเข้าใจและคาดเดาได้ เพราะ Project เล็ก มีข้อดีมากตรงความคล่องตัว และจบโครงการง่าย ใช้เวลาก่อสร้างนาน และที่สำคัญ ไม่ต้องรอขอ EIA ซึ่งในปัจจุบัน กินเวลานานมาก ย้ำอีกทีว่า นานนนนนน มากกกกกกก (ไม่ใช่คณะกรรมการไม่ดีนะครับ แต่ Project มันเยอะ และขั้นตอนการเตรียมข้อมูล และการขอ มันใช้เวลา)

ตัวรูปแบบโครงการ และรูปแบบห้อง มีการปรับเปลี่ยน ออกแบบใหม่ เช่น เป็นตึก 7 ชั้น สิ่งที่ได้มาคือ ห้องที่มีเพดานสูงขึ้น แต่พื้นที่ขายก็ลดลงไป มีการปรับรูปแบบห้องเป็น 28-33-50 ตารางเมตร และ Share พื้นที่ส่วนกลางระหว่าง 2 โครงการ ก็เลยพอจะทำให้ Product ดูน่าหยิบจับมีจุดขาย

โครงการลักษณะนี้ เมื่ออยู่ในมือ พฤกษา คงคาดเดากันได้ไม่ยากว่า อีกไม่นาน มีเห็น The Privacy ตัวโคลนนิ่ง Project งามวงศ์วานนี้ ตามซอยต่างๆ เยอะแยะแน่นอนครับ

รูปแบบตึก ไม่ได้เป็นตึกคู่ ในโครงการเดียวกัน แต่ทำเป็นแบบแยกโครงการกันไปเลย ขวามือเป็นโครงการ A – ซ้ายมือเป็นโครงการ B พื้นที่ตรงกลาง เป็น Facility ที่ใช้ร่วมกัน เป็นเจ้าของร่วมกันคนละครึ่ง

ด้านหน้าโครงการ ที่เห็น เป็นเหมือนบ้านหลังเล็กตรงกลางนั่นคือ Club House ที่มี Fitness อยู่ในอาคารเล็กนี้

ทางเข้าโครงการ A และ B จะแยกกันชัดเจน จอดรถตึกใครตึกมันนะครับ

โครงการ B ด้านทิศใต้ จะเป็นด้านเดียวที่วิวเปิดโล่งในวันนี้

โปรดสังเกตที่บนหลังคานะครับ จะเห็นช่องเล็กๆ 6 ช่อง ซึ่งเป็นช่องระบายอากาศนะครับ ช่องเหล่านี้จะต่อเชื่อมกับช่องชาร์ฟในห้องน้ำ ลากจากหลังคาลงมาที่เพดานชั้น 1 ซึ่งเป็นที่จอดรถ (มีตะแกรงปิดกันแมลง) ในห้องน้ำจะมีหน้าต่างบานเล็กเชื่อมกับช่องนี้ เมื่อเปิดหน้าต่างจึงมีช่องลมดึงอากาศในห้องหมุนเวียนออกไปทางปล่องหลังคาครับ

ด้านหลังทั้ง 2 โครงการ จะมีต้นโทรต้นใหญ่ต้นนึง อยู่ตรงกลางพอดี ผมเดาเอานะครับว่าน่าจะเป็นต้นที่ ย้ายมาจากพื้นที่ของโครงการ B เพราะเห็นขุดล้อมเอาไว้แล้ว จะได้ลองกะขนาดกันดู เพราะต้นนี้ ใหญ่มากครับ

พื้นที่ส่วนกลางครับ ไล่มาตั้งแต่ Club House,  สระว่ายน้ำ และสวน ที่มีต้นไทรใหญ่เป็นไม้ประธาน

Club House ด้านหน้า

โครงการเปิดตัวให้จอง 28/07/2013 ที่โรงแรมริชมอนด์ มีห้องตัวอย่างและรายละเอียดโครงการให้ดูกันที่นี่ ผมก็แวะมาดูด้วยครับ เพื่อเก็บภาพห้องตัวอย่างและวัสดุกัน

บรรยากาศงาน ก็มีคนทยอยๆมานะครับ เพราะโครงการลักษณะนี้ ไม่ได้เหมาะกับนักเก็งกำไร คนมาซื้อส่วนมากเป็นกลุ่มซื้ออยู่เอง

รูปด้านหน้าของโครงการ A

สระว่ายน้ำ โปรดสังเกตรั้วด้านซ้ายมือครับ 🙂 เพราะเป็นการแยกโครงการ ดังนั้น จะมีรั้วกั้นโครงการใคร โครงการมันนะครับ แต่แน่นอนว่าต้องมีประตูเปิดเข้าออก Facility อยู่แล้ว

ห้องสมุด และห้องนั่งเล่น ที่อยู่ใน อาคาร Club House

Master Plan ของโครงการ… ขวามือคือด้านหน้าโครงการ ซ้ายมือคือด้านหลังโครงการ ระยะห่างระหว่างตึกประมาณ 20 เมตร จอดรถชั้น 1 ทั้งสองโครงการโดยมีทางเข้าออกแยกกัน แต่ละโครงการจะมี Lobby เล็กๆของตัวเองนะครับ

ส่วนผังชั้น Floor Plan ทั้งโครงการ A และ B เหมือนกันครับ ผมขอยกตัวโครงการ A มาอธิบายนะ

Floor Plan ชั้น 1 จอดรถในช่องจอดได้ 29 คัน ถ้ารวมซ้อนคันแบบเบียดๆ น่าจะได้อีกประมาณ 7 คันนะครับ ดังนั้นที่จอดรถของที่นี่ จอดได้ประมาณ 40-45% เต็มที่ ถ้าล้นออกไปข้างนอก จอดด้านหน้ามีขาประจำเขาจอดอยู่แล้วนะครับ ต้องระมัดระวังในเรื่องความปลอดภัยด้วย

ชั้นนี้ จะมี Lobby เล็ก ที่เรียกว่า Private Library อยู่ด้านขวาล่างของภาพ ซึ่งเป็นด้านหน้าใกล้ทางเข้าออก ตัวสำนักงานนิติก็อยู่บริเวณนี้ด้วย

Floor Plan ชั้น 2-7 จะเหมือนกัน มีห้องพัก 13 ห้องต่อชั้น ลิฟท์ 1 ตัวต่อ 78 Units ดังนั้นห้ามเสียนานๆนะ เพราะมีอยู่ตัวเดียว ตัวอาคารวางแนวเหนือใต้ ห้องด้านบนจะเป็นด้านทิศเนือ (จริงๆเฉียงไปทางตะวันตกเฉียเหนือ ไม่ได้เหนือเป๊ะนะ) ทำเป็นห้อง 28 ตารางเมตรทั้งหมด ส่วนด้านล่างเป็นทิศใต้ หันสู่ด้าน Facility ทำเป็นห้องใหญ่คือ 33 และ 50 ตารางเมตร ด้านนี้มีดีมีเสีย ข้อดีคือวิวสระสวน และการันตีไม่มีตึกมาขึ้นเบียด ข้อเสียคือวิวไกลๆ โดนตึก B บัง

 

สรุปสิ่งอำนวยความสะดวก

• Lobby ใต้ตึก
• Club House ที่มี Lobby และ Fitness
• สระว่ายน้ำ
• สวนหย่อม
• ลิฟท์โดยสาร 1 ตัว ต่อหนึ่งอาคาร อัตราส่วนลิฟท์  78:1 ทั้งสองโครงการ
• ที่จอดรถในช่องจอด 29 คัน ต่อโครงการ ถ้ารวมซ้อนคันจะจอดได้ประมาณ 32-36 คััน คิดเป็น 40-46%
• ระบบ CCTV / Access Card

 

Product Walkthrough

ห้องตัวอย่าง มีห้องเดียวนะครับ แถมทำไว้ชั่วคราวในโรงแรม ริชมอนด์ เอาไว้ให้ดูในวันเปิดตัว ดังนั้นเรื่องความเนี้ยบคงจะดูจะวัดไม่ได้ อาศัยได้ดูแค่ห้องคร่าวๆ การจัดวางเฟอร์ และงานวัสดุครับ

ผังห้อง 1 Bedroom 33 ตารางเมตร ห้องนี้ได้เพดานสูง 2.65 เมตร พื้นที่ในห้องเลยดูมีปริมาตรที่มากหน่อย จุดเด่นมี 2 จุดหลักคือในห้องน้ำเข้าออกได้สองทาง จัดห้องมามีพื้นที่หน่อย และสังเกตช่องเปิดหน้าต่างบานเล็กที่ขวามือของโถสุขภัณฑ์ จะเป็นช่องระบายอากาศที่ต่อเชื่อมกับช่องชาร์ฟ ระบายลมออกสู่หลังคา … อีกส่วนที่น่าสนใจคือพื้นที่วางตู้เสื้อผ้าที่ออกแบบมาให้วางตู้ใหญ่สองตู้ได้อบบนี้ และสามารถปิดเป็น Walk in Closet ได้ด้วย … ขายแบบ ให้เฟอร์บางส่วนคือครัว สุขภัณฑ์และแอร์

ส่วน Living Area จะเป็นครัว ส่วนรับประทานอาหาร โซฟานั่งเล่น และระเบียง

Pantry ครัว

ผนังด้านขวา เป็นห้องน้ำ และห้องนอน

Counter Top ลามิเนต พื้นที่วางประมาณนี้

Pantry อีกมุม จะเห็นไมโครเวฟ วางด้านล่าง

โต๊ะทานอาหาร เวลาจะทานจริงต้องเลื่อนมาทางขวาหน่อยนึง

โซฟานั่งดูทีวี ระยะดูประมาณ 2 เมตรครับ

โซฟา ไม่ได้แถมมานะ

ชั้นวางทีวี เกะกะมิใช่น้อย เอาทีวีแขวนผนังเหอะ

ชุดประตูบานเลื่อน กั้นส่วนระเบียง

วางบนขอบธรณีสูงประมาณ 4 ซม

พื้นที่แขวนคอมแอร์ จะแขวนไว้ด้านบน มีกริลบังสายตาจากด้านนอก

พื้นที่ระเบียง จะยาวเท่าส่วน Living Area

แนวกริลบังสายตา

พื้นห้องน้ำลดระดับประมาณ 3 ซม ปูกระเบื้องกันลื่น และไม่มีธรณีประตูก่อ

ภาพรวมพื้นที่ภายในห้องน้ำ

อ่างล้างหน้า พร้อมตู้เก็บของใต้อ่างของ MOGEN

วางของได้พอสมควร

ได้กระจกบานสูงจรดเพดาน

ช่องเปิดระบายอากาศในห้องน้ำ

Shower Box ที่จัดมา จะวางอยู่บน Curve สำเร็จที่มาเป็นชุดเดียวกัน

ห้องนอน ช่องเปิด เล็กไปหน่อยครับ

อีกด้าน จะมีพื้นที่พอสมควร วางโต๊ะอเนกประสงค์ และจัดเป็น Walk in Closet ได้

โต๊ะอเนกประสงค์ที่วางข้างเตียง ถ้าคุณผู้ชายใช้จะกลายเป็นที่นั่งเล่นคอม กดเกมส์ ส่วนถ้าสาวๆยึด มันจะกลายเป็นโต๊ะเครื่องแป้ง แน่ๆ

ตู้เสื้อผ้าได้หลังใหญ่ใส่ได้สูงถึง 2.65 เมตร

อีกหลัง

ปลายเตียงเหลือระยะไม่มาก แค่พอเดินผ่าน ทีวีคงต้องแขวนผนัง

ราคาและเงื่อนไขการขาย @ 28/07/2013

• 1 Bedroom โครงการ A ชั้น 3 ห้อง 310 เนื้อที่ 28 ตารางเมตร ราคา 1.813 ล้านบาท หรือ 64,770 บาทต่อตารางเมตร
• 1 Bedroom โครงการ A ชั้น 3 ห้อง 304 เนื้อที่ 33 ตารางเมตร ราคา 2.163 ล้านบาท หรือ 65,545 บาทต่อตารางเมตร
• 2 Bedrooms โครงการ A ชั้น 3 ห้อง 301 เนื้อที่ 50 ตารางเมตร ราคา 3.270 ล้านบาท หรือ 65,400 บาทต่อตารางเมตร
• 1 Bed room โครงการ A ชั้น 7 ห้อง 710 เนื้อที่ 28 ตารางเมตร ราคา 1.892 ล้านบาท หรือ 67,570 บาทต่อตารางเมตร
• 1 Bed room โครงการ A ชั้น 7 ห้อง 704 เนื้อที่ 33 ตารางเมตร ราคา 2.256 ล้านบาท หรือ 68,360 บาทต่อตารางเมตร
• 2 Bedrooms โครงการ A ชั้น 3 ห้อง 701 เนื้อที่ 50 ตารางเมตร ราคา 3.410 ล้านบาท หรือ 68,200 บาทต่อตารางเมตร

• 1 Bed room โครงการ B ชั้น 3 ห้อง 310 เนื้อที่ 28 ตารางเมตร ราคา 1.788 ล้านบาท หรือ 63,850 บาทต่อตารางเมตร
• 1 Bed room โครงการ B ชั้น 3 ห้อง 304 เนื้อที่ 33 ตารางเมตร ราคา 2.133 ล้านบาท หรือ 64,650 บาทต่อตารางเมตร
• 2 Bedrooms โครงการ B ชั้น 3 ห้อง 301 เนื้อที่ 50 ตารางเมตร ราคา 3.230 ล้านบาท หรือ 64,600 บาทต่อตารางเมตร
• 1 Bed room โครงการ B ชั้น 7 ห้อง 710 เนื้อที่ 28 ตารางเมตร ราคา 1.867 ล้านบาท หรือ 66,670 บาทต่อตารางเมตร
• 1 Bed room โครงการ B ชั้น 7 ห้อง 704 เนื้อที่ 33 ตารางเมตร ราคา 2.226 ล้านบาท หรือ 67,450 บาทต่อตารางเมตร
• 2 Bedrooms โครงการ B ชั้น 3 ห้อง 701 เนื้อที่ 50 ตารางเมตร ราคา 3.370 ล้านบาท หรือ 67,400 บาทต่อตารางเมตร

 

• Fully Fitted ให้ครัว สุขภัณฑ์ และแอร์
• เพดานสูง 2.65 เมตร
• จอง 5,000 บาท สำหรับห้อง 1 Bedroom และ 10,000 บาท สำหรับห้อง 2 Bedroom
• ทำสัญญา 30,000 บาท สำหรับห้อง 1 Bedroom และ 50,000 บาท สำหรับห้อง 2 Bedroom
• ค่ากองทุน 500 บาทต่อตารางเมตร
• ค่าส่วนกลาง 42 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน

 

เจาะลึกรวบยอด

The Privacy งามวงศ์วาน โครงการ A และ B ของพฤกษา ตั้งอยู่ในทำเลซอยที่ค่อนข้างลึกนะครับ 400 เมตรจากปากซอย แต่มีคุณงามความดีตรงที่มันเป็นซอยที่เชื่อมกับ The Mall งามวงศ์วานและเป็นทางลัดสำหรับขึ้นลงทางด่วนได้ ทำเลนี้เป็นทำเลสำหรับ Residencial หรือการอยู่อาศัย จึงรายล้อมไปด้วย อพาร์ตเมนท์ และคอนโดเก่าแก่ดั้งเดิม ที่กระจายตัวอยู่ในซอยนี้เยอะพอสมควร

ความอุดมสมบูรณ์จัดว่าอยู่ในระดับ สมบูรณ์มาก เพราะมีทางเลือกทั้งร้านอาหาร ร้านค้า มินิมาร์ท ในซอยที่มีอยู่มากมาย ขายกันตั้งแต่เช้ายันดึกๆดื่นๆ ไปจนถึง The Mall – Lotus – Home Pro แต่ต้องขยันเดินหน่อยนะ การอยู่ติดห้าง มีข้อดีเยอะสำหรับการพักอาศัย เพราะมีที่ให้ไปแอบอิงอาศัยตากเอร์ ดูหนัง ซื้อข่้าวของเครื่องใช้ ไปจนถึงซ่อมคอมพ์ ซ่อมมือถือ พบปะนัดเจอเพื่อนสะดวกดี… นอกจากนี้ ถ้าขี่จักรยานไปใกล้ๆ ก็มีสวนสาธารณะขนาดใหญ่ พื้นที่ออกกำลังกายในกระทรวงสาธารณสุขให้ใช้งานได้ทุกวันด้วย

การเดินทางด้วยรถส่วนตัว สะดวกมาก โดยเฉพาะถ้าใช้ทางด่วน เพราะมีทางลัดสำหรับขึ้นลง ไม่ต้องไปติดที่ถนนงามวงศ์วานเหมือนชาวบ้านเขา เข้าออกเมืองง่าย แต่ที่จอดรถระดับ 40% นิดๆ ก็เสียวๆได้ลุ้นเหมือนกันว่า จะพอจอดกันไหม ถ้าล้นออกมาจอดด้านนอก ต้องมี รปภ ดูแลนะครับ แถวนี้จอดรถในซอยตอนกลางคืน ไม่ปลอดภัยครับ… ส่วนการเดินทางโดยไม่ใช้รถ ในช่วงเวลากลางวันถึงหัวค่ำ สบายๆ ไม่ลำบากมาก เพราะมี พี่วิน Taxi วิ่งตลอดในซอยนี้ แต่ถ้าดึกๆ หรือวันฝนตก นี่เจอแจ็คพ๊อตได้เลย เพราะในซอยบางทีน้ำมันจะระบายไม่ทัน และกลางดึกมากๆ มันก็เปลี่ยวอยู่ครับ แนะนำให้มีคู่ หรืออย่ากลับบ้านดึกมาก

การออกแบบโครงการ ทำมาได้ดีในแง่ Function และเพดานสูง ทำให้มีปริมาตรของห้องที่กว้างขึ้น จะใส่ตู้แขวนผนังเพื่อเก็บของก็มีพื้นที่ให้เก็บเยอะขึ้น ซึ่งเป็นเรื่องจำเป็นที่หลายคนมองข้าม และเป็นข้อแตกต่างว่าทำไมบางห้องรก บางห้องโล่ง เพราะถ้าไม่มีที่เก็บมันก็จะวางระเกะระกะเต็มห้องไปหมด… ส่วนช่องระบายอากาศ จริงๆแล้วดีนะครับ แต่ถ้าจะสมบูรณ์ต้องมีที่ปิดกันแมลงและสัตว์ด้วย  และในห้องน้ำเรา ก็ควรติดมุ้งลวดในช่องนี้ด้วยนะ

วัสดุอุปกรณ์ของที่ให้มา สมราคาแต่ให้มาน้อย เมื่อเทียบกับคู่แข่งในย่านนี้ ที่เน้นจัดเต็ม แถมครบ Full Fur กันทั้งนั้น ส่วน Facility ก็ค่อนข้างน่าใช้ แต่การต้องแชร์กันระหว่างโครงการ A และ B โดย 2 นิติ อาจจะมีปัญหาถ้าบริหารจัดการกันไม่ดี ทางออกที่น่าสนใจหนึ่งก็คือ ลูกบ้านทั้งสองโครงการลงมติจ้างนิติเดียวมาบริหารสองโครงการ เสมือนหนึ่งเป็นโครงการเดียวกัน แต่แยกบัญชีให้มันคลีนๆ ก็น่าจะช่วยได้ทั้งเรื่องค่าใช้จ่ายบริหาร และการทำงานที่ไม่ซ้ำซ้อน ไม่ทะเลาะกันแล้วครับ

Judgement

การให้คะแนน ให้แบบ Weight Average โดยมุ่งหาความคุ้มค่า เทียบกับราคาที่จ่ายไป โดยมีส่วนที่พิจารณาดังนี้

ทำเล 35%, การเดินทางโดยใช้รถ 15%, การเดินทางโดยไม่ใช้รถ 15%, วัสดุ 15%, การออกแบบ 10% และสาธารณูปโภค 10%

เทียบกับราคา 65,000 บาทต่อตารางเมตร, 28/07/2013

• ทำเล 7.5/10 –  ทำเลในซอยค่อนข้างลึก และสภาพแวดล้อมไม่ได้หรูหราไฮโซ แต่อุดมสมบูรณ์มาก ใกล้ห้างและทางด่วน
• เดินทางด้วยรถ 8.25/10 – สะดวกมาก ขึ้นลงทางด่วนง่ายไม่ต้องกลัวรถติดงามวงศ์วาน แต่ที่จอดน้อยไปนิด
• ไม่ใช้รถ 7.5/10 – สะดวกในแง่เดินไปหาซื้อข้าวของและของกินง่าย แต่เดินทางลำบากมากเวลาฝนตกและดึกๆ
• วัสดุ 7.0/10 – ให้มาสมราคาแต่ น้อยไปนิด
• แบบ 8.0 /10 – ออกแบบได้ดีมากโดยเฉพาะการให้ความสูง 2.65 ในคอนโด Low Rise หาได้ยาก แต่การแยกเป็น 2 โครงการ ทำให้ง่ายต่อการทำโครงการ แต่ยากในการบริหารจัดการทีหลังซึ่งเป็นปัญหาของลูกบ้าน
• สาธารณูปโภค 7.5/10 – ทำมาน่าใช้ดี

• ECONOMY CLASS
• 7.58 / 10.00

BOTTOM LINE

The Privacy งามวงศ์วาน เป็นโครงการที่เหมาะกับคนหาบ้านในย่านงามวงศ์วาน ที่ชอบโครงการใกล้ The Mall เป็นคนใช้รถที่ใช้ทางด่วนเป็นประจำ หรือไม่ใช้รถแต่กลับบ้านเป็นเวลาและไม่ดึก มองหาโครงการที่สงบไม่วุ่นวาย เป็นคนเลือกของง่ายเพราะดูหน้าคนขายที่คุ้นเคยหรือไม่ก็หยิบ Brand ที่คุ้นตาไว้ใจได้ มีงบประมาณระดับ 1.8 – 3.4 ล้านบาท หรือมีงบผ่อนต่อเดือนประมาณ 12,000 – 22,000 บาท

ถ้าเห็นว่ารีวิวนี้มีประโยชน์ ช่วยกด LIKE ให้ผมหน่อยนะครับ จะได้มีกำลังใจทำรีวิวถัดๆไปครับ