รีวิวฉบับที่ 1794 … สวัสดีค่ะ หลังจากโครงการนี้มีทั้งพาชมทำเล และพาชมห้องตัวอย่างกันไปแล้ว ครั้งนี้เรามาพร้อมกับรีวิวเจาะลึกฉบับเต็มกันแล้วนะคะ สำหรับโครงการ Siamese Exclusive Ratchada เรียกได้ว่าออกแบบโครงการมาได้น่าสนใจและมีดีเทลโครงการเยอะทีเดียว

เริ่มจากตัวโครงการที่เป็นรูปแบบ Mixed Use มี Service Residence พร้อมการนำบริษัท Chain โรงแรมมาบริหาร รวมไปถึง Technology ในการอยู่อาศัยที่ทางไซมิสออกแบบค่อนข้างหลากหลายทีเดียว ปิดท้ายด้วยทำเลติดรัชดา+ใกล้ MRT รัชดาเพียง 90 ม. โดยโครงการนี้จะเป็นอย่างไรเราไปอ่านรีวิวกันค่ะ 🙂

Fact @ 1 February 2019

  • Siamese Exclusive Ratchada (ไซมิส เอ๊กซ์คูลซีพ รัชดา)
  • ไซมิส แอสเสท จำกัด
  • HIGH CLASS (อ่านรายละเอียดของ Segment คอนโดได้ที่นี่)
  • โครงการตั้งอยู่ : ถนนรัชดาภิเษก เขตห้วยขวาง
  • ตึกสูง 4 อาคาร
    • อาคาร A 4 ชั้น : อาคารของไซมิส (Siamese Asset)
    • อาคาร B 7 ชั้น : อาคารของไซมิส (Siamese Asset)
    • อาคาร C 37 ชั้น : ห้องพักอาศัย 560 ยูนิต และ ร้านค้า 3 ยูนิต
    • อาคาร D 10 ชั้น+ชั้นใต้ดิน 2 ชั้น : อาคารจอดรถ (Automatic Parking)
  • ยูนิตต่อชั้นสูงสุด 16 ยูนิต
  • ที่จอดรถประมาณ 281 คันคิดเป็น 45% แบ่งเป็น
    • ที่จอดรถอัตโนมัติ
    • ที่จอดรถส่วนกลาง
  • ที่ดินประมาณ 2-2-94 ไร่
  • เริ่มก่อสร้าง : พฤษภาคม 2562
  • คาดว่าจะแล้วเสร็จ  : กุมภาพันธ์ 2565
  • UPDATE 09/09/19 : คาดว่าแล้วเสร็จ มกราคม 2563 
  • 1 Bedroom 31-36 ตร.ม. ราคาเริ่มต้น 3.3 ล้านบาท*
  • 2 Bedroom 50-57 ตร.ม. ราคาเริ่มต้น 4.7 ล้านบาท*
  • ฝ้าเพดานสูง
    • ห้องพักอาศัยธรรมดา 2.85 เมตร
    • Loft 4.5 เมตร
  • ราคาห้องเริ่มต้น 3.3 ล้านบาท (โปรโมชั่น)*
  • UPDATE 14/09/19 : ราคาห้องเริ่มต้น 3.9 ล้านบาท (ราคาโปรโมชั่น)
  • ราคาเฉลี่ยทั้งโครงการ AVERAGE ประมาณ 144,000 บาท/ตร.ม.
  • UPDATE 09/09/19 :  ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรต่ำสุด-สูงสุด 120,000 – 180,000 บาท/ตร.ม. 
  • EIA (การประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม) : อยู่ระหว่างดำเนินการ
  • เวปไซต์โครงการ : คลิกที่นี่
  • Call Center  : 1306

*หมายเหตุ ข้อมูล Fact เป็นข้อมูลที่ได้รับก่อนการ Presale ในช่วงเวลาที่ทำรีวิว ซึ่งปัจจุบันมีการเปลี่ยนแปลงตามข้อมูลดังกล่าว

เพียงแค่การกด Like ก็เท่ากับการสนับสนุนข้อมูลเชิงลึกจาก Think of Living แล้วค่ะ

สามารถเลือกอ่านตามหัวข้อต่างๆได้โดยกดปุ่มด้านล่างค่ะ


เจาะลึกเรื่องทำเลที่ตั้ง

พิกัด : 13.800667, 100.575120

โครงการ Siamese Exclusive Ratchada ตั้งอยู่บนถนนรัชดาภิเษกฝั่งขาเข้ามุ่งหน้าไปทางสุทธิสาร ตรงไปยังพระราม 9 โดยทำเลบริเวณนี้จะอิงกับทำเลข้างเคียงอยู่ 2 ทำเลด้วยกันคือ ลาดพร้าว และสุทธิสาร นะคะ ซึ่งทั้ง 2 ทำเลนี้เด่นในเรื่องความอุดมสมบูรณ์อยู่แล้ว อย่างบริเวณแยกลาดพร้าว-รัชดาเองก็จะมีสวนลุมไนท์บาซาร์ รัชดาภิเษก ใต้ MRT มี Gourme Market ไว้ซื้อของกินของใช้เข้าบ้านได้ หรืออีกโซนอย่างสุทธิสารก็ไม่น้อยหน้านะคะ มีร้านค้า ร้านอาหารเปิดเรียงรายตามถนนเยอะพอสมควรเลย และคึกคักในช่วงกลางวัน-กลางคืนเลย

ด้วยความที่โครงการตั้งอยู่ริมถนนรัชดาภิเษก บริเวณใกล้ๆกับซอยรัชดาภิเษก 28 ใกล้กับ MRT รัชดาภิเษก ในระยะที่เดินได้สบายๆ เพียง 90 ม. ถ้าใครเคยผ่านแถวๆนี้จุดสังเกตคือโครงการจะอยู่ติดกับอาคารโอลิมเปีย

สำหรับการเดินทางโดยใช้รถยนต์ถือว่าสะดวกสามารถออกไปทางถนนหลักต่างๆได้ ทั้งไปยังย่านรัชดาฯ-พระราม 9 ที่มีแหล่งอาคารสำนักงานอยู่หลายแห่ง หรือวิ่งตรงไปยังเส้นเพชรบุรี อโศก เชื่อมต่อไปจนถึง ทองหล่อ เอกมัยได้ และสามารถเดินทางไปยังถนนลาดพร้าว ถนนวิภาวดี – รังสิต ซึ่งก็เป็นอีกแหล่งอาคารสำนักงานที่อยู่ใกล้กับที่ตั้งโครงการเช่นกัน การจราจรช่วงหน้าโครงในช่วงเวลาเร่งด่วนอาจจะติดขัดเล็กน้อย ตอนเช้า-เย็นต้องเผื่อเวลากันหน่อย แต่เนื่องจากที่ตั้งโครงการใกล้ MRT จึงสามารถใช้เป็นตัวเลือกได้

ส่วนอีกฝั่งหนึ่งถ้าขับรถตรงขึ้นไปทางทิศเหนือสามารถไปออกรัชโยธิน, สะพานใหม่, คูคต, ลำลูกกาได้ หรือจะไปทางห้าแยกลาดพร้าวเลยไปจนถึงดอนเมือง บางบัวทองก็ได้ หรืออีกเส้นทางจากถนนลาดพร้าวก็สามารถเดินทางฝั่งตะวันออกไปยังรามอินทรา, รามคำแหง, บางกะปิ ก็ไปได้เช่นกัน ถือเป็นจุดเชื่อมต่อที่เดินทางได้สะดวก ซึ่งจากโครงการก็สามารถไปขึ้นทางด่วนได้หลายเส้นทางทำให้ออกเมืองและสามารถเลี่ยงรถติดได้ค่ะ

อย่างที่กล่าวไปข้างต้นแล้วนะคะว่าใกล้กับ MRT รัชดาเพียง 90 ม. และนอกจากนี้ก็ยังอยู่ห่างจาก MRT ลาดพร้าวประมาณ 1 กม. ซึ่งในอนาคตสถานีนี้จะเป็นสถานี Interchange กับรถไฟฟ้าสายสีเหลืองวิ่งไปทางบางกะปิ-ศรีนครินทร์อีกด้วย หากใครจะใช้รถไฟฟ้าสายสีเหลืองนี้ก็สามารถเรียกรถหรือมอเตอร์ไซค์ต่อไปขึ้นได้นะคะ ถือว่าอยู่ในระยะที่ไม่ไกลมาก และหากดูจากกำหนดการณ์แล้วเสร็จของรถไฟฟ้าสายนี้แล้วก็มีแนวโน้มจะได้ใช้กันอีก 3 ปีหน้า ซึ่งก็เป็นระยะเวลาที่โครงการสร้างเสร็จไปแล้วไม่นานค่ะ

สำหรับทำเลโครงการทางทีม Think of Living เราเคยได้ไปรีวิวทำเลแบบเจาะลึกกันมาแล้วนะคะ สามารถอ่านข้อมูลแบบละเอียดและเจาะลึกกันได้โดย (คลิกที่นี่)


เจาะลึกตัวโครงการ

ตัวโครงการ Siamese Exclusive Ratchada เป็นโครงการ Mixed Use นะคะ ที่ประกอบด้วย 4 โครงการด้วยกัน

  • อาคาร A : เป็นอาคารของ Siamese Asset สูง 4 ชั้น มีร้านค้า ร้านอาหาร และห้องประชุมสัมมนา
  • อาคาร B : เป็นอาคารของ Siamese Asset สูง 7 ชั้น เป็นที่ทำการบริหารของบริษัท Greenland ที่เป็น Chain โรงแรมเข้ามาบริหารส่วน Service Residence

___________________________

ส่วนอาคาร C และ D นี้จะเป็นอาคารในส่วนพักอาศัย ครึ่งนึงเป็นนิติบุคคลดูแลและอีกครึ่งนึงเป็นทาง Greenland บริหารจัดการนะคะ

  • อาคาร C : เป็นอาคารส่วนพักอาศัย สูง 37 ชั้น โดยแบ่งเป็น ชั้น 2-19 เป็นส่วนคอนโดมิเนียมอยู่อาศัย 288 ยูนิต และชั้น 20-36 เป็น Service Residence 272 ยูนิตที่มี บริษัท Greenland เป็นผู้บริหารจัดการ
  • อาคาร D : เป็นอาคารจอดรถสูง 10 ชั้น และมีชั้นใต้ดินอีก 5 ชั้น เป็นระบบจอดรถอัตโนมัติทั้งหมด รวมที่จอดรถทั้งโครงการประมาณ 50 %

และด้วยความที่เป็นอาคารพักอาศัยแบบ Mixed Use นะคะ ทางโครงการจะมีการแย่งชั้นในการใช้งานไว้ชัดเจนทั้งพื้นที่ส่วนกลางและชั้นพักอาศัย เพื่อให้สามารถบริหารจัดการได้สะดวกและเป็นระเบียบชัดเจน

  • Residence (ซื้อเพื่อการพักอาศัย)
    • ชั้นพักอาศัยจะอยู่ช่วง Low Zone เริ่มต้นที่ชั้น 2-19 นะคะ ช่วงราคาของห้องพักอาศัยเมื่อเทียบกับส่วน Service Residence จะเป็นราคาช่วงเดียวกันนะคะ เพียงแต่ราคาจะขึ้นตามระดับของชั้นเท่านั้นค่ะ
    • ส่วนกลางของโซน Residence นั้นอยู่ที่ชั้น 1 และชั้นลอยเท่านั้นนะคะ ซึ่งจะมี Lobby, Fitness และ Co-Working Space
  • Service Residence (ซื้อลงทุนปล่อยเช่าให้ Greenland บริหาร)
    • ชั้นพักอาศัยจะอยู่ช่วง High Zone เริ่มต้นที่ชั้น 20-36
    • ส่วนกลางของโซน Residence นั้นอยู่ที่ชั้น 37 หรือชั้นสูงสุดของโครงการ ซึ่งประกอบด้วยสระว่ายน้ำ, Fitness, Sky Lounge และสวน โดยจะสงวนสิทธิ์ให้ใช้เฉพาะผู้เช่าอยู่เท่านั้น กรณีลูกบ้านส่วน Residence ต้องการใช้งานจะมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมเป็นครั้งๆ ไป ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับทาง Greenland พิจารณาค่าใช้จ่ายนะคะ ซึ่งตอนนี้ยังไม่มีกำหนดราคาค่ะ

สำหรับบริษัท Greenland ที่จะมาบริหารงานส่วน Service Residence นี้ สำนักงานใหญ่ตั้งอยู่ที่เซียงไฮ้ ประเทศจีน (สาธารณรัฐประชาชนจีน) จัดเป็นบริษัทที่มีประสบการณ์ในการบริหารดูแลในด้านนี้มาร่วม 25 ปี โดยทรัพย์สินรวมบริษัทอยู่ที่ราวๆ 740 พันล้านหยวน หรือเทียบเท่ากับประมาณ 3,400 พันล้านบาท ซึ่งปัจจุบัน Greenland ได้มีการขยายฐานธุรกิจข้ามประเทศในหลายประเทศด้วยกัน เช่น อเมริกา อังกฤษ แคนนาดา ออสเตรเลีย เป็นต้น

สำหรับผู้ซื้อห้องพักอาศัยในโซน Service Residence นี้จะมีการันตีผลตอบแทนให้ใน 2 ปีแรก อยู่ที่ 5% และปีถัดไปจะเป็นการแบ่งผลกำไรกัน โดยเจ้าของจะได้ 65% และอีก 35% แบ่งให้เป็นค่าบริหารจัดการผู้เช่าของทาง Greenland นะคะ

ซึ่งทั้งนี้ผู้ซื้อเองจะไม่ได้มีสิทธิพักอาศัยเหมือนที่เราเห็นกันในบางโครงการ โดยเฉพาะโครงการตากอากาศนะคะ หากผู้ซื้อจะอยู่เองจะต้องเช่าผ่านทาง Greenland เท่านั้น

ภาพด้านบนนี้เป็นการแจกแจงรายละเอียดในการคิดค่าใช้จ่ายด้านการบริหารงานของทาง Greenland และผลตอบแทนของผู้ซื้อ ซึ่งลองสมมติตัวเลขขึ้นมาคร่าวๆ นะคะ

อย่าง 2 ปีแรกนี้จะเป็นการ Fix ผลตอบแทน 5% แน่นอน ส่วนปีถัดไปนั้นจะมีการคิดรายได้และการหักค่าใช้จ่าย ดังนี้

  • รายรับจากผู้เช่ารายวัน โดย 1 Bedroom ราคาประมาณการณ์ อยู่ที่ 2,500 บาท/วัน และ 2 Bedroom ราคาประมาณการณ์ อยู่ที่ 4,800 บาท/วัน x จำนวนวันที่มีผู้เช่า = รายได้ทั้งหมด/ยูนิต
  • จากนั้นนำรายได้ทั้งหมด หักค่าบริการจัดการทั้งหมด 12% ของรายได้ทั้งหมด/ยูนิต
  • เมื่อได้ราคาสุทธิแล้วจึงค่อยมาแบ่งรายรับ โดยทางเจ้าของห้องจะได้ผลตอบแทนอยู่ที่ 65% และแบ่งให้ทางโรงแรม 35%
  • เมื่อแบ่งมารายรับมาแล้ว 65% ของรายได้สุทธิแล้ว ในแต่ละปีก็จะมีการเก็บค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม หรือดูแลรักษาห้องอีกประมาณ 2.5% – 4.5% ขึ้นอยู่กับการประเมิน