รีวิวฉบับที่ 428… Mr.Oe จะพาไปดูโครงการ Noble Revolve รัชดา2 ของ Noble Development กันนะครับ โครงการนี้ ตั้งอยู่ติดกับ Noble Revolve รัชดา ที่เปิดตัวมาก่อนหน้านี้ และมีการทำบทวิเคราะห์ไปแล้ว โครงการ 2 นี้ แทบจะเรียกว่าเป็นคู่พี่น้องที่คล้ายกับ Revolve รัชดาตึกแรกมาก โดยเฉพาะรูปแบบห้อง ที่เป็นห้องขนาดเล็กเริ่มต้น 22 ตารางเมตร แต่มีรายละเอียดที่แตกต่างกันบ้างในหลายจุด ซึ่งผมจะค่อยๆพาไปดูกัน … ตัวรีวิวฉบับนี้ ยังไม่ใช่รีวิวฉบับสมบูรณ์ เพราะข้อมูลหลายอย่างยังไม่ถูกเปิดเผยอย่างเป็นทางการนะครับ เอาไว้ เมื่อข้อมูลพร้อม ผมจะแวะกลับมา update อีกครั้ง
Fact @ 12 Sep 2013
- Noble Revolve รัชดา 2
- บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน)
- HIGH CLASS (อ่านรายละเอียดของ Segment คอนโดได้ที่นี่)
- คอนโด High Rise 42 ชั้น 755 ยูนิต
- ยูนิตต่อชั้นสูงสุด 21 ยูนิต
- ที่จอดรถประมาณ 305 คัน รวมจอดซ้อนคัน คิดเป็น 40%
- ที่ดินประมาณ 3-1-66.2 ไร่
- คาดว่าจะแล้วเสร็จปี 2560
- 1 Bedroom 22 – 27 ตารางเมตร
- 2 Bedrooms 38 – 52 ตารางเมตร
- ราคาเริ่มต้นประมาณ 2.6 ล้านบาท
- ราคาต่อตารางเมตรประมาณ 120,000 – 150,000 บาท
- http://goo.gl/1YOMLj
- โทร 02-251 9955
- อ่านบทวิเคราะห์ รีวิว Noble Revolve รัชดา 1
เพียงแค่การกด Like ก็เท่ากับการสนับสนุนข้อมูลเชิงลึกจาก Think of Living แล้วครับ
ข่าววันเปิดลงทะเบียนรับสิทธิ์จอง ของโครงการ น้องบูมไปจัดมาให้แล้วครับ เชิญชมได้ใน “ประเด็นดังอสังหาฯ” 😀
เจาะลึกเรื่องทำเลที่ตั้ง
เนื่องจากทำเลที่ตั้ง โครงการนี้ อยู่ติดกันกับ Noble Revolve รัชดา 1 และแทบไม่ได้มีความแตกต่างกันมากนักในด้านทำเล ยกเว้น เรื่องของวิวและการ Block วิว ดังนั้น คุณผู้อ่านที่น่ารัก สามารถ อ่านบทวิเคราะห์ในส่วนทำเล ได้ที่ รีวิวฉบับที่ 295 Noble Revolve รัชดา 1 (Click เพื่ออ่านได้เลยครับ)
แผนที่โครงการ จะใกล้กับสถานีรถไฟใต้ดิน MRT ศูนย์วัฒนธรรม ตรงข้ามเยื้องกันกับ Esplanade อยู่ห่างจากแยกรัชดาพระราม 9 อยู่ประมาณ 1 กิโลเมตร เดินจากตัวตึกไปถึงทางลงสถานีประมาณ 100 เมตรนิดๆ ส่วนการใช้รถ ก็สะดวกนะถ้ารถไม่ติด ทำเลตรงนี้ นอกจากจะมี Esplanade + Fortune + Central พระราม9 อยู่ใกล้ๆ แบบอยากจะเดิน ก็ยังพอไหวแล้ว ต่อไปในอนาคต ฝั่งตรงข้ามกันเลยกับโครงการจะเป็นที่ตั้งของ ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยแห่งใหม่ และ สำนักงานใหญ่ของ AIA ส่วนตรง Central พระราม 9 Project ของ G-Land จะมีขึ้นอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ อีก ทำให้ทำเลแถวๆนี้ จะมีคนมาอยู่ในช่วงกลางวันคึกคักแน่นอน
แผนที่ ดูทำเลรอบข้างของ Noble Revolve 2 นะครับ ซึ่งคือสีเขียว จะอยู่ติดกับโครงการ 1 เมื่อดูพื้นที่โดยรอบแล้ว ต้องทำใจหน่อยนะเพราะรอบข้างแทบจะทุกด้านโดนบังวิวแทบจะทั้งหมด ยกเว้นชั้นสูงๆ ที่พ้นระยะตึกรายรอบ.. ทิศเหนือมี Revolve 1 สูง 40 ชั้นยืนประกบอยู่ ด้านทิศตะวันตกมี Ivy Ampio ระดับความสูง 29 ชั้น บังวิวเช่นกัน แต่ชั้นสูงๆ เกินชั้น 32 น่าจะมองผ่านไปได้… ทิศตะวันออกมีอาคาร ธอส ประกบเกือบมิด ส่วนทิศใต้ก็เจอตึก True ระดับสูงประมาณ 30 ชั้น ยืนแอบแนบชิดอีก เรียกว่าถูกล้อมไว้หมดเลย
แนวแปลงที่ดินของ Noble Revolve ทั้ง 1 และ 2 แนบชิดติดกันแบบนี้เลย
อีกมุม… กว่าโครงการจะเสร็จ ปี 2560 นะครับ สภาพแวดล้อมแถวนี้ คงเปลี่ยนไปอีกมาก โดยเฉพาะพื้นที่ด้านหลังอาคารจอดรถศูนย์วัฒนธรรม ซึ่ง คงจะถึงเวลา แยกชิ้นพัฒนาเป็นอย่างอื่นที่ไม่ใช่ที่เปล่าแบบนี้ อีกต่อไป
อาคาร Ivy Ampio ที่มีแนวบัง Revolve 2 ซะมิด ในทิศตะวันตกตั้งแต่ชั้น 30 ลงมา… บางคนมองในแง่ดี ว่ามีคนช่วยบังแดดนะครับ…แหม่
ตึก ธอส ที่อยู่ด้านหลัง อันนี้ตึกแนบชิดติดกันมาก
อาคารสำนักงาน AIA ที่อยู่ฝั่งตรงข้ามโครงการ จวนเสร็จแล้ว อีกสัก 1 ปีน่าจะเรียบร้อย ส่วนข้างๆ AIA ก็จะมีอาคารตลาดหลักทรัพย์ใหม่นะครับ
ข้างๆ ตึก True จะมีแหล่งบันเทิง ยามราตรีของหนุ่มสาววัยรุ่น เป็นแหล่งใหญ่เลย คงจะมีเสียงรบกวนในตอนกลางคืนบ้าง แต่ก็ยังเป็นข้อดีสำหรับคนชอบเที่ยว และมีผลพลอยได้เรื่องเรียก Taxi ง่าย และมีของกินยามดึกครับ
เจาะลึกตัวโครงการ
ข้อมูลตัวโครงการ นอกจากโปรโมท ไข่แดงแล้ว ข้อมูลโครงการในวันนี้ ยังค่อนข้างปิดนะครับ ไม่ได้เผยแพร่อย่างเป็นทางการ ซึ่งผมจะพยายาม อธิบายภาพรวมของโครงการเท่าที่มีครับ เชื่อว่าในอีกไม่กี่วันนี้ น่าจะมีข้อมูลปล่อยออกมาเพิ่ม
บรรยากาศงานเปิดตัวรอบสื่อมวลชน นอกจากการใช้ไข่ เพื่อบ่งบอกว่าเป็นพื้นที่ไข่แดงแล้ว บอกตรงๆ ไม่มีอะไรใหม่ … เพราะทำเล คือแทบจะเหมือนเดิมกับ Revolve 1 รูปแบบห้องแบบเดิม มีให้ตื่นเต้นหน่อยคือห้อง 2 Bedroom 38 ตารางเมตร ซึ่งเดี๋ยวจะมาวิเคราะห์กันอีกที… และ Noble มาแนวเดิมคือ การเปิดข้อมูลให้ลูกค้าดูน้อยมาก แทบไม่มีโอกาสได้ศึกษาทำความเข้าใจโครงการก่อนตัดสินใจซื้อ ให้มากกว่าที่เป็นอยู่ ใช้การลงทะเบียน ระดมเปิดขายในวันเดียวเช่นเคย ซึ่งคงได้รับความสนใจล้นหลาม ตามกลยุทธ์ถนัดของ Noble เค้า แต่ ผู้บริโภค อาจไม่ได้มีโอกาสเลือกของที่เหมาะกับตัวเองอย่างแท้จริงครับ
ตึกซ้าย คือ Noble Revolve 1 ตึกขวาคือ Noble Revolve 2 วางตึกใกล้กันมาก และรูปแบบการตกแต่งมองจากด้านนอก จะทำออกมาเป็นโทนเดียวกันแนวเดียวกันเป๊ะ
ให้ดูแนวทางเข้าโครงการ จะมีการตัดถนนเล็กๆ ผ่านหน้าโครงการ 1 เข้าไปที่ Revolve 2 นะครับ
รูปแบบการวาง Facility จะเหมือนโครงการ 1 คือวางไว้ระดับชั้น 6
ระยะห่างระหว่างตึกอยู่ที่ประมาณ 26 เมตรนะครับ
ตึกขวาสีขาวเตี้ยๆนั่นคืออาคารจอดรถ ของรถไฟใต้ดิน สถานีศูนย์วัฒนธรรม
ดูกันชัดๆ สำหรับทางเข้าของ Revolve 2 ด้านขวามือ
ความสูงของ ทั้งสองตึก จะแตกต่างกัน 2 ชั้น คือ Revolve ตัวเดิมสูง 40 ชั้น ส่วน Revolve 2 สูง 42 ชั้นครับ
ที่ด้านหน้าโครงการ มีสวนหย่อมเล็กๆ และที่ชั้น Podium มีสวนอยู่ด้านหน้าเช่นกัน… แต่ขนาดไม่ใหญ่นะครับ
ให้ดู Facility ด้านหน้าอีกที
Noble Revolve รัชดา 2 ด้านหน้าแบบเต็มตัว
บนยอดตึก ก็มีสวนนะครับ แต่รูปแบบสวนเป็นอย่างไร เดี๋ยวคงต้องรอดูผังที่ชัดเจนอีกครั้ง
สระว่ายน้ำ ถูกวางไว้ด้านหลัง ซึ่งจะตรงกับสำนักงานของ ธอส นะครับ
ระบบสระยังไม่ทราบ แต่ขนาดนั้น เล็กแน่ๆ เมื่อเทียบกับจำนวนผู้ใช้ถึง 755 Units
ถ่ายให้ดูโถงกลางที่เชื่อม สระว่ายน้ำด้านหลัง กับสวนด้านหน้า Facility หลักที่ชั้น 6 นี้ยังไม่มี Floor Plan อย่างเป็นทางการออกมา รอจนข้อมูลออกมาครบ เดี๋ยวค่อยมาวิพากษ์วิจารณ์กันต่อ
ชั้น 1-5 จะเป็นส่วน Lobby และที่จอดรถ ซึ่งรวมจอดซ้อนคันแล้วได้ 40% นะครับ …
สวนเล็ก สำหรับนั่งเล่น รับวิวมุมสูงบนยอดตึก อีกส่วน
ผัง Floor Plan ที่เปิดออกมาให้ดู มีแค่นี้ คือผังชั้น 9 ซึ่งพอจะอธิบายคร่าวๆได้บ้างครับ ตัวโถงลิฟท์ เอาไปอยู่ทางด้านซ้าย ห้องด้านขวาจะเดินไกลหน่อย แต่ก็ไม่ได้ไกลมากจนเป็นประเด็น … มีข้อชดเชยคือจะสงบมากกว่าฝั่งทางซ้ายที่ใกล้ลิฟท์ ตัวลิฟท์ให้ลิฟท์โดยสารมา 4 ตัว ต่อ 755 ห้อง อัตราส่วนคือ 189 ห้องต่อลิฟท์ 1 ตัว ซึ่งเกินค่ามาตรฐานไปเยอะ (100 ต่อ 1) โดยเฉพาะเมื่อมองถึงโครงการเป็นตึกสูง ระยะเวลาการเดินทางขึ้นลงของลิฟท์จะมาก ดังนั้น ในชั่วโมงเร่งด่วนคาดเดาได้เลยว่ารอนานหน่อย ส่วนลิฟท์ดับเพลิง (service lift) ต้องมีตามกฎหมาย แต่ไม่ได้ใช้เพื่อการโดยสารปกติ ผมไม่นับรวมนะครับ 🙂
ชั้นนี้มีห้อง 21 ห้อง นับว่า เยอะ แต่ไม่ได้หนาแน่นจนเกินไป มีห้อง 1 Bedroom อยู่เป็นหลักคือ 18 ห้อง ซึ่งจัดเป็นห้อง 22 ตารางเมตร 2 ห้อง ที่เหลือ 16 ห้องจะเป็นกลุ่ม 25 ตารางเมตร ส่วนห้อง 2 Bedroom มี 3 ห้อง มีห้องพิเศษคือ ห้อง 2 Bedroom 38 ตารางเมตร มาให้ดูด้วยนะครับ
รูปแบบการวางผัง เป็นรูปตัว J นอนหงายท้องนี้ จะทำให้บางห้องขาด Privacy พอสมควร เพราะมองส่องเห็นกันที่ระเบียงหรือแม้แต่ห้องนอน เช่น A21 กับ A1, A18 กับ B17, A8-A9 กับ A10 ส่วนเรื่องของวิว ไม่ต้องพูดถึงนะครับ แทบจะโดนบังทุกด้าน โดยเฉพาะด้านทิศเหนือที่บังกันเองกับ Revolve 1 แต่ด้านอื่นๆ ถ้าเป็นคนอยากได้วิวเปิดโล่ง คงต้องเล็งให้สูงพอพ้นระยะตึกข้างเคียงสถานเดียว ซึ่งแน่นอนว่า ชั้นยิ่งสูงราคาก็สูงตามครับ … ถ้าไม่ซีเรียสเรื่องวิว ก็เลือกห้องล่างๆได้
ข้อมูลเนื้อโครงการมีมาให้แค่นี้… เอาไว้มีข้อมูลเพิ่ม ผมจะ Update ใหม่ครับ
สรุปสิ่งอำนวยความสะดวก
- Lobby
- ร้านค้า และห้องซักรีด
- สระว่ายน้ำ
- ห้องออกกำลังกาย
- สวนหย่อมรอบโครงการ
- ลิฟท์โดยสาร 4 ตัว อัตราส่วนลิฟท์ ประมาณ 189:1
- Service Lift 1 ตัว
- ที่จอดรถรวมจอดซ้อนคัน ประมาณ 305 คัน คิดเป็น 40%
- ระบบ CCTV / Access Card
Product Walkthrough
เช่นเดียวกับ Noble Revolve 1 นะครับ ที่รูปแบบห้อง และวัสดุ เหมือนเดิม ถึงขนาดไม่ต้องทำห้องตัวอย่างใหม่ ดังนั้น ท่านผู้อ่านที่น่ารัก สามารถกลับไปอ่านรีวิว ฉบับที่ 295 Noble Revolve รัชดา 1 ได้ เพียง Click ตรงนี้ แล้วเลือกอ่านส่วน Product Walkthrough ครับ
แต่มีห้อง แบบ 2 Bedroom 38 ตารางเมตร ที่แปลกใหม่ และน่าสนใจ และทำได้ยาก ผมเลยยกมาอธิบายผังกันที่ตรงนี้เลย ดูได้แต่ผังนี่แหละครับ ห้องตัวอย่างเขาไม่ได้ทำมาให้ดู เพราะทั้งตึกมี สามสิบกว่าห้องเอง
ผังห้อง 2 Bedroom 38 ตารางเมตร ซึ่งเป็น Product ใหม่นะครับ ไม่ได้ออกแบบมาให้เหมาะโดนใจทุกคน แต่จะเหมาะสมกับคนบางแบบ เดี๋ยวผมจะค่อยๆ อธิบายให้ฟัง … ตัวห้องจัดเป็นห้องหน้ากว้างนะครับ กว้าง 8.25 ลึก 5.3 เมตร รวมผนังเรียบร้อย … ห้องจะแบ่ง Function เป็น Living Area ที่มีครัวเปิด ที่ทานข้าว ชุดโซฟาดูทีวีที่อยู่ติดระเบียง มีห้องน้ำ 1 ห้องที่เปิดเข้าออกได้ทั้งจาก Living Area และ ห้องนอนใหญ่ ส่วนห้องนอนมีสองห้อง อยู่ติดหน้าต่างทั้งคู่
ห้องนี้ข้อดีคือได้ Function ครบก็จริง แต่ต้องแลกมาด้วย Space ที่ค่อนข้างจะคับไปหมด เริ่มจาก Pantry เมื่อรวมที่วางเครื่องซักผ้าแล้ว ก็ยัง งง งง ว่าตู้เย็นจะไปอยู่ตรงไหนดี Pantry ได้ขนาดไม่ใหญ่นักแต่โอเค โต๊ะทานข้าว ของจริงบอกตรงๆว่า ต้องเป็นแบบพับได้ ไม่งั้นจะเกะกะมาก เพราะวางมันกลางห้องเลย (ไม่งั้นก็ต้องวางขนาดสองที่นั่งตัวเล็กๆ ซึ่งทานข้าวไม่สนุกแน่) ส่วนโซฟาดูทีวี พอวางแล้วจะเหลือระยะดูทีวีประมาณ 2.5 เมตร ซึ่ง ถือว่าโอเคอยู่นะ ใส่ทีวี 42 นิ้วได้… ระเบียง นี่ ค่อนข้างแคบแต่ยาวการตากผ้า ไม่เป็นปัญหาเท่าไร ตากผ้าห่มหรือผ้าปูก็ยังได้อยู่… ห้องน้ำค่อนข้างเล็กนะ โดยเฉพาะส่วน Shower Box คงอาบพร้อมกันหลายๆคนไม่ได้นะครับ 🙂 … ห้องนอน ถ้าชอบเตียงใหญ่ ก็จัดเตียงใหญ่ 6 ฟุตวางได้ แต่จะไม่สามารถวางโต๊ะอเนกประสงค์ติดหน้าต่างได้เหมือนอย่างในรูป ส่วนปลายเตียง ต้องแขวนทีวีที่ผนังสถานเดียว… ห้องนอนเล็ก ใส่เตียงเล็ก แต่ถ้าจะใส่เตียง 5 ฟุต ก็ต้องไม่มีโต๊ะติดหน้าต่างเช่นกัน
ห้องนี้ เหมาะกับการอยู่อาศัย 2 คน โดย ทำห้องนอนเล็กเป็นห้องอเนกประสงค์ เก็บของ เสื้อผ้า หรือทำงาน หรือเหมาะกับคนที่ต้องมีญาติ มาเยี่ยมเป็นครั้งคราว หรือเหมาะกับว่าที่คุณพ่อคุณแม่ ที่ เผื่อไว้เลี้ยงเจ้าตัวเล็ก ในช่วงระยะเวลาที่ไม่นานนัก เมื่อเค้าโตขึ้นเริ่มเดิน ก็ควรจะย้ายได้แล้วครับ… ถ้าอยู่กัน 3 คนจริงจังคงจะเริ่มอึดอัดแล้ว ด้วย Space มันน้อย และห้องน้ำมีห้องเดียว… ไม่ต้องพูดถึง 4 คนนะครับ เพราะด้วยงบขนาดนี้ ถ้าสมาชิกในบ้านเยอะ ผมว่าหาบ้าน หรือห้องที่มี Space มากกว่านี้ จะมีคุณภาพชีวิตที่ดีกว่าครับ
ราคาและเงื่อนไขการขาย @ 14/09/2013
- ราคายังไม่ออก มีบอกแค่ เริ่มต้น 2.6 ล้าน ซึ่งต้องเผื่อเยอะๆ เพราะชั้นสูงๆหรือทิศดีๆ ไม่ใช่ราคานี้แน่ๆ รอเมื่อได้ราคาที่แน่นอนอย่างเป็นทางการแล้วผมจะมา Update อีกทีครับ
เจาะลึกรวบยอด
…Coming Soon…..
Judgement
การให้คะแนน ให้แบบ Weight Average โดยมุ่งหาความคุ้มค่า เทียบกับราคาที่จ่ายไป โดยมีส่วนที่พิจารณาดังนี้
ทำเล 35%, การเดินทางโดยใช้รถ 15%, การเดินทางโดยไม่ใช้รถ 15%, วัสดุ 15%, การออกแบบ 10% และสาธารณูปโภค 10%
เทียบกับราคา xxx,xxx บาทต่อตารางเมตร (รอราคาและรายละเอียดที่ครบถ้วนก่อนครับ ยังให้คะแนนไม่ได้)
- ทำเล x.xx/10 – NA
- เดินทางด้วยรถ x.xx/10 – NA
- ไม่ใช้รถ x.xx/10 – NA
- วัสดุ x.xx/10 – NA
- แบบ x.xx/10 – NA
- สาธารณูปโภค x.xx/10 – NA
- HIGH CLASS
- X.XX / 10.00
BOTTOM LINE
Coming Soon….
ถ้าเห็นว่ารีวิวนี้มีประโยชน์ ช่วยกด LIKE ให้ผมหน่อยนะครับ จะได้มีกำลังใจทำรีวิวถัดๆไปครับ
