Maestro 12 ราชเทวี คอนโดติดถนนใหญ่และซอยเพชรบุรี 12 ใกล้ BTS ราชเทวี จาก Major Development [รีวิวฉบับที่ 418]

รีวิวฉบับที่ 418 … Maestro 12 ราชเทวี เป็นโปรเจคที่ 2 ของแบรนด์ Maestro หลังจากที่เปิดโครงการแรก Maestro สุขุมวิท 39 ไปในช่วงกลางปี 2556 ซึ่งเป็นคอนเซปท์ Compact Low Rise Luxury จาก Major Development ครับ โครงการ Maestro เพชรบุรี 12 นี้แปลกมาก เป็นโครงการ Low Rise ที่มีที่ดินติดถนนใหญ่เพชรบุรี สามารถเข้าออกได้สองทางทั้งจากเพชรบุรี 12 และถนนใหญ่เพชรบุรี ทำให้ทำเลเปลี่ยน แทนที่จะต้องไปรถติดอยู่บนถนนใหญ่เพชรบุรี กลับสามารถวิ่งเข้าออกทะลุไปยังซอยพญานาค ข้างๆโรงแรมเอเชีย ตรงถึง BTS ราชเทวีได้เลยครับ

Fact @ 30 August 2013

• Maestro เพชรบุรี 12
• Major Development ., Plc.
• HIGH CLASS (อ่านรายละเอียดของ Segment คอนโดได้ที่นี่)
• คอนโด Low Rise 8 ชั้น 1 อาคาร 115 ยูนิต
• ยูนิตต่อชั้นสูงสุด 17 ยูนิต
• ที่จอดรถ 57 คัน คิดเป็น 50% ไม่รวมจอดซ้อนคัน ในชั้น B1 และ B2
• ที่ดินประมาณ 0-3-55 ไร่
• คาดว่าจะแล้วเสร็จปี 2559
• Studio ไม่มี
• 1 Bedroom 26.5 – 34 ตารางเมตร
• 2 Bedrooms 49 – 73 ตารางเมตร (with Duplex Units)
• 3 Bedrooms+ 82.5 – 93 ตารางเมตร
• ราคาเริ่มต้น 3.5 ล้านบาท
• ราคาต่อตารางเมตรประมาณ 110,000 – 130,000 บาท
• เพิ่มเติมข้อมูลทำเลรอบๆ BTS ราชเทวี ได้ที่: มองหาทำเลน่าอยู่ใกล้รถไฟฟ้า: BTS ราชเทวี
• http://www.maestroresidences.com
• โทร 02-215-7711

เพียงแค่การกด Like ก็เท่ากับการสนับสนุนข้อมูลเชิงลึกจาก Think of Living แล้วครับ

เจาะลึกเรื่องทำเลที่ตั้ง

โครงการ Maestro เพชรบุรี 12 นั้น ตั้งอยู่ติดถนนใหญ่เพชรบุรี ในช่วงที่เป็นสะพานข้ามแยกพญาไท ซึ่งตัวโครงการสามารถเข้าออกได้ทั้งหมดสองทาง คือถนนเพชรบุรีหรือซอยเพชรบุรี 12 ซึ่งจะเชื่อมไปยังซอยพญานาค รวมแล้วมีทางเข้าออกได้ 3 จากถนนใหญ่ คือ เพชรุบรี, บรรทัดทองและพญาไทครับ

เริ่มต้นจาก BTS ราชเทวี ช่วงที่ผมไปเป็นช่วงน้องๆเขาเลิกเรียนพอดี

เรตราคาการวิ่งของพี่วินนะครับ ใช้เรตเดียวกัน แต่มี Remark ด้วยว่าราคาข้างต้นอาจจะเพิ่มได้ตามความเหมาะสม

ถ้าเราจะเดิน BTS ราชเทวีไปยังถนนใหญ่เพชรบุรี  ก็สามารถลงทางนี้ได้นะครับ เดินอ้อมไปทางหน้าถนนใหญ่ แต่ผมจะพาไปด้วยทางลัด

ดังนั้นเราเลยมาใช้ทางออกที่โรงแรมเอเชียนะครับ

ปลายบันไดทางลงสถานีจะเป็นคอนโดของแสนสิริ Pyne ราชเทวี ที่พึ่งสร้างเสร็จกันหมาดๆ

ซึ่งก็คือทางออก 1 นะครับ

ทางออกนี้สามารถเชื่อมเข้ากับโรงแรมเอเชียได้เลย

โดยเราจะเดินเข้าซอยพญานาค ซอยนี้นะครับ จะสามารถลัดไปออกที่ซอยเพชรบุรี 12 ได้

หน้าปากซอยพญานาคมีป้ายรถเมล์ ใครไม่ต้องการขึ้นรถไฟฟ้าก็สามารถขึ้นรถเมล์ตรงนี้ได้เช่นกัน

ข้างในซอยพญานาค ช่วงต้นๆเป็นโรงแรมและคอนโดมิเนียม ยังไม่มีร้านรวงอะไรมาก

พอถึงจุดที่เป็นร้านขายของตรงข้ามโรงแรมแล้วก็จะมีอาเขตเล็กๆ

โรงแรมเอเชียเข้าจากด้านข้างก็ได้นะครับ

เข้าไปอีกหน่อย ผ่านหน้าโรงแรม Siam Swana ซึ่งมีร้านซูชิชื่อดัง Sushi Masa ผมเคยมาลองรับประทานแล้ว ค่าเสียหายนี่รุนแรงใช่ย่อยเลยทีเดียว

ทางด้านซ้ายจะผ่านโรงเรียนสัมมาชีวศิลป น้องๆกำลังเลิกเรียนพอดีครับ

มาถึงสามแยกตรงนี้แล้ว เป็นทางเชื่อมของสามถนน ได้แก่ ถนนบรรทัดทอง, ถนนเพชรบุรี และถนนพญาไท ตรงร้าน 7-11 นี่ละครับ

แถวนี้อุดมสมบูรณ์ ของกินเยอะแยะ มีร้านรวงต่างๆ มีความเป็นชุมชนสูง ต่างจากปากซอยมากมาย

พอเราเลี้ยวขวา ผ่านเข้าไปยังซอยเพชรบุรี 12 ก็จะสามารถไปยังที่ดินของคอนโด Maestro 12 ได้ครับ

ซอยเพชรบุรี 12 เองก็เช่นกัน มีความเป็นชุมชนสูง ร้านอาหาร ร้านชำ เยอะแยะ

ถึงขนาดมีราชเทวีรามาด้วย แต่ปิดปรับปรุงอยู่นะ

เดี๋ยวนี้เค้าตัดผมกัน 70 บาทแล้ว -_-; ค่าครองชีพ

พอเราเดินไปใกล้ๆจะปากซอย ก็จะเห็นว่าเป็นทางแคบลง ทั้งจากที่มีรถและร้านขายของมาตั้งอยู่ริมทางเดิน และจากถนนที่เล็กลงโดยธรรมชาติ

แปลงที่ดินแปลงขวาล้อมรั้วเขียวนี้เป็นแปลงของทรัพย์สินฯนะครับ

เดินมาอีกนิดก็จะถึงปากซอยเพชรบุรี 12

แปลงที่บอกว่าเป็นแปลงทรัพย์สินจะอยู่ทางซ้าย เชิงสะพาน

เชิงสะพานข้ามแยกพญาไทพอดี

ให้ดูภาพการจราจรแถวนี้ครับ มันรถติดสุดๆไปเลย

ทางเข้าที่ดินจริงๆแล้วอยู่ถัดออกมาอีกหน่อยเป็นประตูบานขาวนี้กับตึกแถวข้างๆ

ซึ่งหากเทียบดูกับถนนด้านหน้านี้ ก็อาจจะพอเลี้ยวขวาเพื่อขึ้นสะพานข้ามแยกได้ … แต่มันก็กระชั้นจริงๆนะ

ต่อไปตึกแถวสองหลังสีขาว ที่มีคุณลุงใส่เสื้อสีแดงยืนอยู่ก็จะถูกทุบออก ทำเป็นทางเข้าของ Maestro 12

สองห้องนี้ละครับ

ส่วนด้านในซอยก็จะมีทางเข้าออกอีกทางหนึ่ง คือตรงจุดนี้ สามารถเข้าออกที่เพชรบุรี 12 ได้เลย

ทำให้เราสามารถวิ่งไปออกบรรทัดทองหรือถนนพญาไทก็ได้ ไม่ต้องเข้าออกทางเพชรบุรีเท่านั้น

นี่เป็นทางลัดไปออกบรรทัดทองนะครับ แคบๆหน่อย แต่ก็พอไปได้

ใครจะเดินไปรถไฟฟ้า ถ้าเป็นช่วงกลางวันผมแนะนำเดินผ่านซอยพญานาคได้ แต่ถ้าเป็นช่วงกลางคืน ก็ต้องดูหน่อยนะครับว่าเปลี่ยวหรือไม่ สามารถเลือกที่จะเดินบนถนนใหญ่ได้เช่นกันครับ

รวมระยะทางจากปากทางเข้าโครงการถึงทางขึ้นรถไฟฟ้าที่ปากซอยพญานาค ได้ 380 เมตรนะครับ คนปกติเดินได้สบายๆไม่เหนื่อย

ระยะทางจากหน้าโครงการเดินไปรถไฟฟ้า ผ่านทางถนนใหญ่เพชรบุรีวัดได้ 250 เมตรถึงสะพานลอย 300 เมตรถึงตัวสถานีครับ

เจาะลึกตัวโครงการ

ตัวโครงการหน้าตาแบบนี้ เป้นตึกสไตล์ Modern Classic ที่ออกเป็นแนวผสมผสาน ใช้สีขาวและสีทองเป็นโทนสีหลัก

ทางเข้าออกของ Maestro 12 ราชเทวี คือทางถนนเพชรบุรีและเพชรบุรี 12 ดังภาพ

Lobby ของ Maestro 12 นั้นค่อนข้างเล็ก จากความที่ตึกนี้มีที่ดินขนาดเล็กอยู่แล้ว ล็อบบี้จึงเล็กตามไปด้วย มีโถงพักคอยนิดเดียว ตู้จดหมาย แล้วก็ลิฟท์ 2 ตัวที่ใช้ในการขึ้นไปยังห้องพัก

ดังนั้นโครงการ Maestro 12 ราชเทวี จึงต้องทำ Facility เต็มๆไว้ที่อื่นเพื่อเป็นการชดเชย Lobby ขนาดเล็ก นั่นก็คือชั้นดาดฟ้า ที่จะให้ Facility เต็ม Floor เป็นอันถัวๆกันไปนะครับ

เนื่องจากชั้น G แทบไม่มีทางเดินรถ ที่จอดรถจึงนำมาใส่ไว้ที่ชั้นใต้ดิน B1 และ B2 ซึ่งมีแปลนคล้ายๆกันนะครับ จอดรถได้ทั้งสิ้น 57 คัน เข้าซอง คิดเป็น 50% และถ้าจะซ้อนคันผมคิดว่าน่าจะได้อีกไม่มาก เพราะทางวันมันค่อนข้างจำกัดแล้ว

ชั้นทั่วไปจะมีห้องอยู่สูงสุด 16 ห้องต่อชั้นนะครับ ซึ่งดูจากผังแล้วจะพบว่าแทบไม่มีแบบห้องที่เป็นมาตรฐานเลย แต่ละห้องถูกแบ่งหั่นต่างๆกันไปในแต่ละมุมตึก โดยจะมีทั้งห้อง 1 Bedroom, 2 Bedrooms และ Duplex ครบทุกแบบ

วิวจากตึก Maestro 12 ราชเทวี ก็ไม่ต้องคิดอะไรมากนะครับ ค่อนข้างเหมือนๆกันหมด เพราะทุกจุดนั้นเป็นตึกแถวหรือบ้านแนวราบ ยกเว้นแปลงที่ดินทรัพย์สินฯว่างๆที่ล้อมรั้วสีเขียวนะครับ ส่วนวิวในระยะไกล ก็จะไปเห็นพวกตึก High Rise รอบด้าน

ตัวแปลนมีช่องเปิด Void 1 จุด บริเวณด้านหลังลิฟท์ ทำให้มี Sky Light ส่องลงมาได้บ้าง ไม่ทึบจนเกินไป

มาดู High Light ของโครงการนี้อยู่บนชั้นดาดฟ้า หรือชั้น 9F ที่ทำเป็นส่วนกลางทั้งชั้น มีส่วนของสวนสาธารณะ, สระว่ายน้ำ, Terrace, ห้องฟิตเนส, ที่นั่งพักผ่อนแบบ Outdoor, ห้องนั่งอ่านหนังสือและห้องคาราโอเกะ

ภาพแสดง Terrace และสระว่ายน้ำหน้าโครงการ ในส่วนที่ยื่นไปยังถนนเพชรบุรี

ห้องฟิตเนสมีเครื่องเล่นประมาณเท่านี้ อยู่บนชั้นดาดฟ้าเช่นกัน

ห้องนั่งอ่านหนังสือ

สวนสาธารณะด้านบน แต่ต้นไม้คงจะไม่ได้ต้นใหญ่เท่านี้นะครับ อันนี้เกินไปนิดนึง

สรุปสิ่งอำนวยความสะดวก

• Lobby ชั้น G
• สระว่ายน้ำชั้นดาดฟ้า (9F)
• ห้องออกกำลังกายชั้นดาดฟ้า (9F)
• สวนหย่อมรอบโครงการและสวนชั้นดาดฟ้า (9F)
• ห้องสมุด อ่านหนังสือ ชั้นดาดฟ้า (9F)
• ห้องคาราโอเกะ ชั้นดาดฟ้า (9F)
• ลิฟท์โดยสาร 2 ตัว อัตราส่วนลิฟท์ 56:1
• Service Lift ไม่มี
• ที่จอดรถ 56 คัน คิดเป็น 50% ไม่รวมจอดซ้อนคัน ที่ชั้น B1, B2
• ระบบ CCTV / Access Card

Product Walkthrough

เนื่องจากโครงการ Maestro ไม่มีห้องตัวอย่าง และห้องแต่ละห้องนั้นแตกต่างกันมาก ผมจึงจะหยิบยกห้องมาบางส่วน ที่มีเยอะกว่าห้องอื่นๆหน่อย เอามานำเสนอกันนะครับ

ห้องแรกเป็นแบบ ห้อง 1 Bedroom ขนาด 26.5 ตารางเมตร ซึ่งเป็นห้องที่เล็กที่สุดในราคาเริ่มต้น 2.9 ล้าน – 3 ล้านต้นๆ

พอออกแบบมาเป็นห้องหน้ากว้าง แปลนจึงดูโล่งสบายตา แม้ว่าขนาดจะเล็ก แต่ก็ใช้งานได้สะดวก เป็นแบบครัวเปิด ออกแบบให้รวมพื้นที่ครัวกับห้องนั่งเล่นไว้ด้วยกัน จึงดูแล้วใหญ่หน่อย กั้นบานเลื่อนระหว่างห้องนั่งเล่นและห้องนอน พื้นที่ใช้สอยพอโอเค ได้หน้าต่างบานใหญ่ทั้งห้องนั่งเล่นและห้องนอน แต่ห้องน้ำจะค่อนข้างแคบนิดนึงครับ

ห้อง 1 Bedroom ขนาดต่อมาคือ 30.5 ตารางเมตร ซึ่งจะใหญ่ขึ้นมาหน่อย ปรับให้ห้องน้ำจากที่อยู่ในห้องนอนมาอยู่ในห้องนั่งเล่นแทน … แต่ด้วยเหตุผลบางประการจึงออกแบบประตูห้องนอนและห้องน้ำให้เป็นเฉียงๆ ซึ่งก็น่าเสียดายพื้นที่ที่เว้าเป็นแนวสามเหลี่ยมเข้าไป เพราะมันจะจัดวางอะไรลำบาก โดยรวมก็เป็นห้องที่รู้สึกโอเคห้องหนึ่ง ติดตรงที่มันเป็นเฉียงๆนี่แหละครับ

ห้องขนาด 35.5 ตารางเมตร เป็น 1 Bedroom ห้องใหญ่ ที่อยู่สบายกว่าเพื่อน ฟังก์ชั่นทุกอย่างลงตัวกว่ามาก ไม่ต้องมีบานประตูเปิดเฉียงๆ มีพื้นที่ค่อนข้างเหลือเฟือ ในห้องนั่งเล่นจัดวางโซฟาได้ดี ติดริมหน้าต่างตรงกับทีวี จัดวางโต๊ะอาหารได้แบบไม่ต้องไปนั่งเบียดๆ มีครัวเป็นตัว L พร้อมกับชั้นวางรองเท้าด้านหลังประตู

ในห้องนอนก็วางเตียงใหญ่ 5-6 ฟุตได้สบาย มีตำแหน่งวางโต๊ะเครื่องแป้งหรือโต๊ะทำงาน ซึ่งสามารถขยายขนาดได้ใหญ่กว่าในแบบด้วย มีส่วนที่เป็น Walk-in Closet และห้องอาบน้ำครบครัน

มาดูห้องแบบ 2 Bedrooms ขนาด 60.5 ตารางเมตร ออกแบบเป็นสัดเป็นส่วน แต่อาจจะติดหน่อยตรงเสากลางที่ค่อนข้างเกะกะขวางหูขวางตา ไม่สามารถทำให้ห้องนั่งเล่นและห้องทานข้าวเชื่อมกันได้ จึงจะดูแคบกว่าปกติ และระเบียงที่เอาคอมเพรสเซอร์แอร์สองตัวเป่าเข้าหากัน … ตรงนี้น่าเสียดายนะครับ พื้นที่ระเบียงดีๆใหญ่ๆ แค่แขวนคอมแอร์ให้เป่าออกก็สามารถใช้งานได้สบายๆแล้ว ทำแบบนี้เสีย Value หมด

ห้องนอนทั้งสองจริงๆแล้วขนาดเท่ากัน เพียงแต่ปรับฟังก์ชั่นห้องน้ำ ให้ห้องหนึ่งเข้าจากห้องนั่งเล่น อีกห้องหนึ่งเป็นห้องน้ำในตัวห้องนอนครับ

มาดูห้อง 3 Bedrooms กันบ้าง ห้องนี้ได้เป็นห้องมุม ขนาด 93 ตารางเมตร ดูจากฟังก์ชั่นแล้วเรียกว่าจัดได้ลงตัวมาก อาจจะมีห้องนอนเล็กที่อึดอัดไปนิดนึง แต่ฟังก์ชั่นอื่นๆนั้นใช้งานได้ดี มีช่องแสงครบถ้วน ระเบียงใหญ่ ใช้งานได้สะดวก ห้องน้ำโอเค มีอ่างอาบน้ำในห้องนอนใหญ่ด้วย

ที่จะติดก็อาจจะเป็นเรื่องครัวเปิด เพราะห้องขนาด 93 ตารางเมตร ถ้าจะอยู่กันจริงจังก็ต้องมีการทำอาหารอยู่แล้ว ดังนั้นครัวแบบนี้อาจจะใช้งานได้ไม่เต็มที่ … แต่ระเบียงใหญ่ๆแบบนี้ ถ้าจะทำ Counter ลอยเพื่อออกไปทำอาหารข้างนอก ผมว่าก็ทำได้นะ

สุดท้ายเป็นแบบห้อง Duplex จุดเด่นคือการขายสวนด้านข้างห้องด้วย พร้อมกับการเปิด Void บริเวณห้องนั่งเล่น ให้เป็นห้องเพดานสูง

ขนาด 55 ตารางเมตรแต่ได้เป็น 2 Bedroom + 2 Bathrooms เหมาะสำหรับคนที่มีความต้องการพิเศษ เน้นอยู่แบบคล้ายๆบ้านครับ

ภาพ Perpsective ห้อง 1 Bedroom ที่มีประตูเฉียงๆ

อันนี้เป็นห้องนั่งเล่น

ห้องน้ำแบบที่เห็นนะครับ

สเปควัสดุ

• พื้น ลามิเนต 8 มม.
• แอร์ Trane
• มี Furniture แบบ Built-in
• ห้องแบบ Fully Fitted
• Hob & Hood ของ MEX
• สุขภัณฑ์ American Standard

ราคาและเงื่อนไขการขาย @ 30/08/2013

• 1 Bedroom เนื้อที่ 26.5 ตารางเมตร ราคาเริ่มต้น 2.9 ล้านบาท หรือ 110,000 บาทต่อตารางเมตร
• รออัพเดท ราคาห้องอื่นๆ

• Fully Fitted
• เพดานสูง 2.5 เมตร
• จอง 50,000 บาท (1 & 2 BR) และ 100,000 บาท (3 BR)
• ทำสัญญา 5%
• ดาวน์ 10%
• ค่ากองทุน 550 บาทต่อตารางเมตร
• ค่าส่วนกลาง 50 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน

เจาะลึกรวบยอด

…

Judgement

การให้คะแนน ให้แบบ Weight Average โดยมุ่งหาความคุ้มค่า เทียบกับราคาที่จ่ายไป โดยมีส่วนที่พิจารณาดังนี้

ทำเล 35%, การเดินทางโดยใช้รถ 15%, การเดินทางโดยไม่ใช้รถ 15%, วัสดุ 15%, การออกแบบ 10% และสาธารณูปโภค 10%

เทียบกับราคา 120,000 บาทต่อตารางเมตร, 09/09/2013

• ทำเล 8.75/10 – ติดถนนใหญ่เพชรบุรี ใกล้รถไฟฟ้าราชเทวี ทะลุซอยพญานาคได้
• เดินทางด้วยรถ 8/10 – ออกได้จากทั้งเพชรบุรี, พญาไท, บรรทัดทอง แต่ที่จอดรถ 50% อาจจะน้อยไปนิด
• ไม่ใช้รถ 8.5/10 – ใกล้รถไฟฟ้า BTS ราชเทวี 380 เมตร, เรียกรถสาธารณะง่าย
• วัสดุ 7/10 – มาตรฐาน
• แบบ 6.75/10 – แบบห้องไม่ค่อยลงตัวเท่าไร หลากหลายเกินไป บางห้องก็ขาดๆเกินๆ เนื่องจาก Shape ที่ดินของโครงการมาเป็นทรงไม่มาตรฐาน
• สาธารณูปโภค 7.75/10 – Lobby เล็ก จึงไปจัดสาธารณูปโภคเต็มๆไว้ชั้นดาดฟ้า ซึ่งก็น่าใช้ครับ

• HIGH CLASS 2013
• 8.04 / 10.00

BOTTOM LINE

Maestro ราชเทวี เหมาะกับคนที่ต้องการคอนโดในเมืองแถวราชเทวีแต่มีงบประมาณไม่มาก 3 – 5 ล้านบาท อยู่ในระยะที่พอจะเดินไปรถไฟฟ้าได้สะดวก 

ถ้าเห็นว่ารีวิวนี้มีประโยชน์ ช่วยกด LIKE ให้ผมหน่อยนะครับ จะได้มีกำลังใจทำรีวิวถัดๆไปครับ