รีวิวเจาะลึกชุดที่ 69 … โครงการนี้ไม่ใช่แค่โปรเจค 100 ล้าน 1,000 ล้านนะครับ แต่เป็นโปรเจคระดับ “หมื่นล้าน” หรืออาจจะถึง 2 หมื่นในอนาคต ที่ชื่อเต็มๆว่า “Grand พระราม 9” และ Belle Avenue หรือชื่อใหม่ Grand Belle พระราม 9 เป็นส่วนหนึ่งของโปรเจคยักษ์ใหญ่ใจกลางเมืองขนาด 46 ไร่นี้ ซึ่งเป็น Condominium High Rise 9 Towers ด้วยกัน … ใหญ่มโหฬาร ลองไปดูแล้วกันครับว่าเป็นอย่างไร

Fact @ 23 December 2011

  • Grand Belle หรือ Belle Avenue พระราม 9
  • Belle Development Company Limtied
  • MAIN CLASS (อ่านรายละเอียดของ Segment คอนโดได้ที่นี่)
  • คอนโด 27,34,36,43 อย่างละ 2 ตึก รวมทั้งหมด 8 ตึก  1,992 ยูนิต
  • ที่ดินประมาณ 8-1-15 ไร่
  • 1 Bedroom – 2 Bedrooms – 3 Bedrooms / Duplex
  • พื้นที่ใช้สอย 42 – 220 ตารางเมตร
  • ราคา 3.2 ล้านบาทขึ้นไป
  • ราคาต่อตารางเมตรเริ่มต้น 50,000 บาท (ปี 51)
  • ราคาต่อตารางเมตรเริ่มต้นปัจจุบัน 66,000 บาท
  • www.belle-avenue.com

เพียงแค่การกด Like ก็เท่ากับการสนับสนุนข้อมูลเชิงลึกจาก Think of Living แล้วครับ

เจาะลึกเรื่องทำเลที่ตั้ง

 

เราหยิบแผนที่ของ Grand Belle พระราม 9 มาดูกันก่อน โดยคอนโดตึกนี้ตั้งอยู่ในเวิ้งพระราม 9 ซอย 7 หรือพระราม 9 สแควร์ ติดกับที่ของเซ็นทรัลพระราม 9 เลยทีเดียว อยู่ในโปรเจคใหญ่ที่ชื่อว่าแกรนด์ พระราม 9 ที่มีหลายๆตึกด้วยกันอยู่ในนั้น

 

ดูจากภาพนี้จะพอทราบได้ว่าโครงการมีอะไรบ้าง ที่เด่นๆก็คือ

  1. Central Plaza พระราม 9
  2. ตึก Office Buliding รูปตัว G ของ G Land
  3. U Place อาคารสำนักงานของ Uniliver
  4. The Nine Tower
  5. Belle Grand พระราม 9

Belle Grand ตั้งอยู่ในจุดที่เป็นลูกศรสีเขียวชี้นะครับ ข้างหลังวิวอาจจะถูกบังด้วยตึกของทิพยประกันภัยบ้างบางส่วน

จากโครงการออกถนนรัชดาภิเษกไปยังรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT สถานีพระราม 9 วัดระยะทางได้ 400 เมตรเศษๆ หรือสามารถเดินเข้าห้างเซ็นทรัลไปทะลุ MRT ก็ได้ เดินเย็นๆดีกว่าเดินร้อนๆ แต่ห้างต้องเปิดนะ

ภาพนี้ถ่ายจากทางเข้าหลักที่ถนนพระราม 9 ซอย 7 ตึกแกรนด์เบลล์อยู่โน่น มีผ้าแดงๆคาดไว้

นี่เป็นสำนักงานขายนะครับ

มองออกไปปุ๊บเห็นเซ็นทรัลพลาซ่าพระราม 9 กันเลยทีเดียว ข้อดีก็คืออยู่ใจกลางเมืองและใกล้ห้างสรรพสินค้า แต่ข้อเสียก็คือแถวนี้เป็นวิวเมืองหลักๆๆเลย ไม่มีพวกสวนสาธารณะ แม่น้ำเจ้าพระยา หรือวิวอะไรที่ค่อนข้างเจริญหูเจริญตาในลักษณะของความเป็นธรรมชาติ นะครับ

เจาะลึกตัวสินค้า

คอนโดทั้ง 8 ตึกมียูนิตรวมกัน 1,992 ยูนิต ก็เรียกว่าอีกนิดเดียวจะครบ 2,000 ยูนิตแล้วนะครับความแออัดก็มีพอสมควรแต่ไม่มากเท่าคอนโดสมัยใหม่ ที่รวมยูนิตเป็นพันยูนิตเอาไว้ในตึกใหญ่ๆตึกเดียว แล้วต้อง Share ลิฟท์กันทั้งหมดแบบนั้น

ตึกทั้ง 8 ของ Grand Belle แบ่งออกเป็น 4 คู่ คือ A1-2, B1-2, C1-2, D1-2 ซึ่งปัจจุบันขายเฉพาะสองคู่หลังคือ C/D ส่วนอีกสองคู่ A/B รวม 4 ตึกยังไม่เปิดการขาย ตึก C/D ทั้ง 4 ตึกกำลังจะสร้างเสร็จช่วงปลายๆไตรมาส 1 ของปี 2555 และน่าจะสมบูรณ์ราวๆกลางปีเช่นกัน

ตึกทั้ง 4 มีความสูงไม่เท่ากัน คือสองตึกริมสุดจะสูงกว่าเพื่อนที่ 36, 43 ชั้น ส่วนสองตึกกลางจะสูงแค่ 27,34 ชั้น

แต่ละชั้นของตัวตึกมีเฉลี่ยๆอยู่แถวๆ 8 ห้อง เพราะว่าเป็นตึกที่ออกแบบเป็นรูปทรง 8 เหลี่ยม หันระเบียงออกไป 4 ทิศเฉียง ทรงเดียวกับ Belle Park นราธิวาส 24 ที่เป็นโครงการเก่าของบริษัท G Land โดยตึกรูปทรงแบบนี้จะทำให้ผนังเฉียง ออกแบบการตกแต่งด้วย Furniture แบบมาตรฐานได้ยาก แต่ถ้าใช้ของ Built-in สร้างเฟอร์นิเจอร์เข้ามุมต่างๆ จะทำให้ Layout และพื้นที่ห้องออกมาดูดีขึ้นเยอะมาก

พูดข้อเสียไปแล้วมาพูดข้อดีบ้าง การที่ระเบียงหันออกแบบนี้จะทำให้ห้องรับแขกได้รับวิวเต็มๆในมุม 8 เหลี่ยมที่ตึกข้างกันไม่ทับซ้อนกัน อย่างไรก็ตามถ้าฝั่งตรงข้ามเป็นตึกรูปทรงเดียวกัน ก็จะหลีกเลี่ยงไม่พ้นที่ต้องบังวิวกันอยู่ดี

คอนโดตึกนี้จะแบ่งเกรดวัสดุเป็น 2 ประเภท เพื่อทำราคาแข่งขัน ชั้นล่างๆหน่อยต่ำ 10 จะเป็นวัสดุเกรดต่ำกว่าปกติ ให้เปิดตัวได้ด้วยราคาถูก ส่วนชั้นกลางๆขึ้นไปจนถึงบนสุด และยูนิตที่เป็น Duplex รอบสระว่ายน้ำ จะเป็นวัสดุเกรด Premium

ภาพส่วนกลางที่ชั้น 5 ของคอนโดทั้งหมดนี้มีส่วนที่ไม่ได้นิติอาคารชุดไม่ได้เป็นเจ้าของ ก็คือช่วงสระว่ายน้ำตรงกลางอย่างน้อยๆก็พื้นที่รูปกากบาททั้งหมด (เนื้อที่ประมาณ 4.5 ไร่) และอนุญาตให้บุคคลภายนอกเข้ามาใช้ได้นะครับ

ตรงกลางสีแดงๆนี้มีอะไรบ้าง?

  • สระว่ายน้ำ
  • สวนรอบสระว่ายน้ำ
  • Pool Deck
  • สนามเด็กเล่น

สระว่ายน้ำส่วนกลางนี้ทางโครงการจะให้ลูกบ้านแต่ละยูนิตจ่ายค่าเช่าใช้ 50,000 บาทต่อห้อง ณ วันโอน ซึ่งจะใช้ได้จำกัด 20 ปี ลองคิดดูแล้วกันว่า 50,000 บาทต่อยูนิต คูณ 2,000 ห้องจะได้กี่บาท (ใบให้ว่าร้อยล้าน) ทรัพย์สินส่วนนี้ยังเป็นของผู้ประกอบการอยู่นะครับ นิติไม่มีอำนาจเหนือพื้นที่ส่วนนี้ และจริงๆแล้วก็ยังมีส่วนอื่นอีก ก็คือ พื้นที่ชั้น B1, B2, G, 2 ใต้อาคารคอนโดเป็นกรรมสิทธิ์ของบริษัท Belle Development ซึ่งทางบริษัทจะเอาไปทำอะไรก็ได้ (ขายต่อหรือจัดการเอง) ยกเว้นโถง Lift ที่ชั้น G เท่านั้น

 

ภาพทางเข้าโครงการแต่ละตึกจากชั้น 5 ตรงนี้เป็นพื้นที่ของนิตินะครับ (ช่องว่างระหว่างสองตึก)

เรามาดูที่จอดรถและพื้นที่ชั้นล่างๆกันบ้าง

  • B1-B2 เป็นที่จอดรถของ Retail Shop (Belle เป็นเจ้าของ)
  • G-1 เป็นส่วน Retail Shop (Belle เป็นเจ้าของ)
  • ถนนรอบอาคารทั้งหมด (Belle เป็นเจ้าของ) จดเป็นภาระจำยอมให้คอนโดผ่านได้
  • 2-5 เป็นที่จอดรถของคอนโด (นิติเป็นเจ้าของ)

โดยทั้งหมดนี้มีที่จอดรถได้ 2,600 คัน รวมเบ็ดเสร็จแล้วได้เป็น 130% ของจำนวนยูนิตพักอาศัย 1992 ยูนิต … แต่ยังไม่รวม Retail Shop และลูกค้าของ Retail Shop 

เราหยิบ Floor Plan Tower C1, C2 มาดูกันบ้าง ห้องก็ประหลาดๆแบบที่ผมบอก ชั้นนี้มีด้วยกันทั้งหมด 9 ยูนิต โดยยูนิตสีชมพูข้างล่างแบ่งขายโดยการเบียดๆกัน 3 ห้อง กลายเป็นพื้นที่ที่ประหลาดมาก แต่ก็แบ่งออกมาได้ลงตัวแม้จะขาดๆเกินๆก็เถอะ

ชั้น 27 จะเห็นว่าตึก C2 กลายเป็น Penthouse ไปแล้ว ส่วนตึก C1 เป็นพื้นที่อยู่อาศัยแบบ 8 Units แต่ละตึกมี Lift ด้วยกัน 2 ตัวไม่รวม Service Lift ซึ่งจะแชร์โหลดสูงสุดแถวๆ 150 ยูนิตต่อ 1 ตัวสำหรับตึกที่มี 43 ชั้น ส่วนตึกที่มี 27 ชั้นจะแชร์โหลดอยู่ราว 80 ยูนิตต่อ 1 ตัวเท่านั้น

อ่อลืมบอกไป Fitness ที่นี่จะเปิดห้องส่วนกลางในพื้นที่ของ Belle Development ให้บริษัทภายนอกเข้ามาทำการแล้วเก็บค่าบริการแยกต่างหาก เพิ่มเติมจากค่าส่วนกลางที่จ่ายๆกันไปนะครับ

สิ่งอำนวยความสะดวก

  • สวนและสระในส่วนที่เป็นโฉนดของคอนโด
  • ลิฟท์โดยสาร 2 ตัว, Service Lift 1 ตัว
  • Lobby แชร์กัน 2 ตึก
  • ที่จอดรถ 130% แชร์กับ Retail Shop

Product Walkthrough

 

ตรงนี้เป็นห้องตัวอย่างของ Belle Avenue นะครับ ที่ใช้วัสดุเกรด Premium ที่เบลล์กำหนด จะเห็นว่าทุกยูนิตมีส่วนที่เป็นลานซักล้างและระเบียง โดยห้องรับแขกจะยื่นออกไปสู่ระเบียงเป็นรูป สามเหลี่ยม การจัดวางห้องอาจทำได้ยากในส่วนนั้นๆ แต่ถ้าออกแบบเฟอร์นิเจอร์แบบ Built-in มาใช้ ก็จะทำให้ส่วนนี้ลงตัวขึ้นพอสมควร

ประตูห้องตัวอย่างจำลองทางเข้าจากลานซักล้าง เดินเข้าไปจะเห็นครัวไทย Built อยู่ข้างนอก (หลอกๆ ของจริงไม่มี) กระเบื้องปูพื้นเป็นแบบ 8×8

เข้ามาในส่วนครัวฝรั่ง Pantry ติดท๊อปแกรนิตให้สวย มีเตาแบบไม่ใช่ระบบสัมผัสและซิงก์น้ำดังรูป

 

รูปแบบของประตูใช้บานสีเข้ม ที่ล็อคประตูดูแล้วแก่ๆหน่อย แต่ขลังดี

ภาพโดยรวมของห้อง ห้องนี้จัดออกมาได้ลงตัวมาก ดูแล้วกว้างสุดๆ พื้นใช้ Engineering Wood

ให้ดูครัวอีกครั้งในมุมกลับ

ห้องรับแขกและโต๊ะทานอาหารขนาด 6 คน สามารถจัดวางคู่กันได้เหมือนบ้าน

มาดูห้องนอนกันบ้าง

ตู้ทั้งหมดใช้วัสดุหน้าบานแบบ High Gloss ในทุกห้องนอน ตรงนี้มีให้นะครับ

หน้าต่าง เฟรมอลูมิเนียมอบขาว

พื้นห้องนอนกับระเบียงที่ปูกระเบื้อง 8×8

ห้องนอนเล็ก

ซูมตู้ชัดๆว่าได้แบบนี้นะ

ผนังห้องน้ำปูกระเบื้องแผ่นใหญ่ขึ้นดูดีเลย กระจกใช้แบบ Frameless ฝักบัวหัวใหญ่ๆ

โถสุขภัณฑ์ พื้นห้องน้ำก็ปูแกรนิตโต้  60×60 เหมือนกันนะ

อ่างล้างมือ ท๊อปแกรนิต

มีการเล่นกระเบื้องพื้นอีกชุดในส่วนของ Showering ด้วย

จากครัวไประเบียง เทียบเกรดกระเบื้องกันจะๆ

ห้องน้ำใหญ่มีอ่างด้วยนะครับ ยังคงมี Shower Area เหมือนเดิม ไม่ต้องไปยืนอาบในอ่าง

ส่วนที่เป็นซิงก์ก็ใหญ่ขึ้นตามขนาดห้องน้ำ

โถเอามาติดแอบๆไว้ข้างอ่าง

ห้องอาบน้ำใน Master Bathroom ทำออกมาดูดีเลย

Price vs Performance

  • 1 Bedroom 3.2 – 4.2 ล้านบาท พื้นที่ 42 – 53 ตารางเมตร
  • 2 Bedrooms / 1 Bathroom 4.4 – 6.3 ล้านบาท พื้นที่ 56 – 78 ตารางเมตร
  • 2 Bedrooms / 2 Bathrooms 6.5 – 7.2 ล้านบาท พื้นที่ 88 – 98 ตารางเมตร
  • 3 Bedrooms / 2 Bathrooms 6.5 – 8.9 ล้านบาท พื้นที่ 99 – 110 ตารางเมตร

  • Semi Furnished
  • จอง 50,000 บาท
  • ทำสัญญา 110,000 – 395,000 บาท (รวม 5%)
  • Down 5%
  • ค่ากองทุน 300 บาทต่อตารางเมตร
  • ค่าส่วนกลาง 30 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน
  • สระว่ายน้ำ 50,000 บาท / 20 ปี

เจาะลึกรวบยอด

คอนโด Grand Belle เป็นตึกที่น่าสนใจมาก ในเรื่องของราคาต่อทำเลที่ทำออกมาได้ถูกเหลือเกิน นี่ขนาดเป็นราคาของปี 2554 ที่เทียบกับคอนโดมิเนียมข้างเคียง ตารางเมตรละ 70,000 บาทในทำเลแบบนี้คงจะหาไม่ได้อีกแล้ว แต่ถ้าลองเทียบไปที่ราคาช่วงเปิดตัวปี 2551 ที่เริ่มต้นในบางยูนิตไม่ถึง 50,000 บาทจะเห็นว่าคุ้มค่าขนาดไหน ซึ่งตอนนั้นราคาเริ่มต้นอยู่ที่ 2.2 ล้านบาท ปัจจุบันขยับมา 1 ล้าน อยู่แถวๆ 3 ล้านบาทแล้วนะครับ

การเปิดตัวของเซ็นทรัลพระราม 9, ความนิยมของคนที่ใช้ MRT และราคาที่ดินแถบรัชดาในช่วงใกล้ MRT ที่แพงขึ้นมากทำให้ทำเลของ Grand Belle พระราม 9 เป็นทำเลที่น่าจับตามองเป็นอย่างยิ่ง ซึ่งการเข้าออกถนนสองทางได้ทั้งพระราม 9 และรัชดาทำให้มีหนทางหลีกเลี่ยงปัญหาการจราจรบางส่วน แต่ในขณะเดียวกัน การเอาที่อยู่อาศัยมารวมกับแหล่งชักนำรถติดอย่าง Office Building จำนวนมาก (ติดเช้าเย็น) กับ Central พระราม 9 ก็เป็นการดึงปัญหาการจราจรเข้ามาสู่ตัวเอง … หากคิดว่า Central พระราม 9 เกิดบูมขึ้นมาอย่างสยามพารากอนหรือ Central World ก็ไม่ต้องคิดแล้วครับว่ารถจะติดขนาดไหน ถ้าบังเอิญวันนั้น Esplanade / รัชดาลัย Theatre มีละครเวทีชื่อดังด้วยละก็ คงจะติดระเบิดมันส์หยดกันไปเลยทีเดียว … เชื่อว่าคนแถวนั้นคงจะทราบดี

คุณภาพวัสดุของโครงการ Grand Belle ในชั้น Medium / High Floor ใช้ของได้เกินราคา จัดว่าเป็นการนำวัสดุของ UPPER CLASS มาใช้กับคอนโดระดับ MAIN CLASS ในบางส่วน และไม่มีการลดเกรดวัสดุให้ลงไปแตะ ECONOMY CLASS เลย ทำให้วัสดุที่นี่เรียกว่าโอเคมากๆครับ

แบบห้องยังไม่ค่อยโดนเท่าไร เนื่องจากตึกวางตัวเป็นรูป 8 เหลี่ยม ทำให้ยังไงก็ต้องมียูนิตที่โดนพระอาทิตย์กระแทกเข้าเต็มๆอย่างทิศตะวันตก ซึ่งแบบการสร้างตึกแบบนี้ค่อนข้างจะโบราณไปนิด ห้องรับแขกบริเวณระเบียงจะมีมุมรูปสามเหลี่ยม ทำให้จัดเฟอร์นิเจอร์ได้ลงตัวยาก และห้องบางห้องเช่นยูนิตแบบ 1 Bed ที่โดนหั่นแบบประหลาดๆนั้น เรียกว่าถึงขั้นพิลึกได้เลย

สาธารณูปโภคเรียกได้ว่าแทบจะไม่มี เพราะว่าทุกอย่างเป็นของ Belle Development แถมยังเก็บค่าบริการอีกเกือบ 100 ล้าน ไม่รู้เอาไปดูแลสระว่ายน้ำหรือทำอะไรในรอบ 20 ปีนี้ พอครบ 20 ปีหน้าก็ไม่การันตีราคาเดิม คือจะเปลี่ยนแปลงได้และขอฟันอีก อย่างน้อยๆก็ 100 ล้านอัพ ฟิตเนสเป็นการเอาบริษัทข้างนอกมาเปิด แล้วให้ลูกบ้านจ่ายเงินรายเดือนเพิ่มเอาเองต่างหาก

ที่จอดรถมีให้เยอะก็จริง (130%) ของจำนวนยูนิต แต่ต้องแบ่งกันใช้กับ Retail Shop และลูกค้าที่มาใช้บริการ Retail Shop ทั้งหลาย ซึ่งไม่แน่ว่าอาจมีลูกค้าเซ็นทรัลนิ่มๆเข้ามาใช้ด้วยหรือเปล่า ตรงนี้ต้องดูนโยบายการบริหารอีกทีว่าจะเป็นอย่างไร

ชื่อเสียงก็ต้องบอกว่า GLAND เป็นหนึ่งในบริษัทจดทะเบียน แม้ว่าจะมีการดึงคนโน้นคนนี้เข้ามาร่วมถือหุ้นใน Belle Development ด้วย แต่ก็ไม่ได้ส่งผลกระทบใดๆกับการก่อสร้างโครงการ คือปัจจุบันก็สร้างไปแทบจะเสร็จแล้ว เซ็นทรัลพระราม 9 เปิดให้บริการแล้ว เหลือแค่ดูว่าคุณภาพงานสมราคาหรือเปล่าก็เท่านั้น ไม่มีประเด็นเรื่องสร้างไม่เสร็จแล้วครับ

Judgement

  • ทำเล 9.5/10 – ทำเลพระราม 9 / รัชดา ใกล้รถไฟฟ้า MRT ใกล้เซ็นทรัล เมื่อเทียบกับราคาจัดว่ายอดเยี่ยม แต่อาจมีปัญหารถติดในอนาคตเนื่องจากอยู่ในพื้นที่ Office / Malls
  • คุณภาพวัสดุ 9/10 – คุณภาพวัสดุใช้ของที่ดี นำวัสดุ UPPER CLASS หลายๆอย่างมาใช้กับ MAIN CLASS
  • แบบ 6.5/10 – แบบห้องยังออกมาได้ไม่ดีเมื่อเทียบกับคอนโดสมัยใหม่ที่ลงตัวกว่ามาก
  • สาธารณูปโภค 5/10 – แทบไม่มีอะไรเลย นอกจากพื้นที่สวนและสระว่ายน้ำที่หลุดเข้ามากับโฉนดของคอนโดนิดๆหน่อยๆ
  • ชื่อเสียง 7/10 – GLAND, Belle Development, บริษัทมหาชน
  • ความคุ้มราคา 8.5/10 – คุ้มค่ามาก หากไม่สนใจเรื่องสาธารณูปโภค

  • MAIN CLASS @ DECEMBER 2011
  • Final Score 8.18/10.00
  • GRADE B

ถ้าเห็นว่ารีวิวนี้มีประโยชน์ ช่วยกด LIKE ให้ผมหน่อยนะครับ จะได้มีกำลังใจทำรีวิวถัดๆไปครับ