รีวิวฉบับที่ 117 … คอนโดเล็ต ดเวล (Condolette DWELL) เป็นโปรเจคที่ 2 ของพฤกษา เรียลเอสเตทในซอยสุขุมวิท 26 (ซอยท่านผู้หญิงพวงรัตน์ประไพ) ซึ่งเป็นโปรเจคใจกลางเมืองที่อัพราคาขึ้นมาอยู่ในระดับของ LUXURY Condominium แบบ Low Rise ใกล้สถานีรถไฟฟ้า BTS พร้อมพงษ์ครับ

Fact @ 10 February 2012

  • Condolette DWELL สุขุมวิท 26
  • Pruksa Real Estate, Plc.
  • LUXURY CLASS (อ่านรายละเอียดของ Segment คอนโดได้ที่นี่)
  • คอนโด 8 ชั้น 2 ตึก, Low Rise 224 ยูนิต
  • ที่ดินประมาณ 2-0-19 ไร่
  • Studio, 1 Bedroom – 2 Bedrooms, Duplex
  • พื้นที่ใช้สอย 28 – 69 ตารางเมตร
  • ราคาเริ่มต้น 3.59 ล้านบาท (ต้นปี 2012)
  • ราคาต่อตารางเมตรเริ่มต้นประมาณ 122,000 บาท
  • www.condolette.com

เพียงแค่การกด Like ก็เท่ากับการสนับสนุนข้อมูลเชิงลึกจาก Think of Living แล้วครับ

เจาะลึกเรื่องทำเลที่ตั้ง

ทำเลที่ตั้งของโครงการ Condolette DWELL อยู่ในซอยท่านผู้หญิงพวงรัตน์ประไพ ซอยย่อยของซอยสุขุมวิท 26 ที่สามารถเข้าออกได้ทั้งสิ้น 3 เส้นทางหลัก และ 3 เส้นทางรองคือ

  1. สุขุมวิท 26 (ซอยอารี)
  2. สุขุมวิท 34 แถวๆซอยทองหล่อ
  3. ซอยข้าง Big C Extra ถนนพระราม 4
  4. สุขุมวิท 24 (ซอยข้าง Emporium)
  5. ทางลัดออกถนนอโศก-มนตรี
  6. ซอยข้างปั๊ม Esso ถนนพระราม 4

นี่เป็นทางเข้าหลักจากถนนพระราม 4 ครับ วิ่งเข้ามาผ่าน Nihonmachi ศูนย์การค้าแบบหมู่บ้านญี่ปุ่น ที่มีร้านอาหารญี่ปุ่นหลากหลายขายอยู่

เราสามารถเลี้ยวซ้ายลัดออกมาหน้า K Village ได้

ตรงมาเข้าซอยสุขุมวิท 26

สองข้างทางต้นไม้เยอะแยะ

นี่คือซอยท่านผู้หญิงพวงรัตน์ประไพ สามารถทะลุไปออกสุขุมวิท 34 ได้

ที่ดิน Condolette DWELL อยู่ทางซ้ายมือ ในซอยท่านผู้หญิงจะแคบหน่อย ถ้ามีรถจอดก็จะวิ่งได้แค่เลนเดียว

วิ่งผ่านหน้าโครงการตรงไปเรื่อยๆ

ข้างในก็มีแต่บ้านคนดูดีๆทั้งนั้น แต่ตกกลางคืนจะเปลี่ยวมากเพราะไม่มีร้านค้า

ทางลัดมาออกซอย 34 ได้อย่างที่เห็น กลับรถไปนิดเดียวก็จะเจอทองหล่อแล้ว

ย้อนกลับมาที่พระราม 4 ใหม่ นี่เป็น Big C Extra ฝั่งตรงข้ามเป็น TESCO Lotus

เลี้ยวเข้าไปจะเจอที่ดินอีกแปลงกำลังก่อสร้างอยู่ เตรียมทำเป็นพวก IT Mall

ฝั่งขวาคือ K Village

มีของกินเยอะมากให้เลือกได้เต็มที่ ตลอดจน Super Market ระดับท๊อปๆอย่าง Gourmet Market

สาเหตุที่ต้องย้อนมาใหม่เพราะว่าสำนักงานขายตั้งอยู่ในซอยสุขุมวิท 26 ไม่ได้อยู่ที่ซอยท่านผู้หญิงฯครับ

นี่เป็นภาพวิวของ Condolette ที่มองมาเห็น The Seed Musee  ด้านข้างมีตึก 8 ชั้นอีกตึกกำลังก่อสร้าง

เจาะลึกตัวสินค้า

โปรเจคนี้มีรายละเอียดอย่างที่ได้กล่าวไปแล้ว โดยห้องแบบ 1 Bedroom จะมีขนาดตั้งแต่ 28 – 46 ตารางเมตร และ 2 Bedroom จะเริ่มตั้งแต่ 63 – 69 ตารางเมตร สุดท้ายคือ Duplex ที่ 66.65 ตารางเมตร เพียง 3 ยูนิตหน้าโครงการ

ชั้น B1 และ G เป็นชั้นจอดรถ นับเข้าซองได้ 84 คัน และจอดซ้อนอีกนิดหน่อย น่าจะอยู่ราว 50% ของจำนวนยูนิต ลิฟท์ที่เห็นนั้นขึ้นลงได้จากตึก B อย่างเดียว … ตึก A ไม่มี Lift Access จากที่จอดรถชั้น B ต้องแบกของเดินไปตึกเองนะครับ

โปรเจคนี้แบ่งพื้นที่ออกเป็น 3 ส่วน คือตึก A (ทางซ้าย) ตึก B (รูปตัว L ทางขวา) และตึกส่วนกลาง/Duplex ที่อยู่บริเวณหน้าโครงการ

Lobby จะอยู่ที่ชั้น G ของตึก B โดยมีพื้นที่ที่เหลือเป็นที่จอดรถ ในขณะที่ตึก A ทางซ้ายไม่มี Lobby เป็นห้องที่อยู่อาศัยเลยตั้งแต่ชั้น G และบริเวณโซนตรงกลางสามยูนิตสีเนื้อนั้นเป็น Duplex สามยูนิต

ทิศของโครงการนี้หันเฉียงๆ เนื่องจากตัวถนนหน้าโครงการนั้นตัดเฉียง

วิวจากชั้น 8 ที่ทิศตะวันออกเฉียงเหนือ

วิวจากชั้น 8 ที่ทิศตะวันตกเฉียงเหนือ

วิวจากชั้น 8 ที่ทิศตะวันออกเฉียงใต้

วิวจากชั้น 8 ที่ทิศตะวันตกเฉียงใต้

จากทิศของวิวทั้ง 4 และคาดการณ์ว่าอนาคตไม่น่าจะมีโครงการตึกสูงโครงการใดสามารถขึ้นได้ในซอยย่อยนี้อีกแล้ว เนื่องจากถนนเล็กและผังเมืองใหม่ที่กำลังจะออกก็จะเข้มงวดมากขึ้น ดังนั้นก็เลือกวิวตามที่ชอบได้เลย ไม่แนะนำแค่ทิศตะวันตกเฉียงใต้ (ด้านที่หันเข้าหาหน้าโครงการ

ชั้น 2 เป็นต้นไปจะเป็นพื้นที่อยู่อาศัยเต็มทั้งหมด โดยมีสระว่ายน้ำอยู่ตรงกลาง ซึ่งตรงกับหน้าต่างชั้น 2 ของ Duplex Unit พอดิบพอดี เรียกว่าเปิดหน้าต่างกระโดดเข้าสระน้ำได้เลย … หรือในทางกลับกัน ใครก็ไม่รู้สามารถว่ายน้ำเข้าห้องของคุณได้ … เช่นเดียวกัน เพราะสระนี้เป็นส่วนกลาง ไม่ใช่ Private Pool

ในภาพจะเห็นว่าเจ้าของห้อง Duplex สามารถเข้าออกจาก Unit ตัวเองลงสู่ Pool ได้เลย แต่อย่าลืมว่าคนอื่นก็เข้าได้เลยเหมือนกันนะ … เค้าว่ายอยู่ตรงนี้ ไม่รู้จะมองอะไรก็มองเข้าไปในบ้านคุณนั่นแหละ ซึ่งตรงกับบริเวณของห้องนอนชั้น 2 พอดี สูญเสีย Privacy ไป ต้องปิดหน้าต่าง ซึ่งก็จะสูญเสียวิวไปอีก

ภาพ Perspective ของโครงการทำทางเดินออกมาราวกับว่าเป็นรีสอร์ทในเขาใหญ่ ต้องดูว่าของจริงทำเสร็จแล้วจะได้บรรยากาศนี้อารมณ์นี้หรือเปล่า ถ้าได้ก็เยี่ยมยอดไปเลย

ว่าแต่ทางเชื่อมระหว่าง Lobby ไปตึก A ไม่รู้ว่ามีหลังคาเชื่อมตลอดหรือเปล่า เพราะใน Ground Floor Plan เห็นว่าเป็นทางเปิดโล่งๆหน่อย ถ้าไม่มีแล้วเกิดฝนตกอาจจะทุลักทุเลได้ แต่ถ้ามีพวกหลังคา Polycarbonate บังฝนได้บ้างก็พอไหว

แนวการตกแต่ง Interior Design ของสำนักงานขายเป็นแบบนี้ ออก Vintage + Resort ผสมผสานกัน ด้วยความรู้สึกโฮมมี่ๆ คาดว่าของจริงพวกส่วนกลางน่าจะล้อๆกันมา

สิ่งอำนวยความสะดวก

  • ห้องออกกำลังกาย
  • สระว่ายน้ำ บริเวณชั้น 2 ของยูนิต Duplex
  • ลิฟท์โดยสาร 2 ตัวต่ออาคาร ไม่มี Service Lift
  • สวนตามชั้น G
  • Lobby
  • ที่จอดรถชั้น G และ B1 ประมาณ 50%
  • ระบบ CCTV / Access Card

Product Walkthrough

Room Layout ของห้อง 29 ตารางเมตรหน้าตาเป็นประมาณนี้ เหมือนๆกับคอนโด 30 ตารางเมตรทั่วไป โดยการแบ่งห้องออกเป็นสองฟาก มีห้องนอนกับห้องน้ำอยู่ฟากหนึ่งและห้องรับแขก ครัว โต๊ะอาหารอยู่อีกฟากหนึ่ง

สิ่งที่เป็น Gimmick เล็กๆของ Layout ห้องนี้มี 3 อย่างคือ

  1. ดึงพื้นที่จากห้องน้ำให้เป็นที่ใส่ตู้เย็น แต่ทำให้ห้องอาบน้ำเปิดเข้าออกได้ยากขึ้น
  2. นำโต๊ะอาหารมาวางต่อเป็น Corner กับครัว
  3. ใส่บานเฟี้ยมไปที่ระเบียงภายนอก

ห้องอีกรูปแบบหนึ่งเป็นห้องตัดเฉียงๆ ขนาด 28 – 35 ตารางเมตร ที่จะได้ฟังก์ชั่นดีกว่าห้องแบบแรกคือ

  1. ครัวแยกส่วน เปิดปิดได้
  2. โต๊ะอาหารแยกเป็นเอกเทศไม่ต้องติดกับครัว
  3. ห้องอาบน้ำเปิดเข้าออกได้สะดวก

ห้อง 2 Bedrooms จัดมาได้ค่อนข้างลงตัว คือเป็นพื้นที่ขนาด 70 ตารางเมตร แจกห้องนอนไปไว้ซ้ายขวา ห้องนอนขวาจะกว้างกว่าห้องนอนซ้าย มีพื้นที่เก็บเสื้อผ้าหน้าห้องน้ำและโต๊ะทำงานเป้นสัดส่วน ในขณะที่ห้องนอนซ้ายก็วางเตียงใหญ่ได้ แต่โต๊ะทำงานต้องเอาไปแทนโต๊ะข้างเตียง ขาดความเป้นสัดส่วนไป

สิ่งที่ดีมากของห้องแบบนี้คือห้องนั่งเล่นและห้องครัว … ห้องนั่งเล่นกว้างมาก มีพื้นที่วางโต๊ะอาหารสำหรับ 4 ที่นั่งและโซฟาครบเซ็ต ส่วนห้องครัวได้เป็นครัวปิด วางอยู่ในมุมที่เป็นส่วนของห้องครัว และหน้าห้องก็มีที่ Build ตู้ใส่รองเท้าด้วย

แบบ Duplex นี่ต้องขยายนิดนึง … เป็นแบบที่เดินเข้าบ้านจากชั้น G มีเฉียงและบันไดหน้าบ้านเรียบร้อย เดินเข้ามาเป็นห้องรับแขก ห้องครัว ห้องน้ำด้านล่าง คล้ายๆกับ Floor Plan ของ Town Home 2 ชั้นเลย เพราะว่าสามารถเดินออกนอกบ้านไปยังที่ดินรอบบ้านเมื่อไรก็ได้ ในห้องครัวกว้างขวาง อยากจะต้มผัดแกงทอดอะไรก็เชิญ เพราะยูนิตนี้แทบจะไม่ยุ่งเกี่ยวกับใคร

บนชั้น 2 มีห้องนอนใหญ่ขนาด 21.8 ตารางเมตร ที่วางเอาไว้ติดกับสระว่ายน้ำ ปล่อยพื้นที่ 50% เป็น Void ให้มองลงไปเห็นห้องนั่งเล่นและวิวนอกบ้าน

หากไม่มีข้อเสียเรื่องสระว่ายน้ำที่ต้องแชร์กับคนอื่นจนขาดความเป็นส่วนตัวของห้องนอนชั้นบน … ผมว่ายูนิตนี้น่าสนใจมากๆเลยนะครับ

ยูนิตประเภท 1 Bedroom เข้าไปแล้วเจอครัวอยู่ทางซ้าย เครื่องครัวใช้ของดี หินแท้ (จำไม่ได้แล้วว่าเป็น Quartz หรืออะไร ขออภัย) มีซิงก์ เตาไฟฟ้า สวยครบเครื่อง

ริมสุดของชุดครัวเป็น Counter Bar ที่เอาไว้นั่งรับประทานอาหาร พื้นในส่วนนี้เป็น Engineering Floor ปลิดผิวไม้จริง

ซิงก์

เตาของ Franke แบบ Induction

Hob Hood บิวท์ลงตู้ เปิดปิดตรงนี้

มุมห้องนั่งเล่นและโซฟา

อลูมิเนียม Powder Coated สีน้ำตาลๆหน่อย มือจับสีดำ

กระเบื้องภายนอกใช้ลายย้อนยุค ตั้งใจใช้แผ่นเล็ก เลือกสีอิฐๆ เพิ่มความรู้สึกอบอุ่นและความเป็นบ้าน ภายนอกเอาไว้ตั้งเครื่องซักผ้า

บานเฟี้ยมที่มีให้เกือบทุกยูนิต เสริมออกไปจากราวกันตก ใช้บังแดดบังสายตาบางส่วน เพิ่ม Privacy

ห้องนอนจัดวาง Lighting ได้ดี

มุมแต่งตัวก่อนถึงห้องน้ำเป็นซอกมากไปหน่อย เปิดตู้มาจะต้องยืนหลบๆเอา พื้นที่แบบนี้ควรจะใช้บาน Slide มากกว่าบานเปิดนะครับ

ห้องน้ำตัวอย่างที่ไม่มีความจริงอยู่เลย ยกเว้นโถสุขภัณฑ์ ของพวกนี้รวมถึงกระเบื้องทำเป็นของตกแต่งหมด

ซิงก์ ก็อกน้ำร้อนน้ำเย็นมีตู้ Built เอาไว้

ห้องอาบน้ำ กระจก Tempered บานเปลือย

ยังเปิดช่องกระจกไว้นิดนึง มองไปห้องนอนได้ วงกบล่อไปกี่ชั้่นก็ไม่รู้

พัดลมดูดอากาศ

บัวฝ้าตามขอบด้านบนและ Downlight

เรามาถึงห้องแบบ 2 Bedrooms กันบ้างแล้ว ห้องนี้มีจุดเด่นที่ห้องนั่งเล่นที่กว้างขวางและครัวปิด

ประตูครัวสามารถเปิดปิดได้แบบนี้ เลื่อนๆเอา

ซิงก์แบบเดิม

เตาแบบ 4  หัว

มุมห้องครัวมองออกไปที่ระเบียงกว้างๆได้ มีบานเฟี้ยมเหมือนเดิม

ืมือจับ

ห้องนอนใหญ่สองห้อง

ห้องน้ำ หน้าต่างอ่างล้างมือเป็นอีกรูปแบบ

ห้องอาบน้ำ

ห้องนอนเล็กจริงๆก็วางเตียง 5 ฟุตได้

พื้นกระเบื้อง 60 x 60 กับ Engineering Floor

มุมรอยต่อจากห้องนอนไปห้องน้ำ

ห้องน้ำ 2 เป็นอีกรูปแบบหนึ่ง แชร์กันใช้ระหว่างห้องรับแขกและห้องนอนเล็ก

ผนังก็ทำไปเรื่อย ของจริงไม่ใช่แบบนี้นะ

นี่แหละครับผนังห้องน้ำของจริง ทุกห้องเป็นแบบนี้หมด

Price vs Performance

  • 1 Bedroom ชั้น 7 ห้อง 7 เนื้อที่ 32 ตารางเมตร ราคา 3.92 ล้านบาท หรือ 122,500 บาทต่อตารางเมตร
  • 2 Bedrooms ชั้น 2 ห้อง 6 เนื้อที่ 69 ตารางเมตร ในราคา 8.87 ล้านบาท หรือ 128,000 บาทต่อตารางเมตร
  • Duplex เนื้อที่ 66.65 ตารางเมตร ในราคา 11 ล้านบาท หรือ 165,000 บาทต่อตารางเมตร

  • จอง 50,000 – 200,000 บาท
  • ทำสัญญา 150,000 – 500,000 บาท
  • ค่ากองทุน 500 บาทต่อตารางเมตร
  • ค่าส่วนกลาง 45 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน

เจาะลึกรวบยอด

ทำเลที่ซอยนี้ถือว่าอยู่ในทำเลที่ดีมากๆ ใจกลางกรุงเทพมหานคร จุดที่มีทางออกได้ทั้งพระราม 4 และสุขุมวิทตอนต้น เดินทางไปยัง Emporium, K Village, Nihonmachi, Big C, Lotus อะไรได้หมด ยิ่งไปกว่านั้นในอนาคตจะมี Emporium 2 และ IT Mall อันใหม่ฝั่งพระราม 4 มาเปิดแถมให้อีกด้วย จัดว่าเป็นชุมชนที่พัฒนาแล้วและจะพัฒนาเพิ่มอีกอย่างแน่นอน

การขับรถก็ต้องระวังหน่อย เพราะซอยอารีเป็นทางลัดหลักจากพระราม 4 ไปสุขุมวิท ช่วงเวลาเร่งด่วนจะรถติดมาก ให้เลี่ยงเข้าพระราม 4 ขึ้นทางด่วนท่าเรือจะสะดวก แต่โชคดีที่ซอยท่านผู้หญิงพวงรัตน์ประไพสามารถทะลุไปออกซอยสุขุมวิท 34 ได้ ใครจะไปทองหล่อ เอกมัย ใช้ทางลัดนี้ก็ดีมาก แต่น่าเสียดายตรงที่ที่จอดรถไม่ Fix คัน และมีเพียง 50% เท่านั้น

ถ้าไม่ขับรถก็ต้องเดินไกลพอควร 600 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้าพร้อมพงษ์ แต่ยังอยู่ในวิสัยที่เดินได้ เช้าเย็นเดินสบาย เป็นซอยที่มีต้นไม้เยอะ ตกกลางคืนดึกๆจะเปลี่ยวมากเพราะเป็นโซนที่พักอาศัยไม่แนะนำในการเดิน การหารถสาธารณะต้องเดินออกจากโครงการไปปากซอยท่านผู้หญิงฯประมาณ 100 เมตร จึงสามารถโบก Taxi และเรียกพี่วินได้

วัสดุอุปกรณ์ก็ให้มาเต็มที่ พื้น Engineering Wood, กรอบอลูมิเนียม Powder Coated สีน้ำตาล, ซิงก์สวยงาม เตา Franke ยกเว้นกระเบื้องห้องน้ำที่แต่งห้องตัวอย่างจนไม่รู้ว่าตกลงจริงๆแล้วได้อะไรกันแน่

แบบห้องทำออกมาได้กลางๆ ห้องแบบ 2 Bedrooms ทำออกมาได้ดี แต่ห้อง Duplex เสียเรื่อง Privacy & Security ไปมาก เพราะเอาสระว่ายน้ำส่วนกลางมาติดกับห้องนอน มุมหนึ่งดีจริง แต่อีกมุมหนึ่งข้อเสียก็รุนแรงอยู่

การออกแบบพื้นที่ใช้สอยต่างๆของโครงการยังขัดๆเล็กน้อย ตึก A เหมือนจะถูกทอดทิ้งในหลายๆด้าน ทั้งเรื่องที่จอดรถ ทางเดินเวลาฝนตก และความห่างไกลจาก Lobby ดังนั้นตึก B จะมีภาษีกว่ามากๆ แต่ทิศห้องจะโดนทิศตะวันตกเฉียงใต้เสียเยอะ ทำให้แดดร้อนอย่างชัดเจน

สาธารณูปโภคไม่ได้ให้อะไรมาก สระว่ายน้ำกับฟิตเนสเป็นหลัก ในระดับโครงการ LUXURY CLASS ก็ต้องถือว่าให้น้อยกว่าที่ควรจะได้ไปเยอะ น่าจะทำได้ดีกว่านี้

Judgement

ทำเล 35%, การเดินทางโดยใช้รถ 15%, การเดินทางโดยไม่ใช้รถ 15%, วัสดุ 15%, การออกแบบ 10% และสาธารณูปโภค 10%

เทียบกับราคา 125,000 บาทต่อตารางเมตร, Q1/2012

  • ทำเล 9/10 – ทำเลดีมาก ใจกลางกรุงเทพ สุขุมวิทตอนต้น ในราคาที่พอรับได้ มีห้างสรรพสินค้าครบครัน
  • เดินทางด้วยรถ 8/10 – ซอยอารีรถติด แต่ทะลุออกพระราม 4 ได้ มีทางหนีทีไล่เยอะ ที่จอดรถน้อยไปหน่อย
  • ไม่ใช้รถ 7/10 – เดินไกล 600 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้า คอนโดอยู่ในซอยย่อย เวลาเรียกรถสาธารณะต้องเดินออกไปซอยหลัก กลางคืนเปลี่ยวเดินไม่ได้
  • วัสดุ 8/10 – คุณภาพวัสดุใช้ของที่เหมาะสม
  • แบบ 7/10 – แบบแต่ละห้องทำได้โอเค แบบโดยรวมดูแล้วยังขัดๆ เอาสระว่ายน้ำไปติดกับบ้านคน คนอื่นก็ไม่กล้าว่าย คนในบ้านก็ไม่กล้าเปิดประตู
  • สาธารณูปโภค 6.75/10 – มีน้อยไปหน่อยที่ราคานี้

  • LUXURY CLASS
  • 7.98 / 10.00

BOTTOM LINE

Condolette DWELL เหมาะสำหรับคนที่ใช้ชีวิตอยู่แถวสุขุมวิท พระราม 4 หรือคลองเตย เดินทางสะดวกด้วยรถยนต์ ไม่ได้ใช้ BTS เป็นหลัก แค่มีไว้พอใช้งานได้ ชอบตึก Low Rise ที่มีดีไซน์อบอุ่นๆ แต่ต้องยอมจ่ายหน่อยครับ

ถ้าเห็นว่ารีวิวนี้มีประโยชน์ ช่วยกด LIKE ให้ผมหน่อยนะครับ จะได้มีกำลังใจทำรีวิวถัดๆไปครับ