รีวิวฉบับที่ 116 … ลุมพินี วิลล์ สุขุมวิท 77 โครงการ 2 เป็นโครงการใหม่ล่าสุดของ LPN ต่อเนื่องมาจาก ลุมพินี วิลล์ สุขุมวิท 109 ซึ่งเป็นคอนโดในโซนใกล้รถไฟฟ้าเหมือนกัน ซึ่งแต่เดิมเมื่อประมาณ 6-7 ปีก่อน ลุมพินีเคยสร้างโครงการไว้ที่อ่อนนุชแล้ว 2 โครงการคือลุมพินีเซ็นเตอร์และลุมพินีวิลล์ ซึ่งทั้งสองโครงการประสบความสำเร็จไปด้วยดี … จนกระทั่งเวลาผ่านล่วงเลยไปจนถึงปี 2012 LPN ถึงมีโอกาสเปิดตัวโครงการใหม่เป็นโครงการที่ 3 ภายใต้ชื่อโครงการว่า “ลุมพินีวิลล์ สุขุมวิท 77 – 2”

Fact @ 2 March 2012

เพียงแค่การกด Like ก็เท่ากับการสนับสนุนข้อมูลเชิงลึกจาก Think of Living แล้วครับ

เจาะลึกเรื่องทำเลที่ตั้ง

โครงการลุมพินีวิลล์ สุขุมวิท 77 (2) ตั้งอยู่ติดถนนใหญ่อ่อนนุช ระยะห่างจากรถไฟฟ้าประมาณ 1.1 – 1.2 กิโลเมตร ตามแผนที่เลยครับ

ตัวโครงการอยู่เยื้องๆกับ ลุมพินีวิลล์ตัวเก่า แต่ลึกเข้าไปจากปากซอยกว่าตัวเดิม โครงการเดิมอยู่ทางซ้ายมือฝั่งถนนซอยเลขคี่ระหว่างซอยอ่อนนุช 3 และอ่อนนุช 5 ส่วนโครงการใหม่อยู่ตรงข้ามซอยอ่อนนุช 5 แต่เป็นฝั่งขวา ถนนซอยเลขคู่ครับ จุดที่สังเกตได้ชัดเจนคือซอยอ่อนนุช 8 กับธนาคารกสิกรไทย

หากเทียบกับคู่แข่งในย่านเดียวกัน (Segment ใกล้เคียงและยังขายอยู่) โครงการ LPN ตัวใหม่นี้เป็นอันดับ 3 ที่อยู่ลึกจากถนนสุขุมวิทเข้าไป นับจาก The BASE, U Delight และค่อยเป็น ลุมพินีวิลล์ 2 ซึ่งถัดเข้าไปลึกๆในอ่อนนุชจึงจะเป็นโครงการของ Areeya ครับ

จากปากซอยอ่อนนุชที่ เซ็ง ลี้ ฮ่อ กันตลอดเวลา

ขับรถผ่านหน้า Big C Extra (เดิมคาร์ฟูร์) ห้างที่เป็นศูนย์กลางความเจริญของปากซอย กับ TESCO Lotus อีกอันหนึ่ง

จากมุมนี้เห็นครบทุกโครงการเลย ทางซ้ายเป็น The BASE และ Blocs 77 ของแสนสิริ ทางขวาเป็น U Delight ของ Grand U และอันใหญ่ๆไกลๆเป็น LPN ลุมพินีวิลล์ตัวก่อน

ต้องข้ามคลองไปก่อนจึงจะถึง U Delight จากนั่นค่อยเป็น LPN

เลย LPN ตัวเก่ามาจะเห็นแบงก์กสิกร ที่ดินติดกับธนาคารตรงนี้แหละเป็น LPN ตัวใหม่

หัวโค้งพอดี

ที่ดินสำนักงานขายเป็นที่เช่าของ LPN ไม่ใช่สถานที่ก่อสร้างจริง

ตรงผ้าใบสีน้ำเงินไกลๆหลังที่จอดรถนั่นแหละคือสถานที่ก่อสร้าง จะเห็นว่าข้างเคียงมีแค่ตึกเตี้ย ดังนั้นจะบังวิวก็นิดหน่อย

หน้าถนนสำนักงานขายมีตึกแถวเรียงราย

แต่หน้าโครงการจริงๆเป็นสะพานลอย ถือว่าสะดวกเพราะสามารถเดินข้ามไปมาได้อย่างปลอดภัย

ระยะตั้งแต่แนวต้นโมกจนถึงผ้าสีน้ำเงินคือโซนก่อสร้าง โดยตึกข้างๆที่เห็นเป็น Low Rise 8 ชั้น

มองลึกเข้าไปในที่ดิน เป็นเส้นก๋วยเตี๋ยวหน้าแคบเข้าไปไกลๆ

ฝั่งตรงข้ามที่ดินเป็นปากทางเข้าวัดมหาบุศิริ

ตรงนี้คือหน้าโครงการ

ถนนหน้าโครงการ

มองกลับไปอีกฝั่งหนึ่ง

เป็นช่วงทางโค้งพอดี … ไปสำนักงานขายกันดีกว่า

วิวที่นี่ไม่มีอะไรมาก ฝั่งตะวันตกโดนแดดเต็มๆ มองหา U Delight ที่เป็นแผงบังตาอันเบ้อเร่อ ส่วนทิศตะวันออกปัจจุบันยังรอดอยู่ ซึ่งอนาคตก็คงจะมีตึกใหม่ผุดขึ้นมาบังแหงๆ ดังนั้นก็ต้องทำใจครับ

เจาะลึกตัวสินค้า

ข้อมูลโครงการตามนี้นะครับเป็นตึกสูง 4 ตึก และตึกจอดรถ 1 ตึก เกือบๆ 1,000 ยูนิต

ส่วนกลางมีที่จอดรถราวๆ 38%, Fitness, สระว่ายน้ำและสวนที่ตึก A2 ตึกเดียว

รายละเอียดของแต่ละตึก A1 ติดถนนใหญ่, A2 มีสระมีสวนมีฟิตเนส, B1 มีสนามเด็กเล่นและ B2 ใกล้ที่จอดรถ

นี่ละครับที่บอก โครงการเป็นเส้นก๋วยเตี๋ยวเข้าไปลึกๆแบบนี้เลย ไล่จากตึก A1-A2-B1-B2-อาคารจอดรถ

ทิศเหนือหันเข้าหาอ่อนนุช แสดงว่าผังโครงการจะต้องหันตะวันออก-ตะวันตก ซึ่งจะร้อนกว่าทิศเหนือและใต้มากๆ เรื่องทิศของโครงการนี้จะสู้โครงการที่ออกแบบตึกบนที่ดินที่หันเหนือ-ใต้ไม่ได้ครับ

หน้าสุดของอาคาร A1 ในส่วนที่ติดถนนใหญ่เป็นสำนักงานของนิติบุคคลอาคารชุด ถัดไปเป็นห้องอเนกประสงค์ซึ่ง Lobby อยู่ถัดเข้าไปท้ายๆตึก มีโถงลิฟท์ที่มีลิฟท์ 2 ตัวต่อ 1 ตึก ไม่มีลิฟท์หนีไฟ (Service Lift)

อาคาร A1 สูง 16 ชั้น ฝั่งตะวันตกทั้งหมดเป็นแบบ 22.5 – 23 ตารางเมตร และฝั่งตะวันออกทั้งหมดเป็น 26 – 26.5 ตารางเมตร ตึกนี้ดีตรงใกล้ทางเข้าออกที่สุด

อาคาร A2 เป็นอาคารเดียวที่มีสระว่ายน้ำ ซึ่งสระว่ายน้ำจะอยู่ที่ชั้น G และมีห้องฟิตเนสอยู่ใกล้เคียง Lobby ของตึก A2 อยู่ด้านหน้าอาคาร ซึ่งใกล้กับ Lobby ของตึก A1 ที่อยู่ท้ายอาคาร … แปลว่าอะไร? ตึก A2 แม้ว่าจะอยู่ถัดเข้ามาจาก A1 แต่ก็ไม่ต้องเดินไกลกว่ากันมากครับ … ระยะทางเดินพอๆกัน

ฝั่งตะวันตกของตึก A2 ที่มี 16 ชั้นเป็นแบบ 22.5-23 ตารางเมตร และฝั่งตะวันออกด้วยความที่ไม่มีอะไรบังและมีสระว่ายน้ำ จึงลงห้องใหญ่ขนาด 30 – 30.5 ตารางเมตร ซึ่งเป็นขนาดที่เราจะวิเคราะห์ลงลึกกัน

อาคาร B1 อยู่ถัดมาอีกหน่อย ข้อดีก็คือมีร้านค้าใต้ตึกและมีสนามเด็กเล่น

ตึก B1 มี 18 ชั้น Layout คล้ายๆตึก A1 คือจะมีห้อง 22.5-23 อยู่ทิศตะวันตกและ 26-26.5 อยู่ทิศตะวันออก

ตึก B2 อยู่ท้ายสุดของโครงการ แต่เป็นตึกที่มีที่จอดรถใต้ตึกมากที่สุด และยังใกล้อาคารจอดรถด้วย ถ้าใครคิดจะใช้รถทุกวัน เลือกอาคาร B2 ก็คงจะไม่ผิด

ด้วยความที่อยู่ใกล้ที่จอดรถ ฝั่งตะวันออกของ B2  ที่มี 18 ชั้นจึงเป็นห้อง 30-30.5 ตารางเมตรทั้งหมด ในขณะที่ฝั่งตะวันตกเป็นห้อง 22.5-23 ตารางเมตรเหมือนเดิม

สิ่งอำนวยความสะดวก

  • ห้องออกกำลังกายที่ตึก A2
  • สระว่ายน้ำที่ตึก A2
  • ลิฟท์โดยสาร 2 ตัวต่อตึก, ไม่มี Service Lift
  • สวนที่ชั้น G
  • Lobby ที่ช้ัน G
  • ที่จอดรถ 38% จอดในอาคารจอดรถเสียส่วนใหญ่
  • ระบบ CCTV / ไม่มี Access Card

Product Walkthrough

ใครอยากดูห้องขนาด 22.5 และ 26 ตารางเมตร สามารถหาอ่านได้จาก ลุมพินี วิลล์ สุขุมวิท 109 นะครับ ในรีวิวฉบับนี้ผมจะพูดห้องขนาด 30 ตารางเมตร เป็นหลัก

เวลาเอาห้องชุด 30 ตารางเมตรมารวมกันจะสามารถ Combine ออกมาได้เป็นแบบนี้ ยูนิตนึงกลายเป็นห้องนอนใหญ่ไปเลย มีส่วนที่เป็น Semi-Walkin Closet และห้องทำงานริมระเบียง ในขณะที่ส่วนรับประทานอาหารสามารถขยายไปเป็นที่นั่งแบบ 4 คนได้ มี Sofa เข้ามุมนั่งกับเก้าอี้ 2 ตัว

หห้องตัวอย่างขนาด 30 ตารางเมตรนะครับ

ลองดูที่ LPN แต่งไว้ ตรงนี้เป็นโต๊ะอาหารแบบ Built-in ติดผนัง

ลองมองในมุมกลับ ทำผนังลายลูกคลื่นด้วยนะ (ของจริงไม่มี)

มุมมองด้านในเป็นแบบนี้ รู้สึกว่ากว้างกว่าห้อง 22.5-26 พอสมควร

โทษทีครับพอดีจับ iPhone ไม่ค่อยถนัด เบลอไปนิด ส่วนนี้เป็นชุดครัวมาตรฐานที่มีให้ แต่ไม่มีเตาและเครื่องดูดควัน

ห้องนอนใหญ่ กรอบกระจกอลูมิเนียมสีธรรมชาติ

ตู้เสื้อผ้า กับโต๊ะเครื่องแป้ง

ใครทราบช่วยบอกผมหน่อยว่าเค้าเอาอะไรมาแขวนผนัง (ที่รองหม้อใช่ปะครับ?)

จัดให้ดูอีกมุม โต๊ะกินข้าวและโซฟา

ระเบียงแขวนแอร์คอมสองเครื่อง (แต่ไม่มีแอร์ให้) มีเครื่องซักผ้าอยู่ข้างล่าง

หน้าต่างบานใหญ่ ปลายเคียงมีโต๊ะวางสบายๆ เพราะห้องนี้กว้าง 2.95 เมตร

นอนได้สองคนสบายๆ

ห้องน้ำมีกรอบสำหรับแยกส่วนเปียกส่วนแห้ง

สุขภัณฑ์อื่นๆตามมาตรฐาน LPN

Price vs Performance

  • ตึก A1 ห้องทิศตะวันตก 22.5 ตารางเมตร ขาย 1 ล้าน
  • ตึก B2 ห้องทิศตะวันตก 22.5 ตารางเมตร ขาย 1.05 ล้าน
  • ตึก A1 ห้องทิศตะวันออก 26 ตารางเมตร ขาย 1.39 ล้าน
  • ตึก B2 ห่องทิศตะวันออก 30 ตารางเมตร ขาย 1.61 ล้าน

  • จอง 5,000 – 10,000 บาท
  • ทำสัญญา 15,000 – 30,000 บาท
  • ค่ากองทุน 300 บาทต่อตารางเมตร
  • ค่าส่วนกลาง 30 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน

เจาะลึกรวบยอด

เรื่องทำเลก็ต้องว่ากันตรงๆว่า ลุมพินี วิลล์ สุขุมวิท 77 – 2 ไกลกว่าใครเพื่อน แต่ด้วยราคาที่ถูกกว่าเพื่อนรอบข้างที่เป็นโครงการใหม่ก็ต้องบอกว่าดี เพราะราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรอยู่แถวๆ 53,000 บาทเท่านั้นเอง ในขณะที่โครงการที่ถูกที่สุดในย่านที่เหลือขายตอนนี้ U Delight อ่อนนุช อยู่แถวๆ 67,000 บาทต่อตารางเมตร ดูแล้วคิดว่าเป็นคนละ Segment ตลาดกันเลย เพราะ U Delight ห้องละ 2 ล้านอัพ ส่วน LPN เริ่ม 1 ล้านถ้วน ถูกกว่ากันครึ่งๆ และห้องที่แพงที่สุดยังไม่ถึง 2 ล้าน ดังนั้นหลายคนอาจจะเข้าใจผิดคิดว่า LPN มาแข่งกับ U Delight … ผมว่าไม่ใช่นะ เค้าแยกลูกค้ากันชัดเจน

อ่อนนุชเป็นทำเลที่มีศักยภาพในอนาคตสูง ถนนใหญ่ กว้าง ชุมชนแข็งแรง มีรถไฟฟ้า และที่สำคัญถนนอ่อนนุชยาวสิบกว่ากิโลเมตร ทะลุศรีนครินทร์ยาวไปจนถึง Airport Link เปลี่ยนชื่อเป็นลาดกระบังตรงเข้าสนามบินได้เลย เป็นเส้นเลือดเส้นใหญ่มากของการคมนาคมสู่ตะวันออก ลองดูใน Google Maps จะเห็นว่าอ่อนนุชเป็นถนนหนึ่งในไม่กี่เส้นที่ Google เน้นด้วยสีเหลือง ดังนั้นไม่ต้องกลัวว่าจะไม่พัฒนา ความเจริญจะค่อยๆโอนถ่ายมาจากทองหล่อ-เอกมัยที่เริ่มจะเต็มๆตึงๆแล้ว เริ่มที่ปากซอยก่อนและเขยิบเข้าไปข้างในซอยเรื่อยๆ โดยมี Project คอนโดมิเนียมเพื่อการอยู่อาศัยเป็นตัวขับเคลื่อนหลัก

การใช้รถใช้ถนนทำได้สะดวก แน่นอนว่าซอยอ่อนนุชรถติดมากแล้ว ลุมพินีวิลล์ 77 (2) ก็คงจะหนีไม่พ้นการที่จะต้องฝ่ารถติดไปยังปากซอย ดีที่ว่าถนนเส้นนี้มีทางหนีทีไล่เยอะ สามารถลัดไปออกซอยอื่นๆเพื่อขึ้นทางด่วนสุขุมวิท 62 หรือทะลุออกไปยังพัฒนาการและศรีนครินทร์ แต่ทว่าการใช้รถกับโครงการลุมพินี วิลล์ 77 – 2 อาจจะไม่สะดวกอย่างที่คิด เพราะมีที่จอดรถเพียง 38% และเป็นอาคารจอดรถอยู่ท้ายโครงการ เดินจากอาคารจอดรถมาตึกตัวเองก็ 200 เมตร ไม่รู้ว่าจะแบกของอะไรอีก ฝนตกคงทุลักทุเล ดังนั้นเหนื่อยหน่อยนะครับ

ถ้าไม่ใช้รถแนะนำให้เลือกตึกหน้าๆ A1 , A2 เพราะเดินใกล้ๆกัน ไม่ได้ต่างกันมาก หน้าโครงการมีให้ครบ จะวินมอเตอร์ไซค์หรือรถสาธารณะ ไม่ต้องห่วงเพราะ LPN อยู่ที่ไหน พี่วินตามไปที่นั่น ผมเห็นอย่างนี้ทุกโครงการ ส่วนทางโครงการก็มี Shuttle Bus ให้ วิ่งไป BTS ได้ครับ

วัสดุอุปกรณ์ก็ให้ไปตามสภาพของลุมพินี วิลล์ เหมือนโครงการอื่นๆที่เคยรีวิวไปแล้ว พออยู่ได้ ไม่ใช้ของห่วยสุดๆ แต่ก็ไม่ได้ใช้ของดี

การออกแบบก็เหมือนเดิม ตามสไตล์ LPN แต่รู้สึกว่าห้องตัวอย่างทำมาได้ Modern มากขึ้น ดูสวยงามขึ้น ลักษณะที่ดินของโครงการนี้เป็นเส้นก๋วยเตี๋ยว ออกแบบตึกก็ต้องยาวๆ เดินไกลๆ ห้องหันเข้าทิศตะวันตกตะวันออก ร้อนหน่อยครับ เพราะรูปของที่ดินบังคับมา

สาธารณูปโภคมีน้อย ไม่พอหรอกครับ สระ 1 สระกับครอบครัว 1,000 ครอบครัว ฟิตเนสห้องเดียว เอาเป็นว่าพอมีให้ใช้ก็แล้วกัน ส่วนตึกที่ได้ใช้เยอะที่สุดก็คือ A2 คุ้มสุดแล้ว

Judgement

ทำเล 35%, การเดินทางโดยใช้รถ 15%, การเดินทางโดยไม่ใช้รถ 15%, วัสดุ 15%, การออกแบบ 10% และสาธารณูปโภค 10%

เทียบกับราคา 53,000 บาทต่อตารางเมตร, Q1/2012

  • ทำเล 9/10 – ทำเลดีมากสำหรับ “ราคา” นี้ มีศักยภาพในอนาคตสูง
  • เดินทางด้วยรถ 8/10 – ติดถนนใหญ่อ่อนนุช ลัดเลาะได้เยอะ ไปไหนมาไหนสะดวก แต่ที่จอดรถอาจไม่พอ เดินจากที่จอดรถไกล
  • ไม่ใช้รถ 8.5/10 – จ่ายราคานี้แค่ได้อยู่ในกรอบรถไฟฟ้า BTS สายสุขุมวิทก็ถือว่าคุ้มแล้ว
  • วัสดุ 7/10 – คุณภาพวัสดุใช้ของที่พอใช้ได้
  • แบบ 8/10 – แบบตึกทำออกมาดูดี เห็นถึงความพยายามที่จะหลบ Eight ที่ติดอยู่ข้างๆ และตึก 12 ชั้นที่ขึ้นมาติดกัน แต่ด้วยความเล็กของตึกจึงไม่ได้มีอะไรใหม่
  • สาธารณูปโภค 7.5/10 – พอมีแต่ไม่ค่อยพอเพียง

  • ECONOMY CLASS
  • 8.10 / 10.00

BOTTOM LINE

ลุมพินี วิลล์ สุขุมวิท 77 (2) เป็นโครงการสำหรับครอบครัวที่มีงบประมาณ 1-2 ล้านบาท และอยากหาคอนโดที่มีศักยภาพในอนาคตสูง ไม่เกี่ยงว่าระยะทางจาก BTS จะไกลไปนิด แต่อยู่ในแหล่งชุมชน ที่หาของกินสะดวก ไปไหนมาไหนง่าย

ถ้าเห็นว่ารีวิวนี้มีประโยชน์ ช่วยกด LIKE ให้ผมหน่อยนะครับ จะได้มีกำลังใจทำรีวิวถัดๆไปครับ

อ่านเพิ่มเติม