รีวิวเจาะลึก 19: Life รัชดา คอนโด MRT ห้วยขวาง สดใหม่ล่าสุดจาก AP

(บีม) ผมขอให้เครดิตคุณโอ๋ นักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ของเราก่อนนะครับ สำหรับผลงานรีวิว Life รัชดาชิ้นนี้ คุณโอ๋ต้องเลื่อน Flight เที่ยวบินกลับมาจากหาดใหญ่ เพื่อให้มาถึงตอนเช้ามืด ตี 4 ของวันอาทิตย์ แล้วรีบออกไป Life รัชดา รีวิวให้เสร็จภายในเช้ามืดของวันจันทร์ … สปิริตแกสุดยอดเลยครับ ช่วยกด Like ให้คุณโอ๋ หน่อยนะครับ!

สวัสดีครับ Mr.Oe ขอส่งการบ้าน รีวิวเจาะลึก 19: Life รัชดาภิเษก คอนโด ไลฟ์ ใหม่ล่าสุดของ AP นะครับ โครงการนี้ผมขอเรียกเป็น Life Version Upgrade ครับ เพราะดูยังไงก็ดีกว่า Life แบบเดิมๆที่เคยเจอมาตั้งแต่หน้าตาการออกแบบ สาธารณูปโภค

สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ นี่มันไม่ใช่ Life เดิมๆที่ผมเคยรู้จักแล้วครับ ดีกว่าเดิมพอสมควร แต่ยังไม่ถึงระดับ Rythm นะครับ เรียกว่าโครงการ Life Ratcadapisek อยู่ระดับตรงกลางระหว่าง Life เดิมๆ กับ Rythm ก็แล้วกันนะครับ

โครงการ Life รัชดา เปิดตัวมาให้จองแบบ งง งง ครับ คือรวดเร็วมาก EIA ผ่านแล้วด้วย คาดว่าจะเริ่มก่อสร้างในอีก 2 เดือนครับ น่าจะแล้วเสร็จประมาณเดือน กุมภาพันธ์ 2557 ครับ แวะไปดูมาเค้าไม่มีเอกสารอะไรให้นะครับ โบรชัวร์ก็ไม่มี รูปตึกสวยๆก็ไม่มีให้ ข้อมูลที่ให้น้อยมาก มีแต่ห้องตัวอย่างครับ แต่ห้ามถ่ายรูป เข้าใจว่าเดี๋ยวคงมีเปิดตัวใหญ่อีกที

แล้วผมจะมา update เพิ่มเติมใหม่ละกัน

Fact

• Life Ratchadapisek ไลฟ์ รัชดาภิเษก
• Asian Property ( AP )
• เนื้อที่โครงการประมาณ 5 ไร่ 2 งาน
• Location 50 เมตรจากปากซอย รัชดาภิเษก14
• โครงการคอนโดมิเนียมพักอาศัย ตึกคู่ 2 ตึก สูง 35 และ 36 ชั้น
• จำนวนห้องประมาณ 800 units จอดรถประมาณ 500 คัน
• ห้องเนื้อที่ 31 – 38 – 45 – 55 – 65 ตารางเมตร
• รูปแบบห้อง 1 Bedroom / 1 Bedroom+1 Utility room / 2 Bedroom
• ราคาเริ่มต้น 2.59 ล้านบาท
• ราคาต่อตารางเมตร เริ่มต้น 83,500 บาท เพิ่มขึ้นตารางเมตรละ 1,000 บาท สำหรับชั้นที่สูงขึ้นไป 1 ชั้น
  www.ap-thai.com

เจาะลึกทำเลที่ตั้ง

หลังจากประสบความสำเร็จอย่างมากกับโครงการ Life บนถนนรัชดา และลาดพร้าวในย่านนี้ รวมถึง Rhythm รัชดาด้วย คาดว่า AP จะยึดถนนรัชดาเป็นตัวทำตลาดสำคัญไปอีกนานนะครับ เพราะทำเลแถวนี้ นับว่าเป็นทำเลดีมีอนาคต เมื่อโครงข่ายคมนาคมต่อเชื่อมกันเบ็ดเสร็จ ประกอบกับ Central รัชดา พระราม9เปิดตัว สวนลุมไนท์บาร์ซาเปิดตัว จะสร้างความคึกคักให้ถนนรัชดาเป็นอย่างมาก ในปัจจุบันนี้ เส้นรัชดา ก็ถือเป็นทำเลสะดวกนะครับ โดยเฉพาะคอนโดเกาะแนวรถไฟฟ้า เพราะจะเดินทางเข้าเมือง แสนจะสบาย เชื่อมไป airport link ก็ง่าย ราคาคอนโดดีๆ บนถนนเส้นนี้ก็ยังเพิ่งจะแตะแสนเอง ถือว่ายังมีช่องว่างให้เติบโตอีกมากมาย เมื่อเทียบกับ CBD ที่ไปหลักสองแสนแล้ว สุขุมวิทก็จะแตะสองแสนอยู่แล้ว หรืออารีย์ ที่เกินหนึ่งแสนบาทมานานแล้ว

แผนที่ แสดงตำแหน่งที่ตั้งของ Life บนถนนรัชดา

เขียวๆ นั่น สถาบันกวดวิชา โพไซดอนนะครับ สีเหลืองๆก็ Metro Sky Condo สีฟ้าๆ ก็ Mansion 7 แนวผีๆหลอนๆครับ วัยรุ่นชอบ Life ก็สีแดงนะครับ ติดถนนเลย

Poseidon

โรงเรียนกวดวิชาอันดับ 1 ของย่านนี้

Metro Sky Condominium

Metro Sky คอนโดฝั่งตรงข้าม Life Ratchadapisek

วิเคราะห์เส้นทางการจราจรของ Life Ratchadapisek ต่อเลยละกันนะครับ

Life รัชดา ตั้งอยู่ตรงข้ามเยื้องๆ กับ สถาบันกวดวิชา Poseidon รัชดาครับ ถ้ามาจากแยกรัชดาลาดพร้าวมุ่งหน้าอโศก ก็อยู่ก่อนถึงซอย รัชดา14 ประมาณ 50 เมตรได้ ตรงนี้ดีนะครับ เพราะเวลาออกจากคอนโดจะเข้าเมือง สามารถปาดขวาลงอุโมงได้เลย ถ้าจะไปรามคำแหง หรือเหม่งจ๋าย ก็วิ่งเข้าซอย รัชดา 14 ได้ ซอยนี้ลัดไปได้หลากหลายนะครับ จะไปลาดพร้าว เลียบทางด่วนรามอินทรา รามคำแหง ทาวน์อินทาวน์ ไปได้หมด  ถ้าจะไปเซ็นทรัลลาดพร้าว หรือ เมเจอร์รัชโยธิน ก็ยูเทิร์นไกล้ๆครับ

ตอนเช้ารถติดพอสมควรนะครับขอบอก ส่วนตอนเย็นถ้าเดินทางมาจากในเมืองจะกลับคอนโด โดยใช้เส้นทางรัชดาล่ะก็ รถติดมหาโหดเหมือนกัน แต่ก็ยังดีที่ยูเทิร์นไม่ไกลแค่ 200 เมตร ตรง สถาบันกวดวิชาโพไซดอนนั่นแหละครับ

แนะนำให้นั่งรถไฟใต้ดินครับ แต่ๆๆๆ มันอยู่ไกลนิดนึงนะครับ สถานีที่ไกล้ที่สุดคือสถานีห้วยขวาง ทางออก1 ระยะทางเดินประมาณ 400 เมตรครับ ถ้าฝนตกลำบากแน่ แต่แอบเห็นป้ายรถเมล์อยู่ไกล้ๆโครงการครับ โดดขึ้นรถเมล์ไปลงรถไฟใต้ดิน ก็ยังเป็น option ที่ไม่เลวนักนะครับ

Life รัชดาภิเษก อยู่ไกล้อะไรบ้าง ก็มีสิ่งอำนวยความสะดวกบนถนนรัชดาเยอะครับ เช่น เอสพลานาด ฟอร์จูน โรบินสัน Big C Extra ทั้งหมดนี้อยู่ตรงหัวๆรัชดาตัดพระราม9
อนาคตก็มี Central รัชดา และ สวนลุมไนท์บาร์ซ่าครับ ส่วนสถานบันเทิงยามกลางคืน ขับรถผ่านก็เยอะอยู่นะครับ วัยรุ่นชอบ แต่ไม่รู้จะให้ความเห็นยังไง ไม่เคยเที่ยวอ่า 🙂 ส่วนจะไป Central ลาดพร้าว Union Mall, Major รัชโยธิน ก็ไม่ไกลครับ

ถนนด้านหน้าโครงการ ฝั่งขาเข้า

บนถนนรัชดาภิเษก บริเวณหน้า Life รัชดาครับ มองไปทางขาเข้า เห็นอุโมงมั้ยครับ ปาดขวาลงอุโมงให้ทันนะครับ ผมรู้คุณทำได้

บนถนนรัชดา หน้าโครงการฝั่งขาออก

บนถนนรัชดาภิเษกหน้า Life รัชดาครับ มองไปทางขาออก โพไซดอนอยู่ซ้าย จุดยูเทิร์นอยู่หน้าโปไซดอนตรงป้ายเขียวๆนะครับ ระวังอย่าเลี้ยวผิดล่ะ

หน้าโครงการ สำนักงานขาย

บริเวณหน้าโครงการส่วนที่เป็น Sales Office ครับ แวะมาดูห้องตัวอย่างที่นี่นะครับ ของจริงเค้าจัดได้ดีทีเดียว

เจาะลึกตัวโครงการ

โครงการ Life รัชดาภิเษก จัดเป็นโครงการที่ใหม่ และหรูสุดแล้วใน Brand “Life” ของ AP โดยสร้างเป็นตึกคู่ สูง 35 และ 36 ชั้น บนเนื้อที่ 5 ไร่ 2 งานวางตึกแนวเหนือใต้ ห้องจะมีทิศเหนือใต้เท่านั้น สิ่งอำนวยความสะดวกแยกตึกกันไปเลย Lobby มีเชื่อมกัน โดยวางสิ่งอำนวยความสะดวกไว้ที่ชั้นบนสุด การออกแบบไม่เหมือน Life ที่ผ่านๆมา ดูดีกว่าพอสมควร แต่ก็ยังสู้ Brand อื่นๆของตัวเองอย่าง Rythm กับ Address ไม่ได้นะ

ส่วนพักอาศัยเริ่มจากชั้น 7 ถึง 35 ห้องที่ขายเป็นแบบ Fully Furnished พร้อมแอร์ และเฟอร์ลอยตัวหลายชิ้นนะครับ แต่ไม่มีม่าน เพดานสูง 2.65 เมตร รูปแบบห้องก็ออกแบบได้ค่อนข้างดี แต่บางแบบ ระเบียงจะเล็กมาก พอวางคอมแอร์แล้ว แทบทำไรที่ระเบียงไม่ได้เลย บังวิวอีกต่างหาก แต่โดยรวมแล้วถือว่าดีนะครับ สาธารณูปโภคสิ่งอำนวยความสะดวกครบครับ จัดเต็ม

สิ่งอำนวยความสะดวก

• Lobby
• สระว่ายน้ำ 2 สระ ตึกละสระ เป็นระบบเกลือ สระยาว 43 เมตรแบบ infinite edge pool พร้อม spa bed ผมว่าเค้าออกแบบสระได้ดี เป็นโค้งๆมีมุม private ไม่ใช่สระตรงๆสี่เหลี่ยมธรรมดาๆ
• มุม BBQ
• Fitness
• Stream
• ลิฟท์ระบบ key card ล็อคชั้นใครชั้นมัน
• ที่จอดรถ 500 คัน แยก Visitor มีที่จอดต่างหาก

Product Walkthrough

ไม่รู้จะพาทัวร์ยังไง ไม่มีรูป เค้าห้ามถ่าย เอาแนวแนะนำให้สังเกตุแล้วกันนะครับ ผมอยากให้ทุกท่านมีโอกาสแวะไปดูของจริงเองด้วยครับ รับรองว่าได้ดูของดีแน่นอน

ทำเลห้องที่ผมคิดว่าน่าสนใจคือ ทำเลห้องตึก B ฝั่งทิศเหนือครับ จะมองเห็นวิวสวน และไม่ร้อนมากวิวหันไปทางทิศเหนือนะครับ ผมเลยเลือกมาสองห้องครับ คือห้องขนาด
38.5 ตารางเมตร และ 45 ตารางเมตร

Floor Plan

Floor Plan ชั้น 34 ครับ ถนนรัชดาอยู่ทางซ้ายมือของ Tower A นะครับ hilight สีน้ำตาลคือตำแหน่งห้อง B12 ที่ผมจะแนะนำครับ

แปลนห้อง แบบ 1 Bedroom Sky Living

Plan ห้อง แบบ B12 ครับ 1 Bed Room 45 ตารางเมตร แบบ “Sky Living” จะมีห้องคู่แฝด 45 ตารางเมตรเหมือนกัน แต่เป็นแบบ “Sky Kitchen” เลือกให้ดีให้เหมาะนะครับ Sky Living คือ 1 Bedroom ได้ Living รูมขนาดใหญ่ ระเบียงยาว วิวต่อเนื่อง ส่วน Sky Kitchen จะได้ 1 Bed Room + 1 Utility Room คือห้อง utility มันมีเตียง 3 ft ที่พับเก็บเป็นโต๊ะทำงานนั่นเองครับ ข้อดีคือได้ห้องอเนกประสงค์มา 1 ห้อง ข้อเสียคือ ระเบียงเล็ก และห้องนั่งเล่นจุ๋มจิ๋มมากๆ อ้อ ห้องตัวอย่างของ 45 ตารางเมตร เป็นแบบ Sky Kitchen นะครับ

แปลนห้อง 1 Bedroom 38.5 ตารางเมตร

Plan ห้องแบบ A14 1 Bed Room 38.5 ตารางเมตรครับ

ทีนี้มาดูห้องกันครับ ห้องจัดสวยครับ พื้นเป็นลามิเนต 8 มิล ห้องน้ำพื้นกระเบื้องแกรนิตโต 60×60 มีเฟอร์ให้ครบ ผนังห้องตัวอย่างติดวอลเปเปอร์ กรุผนังบางส่วนด้วยกระจก ส่วนของจริงที่เราจะได้คือ ผนังทาสีธรรมดานะจ๊ะ เพดานสูง 2.65 เมตร ทำส่วนบังม่านไว้ให้แต่ไม่มีม่านให้ครับต้องติดเอง โต๊ะตู้เตีงฟูกหมอน จัดเต็มให้ครบ แอร์ ห้องตัวอย่าง ของ Samsung แต่ spec ที่ให้เราคือ Panasonic นะครับ

ห้องน้ำ ใช้สุขภัณฑ์ Cotto ทั้งชุด อ่างล้างหน้าไม่สวย ชักโครกไม่สวย ส่วนอาบน้ำเป็น shower box build ครับ แต่ดูราคาถูกมาก เมื่อเทียบกับราคาต่อตารางเมตร ไหนๆก็เป็น Life Version Upgrade แล้ว น่าจะทำห้องน้ำให้ดีกว่านี้นะครับ ที่ผมรับไม่ได้คือ แทนที่จะ drop พื้นห้องน้ำเป็น step ลงไป ดันทำเป็น ธรณีครับ พระเจ้า วันไหนเมาๆ ผมไม่เดินสะดุดธรณีห้องน้ำหัวทิ่มชักโครกเหรอครับเนี่ย อันนี้อยากให้ทางโครงการแก้นะครับ มันคือเรื่องความปลอดภัยของผู้พักอาศัยเลยทีเดียว

ส่วนครัว ได้ pantry หน้าตาดีครับ เค้ากันพื้นที่เป็นสัดส่วนออกแบบได้ดี มีที่ดูดควันกับเตาไฟฟ้าให้ แต่ sink ดูหน้าตาไม่ดีนะครับ อยากให้เปลี่ยนๆ

ออกไปที่ระเบียงกันครับ อยากจะร้องให้ ทำธรณีประตูสูงกว่า 10 ซม.ครับ จริงๆ ไม่ได้ล้อเล่น สูงจริงๆ อันตรายนะครับ เกิดเวลาฝนตกผมรีบออกไปเก็บผ้า สะดุดตกระเบียงนี่เจ็บแย่เลยนะครับ ไม่ควรทำนะครับ ควรจะ drop เป็น step ลงไป และกรอบของประตูเลื่อนกระจกทับอีกที อย่างมากก็สูงขึ้นมา 2 ซม. ส่วนระเบียงห้องตัวอย่างเล็กครับ วางคอมแอร์ 3 ตัว เหลือพื้นที่จี๊ดเดียว

Price & Performance

ความคุ้มค่าของราคาต่อโครงการ Life Ratchadapisek

ราคา ณ วันที่ 18 กันยายน 2554

Type 1 Bed room 45 sqm Unit Code: B34b12 ชั้น 34 แบบห้อง b12 (Sky Living)
เนื้อที่ห้อง 45 ตารางเมตร
ราคาขาย 4,407,500 บาท
ราคาต่อตารางเมตร 97,944 บาท
หมายเหตุห้องชั้น 34 นี้ราคาต่อตารางเมตรแพงที่สุดในตึก B ชั้นล่างๆลงไปลดอีกตารางเมตรละ 1,000 บาท ต่อชั้น

เงื่อนไขการซื้อ

• ดาวน์ 12%
• จอง 20,000 บาท ทำสัญญา 50,000 บาท (ประมาณ 1 เดือนนับจากวันจอง)
• ผ่อนดาวน์ 27 งวด ที่เหลือชำระเต็มวันโอนกรรมสิทธิ์
• ค่าส่วนกลาง ตารางเมตรละ 38 บาท ชำระล่วงหน้า 1 ปี
• ค่ากองทุนแรกเข้า ตารางเมตรละ 500 บาท ชำระครั้งเดียว ณ.วันโอน

โปร 17-18 กันยายน 2554 ลด 20,000 บาทครับ

เจาะลึกรวบยอด

Life Ratchadapisek โครงการนี้ ทำเลดีครับ AP กล้าเล่นราคาด้วย หลายคนสะดุ้งนะครับ เจอราคานี้ ถ้าคิดแบบเดิมๆ จะกลัวว่าหาผู้เช่าลำบาก แต่ผมกลับคิดอีกแบบนึงครับ เมื่อโครงการนี้เสร็จในปี 2557 หลายๆ อย่างที่รัชดาจะเปลี่ยนไปเยอะครับ Central ขึ้นแล้ว สวนลุมขึ้นแล้ว คอนโดดีๆ ติดถนนรัชดาเลยแบบนี้ จะมีที่ให้ทำอีกสักกี่แปลงครับ ค่าแรงและค่าก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น จะทำให้โครงการที่ขึ้นใหม่หลังจากนี้ แพงขึ้นไปอีก แม้จะมีที่เก่า ถือเย็นๆ แต่ราคาต้นทุนอื่นๆสูงขึ้นแน่นอน ผมจึงกล้าฟันธงว่าโครงการ Life รัชดาภิเษกนี้ อนาคตราคานี้จะกลายเป็นราคาธรรมดาครับ ส่วนราคาเช่าแน่นอนครับ ต้องปรับสูงขึ้นตาม ทำเลรัชดาต่อไปน่าจะเป็นทำเลโปรดของชาวต่างชาติฝั่งเอเชียครับ เพราะโรงเรียนกวดวิชารัชดามีเยอะเหลือเกิน 😀 บันเทิงเพียบ อยู่ไม่ไกลอโศก สุขุมวิทด้วย เมื่อเขตการค้าเสรีอาเซียนเปิดสมบูรณ์ภาคแรงงานในปี 2558 รัชดา จะยิ่งไม่เหมือนเดิมครับ

ข้อที่ควรพิจารณาอย่างยิ่งคือทางเลือกที่ตัวเงินเท่ากัน ราคาขนาด 85,000 – 100,000 ต่อตารางเมตร สามารถซื้อคอนโดดีๆในย่านนี้ที่เป็นมือสองอย่าง Rythm รัชดา สุดยอดทำเลติดรถไฟใต้ดินเลย คุณภาพก็ดีกว่า หรือ The Room Ratchada-Ladprao รีสอร์ทคอนโดของ Land&House ได้เลย แต่ต้องหาซื้อมือสองเอา ย่านอื่นผมไม่เอามาเทียบนะครับ ถือว่าคนละทำเลกัน

กับอีกประเด็นผมว่าการออกแบบรายละเอียดเล็กๆน้อยๆ ของห้องยังไม่ละเอียดพอสมกับราคา รวมถึง spec แอร์ และสุขภัณฑ์ที่ให้ บอกตามตรงมันไม่ใช่ครับสำหรับคอนโดเกรดนี้
ราคาที่ขายอยู่นี้นะครับ ถ้ามีการปรับแก้ตรงจุดนี้ ผมว่า Life Ratchadapisek จะเป็นตัวเลือกที่ดีสำหรับการอยู่อาศัยของคุณอีกแห่งหนึ่งครับ

Judgement
เกณฑ์การให้คะแนนสำหรับคอนโดของผมเป็น weight average นะครับ
40% คือทำเล, 15% คือชื่อเสียง Developer, 15% ความคุ้มค่าด้านราคา, 10% วัสดุ, 10% แบบ, และ 10% สาธารณูปโภค

• ทำเล 8.5/10 – อยู่บนถนนหลักรัชดา ระยะเดินไปรถไฟไกลไปหน่อย รถติดขาเข้าขาออก แต่มีสิ่งอำนวยความสะดวกอยู่ในระยะสบาย
• ชื่อเสียง 9/10 – AP บริษัทลูก Land & House ทำมาหลายโครงการแล้วครับ
• ราคา 8/10 – ทำเลนี้ขายราคานี้ ในเวลานี้ ผมว่าราคาสูงแต่ไม่แพง โครงการมีห้องราคาเริ่มต้น 2.59 ล้านด้วย
• วัสดุ 6/10 – คะแนนหล่นหายไปในห้องน้ำกับแอร์เยอะครับ
• แบบ 7.5/10 – ต้องปรับปรุงเรื่องธรณีประตูห้องน้ำ กับระเบียง และขนาดระเบียงกับการออกแบบพื้นที่วางคอมแอร์
• สาธารณูปโภค 9/10 – ขาดรายละเอียดที่ชัดเจนอีกหลายอย่าง รู้ว่าจัดเต็มแต่ข้อมูลน้อยไป

Final Score: 8.20/10 คะแนน
Grade B: (8.00 – 8.24) 

ช่วยกด Like เป็นกำลังใจให้ผมหน่อยนะครับ สำหรับการสร้างสรรค์ผลงานรีวิวที่ต้องใช้ทั้งแรง เวลาและน้ำมันเยอะเลยครับ