พอกล่าวถึงโครงการมิกซ์ยูส และการเติบโตของย่านวิภาวดีรังสิตแล้ว บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN ได้เปิดตัวโครงการ “ลุมพินี พาร์ค วิภาวดี จตุจักร” ไปเมื่อกลางปีที่ผ่านมา ตั้งบนถนนวิภาวดี-จตุจักร ซอยวิภาวดี 3 เนื้อที่ประมาณ 8 ไร่เศษ ลักษณะโครงการเป็นคอนโดมิกซ์ยูส จำนวน 4 อาคาร ประกอบด้วย อาคารสำนักงาน จำนวน 2 อาคาร (A และ B) ภายใต้ชื่อ“ลุมพินี ทาวเวอร์ วิภาวดี-จตุจักร” และ อาคารชุดพักอาศัย จำนวน 2 อาคาร (C และ D)
ในส่วนของการพัฒนาโครงการดังกล่าว ถือเป็นการต่อยอดการลงทุนด้วยกลยุทธ์ขยายธุรกิจ Recurring Income อีกครั้งของ LPN โดยเฉพาะในส่วนของโซนสำนักงานอาคาร A และ B หลังจากเคยประสบความสำเร็จอย่างสูงจากการพัฒนาอาคารสำนักงานไปเมื่อปี 2532 กับโครงการลุมพินี ทาวเวอร์ (ถ.พระราม 4) และ แอล.พี.เอ็น.ทาวเวอร์ (ถ.พระราม 3)
การเลือกที่ตั้งโครงการในทำเลที่สะดวกบน ถ.วิภาวดีรังสิต ตอบโจทย์กลุ่มบริษัทที่กำลังมองหาทำเลสำนักงานใหม่ที่มีศักยภาพ เพราะปัจจุบันมีบริษัทจำนวนมากที่ต้องการสำนักงานในย่านวิภาวดี-จตุจักร เพื่อจะได้อยู่ใกล้ลูกค้า ซัพพลายเออร์ หรือพนักงาน ที่ส่วนใหญ่อยู่ในย่านดังกล่าว หรืออยู่ห่างออกไปในโซนด้านเหนือของกรุงเทพฯ ขณะที่ยังคงสามารถเดินทางสู่ศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ ได้สะดวก
ความน่าสนใจของโครงการสำหรับผู้ประกอบการที่กำลังมองหาอาคารสำนักงาน ไม่ใช่แค่เรื่องศักยภาพทำเล แต่ LPN ยังคงมีรูปแบบการตกแต่งอาคารสำนักงานให้ผู้ประกอบการได้เลือกให้เหมาะสมกับงบประมาณที่มีอยู่ หนึ่งทางเลือกให้กับลูกค้าในการอำนวยความสะดวกนอกเหนือไปจากการส่งมอบอาคารสำนักงานทั่วไปที่มักจะส่งมอบแค่ห้องเปล่า (Bare Shell) นอกจากนั้น รูปลักษณ์โครงการยังออกแบบตามมาตรฐานอาคารเขียว “TREES” (CS) ที่คำนึงถึงการอนุรักษ์พลังงานและสิ่งแวดล้อม มีการส่งเสริมประสิทธิภาพ และสุขภาวะที่ดีของผู้ใช้งานอาคาร ผ่านการออกแบบ การเลือกใช้วัสดุที่มีมลพิษต่ำ และการก่อสร้างที่มีมาตรฐาน ช่วยลดอัตราการเจ็บป่วยที่เกิดขึ้นจากมลพิษและฝุ่นละอองภายในอาคาร เพิ่มความปลอดภัย ประสิทธิภาพ และความสุขสบายในการทำงานภายใต้แนวคิด “GREEN INSPIRED 24/7”
อีกทั้งยังช่วยเพิ่มประสิทธิผลในการทำงานให้ดีขึ้น และช่วยลดค่าใช้จ่ายด้านพลังงาน และการบำรุงรักษาตลอดช่วงอายุการใช้งานของอาคาร ส่งผลให้โดยภาพรวมอาคารจะมี NPV (Net Present Value) สูงกว่า และมี Discount Payback Period เร็วกว่าอาคารสำนักงานทั่วไป ดังนั้น เชื่อว่าโครงการจะประสบความสำเร็จในด้านการปล่อยเช่าและขายภายในเวลาไม่นาน เพราะย่านนี้ยังมีราคาที่ดินต่อตารางเมตรในการพัฒนาสำนักงานไม่สูงเท่าในเขต CBD ชั้นในอย่างสุขุมวิทหรือสีลม จึงเหมาะต่อการตอบโจทย์ผู้ที่อยากมีสำนักงานในย่านพัฒนาใหม่แห่งอนาคตได้อย่างดีเยี่ยม
วิภาวดี-จตุจักร ทำเลทองแห่งอนาคต
หากมองว่าถนนวิภาวดีรังสิต กำลังกลายร่างเป็นถนนเส้นธุรกิจแห่งใหม่ ก็อาจไม่แปลกแต่อย่างใด เพราะภายหลังจากมีรถไฟฟ้า BTS เข้ามาในพื้นที่ตั้งแต่ปี 2542 ก็ได้มีการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์มากขึ้น ทั้งอาคารสำนักงาน และศูนย์การค้า เช่น อาคารสำนักงานใหญ่ ธ.ทหารไทย, อาคารสำนักงานซันทาวเวอร์, อาคารสำนักงานใหญ่ ปตท., อาคารเอ็นเนอยี่ คอมเพล็กซ์, ยูเนี่ยนมอลล์หรือแม้กระทั่งห้างเซ็นทรัล พลาซา ลาดพร้าว ก็ยังมีการรีโนเวทปรับปรุงโฉมใหม่ ตลอดจนมีร้านค้า และอาคารพาณิชย์ต่างๆ มากขึ้น
จากที่พักอาศัยสู่ย่านธุรกิจใหม่แห่งเมืองกรุง
แม้อดีตย่านนี้ถือเป็นแหล่งพักอาศัย แต่เมื่อสาธารณูปโภคต่างๆ เพิ่มขึ้น ส่งผลให้ราคาที่ดินโดยรอบขยับตัวตาม โดยการประเมินราคาที่ดินของกรมธนารักษ์รอบปี 2559-2562 ถ.วิภาวดีรังสิต (เขตห้วยขวาง) พญาไท ดินแดง อยู่ที่ 220,000 บาทต่อตารางวา ถ.วิภาวดีรังสิต (เขตจตุจักร) อยู่ที่ 150,000-260,000 บาทต่อตารางวา และ ถ.วิภาวดีรังสิต (เขตดอนเมือง) อยู่ที่ 120,000บาทต่อตารางวา และคาดว่าจะเพิ่มขึ้นอีกเมื่อโครงการเมกะโปรเจกต์ต่างๆ โดยเฉพาะกับโครงการจุดเชื่อมต่อระบบขนส่งมวลชนทางรางขนาดใหญ่ ทั้งรถไฟธรรมดา รถไฟฟ้า และรถไฟความเร็วสูง ที่เชื่อมโยงกรุงเทพฯ และปริมณฑล ตลอดจนเชื่อมต่อในระดับภูมิภาค ไม่ว่าจะเป็น ภาคเหนือ ภาคตะวันออกเฉียงเหนือแล้วเสร็จ ก็จะได้เห็นพาเหรดการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ผุดขึ้นมากมาย ทั้งคอนโดมิเนียม เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ หรืออาคารสำนักงาน เพื่อรองรับการขยายตัวของพื้นที่อย่างแน่นอน
มิกซ์ยูส เทรนด์ใหม่แห่งโลกอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม รูปแบบของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่คาดว่าจะได้รับความนิยมต่อจากนี้ อาจไม่ใช่การพัฒนาที่อยู่อาศัยแบบโดดๆ อีกต่อไป แต่จะเป็นการการผสมผสานโครงการให้มีความหลากหลาย เพื่อกำไรและความคุ้มค่าในด้านประโยชน์ใช้สอย หรือที่เรียกกันว่า “มิกซ์ยูส (Mixed-use Real Estate)” คือ เป็นที่อยู่อาศัย (Residential Real Estate) และอาคารเพื่อการพาณิชย์ (Commercial Real Estate) โดยมิกซ์ยูสที่น่าสนใจส่วนใหญ่เป็นโครงการที่มีทั้งศูนย์การค้า สำนักงาน แหล่งความบันเทิง และที่อยู่อาศัย ซึ่งการพัฒนาโครงการในรูปแบบมิกซ์ยูสสามารถสร้างผลตอบแทนได้สูงกว่าการพัฒนาโครงการในรูปแบบอื่นๆ ทั้งยังมีผลดีต่อการพัฒนาเมืองที่ส่วนใหญ่ได้รับการส่งเสริมจากภาครัฐ เพราะที่ดินในส่วนนั้นจะสามารถใช้ประโยชน์ได้อย่างเต็มประสิทธิภาพ
และหากมองในเชิงของนักลงทุนรายย่อยที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อเก็งกำไร ยังสามารถใช้ความครบครันเป็นตัวปั้นมูลค่าให้กับอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองได้อย่างดีอีกด้วย เนื่องจากองค์ประกอบของมิกซ์ยูสเข้าข่ายสินทรัพย์ที่ไม่มีวันด้อยค่าจากราคามูลค่าที่สามารถปรับตัวเพิ่มขึ้นตามกาลเวลา โดยส่วนใหญ่โครงการมิกซ์ยูสจะถูกเลือกให้อยู่ในแหล่งที่มีแนวโน้มความเจริญในอนาคต เช่น บนทำเลที่คาดว่ามีรถไฟฟ้าผ่าน หรือมีห้างชั้นนำมาเปิดบริการ ทำให้บางทีราคาก็ทำท่าจะพุ่งแรงแซงไปก่อนรถไฟฟ้าเสียอีก และนี่จึงเป็นปัจจัยสำคัญที่ดึงดูดผู้ที่สนใจให้ก้าวเข้ามาสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ภายใต้ของปัจจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เข้มข้น และตลาดคอนโดที่ยังคงเติบโตทั้งจำนวนยูนิต และราคา ซึ่งสวนทางกับพื้นที่ที่ขยับขนาดให้เล็กลง เพราะคนมีความต้องการซื้อด้วยเหตุผลหลายอย่าง ได้แก่ ที่อยู่อาศัยใหม่ บ้านหลังที่สองใกล้ที่ทำงาน ลงทุน เก็บเป็นทรัพย์สินหรือมรดกให้คนรุ่นหลัง เป็นต้น
อีกทั้งยังช่วยเพิ่มประสิทธิผลในการทำงานให้ดีขึ้น และช่วยลดค่าใช้จ่ายด้านพลังงาน และการบำรุงรักษาตลอดช่วงอายุการใช้งานของอาคาร ส่งผลให้โดยภาพรวมอาคารจะมี NPV (Net Present Value) สูงกว่า และมี Discount Payback Period เร็วกว่าอาคารสำนักงานทั่วไป ดังนั้น เชื่อว่าโครงการจะประสบความสำเร็จในด้านการปล่อยเช่าและขายภายในเวลาไม่นาน เพราะย่านนี้ยังมีราคาที่ดินต่อตารางเมตรในการพัฒนาสำนักงานไม่สูงเท่าในเขต CBD ชั้นในอย่างสุขุมวิทหรือสีลม จึงเหมาะต่อการตอบโจทย์ผู้ที่อยากมีสำนักงานในย่านพัฒนาใหม่แห่งอนาคตได้อย่างดีเยี่ยม
