บทวิเคราะห์การลงทุนอสังหาฯ ในต่างประเทศ จาก London ถึง New York ข้อมูลราคา การเจริญเติบโตของเมือง ความต้องการที่อยู่อาศัย โดย อนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด
“เจ้าของที่ดิน รวยขึ้นแม้กระทั่งยามนอนหลับ”
-Anonymous-
จากงานวิจัยเกี่ยวกับผู้มีความมั่งคั่งสูงในโลก หรือ World Wealth Report 2016 ของ CapGemini ระบุว่าปี 2559 เป็นปีแรกที่ผู้มีความมั่งคั่งสูง หมายถึงผู้มีสินทรัพย์เกินกว่า 1 ล้านเหรียญสหรัฐ (ประมาณ 35 ล้านบาท) ของภูมิภาคเอเชียแปซิฟิคมีจำนวนและมูลค่าความมั่งคั่งแซงภูมิภาคอเมริกาเหนือไปแล้ว
โดยมีจำนวนผู้มีความมั่งคั่งสูงอยู่ที่ 5.1 ล้านคน ในขณะที่อเมริกาเหนือมี 4.8 ล้านคน จากข้อมูลสะท้อนให้เห็นว่าผู้มีความมั่งคั่งสูงได้ลดการถือครองเงินสด/เงินฝาก และการลงทุนในหุ้นทุนลงเมื่อเทียบกับปี 2558 และมีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ตราสารหนี้ และสินทรัพย์ทางเลือกอื่นๆ เพิ่มขึ้น
ท่ามกลางกระแสแห่งโลกไร้พรมแดนที่ได้เชื่อมโยงกำแพงวัฒนธรรม การค้า และการลงทุนของคนทั่วทุกมุมโลก “อสังหาริมทรัพย์” ยังคงเป็นอีกหนึ่ง Asset Class ของที่ผู้มีความมั่งคั่ง เลือกที่จะลงทุนเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
จากการวิเคราะห์ข้อมูลต่างๆ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่โดดเด่น และมีโอกาสการเติบโตที่ดี สร้างผลตอบแทนในการลงทุนได้อย่างยั่งยืน ยังคงเป็นมหานครเมืองใหญ่ของโลก สำหรับประเทศที่คนไทยนิยมไปลงทุนกันก็คงหนีไม่พ้น New York และ London ซึ่งถือว่าเป็นประเทศที่มีการลงทุนประเภทนี้มานานแล้วโดยเฉพาะผู้ปกครองที่ส่งบุตรหลานไปเรียนต่อ แต่ปัจจุบันเริ่มแพร่หลายมากขึ้นในการลงทุนเพื่อผลตอบแทนด้านการเช่าและความคาดหวังจาก Capital Gain
ปัจจุบันผู้มีความมั่งคั่งสูงนิยมกระจายความเสี่ยงไปในตลาดอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศ และยังคงเป็นสองเมืองนี้คือ “นิวยอร์ก – ลอนดอน” เนื่องจากเป็นเมืองที่มีเสน่ห์ดึงดูดที่ครบถ้วน
เริ่มจากนิวยอร์กที่เป็นศูนย์กลางของย่านธุรกิจการเงิน ธุรกิจบันเทิง การศึกษา เป็นศูนย์รวมของผู้คนจากทั่วโลก มีตึกสูงระฟ้า เช่น ตึก Empire State, Bank of America Tower, One World Trade อสังหาริมทรัพย์มีการซื้อขายเปลี่ยนมือหมุนเวียนตลอดเวลา จนกลายเป็นเมืองที่มีมูลค่าที่แท้จริงของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เป็นอันดับหนึ่งของโลก
โดยเฉพาะที่แมนฮัตตันถือว่าเป็นเขตที่อสังหาริมทรัพย์ได้รับความนิยมมากที่สุดในนิวยอร์ก ล่าสุดในปี 2559 ราคาเฉลี่ยต่อตารางฟุตสูงขึ้น 6% ต่อปี แม้ว่าอัตราเพิ่มของราคาเริ่มทรงตัวอันเป็นผลมาจากจากอสังหาริมทรัพย์ผ่านการทำราคาที่สูงเป็นสถิติมาแล้ว รวมถึงการขาดแคลนห้องชุดและห้องที่มีขนาดใหญ่เพียงพอ
โดยจะเห็นได้ว่าห้องแบบสตูดิโอมีราคาเพิ่มขึ้นราว 7% ตามมาด้วยราคาของห้องแบบสามห้องนอนและห้องที่มีขนาดใหญ่กว่าเพิ่มขึ้นราว 6% ซึ่งห้องสตูดิโอยังใช้เวลาในการขายน้อยที่สุด เพียง 77 วัน จากปีก่อนหน้าที่ใช้เวลาขาย 96 วัน สำหรับโซนที่ได้รับความนิยมมากที่สุดในแมนฮัตตันคือ East Side มียอดขายที่สูงเป็นอันดับหนึ่ง รองลงมาคือ พื้นที่ West Side
นิวยอร์กเป็นมหานครที่มีความเจริญล้ำหน้ามากที่สุดในโลกเลยก็ว่าได้ ที่ผ่านมามีการก่อสร้างอาคารสูงมากมาย อาทิ โครงการ Hudson Yards ที่มีพื้นที่ก่อสร้างใหญ่ที่สุดในอเมริกา ด้วยมูลค่า 15,000 ล้านดอลลาร์ ริมชายฝั่งแม่น้ำฮัดสัน เรื่อยมาจนถึงถนนสายที่ 10 ประกอบไปด้วยอาคารสำนักงาน ตึกสูง อพาร์ทเมนต์ สวนสาธารณะ ร้านอาหาร โรงเรียน ร้านจำหน่ายเสื้อผ้า และโรงละคร ซึ่งได้ทำเปิดเฟสแรกไปแล้ว
นอกจากนี้ ล่าสุดได้มีการเปิดตัว แผนสร้างตึกระฟ้ารูปตัวยูแห่งแรกในโลก ในชื่อเดอะบิ๊กเบนด์ (The Big Bend) ออกแบบจากแนวคิดจากการใช้พื้นที่ให้เกิดประโยชน์สูงสุดด้วยรูปทรงเรียวบาง รูปทรงคล้ายตัวยูคว่ำ ปลายอาคารด้านบนจะโค้งกลับสู่พื้นดิน ด้วยความยาว 1.22 กิโลเมตร มีลิฟต์ที่สามารถเคลื่อนที่ตามแนวโค้งของตึกได้อย่างต่อเนื่อง
Big Bend จะถูกสร้างขึ้นคร่อมกลางย่านคนรวยอย่าง West 57th Street ในแมนฮัตตัน นิวยอร์ก หรือที่รู้จักกันในนาม Billionaire’s Row ถนนที่เต็มไปด้วย อพาร์ตเมนต์สุดหรูมากมาย และเมื่อ Big Bend สร้างเสร็จ นอกจากจะกลายเป็นตึกที่ยาวที่สุดในโลกแล้วจะยังเป็นแลนด์มาร์กแห่งใหม่ที่โดดเด่นและดึงดูดนักท่องเที่ยว สร้างสีสันให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในนิวยอร์กให้คึกคักได้อย่างแน่นอนCredit: Londonist
ถัดมาคือลอนดอน เป็นศูนย์กลางการเงิน การศึกษา ศูนย์กลางการกีฬา การท่องเที่ยว เป็นเมืองที่คนไทยนิยมส่งลูกหลานไปเรียน แม้ว่าในช่วงปี 2559 ที่ผ่านจนถึงปัจจุบันตลาดอสังหาริมทรัพย์ในลอนดอนได้รับผลกระทบจาก Brexit และการเปลี่ยนแปลงภาษีที่ดิน ซึ่งผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์ว่าปรากฏการณ์นี้จะส่งผลกระทบเพียงระยะสั้นราวปีนึงเท่านั้น เนื่องจากก่อนหน้านี้ราคาอสังหาริมทรัพย์ใจกลางกรุงลอนดอนปรับตัวสูงขึ้นอย่างสม่ำเสมอ
ในช่วง 1 ปีที่ผ่านมาราคาเฉลี่ยของที่อยู่อาศัยใจกลางกรุงลอนดอนปรับตัวขึ้น 89,927 ปอนด์ หรือ 7% , 5 ปี ปรับตัวขึ้น 441,616 ปอนด์ หรือ 47.50% , 10 ปีที่ผ่านมาปรับตัวขึ้น 524,735 ปอนด์ หรือกว่า 60%, 20 ปีที่ผ่านมาปรับตัวขึ้น 1,102,474 ปอนด์ หรือกว่า 400% อย่างไรก็ดีในช่วงหลังการโหวต Brexit ตัวเลขการปิดการขายอสังหาริมทรัพย์ลดลง 18% จากช่วงก่อนหน้าการโหวต และลดลง 43% จากช่วงเดียวกันของปีก่อน
ปรากฏการณ์นี้ยังเป็นโอกาสให้กับนักลงทุนต่างชาติบางกลุ่มที่มองว่าเป็นโอกาสที่ดีในการลงทุน โดยเฉพาะกลุ่มจากประเทศในโซนเอเชีย ทั้งตะวันออกลาง และประเทศไทยของเราเองที่เข้าไปลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในลอนดอนเพิ่มขึ้น เนื่องจากมีอำนาจในการต่อรองมากขึ้น รวมถึงมีข้อได้เปรียบทางค่าเงินจากการอ่อนตัวของค่าเงินปอนด์เกือบ 20% เมื่อเทียบกับเงินบาท จึงเป็นโอกาสของคนไทยที่สนใจลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในลอนดอน
และยังมีปัจจัยหลายอย่างที่ทำให้เชื่อมั่นได้ว่าการลงทุนระยะยาวยังเป็นสิ่งที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนเนื่องมาจากพื้นฐานทางเศรษฐกิจที่มั่นคง ในแต่ละปีจะมีนักท่องเที่ยวจากต่างชาติเข้ามาในประเทศอังกฤษไม่ต่ำกว่า 15 ล้านคน มีนักศึกษาจากทั่วโลก หมุนเวียนปีๆ หนึ่งไม่ต่ำกว่า 500,000 คน
โดยข้อมูลจากการเปิดเผยทางสถิติ ลอนดอนจำเป็นต้องมีที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นกว่า 40,000 ยูนิตต่อปี เพื่อให้เพียงพอกับความต้องการของประชากร และการย้ายที่อยู่อาศัย แต่ในความเป็นจริงแล้วมีที่อยู่อาศัยใหม่เพิ่มขึ้นเพียง 20,000 ยูนิตต่อปี จึงยังมีความต้องการส่วนเกินอยู่เป็นจำนวนมาก
โดยเฉพาะใจกลางกรุงลอนดอนที่ความต้องการที่อยู่อาศัยชั้นดีของผู้บริโภคยังมีมาก ขณะที่โครงการที่เกิดใหม่มีน้อย เพราะมีข้อจำกัดทางกฎหมาย ทำให้เกิดช่องว่างของตลาด และดึงดูดให้นักลงทุนเข้าไปซื้อโครงการและปรับปรุงใหม่ให้ทันสมัยและทำให้คุณภาพดีขึ้นกว่าเดิม เพื่อการอยู่อาศัยเป็นบ้านหลังที่ 2 หรือเพื่อให้บุตรหลานได้อยู่อาศัยในช่วงที่ศึกษาอยู่ในลอนดอน และยังสามารถขายทำกำไรในอนาคตได้อย่างคุ้มค่า
