Century 21 เผยจุดเปลี่ยนอสังหาฯ สู่ Mega Trend

Century 21ฯ ฟันธงอสังหาฯ เข้าสู่จุดเปลี่ยนสู่ “เมกาเทรนด์” ทั้งในมุมบิ๊กดีเวลลอปเปอร์ผสมการลงทุนต่อยอดธุรกิจ “กิติศักดิ์ จำปาทิพย์พงศ์” ไขรหัส “3 – 4 – 5” บูมทำเลไล่ราคาที่ดินทำสถิติ ซื้อ-ขายสูงทุกปีผ่าน 3 แปลงแพงสุด กับ 4 ทำเลยอดนิยมในปัจจุบัน และ5 ทำเลมาแรงในอนาคต

แม้ว่าในช่วงครึ่งแรกของปี 2557 จะมีปัญหาทางการเมือง แต่พบว่ามีธุรกรรมการซื้อขายที่ดินในราคาที่สูงในย่านใจกลางกรุงเทพฯ และในแต่ละปีราคาซื้อขายที่ดินจริงในย่านศูนย์กลางธุรกิจ หรือ ซีบีดีทำสถิติใหม่สูงสุดตลอด โดยเฉพาะทำเลที่รถไฟฟ้าพาดผ่าน โดยในปีที่ผ่านมาราคาที่ดินในซอยสุขุมวิท 24 ทำสถิติการซื้อขายสูงสุด 2 ล้านบาท/ตร.ว.ถือเป็นราคาสูงสุดในประเทศไทย เพราะเป็นการซื้อเพื่อเปิดทางเข้า – ออกระหว่างสุขุมวิท 24 กับ สุขุมวิท 22 ของโครงการคอนโดมิเนียมหรู พาร์ค 24 ซึ่งนั่นจึงเป็นเหตุผลที่ทำให้ราคาที่ดินแปลงดังกล่าวนั้นมีมูลค่าสูงสุดและเป็นทำเลทองใจกลางเมืองสุขุมวิท

ทั้งนี้จากข้อมูลที่ฝ่ายวิจัยตลาดและการลงทุนของบริษัท เซ็นจูรี่21 (ประเทศไทย) จำกัด ยังมั่นใจว่า แนวโน้มการพัฒนาอสังหาฯ ริมทรัพย์ยังมีการเติบโต โดยนายกิติศักดิ์ จำปาทิพย์พงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เซ็นจูรี่21 (ประเทศไทย) จำกัด ได้ให้ความเห็นว่าจากนี้ไปจะเข้าสู่ยุค Real Estate Seasons Change อีกครั้ง นับจากวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 จุดเปลี่ยนที่เกิดขึ้นและเห็นชัดเจนคือ จะมีโครงการขนาดใหญ่เกิดขึ้นบนทำเลสำคัญ สะท้อนภาพการลงทุนสู่ เมกาเทรนด์อสังหาฯ ที่กลุ่มทุนใหญ่ร่วมมือกันลงทุนในลักษณะการผสมผสานการลงทุนรับกับตลาดและโอกาศทางธุรกิจในอนาคตทั้งการค้าพาณิชย์ (ค้าปลีก) ออฟฟิศสำนักงาน โรงแรม และที่อยู่อาศัยในพื้นที่เดียวกัน

การเข้ามาของกลุ่มทุนใหญ่ที่อาศัยพัฒนาที่ดินเพื่อเสริมฐานและต่อยอดธุรกิจ เป็นที่น่าสนใจยิ่ง ด้วยเพราะได้เปรียบในด้านเงินทุน ทำให้สามารถเลือกทำเล (Location) ที่ดีที่สุด หาซื้อได้ยาก แต่เป็นที่ต้องการของตลาด ดึงมืออาชีพระดับโลกมาร่วมงาน และการทำการสื่อสารการตลาดที่ชัดเจน มีการดึงเอาประวัติศาสตร์หรือที่มาของที่ดิน หรือ สภาพแวดล้อมใกล้เคียงมาบอกตลาด กล่าวคือ เมื่อเลือกที่ดินผืนเอกแล้ว ต้องเลือกดีไซน์ของอสังหาฯ ที่ดูโดดเด่น ดึงดูดตลาดผู้เช่า หรือผู้ซื้อ เช่น ดีไซน์แปลกใหม่ไม่เคยมีในเมืองไทย ใช้วัสดุเกรดดี คงทน และประหยัดพลังงานในระยะยาว เป็นต้น ด้วยความพร้อมทั้ง ทำเลที่ตั้ง กำลังทุน และกำลังคนที่เข้ามาเสริมจุดแข็งซึ่งกันและกันแล้ว เพราะแต่ละโครงการที่เกิดขึ้นล้วนต้องการขึ้นแท่นเป็นแลนด์มาร์คแห่งใหม่ ซึ่งจะช่วยเสริมภาพลักษณ์เศรษฐกิจ ธุรกิจและการลงทุนในอสังหาฯ ไทยให้น่าจับตามองมากยิ่งขึ้นในสายตาของนักลงทุน หรือนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติ

เป็นที่แน่ชัดว่า “ทำเล” มีความสำคัญมากเป็นอันดับต้น ๆ ในการพัฒนาอสังหาฯ ซึ่งทางเราได้กำหนดกลุ่มตัวอย่างการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินที่เด่นชัดภายใต้รหัสง่ายๆ “3-4-5” คือ “3 ทำเลแพงสุด”, “4 ทำเลยอดนิยมในปัจจุบัน” และ “5 ทำเลมาแรงอนาคต” คงต้องมาวิเคราะห์กันว่าทำเลไหนมีศักยภาพมากน้อยเพียงใด ปัจจัยที่มีผลต่อการเลือกลงทุน ดังนี้

3 ทำเล 3 แปลงแพงล่าสุด

สำหรับปี 2557 ตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบันความเคลื่อนไหวด้านการซื้อขายเปลี่ยนมือที่ดินใจกลางเมืองเกิดขึ้นตลอด โดยล่าสุดมีการซื้อขายที่ดิน 3 แปลงใน 3 ทำเลที่น่าสนใจดังนี้ แปลงแรก คือ ที่ดินเปล่าแปลงที่ติดรถไฟฟ้าบีทีเอสสถานีนานา ริมถนนสุขุมวิทซอย 6 ที่มีการซื้อขายล่าสุดที่ราคา 1.8 ล้านบาท/ตร.ว. ซึ่งสูงกว่าราคาขายปี 2556 ที่มีการซื้อขายกันในย่านนั้นอยู่ที่ 1.6 ล้านบาท/ตร.ว.ขณะที่ราคาประเมินของทางราชการอยู่ที่ 445,000 บาท/ตร.ว.แปลงที่ 2 คือที่ดินแปลงย่านสุขุมวิท 36 ราคาซื้อขายกันล่าสุดที่1.3 ล้านบาท/ ตร.ว. ด้านราคาประเมินจากทางราชการอยู่ที่ 390,000 บาท/ ตร.ว. ส่วนที่ดินแปลงที่ 3 คือ ที่ดินย่านศาลาแดงเนื้อที่กว่า 1 ไร่ใกล้อาคารอื้อจื่อเหลียง ซื้อขายเปลี่ยนมือล่าสุดที่ 1.5 ล้านบาท/ ตร.ว ด้านราคาประเมินของทางราชการอยู่ที่ 650,000 – 850,000 บาท/ ตร.ว.

อย่างไรก็ดี เป็นที่น่าสังเกตว่าราคาที่ดินเปล่าที่ซื้อขายจริงใน 3 แปลงดังกล่าวแม้จะไม่ทำลายสถิติที่กลุ่มลิปตพัลลภ ซื้อบ้านหลังหนึ่งไปในสุขุมวิท 24 ที่ราคา 2 ล้านบาท/ ตร.ว. แต่ที่ดินที่มีการซื้อขายกันล่าสุดแม้จะเป็นการซื้อขายในช่วงที่การเมืองยังไม่สงบ ก็ถือว่าราคาเปลี่ยนมืออยู่ในเกณฑ์ที่สูงและที่ดินแปลงต่าง ๆ ดังกล่าว โดยเฉพาะที่ดินกว่า 3 ไร่ติดสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอส รวมถึงที่ดินย่านศาลาแดงที่อยู่ในตลาดค่อนข้างนานนั้นเมื่อเทียบราคาประเมินที่ดินของทางราชการหรือกรมธนารักษ์ จะพบว่า ราคาซื้อขายเปลี่ยนมือกันในตลาดสูงกว่าราคาประเมินจากหน่วยงานราชการ ในบางแปลงมากกว่าเท่าตัว ยกเว้นบางพี้นที่ตามเส้นสุขุมวิทที่ราคาซื้อขายปรับสูงขึ้นกว่า 3 – 4 เท่า ในขณะเดียวกันพบว่าที่ดินที่ซื้อมาในราคาที่สูงนั้นบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อไปมีแผนที่จะพัฒนาเป็นคอนโดหรู ราคาขายต่อตารางเมตรละ 2 – 3 แสนบาทขึ้นไป อาทิ เอสซีฯ ที่มีแผนจะเปิดตัวคอนโดฯ ใหม่ในย่านศาลาแดงปลายปีนี้ราคาเฉลี่ยที่ 250,000 บาท/ ตร.ม.ขณะที่ควอลิตี้เฮ้าส์ ที่เตรียมเปิดตัวคอนโดหรูย่านนานาราคาขายเริ่มที่ 250,000 บาท/ ตร.ม. เช่นกัน ซึ่งถือว่าเป็นการกำหนดราคาการเปิดตัวคอนโดหรูใจกลางเมืองใหม่ในราคาที่ค่อนข้างสูง

โดยห้องชุดในคอนโดฯ ที่เปิดใหม่ใจกลางเมืองที่เปิดขายนั้นค่อนข้างมีขนาดพื้นที่ใช้สอยใหญ่ เนื่องจากว่าห้องขนาดใหญ่ในตลาดค่อนข้างมีน้อย มีผู้ประกอบการไม่กี่รายที่ทำสินค้าที่มีพื้นที่ใช้สอยขนาดใหญ่ออกสู่ตลาด โดยเฉพาะขนาด 2 – 3 ห้องนอน โดยเชื่อมั่นว่าจะมีเข้าสู่ตลาดมากขึ้นเพื่อเป็นทางเลือกให้กับกลุ่มลูกค้าที่เป็นเศรษฐีและต้องการซื้อสินทรัพย์ คอนโดฯ ในเมืองเพิ่มขึ้นและลูกค้ากลุ่มนี้ก็ไม่นิยมที่จะซื้อห้องขนาดสตูดิโอ หรือ 1 ห้องนอน แต่จะซื้อขนาด 60 ตร.ม.ขึ้นไป และเชื่อว่าตลาดผู้เช่าที่เป็นชาวต่างชาติจะปรับตัวดีขึ้น ขณะเดียวกันคอนโดฯ หรูใจกลางเมืองก็ยังคงเป็นที่นิยมของชาวต่างชาติด้วยเช่นกัน

 อย่างไรก็ตาม การกำหนดราคาที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะคอนโดฯ นั้นมีปัจจัยแวดล้อมอื่นมาเป็นองค์ประกอบในการกำหนดราคาขายซึ่งคอนข้างซับซ้อน เพราะต้องดูการออกแบบ วัสดุอุปกรณ์ที่เลือกใช้ จำนวนหน่วย(ห้อง) ที่ขายในแต่ละอาคารหรือในแต่ละทำเล  ความนิยมของตลาดทั้งกลุ่มตลาดผู้เช่า ตลาดผู้ซื้อเพื่อการลงทุน รวมถึงตลาดผู้ซื้ออยู่อาศัยเอง ด้วยเหตุนี้เราจึงเห็นราคาเปิดตัวหรือราคาที่เสนอขายของแต่ละโครงการมีความแตกต่างกันทั้งที่โครงการอยู่ในทำเลเดียวกันหรืออยู่ใกล้กัน

4 ทำเลยอดนิยมในปัจจุบัน

หากพิจารณาว่าเพราะเหตุใดอสังหาฯ ของไทยยังเป็นที่นิยมของผู้ซื้อและนักลงทุนอสังหาฯชาวต่างชาติ และนักลงทุนต่างชาติที่มาแรงและเป็นที่น่าจับตามองก็คือ นักลงทุนชาวจีนจะมีทั้งผู้ซื้อรายย่อยและผู้ประกอบการพัฒนาที่ดิน(นักลงทุน)รายใหญ่ที่มาซื้อที่ดินเปล่าในไทยแล้วลงมือพัฒนาโครงการ  คอนโดฯ ขาย รวมทั้งการลงทุนในรูปแบบการพัฒนาอสังหาฯ อื่นๆ จากประสบการณ์ที่เคยร่วมงานให้บริการเป็นที่ปรึกษาด้านการลงทุนกับผู้ประกอบการชาวจีนนั้น มองว่าประเทศไทยเป็นหนึ่งในทำเลที่น่าสนใจ ถือว่าเป็นทำเลยอดนิยมของนักลงทุนชาวต่างชาติ แม้ว่าราคาอสังหาฯ จะปรับขึ้นทุก ๆ ปีแต่ก็ยังถือว่าถูก ประกอบกับนักลงทุนชาวจีนมองว่า ประเทศไทยจะกลายเป็นทำเลศูนย์กลางภูมิภาคอาเซียน

“ผมว่าผู้ซื้อและนักลงทุนอสังหาฯ ชาวจีนเป็นชาติที่มีอิทธิพลต่อตลาดอสังหาฯ โลกและนักลงทุนจีนตอนนี้ก็บุกอสังหาฯ ในไทยอย่างหนัก” ประธานเจ้าหน้าที่บริหารของ เซ็นจูรี่21 (ประเทศไทย) กล่าวและให้ความเห็น พร้อมกับตั้งข้อสังเกตว่า ปัจจุบันตัวแทนอสังหาฯ ในเมืองไทยหลายรายเริ่มหันมาจ้างพนักงานที่สามารถพูดและสื่อสารภาษาจีนได้เพื่อรองรับลูกค้าชาวจีนแผ่นดินใหญ่และฮ่องกง

นอกเหนือจากผู้ซื้อและผู้ลงทุนชาวจีนแล้วยังมีนักลงทุนจากหลายประเทศที่ให้ความสนใจเข้ามาซื้อหรือลงทุนอสังหาฯ ในไทย ส่งผลให้ทำเลทองเกิดขึ้นใหม่เป็นทางเลือกเพิ่มจากทำเลทองเดิมที่ราคาที่ดินสูงขึ้นมากทั้งยังมีซัพพลายที่ดินเปล่าจำกัด ทำเลในเมืองที่มีศักยภาพในการลงทุนเป็นที่นิยมอยู่ในปัจจุบันและจะยังครองความนิยมได้อีกหลายปีนั้นมี 4 ทำเล ดังนี้ นอกจากสุขุมวิทตอนต้นแล้วสุขุมวิทช่วง

“ทองหล่อ – เอกมัย” พบว่าราคาที่ดินมีการปรับขึ้นต่อเนื่อง ปัจจุบันบางแปลงที่อยู่ติดรถไฟฟ้าราคาที่ 700,000 บาท/ ตร.ว. หรือในบางแปลงที่มีการซื้อขายกันในปีนี้อยู่ที่ 1.2 – 1.8 ล้านบาท/ ตร.ว. ขณะที่ราคาประเมินของทางราชการอยู่ที่ 445,000 บาท/ ตร.ว.

ทำเลย่าน  “พญาไท-พหลโยธิน -สนามเป้า-สะพานควาย” เป็นทำเลยอดนิยมที่2 ที่มีผู้ประกอบการอสังหาฯ ไปซื้อที่ดินมาพัฒนาโครงการคอนโดฯ ราคาที่ดินในย่านนั้นมีการซื้อขายเปลี่ยนมือกันในปีนี้อยู่ประมาณ 750,000 – 850,000 บาท/ ตร.ว. ขณะที่ปี 2556 ราคาซื้อขายเปลี่ยนมือกันเริ่มต้นอยู่ที่ 550,000 บาท/ ตร.ม. ด้านราคาประเมินทางราชการอยู่ที่ 305,000 บาท/ ตร.ว. ส่วนทำเลที่ 3 ที่ยังครองความนิยมคือ ทำเลย่าน “สาทร-ศาลาแดง-สวนพลู” ราคาที่ดินซื้อขายเปลี่ยนมือกันในปัจจุบันอยู่ที่ 800,000 – 1 ล้านบาท/ ตร.ว. แต่ก็มีที่ดินบางแปลงที่อยู่ในซอยราคาขายอยู่ที่ 600,000 – 800,000       บาท/ ตร.ว. ซึ่งเป็นราคาใกล้เคียงกับปี 2556 ที่ราคาอยู่ประมาณ 600,000 – 700,000 บาท/ ตร.ว. ส่วนราคาประเมินของหน่วยงานราชการอยู่ที่ 525,000 บาท/ ตร.ว.

ทั้งนี้  ในอนาคตเชื่อว่าทำเลย่านนี้จะมีการปรับราคาขึ้นทั้งที่ดินเปล่าและคอนโดฯ โดยล่าสุดได้แรงสนับสนุนจากแผนการพัฒนาที่ดินโรงเรียนเตรียมทหารเก่าซึ่งกลุ่มธุรกิจของคุณเจริญ สิริวัฒนภักดี ชนะการประมูลไป มีสัดส่วนพื้นที่อาคารต่อพื้นที่ดิน หรือเอฟเออาร์ 7 เท่า จะสามารถพัฒนาพื้นที่อาคารได้ 7 เท่าของขนาดที่ดิน  โครงการลงทุนในที่ดินโรงเรียนเตรียมหทารดังกล่าวเป็นโครงการขนาดใหญ่มีมูลค่าเป็นหมื่นล้านบาทรวมถึงการลงทุนในโครงการเก่าก่อนหน้านี้ ไม่ว่าจะเป็นอาคารสำนักงาน, คอนโดฯ ที่สร้างเสร็จสมบูรณ์เปิดให้บริการแล้ว และโครงการที่อยู่ระหว่างดำเนินการก่อสร้างและโครงการใหม่ที่กำลังเปิดตัว จะช่วยเพิ่มศักยภาพให้ทำเลย่านนี้และย่านใกล้เคียงคึกคักยิ่งขึ้น ทั้งในด้านการซื้อเพื่ออยู่อาศัย ลงทุน และโครงการลงทุนใหม่ในเชิงพาณิชย์ซึ่งจะช่วยดึงดูดการค้า การลงทุนและยังเป็นแหล่งจ้างงานที่สูงขึ้นด้วยเช่นกัน

และทำเลยอดนิยมที่4 คือ “จากห้าแยกลาดพร้าว ถึงบริเวณจุดตัดถนนรัชดาภิเษก” ปัจจุบันราคาขายที่ดินอยู่ที่ 350,000 – 550,000 บาท/ ตร.ว. ซึ่งราคาซื้อขายเริ่มต้นดังกล่าว สูงกว่าราคาซื้อขาย

เริ่มต้นในปี 2556 ที่ซื้อขายกันอยู่ที่ 250,000 – 500,000 บาท/ ตร.ว. ส่วนราคาประเมินของหน่วยงานราชการอยู่ที่ 190,000 บาท/ ตร.ว. ทั้งนี้พบว่าที่ดินเปล่าในย่านนี้มีอยู่ค่อนข้างจำกัดแต่จะเป็นทำเลหลักสำคัญในการพัฒนาอสังหาฯ ทั้งเชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัย ทำเลย่านนี้จะมีที่ดินเปล่าแปลงใหญ่ที่อาจมีการนำมาพัฒนา ส่วนที่ดินอีกแปลงคือ พื้นที่โรงเรียนเซนต์จอห์นขนาด 9 ไร่ ที่มีแผนจะพัฒนาเป็นอาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียม มูลค่ากว่าหมื่นล้านบาท ด้วยศักยภาพของทำเลในย่านนั้นบวกกับการพัฒนาในโครงการใหม่ที่อยู่ริมถนนหรือหัวถนนทั้งสองฝั่ง ซึ่งจะเข้ามาช่วยเสริมให้ถนนเส้นนี้มีความคึกคักเพิ่มขึ้น

เปิด 5 ทำเลมาแรงอนาคต

          จะเห็นว่าทำเลทองในปัจจุบันจะเป็นทำเลที่ผูกพันในอดีตกลายเป็นอนาคต แต่ด้วยการขยายโครงข่ายคมนาคม เช่น โครงการรถไฟฟ้าสายต่างๆ ที่เปิดดำเนินการในปัจจุบัน โครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง รวมถึงโครงการอนาคตที่อยู่ในแผนการพัฒนา การขยายโครงการสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานของภาครัฐ ได้ส่งผลให้ภาคเอกชนขยายการลงทุนสู่พื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ มากขึ้น ซึ่งนั่นหมายความว่าตลาดที่อยู่อาศัยหรือซื้อขายที่ดินเปลี่ยนมือก็จะคึกคักด้วยเช่นกัน กล่าวคือ บริษัทผู้ประกอบการอสังหาฯ จะหากลยุทธ์รักษาจุดแข็ง แย่งลูกค้าคู่แข่งผ่านการลงทุนทำเลใหม่เพื่อเจาะลูกค้ากลุ่มใหม่ ในขณะเดียวกันก็จะซื้อที่ดินเก็งกำไรในอนาคต และยิ่งรถไฟฟ้าวิ่งออกนอกเมืองหรือเชื่อมต่อกันมากขึ้นก็ยิ่งเพิ่มศักยภาพของพื้นที่ดังกล่าว พบว่าราคาที่ดินที่ซื้อขายกันในปัจจุบันเป็นราคาอนาคตในอีก 3-5 ปีข้างหน้า เพราะมองว่าอนาคตเป็นทำเลเศรษฐกิจ รถไฟฟ้าพาดผ่าน ห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่จ่อขึ้นโครงการรับแรงซื้อผู้บริโภคในอนาคต

โดยทำเลที่มาแรงในอนาคตคือ  1).สาทร – ตาสิน ยาวไปจนถึงธนบุรี – วุฒากาศ ราคาที่ดินที่มีการซื้อขายกันที่ 120,000 – 350,000 บาท/ ตร.ว. ขณะที่ราคาปี 2556 ซื้อขายกันอยู่ที่ 100,000 – 280,000 บาท/ ตร.ว. ราคาประเมินทางราชการอยู่ที่ 130,000 – 215,000 บาท/ตร.ว. 

2).ทำเลเพชรเกษม-จรัญสนิทวงค์ ที่ดินติดถนนใหญ่ราคาซื้อขายอยู่ที่ 100,000 – 280,000 บาท/ตร.ว. ซึ่งในปี 2556 ราคาซื้อขายกันอยู่ที่ 50,000 -120,000 บาท/ตร.ว ขณะที่ที่ดินเปล่าในซอยราคาซื้อขายไม่เปลี่ยนแปลงมากนักอยู่ที่ 60,000 – 80,000 บาท/ ตร.ว.ส่วนราคาประเมินราชการอยู่ที่ 97,500 บาท/ตร.ว. และหากโครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินสร้างเสร็จและเปิดให้บริการคาดว่าราคาซื้อขายน่าจะปรับขึ้นรวมทั้งราคาขายห้องชุดในคอนโดฯ ก็น่าจะสูงขึ้นตาม 

3). ทำเล บางโพธิ์-บางซื่อ-กรุงเทพฯ-นนท์ ทำเลย่านนี้มีรถไฟฟ้าสายสีม่วงวิ่งพาดผ่าน และเป็นทำเลทองที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ทั้งในตลาดหลักทรัพย์ฯ และนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ แห่จองซื้อที่ดินผุด

โครงการคอนโดฯ ขายแข่งกัน ย่านนี้ถือเป็นทำเลที่มีการแข่งขันกันค่อนข้างรุนแรง ส่วนหนึ่งอาจเพราะต้นทุนราคาที่ดินที่ขายกันอยู่ที่ 150,000 – 250,000 บาท/ตร.ว.และคาดว่าแนวโน้มจะเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ขณะที่ราคาประเมินของทางราชการอยู่ที่ 73,000 – 190,000 บาท/ตร.ว.

 4). อีกทำเลที่มาแรงและมีพื้นที่เปล่าที่รอการเปลี่ยนมือและรอการพัฒนาค่อนข้างมาก ก็คือ ทำเลย่านถนนพหลโยธิน – เสนาฯ และเกษตรนวมินทร์ โดยในปีนี้ราคาซื้อขายเปลี่ยนมือกันเฉลี่ยอยู่ที่ 80,000 – 180,000 บาท/ ตร.ว. ซึ่งสูงกว่าในปี 2556 ที่ราคาซื้อขายกันอยู่ประมาณ 80,000 – 150,000 บาท/ ตร.ว. ราคาประเมินของราชการอยู่ที่ 41,000 บาท/ ตร.ว. ทั้งนี้ที่ดินในย่านดังกล่าวมีการพัฒนาหลายรูปแบบ ทั้งจัดสรรแนวราบและแนวสูง(คอนโดฯ) โดยราคาที่ดินสำหรับทำแนวราบอยู่ที่ 35,000 – 50,000 บาท/ ตร.ว.ส่วนที่ดินสำหรับทำแนวสูงราคาอยู่ที่ 180,000 – 250,000 บาท/ ตร.ว.

และ 5). บริเวณจุดตัดแยกบางนา – สรรพวุฒิ เป็นอีกทำเลทองที่รอการพลิกโฉมหลังจากที่รถไฟฟ้าบีทีเอสมาถึงและจะเพิ่มความน่าสนใจยิ่งขึ้นหากการขยายรถไฟฟ้าสายสีเขียวแบริ่งไปยังสมุทรปราการสร้างเสร็จจะทำให้ที่ดินบริเวณใกล้เคียงมีราคาสูงขึ้นไปอีก จากปัจจุบันราคาที่ดินที่อยู่ติดถนนและใกล้รถไฟฟ้าอยู่ที่ 180,000 – 250,000 บาท/ ตร.ว. ขณะที่ราคาที่ดินที่อยู่ในซอยราคาซื้อขายกันอยู่ประมาณ 70,000 – 120,000 บาท/ ตร.ว. ส่วนราคาที่ซื้อขายกันในปี 2556 อยู่ที่ 120,000 – 200,000 บาท/ตร.ว. ด้านราคาประเมินของทางราชการอยู่ที่ 170,000 บาท/ ตร.ว.

ทั้งนี้เป็นที่คาดกันว่าแยกบางนาที่อดีตคนส่วนใหญ่มองว่าจะบูมหรือกลายเป็นทำเลทองได้อย่างไรนั้น ในปัจจุบันต้องคิดและพูดใหม่ว่าที่นี่จะกลายเป็นซีบีดี.ใหม่บนทำเลสุขุมวิทตอนปลาย ซึ่งเดิมมีศูนย์แสดงสินค้านานาชาติไบเทคเก่าและการขยายการลงทุนใหม่ในพื้นที่เดิมของกลุ่ม ภิรัชบุรี แล้ว ยังมีโครงการใหญ่ Bangkok Mall ของกลุ่มเดอะมอลล์ เนื้อที่ 100 ไร่และได้เช่าจากคนคนในตระกูล ภิรัชบุรี อีกรวมแล้วกลุ่มเดอะมอลล์มีที่ดินเพื่อลงทุนโครงการขนาดใหญ่เกือบ 300 ไร่ โดยจะเป็นแหล่งชอบปิ้งใหญ่ ศูนย์ความบันเทิงครบวงจร ที่อยู่อาศัย ฯลฯ และหากอนาคตรถไฟฟ้าสายสีเขียวสร้างเสร็จ โครงการก่อสร้างระบบขนส่งมวลชนขนาดรอง หรือระบบรถไฟฟ้ารางเดี่ยว (โมโนเรล ) 3 บางนา-สุวรรณภูมิ ระยะทาง 18 กิโลเมตร จะเป็นโครงการที่อยู่ภายใต้การรับผิดชอบของกรุงเทพมหานคร(กทม.) รวมถึงหากมีการย้ายขนส่งเอกมัยมาอยู่บริเวณแยกบางนา เชื่อมั่นว่าโครงการลงทุนต่าง ๆ ดังกล่าวจะเป็นแม่เหล็กสำคัญให้ทำเลในย่านนั้นเป็นทำเลทองและทำเลที่มาแรงในอนาคต อาจเห็นราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นในอนาคตเป็น 300,000 – 400,000 บาท/ ตร.ว.ก็เป็นได้หากโครงการต่าง ๆ แล้วเสร็จ

มั่นใจฯ โค้งสุดท้ายยังเปิดตัวแรง

พร้อมกันนี้ประธานเจ้าหน้าที่บริหารเซ็นจูรี่21ฯ ยังให้ความเห็นถึงภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในช่วง   3 – 4 เดือนที่เหลือของปี 2557 ว่าตลาดยังคงมีการเปิดตัวกันอย่างคึกคักทั้งที่จัดงานแถลงข่าวและเปิดให้ผู้บริโภคลงทะเบียนจองผ่านเว็บไซต์เห็นได้จากเฉพาะเดือนในช่วงกันยายน 2557 มีผู้ประกอบการรายใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์เปิดตัวโครงการใหม่อย่างน้อย 3 – 4 โครงการ ซึ่งนั่นสะท้อนว่ายังมั่นใจในตลาดและกำลังซื้อที่เข้ามาอย่างต่อเนื่อง

ส่วนประเด็นที่ว่ารัฐบาลจะมีการปรับปรุงโครงสร้างระบบการจัดเก็บภาษีใหม่และผลักดัน พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมาแทนภาษีโรงเรือนและภาษีบำรุงท้องที่เดิมนั้น “ส่วนตัวผมเห็นด้วยในหลักการเพราะลดความเหลื่อมล้ำคนในสังคมระหว่างคนรวยกับคนจน” ส่วนที่ว่าจะกระทบหรือมีผลในเชิงลบต่อประชาชนแค่ไหนเชื่อว่าภาครัฐที่ออกกฎหมายคงมีกฎเกณฑ์ในการคิดโดยยึดหลักฐานทรัพย์สินมากกว่ารายได้ในเชิงมูลค่าและปริมาณน่าจะส่งผลดีต่อภาพรวม อาทิ ในกรณีที่เป็นที่อยู่อาศัยแนวราบหรือบ้านจัดสรรที่มีมูลค่าไม่เกิน 1 ล้านบาท หรือตั้งอยู่บนเนื้อที่ไม่เกิน 50 ตร.ว. นั้นไม่เข้าข่ายที่ต้องเสียภาษี ส่วนที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดฯ ไม่เกิน 50 ตร.ม. ไม่เข้าข่ายที่ต้องเสียภาษี เป็นต้น แต่ทั้งนี้ในรายละเอียดต่างๆต้องเห็นร่างใหม่ของกฎหมายอีกครั้ง

ประธานเจ้าหน้าที่บริหารเซ็นจูรี่21ฯ ยังได้ตั้งข้อสังเกตว่า ในการปรับปรุงระบบโครงสร้างภาษีนั้นคงต้องพิจารณาทั้งระบบเพื่อลดการจัดเก็บที่ซ้ำซ้อน ไม่ว่าจะเป็นการซื้อขายเปลี่ยนมือ ซึ่งปัจจุบันภาษีที่ต้องเสียรวมแล้วเกือบ 10 % (ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ค่าธรรมเนียมการโอน 2% และภาษีรายได้ ฯลฯ) รวมถึง พื้นที่ส่วนกลาง ระบบสาธารณูปโภคในโครงการจัดสรร คอนโดมิเนียม หรือในนิคมอุตสาหกรรม นั้นเข้าข่ายต้องยกเว้นหรือไม่ เพราะในความเป็นจริงหากมีการจัดเก็บในส่วนนี้จะเกิดควาซ้ำซ้อนกันหรือไม่ เช่น พื้นที่ส่วนกลาง หรือทางเดินในคอนโดฯ ผู้ที่รับผิดชอบคือนิติบุคคลอาคารชุด ก็ดูแลและเสียค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาอยู่แล้ว