สำหรับผลประกอบการไตรมาสที่ 1 ปี 2569 นี้ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) หรือ AP มีรายได้รวมอยู่ที่ 10,554 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 11% เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน มีกำไรสุทธิอยู่ที่ 903 ล้านบาท

ขณะที่ยอดรอรับรู้รายได้ (Backlog) สะสมสูงถึง 39,626 ล้านบาท และบริษัทสามารถรักษาสัดส่วนหนี้สินสุทธิต่อทุน (Net D/E Ratio) ไว้ในระดับที่ต่ำเพียง 0.64 เท่า

ซึ่งตัวเลขเหล่านี้สะท้อนว่า ท่ามกลางตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่หลายคนมองว่าเหนื่อย แต่ AP ยังคงรักษาเสถียรภาพการเติบโตและยืนระยะได้อย่างแข็งแกร่ง รายได้ที่เพิ่มขึ้นมาจากการโอนกรรมสิทธิ์ที่ทำได้ดีต่อเนื่อง ทั้งพอร์ตแนวราบที่เป็นจุดแข็งหลัก (เช่น แบรนด์ THE CITY, CENTRO) และคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ นอกจากนี้ การที่บริษัทสามารถปิดการขาย (Sold Out) ได้ถึง 6 โครงการ มูลค่ารวมกว่า 6,175 ล้านบาทในไตรมาสเดียว เป็นเครื่องพิสูจน์ว่า “เรียลดีมานด์” หรือกลุ่มคนที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงนั้นยังมีอยู่ หากโปรดักต์ตอบโจทย์และราคาเข้าถึงได้

ส่วนเรื่องที่ทำให้นักลงทุนกังวลใจนั้น ก็จะมีตั้งแต่

1. ยอดโอนยังถูกกดดันจากการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate)
แม้บริษัทจะมียอดขายที่ดีและมีเรียลดีมานด์รองรับ แต่ในสภาวะที่ลูกค้าบางเซกเมนต์ต้องเผชิญกับข้อจำกัดในการเข้าถึงสินเชื่อที่ยากขึ้น การขายได้จึงไม่ได้หมายความว่าจะรับรู้รายได้ทันที เพราะลูกค้าต้องผ่านด่านการอนุมัติสินเชื่อจากธนาคารก่อน ซึ่งเป็นแรงกดดันสำคัญของทั้งอุตสาหกรรม

2. ตลาดอสังหาฯ โดยรวมยังไม่ง่าย
ท่ามกลางความผันผวนของเศรษฐกิจ การแข่งขันที่เข้มข้น และกำลังซื้อที่ยังฟื้นตัวไม่เต็มที่ ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์วันนี้ไม่ใช่สนามของคนที่วิ่งเร็วที่สุด แต่เป็นสนามของคนที่ต้องรักษาจังหวะให้ดี การแข่งขันเพื่อแย่งชิงกลุ่มลูกค้าที่ซื้ออยู่จริง (Real Demand) อาจทำให้เกิดการแข่งขันด้านโปรโมชั่น ซึ่งเป็นปัจจัยที่ต้องระวังไม่ให้เข้ามากดดันอัตรากำไรในอนาคต

3. Backlog ก้อนใหญ่ที่รอการพิสูจน์
ปัจจุบัน AP มี Backlog สูงถึง 39,626 ล้านบาท (แบ่งเป็นแนวราบ 18,476 ล้านบาท และคอนโด 21,150 ล้านบาท) แม้จะเป็นเบาะรองรับรายได้ที่หนาแน่น แต่ความท้าทายคือการบริหารจัดการให้ลูกค้าสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ตามกำหนดเวลา ท่ามกลางปัจจัยแวดล้อมทางเศรษฐกิจที่ยังมีความไม่แน่นอนสูง

เพื่อรับมือกับสถานการณ์นี้ บริษัทจึงมีแผนขับเคลื่อนธุรกิจด้วยกลยุทธ์ “Long Game”
เช่น การเข้าไปดูแลลูกค้าตั้งแต่ขั้นตอน Pre-Finance: บริษัทไม่ได้ทำแค่การนำเสนอขายโครงการ แต่ลงลึกไปถึงการช่วยเตรียมความพร้อมด้านสินเชื่อให้ลูกค้า เพื่อเพิ่มโอกาสให้ลูกค้ากู้ผ่านและเป็นเจ้าของบ้านได้จริง

กระจายพอร์ตโฟลิโอเพื่อลดความเสี่ยง: ในไตรมาส 2/2569 เตรียมเปิด 12 โครงการใหม่ มูลค่า 17,150 ล้านบาท โดยกระจายทั้งแนวราบ 9 โครงการ คอนโดร่วมทุนใจกลางเมือง (LIFE สุขุมวิท-พระราม 4) และขยายตลาดไปภูมิภาคผ่านแบรนด์ ‘อภิทาวน์’ ที่สระบุรีและหัวหิน

รักษาวินัยทางการเงินอย่างเคร่งครัด: การคุม Net D/E ให้อยู่ที่ 0.64 เท่า ถือเป็นการสร้างเกราะป้องกันที่ดี ทำให้บริษัทมีสภาพคล่องและต้นทุนการเงินที่แข่งขันได้
อย่างไรก็ตาม กลยุทธ์เหล่านี้ยังต้องใช้เวลาในการเห็นผล เพราะการขยายสู่ทำเลใหม่ๆ ในต่างจังหวัด รวมถึงการเข็นยอดโอนท่ามกลางเกณฑ์สินเชื่อที่เข้มงวด ล้วนต้องอาศัยการทำความเข้าใจพฤติกรรมผู้บริโภคอย่างแม่นยำในแต่ละพื้นที่

สรุปได้ว่า แม้ AP จะโชว์ความแข็งแกร่งด้วยรายได้ที่เติบโตทะลุหมื่นล้านบาท มีกำไรสุทธิที่ทรงตัวได้ดี และตุน Backlog ไว้เกือบ 4 หมื่นล้านบาท

แต่แรงกดดันหลักจากภาวะเศรษฐกิจที่ผันผวน และความเข้มงวดของการปล่อยสินเชื่อบ้าน
ทำให้นักลงทุนยังต้องจับตาว่า บริษัทจะสามารถแปลง Backlog ก้อนใหญ่เหล่านี้ ให้กลายเป็นยอดโอนกรรมสิทธิ์ตามแผนที่วางไว้ ได้มากน้อยแค่ไหนในช่วงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยรวมยังคงเผชิญกับความท้าทายรอบด้านครับ

อ่านเพิ่มเติม