บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) หรือ SIRI มีรายได้รวมอยู่ที่ 6,691 ล้านบาท และมีกำไรสุทธิ 864 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 6% เมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อน ขณะที่ยอดขายหรือ Presales อยู่ที่ 13,300 ล้านบาท คิดเป็น 28% ของเป้าหมายทั้งปี
ตัวเลขนี้บอกเราว่า แสนสิริยังรักษาโมเมนตัมได้ในระดับหนึ่ง ท่ามกลางตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้ง่ายนัก โดยเฉพาะในช่วงที่ผู้ซื้อบ้านต้องเจอกับภาระค่าครองชีพ หนี้ครัวเรือน และเกณฑ์สินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น อย่างไรก็ตาม ข้อมูลที่มีอยู่ยังไม่เพียงพอที่จะสรุปการเติบโตของรายได้เมื่อเทียบกับปีก่อนได้ชัดเจน เพราะมีการระบุเฉพาะการเติบโตของกำไรสุทธิที่ 6%
สิ่งที่น่าสนใจคือยอดขายไตรมาสแรกที่ 13,300 ล้านบาท ถือว่าเดินมาได้เกือบ 1 ใน 3 ของเป้าหมายทั้งปีแล้ว โดยแรงหนุนสำคัญมาจากโครงการเปิดใหม่ โดยเฉพาะกลุ่มบ้านระดับบนอย่าง นาราสิริ ที่ปิดการขายเฟสแรกได้ทั้งโครงการกรุงเทพกรีฑาและบรมราชชนนี รวมมูลค่ากว่า 1,500 ล้านบาท รวมถึงโครงการ เศรษฐสิริ เกรท วงแหวน-จตุโชติ ที่ได้รับการตอบรับดีในช่วงพรีเซล ส่วนฝั่งคอนโด แบรนด์ใหม่อย่าง เลิฟ เจริญนคร ก็ทำยอดขายช่วงพรีเซลได้กว่า 1,500 ล้านบาท เช่นกัน
อีกตัวเลขที่ต้องจับตาคือ Backlog หรือยอดขายรอโอน ซึ่งแสนสิริมีอยู่มากกว่า 24,000 ล้านบาท และคาดว่าจะทยอยรับรู้เป็นรายได้ในปีนี้ได้ประมาณ 50% ตัวเลขนี้เป็นเหมือนรายได้ในอนาคตที่รอการโอนจริง แต่สำหรับธุรกิจอสังหาฯ Backlog จะมีคุณค่าก็ต่อเมื่อลูกค้าสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้สำเร็จ เพราะการขายได้ยังไม่เท่ากับการรับรู้รายได้ทันที โดยเฉพาะในช่วงที่ธนาคารยังคัดกรองสินเชื่อค่อนข้างเข้ม
ส่วนเรื่องที่ทำให้นักลงทุนกังวลใจนั้น ก็จะมีตั้งแต่
1. ยอดขายดี แต่ต้องแปลงเป็นยอดโอนให้ได้
Presales ที่ 13,300 ล้านบาท เป็นสัญญาณที่ดี แต่โจทย์จริงของธุรกิจอสังหาฯ คือการเปลี่ยนยอดขายเหล่านี้ให้กลายเป็นยอดโอน เพราะรายได้จะเกิดขึ้นเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ ไม่ใช่ตอนจองซื้อ ความเสี่ยงจึงอยู่ที่กำลังซื้อและความสามารถในการกู้สินเชื่อของลูกค้า
2. ตลาดแนวราบแข่งขันรุนแรงขึ้น
แม้แสนสิริจะทำผลงานได้ดีในกลุ่มบ้านระดับบน แต่ตลาดแนวราบโดยรวมมีการแข่งขันสูง ผู้ประกอบการหลายรายต้องใช้โปรโมชั่น ราคา และเงื่อนไขการผ่อนเพื่อดึงลูกค้า ซึ่งอาจกดดันอัตรากำไรในระยะถัดไปได้ อย่างไรก็ตาม ข้อมูลที่มีอยู่ยังไม่เพียงพอที่จะสรุปแนวโน้ม Gross Margin ของบริษัทในไตรมาสนี้
3. คอนโดต้องพึ่งจังหวะการโอนต่อเนื่อง
รายได้ในช่วงถัดไปจะได้รับแรงหนุนจากคอนโดพร้อมอยู่และโครงการที่ทยอยโอน เช่น Via 34, Via 61, THE BASE เชิงทะเล และ THE BASE ศรีจันทร์-ขอนแก่น จุดนี้ช่วยเพิ่มรายได้ระยะสั้นได้ แต่ก็ต้องดูต่อว่ายอดโอนจริงจะเป็นไปตามแผนมากน้อยแค่ไหน
4. ต้นทุนยังเป็นแรงกดดัน
บริษัทระบุว่าภาคธุรกิจยังกังวลกับต้นทุนพลังงานที่มีแนวโน้มสูงขึ้นในครึ่งปีหลัง และได้มีการล็อกราคาวัสดุก่อสร้างล่วงหน้าบางส่วนเพื่อลดผลกระทบ ประเด็นนี้สะท้อนว่าแม้ยอดขายจะยังดี แต่ต้นทุนก่อสร้างและพลังงานยังเป็นตัวแปรสำคัญต่อมาร์จิ้น
5. ข้อมูลหนี้และกระแสเงินสดยังไม่พอให้ประเมินเต็มภาพ
ข้อมูลที่มีอยู่ยังไม่ระบุ D/E Ratio, Net D/E, กระแสเงินสดจากการดำเนินงาน หรือต้นทุนการเงินโดยละเอียด จึงยังไม่เพียงพอที่จะสรุปความแข็งแรงทางการเงินในเชิงลึกได้ ต้องรอดูงบการเงินฉบับเต็มเพื่อประเมินภาระหนี้ สภาพคล่อง และความสามารถในการชำระดอกเบี้ย
เพื่อรับมือกับสถานการณ์นี้ แสนสิริเดินหน้าตามแผนเปิดโครงการใหม่ในไตรมาส 2 รวม 6 โครงการ มูลค่ารวม 13,360 ล้านบาท ครอบคลุมทั้งบ้านเดี่ยวและคอนโด เช่น เศรษฐสิริ เกรท วงแหวน-จตุโชติ, เมเบิล ประชาอุทิศ 90, XT 10 Ekkamai, Via 34 และ Dcondo Vite กลยุทธ์สำคัญคือการกระจายสินค้าให้ครอบคลุมหลายเซกเมนต์ พร้อมใช้แนวทาง Speed to Market และล็อกต้นทุนบางส่วนเพื่อรับมือความผันผวนของต้นทุน
ในระยะถัดไป ปัจจัยหนุนที่ต้องดูคือดอกเบี้ยนโยบายที่อยู่ในระดับต่ำ 1% และมาตรการผ่อนคลาย LTV ชั่วคราว 1 ปี สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2570 ซึ่งอาจช่วยกระตุ้นกลุ่มผู้ซื้อจริงได้บางส่วน ขณะเดียวกันบริษัทมีโปรโมชั่น “ไม่ต้องผ่อน สูงสุด 48 เดือน” ร่วมกับธนาคาร เพื่อช่วยลดภาระลูกค้าในช่วงแรก แต่ในอีกด้านหนึ่ง โปรโมชั่นลักษณะนี้อาจต้องติดตามว่าจะกระทบต้นทุนหรือมาร์จิ้นมากน้อยเพียงใด
สรุปได้ว่า งบไตรมาสนี้ของแสนสิริสะท้อนภาพบริษัทที่ยังรักษากำไรให้เติบโตได้ และมียอดขายใหม่กับ Backlog ช่วยรองรับรายได้ในอนาคต แต่ตลาดอสังหาฯ ปีนี้ยังไม่ใช่เกมที่ง่าย เพราะความเสี่ยงหลักอยู่ที่กำลังซื้อจริง สินเชื่อบ้าน ต้นทุนก่อสร้าง และการแข่งขันด้านราคา นักลงทุนจึงต้องจับตาว่า แสนสิริจะสามารถเปลี่ยนยอดขายรอโอนกว่า 24,000 ล้านบาท ให้กลายเป็นรายได้จริงได้ตามแผนแค่ไหน ในช่วงที่ตลาดยังคัดกรองผู้ชนะจาก “ยอดโอนจริง” มากกว่า “ยอดขายบนกระดาษ”
