ถ้าคุณกำลังมองหาบ้าน ปี 2568 คือปีที่ตลาด “มีปัญหาและติดขัดหลายเรื่อง” ชัดเจน อัตรากำไรสุทธิจากการขายของผู้ประกอบการเกือบทุกรายลดลง สะท้อนการแข่งขันที่รุนแรง ต้นทุนการเงินยังสูง และกำลังซื้อชะลอ แต่ในมุมผู้ซื้อ นี่คือจังหวะที่อำนาจต่อรองเพิ่มขึ้น เรื่องราคา โปรฯ และเงื่อนไขโอน น่าเจรจามากกว่าปีก่อน ขณะเดียวกันก็ต้องคัดเลือกแบรนด์และคุณภาพโครงการให้มากขึ้น

สรุปภาพรวมที่เกิดขึ้น

  • รายได้ทรง-ถอย แต่กำไรหดแรง: หลายบริษัทกำไรลดลงสองหลัก YoY
  • แชมป์รายได้ยังเป็น AP Thailand 37,626 ลบ. (+0.4% YoY) ส่วนแชมป์กำไรสุทธิเป็น Sansiri 4,513 ลบ. (แม้ -14% YoY) รายได้รวม 34,395 ลบ.
  • Sansiri ตอกย้ำแบรนด์แข็งในปีแข่งเดือด: ยอดขายทั้งปี 51,000 ลบ. โครงสร้างยอดขาย 51% บ้านจัดสรร และ 49% คอนโดฯ มียอดโอนประมาณ 36,700 ลบ. และจ่ายปันผลปี 2568 รวม 0.13 บาท/หุ้น
  • พี่ใหญ่สะเทือน: Supalai กำไรลด -35% เหลือ 4,015 ลบ., LH ลด -32% เหลือ 3,716 ลบ.
    บริษัทที่พลิกขาดทุน: Pruksa Holding ขาดทุน 540 ลบ., Singha Estate ขาดทุน 1,966 ลบ.
  • ผู้ได้รับผลกระทบน้อยกว่าเพื่อน: FPT กำไรลดเพียง -1% และ SC ลด -10% สะท้อนพอร์ตที่บาลานซ์และวินัยต้นทุน
  • Top 3 กำไรกลุ่มที่อยู่อาศัย: แสนสิริ 4,513 ลบ. (อันดับ 1), เอพี (ไทยแลนด์) ราว 4,316–4,317 ลบ. (อันดับ 2), ศุภาลัย 4,015 ลบ. (อันดับ 3) โดยรายได้ของทั้งสามยังพึ่งพาการขายบ้าน-คอนโดฯ เป็นหลักกว่า 80–90%
  • ในกลุ่มผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยเป็นหลัก มีเพียง 3 บริษัทที่กำไรลดลงไม่เกิน 20% คือ SC (-10%), แสนสิริ (-14%) และ เอพี (-14%) สะท้อนว่า 2568 เป็นปีที่การแข่งขันสูงมากจริง
    แล้วผู้ซื้อบ้านควรอ่านอย่างไรให้ได้ประโยชน์

ปีแห่งดีลและการต่อรอง

  • สต๊อกพร้อมโอนยังสูง โอกาสได้ส่วนลดวันโอน ฟรีเฟอร์นิเจอร์/ออปชัน ช่วยค่าโอน-จดจำนอง หรือแพ็กเกจดอกเบี้ยช่วงแรกมีมากขึ้น
  • มองหา “ยูนิตคืนสิทธิ์/ยูนิตห้องตัวอย่าง” ที่มักให้ราคาเน็ตคุ้มกว่า
    โครงการใกล้ปิดการขายมักกล้าเคลียร์สต๊อก ให้ดีลได้ง่ายกว่าช่วงเปิดตัว

ตรวจสุขภาพบริษัทก่อนตัดสินใจ

  • เลือกแบรนด์ที่กำไรสม่ำเสมอ กระแสเงินสดจากการดำเนินงานเป็นบวก และมี Backlog รองรับการโอน
  • ดู D/E และสัดส่วนหนี้ดอกลอยตัว-ตรึงดอก เพราะมีผลต่อคุณภาพงาน-บริการหลังโอน
    ปีนี้ Sansiri, AP ยังทำกำไรระดับสูงเมื่อเทียบกลุ่ม ขณะที่ SC ได้รับผลกระทบน้อย เชิงเสถียรภาพดูดีกว่าเพื่อน
  • กรณีที่บริษัทขาดทุนหรือกำไรหดแรง ควรทำการบ้านรายโครงการเพิ่ม เช่น ภาระสต๊อก สถานะก่อสร้าง งานนิติบุคคล

ดอกเบี้ยและมาตรการรัฐ คือเกมใหญ่ครึ่งปีหลัง

  • หากดอกเบี้ยเข้าสู่ขาลงแรงขึ้น หรือรัฐออกมาตรการเอื้อ (ลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนอง/ปรับ LTV) โปรฯ แรงอาจหายเร็ว ตัดสินใจได้ไวจะได้เปรียบ
  • ทำ Pre-approval ไว้ ล็อกศักยภาพกู้และจังหวะเข้าดีล

เลือกเซกเมนต์ให้ตรงโจทย์ ไม่ใช่แค่ถูกสุด

  • บ้านแนวราบชานเมืองตามแนวโครงสร้างพื้นฐานใหม่ อาจคุ้มกับอยู่อาศัยจริงมากกว่าคอนโดบางทำเลที่ยังมีสต๊อก
  • ให้คะแนนทำเล-การเดินทาง-ค่าใช้ชีวิตระยะยาว มากกว่าส่วนลด ณ วันโอนเพียงอย่างเดียว
    คุณภาพและบริการหลังโอน สำคัญกว่าที่เคย
  • เช็กรีวิวบริการหลังการขาย มาตรฐานนิติบุคคล ค่าส่วนกลาง และประวัติการแก้ Defect
  • ทำเช็กลิสต์ตรวจรับบ้านละเอียด ลดความเสี่ยงงานแก้ซ้ำ

มองไปปี 2569: แผนเปิดโครงการใหม่ยังเดินหน้า แต่ “คุมเกม” มากขึ้น

  • ผู้เล่นใหญ่ยังเดินหน้าลงทุนต่อเนื่อง: เอพี (ไทยแลนด์) เตรียมเปิด 42 โครงการ มูลค่า 55,000 ลบ., แสนสิริ 33 โครงการ มูลค่า 51,000 ลบ., ศุภาลัย 28 โครงการ มูลค่า 35,000 ลบ. รวมเฉพาะ 3 รายใหญ่ เกิน 100,000 ลบ.
  • หากรวมทั้งอุตสาหกรรม ปี 2569 อาจมีโครงการใหม่รวมราว 200,000–300,000 ลบ.

มุมมองตลาด: ปี 2569 อาจ “ไม่ยากเท่า 2568” ผู้ประกอบการปรับจังหวะลงทุนให้สอดคล้องเศรษฐกิจ เน้นเร่งโอน-ปิดการขายสต๊อกพร้อมโอนต่อเนื่อง ขณะที่เศรษฐกิจมีสัญญาณขยายตัวมากขึ้น ดอกเบี้ยเป็นขาลง และกำลังซื้อต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีน เริ่มกลับมา หากมีรัฐบาลใหม่และมาตรการกระตุ้นชัดเจน ทิศทางอาจดีขึ้น

Disclaimer: ข้อมูลผลประกอบการอ้างอิงจาก www.set.or.th

โปรดตรวจสอบข้อมูลเพิ่มเติมก่อนตัดสินใจ

อ่านเพิ่มเติม