ไตรมาส 1/2569 ไม่ใช่แค่การเปิดปีใหม่ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ แต่คือ “ด่านทดสอบความอึด” ของผู้ประกอบการไทยอย่างแท้จริง

เพราะตลาดที่อยู่อาศัยยังไม่หลุดจากภาวะชะลอตัว หลังถูกกดดันต่อเนื่องจากกำลังซื้อที่เปราะบาง หนี้ครัวเรือนสูง ค่าใช้จ่ายที่โตเร็วกว่ารายได้ และการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินที่ยังเข้มงวด ขณะที่ความไม่แน่นอนทางภูมิรัฐศาสตร์ โดยเฉพาะความขัดแย้งในตะวันออกกลาง ยิ่งเพิ่มแรงกดดันต่อต้นทุนพลังงาน วัสดุก่อสร้าง และความเชื่อมั่นของผู้ซื้อ

ภาพรวมทั้งปี 2569 จึงถูกประเมินว่ายังเป็นปีที่ตลาดอสังหาฯ “หดตัวต่อ” โดยศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดว่า จำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจะลดลง 5.1% เหลือราว 3.0 แสนหน่วย ต่ำสุดในรอบหลายปี ขณะที่ SCB EIC ประเมินมูลค่าการโอนทั่วประเทศหดตัว 5% มาอยู่ที่ประมาณ 824,000 ล้านบาท และหากความขัดแย้งยืดเยื้อ ตลาดอาจเผชิญความเสี่ยงหดตัวลึกถึง 10-15%

ด้านฝั่งผู้ประกอบการ ภาพก็ไม่ได้ง่ายไปกว่ากัน การเปิดตัวโครงการใหม่ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลถูกคาดว่าจะเหลือเพียงราว 39,000 หน่วย ลดลง 5% และเป็นการหดตัวต่อเนื่องเป็นปีที่ 4 สะท้อนว่าผู้พัฒนาอสังหาฯ ไม่ได้แข่งกัน “เปิดมาก” อีกต่อไป แต่ต้องเลือกทำเล เลือกเซกเมนต์ และเลือกกลุ่มลูกค้าอย่างแม่นยำกว่าเดิม

ภายใต้ตลาดที่บางลงและแข่งขันด้วยความระมัดระวัง ผลประกอบการไตรมาสแรกของ 16 บริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ จึงเป็นมากกว่าตัวเลขรายได้หรือกำไร แต่เป็นสัญญาณบอกว่า ใครยังรักษายอดโอนได้ ใครบริหารสต็อกได้ดี ใครพึ่งพาตลาดระดับบนหรือลูกค้าต่างชาติได้จริง และใครกำลังถูกแรงกดดันจากตลาดกลาง-ล่างและต้นทุนที่สูงขึ้นเล่นงาน

พูดอีกอย่าง Q1/2569 คือไตรมาสที่แยกให้เห็นชัดว่า ในวันที่ตลาดไม่ได้โตไปพร้อมกันทั้งระบบ บริษัทไหน “ตั้งรับเป็น” และบริษัทไหน “ยังโตได้แม้ตลาดไม่เป็นใจ”

รายได้ไม่ได้แย่เท่าภาพตลาด แต่การเติบโต “ไม่ทั่วถึง”

แม้ตลาดโดยรวมถูกประเมินว่ายอดโอนทั้งปีจะหดตัว แต่หลายบริษัทในไฟล์ยังมีรายได้เติบโตใน Q1/2569 เช่น AP, ASW, QH, SC และ LPN สะท้อนว่าบริษัทขนาดใหญ่ยังอาศัย Backlog โครงการพร้อมโอน และสินค้าคงเหลือมาช่วยประคองรายได้ได้ดี

แต่การเติบโตไม่ได้กระจายเท่ากัน บางบริษัทอย่าง LH และ SENA รายได้/กำไรยังลดลง สะท้อนแรงกดดันจากตลาดแนวราบและกำลังซื้อระดับกลาง–ล่าง

คอนโดกลับมาเป็นตัวช่วยสำคัญของหลายบริษัท

หลายบริษัทมีรายได้จากคอนโดเติบโตโดดเด่น เช่น

  • AP รายได้คอนโดโต 1,657.1% จากฐานต่ำและการเริ่มโอนโครงการใหม่
  • QH รายได้คอนโดโต 416%
  • SC รายได้คอนโดโต 156.67%
  • SIRI รายได้คอนโดโต 31.4%
  • ASW รายได้หลักมาจากคอนโด 753 ยูนิต มูลค่าเกือบ 1,949 ล้านบาท

ภาพนี้สะท้อนว่า Q1/2569 บริษัทที่มีคอนโดสร้างเสร็จและเริ่มโอนได้ มีโอกาสสร้างรายได้เด่นกว่าบริษัทที่พึ่งแนวราบเป็นหลัก

Margin ถูกกดดันจากโปรโมชันและการแข่งขัน

แม้หลายบริษัทมีรายได้โต แต่กำไรไม่ได้โตตามในสัดส่วนเดียวกัน เพราะอัตรากำไรขั้นต้นถูกกดดัน เช่น

  • AP Gross Margin ลดลงเหลือ 29.6%
  • LH Gross Margin จากการขายลดเหลือ 13.3% จาก 26.0%
  • SIRI Gross Margin โครงการเพื่อขายลดเหลือ 25.4% จาก 30.2%
  • LPN Gross Margin รวมลดเหลือ 18.55% จาก 21.39%

สาเหตุหลักมาจากการใช้โปรโมชันเพื่อเร่งขาย/เร่งโอน การแข่งขันด้านราคา และต้นทุนที่ยังอยู่ในระดับสูง

Recurring Income เริ่มมีบทบาทมากขึ้น

หลายบริษัทพยายามลดการพึ่งรายได้ขายอสังหาฯ เพียงอย่างเดียว โดยเพิ่มรายได้จากธุรกิจเช่า บริการ โรงแรม หรือบริหารโครงการ เช่น

  • LH รายได้เช่าและบริการโต 19.9%
  • LPN รายได้ธุรกิจรับจ้างบริหารจัดการโต 27.74%
  • SENA รายได้ให้เช่าโต 57% และรายได้บริการโต 109%
  • SIRI รายได้โรงแรมโต 45.6%
  • SC มีรายได้จากสำนักงาน โรงแรม และคลังสินค้า ช่วยเสริมฐานรายได้

นี่สะท้อนทิศทางสำคัญของธุรกิจอสังหาฯ คือการเพิ่ม Recurring Income เพื่อรองรับความผันผวนของตลาดขายบ้าน/คอนโด

การคุมค่าใช้จ่ายเป็นตัวช่วยกำไร

บริษัทที่กำไรยังเติบโตได้ ส่วนใหญ่มีปัจจัยหนุนจากการคุมค่าใช้จ่าย เช่น

  • SIRI ค่าใช้จ่าย SG&A ลดลง 23.1% และต้นทุนการเงินลดลง 27.9%
  • QH ค่าใช้จ่ายบริหารลดลง 23% และต้นทุนทางการเงินลดลง 35%
  • LH ค่าใช้จ่ายรวมลดลง 8.1%
  • LPN SG&A ลดลง 5.37%

ในตลาดที่รายได้โตยากและ Margin ถูกบีบ การควบคุมค่าใช้จ่ายกลายเป็นปัจจัยสำคัญต่อกำไรสุทธิ

บทสรุปเชิงวิเคราะห์

ภาพรวมจากไฟล์เหล่านี้ชี้ว่า Q1/2569 เป็นไตรมาสที่บริษัทอสังหาฯ ไม่ได้ชนะด้วยการขายมากขึ้นเพียงอย่างเดียว แต่ชนะด้วยการบริหารพอร์ตและต้นทุนให้แม่นขึ้น

บริษัทที่ทำผลงานดีมักมีหนึ่งในสามปัจจัยนี้:

  1. มีโครงการพร้อมโอน โดยเฉพาะคอนโดที่เริ่มรับรู้รายได้
  2. มีรายได้ประจำจากธุรกิจเช่า/บริการมาช่วยพยุง
  3. คุม SG&A และต้นทุนทางการเงินได้ดี

ในทางกลับกัน บริษัทที่พึ่งพาตลาดแนวราบหรือลูกค้ากลุ่มกู้ซื้อสูง ยังเผชิญแรงกดดันจากกำลังซื้อและการปฏิเสธสินเชื่ออย่างชัดเจน

Disclaimer: ข้อมูลผลประกอบการอ้างอิงจาก www.set.or.th
โปรดตรวจสอบข้อมูลเพิ่มเติมก่อนตัดสินใจ

Sansiri https://www.set.or.th/th/market/product/stock/quote/siri/factsheet
AP https://www.set.or.th/th/market/product/stock/quote/ap/factsheet
LH https://www.set.or.th/th/market/product/stock/quote/lh/factsheet
Supalai https://www.set.or.th/th/market/product/stock/quote/spali/factsheet
PSH https://www.set.or.th/th/market/product/stock/quote/psh/factsheet
Singha Estate https://www.set.or.th/th/market/product/stock/quote/s/factsheet
Frasers Property Thailand https://www.set.or.th/th/market/product/stock/quote/fpt/factsheet
Origin https://www.set.or.th/th/market/product/stock/quote/ori/factsheet
AssetWise https://www.set.or.th/th/market/product/stock/quote/asw/factsheet
NOBLE https://www.set.or.th/th/market/product/stock/quote/noble/factsheet
Quality House https://www.set.or.th/th/market/product/stock/quote/qh/factsheet
Ananda Development https://www.set.or.th/th/market/product/stock/quote/anan/factsheet
LPN https://www.set.or.th/th/market/product/stock/quote/lpn/factsheet
SC Asset https://www.set.or.th/th/market/product/stock/quote/sc/factsheet
Sena Development https://www.set.or.th/th/market/product/stock/quote/sena/factsheet

Proud Real Estate

อ่านเพิ่มเติม