ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ได้เปิดเผยภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 ซึ่งสะท้อนให้เห็นสัญญาณการชะลอตัวอย่างชัดเจน ทั้งโครงการเปิดใหม่และยอดขายที่ลดลง สวนทางกับจำนวนยูนิตเหลือขายที่เพิ่มสูงขึ้น
สรุปจาก REIC ภาพรวมประเทศ
– โครงการที่อยู่ระหว่างการขาย (Total Supply) 3,901 โครงการ 401,869 หน่วย มูลค่า 2,278,945 ล้านบาท
– จำนวนหน่วย +3.6% มูลค่า +11.3% เทียบช่วงเดียวกันปีก่อน
– เปิดขายใหม่ (New Supply) 18,278 หน่วย มูลค่า 140,288 ล้านบาท ลดลง -46.0% และ -44.6% ตามลำดับ
– ขายได้ใหม่ (New Sales) 21,886 หน่วย มูลค่า 132,312 ล้านบาท ลดลง -29.3% และ -25.1%
– เหลือขาย (Remaining Supply) 234,315 หน่วย มูลค่า 1,490,923 ล้านบาท เพิ่มขึ้น +7.1% และ +15.6%
– หน่วยเหลือขายมากสุดเป็นอาคารชุด สัดส่วน 37.8%
กรุงเทพฯ–ปริมณฑล (กทม., นนทบุรี, ปทุมธานี, สมุทรปราการ, สมุทรสาคร, นครปฐม)
– หน่วยที่อยู่ระหว่างการขาย 256,201 หน่วย คิดเป็น 68.3% ของทั้งประเทศ มูลค่า 1,623,235 ล้านบาท คิดเป็น 71.2%
– จำนวนหน่วย +2.6% มูลค่า +10.7%
– กลุ่มที่ต้องระวังเพราะเหลือขายมาก แข่งขันสูง ปิดการขายช้า:
– คอนโดและทาวน์เฮาส์ ราคา 2.01–3.00 ล้านบาท
– บ้านแฝด ราคา 3.01–5.00 ล้านบาท
– บ้านเดี่ยว ราคา 5.01–7.50 ล้านบาท
อ่านเพิ่ม https://wp.me/p1YZB1-4uAO
สรุปรายจังหวัด (ครึ่งปีแรก 2568)
กรุงเทพมหานคร
– Total supply 104,233 หน่วย (+3.0%) มูลค่า 838,308 ลบ. (+11.6%)
– เปิดใหม่ 9,729 หน่วย (-37.2%) มูลค่า 83,649 ลบ. (-34.9%)
– ขายได้ใหม่ 10,633 หน่วย (+6.5%) มูลค่า 78,089 ลบ. (+4.8%)
– เหลือขาย 93,600 หน่วย (+2.7%) มูลค่า 760,219 ลบ. (+12.3%)
– ราคาเฉลี่ยเปิดใหม่ 8.6 ลบ./หน่วย, เหลือขาย 8.1 ลบ./หน่วย
– เหลือขายมากสุด: ราคา 3.01–5.00 ลบ. (25.4%) และ 2.01–3.00 ลบ. (23.9%) โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์และคอนโด
นนทบุรี
– Total supply 36,534 หน่วย มูลค่า 236,376 ลบ.
– เปิดใหม่ 1,520 หน่วย (-72.4%) มูลค่า 18,897 ลบ. (-62.0%)
– ขายได้ใหม่ 2,633 หน่วย (-38.5%) มูลค่า 15,654 ลบ. (-30.9%)
– เหลือขาย 33,901 หน่วย (-3.3%) มูลค่า 220,722 ลบ. (+6.9%)
– ราคาเฉลี่ยเปิดใหม่ 12.4 ลบ./หน่วย, เหลือขาย 6.5 ลบ./หน่วย
– เหลือขายหลัก: 2.01–3.00 ลบ. (31.9%) ส่วนใหญ่เป็นทาวน์เฮาส์ รองลงมา 1.01–2.00 ลบ.
ปทุมธานี
– Total supply 54,966 หน่วย มูลค่า 240,371 ลบ.
– เปิดใหม่ 3,321 หน่วย (-54.9%) มูลค่า 10,898 ลบ.
– ขายได้ใหม่ 4,223 หน่วย มูลค่า 15,048 ลบ.
– เหลือขาย 50,743 หน่วย มูลค่า 225,324 ลบ.
– ราคาเฉลี่ยเปิดใหม่ 3.3 ลบ./หน่วย, เหลือขาย 4.4 ลบ./หน่วย
– เหลือขายหลัก: 1.01–2.00 ลบ. (33%) และ 2.01–3.00 ลบ. (21.6%) โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์/บ้านแฝด
สมุทรปราการ
– Total supply 39,996 หน่วย (+6.9%) มูลค่า 221,305 ลบ. (+17.9%)
– เปิดใหม่ 3,164 หน่วย (-5.1%) มูลค่า 23,271 ลบ. (-34.4%)
– ขายได้ใหม่ 3,223 หน่วย (-58.1%) มูลค่า 18,545 ลบ. (-60.6%)
– เหลือขาย 36,773 หน่วย (+23.8%) มูลค่า 202,760 ลบ. (+44.1%)
– ราคาเฉลี่ยเปิดใหม่ 7.4 ลบ./หน่วย, เหลือขาย 5.5 ลบ./หน่วย
– เหลือขายหลัก: 2.01–3.00 ลบ. (39%) ส่วนใหญ่เป็นทาวน์เฮาส์
สมุทรสาคร
– Total supply 12,695 หน่วย (+23.7%) มูลค่า 50,895 ลบ. (+25.9%)
– เปิดใหม่ 381 หน่วย (-26.6%) มูลค่า 1,640 ลบ. (+4.6%)
– ขายได้ใหม่ 625 หน่วย (-62.3%) มูลค่า 2,404 ลบ. (-69.3%)
– เหลือขาย 12,070 หน่วย (+40.3%) มูลค่า 48,492 ลบ. (+48.8%)
– ราคาเฉลี่ยเปิดใหม่ 4.3 ลบ./หน่วย, เหลือขาย 4.0 ลบ./หน่วย
– เหลือขายหลัก: 2.01–3.00 ลบ. (30.4%) และ 1.01–2.00 ลบ. (27.4%) โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์/คอนโด
นครปฐม
– Total supply 7,777 หน่วย (+17.0%) มูลค่า 35,980 ลบ. (+49.8%)
– เปิดใหม่ 163 หน่วย (-90.0%) มูลค่า 1,934 ลบ. (-67.1%)
– ขายได้ใหม่ 549 หน่วย (-67.9%) มูลค่า 2,573 ลบ. (-55.5%)
– เหลือขาย 7,228 หน่วย (+46.4%) มูลค่า 33,406 ลบ. (+83.2%)
– ราคาเฉลี่ยเปิดใหม่ 11.9 ลบ./หน่วย, เหลือขาย 4.6 ลบ./หน่วย
– เหลือขายมากสุด: 2.01–3.00 ลบ. (35.1%) โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ (65%) และคอนโด (67.9%)
– รองลงมา: บ้านแฝด 3.01–5.00 ลบ. (คิดเป็น 59% ของช่วงราคานี้) และบ้านเดี่ยว 5.01–7.50 ลบ. (39.6% ของช่วงราคานี้)
แนวโน้มปี 2568 (กรุงเทพฯ–ปริมณฑล)
– คาดเปิดใหม่ 52,000 หน่วย (-17.2% จากปี 2567) ใกล้ระดับปี 2564 ช่วงโควิด
– มูลค่าเปิดใหม่ราว 390,000 ลบ. (-22.2% จากปี 2567 ที่ 500,968 ลบ., 62,771 หน่วย)
– ยอดขายและยอดโอนยังมีแนวโน้มชะลอ
ปัจจัยหนุน
– ลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง
– ผ่อนคลาย LTV ถึง 30 มิ.ย. 2569
– แนวโน้มดอกเบี้ยลดลง และสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำจากธนาคารรัฐ (เช่น ธอส.)
ความเสี่ยงที่ต้องจับตา
– เศรษฐกิจครึ่งปีหลังชะลอ
– สภาพคล่องผู้ประกอบการรายกลาง–เล็ก
– นักท่องเที่ยวและกำลังซื้อต่างชาติลดลง
ข้อควรระวังในการพัฒนาโครงการใหม่
– เช็กสต็อกคงเหลือตามทำเล/ช่วงราคา โดยเฉพาะช่วงราคา 2.01–3.00 ล้านบาท ที่มีหน่วยเหลือขายสูงถึง 17,268 หน่วย หรือ 27.1% ของที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเหลือขายทั้งหมด
– กลุ่มคอนโดและทาวน์เฮาส์ 2–3 ล้านบาท เป็นสมรภูมิแข่งสูง ต้องระมัดระวังเป็นพิเศษ
