ดร. วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า “ภาคอสังหาริมทรัพย์ไทยใน 2 ไตรมาสแรกยังคงอยู่กับปัจจัยลบต่าง ๆ ในหลายด้าน ทั้งการฟื้นตัวของภาพรวมเศรษฐกิจที่ยังไม่เต็มที่ ภาวะดอกเบี้ยขาขึ้นที่เริ่มจะส่งผลทำให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชนปรับตัวลงแล้ว ภาวะอัตราส่วนหนี้ครัวเรือนที่สูงกว่า 90% ของ GDP ราคาที่อยู่อาศัยที่ปรับตัวสูงขึ้น ปัจจัยลบเหล่านี้ได้ส่งผลต่อการปรับเปลี่ยนของอุปสงค์และอุปทานในตลาดที่อยู่อาศัยในช่วง 2 ไตรมาสแรกที่ผ่านมา โดย Demand มีการปรับตัวลดลงของหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ และยอดขายใหม่ที่ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อน ได้สะท้อนให้เห็นถึงกำลังซื้อที่อยู่อาศัยที่ยังไม่แข็งแรงเท่าที่ควร และยังต้องการมาตรการกระตุ้นที่สำคัญ จึงจำเป็นอย่างยิ่งที่ต้องมีมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่มีความชัดเจนและตรงจุด ทั้งนี้ ถือเป็นความท้าทายของรัฐบาลใหม่ในการกำหนดนโยบายทางเศรษฐกิจ”
สถานการณ์ Supply ที่อยู่อาศัย ไตรมาส 2 ปี 2566 และแนวโน้มปี 2567
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ( REIC ) พบการเปลี่ยนแปลงในด้านอุปทาน โดยการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินทั่วประเทศ ณ ไตรมาส 2/2566 มีจำนวน 18,993 หน่วย ลดลง 1.2% เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2565 ที่มีจำนวน 19,217 หน่วย ในจำนวนดังกล่าวเป็นการออกใบอนุญาตจัดสรรมากที่สุดเป็น บ้านเดี่ยวจำนวน 7,157 หน่วย คิดเป็น 37.7% ลดลง 13.6% อันดับที่ 2 เป็นทาวน์เฮ้าส์ จำนวน 6,816 หน่วย หรือคิดเป็น 35.9% เพิ่มขึ้น 8.6% และ อันดับ 3 เป็นประเภทบ้านแฝดจำนวน 3,659 หน่วย คิดเป็น 19.3% ลดลง 10.2% เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2565
โดยคาดการณ์ว่าในปี 2566 จะมีการออกใบอนุญาตจัดสรรทั่วประเทศจำนวน 80,643 หน่วย ลดลง 12.1% โดยมีช่วงการคาดการณ์ระหว่าง -23.2% ถึง -6.1% และคาดการณ์ว่าจะมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นเป็น 83,062 หน่วยในปี 2567 เพิ่มขึ้น 3% จากปี 2566 โดยมีช่วงการคาดการณ์ระหว่าง -7.3% ถึง 13.3%
ขณะที่การออกใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัย จากข้อมูลล่าสุดในไตรมาส 1 ปี 2566 มีจำนวนพื้นที่การออกใบอนุญาตก่อสร้างทั่วประเทศรวม 10,087,851 ตร.ม. เพิ่มขึ้น 5.5% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1 ปี 2565 ที่มีจำนวน 9,557,579 ตร.ม. โดยพื้นที่ก่อสร้างแนวราบเพิ่มขึ้น 4.5% และอาคารชุดเพิ่มขึ้น 23.6%
ทั้งนี้ คาดการณ์ว่าใน ปี 2566 จะมีจำนวนพื้นที่การออกใบอนุญาตก่อสร้างทั่วประเทศประมาณ 34,099,701 ตร.ม. ลดลง 12.6% โดยมีช่วงการคาดการณ์ระหว่าง 30,689,731 ถึง 38,191,665 ตร.ม. หรือเปลี่ยนแปลงจากปีก่อน -21.4% ถึง -2.2%
โดยสามารถแยกเป็นพื้นที่การออกใบอนุญาตก่อสร้างแนวราบทั่วประเทศประมาณ 31,585,690 ตร.ม. ลดลง 12.5% โดยมีช่วงการคาดการณ์ระหว่าง 28,427,121 ถึง 35,375,972 ตร.ม. หรือเปลี่ยนแปลงจากปีก่อน -21.3% ถึง -2% เป็นการออกใบอนุญาตก่อสร้างอาคารชุดทั่วประเทศประมาณ 2,514,012 ตร.ม. ลดลง 14.3% โดยมีช่วงการคาดการณ์ระหว่าง 2,262,610 ถึง 2,815,693 ตร.ม. หรือเปลี่ยนแปลงจากปีก่อน -22.9% ถึง -4% และคาดการณ์ว่าจะมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นเป็น ประมาณ 34,756,555 ตร.ม. เพิ่มขึ้น 1.9% โดยมีช่วงการคาดการณ์ระหว่าง -8.3% ถึง 12.1%
สถานการณ์ Demand ที่อยู่อาศัย ไตรมาส 2 ปี 2566 และแนวโน้มปี 2567
ด้านสถานการณ์ Demand จากข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยไตรมาส 2 ปี 2566 พบว่า มีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศจำนวน 91,085 หน่วย ลดลง 4.4% เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2565 ที่มีจำนวน 95,285 หน่วย โดยมีมูลค่าโอนฯจำนวน 258,149 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 0.5% เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2565 ที่มีจำนวน 256,739 ล้านบาท โดยมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบลดลง 3.8% แต่อาคารชุดเพิ่มขึ้น 13.6%
เมื่อพิจารณาตามระดับราคาพบว่า ที่อยู่อาศัยในระดับราคา 7.51-10.00 ล้านบาทมีหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นสูงสุด 16% มูลค่าเพิ่มขึ้น 17.5% และระดับราคาตั้งแต่ 10 ล้านบาทขึ้นไป หน่วยการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้น 12.4% มูลค่าเพิ่มขึ้น 10.3% โดยในส่วนของที่อยู่อาศัยแนวราบการโอนกรรมสิทธิ์ลดลงทุกระดับราคา ยกเว้นระดับราคา 7.51-10.00 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 12.2% และระดับราคาเกินกว่า 10.00 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 0.2%
ขณะที่ในส่วนของหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดภาพรวมเพิ่มขึ้นเกือบทุกระดับราคา ยกเว้นระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาท ลดลง 12.1% แต่เป็นที่น่าสังเกตว่าเป็นการลดลงในกลุ่มของการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดใหม่ระดับราคา 2.01-3.00 ล้านบาท สูงถึง 20.2% ขณะที่ห้องชุดมือสองในระดับราคาเดียวกันกลับเพิ่มสูงขึ้นถึง 24.1% โดยห้องชุดระดับราคาที่มีการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มสูงขึ้นมากที่สุดคือระดับราคามากกว่า 10.00 ล้านบาท โดยเพิ่มขึ้นถึง 46.7% เป็นการเพิ่มขึ้นของการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดใหม่ 52.4% และห้องชุดมือสองในระดับราคาเดียวกัน 33.3%
ทั้งนี้ คาดการณ์ว่าปี 2566 จะมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจำนวน ประมาณ 336,062 หน่วย ลดลง 14.5% โดยมีช่วงการคาดการณ์ระหว่าง 302,455 ถึง 369,668 หน่วย หรือเปลี่ยนแปลงจากปีก่อน – 23% ถึง -5.9% เมื่อเทียบกับปี 2565 คิดเป็นมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ประมาณ 977,593 ล้านบาท ลดลง 8.2% โดยมีช่วงการคาดการณ์ระหว่าง 879,833 ถึง 1,075,352 ล้านบาท หรือเปลี่ยนแปลงจากปีก่อน -17.4% ถึง 1%
โดยคาดการณ์ว่าในปี 2566 จะเป็นหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ของที่อยู่อาศัยแนวราบประมาณ 251,635 หน่วย ลดลง 11.9% โดยมีช่วงการคาดการณ์ 226,472 ถึง 276,799 หน่วย หรือเปลี่ยนแปลงจากปีก่อนระหว่าง -20.7 ถึง -3.1% และมีมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยแนวราบประมาณ 728,092 ล้านบาท ลดลง 6.2% โดยมีช่วงการคาดการณ์ระหว่าง 655,282 ถึง 800,901 ล้านบาท หรือเปลี่ยนแปลงจากปีก่อน -15.6% ถึง – 3.1%
และคาดการณ์ว่าจะเป็นหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดประมาณ 84,427 หน่วย ลดลง 21.2% โดยมีช่วงการคาดการณ์ระหว่าง 75,984 ถึง 92,869 ล้านบาท หรือเปลี่ยนแปลงจากปีก่อน-29.1% ถึง -13.3% เมื่อเทียบกับปี 2565 และมีมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยห้องชุดประมาณ 249,501 ล้านบาทลดลง 13.5% โดยมีช่วงการคาดการณ์ระหว่าง 224,551 ถึง 274,451 ล้านบาท หรือเปลี่ยนแปลงจากปีก่อน-22.2% ถึง -4.9%
สำหรับในปี 2567 คาดการณ์ว่าจะมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจำนวน ประมาณ 349,910 หน่วย เพิ่มขึ้น 4.1% โดยมีช่วงการคาดการณ์ระหว่าง 314,919 ถึง 384,901 หน่วย หรือเปลี่ยนแปลงจากปีก่อน -6.3% ถึง -14.5% คิดเป็นมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจำนวน ประมาณ 1,022,730 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.6% โดยมีช่วงการคาดการณ์ระหว่าง 920,457 ถึง 1,125,003 ล้านบาท หรือเปลี่ยนแปลงจากปีก่อน-5.8% ถึง 15.1%
สถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยของคนต่างชาติไตรมาส 2 ปี 2566 และคาดการณ์ ปี 2566
ด้าน demandในตลาดที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติ ในส่วนที่เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ของของคนต่างชาติ ณ ไตรมาส 2 ปี 2566 มีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติ 3,563 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 13.6% ของหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งหมด ส่วนมูลค่าคิดเป็นสัดส่วน 24.6% หรือมีจำนวน 18,083 ล้านบาท โดยภาพรวมพบว่ามีหน่วยโอนฯ เพิ่มขึ้น 54.3% มีมูลค่าเพิ่มขึ้น 49.4%
“ในช่วงครึ่งแรกปี 2566 มีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติ 7,338 หน่วย คิดเป็นสัดส่วน 14.7% ของหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั้งหมด ส่วนมูลค่าคิดเป็นสัดส่วน 24.5% หรือมีจำนวน 35,211 ล้านบาท โดยมีหน่วยโอน ฯ เพิ่มขึ้น 65.6% มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้น 57.8% โดยพบว่าสัญชาติจีนยังคงซื้อห้องชุดมากที่สุดเป็นอันดับ 1 ขณะที่สัญชาติพม่าซื้อห้องชุดมีมูลค่าสูงที่สุด โดยซื้อราคาเฉลี่ย 7.00 ล้านบาท และสัญชาติอินเดียซื้อห้องชุดที่มีขนาดพื้นที่เฉลี่ยสูงที่สุด โดยซื้อพื้นที่เฉลี่ย 89.8 ตร.ม.
โดย 5 อันดับแรกที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติสูงสุด อันดับ 1 ยังคงเป็นสัญชาติจีนมีการโอนกรรมสิทธิ์สูงสุดทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์จำนวน 3,448 หน่วย มูลค่า 16,992 ล้านบาท อันดับ 2 คือรัสเซีย จำนวน 702 หน่วย มูลค่า 2,556 ล้านบาท อันดับ 3 สหรัฐอเมริกา จำนวน 293 หน่วย มูลค่า 1,289 ล้านบาท อันดับ 4 ฝรั่งเศส จำนวน 269 มูลค่า 1,127 ล้านบาท และอันดับ 5 สหราชอาณาจักร จำนวน 260 หน่วย มูลค่า 1,287 ล้านบาท
ภาพรวมสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศ ไตรมาส 2/2566
สำหรับอุปสงค์ที่สะท้อนผ่านข้อมูลสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปปล่อยใหม่ทั่วประเทศ ในไตรมาส 2 ปี 2566 มีมูลค่า 160,356 ล้านบาท ลดลง 4.5% เมื่อเทียบกับไตรมาส 2 ปี 2565 ที่มีจำนวน 167,949 ล้านบาท คาดการณ์ว่า ปี 2566 จะมีมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศ จำนวน 642,165 ล้านบาท ลดลง 8.0% โดยมีช่วงการคาดการณ์ระหว่าง 577,949 ถึง 706,382 ล้านบาท หรือเปลี่ยนแปลงจากปีก่อน -17.2% ถึง-1.2% และใน ปี 2567 จะมีมูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศจำนวน 661,110 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3% โดยมีช่วงการคาดการณ์ระหว่าง 628,055 ถึง 740,444 ล้านบาท หรือเปลี่ยนแปลงจากปีก่อน -2.2% ถึง -15.3%
สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในครึ่งปีแรก ปี 2566
REIC ได้ดำเนินการสำรวจภาคสนามเพื่อติดตามภาพรวมด้านอุปสงค์ – อุปทาน ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล และจังหวัดสำคัญ รวม 27 จังหวัด พบว่าในช่วงครึ่งแรกปี 2566 มีจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเสนอขายประมาณ 321,848 หน่วย มีมูลค่า 1,441,870 ล้านบาท ภาพรวมจำนวนหน่วยลดลง 1.3% แต่มีมูลค่าเพิ่มขึ้น 0.3% ทั้งนี้ มีหน่วยเปิดตัวใหม่ในช่วงครึ่งแรกปี 2566 จำนวน 64,998 หน่วย มีมูลค่า 273,178 ล้านบาท ซึ่งลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยลดลง 11.6% และ -10.9% ตามลำดับ
สำหรับที่อยู่อาศัยเหลือขายมีจำนวน 291,384 หน่วย มีมูลค่า 1,306,788 ล้านบาท ภาพรวมที่อยู่อาศัยเหลือขายเพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยเพิ่มขึ้น 2.4% และ 4.2% ตามลำดับ ขณะที่มีหน่วยขายได้ใหม่ 57,516 หน่วย มีมูลค่า 258,957 ล้านบาท ลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า โดยจำนวนหน่วยลดลง 27.7% และมูลค่า 24.1% ตามลำดับ
