สวัสดีค่า รีวิวฉบับนี้จะพาผู้อ่านทุกท่านไปชมทำเลมักกะสัน ทำเลที่เป็นประเด็นร้อนและกำลังถูกจับตามองกันอยู่ทุกวันนี้ หลังจากการออกมาประกาศแผนพัฒนาพื้นที่มักกะสันแผนใหม่ Version คสช. จาก พล.อ.อ.ประจิน จั่นตอง รัฐมนตรีว่าการกระทรวงคมนาคม โดยการประชุมการพัฒนาพื้นที่ย่านโรงงานมักกะสันของการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) 497 ไร่ เพื่อใช้แลกหนี้กระทรวงการคลัง ทำให้ประเด็นมักกะสัน พื้นที่สีเขียวใจกลางเมืองกทม. ถูกยกขึ้นมาพูดคุยเป็นประเด็นกันขึ้นมาอีกครั้งเรื่องทิศทางการพัฒนาพื้นที่ โดยวันนี้เราจะพาไปดูรอบๆกันว่าบรรยากาศมักกะสันตอนนี้เป็นอย่างไร พร้อมนำแผนจัดการพื้นที่มักกะสันแต่ละแผนไล่มาจนถึงแผนล่าสุดจาก คสช.มาวางให้ชมกันค่ะ
18th May 2015
ที่ดินย่านมักกะสันมีทั้งหมด 745 ไร่ เหลือพื้นที่นำมาพัฒนาได้ 497 ไร่เศษ เนื่องจากส่วนหนึ่งกลายเป็นบึงมักกะสัน 133 ไร่ พื้นที่สาธารณประโยชน์ ถนนโลคอลโรด ถนนนิคมการรถไฟ 39 ไร่ สถานีแอร์พอร์ตลิงก์มักกะสัน 27.5 ไร่ และทางรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงก์ 47 ไร่
ที่ดินมักกะสันเป็นทำเลใจกลางเมือง ล้อมรอบไปด้วยทางด่วน รางรถไฟ และรถไฟใต้ดินสายสีน้ำเงิน โดยทิศเหนือจะติดกับทางพิเศษศรีรัชที่ใช้วิ่งไปมอเตอร์เวย์และสุวรรณภูมิได้ ทิศตะวันตกติดกับทางพิเศษเฉลิมมหานครใช้วิ่งลงใต้ไปเพลินจิตหรือขึ้นเหนือไปดอนเมืองโทลเวย์,วิภาวดี หรือดอนเมืองได้ ส่วนทิศใต้ติดถนนนิคมมักกะสันและรางรถไฟบนพื้นดิน และรางรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงก์ส่วนที่เชื่อมอยู่ระหว่างสถานีราชปรารภและสถานีมักกะสันค่ะ ส่วนทิศตะวันออกติดกับถนนอโศกมนตรีที่เชื่อมอยู่ระหว่างแยกพระราม 9 และแยกเพชรบุรีนะคะ เส้นนี้มี MRT สายสีน้ำเงินวิ่งผ่าน ใกล้ห้างใหญ่แถวแยกพระราม 9 อย่างห้างฟอร์จูน หรือห้าง Central Plaza พระราม 9 และยังเป็นทางเข้าเมืองไปถนนสุขุมวิทแถวอโศกซึ่งเป็น CBD หรือศูนย์กลางด้านการค้าและธุรกิจใจกลางกทม.เลย ทำให้เส้นอโศกมนตรีฝั่งติดที่ดินมักกะสันนี่เต็มไปด้วยโครงการคอนโดมิเนียมหลากหลายแบรนด์พากันมาจับจองพื้นที่ขึ้นโครงการกันเป็นดอกเห็ดค่ะ เนื่องจากแผนพัฒนาในอนาคตของที่ดินมักกะสัน ที่ไม่ว่ามันจะเป็นสวนสาธารณะ หรือ Complex Mall หรือทั้งสองอย่างผสมกัน มันก็มีผลทำให้พื้นที่นี้มีความเจริญและอุดมสมบูรณ์ซึ่งก็หมายถึงมูลค่าของที่ดินที่เพิ่มขึ้นอย่างแน่นอน
สำหรับโซนอยู่ใกล้ที่ดินมักกะสันอย่างพระราม 9 ซึ่งเป็นอีกพื้นที่ที่ถูกวางให้เป็น New CBD อีกจุด ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียม อาคารสำนักงาน ห้างสรรพสินค้า โรงแรม ต่างตบเท้าพากันมาเปิดโครงการใหญ่ๆอย่างคึกคัก ด้วยความที่ทำเล เดิมนั้นเป็นย่านธุรกิจอยู่แล้วคอนโดมิเนียมต่างๆที่พากันมาขึ้นแถวนี้ ราคาก็ขยับตัวรุนแรงตามไปเช่นกัน แถมในอนาคตนั้นก็ยังมีอีกหลายโครงการที่จะมาสร้างความคึกคักให้แก่ย่านนี้อีก แน่นอนว่า การจราจรก็สาหัสมากอยู่แล้วเป็นทุนเดิม แต่โชคดีที่มี MRT พระราม 9 และเพชรบุรีอยู่ใกล้ๆ ไม่ไกลจาก Airport Link มักกะสัน ทำให้เลือกเดินทางได้หลากหลายในเวลาเร่งด่วนค่ะ จากภาพจำลองของแยกพระราม 9 ก็จะเห็นว่ามีโซนเดอะ แกรนด์ พระราม 9 ที่กำลังก่อสร้างอยู่ ภายในประกอบด้วย
- The Super Tower ที่สูงถึง 125 ชั้น หรือ 615 เมตร พื้นที่ 320,000 ตารางเมตร
- G Land Tower อาคารสำนักงาน สูง 26 ชั้นและ 36 ชั้น พื้นที่ 134,779 ตารางเมตร
- เซ็นทรัลพลาซ่า แกรนด์ พระราม9
- สำนักงานใหญ่ยูนิลิเวอร์ (U Place)
- The Luxury Hotel (โรงแรม)
ส่วนระบบรางที่จะมาเพิ่มเติมในอนาคตคือรถไฟฟ้าสายสีส้มค่ะที่เพิ่งจะได้ไฟเขียวจาก EIA ในส่วนของพระราม9–มีนบุรี แต่ยังเหลือในส่วนที่มีการเปลี่ยนแนวเส้นทางไปใช้ถนนพระราม 9 โดยจะเริ่มเปิดประกวดราคาหาผู้รับเหมาก่อสร้างได้ประมาณปี 2559 ค่ะ เป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่เสริมให้แยกนี้คึกคักยิ่งขึ้น แต่ก็ในอนาคตอยู่นะคะ ขอบคุณข้อมูลและภาพข่าวจาก ประชาชาติ , Voice tv
ซึ่งบรรยากาศของย่านนี้จะค่อยๆเปลี่ยนไปค่ะ แน่นอนว่าคงไม่พ้นกลิ่นอายของย่านธุรกิจแน่ๆ
เอาภาพมุมสูงที่เห็นที่ดินมักกะสันที่ล้อมเส้นประสีเขียวอยู่ได้ค่อนข้างชัดมาให้เห็นภาพรวมกันนะคะ โดยการเดินทางวันนี้เรามาจากทางแอร์พอร์ตลิงก์ราชปรารภ วิ่งลอดใต้ทางพิเศษเฉลิมมหานครตรงไปบนถนนนิคมมักกะสันซึ่งก็จะเหมือนวิ่งผ่ากลางที่ดินมักกะสันทั้งสองฝั่ง ตรงไปแล้วเลี้ยวขวาตามทางไปออกถนนเพชรบุรี เลี้ยวซ้ายตรงไปจะเจอถนนอโศกมนตรีแล้วค่ะ จากระยะ A ไป B เรามีภาพมาให้ชมกันค่ะ
เริ่มกันจากบนนถนนนิคมมักกะสันเลียบทางรถไฟค่ะ เราขับมาจากแอร์พอร์ตลิงก์สถานีราชปรารภเลี้ยวซ้ายตรงมาสักพักจะเจอโรงแรม Eastin อยู่ทางฝั่งขวามือ ลอดใต้ทางพิเศษเฉลิมมหานครไป
บรรยากาศข้างทางจะเห็นเป็นทางรถไฟแบบนี้ค่ะ
ถนนนิคมมักกะสันเป็นถนนสองเลนวิ่งสวนกันได้ จอดรถข้างทางได้ฝั่งนึง เลียบทางรถไฟและรางของแอร์พอร์ตลิงก์วิ่งไปสุวรรณภูมิ
ข้างทาง ติดกับรางรถไฟก็จะมีเวิ้งที่มีร่มมีห้างตั้งของวางอยู่ เดาว่าเช้าๆน่าจะมีตลาดแบบ Pop up Market รับของสดจากรถไฟมาขายกันอยู่
ตรงต่อไปฝั่งซ้ายมือจะเห็นพิพิธภัณฑ์แรงงานไทยอยู่
จริงๆกะจะพาเข้าไปชมนะคะ เราว่าหลายคนคงไม่รู้ว่ามีพิพิธภัณฑ์แบบนี้อยู่ด้วย แต่วันนั้นพิพิธภัณฑ์ปิดพอดี เราเข้าไปดูในเว็บไซต์มา ทำได้น่าสนใจดีใครสนใจลองเข้าไปดูกันนะคะ http://thailabourmuseum.org/
ถัดไปอีกหน่อยซ้ายมือจะเจอทางเข้าโรงงานมักกะสัน ซึ่งเป็นโรงงานเก็บและซ่อมรถไฟไทยค่ะ ภายในจะมีรถไฟเก่าอยู่ๆ
ถนนสองข้างทางของนิคมอุตสาหกรรมมักกะสันมีต้นไม้ปลูกสองข้างทางดูร่มรื่นดี ข้างทางเห็นแถวรถตู้จอดอยู่เป็นแถวยาว
สุดทางเลี้ยวขวา
ตรงออกมาสักพักจะเลี้ยวออกมาเจอถนนเพชรบุรีให้เลี้ยวซ้าย
จากนี้เราจะไปอยู่บนถนนเพชรบุรีกันแล้วนะคะ
ถนนเพชรบุรีโซนนี้เชื่อมอยู่ระหว่างแยกประตูน้ำและแยกเพชรบุรี ซึ่งเป็นถนนเพชรบุรีโซนที่วิ่งขนานกับที่ดินมักกะสัน
สองข้างทางถนนเพชรบุรีส่วนใหญ่จะเป็นอาคารสำนักงาน คอนโดมิเนียม โรงเรียน
ตรงไปทางแยกเพชรบุรีจะเจอป้ายเลี้ยวซ้าย 200 เมตรไปสถานีรถไฟฟ้ามักกะสัน
ถึงแยกเพชรบุรีแล้วเลี้ยวซ้ายเข้าถนนอโศกมนตรี
ตรงไปบนถนนอโศกมนตรีซักพักจะเจอจุดขึ้นลง MRT เพชรบุรีอยู่
จากถนนอโศกมนตรีมุ่งหน้าแยกพระราม 9 จะเห็นรางรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตเรลลิงก์อยู่
มองไปทางซ้ายก็จะเห็นแอร์พอร์ตเรลลิงก์สถานีมักกะสันอยู่ สถานีมักกะสันนี้ตั้งอยู่บนที่ดินมักกะสันที่เราพูดถึงกันวันนี้นี่ล่ะค่ะ
มองเข้าไปจะเห็นพื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่โอบล้อมสถานีรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตเรลลิงก์มักกะสันอยู่
อีกโซนสำคัญที่อยู่ติดที่ดินมักกะสันที่ไม่พูดถึงไม่ได้เลยคือเส้นอโศกเพชรบุรีวิ่งไปถนนรัชดาภิเษกค่ะ ความสะดวกสบายปัจจุบันนี้ที่สะดวกสุดก็เห็นจะเป็นด้วยความที่อยู่ใกล้จุดขึ้นลงทางด่วนและความสะดวกสบายจาก MRT พระราม 9 และเพชรบุรี และแอร์พอร์ตลิงก์ที่จะทำให้แถวนี้ดูมีอะไรขึ้นมา แต่พอออกไป 400-500 เมตร เข้าสู่แยกพระราม 9 ที่จะดูคึกคักเลยทีเดียว ทั้งสถานบันเทิง ชื่อดังของประเทศเนเธอแลนด์, ห้างสรรพสินค้า, New CBD, อาคารสำนักงาน เป็นต้น คือ เรียกได้ว่า อยากได้อะไร ก็มีครบทุกอย่าง นอกจากนี้คอนโดมิเนียมที่แห่มาเปิดเกาะเส้นพระราม 9 ก็ทำให้ราคาคอนโดมิเนียมร้อนระอุกันไปมากเลย ข้ามมาที่แยกเพชรบุรีก็เป็นแยกที่มีความเจริญไม่แพ้แยกพระราม 9 นะคะ นอกจากอาคารสำนักงานที่เกาะเส้นถนนอโศก-มนตรี ยังมีมหาวิทยาลัย โรงเรียน ตลาด และเชื่อมไปยัง BTS เส้นสุขุมวิท ซึ่งถ้าวิ่งเส้นรัชดาฯ ตรงมาที่สุขุมวิทละก็ หาช่วงเวลาน้อยมากได้เลยที่รถจะไม่ติด
ฝั่งตรงข้ามที่ดินมักกะสันเลย ตอนนี้มีที่ดินโครงการ Life อโศก ที่อยู่ฝั่งตรงข้ามอยู่นะคะ สำหรับปัจจุบันนี้ทำเลนี้ยังดูไม่ไพรม์เท่าริทึ่ม แอสปาย หรือไอดีโอโมบิในปัจจุบันนี้ที่อยู่ใกล้ New CBD อย่างพระราม 9 มากกว่า ซึ่งปกติแบรนด์ไลฟ์ก็จะได้ทำเลที่รองกว่าริทึ่ม เพราะราคาเฉลี่ยถูกกว่าตามระดับแบรนด์อยู่แล้วด้วยส่วนนึง ซึ่งในปัจจุบันถ้าเทียบกันทำเลไลฟ์อโศกก็ยังรองริทึ่มอโศกอยู่นะ แต่ในอนาคตด้วยแผนพัฒนาที่ดินมักกะสันนี้ ที่มันมีแนวโน้มจะเป็นทั้งสวนสาธารณะ ห้างสรรพสินค้า โรงแรม และอาคารสำนักงานขนาดใหญ่ ไลฟ์อโศกตัวนี้ก็จะเป็นหนึ่งในคอนโดที่อยู่ในทำเลที่ดีมากที่หนึ่งทีเดียวค่ะ
ภาพนี้ Mr.Oe ถ่ายไว้นานแล้ว เป็นภาพมุมสูงที่อาจจะไม่ได้อัพเดตเท่าไหร่นะคะ แต่เราชี้โครงการต่างๆมาให้ดูนะคะ
เรามีภาพบรรยากาศจากแยกพระราม 9 วิ่งไปแยกเพชรบุรีมาให้ชมกันค่ะ
จากแยกพระราม 9 ตรงไปแยกเพชรบุรีเป็นถนนใหญ่ 8 เลนแบ่งฝั่งรถเข้าออก
สองข้างทางจะเห็นรั้วโครงการที่กำลังก่อสร้างอยู่หลายเจ้า ทั้งของ AQ Esstate Asoke, Rhythm Asoke II
หน้า Rhythm Asoke II จะมีป้ายไปสถานีรถไฟฟ้ามักกะสัน 300 เมตร อยู่
ก่อนถึงแยกเพชรบุรีจะเห็นแอร์พอร์ตลิงก์ มักกะสันอยู่ฝั่งขวามือ และ Life Asoke อยู่ฝั่งตรงข้าม
จากแยกเพชรบุรีมองไปทางอโศกจะเห็นรั้วล้อมโครงการที่ดินเบียร์สิงห์ เท่าที่รู้มาคือมีแผนจะทำเป็นแนวคอมเพล็กซ์มอลค่ะ ถ้ามาเปิดเมื่อไหร่ก็คงช่วยเพิ่มความสะดวกสบายให้คนย่านนี้มากขึ้นอีก
ภาพบางส่วนของที่ดินมักกะสันจากบนแอร์พอร์ตลิงก์มักกะสัน
ที่ดินมักกะสันต่อไปจะเป็นอย่างไร? เราสรุปแผนพัฒนาที่ดินมักกะสันย่อๆจากอดีตมาถึงปัจจุบันนี้เป็น 3 แผนดังนี้ค่ะ
1.แผนมักกะสันคอมเพล็กซ์
สมัยรัฐมนตรีชัชชาติ ได้มีแนวความคิดจะล้างหนี้สินของการรถไฟที่ได้สะสมมานานโดยนำที่ดินแปลงใหญ่ของการรถไฟ ออกมาปัดฝุ่นและยกให้กระทรวงการคลัง โดยในส่วนของที่ดินมักกะสันแห่งนี้ซึ่งเป็นทำเลใจกลางเมือง มีมูลค่าที่ดินสูง จะให้มีการพัฒนาเป็นมักกะสันคอมเพล็กซ์ ที่จะเป็นทั้ง ศูนย์การค้า โรงแรม เซอร์วิส อพาร์ทเมนต์ โรงพยาบาลที่สามารถรองรับชาวต่างชาติได้ อาคารสำนักงานให้เช่าพื้นที่ และศูนย์จัดการประชุมขนาดใหญ่ เพื่อดึงดูดให้กลุ่มลูกค้าหลากหลายให้เข้ามาใช้บริการครบวงจรของมักกะสันคอมเพล็กซ์ ซึ่งก็พัฒนาเรื่อยมาในแนวทางนี้อยู่หลายแนวทางค่ะ
การรถไฟสร้างเมกกะโปรเจ็กต์หมื่นล้าน “มักกะสัน คอมเพล็กซ์” นี้โดยมอบหมายให้ บริษัท ไทยเอนจิเนียริ่งคอนซัลแตนทส์ จำกัด และ บริษัทดีไซน์ คอนเซ็ปต์ จำกัด ทำการศึกษาวิเคราะห์หาแนวทางและรูปแบบในการพัฒนาว่าควรจะไปในทิศทางใด ลักษณะการพัฒนาเป็นอย่างไรจึงจะเหมาะสม และเป็นการสร้างมูลค่าให้ทั้งที่ดินแปลงนั้นและการรถไฟฯ ได้อย่างพอเหมาะพอควร การพัฒนาที่ดินจะถูกแบ่งเฟสเป็น 3 ระยะ โดยเมื่อจำแนกพื้นที่บริเวณย่านโรงานมักกะสันแล้ว จะมีพื้นที่ที่สามารถนำมาพัฒนาเพิ่มศักยภาพได้ 571 ไร่ จากเนื้อที่ที่มีอยู่รวมทั้งสิ้น 745 ไร่ ซึ่งแบ่งพื้นที่การพัฒนาออกได้ 3 ส่วนใหญ่ๆ โดยพื้นที่โซนที่ 1 ที่การรถไฟฯ จะนำมาพัฒนาก่อน เพื่อให้รองรับกับบริการรถไฟฟ้าเชื่อมสนามบินสุวรรณภูมิ โดยมีแผนจะทำเป็นห้างสรรพสินค้า ศูนย์การค้าปลอดภาษีในบริเวณที่ติดกับถนนรัชดา ส่วนทางด้านบริเวณสี่แยกรัชดาฯ ตัดกับถนนกำแพงเพชร 7 นี้จะเชื่อมเข้าสู่ศูนย์การค้าและสถานีรถไฟฟ้าได้ นอกจากนี้จะเป็นพวกฟังก์ชั่นโรงแรมและคอนโดมิเนียมใกล้สถานีรับส่งผู้โดยสารอากาศยานในเมือง ทางเดินเชื่อมระดับลอยฟ้าระหว่างอาคาร เป็นทางเชื่อมอำนวยความสะดวกผู้มาใช้บริการภายในโครงการไปยังอาคารต่างๆ ซึ่งภายในจะมีการพาณิชย์ขนาดย่อม เช่น ร้านค้า ร้านอาหาร และสิ่งอำนวยความสะดวก ความบันเทิงต่างๆ
ส่วนพื้นที่โซนที่ 2 เป็นพื้นที่ที่อยู่ทางตอนกลางของพื้นที่ด้านทิศเหนือติดกับบึงมักกะสัน ครอบคลุมพื้นที่ 55 ไร่ มีศักยภาพที่จะพัฒนาเป็น Bangkok Tower ที่ใช้เป็นจุดขายหรือแหล่งท่องเที่ยวแห่งใหม่ของกรุงเทพมหานครได้และยังมีแผนทำเป็นกลุ่มอาคารสำนักงานและคอนโดมิเนียมอีกด้วย
จากแนวทางการพัฒนาข้างต้นจะต้องใช้มูลค่าการลงทุน 2 แสนล้านบาท โดยแบ่งเป็นค่าก่อสร้างส่วนสาธารณูปโภคและพื้นที่ส่วนกลาง จำนวน 3,822 ล้านบาท ค่าก่อสร้างส่วนที่ 1 มูลค่า 69,366 ล้านบาท ค่าก่อสร้างส่วนที่ 2 มูลค่า 91,108 ล้านบาท และค่าก่อสร้างส่วนที่ 3 อกจำนวน 31,536 ล้านบาท ในรายงานผลการศึกษา ยังระบุถึงแนวทางการลงทุนไว้ด้วยว่า การรถไฟฯ อาจจะแยกหน่วยงานออกมาเป็นหน่วยธุรกิจ (Business Unit) เพื่อทำการพัฒนาเอง หรืออาจจะร่วมทุนกับเอกชนร่วมกันพัมนาก็เป็นได้ หรืออีกทางหนึ่งอาจจะให้สิทธิเอกชนเข้ามารับสัมปทานเพื่อทำการพัฒนา ภายใต้ระยะเวลา 50 ปี เป็นบักาณะเช่าในระยะแรก 30 ปี บวกสิทธิพิเศษในการต่อสัญญาเช่าอีก 25 ปี และมีระยะเวลาในการก่อสร้างอีก 5 ปี
โดยโครงการ “พัฒนาพื้นที่ย่านโรงงานมักกะสัน” หรือมักกะสันคอมเพล็กซ์นี้ หากทำการพัฒนาตามแผนภายใต้ระยะเวลา 50 ปี จะส่งผลให้การรถไฟฯ มีรายได้ประมาณ 12,000 ล้านบาท และจะสามารถคืนทุนได้ภายใน 15 ปี ซึ่งมี ผลตอบแทนที่ 16.27%
เรื่อง : Thanonline ( 29 กรกฎาคม 2006 ), ภาพ : Skyscrapercity
แผนนี้ก็เดินทางมายาวนานกว่าสิบปีค่ะ จนเราไปเจอคลิปข่าวเมื่อวันที่ 17 มีนาคม 2015 หรือเดือนที่ผ่านมานี้ โครงการนี้ก็เกือบมีแผนจะได้ถูกปัดฝุ่นอีกครั้ง คลิปข่าวอธิบายแนวทางและภาพรวมสถานการณ์ค่ะ https://www.youtube.com/watch?v=kDp7BOKElR0
จากคลิปข่าวมีสามแนวทางในการพัฒนาแผนมักกะสันคอมเพล็กซ์ดังนี้ค่ะ
- เปิดพื้นที่ให้เอกชนเข้ามาสัมปทานเช่าเป็นเวลา 34 ปี
- จัดเป็นโครงการร่วมลงทุน ระหว่างรัฐกับเอกชน โดย ร.ฟ.ท. เป็นผู้ถือหุ้นใหญ่
- จัดตั้งบริษัทลูกของ ร.ฟ.ท. ขึ้นมาดำเนินการให้เอกชนเช่าหรือสัมปทานพื้นที่เพื่อลงทุน
ในขณะเดียวกันเกิดกระแสคัดค้านขึ้นจากคนกลุ่มหนึ่งที่รักกรุงเทพฯ และอยากเห็นกรุงเทพพัฒนาเป็นเมืองที่น่าอยู่เพื่อคนรุ่นเราและคนรุ่นต่อๆไป จึงรวมตัวกันเรียกร้อง อยากให้ที่ดินผืนนี้กลายเป็นสวนสาธารณะ และพิพิธภัณฑ์ มากกว่าที่จะเป็นคอมเพล็กซ์ และสร้างเพจ “เราอยากให้มักกะสันเป็นสวนสาธารณะและพิพิธภัณฑ์” เกิดเป็นแผนมักกะสันสวนสร้างสรรค์ขึ้น
2.แผนมักกะสันสวนสร้างสรรค์
โครงการมักกะสัน สวนสร้างสรรค์ เพื่อเปลี่ยนกรุงเทพฯ ได้เริ่มวางโครงการกันแล้วภายใต้การลงมือลงแรงของคนจากหลากหลายองค์กรโดยใช้ชื่อว่า “เครือข่ายมักกะสัน”พื้นที่สีเขียวกว่า 700 ไร่ ของสวนมักกะสันย่อมเป็นเสมือนเครื่องฟอกอากาศขนาดยักษ์ให้กับคนกรุงเทพฯได้ดีทีเดียว เพราะนอกจากจะช่วยสกัดกั้นมลภาวะทางอากาศ อย่างก๊าซคาร์บอนไดออกไซด์สะสม ได้ถึง 604 ตันต่อปีแล้ว ยังช่วยเพิ่มก๊าซออกซิเจนบริสุทธิ์ให้เราได้หายใจกันถึง 441 ตัน ต่อปีอีกด้วย นอกจากนี้ภายในสวนมักกะสันยังมีบึงขนาดใหญ่ที่จะสามารถใช้เป็นพื้นที่กักน้ำสามารถรองรับปัญหาน้ำท่วม ในปริมาณได้มากถึง 216,528 ลบ.ม.ถือเป็นการสร้างโล่กำบังให้กับเมืองหลวงได้ดีทีเดียว
โดยโครงการดังกล่าว มีการออกแบบผ่านโมเดล แบ่งออกเป็น 14 ส่วน ไว้ดังนี้
1. พื้นที่พัฒนาร้อยละ 20 และพื้นที่เปิดโล่งร้อยละ 80
2. พื้นที่รับน้ำและบำบัดน้ำด้วยพืชขนาดใหญ่ เพื่อลดปัญหาน้ำท่วมและน้ำเสียงของเมือง
3. หอชมวิว เพื่อผลิตพลังงานลมไว้ใช้ในสวนและพื้นที่โดยรอบ
4. พื้นที่สวนพฤกษศาสตร์ขนาดใหญ่และโดมพันธุ์ไม้จัดแสดง เพื่ออนุรักษ์พันธุ์ไม้ไทย
5. พื้นที่สวนสาธารณะระดับย่าน เพื่อการพักผ่อนทางกีฬาและศิลปวัฒนธรรม เป็นการส่งเสริมสุขภาพทุกเพศและวัย
6. สวนหลังคาขนาดใหญ่ เพื่อเป็นที่พักผ่อน ชมวิวทิวทัศน์เมือง และ Urban Farming เชื่อมต่ออาคารและพื้นที่สวนไว้ด้วยกัน
7. พื้นที่กิจกรรมใต้หลังคาที่มีลมผ่านสบาย กันแดดและฝน เพื่อใช้เป็นพื้นที่กิจกรรมเมืองได้ทั้งปี
8. ทางเดินลอยฟ้า เพื่อเชื่อมการเข้าถึงจากย่านโดยรอบ
9. อาคารโกดังและโรงงาน ที่มีการปรับเปลี่ยนสู่กิจกรรมสร้างสรรค์ทางวัฒนธรรมและศิลปะ
10. สนามหญ้าขนาดใหญ่รองรับเทศกาลงานเมือง
11. อาคารกิจกรรมใต้หลังคาขนาดใหญ่ สำหรับพิพธภัณฑ์ศิลปะระดับโลก อาคารแสดงนิทรรศการและสินค้าแบบร่วมประโยชน์ ศูนย์วิจัยนวัตกรรมไทย ร้านอาหาร ร้านค้า สนามกีฬาในร่ม และศูนย์การเรียนรู้ของเด็ก
12. พื้นที่ป่าในเมืองและพื้นที่ชายน้ำ เพื่อเป็นแหล่งพักพิงของนกและแมลง
13. ถนนและที่จอดรถลงใต้ดิน เพื่อลดมลภาวะและเน้นการจราจรสีเขียว
14. สวนเพื่อการเรียนรู้นอกห้องเรียน ผนวกทางรถไฟเดิม เพื่อสะท้อนความเป็นย่านและสื่อสร้างสรรค์ต่าง ๆ
พร้อมกันนี้เครือข่ายมักกะสันยังมี 3 เป้าหมายในการผลักดันให้โมเดล ‘มักกะสันสวนสร้างสรรค์’ ได้เกิดขึ้นจริง คือ เป้าหมายเบื้องต้นเป็นการทำงานในช่วง 3 เดือนแรก โดยจะสร้างความตระหนักให้คนในกรุงเทพฯรู้ว่าเหลือพื้นที่สีเขียวผืนสุดท้ายอยู่ใจกลางเมืองหลวงและคนกรุงเทพฯรวมทั้งคนไทยทั้งประเทศควรพิจารณาร่วมกันว่าอยากให้พื้นที่แห่งนี้เป็นอะไร เป้าหมายระยะกลางเป็นการทำงานหลังจากผ่านในช่วง 3 เดือนแรกไปแล้ว โดยจะผลักดันให้รัฐบาลเปิดเวทีเพื่อให้คนกรุงเทพฯ ลงประชามติว่าต้องการให้พื้นที่มักกะสันเป็นอะไรและเป้าหมายสูงสุด คือพื้นที่มักกะสันกลายเป็นปอดของคนกรุงเทพฯ ส่วนรายละเอียดการบริหารจัดการพื้นที่จะมาจากการตัดสินใจร่วมกันของคนไทย
เรื่อง : Manager Online ( 22 มีนาคม 2015), ภาพ : Makkasan Hope
ตอนนี้เห็นว่าในเพจ เราอยากให้มักกะสันเป็นสวนสาธารณะและพิพิธภัณฑ์ ก็ยังมีความเคลื่อนไหวอัพเดตข้อมูลกันอยู่เรื่อยๆนะคะ สามารถเข้าไปติดตามกันได้ค่ะ
ที่ดินมักกะสันต่อไปจะเป็นอย่างไร? แผนผสม Ver. คสช.
จาก 2 แผนข้างต้น ไม่ว่าจะแผนมักกะสันคอมเพล็กซ์ หรือแผนมักกะสันสวนสร้างสรรค์ ก็ล้วนแต่เป็นแผนที่มีข้อดีข้อเสียที่น่าศึกษาทั้งคู่ค่ะ แผนมักกะสันคอมเพล็กซ์ช่วยเศรษฐกิจประเทศและปัญหาหนี้สินได้ดี แต่ก็สูญเสียพื้นที่สีเขียวไป จริงๆแผนนี้ถ้าเพิ่มพื้นที่สีเขียวลอยฟ้าได้ แบบโมเดลเมืองจำลองที่กำหนด Building code ให้มีอัตราส่วนพื้นที่สีเขียวมากหน่อย มีสวนและทางเดินสีเขียวลอยฟ้าก็ดูจะเป็นทางเลือกที่ดีอีกทางนะคะ
ส่วนแผนสวนสร้างสรรค์เองถึงจะเป็นพื้นที่สีเขียวที่ช่วยเป็นปอดให้คนกรุงเทพได้ แต่มองอีกทางการสร้างสวนสาธารณะขนาดใหญ่มากๆก็มีข้อเสียต่อเศรษฐกิจและปัญหาหนี้สินของประเทศที่กำลังแบกรับปัญหาอยู่ เพราะสวนสาธารณะนั้นมองอีกมุมก็หมายถึงค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นมา และเงินภาษีที่จ่ายลงไปเช่นกัน
คสช.เองก็น่าจะมองเห็นข้อดีข้อเสียของแต่ละแผนในทิศทางนี้เช่นกันค่ะ สังเกตจากข้อสรุปในช่วงเวลานี้ของที่ดินมักกะสัน (เม.ย. – 18 พ.ค.2558) คสช. จึงแบ่งพื้นที่เป็น 2 เฟส เฟสแรกเน้นการพัฒนาพื้นที่สีเขียว+พิพิธภัณฑ์มากกว่าเชิงพาณิชย์ โดยพล.อ.อ.ประจิน จั่นตอง รมว.คมนาคม เปิดเผยหลังประชุมการพัฒนาพื้นที่ย่านโรงงานมักกะสันของการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) 497 ไร่ เพื่อใช้แลกหนี้กระทรวงการคลัง ว่า เบื้องต้นได้แบ่งพื้นที่การพัฒนาเป็น 2 ระยะ โดยระยะแรกจะพัฒนาพื้นที่ 320 ไร่ แบ่งเป็นสร้างพิพิธภัณฑ์ขนส่งทางราง 30 ไร่, สร้างสวนสาธารณะให้เป็นปอดของ กทม. 150 ไร่ และพัฒนาเป็นพื้นที่สาธารณะด้านการจราจรและพื้นที่เชิงพาณิชย์ เพื่อหารายได้ดูแลสวนสาธารณะและพิพิธภัณฑ์ 140 ไร่ หลังจากนั้นอีก 2-3 ปี จะมีการพัฒนาเฟส 2 ในพื้นที่รวม 177 ไร่
พื้นที่เฟส 2 อีก 177 ไร่นี้ยังไม่มีข่าวของแผนที่ชัดเจนออกมา แต่มีความน่าจะเป็นว่าเป็นฟังก์ชั่นในทางพาณิชย์นะคะ เพราะกลุ่มลงทุนจากต่างชาติคงให้ความสนใจอยู่หลายประเทศ กลุ่มทุนใหญ่ๆทั้งนั้นเลยซะด้วย แต่จะออกมาในทิศทางไหนก็ยังเป็นเรื่องที่ต้องจับตามองกันต่อไปค่ะ ..Schedule จาก คสช.ตอนนี้ คือ จัดโปรแกรมการประชุมติดตามความคืบหน้าทุก 3 สัปดาห์ และคาดว่าจะมีข้อยุติภายใน มิ.ย. 2558 นี้ – รูปแบบเช่าที่ดินเบื้องต้น : 30-50-90 ปี สิ่งที่ต้องรอดูเพิ่มเติม คือ เมื่อนโยบายเปลี่ยนอาจมีผลทำให้ FAR (อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน) ลดลง สร้างตึกก็ต้องทำในเงื่อนไขมีพื้นที่ใช้สอยน้อยลง อาจจะไม่สมกับมูลค่าทำเลที่ดินที่อยู่กลางเมือง
รอประเมินราคาแลกหนี้ก้อนโต
ด้าน “กุลิศ สมบัติศิริ” ผู้อำนวยการสำนักงานคณะกรรมการนโยบายรัฐวิสาหกิจ (สคร.) กล่าวกับ “ประชาชาติธุรกิจ” ว่า ที่ประชุมคณะกรรมการกำกับนโยบายรัฐวิสาหกิจ (คนร.) เมื่อวันที่ 6 พฤษภาคมที่ผ่านมา ให้กระทรวงคมนาคมกับกระทรวงการคลังพิจารณาที่ดินมักกะสันแปลงเดียวก่อนในการนำมาแลกหนี้ของ ร.ฟ.ท.ว่าจะลดภาระหนี้ได้เท่าไหร่หลังมีการพัฒนาตามโมเดลใหม่แล้ว หากไม่เพียงพอถึงจะมาพิจารณาที่ดินแปลงอื่นต่อไป เช่น สถานีแม่น้ำ 277 ไร่ บริเวณ กม.11 จำนวน 359 ไร่
“ที่ดินมักกะสันจะต้องแบ่งพื้นที่เป็นปอดคนกรุงเทพฯการพัฒนาเชิงพาณิชย์อาจจะได้ไม่มาก ทำให้มูลค่าโครงการลดลงตามไปด้วย ทางกรมธนารักษ์และการรถไฟฯต้องให้ที่ปรึกษามาประเมินใหม่ จะประเมินทั้ง 497 ไร่ เพื่อให้ทราบมูลค่าที่แท้จริง จะชำระหนี้ได้เท่าไหร่ ไม่พอก็หาที่แปลงใหม่เพิ่ม”
โดยเอกชนที่สนใจในการพัฒนาโครงการให้กับกรมธนารักษ์จะต้องมีการออกแบบการใช้ประโยชน์ที่ดินให้สอดคล้องกันระหว่างพื้นที่ปอดและเชิงพาณิชย์ความตั้งใจของรัฐบาลอยากจะให้เหมือนกับโครงการมารีน่าเบย์ของประเทศสิงคโปร์
เปิดพิมพ์เขียวโมเดล คสช.
แหล่งข่าวจากกระทรวงคมนาคม เปิดเผยว่า ในเฟสแรกแยกการพัฒนา 3 ส่วน (ดูแผนผัง) ตามแนวคิดของ คสช. โดยพื้นที่พัฒนาเชิงพาณิชย์ จำนวน 140 ไร่ จะอยู่ติดกับสถานีมักกะสันของรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตลิงก์ ปัจจุบันเป็นพื้นที่ย่านโรงงานมักกะสัน
ทั้งนี้ เมื่อหักถนนเข้าออกและลานจอดรถประมาณ 60 ไร่ จะเหลือพื้นที่พัฒนาจริง ๆ ประมาณ 80 ไร่ อยู่ที่กรมธนารักษ์จะออกแบบการพัฒนาเป็นแบบไหน ซี่งมีความเป็นไปได้สูงจะไม่เป็นอาคารที่สูงมากนัก ส่วนพื้นที่สวนสาธารณะและพิพิธภัณฑ์รถไฟจะอยู่บริเวณพื้นที่สับเปลี่ยนย่านโรงงานรถไฟ พื้นที่อาคารโรงงานและกลุ่มอาคารพัสดุ ส่วนเฟส 2 จะอยู่บริเวณพื้นที่นิคมรถไฟและโรงพยาบาลฉัตรไชยากร
แหล่งข่าวกล่าวอีกว่า ขณะที่การประเมินมูลค่าจะพิจารณาทั้งแปลง 497 ไร่ แม้จะไม่ได้นำที่ดินทั้งหมดมาใช้ในเชิงพาณิชย์ทั้งหมดก็ตาม เพราะถือว่าเป็นค่าเสียโอกาสให้กับ ร.ฟ.ท. จากเดิมกระทรวงการคลังจะคิดเฉพาะพื้นที่เชิงพาณิชย์เท่านั้น ล่าสุด พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรี มีนโยบายชัดเจนในที่ประชุม คนร.เมื่อวันที่ 6 พฤษภาคมที่ผ่านมา จะให้มีการประเมินมูลค่าที่ดินย่านมักกะสันยกแปลง
“จากนี้คมนาคมกับคลังจะต้องหารือกันถึงมูลค่าที่ดินซึ่งเดิม ร.ฟ.ท.ประเมินไว้กว่า 5-6 หมื่นล้านบาท และระยะเวลาเช่าจะเป็น 30 ปีหรือ 50 ปี ส่วนการแลกหนี้ทางคลังจะยอมเคลียร์ให้ประมาณ 5 หมื่นล้านบาท จากทั้งหมด 7 หมื่นล้านบาท” แหล่งข่าวกล่าว
ทั้งหมดเป็นหน้าตาผังการใช้ประโยชน์ที่ดินย่านมักกะสัน ณ เวลานี้ ไม่รู้หลังหมดเวลาของ “รัฐบาล คสช.” แล้ว โมเดลนี้จะยังคงอยู่หรือล่มสลายตามไปด้วย
เพราะที่ผ่านมาไม่ว่ารัฐบาลไหนมากำกับดูแล ร.ฟ.ท. ก็ต้องหยิบที่ดินแปลงนี้มารื้อและทบทวนใหม่ ไม่รู้กี่ครั้งต่อกี่ครั้ง ไหน ๆ รัฐบาลชุดนี้ก็มีอำนาจพิเศษอยู่ในมือแล้ว อย่าปล่อยโอกาสและเวลาให้สูญเปล่า
เรื่อง, ภาพ : ประชาชาติธุรกิจ 18 พ.ค. 58
ด้านบนเป็นข่าวล่าสุดจากประชาชาติธุรกิจนะคะ ก็มารอลุ้นกันดูค่ะ ว่าจะทำเลทองแห่งนี้จะออกมาเป็นมาริน่าเบย์ของสิงคโปร์ได้จริงหรือไม่
