หลังจากจบ Q1/2018 กันไปแล้ว มาอัพเดทสถานการณ์คอนโดผ่านมุมมองของ Colliers International Thailand กันซักหน่อยค่ะ
Q1/2018 มีคอนโดมีเนียมเปิดใหม่ประมาณ 14,050 ยูนิต มูลค่าโครงการรวมประมาณ 54,636 ล้านบาท ซึ่งมากกว่าช่วงเดียวกันที่เปิดขายของปีก่อนประมาณ 35% เนื่องมาจากภาพร่วมเศรษฐกิจของประประเทศที่มีแนวโน้มดีขึ้นจึงส่งผลให้ผู้ประกอบการมีความเชื่อมั่นที่จะพัฒนาการโครงการมากขึ้น
ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ยังคงเป็นตัวขับเคลื่อนให้ตลาดคอนโดมิเนียมมีการขยายตัวสูงขึ้น และยังมีส่วนแบ่งในตลาดมากที่สุด เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวที่ผ่านมาส่งผลให้ในขณะนี้ธนาคารค่อนข้างเข้มงวดต่อการอนุมัติสินเชื่อของผู้ประกอบการจึงส่งผลให้ผู้ประกอบการรายเล็กและรายใหม่ประสบกับกับปัญหาชะงักงันเพราะการเงินที่ไม่ต่อเนื่อง หากแต่ผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ยังมีช่องทางคือการออกหุ้นกู้ในตลาดหลักทรัพย์เข้ามาช่วยให้การพัฒนาโครงการผ่านพ้นจากภาวะชะงักงันได้ ด้วยเหตุนี้จึงทำให้ส่วนแบ่งในตลาดของผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์มีเพิ่มมากยิ่งขึ้น
ด้านทำเลคอนโดมิเนียมที่ได้รับความสนใจยังคงอยู่บริเวณแนวรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง และรถไฟฟ้าใต้ดิน โดยคอนโดมิเนียมที่เปิดใหม่ใน Q1/2018 เป็นคอนโดมิเนียมประเภท High Rise ประมาณ 10,482 ยูนิต หรือประมาณ 75% และประเภท Low Rise ประมาณ 3,568 ยูนิต หรือประมาณ 25% จากสัดส่วนนี้จะเห็นได้ว่าผู้ประกอบการยังคงให้ความสนใจพัฒนาคอนโดมิเนียมประเภทไฮด์-ไรซ์มากเนื่องจากคอนโดมิเนียมประเภทนี้แม้ว่าจะมีราคาที่สูง หากแต่ก็อยู่ในทำเลที่ดี การคมนาคมสะดวก อีกทั้งแวดล้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ และมีอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาที่สูง จึงเป็นที่ต้องการสำหรับผู้ซื้อที่ต้องการความสะดวกสบาย และผู้ซื้อที่ต้องการลงทุนในการปล่อยเช่าและขายต่อเป็นอย่างมาก เช่น ในไตรมาสที่ผ่านมานี้มีโครงการประเภทไฮด์-ไซด์ที่เปิดแล้วปิดการขายได้ภายในไตรมาสถึง 3 โครงการจำนวน 887 ยูนิต ส่วนโครงการที่ยังไม่ปิดการขายก็มีอัตราขายได้อยู่ที่ประมาณ 54% ของยูนิตคอนโดประเภทไฮท์-ไรซ์ที่เปิดขายในไตรมาสนี้
เทรนด์การลงทุนของผู้ประกอบการอสังหาฯในปีนี้ เราจะยังคงเห็นการร่วมทุนกันระหว่างผู้ประกอบการรายใหญ่ของไทยกับกลุ่มทุนต่างชาติซึ่งให้ความสนใจลงทุนในประเทศไทย เช่น จีน ญี่ปุ่น จีน และสิงค์โปร สืบเนื่องมาจากนโยบายสนับสนุนการลงทุนจากต่างชาติของรัฐบาลทำให้มีกลุ่มทุนจากต่างชาติเข้ามาลงทุนในด้านต่างๆภายในประเทศเพิ่มขึ้นและมีแรงงานต่างชาติที่เข้ามาทำงานในไทยสูงขึ้น ด้วยเหตุนี้จึงทำให้มีกลุ่มทุนต่างชาติเข้ามาร่วมลงพัฒนาอสังหากับผู้ประกอบการในไทยเพื่อรองรับแรงงานเหล่านี้ ร่วมถึงคนไทยมากยิ่งขึ้น
กลุ่มทุนต่างชาติที่เข้ามาลงทุนมากที่สุดคือ ญี่ปุ่น สิงค์โปร์ และจีน โดยพื้นที่ที่กลุ่มทุนต่างชาติเหล่านี้มีความสนใจมาที่สุดคือกรุงเทพมหานครฯมีอัตราส่วนประมาณ 51% รองลงมาคือภาคตะวันออกมีอัตราส่วนประมาณ 32% ส่วนที่เหลือก็จะกระจายไปตามภูมิภาคอื่น
กลุ่มทุนต่างชาติที่เข้ามาลงทุนโดยเฉพาะจีนสามารถแบ่งออกได้เป็น 3 กลุ่มหลัก คือ
- เป็นกลุ่มทุนรับเหมาก่อสร้างที่รัฐบาลจีนถือหุ้นมาขายการลงทุนก่อสร้างในประเทศผ่านรัฐบาลไทย
- เข้ามาลงทุนโดยการซื้อคอนโดทั้งโครงการเพื่อปรับปรุงให้ชาวต่างชาติโดยเฉพาะจีนมาเช่าอาศัย
- กลุ่มทุนที่เข้ามาในรูปแบบร่วมทุนกับผู้ประกอบการไทยเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัย โรงแรม เช่น AP(Thailand) Joint Venture กับ Mitsubishi Estate Group พัฒนาคอนโดมิเนียมร่วมกัน 15 โครงการ มูลค่าโครงการ 73,400 ล้านบาท และมีแผนที่จะพัฒนาร่วมกันอีก 2 โครงการมูลค่ารวม 14,000 ล้านบาท สงผลให้มูลค่าการลงทุนร่วมกันทั้งหมด 87,400 ล้านบาท, กลุ่ม Ananda Development ร่วมทุนกับ Mitsui Fudosan ล่าสุดพัฒนาแล้ว 21 โครงการ มูลค่ารวม 95,000 ล้านบาทและมีแผนพัฒนาร่วมกันอีก 6 โครงการในปีนี้มูลค่ารวม 19,000 ล้านบาทส่งผลให้มีมูลค่าโครงการการลงทุนร่วมกัน 140,000 ล้านบาท
สยามพิวรรธน์ร่วมกับกลุ่ม C.P.ทำ Iconsiam, กลุ่ม Origin Property ร่วมกับ Proud Residence ของตระกูลลิปตพัลลภ เป็นต้น
การเข้ามาร่วมทุนพัฒนาโครงการของกลุ่มทุนต่างชาตินี้เป็นผลดีต่อสภาพตลาดอสังหาในไทย กล่าวคือนอกจากจะเป็นการช่วยกระจายความเสี่ยงของผู้ประกอบการไทยแล้ว ยังช่วยในเรื่องของการขยายฐานลูกค้าไปยังต่างประเทศซึ่งมีกำลังซื้อสูงทำให้ระบายยูนิตที่เหลือขายสะสมจากภาวะการปฏิเสธสินเชื่อที่สูงในขณะนี้ออกไปได้เร็วยิ่งขึ้น
ในปี 2018 ออนไลน์บุ๊คกิ้งเป็นอีกสิ่งหนึ่งที่น่าจับตามองเนื่องจากประเทศไทยได้ก้าวเข้าสู่ยุคไทยแลนด์ 4.0 แล้วส่งผลให้การตลาดออนไลน์เข้ามามีอิทธิพลต่อผู้ซื้อและผู้ประกอบการในธุรกิจต่างๆเป็นอย่างมากเพราะการตลาดออนไลน์นั้นมีต้นทุนที่ต่ำ สามารถเข้าถึงผู้ซื้อได้ง่าย และสะดวกสบาย ด้วยเหตุนี้จึงทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯรายใหญ่ในตลาด เช่น บมจ. แสนสิริ อนันดา เอ.พี. เป็นต้น หันมาสนใจการตลาดออนไลน์มากยิ่งขึ้น โดยในไตรมาส1นี้ บริษัท เอ.พี ไทยแลนด์ ได้เปิดตัวโครงการ ไลฟ์สุขุมวิท62 และมีการเปิดให้จองผ่านระบบออนไลน์บุ๊คกิ้งซึ่งประสบความสำเร็จเป็นอย่างมาก กล่าวคือสามารถปิดการขายได้ 100% โดยที่ยังไม่ได้เปิดสำนักงานขาย ดังนั้นจึงคาดการณ์ว่าออนไลน์บุ๊คกิ้งจะเป็นเข้ามามีบทบาทในตลาดอสังหาฯมากยิ่งขึ้นในอนาคต
อัตราการขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครฯอยู่ที่ประมาณ 77% จากจำนวนหน่วยที่อยู่ระหว่างการเปิดขายทั้งหมด 167,750 และมียูนิตเหลือขายอยู่ที่ประมาณ 38,741 ยูนิตหรือประมาณ 23% ของหน่วยที่เปิดขายอยู่ในตลาด
คอนโดมิเนียมในช่วงระนับราคา 50,000-100,000 บาท ต่อ ตร.ม. ยังคงเป็นระดับราคาที่ขายในมากที่สุด คือ ประมาณ 48% ของยูนิตที่ขายได้ทั้งหมด
ในปี 2018 นี้มีผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์หลายรายกว้านซื้อที่ดินในทำเลศูนย์กลางธุรกิจ(CBD)จึงทำให้ราคาที่ดินในทำเลนี้เพิ่มขึ้นอีกประมาณ 7-10% และยังส่งผลให้ราคาคอนโดมิเนียมในทำเลนี้สูงขึ้นอีกประมาณ 5-7% แม้ว่าคอนโดมิเนียในทำเลนี้จะมีการปรับราคาที่สูงขึ้น แต่คอนโดมิเนียมในทำเลนี้ก็ยังคงได้รับความสนใจและน่าจับตามองเช่นเดิมเพราะยังมีกลุ่มผู้ซื้อทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติที่ต้องการคอนโดมิเนียมได้ทำเลนี้อีกมากเนื่องจากทำเลนี้แวดล้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวก และยังคุ้มค่าในการลงทุนทั้งการปล่อยเช่า และขายต่อ
ราคาขาย คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่รายไตรมาสแยกตามระดับราคาขาย
เส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างใหม่ และที่ดินเปล่าซึ่งมีศักยภาพในกรุงเทพมหานครที่มีเหลือน้อยโดยเฉพาะพื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าและรถไฟฟ้าใต้ดินเป็นปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินในกรุงเทพมหานครฯ และราคาที่ดินที่สูงขึ้นนี้มีผลโดยตรงต่อราคาขายของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา โดยคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่มีราคาขายเพิ่มขึ้นต่อเนื่องทุกไตรมาส อย่างไรก็ตามราคาขายเฉลี่ยที่เพิ่มขึ้นนี้ยังขึ้นอยู่กับทำเล ผู้ประกอบการ และรูปแบบโครงการด้วย
ในไตรมาสที่ 1 พ.ศ. 2561 ราคาคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครฯ ปรับตัวสูงขึ้นจากไตรมาสก่อนประมาณ 8% อยู่ที่ประมาณ 131,600 บาท ต่อ ตร.ม. และยังมีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นอีกอย่างต่อเนื่องในปี 2561 โดยปัจจัยที่มีผลโดยตรงต่อราคาคอนโดมิเนียมใหม่ในกรุงเทพมหานครฯนั้น คือคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่และคอนโดมิเนียมมือสองซึ่งยังคงขายอยู่ในตลาดและมีราคาขายต่ำกว่าโครงการใหม่ในทำเลเดียวกัน รวมถึงราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่มีผลต่อราคาขายคอนโดมิเนียมที่จะเปิดใหม่ในอนาคต
สำหรับปี2561 คาดการณ์ว่าภาพรวมของตลาดอสังหาฯ จะเติบโตขึ้นประมาณ 6-8% จากปีที่แล้วที่เติบโตขึ้นประมาณ 2-3% อันเป็นผลมาจากแนวโน้มเศรษฐกิจที่เริ่มปรับตัวดีขึ้น และอัตราดอกเบี้ยที่จะเพิ่มขึ้นไม่มากนัก ประมาณ 0.5% เนื่องจากรัฐบาลจำเป็นจะต้องใช้มาตรการดอกเบี้ยต่ำเป็นเครื่องมือในการกระตุ้นเศรษฐกิจ
