หากเรามองภาพรวมของเศรษฐกิจในช่วงไตรมาสแรกของปี 2569 คงต้องยอมรับว่านี่คือช่วงเวลาที่ “ความไม่แน่นอน” ปกคลุมไปทั่วทุกวงการ โดยเฉพาะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องเผชิญกับมรสุมหลายลูกพร้อมกัน
ตั้งแต่ความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ (อิสราเอล-สหรัฐฯ-อิหร่าน) ที่ดันราคาน้ำมันและค่าครองชีพให้พุ่งสูงขึ้น ไปจนถึงสุญญากาศทางการเมืองจากการจัดตั้งรัฐบาลที่ล่าช้า ปัจจัยเหล่านี้ทำให้คนไทยส่วนใหญ่เลือกที่จะ “กอดเงินสด” และเลื่อนการตัดสินใจซื้อของชิ้นใหญ่อย่าง “บ้านและคอนโด” ออกไปก่อน แม้ว่ารัฐบาลจะมีมาตรการลดหย่อนต่างๆ หรือปลดล็อก LTV มาล่อใจแล้วก็ตาม
แล้วสถานการณ์นี้ บอกอะไรกับคนที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัย? ลองมาวิเคราะห์เจาะลึกความเป็นจริงของตลาดคอนโดมิเนียมในยุคนี้กัน
1. ภาพลวงตาของ “ยอดเปิดตัวใหม่” และ “ราคาที่ถูกลงครึ่งหนึ่ง”
ข้อมูลจาก คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ระบุว่า ไตรมาสแรกของปีนี้ มีคอนโดเปิดใหม่ถึง 7,170 ยูนิต ตัวเลขนี้ดูเหมือนตลาดกำลังคึกคัก แต่ความจริงแล้วเกิดจากการกระจุกตัวของบิ๊กโปรเจกต์บางแห่งเท่านั้น ไม่ได้สะท้อนว่ากำลังซื้อของคนไทยฟื้นตัวแต่อย่างใด
สิ่งที่น่าสนใจกว่าคือ ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดเปิดใหม่ ร่วงลงมาอยู่ที่ 84,500 บาท/ตร.ม. (ลดลงถึง 55% จากไตรมาสก่อน)
ทำไมถึงลดลงหนักขนาดนี้? คำตอบคือ ผู้ประกอบการรู้ดีว่าคนไม่มีกำลังซื้อ จึงต้องปรับตัวหนีตาย หันไปทำโครงการระดับราคาเข้าถึงง่าย (Economy) ซึ่งส่วนใหญ่จะขยับออกไปอยู่ทำเล “นอกเมืองชั้นใน” มากขึ้น ใครที่หาคอนโดราคาต่ำกว่า 80,000 บาท/ตร.ม. ช่วงนี้จึงมีตัวเลือกให้ช้อปปิ้งเยอะเป็นพิเศษ
2. ของแพงขึ้น แต่ทำไมราคาคอนโด (อาจ) ไม่แพงตาม?
หลายคนกังวลว่า น้ำมันแพง เงินเฟ้อพุ่ง ต้นทุนก่อสร้างต้องแพงขึ้น แล้วราคาคอนโดจะพุ่งทะยานจนซื้อไม่ไหวหรือเปล่า?
ในความเป็นจริง ต้นทุนวัสดุก่อสร้างคิดเป็นแค่ 25-30% ของมูลค่าโครงการทั้งหมด หากวัสดุแพงขึ้น 10-20% จะกระทบต้นทุนจริงแค่ 2.5-6% เท่านั้น ซึ่งในภาวะที่ “ของขายไม่ออก” แบบนี้ ผู้ประกอบการยอมเฉือนกำไรตัวเองลงเล็กน้อยเพื่อตรึงราคาขายไว้ ดีกว่าขึ้นราคาแล้วไม่มีคนซื้อ
โดยเฉพาะ “คอนโดสร้างเสร็จพร้อมอยู่ (Ready to move)” ที่สต็อกค้างอยู่ ผู้ประกอบการยิ่งอยากระบายของออกให้เร็วที่สุด นี่จึงเป็น “ตลาดของผู้ซื้อ” ที่มีอำนาจต่อรองสูงมากในปีนี้
3. เมื่อคนไทยไม่ซื้อ “ต่างชาติ” คือเดอะแบก
เมื่อกำลังซื้อในประเทศฝืดเคือง ดีเวลลอปเปอร์จึงต้องหันไปพึ่งพากำลังซื้อต่างชาติ โดยงัดไม้ตายอย่างแพ็กเกจ “ซื้อคอนโด 3 ล้านบาทขึ้นไป พ่วง Longstay Visa” (ตามเงื่อนไขที่กำหนด) มาใช้ดึงดูด
กลุ่มเป้าหมายหลักคือ วัยเกษียณ, นักลงทุน, Digital Nomad และกลุ่มที่ต้องการลี้ภัยจากความขัดแย้งในประเทศตัวเอง มาพักพิงในเมืองท่องเที่ยวอย่าง ภูเก็ต เชียงใหม่ พัทยา รวมถึงกรุงเทพฯ ซึ่งกลยุทธ์นี้เริ่มเห็นสัญญาณบวก แต่จะพยุงตลาดได้ทั้งปีหรือไม่ ยังเป็นเรื่องที่ต้องติดตาม
4. ด่านอรหันต์ที่แท้จริง: “ธนาคารไม่ปล่อยกู้”
ปัญหาที่ใหญ่ที่สุดของคนอยากมีบ้านในยุค 2026 ไม่ใช่เรื่องราคาคอนโดแพงเกินไป แต่คือ “กู้ไม่ผ่าน”
ปัจจุบันสถาบันการเงินเข้มงวดขั้นสุดยอด อัตราการปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) พุ่งทะลุ 50-60% ไปแล้ว หมายความว่าในคน 10 คนที่เดินเข้าไปขอกู้ซื้อบ้าน จะมีถึง 5-6 คนที่เดินคอตกกลับออกมา ธนาคารเช็กประวัติละเอียดยิบ และตั้งเงื่อนไขที่ซับซ้อนขึ้นมากเพื่อป้องกันหนี้เสีย (NPL)
📌 บทสรุปสำหรับ “คนหาบ้าน” ในปี 2026
หากคุณเป็นคนหนึ่งที่กำลังเล็งซื้อคอนโดในช่วงเวลานี้ นี่คือ 3 สิ่งที่คุณต้องรู้:
นี่คือ “ยุคทองของคนพร้อม”: หากคุณมีเงินเย็น หรือมีเครดิตทางการเงินที่ใสสะอาด (ไม่มีหนี้บัตรเครดิตล้นมือ ประวัติการทำงานมั่นคง) คุณคือ “ลูกค้า VIP” ที่ผู้ประกอบการพร้อมจะมอบโปรโมชัน ส่วนลด และของแถมให้แบบจัดเต็ม โดยเฉพาะโครงการสร้างเสร็จพร้อมอยู่
ไม่ต้องรีบตื่นตระหนกเรื่องราคา: อย่าเพิ่งรีบซื้อเพียงเพราะกลัวว่าเงินเฟ้อจะทำให้ราคาคอนโดพุ่งปรี๊ดในข้ามคืน ตลาดตอนนี้ผู้ประกอบการยังแข่งขันกันที่ความคุ้มค่าเพื่อดึงดูดใจผู้ซื้อ
เตรียมตัวกู้ สำคัญกว่าเตรียมตัวซื้อ: ก่อนจะไปดูห้องตัวอย่าง ให้กลับมาดู “Statement” ของตัวเองก่อน เคลียร์หนี้สินที่ไม่จำเป็น เดินบัญชีให้สวยงาม เพราะด่านที่หินที่สุดในตอนนี้ ไม่ใช่การหาคอนโดที่ถูกใจ แต่คือการทำยังไงให้ธนาคารเซ็นอนุมัติ
ตลาดอสังหาฯ ปี 2026 ไม่ใช่ตลาดที่เติบโตหวือหวา แต่เป็นตลาดที่สอนให้เราตระหนักว่า “ความพร้อม” คือต้นทุนที่สำคัญที่สุดในการตัดสินใจซื้อสินทรัพย์ชิ้นใหญ่ในยุคนี้
