ประเภท Segment ของคอนโดมิเนียมและบ้านแนวราบ กับการรีวิวเจาะลึก

เริ่มใช้ ณ วันที่ 1/09/2023

ในช่วงปี 3-4 ปีที่ผ่านมา ราคาของบ้านและคอนโดมีการปรับเปลี่ยนไปอย่างมากตามราคาที่ดิน ต้นทุนก่อสร้าง และปัจจัยอื่นๆที่สูงขึ้น ทีมงานของ Think of Living จึงต้องพัฒนาและปรับรูปแบบของการรีวิวให้มีมาตรฐานมากขึ้นเช่นกัน โดยเฉพาะเรื่องของ Segment หรือช่วงราคาของคอนโดและบ้านเป็นอีกเรื่องที่เราต้องปรับระดับราคาให้มีความสอดคล้องกับราคาตลาดอยู่เสมอๆ

สำหรับปีนี้เป็นปีที่เหมาะสมในการปรับระดับราคาของ Segment อีกรอบเพื่อให้มองเห็นภาพรวมของตลาดอสังหาฯ และระดับราคาของแต่ละแบรนด์ได้ชัดเจนมากขึ้น โดยในปีนี้ทาง thinkofliving.com ได้มีการปรับมาตรฐานของ Segment Review ใหม่ให้เหมาะสมกับปัจจุบัน ดังนี้ค่ะ

ประเภท Segment ของคอนโดมิเนียม

Segment Condo 2023  (ใหม่)

ตลอดหลายปีที่ผ่านมาตลาดอสังหาฯ มีการเปลี่ยนแปลงด้านราคาขายอยู่ตลอดเวลาตามปัจจัยและผลกระทบต่างๆ โดยเฉพาะหลังจากสถานการณ์ Covid-19 เมื่อสถานการณ์ต่างๆเริ่มผ่อนคลายลง ผู้คนกลับมาใช้ชีวิตปกติกันมากขึ้น จากเดิมที่ราคาคอนโดมีการชะลอตัว หรือแทบจะไม่มีการปรับราคาอยู่ 1-2 ปี เพื่อรอดูสถานการณ์จนกว่าจะพ้นวิกฤต ในปีนี้ถือว่าตลาดที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมก็กลับมาคึกคักอีกครั้ง มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นจากเดิม เปิดโครงการใหม่มากขึ้น จะได้เห็นคอนโดราคา 200,000 – 300,000 บาท/ตร.ม. เกิดขึ้นมากมายจนกลายเป็นเรื่องปกติ โดยเฉพาะทำเลในเมืองอย่างย่านทองหล่อ สาทร พร้อมพงษ์ สุขุมวิท มีคอนโดเปิดตัวด้วยราคา 250,000 บาท/ตร.ม. หรือมากกว่านั้นให้เห็นกันทั่วไปแล้ว และยังมีโครงการหรูที่ราคาเพิ่มขึ้นเรื่อยๆจน ตอนนี้ทะลุไป 350,000 บาท/ตร.ม. เป็นที่เรียบร้อยเช่นกัน

สาเหตุของราคาคอนโดที่สูงขึ้นเรื่อยๆ นั้นมีหลายปัจจัยและหลายสาเหตุ ตั้งแต่ต้นทุนในการทำโครงการ ความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้คนทั้งในและนอกประเทศ กระแสของนักลงทุน แต่ส่วนสำคัญอีกส่วนหนึ่งคงหนีไม่พ้นเรื่องต้นทุนราคาที่ดิน เพราะราคาที่ดินมีการปรับตัวมาตลอดยิ่งช่วงหลังๆ มีการขยับตัวแบบก้าวกระโดด โดยเฉพาะที่ดินในกรุงเทพฯ ตามถนนสายสำคัญ ปัจจุบันซื้อ-ขายกันในราคาหลักล้านต่อตารางวาก็มีให้เห็นกันหลายแปลงแล้ว ยังรวมไปถึงต้นทุนในด้านการก่อสร้างไม่ว่าจะเป็นวัสดุ และเทคโนโลยีที่แต่ละโครงการเลือกเอามาใช้เพื่อสร้างจุดแข็งและอำนวยความสะดวกแก่ผู้อยู่อาศัย จึงไม่แปลกที่ต้นทุนเหล่านี้จะทำให้ราคาขายโครงการเพิ่มมากขึ้นไปด้วยนั้นเอง

โดยราคาของคอนโดใน Segment : Luxury Class และ Super Luxury Class นอกจากจะใช้เกณฑ์ ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรแล้ว จะเพิ่มเกณฑ์ในการจัด Segment ขึ้นมาอีกหนึ่งอย่างนั่นก็คือ “ราคาเริ่มต้น” เหตุผลที่ต้องเพิ่มราคาเริ่มต้นเข้ามานั้น เพราะตัวราคาเริ่มต้นสามารถบอกถึงขนาดของพื้นที่อยู่อาศัย ซึ่งสะท้อนถึงความสะดวกสบายในการใช้ชีวิตแบบ Luxury ได้เป็นอย่างดี การจะซื้อโครงการระดับนี้ไม่ได้ซื้อกันด้วยเหตุผลทางความคุ้มค่าอย่างเดียวแต่มีเรื่องของอารมณ์ความรู้สึกเข้ามาเกี่ยวข้องด้วย นอกจากนี้ยังมีอีกหนึ่ง Segment ที่เราเพิ่มขึ้นมาคือ Ultimate Class สำหรับโครงการที่มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 500,000 บาทต่อตารางเมตร ขึ้นไป เพื่อให้สอดคล้องกับราคาขายจริงของคอนโดหรูในบางโครงการที่ระดับราคาเพิ่มขึ้นไปสูงมากในปัจจุบัน

ในด้านอารมณ์ความรู้สึกในการซื้อนั้นมาได้จากหลายสาเหตุ แต่ประเด็นสำคัญที่ทางทีมงานมองเห็นก็คือ การอยู่อาศัยที่มีคุณภาพ “ความเป็น Luxury ไม่ได้วัดกันที่ราคาเพียงอย่างเดียว แต่ต้องวัดเรื่องการอยู่อาศัยที่มีคุณภาพด้วย” สิ่งที่มองเห็นได้ง่ายที่สุดในเรื่องของการอยู่อาศัยที่มีคุณภาพก็คือ ห้องพักอาศัยจะต้องมีขนาดที่ใหญ่เพียงพอให้อยู่แบบสบายๆ ไม่อึดอัด ไม่ใช่แค่ราคาต่อตารางเมตรสูงแล้วต้องไปอยู่ในห้องเล็กๆ ฟังก์ชันบางอย่างก็ขาดๆ หายๆ เมื่อมาใช้เกณฑ์แบบนี้แล้ว เราจะได้เห็นโครงการในระดับ Luxury ในอีกแง่มุมที่ครบถ้วนมากขึ้น โดยในแต่ละ Segment นั้นเรามีการเปลี่ยนแปลงดังนี้

SUPER ECONOMY – เป็นคอนโดในกลุ่มประหยัดหยิบจับง่าย มีไม่มากในตลาดผู้ประกอบการต้องทำโครงการให้ต้นทุนต่ำจริง และส่วนใหญ่เราจะพบเจอแบรนด์เจ้าประจำอยู่เสมอ แต่ก็มีผู้ประกอบการเจ้าใหม่ๆที่เข้ามาทำตลาดคอนโดใน Segment นี้เพิ่มมาเช่นกัน โดยส่วนใหญ่แล้วจะมีราคาเฉลี่ยไม่เกิน 50,000 บาทต่อตารางเมตร เช่น โครงการ Regent Home , The Kith , เสนาคิทท์ , เพลิน เพลิน คอนโดมิเนียม เป็นต้น

ECONOMY – เป็นคอนโดในกล่มราคาหยิบจับง่าย ที่นิยมกันมากเช่นกัน ส่วนมากจะอยู่ในทำเลชานเมืองและรอบๆเมือง จับกลุ่มลูกค้าระดับกลางและคนทำงานเริ่มต้น เป็นกลุ่มคอนโดล้านต้นๆ โดยราคาเฉลี่ยอยู่ระหว่าง 50,000 – 80,000 บาทต่อตารางเมตร เช่น Plum condo , dCondo , Supalai City Resort , Lumpini Ville , Niche ID , The Origin , Kave เป็นต้น

MAIN CLASS – เป็นกลุ่มคอนโดระดับกลางๆ ที่ทำออกมาในตลาดกันมากที่สุด จับตลาดกลุ่มใหญ่ของลูกค้าระดับกลาง ทำเลที่ตั้งขยับเข้ามาใกล้เมืองมากขึ้น ราคาเฉลี่ยอยู่ระหว่าง 80,000 – 120,000 บาทต่อตารางเมตร เช่น The Tree (Low rise) , Origin Play , Atmoz , Niche Mono , Modiz เป็นต้น

UPPER CLASS – เป็นคอนโดชั้นดี ทำเลอยู่ไม่ไกลจากรถไฟฟ้ามากนัก เดินทางสะดวกสบายและมีตัวเลือกในการเดินทางมากขึ้น ราคาเฉลี่ยอยู่ระหว่าง 120,000 – 160,000 บาทต่อตารางเมตร เช่น Life , IDEO , The Base , SO Origin , The Privacy , Chapter , Nue , Whizdom เป็นต้น

HIGH CLASS เป็นคอนโดชั้นสูง ทำเลดี ในเมืองเน้นอยู่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า วัสดุเกรดดี ราคาเฉลี่ยอยู่ระหว่าง 160,000 – 250,000 บาทต่อตารางเมตร เช่น The Room , The Line , PITI , Centric , Rhythm , XT , Culture , FYNN เป็นต้น

LUXURY – เป็นคอนโดติดแบรนด์ระดับสูง ทำเลในเมือง มีความโดดเด่นเรื่องการออกแบบและเลือกใช้วัสดุที่ดีมากขึ้น ราคาเฉลี่ยอยู่ระหว่าง 200,000 – 350,000 บาทต่อตารางเมตร และต้องมีราคาเริ่มต้นไม่ต่ำกว่า 8 ล้านบาท เช่น โครงการ ASHTON Asoke-Rama 9 , The Reserve Sathon , Laviq Sukhumvit 57 , Aestiq Thonglor , Hyde Heritage Thonglor , The Bangkok , Anil สาทร 12 , Tait 12 , 125 Sathorn , The Crown Residences เป็นต้น

SUPER LUXURY – เป็นคอนโดระดับบน คอนโดในกลุ่มราคาพิเศษ มีเอกลักษณ์เฉพาะตัวตั้งแต่การออกแบบ การเลือกใช้วัสดุอย่างดี ไปจนถึงทำเลที่ตั้งใจกลางเมืองและย่านธุรกิจสำคัญ ราคาเฉลี่ยอยู่ระหว่าง 350,000 – 500,000 บาทต่อตารางเมตร ขึ้นไป และต้องมีราคาเริ่มต้นไม่ต่ำกว่า 15 ล้านบาท เช่น The Sukhothai Residences , King Power Maha Nakhon , The Bangkok Thonglor , Vittorio , Khun by yoo , TELA Thonglor , SCOPE Langsuan , The Strand Thonglor เป็นต้น

ULTIMATE – เป็นคอนโดในกลุ่มราคาพิเศษ มีการออกแบบและดีไซน์เฉพาะตัว เลือกใช้วัสดุอย่างดีระดับพรีเมี่ยม หรือออกแบบให้เฉพาะโครงการนี้เท่านั้น บางโครงการจะมีการบริการและจัดการโดยแบรนด์โรงแรมระดับโลก ตั้งอยู่ในทำเลใจกลางเมือง หรือทำเลที่โดดเด่นอย่างริมแม่น้ำเจ้าพระยา ราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 500,000 บาทต่อตารางเมตร ขึ้นไป เช่น 98 Wireless , The Residences At Mandarin Oriental Bangkok เป็นต้น

** สำหรับ LUXURY CLASS และ SUPER LUXURY CLASS หากโครงการมีคุณสมบัติไม่ ครบตามเกณฑ์ ไม่ว่าข้อใดข้อหนึ่งจะอยู่ใน Segment ก่อนหน้าทันที

ประเภท Segment ของที่อยู่อาศัยแนวราบ

สำหรับ Segment ของโครงการแนวราบนั้นถือว่ามีการปรับตัวขึ้นมากทีเดียว เหตุเพราะราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นและผลกระทบจาก สถานการณ์ Covid-19 ทำให้ผู้คนต้องการพื้นที่ใช้สอยใหญ่ขึ้น ต้องการฟังก์ชันที่รองรับการทำงานและการใช้ชีวิตรูปแบบใหม่ บ้านแนวราบจึงกลายเป็นตัวเลือกยอดนิยมของผู้ซื้อชาวไทยในขณะนี้จึงส่งผลให้ราคาบ้านมีการปรับตัวสูงขึ้นตามไปด้วย

Segment ใหม่ของโครงการแนวราบนี้ เราจะใช้เกณฑ์การแบ่งตามราคาเริ่มต้นของโครงการตามเดิม โดยแยกประเภทเป็นบ้านเดี่ยว-บ้านแฝด และ ทาวน์โฮม-โฮมออฟฟิศ เนื่องจากปัจจุบันทาวน์โฮมและโฮมออฟฟิศใจกลางเมืองนั้นมีจำนวนเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ ซึ่งโครงการประเภทนี้มักจะมีการออกแบบและเลือกใช้วัสดุเป็นพิเศษ ซึ่งถือว่าเป็นทาวน์โฮมระดับ Luxury แล้ว หากนำไปรวมกับบ้านอาจจะอยู่ใน Class ที่ต่ำกว่าที่ควรจะเป็น

โดยการจัด Segment ใหม่นี้จะใช้กับโครงการในกรุงเทพฯและปริมณฑลเป็นส่วนใหญ่ สำหรับโครงการที่อยู่ต่างจังหวัดนั้นจะพิจารณาแล้วแต่กรณีไป และในกรณีที่โครงการนั้นๆมีประเภทของที่อยู่อาศัยแนวราบมากกว่าหนึ่ง เราจะให้ Segment ตามประเภทของอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ เพื่อให้สามารถใช้เป็นตัวเปรียบเทียบกับโครงการอื่นๆ ซึ่งจะช่วยป้องกันความคลาดเคลื่อนของการจัด Segment ได้ ยกตัวอย่างเช่น โครงการ A มี ทาวน์โฮมราคา 3 ล้านบาท บ้านแฝดราคา 5 ล้านบาท และบ้านเดี่ยว ราคา 8 ล้านบาทอยู่ในโครงการเดียวกัน ถ้าเราจัด Segment ตามราคาเริ่มต้นอย่างเดียวจะกลายเป็นว่าโครงการนี้ตกอยู่ใน MAIN CLASS ซึ่งทำให้ราคาของบ้านเดี่ยวไม่สะท้อนตาม Segment ที่แท้จริง ที่ถ้าเทียบกับโครงการอื่นๆจะอยู่ใน UPPER CLASS เราจึงจัด Segment ตามประเภทของที่อยู่อาศัยไปเลย เช่นโครงการ A ทาวน์โฮมและบ้านแฝดจะอยู่ใน MAIN CLASS ส่วนบ้านเดี่ยวจะเป็น UPPER CLASS ค่ะ โดยในแต่ละ Segment นั้นเรามีการเปลี่ยนแปลงดังนี้

Segment บ้านเดี่ยวและบ้านแฝด 2023 (ใหม่)

“บ้านเดี่ยว-บ้านแฝด” ถือว่าเป็นโปรดักส์ที่อยู่อาศัยที่ขายดีที่สุดในช่วง 2-3 ปีนี้ โดยเฉพาะบ้านแฝดนั้นมีจำนวนโครงการเยอะขึ้นกว่าเดิมจนสังเกตได้ เนื่องจากผู้พัฒนาโครงการก็มีการปรับตัวให้เข้ากับสภาวะเศรษฐกิจ ต้นทุนที่สูงขึ้น และกำลังซื้อของลูกค้าที่ยังไม่สูงมากนัก ‘บ้านแฝด’ จึงเข้ามาตอบโจทย์ผู้อยู่อาศัยแทนบ้านเดี่ยวมากขึ้น ด้วยความที่ได้ที่ดินรอบบ้าน มีพื้นที่ใช้สอยเหมือนกับบ้านเดี่ยว แต่ราคาเข้าถึงได้ง่ายกว่า เริ่มต้นประมาณ 3 ล้านบาท ก็พอจะหยิบจับบ้านแฝดบ้านเดี่ยวในทำเลปริมณฑลได้ ในส่วนของบ้านเดี่ยวเองก็ขยับราคาขึ้นเริ่มต้นที่ 4 ล้านบาทเป็นต้นไป ทำให้เราไม่ค่อยได้เห็นบ้านเดี่ยวที่ราคาต่ำกว่านี้มากนัก

ในส่วนของปรับราคาขึ้นของ Segment Economy-Main นั้นจะขยับขึ้นไม่มากนักประมาณ 1-2 ล้านบาทเท่านั้น เพราะอย่างไรก็ยังต้องมีบ้านในราคาที่หยิบจับง่ายอยู่นั่นเอง ซึ่งขนาดพื้นที่ใช้สอยอาจจะเล็กลงเป็นบ้านแฝด หรือบ้านเดี่ยวไซส์เล็กไปแทน แต่หากเป็น Segment Upper ขึ้นไปจะมีราคาบ้านที่สูงขึ้นเยอะทีเดียว เพราะนอกจากที่ดินและค่าก่อสร้างที่ราคาสูงขึ้นเรื่อยๆ ทุกปีอยู่แล้ว ก็ยังมีสเปคของวัสดุที่ถูกอัพเกรดขึ้น, มีเทคโนโลยีในบ้าน, นวัตกรรมต่างๆ ที่มีฟังก์ชันพิเศษๆ เช่น ระบบกรองฝุ่น Pm 2.5, กรองเชื้อโรค, ระบบสำหรับติดตั้ง Wall Charger เป็นต้น ติดตั้งมาให้มากขึ้นก็ทำให้ตัวบ้านราคาสูงขึ้นด้วยเช่นกัน

นอกจากนี้ยังมีอีกหนึ่ง Segment ที่เราเพิ่มขึ้นมาคือ Ultimate Class เพราะโครงการที่มีราคา 80-100 ล้านบาทเป็นต้นไปมาเปิดตัวกันเยอะมากๆ ในช่วง 1-2 ปีนี้ เพื่อเน้นตอบโจทย์กลุ่มลูกค้ากำลังซื้อสูงพิเศษ ซึ่งส่วนใหญ่จะอยู่ในทำเลใกล้กับใจกลางเมือง และ ทำเลที่มีบ้านราคาสูงขึ้นเยอะ เช่น ปิ่นเกล้า, กรุงเทพกรีฑา, เลียบด่วนรามอินทรา, พระราม 9, อารีย์ เป็นต้น

ECONOMY CLASS – Segment แนวราบเราจะเริ่มต้นด้วย ECONOMY CLASS ถือเป็น Product ที่มีราคาย่อมเยาหยิบจับง่าย โดยเราใช้ราคาต่ำกว่า 4 ล้านบาทเป็นเกณฑ์ เนื่องจากถ้าเราดูราคาเริ่มต้นของบ้านเดี่ยว บ้านแฝดในช่วง 1-2 ปีมานี้ ส่วนใหญ่จะเจออยู่ที่ประมาณไม่เกิน 4 ล้านบาท เช่น แบรนด์บ้านพฤกษา, Lanceo Crib, บ้านฟ้าปิยรมย์ นิโอลา, บ้านฟ้ากรีนพาร์ค, หลายโครงการของแบรนด์ศุภาลัยวิลล์, คุณาลัย เดซี่, คุณาลัย บีกินส์ 2 หรือโครงการที่พัฒนาโดย Developer ในพื้นที่ ซึ่งทำเลมักจะอยู่ในเขตปริมณฑลค่ะ

MAIN  CLASS – ช่วงราคา 4-7 ล้านบาท เป็น Segment ที่เราปรับขึ้นจากเดิมเล็กน้อยและขยายช่วงราคาให้กว้างขึ้น โดยอ้างอิงจากช่วงราคาของโครงการส่วนใหญ่ Product ของกลุ่มนี้จะเป็นบ้านเดี่ยวขนาดเล็กยกตัวอย่างเช่น แบรนด์ Inizio, คณาสิริ, อณาสิริ, Pave, Modi Villa, Perfect Park, Q District, Casa Ville, Britania, Golden Neo และหลายโครงการของแบรนด์ The Plant เป็นต้น

UPPER CLASS – ช่วงราคาอยู่ที่ 7-15 ล้านบาท Segment นี้ราคาปรับขึ้นเยอะมาก โดยเราอ้างอิงจากราคาที่ปรับขึ้นของแบรนด์บ้านในกลุ่มนี้ ซึ่งเป็นกลุ่มที่ผู้ซื้อต้องมีกำลังในการซื้อสูงขึ้นระดับหัวหน้างาน มีรายได้หลักแสนขึ้นไป เช่น Centro, สราญสิริ , บุราสิริ , Grand Britania, Grandio ,ชัยพฤกษ์ Perfect Place และบางโครงการของแบรนด์ The Palm เป็นต้น

HIGH CLASS – เป็น Segment ที่มีความหรูหราขึ้นมาอีกหน่อย ช่วงราคาอยู่ที่ 15-30 ล้านบาท เช่น แบรนด์ เศรษฐสิริ, The City, Bangkok Boulevard, Laddarom, มัณฑนา, Nirvana Absolute เป็นต้น

LUXURY CLASS – เป็น Segment บ้านหรูโดยปรับให้มีช่วงราคาอยู่ที่ 30-50 ล้านบาท ยกตัวอย่างเช่นบ้านในแบรนด์ The Palazzo, Grand Bangkok Boulevard, The Gentry, นาราสิริ และ VIVE เป็นต้น

SUPER LUXURY CLASS –  บ้านหรูที่เป็นแบรนด์ระดับบนสุดของหลายๆ Developer ปรับขึ้นมาเป็น 50-80 ล้านบาท บ้านที่อยู่ใน Segment นี้ ยกตัวอย่างเช่นแบรนด์ Bugaan, บ้านกลางกรุง, กรานาดา, Prukpirom, Nantawan, Laddawan และบางทำเลของแบรนด์ นาราสิริ เป็นต้นค่ะ

ULTIMATE CLASS – บ้านสุดหรูที่มีราคาตั้งแต่ 80 ล้านขึ้นไป บางโครงการไปจนถึง 300 ล้านบาทเลยก็มี บ้านในกลุ่มนี้มักจะเป็นบ้านเดี่ยวแนวสูง บนทำเลกลางเมืองอย่าง เอกมัย, เลียบทางด่วนรามอินทรา, อารีย์ ใส่ Facility ไว้ในตัวบ้านอย่างครบถ้วน และวัสดุมักจะไม่ใช้แค่รุ่นดีสุดในตลาดแต่มักจะเป็นรุ่น Limited เป็นงาน Craft เฉพาะโครงการ ยกตัวอย่างเช่นแบรนด์ SIRANINN Residences, 95E1, Crystal Solana, สันติบุรี, Vi Ari, SMYTH’S รามอินทรา, THE COLLECTION RIVERFRONT BY ALTITUDE และ 10 and only เป็นต้น

Segment ทาวน์โฮมและโฮมออฟฟิศ 2023 (ใหม่)

‘ทาวน์โฮม’ เป็นประเภทหนึ่งของที่อยู่อยู่อาศัยแนวราบ ที่ทำออกมาเพื่อตอบโจทย์ด้านราคาให้เข้าถึงได้ง่ายกว่าบ้านแนวราบอื่นๆ เนื่องจากใช้ที่ดินน้อยกว่าบ้านแฝด (ที่ดินเริ่มต้น 35 ตร.วา) และบ้านเดี่ยว (ที่ดินเริ่มต้น 50 ตร.วา) เน้นพื้นที่ใช้สอยในแนวตั้งทดแทนพื้นที่แนวราบ โดยเรามักจะเห็นโครงการทาวน์โฮมแบ่งออกเป็น 2 กลุ่มย่อยๆ ตามทำเลค่ะ

1.ทาวน์โฮมทำเลชานเมืองเน้นราคาจับต้องง่าย : มักเป็นทาวน์โฮม 2 ชั้น 1 – 2 ที่จอดรถ เหมาะกับคนที่อยากมีบ้านเป็นของตัวเองหลังแรก มีงบประมาณจำกัด มองหาบ้านที่ผ่อนง่ายอยู่สบายๆ ไม่ต้องการพื้นที่ดินเยอะ แต่ชอบพื้นที่ใช้สอยเป็นแบ่งสัดส่วนและมีพื้นที่มากกว่าคอนโดมิเนียม ทาวน์โฮมกลุ่มนี้มีผู้พัฒนาในตลาดแข่งขันกันหลายเจ้าเลยค่ะ ทั้ง Local และบริษัทมหาชนเลยค่ะ

ผู้พัฒนา Local มักจะทำราคาออกมาแข่งกันอยู่ในช่วง Economy – Main Class ราคาเริ่มต้น 2 – 3 ล้านบาท โดยเน้นที่พื้นที่ใช้สอย และฟังก์ชันภายในบ้าน ส่วนผู้พัฒนาที่เป็นบริษัทมหาชนมักจะทำราคาออกมาในช่วง Main – Upper Class ราคาเริ่มต้น 2.5 – 5 ล้านบาท โดยเน้นบรรยากาศโครงการ มีพื้นที่ส่วนกลางทั้งสระว่ายน้ำและห้องออกกำลังกาย รวมถึงแบบบ้านที่มีการออกแบบเป็นเอกลักษณ์

2.ทาวน์โฮมในเมืองบนที่ดินราคาสูง : มักจะทำพื้นที่ใช้สอยออกมาถึง 3 – 4.5 ชั้นเพื่อให้มีพื้นที่ใช้สอยเทียบเท่ากับบ้านเดี่ยว มักจะมีวัสดุ หรือการออกแบบพิเศษเพื่อให้มีความน่าสนใจ บางแห่งสามารถใช้เป็น Home Office ได้อีกด้วย เหมาะกับทั้งคนที่อยากอยู่ในทำเลใกล้เมือง ชอบพื้นที่ใช้สอยเยอะ (หลายชั้น) แต่ไม่เน้นที่ดินรอบบ้าน หรือเป็นคนที่มองหาพื้นที่สำหรับตั้งบริษัท ทำเป็นสำนักงานที่เดินทางสะดวก อยู่ในทำเลที่มีความอุดมสมบูรณ์สูง แบบบ้านส่งเสริมภาพลักษณ์ให้กับสำนักงาน เป็นต้น ทาวน์โฮมกลุ่มนี้มักจะอยู่ในระดับ High Class ขึ้นไป ราคาสูงขึ้นตามราคาที่ดิน

ผู้พัฒนาทาวน์โฮมกลุ่มนี้มีไม่เยอะมากนักค่ะ ส่วนใหญ่เป็นเจ้า Local ที่ได้มีที่ดินในเมือง ทำออกมาเป็นโครงการไม่จัดสรรมีจำนวนยูนิตไม่เยอะ เน้นเป็น Home Office สูง 3 – 4.5 ชั้น อาจมีลิฟต์ส่วนตัว ราคาอยู่ในช่วง Luxury Class เริ่มต้น 15 – 30 ล้านบาท ส่วนผู้พัฒนาที่เป็นบริษัทมหาชนมีแข่งขันอยู่ในกลุ่มนี้ไม่เยอะมากนัก เราจะเห็นอยู่ไม่กี่เจ้าเท่านั้นเอง เช่น ทาวน์โฮม 3 ชั้นแบรนด์ Nirvana Define จาก Nirvana, ทาวน์โฮม 3 ชั้น แบรนด์ บ้านกลางเมือง The Edition จาก AP เป็นต้น

สำหรับระดับราคาของบ้านประเภท ‘ทาวน์โฮม’ ในปี 2023 นี้ ถือว่าไม่แตกต่างจากเมื่อ 3 – 4 ปีที่แล้วมากนักนะคะโดยเฉพาะในกลุ่มแรกที่แข่งขันกันด้วยราคาอยู่แล้ว จึงแทบไม่ได้ปรับตัวสูงขึ้นเลย ส่วนในระดับ High Class ขึ้นไปก็ไม่มีคู่แข่งในตลาดมากนัก จึงแทบไม่ได้มีการปรับตัวเรื่องราคาเช่นกันค่ะ ส่งผลให้เกณฑ์ในการจัด Segment ยังคงใช้มาตรฐานเดิมอยู่

ECONOMY CLASS – เป็นทาวน์โฮมกลุ่มที่แข่งขันด้านราคา ให้คนส่วนใหญ่เข้าถึงได้ง่าย เหมาะกับเป็นบ้านหลังแรก หรือขยับขยายพื้นที่ออกมาจากคอนโดมิเนียม มักอยู่ในทำเลชานเมือง ตัวบ้านสูง 1 – 2 ชั้น ไม่เน้นพื้นที่ส่วนกลางมากนัก ส่วนใหญ่มีผู้พัฒนาโครงการเป็นเจ้า Local ในตลาด หรือบริษัทใหญ่ที่เน้นกลุ่มลูกค้างบประมาณจำกัด ตัวอย่างเช่นแบรนด์ Pleno Town, บ้านพฤกษา, I-Leaf Pround, เจษฎา, ภัทรไพรเวท เป็นต้น

MAIN  CLASS – เป็นทาวน์โฮมที่มีตัวเลือกในตลาดเยอะที่สุดเลยค่ะ โดยส่วนใหญ่เป็นแบรนด์เริ่มต้นของผู้พัฒนาโครงการในตลาดหลายเจ้า ในทำเลรอบๆเมือง เหมาะกับคนที่ชอบบรรยากาศโครงการที่มีเอกลักษณ์มากขึ้น มีพื้นที่ส่วนกลางให้ใช้งาน ตัวอย่างเช่นแบรนด์ สิริ เพลส, Pleno, Q District, Verve, Golden Town, SENA Village, Gusto, Indy, ศุภาลัย พรีโม่, อณาสิริ เป็นต้น

UPPER CLASS – เป็นกลุ่มทาวน์โฮมที่มีขนาดใหญ่ขึ้นมา เน้นพื้นที่ใช้สอยที่มากขึ้น เทียบเท่ากับพื้นที่ใช้สอยในบ้านแฝดหรือบ้านเดี่ยวขนาดเริ่มต้น มีการออกแบบที่เป็นเอกลักษณ์ชัดเจน มีพื้นที่ส่วนกลางให้ใช้งานหลากหลาย ส่วนใหญ่จะเป็นทาวน์โฮม 3 ชั้น หรืออยู่ในทำเลใกล้เมืองมากขึ้น ตัวอย่างเช่นแบรนด์ บ้านกลางเมือง, สัมมากร อเวนิว ,Patio, Grand Pleno เป็นต้น

HIGH CLASS – เป็นทาวน์โฮมที่มีระดับราคาสูงขึ้นมา มีความสูง 2 – 3 ชั้นขึ้นไป เน้นออกแบบที่มี Gimmick แตกต่างจากบ้านทั่วไป อยู่ในทำเลใกล้เมือง มีความอุดมสมบูรณ์สูง เดินทางสะดวก พร้อมพื้นที่ส่วนกลางครบ มักจะมีการออกแบบที่เน้นความเป็นส่วนตัวสูง มีพื้นที่ใช้สอยและฟังก์ชันในบ้านเทียบเท่ากับบ้านเดี่ยว แบรนด์ที่อยู่ในกลุ่มนี้เช่น Glam, บ้านภูริปุรี , บ้านกลางเมือง The Edition, Nirvana Define เป็นต้น

LUXURY CLASS – เป็นทาวน์โฮมที่อยู่ในทำเลใจกลางเมือง อยู่ในย่านที่มีความคึกคักและความอุดมสมบูรณ์สูง สามารถทำเป็น Home Office หรืออาคารพาณิชย์ได้ มักจะทำความสูง 3 ชั้นขึ้นไป อาจจะมีลิฟต์ส่วนตัว จำนวนยูนิตน้อย เป็นโครงการไม่จัดสรร ส่วนใหญ่ผู้พัฒนาโครงการมักเป็นเจ้า Local หรือเป็นแบรนด์ที่มีเอกลักษณ์เฉพาะตัว ชื่อโครงการไม่ซ้ำกัน เช่น สาละ ลาดพร้าว-รัชโยธิน, Veritz สาธุประดิษฐ์ 34, โฮมุ รัชวิภา, ลูก้า เรสซิเดนซ์ เอกมัย, Artery ทองหล่อ – สุขุมวิท, DEME สาธุ, SENTRE พัฒนาการ, The Welton พระราม3 เป็นต้น

SUPER LUXURY CLASS – เป็นทาวน์โฮมที่เราพบได้ไม่บ่อยนะคะ โดยโครงการที่อยู่ในกลุ่มนี้จะเป็นโครงการที่มีความ Premium ทางด้านทำเล อยู่ที่ในย่านใจกลางเมืองที่ราคาที่ดินสูง มีการออกแบบรวมถึงวัสดุที่ใช้ภายในบ้านที่พิเศษกว่าโครงการ Luxury ทั่วไป สูง 3 – 4 ชั้นขึ้นไป หรือเป็น Home Office ที่ต้องการพื้นที่ใช้สอยและทำเลใจกลางเมือง ตัวอย่างเช่น 201 Avenue เอกมัย-พระราม 9, Baan U Charoen Town In Town, BAAN U Charoen Eastville, Tiger Lane, Headquarters, บ้านพันนา เป็นต้น

การแบ่ง Segment นี้เป็นเพียงส่วนนึงของการ “จัดกลุ่ม” ที่ทาง ThinkofLiving ตั้งใจทำให้ดูเพื่อให้ง่ายต่อความเข้าใจ ต่อแบรนด์ต่างๆของวงการอสังหาฯในตลาดบ้านเรา จริงๆแล้วการแบ่งระดับ Segment ทุกๆคนสามารถให้ค่าความสำคัญในใจตัวเองได้แตกต่างกันออกไป เลยเป็นเรื่องดีที่ผู้อ่านได้เข้ามาแชร์ความเห็นกัน และแลกเปลี่ยนมุมมองกันได้นะคะ 😀

ข้อมูล ประเภท Segment ของคอนโดมิเนียม 2020 (เก่า)

Segment ของคอนโดมิเนียม  ข้อมูล ณ วันที่ 18 พ.ค. 2020