ทำไม “รถไฟฟ้า-ถนน-ทางด่วน-เรือ” เปลี่ยนย่านไกลเมืองเป็นทำเลอยู่อาศัยแห่งใหม่ได้ พร้อมสรุปภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัย 2568 และแนวโน้ม 2569

หลายคนอาจเคยมองว่าย่านไกลเมืองคือพื้นที่ที่ทั้งเดินทางลำบาก ใช้ชีวิตไม่สะดวก และไม่น่าอยู่อาศัยเท่าใจกลางเมือง

แต่ปัจจุบันย่านที่อยู่อาศัยรอบนอกกรุงเทพฯหลายทำเลกลายเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยแห่งใหม่ได้ เพราะแค่มี “ระบบคมนาคม” ที่เข้าถึงง่าย ไม่ว่าจะเป็นรถไฟฟ้า ถนนสายหลัก ทางด่วนหรือเรือ ก็สามารถเปลี่ยนจากย่านที่เงียบๆเป็นทำเลคึกคัก อีกทั้งยิ่งเดินทางได้สะดวกมากเท่าไหร่ คนก็ยิ่งกล้าขยับขยายออกจากใจกลางเมืองมากขึ้น จึงส่งผลให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในโซนรอบนอกเพิ่มสูงขึ้นตามไปด้วยนั่นเอง นี่แหละคือเหตุผลสำคัญที่ทำให้ “คมนาคม” กลายเป็นปัจจัยหลักที่ส่งผลต่อการพัฒนาตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน

ดังนั้นวันนี้เราจะพาไปดูกันว่า “รถไฟฟ้า-ถนน-ทางด่วน-เรือ” เปลี่ยนย่านไกลเมืองเป็นทำเลอยู่อาศัยแห่งใหม่ได้ยังไง? รวมถึงสรุปภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2568 และแนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2569 มาให้อ่านกันด้วย เพื่อที่จะได้รู้ว่า “คมนาคม” ส่งผลต่อตลาดบ้านและคอนโดแบบไหนบ้าง?

ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัย ปี 2568

ก่อนที่เราจะมาดูระบบคมนาคมอย่าง รถไฟฟ้า ถนน ทางด่วนและเรือ ที่ส่งผลต่อตลาดที่อยู่อาศัยและคาดการณ์แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2569 เราก็คงต้องมองย้อนกลับไปในปี 2568 ที่ผ่านมากันก่อนว่าภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยตลอดปี 2568 เป็นยังไง?

ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัย กรุงเทพฯ-ปริมณฑล (Q4/2568)

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้สำรวจ “ภาพรวมของที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขาย กรุงเทพฯ-ปริมณฑล (Q4/2568)” เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ได้ดังนี้

• จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ (New Supply) 6,162 หน่วย ลดลง 64.1% (Q4/2567 มีจำนวน 17,151 หน่วย)
• มูลค่าหน่วยเปิดตัวใหม่ (New Supply) 47,673 ล้านบาท ลดลง 65.3% (Q4/2567 มีจำนวน 137,523 ล้านบาท)
• จำนวนหน่วยขายได้ใหม่ (New Sales) 12,662 หน่วย ลดลง 20.8% (Q4/2567 มีจำนวน 15,981 หน่วย)
• มูลค่าหน่วยขายได้ใหม่ (New Sales) 78,425 ล้านบาท ลดลง 19.7% (Q4/2567 มีมูลค่า 97,641 ล้านบาท)

จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ (New Supply) มีแนวโน้มที่ลดลงต่อเนื่องมาตั้งแต่ Q4/2566 (จำนวน 31,370 หน่วย) แล้วนะคะ บ่งบอกถึงโครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ทั้งอาคารชุดและบ้านแนวราบในกรุงเทพฯ – ปริมณฑลที่เปิดตัวลดลงเรื่อยๆ ทำให้เราจะมีโครงการเปิดใหม่ให้เลือกซื้อน้อยลงนั่นเอง ประกอบกับเศรษฐกิจไม่ดี คนก็มองหาเป็นบ้านมือสองมากกว่า ทำให้ตลาดบ้านมือสองก็จะขายได้เพิ่มมากขึ้นด้วย

ตามภาพตารางที่ 4 ด้านบน จะเป็น โครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่ที่แบ่งแยกตามประเภท เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ก็พบว่า
– บ้านจัดสรรเปิดขายใหม่ : จำนวนหน่วยในผังรวม 13,890 หน่วย ลดลง 57.2% มูลค่ารวม 151,097 ล้านบาท ลดลง 54.7%
– อาคารชุดเปิดขายใหม่ : จำนวนหน่วยในผังรวม 18,997 หน่วย ลดลง 36.3% มูลค่ารวม 102,623 ล้านบาท ลดลง 37.3%

ส่งผลให้ภาพรวมทั้งปี 2568 มีการเปิดขายโครงการที่อยู่อาศัยรวม 252โครงการ ลดลง 30.0% มีจำนวนหน่วยในผังรวม 32,887 หน่วย ลดลง 47.2% และมูลค่าโครงการรวม 253,720 ล้านบาท ลดลง 49.0% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)

หน่วยสร้างเสร็จเหลือขาย (Remaining Supply) กรุงเทพฯ-ปริมณฑล (Q4/2568)

• หน่วยสร้างเสร็จเหลือขาย (Remaining Supply) 225,901 หน่วย เพิ่มขึ้น 3.3% (Q4/2567 มีจำนวน 218,707 หน่วย)
• มูลค่าหน่วยสร้างเสร็จเหลือขาย (Remaining Supply) 1,462,466 หน่วย เพิ่มขึ้น 7.0% (Q4/2567 มีจำนวน  1,366,871 หน่วย)

ภาพรวมของทั้งอาคารชุดและบ้านแนวราบที่สร้างเสร็จเหลือขาย (Remaining Supply) เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) จะเห็นว่ามีจำนวนเพิ่มขึ้น ถึงแม้หน่วยเปิดตัวใหม่ (New Supply) จะลดลงก็ตาม แสดงให้เห็นว่ายังคงมีสต็อกคงค้างอยู่เยอะนั่นเอง จึงทำให้อัตราดูดซับ (Absorption Rate) ต่อเดือนอยู่ที่ 1.8% ลดลงจาก Q4/2567 ที่มีอัตราดูดซับต่อเดือนอยู่ที่ 2.3% ทำให้มีจำนวนเดือนที่คาดว่าจะขายหมดเพิ่มขึ้นจาก 40 เดือน (3 ปี 4 เดือน) เป็น 53 เดือน (4 ปี 5 เดือน)

จากตารางด้านบนจะเห็นสัดส่วนของจำนวนอาคารชุดที่มากกว่าบ้านแนวราบ โดยคิดเป็น 53.4% โดยอาคารชุดระดับราคา 2-3 ล้านบาท จะเหลือขายมากสุด คิดเป็น 30.6% จากระดับราคาตั้งแต่น้อยกว่า 1 ล้านบาทไปยังระดับราคามากกว่า 40 ล้านบาท ส่วนหน่วยสร้างเสร็จเหลือขาย (Remaining Supply) ของบ้านเดี่ยวจะอยู่ที่ระดับราคา 5-7.5 ล้านบาท, บ้านแฝด ระดับราคา 3-5 ล้านบาท และ ทาวน์โฮม 2-3 ล้านบาท เมื่อโครงการใน Segment เดียวกันมีจำนวนหน่วยเหลือขายเยอะแบบนี้ ทาง Developer ก็อาจจะออกโปรโมชันต่างๆเพื่อจูงใจผู้ซื้อและแข่งขันในตลาด แต่ก็ถือเป็นโอกาสของผู้ซื้อก็จะมีตัวเลือกมากขึ้นและได้ราคาดีด้วยนั่นเอง

ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ กรุงเทพฯ-ปริมณฑล (Q4/2568)

นอกจากนั้น ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ ในกรุงเทพฯ – ปริมณฑล (Q4/2568) เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) จะมีจำนวน 17,796 หน่วย ลดลง 25.3% แบ่งเป็นบ้านแนวราบ (บ้านจัดสรร+บ้านสร้างเอง) 8,808 หน่วย และอาคารชุด 8,988 หน่วย ซึ่งเกือบทุกประเภทจะมีจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ที่ลดลง ยกเว้นบ้านแฝดที่เพิ่มขึ้น 90.5% ซึ่งสอดคล้องกับหน่วยเปิดตัวใหม่ (New Supply) ที่ลดลงนั่นเองค่ะ

ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัย กรุงเทพฯ (Q4/2568)

หลังจากเราพาไปดูภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัย กรุงเทพฯ-ปริมณฑลกันมาแล้ว เราจะพามาดู “ภาพรวมที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขายของกรุงเทพฯ (Q4/2568)” เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) กันต่อ เพราะถือเป็นตลาดที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ที่มีทั้งจำนวนโครงการและผู้คนอาศัยอยู่เยอะ โดยจะมีรายละเอียดดังนี้

• จำนวนหน่วยเปิดตัวใหม่ (New Supply) 4,001 หน่วย ลดลง 65.0% (Q4/2567 มีจำนวน 11,433 หน่วย)
• มูลค่าหน่วยเปิดตัวใหม่ (New Supply) 36,008 หน่วย ลดลง 64.1% (Q4/2567 มีจำนวน 100,337 หน่วย)
• จำนวนหน่วยขายได้ใหม่ (New Sales) 5,235 หน่วย เพิ่มขึ้น 2.1% (Q4/2567 มีจำนวน 5,129 หน่วย)
• มูลค่าหน่วยขายได้ใหม่ (New Sales) 42,667 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 4.6% (Q4/2567 มีมูลค่า 40,793 ล้านบาท)

ถึงแม้จำนวนและมูลค่าหน่วยเปิดตัวใหม่ (New Supply) จะลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) แต่จำนวนและมูลค่าหน่วยขายได้ใหม่ (New Sales) ในช่วง Q4/2568 กลับเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะบ้านจัดสรร ทำให้ภาพรวมของหน่วยขายได้ใหม่ (New Sales) จึงเพิ่มขึ้นนั่นเอง ซึ่งจริงๆมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นมาตั้งแต่ Q1/2568 แล้วนะคะ ซึ่งอาจเกิดจากทางผู้ประกอบการออกโปรโมชันจูงใจผู้ซื้อ เพื่อช่วยระบายหน่วยสร้างเสร็จเหลือขาย (Remaining Supply) นั่นเอง

สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเปิดตัวใหม่มีทั้งหมด 41 โครงการ รวม 4,001 หน่วย
– บ้านจัดสรร : เปิดตัว 34 โครงการ (1,321 หน่วย) ราคาต่ำสุดเริ่มที่ 1.99 ล้านบาทและสูงสุดถึง 150 ล้านบาท
– อาคารชุด : เปิดตัวเพียง 7 โครงการ (2,680 หน่วย) แต่มีช่วงราคาขายตั้งแต่ 1.2 ล้านบาท ไปจนถึง 260 ล้านบาท

หน่วยสร้างเสร็จเหลือขาย (Remaining Supply) กรุงเทพฯ-ปริมณฑล (Q4/2568)

• หน่วยสร้างเสร็จเหลือขาย (Remaining Supply) 93,099 หน่วย ลดลง 4.0% (Q4/2567 มีจำนวน 96,992 หน่วย)
• มูลค่าหน่วยสร้างเสร็จเหลือขาย (Remaining Supply) 767,389 หน่วย ลดลง 0.4% (Q4/2567 มีจำนวน 770,584 หน่วย)

สำหรับภาพรวมของทั้งอาคารชุดและบ้านแนวราบที่สร้างเสร็จเหลือขาย (Remaining Supply) มีจำนวนติดลบ ประกอบกับโครงการที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวใหม่ก็ลดลง ก็หมายถึงทาง Developer สามารถระบายสต็อกที่อยู่อาศัยที่รอขายคงค้างได้ ส่งผลให้อัตราดูดซับ (Absorption Rate) ต่อเดือนอยู่ที่ 1.8% เพิ่มขึ้นจาก Q4/2567 ที่มีอัตราดูดซับต่อเดือนอยู่ที่ 1.7% จึงทำให้มีจำนวนเดือนที่คาดว่าจะขายหมดลดลงจาก 56 เดือน (4 ปี 8 เดือน) เป็น 53 เดือน (4 ปี 5 เดือน) ทางผู้ประกอบการจึงใช้ระยะเวลาในการขายที่ลดลงนิดนึงค่ะ

นอกจากนั้นตารางด้านบนนี้ก็แสดงให้เห็นถึงกลุ่มประเภทที่อยู่อาศัยและระดับราคาที่มีหน่วยสร้างเสร็จเหลือขาย (Remaining Supply) มากที่สุด ได้แก่ ทาวน์โฮม 3-5 ล้านบาท / บ้านแฝด 5-7.5 ล้านบาท / บ้านเดี่ยว 10-20 ล้านบาท / อาคารชุด 2-3 ล้านบาท จึงถือเป็นกลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีของให้เลือกเยอะ จึงอาจทำให้ยอดขายชะลอตัวได้นั่นเอง

ภาพรวมบ้านจัดสรรและอาคารชุดเปิดขายใหม่ กรุงเทพฯ (Q4/2568)

สำหรับ “ภาพรวมบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่ของกรุงเทพฯใน Q4/2568” ถือว่าดูดีขึ้น เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) เพราะใน Q4/2567 ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่จะเป็น แถบสีแดง หมายถึง มีจำนวนที่อยู่อาศัยล้นตลาดในทำเลนั้นๆแล้วและอัตราดูดซับต่อเดือนน้อยกว่า 1.5% แต่ภาพรวมของ Q4/2568 ส่วนใหญ่จะเป็น แถบสีเหลือง อัตราดูดซับ (Absorption Rate) ต่อเดือนอยู่ที่ 1.8% ลดลงจาก Q4/2567 ทางผู้ประกอบการจึงใช้ระยะเวลาในการขายได้หมดภายใน 4 ปี นอกจากนั้นยังมี แถบสีเขียว (ห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง / ยานนาวา-บางคอแหลม / สีลม-สาทร-บางรัก) ซึ่งจัดเป็นทำเลคอนโด ทำให้บ้านแนวราบบนโซนเหล่านี้ถือเป็น Rare Item และขายได้ดีนั่นเอง เพราะนานๆทีจะมีเปิดตัวโครงการใหม่ ทำให้สต็อกบ้านจัดสรรเปิดใหม่บนทำเลนี้สามารถขายหมดได้ภายใน 1 ปี 5 เดือนค่ะ

ส่วน “ภาพรวมอาคารชุดที่เปิดขายใหม่ของกรุงเทพฯใน Q4/2568” เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) จะเห็นว่าทำเลส่วนใหญ่จะเป็น แถบสีแดง หมายถึง มีสต็อกที่อยู่อาศัยคงค้างอยู่เยอะ มีอัตราดูดซับ (Absorption Rate) ต่อเดือนน้อยกว่า 2% โดยเฉพาะโซนตลิ่งชัน-ทวีวัฒนาที่จะมีระยะเวลาในการขายมากสุดอยู่ที่ 213 เดือนหรือเท่ากับ 17 ปี 9 เดือนเลยค่ะ ทำให้ภาพรวมของบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่มีความน่าสนใจและมีทิศทางที่ดีกว่าคอนโดมิเนียมนั่นเอง

การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย (บ้านใหม่ – บ้านมือสอง) กรุงเทพฯ (Q4/2568)

จากภาพด้านบนจะเห็นว่า “ภาพรวมของการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยของกรุงเทพฯ ใน Q4/2568” เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) จะอยู่ที่ 22,006 หน่วย ลดลง 10.5% (Q4/2567 มีจำนวน 24,598 หน่วย) โดยแบ่งเป็น

• บ้านแนวราบ : รวม 7,659 หน่วย ลดลง 15.6% ส่วนใหญ่เป็นการโอนบ้านมือสอง (67%) มากกว่าบ้านใหม่ (33%) น่าสนใจที่บ้านใหม่ระดับราคา 1.5-3 ล้านบาทมีจำนวนหน่วยโอนบ้านที่มากขึ้นกว่า Q4/2567
• อาคารชุด : รวม 14,347 หน่วย ลดลง 7.6% โดยสัดส่วนของการโอนบ้านใหม่จะอยู่ที่ 58% สูงกว่าบ้านมือสองที่มี 42% โดยเฉพาะคอนโดใหม่ระดับราคา 1-2 ล้านบาทและ 3-5 ล้านบาทที่ทำยอดโอนได้เยอะ

ข้อสังเกต : การโอนกรรมสิทธิ์ของที่อยู่อาศัยทั้งบ้านแนวราบและอาคารชุดใน Q4/2568 ที่เป็น Segment ระดับ Economy Class มีจำนวนเพิ่มขึ้น แต่ก็เป็นเพราะว่าทางผู้ประกอบการมีการจัดโปรโมชันลดราคาต่างๆ เพื่อจูงใจผู้ซื้อและกระตุ้นยอดขายนั่นเอง จึงถือเป็นโอกาสของผู้ซื้อที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยด้วยเช่นกันค่ะ

สรุปภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2568

สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยใน Q4/2568 ค่อยๆฟื้นตัวขึ้น เนื่องจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจในระยะสั้น (Quick Big Win) และมาตรการสนับสนุนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เช่น มาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง มาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV เป็นต้น จึงช่วยเสริมสร้างความเชื่อมั่นของผู้ซื้อที่อยู่อาศัย ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมมีแนวโน้มปรับตัวดีขึ้นอย่างต่อเนื่อง

แต่ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ของกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ปี 2568 ไม่ว่าจะเป็นการเปิดขายใหม่หรือการโอนกรรมสิทธิ์ก็ยังมีตัวเลขที่ลดลงจากปี 2567 ทำให้ทางผู้ประกอบการจึงต้องโฟกัสกับของที่มีในมืออย่างโครงการที่สร้างเสร็จเหลือขาย (Remaining Supply) เป็นหลักนั่นเอง

ส่วนภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัย กรุงเทพฯ (Q4/2568) ถึงแม้จะมีหน่วยและมูลค่าเปิดขายใหม่ (New Supply) ที่ลดลง แต่หน่วยและมูลค่าที่ขายได้ใหม่ (New Sales) รวมถึงหน่วยและมูลค่าโครงการสร้างเสร็จเหลือขาย (Remaining Supply) ที่ลดลง ก็ทำให้สามารถระบายสต็อกที่อยู่อาศัยที่รอขายได้มากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มบ้านแนวราบและอาคารชุดราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท แต่ก็เป็นเพราะว่าทางผู้ประกอบการจัดโปรโมชันกระตุ้นยอดขาย นอกจากนั้นตลาดบ้านมือสองก็เข้ามามีบทบาทมากขึ้นในกลุ่มบ้านแนวราบค่ะ

“ระบบคมนาคม” ปัจจัยหลักที่ส่งผลต่อภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์

ถึงแม้ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2568 ที่ผ่านมาจะค่อยๆฟื้นตัวขึ้น แต่สิ่งสำคัญที่มีบทบาทต่อการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์และสร้างทำเลที่อยู่อาศัยใหม่ก็คือ “ระบบคมนาคม” เพราะส่งผลโดยตรงต่อการขยายตัวของทำเลและการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัย

ด้วยการพัฒนาระบบคมนาคมอย่าง รถไฟฟ้า ถนน ทางด่วนและเรือ ที่ช่วยกระจายความเจริญไปยังพื้นที่รอบนอกมากขึ้น จึงดึงดูดเหล่า Developer พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยต่างๆไม่ว่าจะเป็นบ้านแนวราบหรือคอนโดมิเนียมตามแนวเส้นทางคมนาคมเหล่านี้ เพราะหากมีเส้นทางการคมนาคมที่ดี เดินทางได้สะดวกทั้งรถไฟฟ้า ถนนสายหลัก ทางด่วน รวมไปถึงเรือโดยสาร ก็ทำให้ทำเลที่เข้าถึงระบบคมนาคมเหล่านี้จะมีความน่าอยู่และมีความต้องการอยู่อาศัยสูงค่ะ

ประกอบกับผู้คนมาอยู่อาศัยใช้ชีวิตบนทำเลมากขึ้นก็ทำให้เกิดการพัฒนาระบบคมนาคมเพิ่มเติม ไม่ว่าจะเป็นการขยายถนน เพิ่มเส้นทางขนส่งสาธารณะ หรือสร้างระบบขนส่งใหม่ จึงเป็นการยกระดับคุณภาพชีวิตของเราให้ดียิ่งขึ้น ส่งผลให้พื้นที่นั้นๆกลายเป็นทำเลศักยภาพและเป็นที่ต้องการมากยิ่งขึ้นด้วย

แต่ระบบคมนาคมของไทยยังคงกระจุกอยู่ใจกลางเมือง ประกอบกับระบบคมนาคมที่ยังไม่มีประสิทธิภาพมากพอ จึงส่งผลให้มีปัญหาหลักๆอยู่ 3 ประเด็น นั่นก็คือ การจราจรที่ติดขัด, ขนส่งสาธารณะที่ไม่เชื่อมต่อกัน และก่อให้เกิดมลพิษในอากาศอย่าง PM 2.5

ดังนั้นจึงต้องพัฒนาระบบคมนาคมด้วยการออกแบบโครงข่ายระบบรางหรือรถไฟฟ้าเป็นแกนหลักในการเดินทาง ควบคู่กับการพัฒนาระบบขนส่งรองอย่าง Feeder เพื่อสร้างการเดินทางเชื่อมต่อแบบไร้รอยต่อ ซึ่งเป็นการออกแบบเพื่อสนับสนุนการขยายตัวของทำเลที่อยู่อาศัยในอนาคต งั้นเรามาดูกันว่า โครงข่ายระบบรางหรือรถไฟฟ้า ของไทยในตอนนี้เป็นยังไงบ้าง

โครงข่ายรถไฟฟ้า แกนหลักในการเดินทาง = โอกาสทำเลที่อยู่อาศัยใหม่ในอนาคต

รถไฟฟ้า 14 เส้นทาง รวม 544 กิโลเมตร

“โครงข่ายระบบราง หรือ รถไฟฟ้า” ถือเป็นระบบคมนาคมหลักในการเดินทางและเชื่อมต่อกับระบบขนส่งรอง Feeder เพื่อให้ใช้เดินทางไปยังโซนต่างๆในกรุงเทพฯได้สะดวก

ซึ่งหากพัฒนาโครงข่ายรถไฟฟ้าครอบคลุมทั่วกรุงเทพฯแล้ว ก็จะเป็นการ Decentralization กระจายความเจริญจากตัวเมืองสู่พื้นที่ใหม่, Asset Value Creation การยกระดับมูลค่าที่ดิน กระตุ้นการลงทุน กระตุ้นเศรษฐกิจพื้นที่โดยรอบและ Economic Productivity ลดต้นทุนแฝงอย่างเช่นการเสียเวลารถติดบนจราจรหรือน้ำมันเชื้อเพลิงจากการใช้รถยนต์ส่วนตัว เป็นต้น

สำหรับแผนการพัฒนาระบบรถไฟฟ้าในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปัจจุบัน จะมีทั้งหมด 14 เส้นทาง รวมทั้งหมด 554 กิโลเมตร

1. BTS สายสีเขียวเข้ม (สุขุมวิท)
2. BTS สายสีเขียวอ่อน (สีลม)
3. MRT สายสีน้ำเงิน
4. Airport Rail Link
5. MRT สายสีม่วง
6. BTS สายสีทอง
7. SRT สายสีแดงเข้ม (สายเหนือ)
8. SRT สายสีแดงอ่อน (สายตะวันตก)
9. MRT สายสีเหลือง
10. MRT สายชมพู
11. MRT สายสีส้ม
12. รถไฟฟ้าสายสีน้ำตาล
13. รถไฟฟ้าสายสีเทา
14. รถไฟฟ้าสายสีฟ้า

โดยมี Timeline การพัฒนาโครงข่ายรถไฟฟ้าในปัจจุบัน ดังนี้

• เปิดบริการแล้ว : 10 เส้นทาง รวม 14 โครงการ ระยะทาง 279.84 กม.
• อยู่ระหว่างก่อสร้าง : 3 เส้นทาง รวม 4 โครงการ ระยะทาง 81.30 กม. เปิดบริการปี 2571-2574
• อยู่ระหว่างการประมูล :  2 เส้นทาง รวม 2 โครงการ ระยะทาง 29.34 กม. เปิดบริการปี 2572
• อยู่ระหว่างเตรียมความพร้อม : 12 เส้นทาง รวม  13 โครงการ ระยะทาง 163.93 กม.

หากมองภาพรวมของโครงข่ายรถไฟฟ้าในปัจจุบัน (ภาพฝั่งซ้าย) จะมี BTS สายสีเขียวเป็นเส้นหลักที่วิ่งเชื่อมในทางทิศเหนือ-ใต้ของกรุงเทพฯแล้ว  แต่ยังคงขาดเส้นทางที่วิ่งเชื่อมตะวันออก-ตะวันตก (สังเกตได้จากบริเวณตรงกลางของสายสีน้ำเงินที่วนเป็นวงกลม) ซึ่งก็จะมี MRT สายสีส้ม (ช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี และ บางขุนนนท์-ศูนย์วัฒนธรรมฯ) เป็นรถไฟฟ้าสายหลักในการเดินทางเชื่อมตะวันออก-ตะวันตก แต่ปัจจุบันยังคงอยู่ในระหว่างก่อสร้าง คาดเปิดปี 2571-2573 ค่ะ

ส่วนรถไฟฟ้าที่จะเปิดตามมาในเร็วๆนี้ก็จะเป็น SRT สายสีแดงเข้ม (เหนือ) ช่วงรังสิต-มธ.ศูนย์รังสิต และ SRT สายสีแดงอ่อน (ตะวันตก) ช่วงตลิ่งชัน-ศิริราช -ศาลายา คาดเปิดปี 2572, MRT สายสีม่วง ช่วงเตาปูน-ราษฎร์บูรณะ (วงแหวนกาญจนาภิเษก) คาดเปิดปี 2573 และ Airport Rail Link ช่วงพญาไท-บางซื่อ-ดอนเมือง คาดเปิดปี 2574

ดังนั้นด้วยการพัฒนาโครงข่ายรถไฟฟ้าไปยังโซนรังสิต, ศาลายา, ราษฎร์บูรณะ, มีนบุรีและบางขุนนนท์ ก็ทำให้ทำเลเหล่านี้จะกลายเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยใหม่ในอนาคต ด้วยศักยภาพการเดินทางบนทำเลที่สะดวกสบายมากขึ้น อีกทั้งยังเชื่อมต่อกับเส้นทางรถไฟฟ้าสายอื่นๆด้วย โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ที่มักจะตั้งอยู่ตามแนวรถไฟฟ้า เน้นเดินทางเข้า-ออกเมืองง่าย ส่วนกลุ่มบ้านแนวราบก็จะมีหลายแห่งให้เลือกซื้อมากขึ้นค่ะ

Feeder ระบบขนส่งรองที่รับ-ส่งถึงหน้าบ้าน

อย่างที่เราได้บอกไปนะคะ โครงข่ายรถไฟฟ้า = แกนหลักของการคมนาคม แต่ระบบขนส่งรอง หรือ Feeder ก็เป็นสิ่งสำคัญที่ไม่แพ้กับรถไฟฟ้าเลย เพราะระบบขนส่งรองไม่ว่าจะเป็นการเดิน, จักรยาน, มอเตอร์ไซค์, รถเมล์, รถ Taxi, รถสองแถว รวมไปถึงเรือ ก็มีหน้าที่รับช่วงต่อจากโครงข่ายรถไฟฟ้าหรือต้นทาง เพื่อให้ใช้เดินทางไปยังหน้าบ้านหรือปลายทางของเรานั่นเอง

ดังนั้นจึงเกิดเป็นแผนพัฒนาเพื่อเชื่อมต่อการเดินทาง “ล้อ-ราง-เรือ” เป็นการเดินทางไร้รอยต่อแบบ Seamless เพิ่มความสะดวกสบายในการเดินทางมากยิ่งขึ้น ซึ่งวันนี้เราจะโฟกัสกันที่การเดินทางทางน้ำอย่างเรือค่ะ

เพราะทางกรมเจ้าท่าได้พัฒนา ท่าเรือโดยสารอัจฉริยะ (Smart Pier) ในแม่น้ำเจ้าพระยา ทั้งหมด 18 ท่า โดยใช้งบประมาณ 1,265.47 ล้านบาท ซึ่งจะออกแบบมีเทคโนโลยีต่างๆ เช่น ระบบวัดอุณหภูมิเพื่อคัดกรองคนมีไข้ก่อนเข้าพื้นที่, การใช้ระบบ AI จดจำใบหน้า, กล้องวงจรปิด, ระบบแจ้งเตือนการรับน้ำหนักโป๊ะเทียบเรือ, ระบบแสงไฟอัจฉริยะ, การออกแบบทางลาด และห้องน้ำผู้พิการ รวมถึงมีหน้าจอบอกตารางเวลาเรือเทียบท่าและรองรับระบบตั๋วร่วมด้วยนั่นเอง ก็ถือเป็นตัวเลือกการเดินทางที่หลายๆคนใช้กันเป็นประจำนะคะ เพราะไม่เสียเวลารถติดอยู่บนท้องถนนเป็นชั่วโมงนั่นเองค่ะ

สำหรับ Timeline การพัฒนาท่าเรือโดยสารอัจฉริยะ (Smart Pier) ในปัจจุบันมีดังนี้

• เปิดให้บริการแล้ว : 1 ท่า ได้แก่ ท่าพระราม 7
• อยู่ระหว่างก่อสร้าง : 4 ท่า ได้แก่ ท่าปากเกร็ด, เทเวศร์, โอเรียนเต็ล, เกียกกาย
• คาดเสร็จในปี 2570 : 13 ท่า ได้แก่ ท่าราชวงศ์, สี่พระยา, พรานนก, สะพานกรุงธน, เขียวไข่กา, พิบูลสงคราม 2, วัดตึก, พิบูลสงคราม 1, วัดเขมา, สร้อยทอง, เทพากร, เทพนารี และรถไฟ

นอกจากจากพัฒนาท่าเรือโดยสารอัจฉริยะ (Smart Pier) ในแม่น้ำเจ้าพระยาแล้ว ยังมี แผนการพัฒนาการเดินทางทางน้ำ (Water-Map) ด้วย โดยแบ่งเป็น

• ระยะสั้น ปี 2568-2572 : มี 4 เส้นทาง รวม 56.2 กม. ได้แก่ คลองลาดพร้าว คลองแสนแสบ คลองขุดมหาสวัสดิ์-คลองบางกอกน้อย และคลองเปรมประชากร
• ระยะยาว ปี 2573-2577 : มี 3 เส้นทาง รวม 56.7 กม. ได้แก่ คลองเปรมประชากร แม่น้ำเจ้าพระยาส่วนต่อขยาย และคลองขุดมหาสวัสดิ์

ซึ่งจากพัฒนาตามแผน Water-Map นี้แล้ว จะทำให้มี

• ระยะทางโครงข่ายทางน้ำ : จากเดิม 65.4 กม. เป็น 178.3 กม.
• จำนวนเส้นทางเดินเรือ : จากเดิม 4 เส้นทาง เป็น 11 เส้นทาง
• จำนวนท่าเรือ : จากเดิม 103 ท่าเรือ เป็น 132 ท่าเรือ
• จำนวนจุดเชื่อมต่อ ล้อ-ราง-เรือ : จากเดิม 8 จุด เป็น 47 จุด

นอกจากจำนวนเส้นทางหรือท่าเรือที่เพิ่มมากขึ้นแล้ว สิ่งที่เรามองว่าสำคัญก็คือ จุดเชื่อมต่อ ล้อ-ราง-เรือ เหมือนภาพด้านบนนี้ เพราะทำให้เกิดการเดินทางได้สะดวกแบบไร้รอยต่อ อย่างเช่น หากเรานั่งเรือมาลงท่าเรือสาทร ก็สามารถนั่ง BTS สะพานตากสินเพื่อเดินทางไปทำงานยังย่านสีลม-สาทรได้เลย รวมถึงยังเชื่อมต่อไปยังรถไฟฟ้าสายสีอื่นได้นั่นเอง

ดังนั้นทำเลที่น่าอยู่อาศัยจึงไม่ใช่แค่การมีรถไฟฟ้า แกนหลักของการเดินทางที่เข้าถึงทำเลนั้นๆ แต่ยังมีระบบขนส่งรอง Feeder ที่หลากหลายเป็นตัวเลือกในการเดินทาง จึงทำให้เดินทางทั้งในย่าน ทำเลใกล้เคียงหรือโซนอื่นๆก็ง่ายเช่นกัน จึงส่งผลให้เป็นย่านน่าอยู่ไม่แพ้ทำเลรถไฟฟ้าเลยค่ะ

การเดินทางไร้รอยต่อ + ค่าเดินทางถูก = อยู่ย่านไหนก็สบาย

ถึงแม้เราจะอยู่อาศัยบนทำเลที่มีทั้งระบบคมนาคมทั้งรถไฟฟ้าและระบบขนส่งรอง Feeder ที่เชื่อมต่อกันแบบไร้รอยต่อแล้ว แต่หากมีการต่อรถหรือต่อเรือหลายเที่ยว ก็ส่งผลต่อค่าใช้จ่ายในชีวิตแต่ละวันและส่งผลกระทบถึงคุณภาพชีวิตของเราด้วยเหมือนกัน ดังนั้นจึงมี “พ.ร.บ.ตั๋วร่วม” เพื่อช่วยลดค่าเดินทางและเพิ่มความสะดวกสบายในการเดินทาง เพื่อสร้างคุณภาพการอยู่อาศัยที่ดียิ่งขึ้น เพราะไม่ว่าจะอยู่ไกลจากตัวเมือง ก็สามารถเดินทางเข้าเมืองมาได้ง่ายและมีค่าการเดินทางที่ไม่สูงด้วย

“พ.ร.บ.ตั๋วร่วม” หรือ พระราชบัญญัติการบริหารจัดการระบบตั๋วร่วม พ.ศ. 2568 ก็คือ การที่เราใช้บัตรใบเดียวในการเดินทางขนส่งสาธารณะทุกรูปแบบ ไม่ว่าจะเป็นรถไฟฟ้า รถเมล์ รถไฟ เรือ หรือระบบขนส่งอื่นๆ โดยไม่ต้องพกบัตรหลายใบให้ยุ่งยาก

“ตั่วร่วม” นี้จะช่วยลดค่าใช้จ่ายในการเดินทางไปได้เยอะมากๆ อีกทั้งช่วยเพิ่มความสะดวกและลดขั้นตอนในการเดินทาง อย่างก่อนหน้านี้หากนั่งเรือจากบ้าน มาต่อรถไฟฟ้า BTS และ MRT เพื่อไปทำงาน จะต้องพกบัตรโดยสาร 3 ใบและจ่ายเงิน 3 ครั้ง แต่พอมีตั๋วร่วมก็จะพกบัตรแค่ใบเดียว และไม่ต้องเสียค่าแรกเข้าของรถไฟฟ้าซ้ำซ้อน จึงประหยัดเงินไปได้เยอะมากๆ

ในที่สุดเมื่อวันที่ 27 ธันวาคม 2568 ทางเว็บไซต์ราชกิจจานุเบกษาก็ได้เผยแพร่พระราชบัญญัติ 2 ฉบับ ได้แก่ พระราชบัญญัติการขนส่งทางราง พ.ศ. 2568 และพระราชบัญญัติการบริหารจัดการระบบตั๋วร่วม พ.ศ. 2568 หรือ พ.ร.บ.ตั๋วร่วม แล้ว

ถึงแม้ว่าจะมีการประกาศใช้งานเป็นที่เรียบร้อย แต่เราก็ยังคงต้องรอหน่วยงานที่เกี่ยวข้องออกกฎหมายลูกและกฎกระทรวงรวม 20 ฉบับ ภายในระยะเวลา 180 วัน (ประมาณเดือนมิถุนายน 2569) เพื่อกำหนดการใช้ระบบตั๋วร่วม เช่น วิธีการใช้ หรือ อัตราค่าโดยสาร เป็นต้น แต่ก็ถือเป็นก้าวสำคัญของระบบคมนาคมในไทยนะคะ

นอกจากนั้น “พ.ร.บ. การขนส่งทางราง หรือ พระราชบัญญัติการขนส่งทางราง พ.ศ. 2568” ที่เพิ่งประกาศบังคับใช้พร้อมกับ พ.ร.บ.ตั๋วร่วม จะมีบทบาทในเรื่องการกำหนดเพดานอัตราค่าโดยสารและค่าบริการ (ทางสภาผู้บริโภคเสนอแนวคิดอัตราค่าโดยสารไม่เกินประมาณ 40 บาทต่อวัน แต่คงต้องลุ้นกันอีกทีว่าจะเคาะออกมาเป็นเลขไหนค่ะ) รวมถึงหมวดที่ 4 ของ พ.ร.บ. การขนส่งทางรางนี้ จะทำให้ผู้ประกอบการรายอื่นอย่างบริษัทเอกชนก็สามารถเดินรถหรือใช้รางของการรถไฟได้ จึงเกิดการแข่งขันในเรื่องราคาที่ถูกกว่าและคุณภาพที่ดีขึ้น ซึ่งผลประโยชน์ก็จะตกอยู่ที่ประชาชนอย่างเราที่มีตัวเลือกและคุณภาพในการเดินทางที่มากขึ้นนั่นเอง

การพัฒนาเมือง TOD = การสร้างทำเลทอง

การพัฒนาเมืองและระบบคมนาคมอย่าง รถไฟฟ้า ถนน ทางด่วนและเรือ ควรที่จะพัฒนาควบคู่กันไป เพื่อให้เกิดการใช้พื้นที่อย่างมีประสิทธิภาพ ดังนั้นจึงมี “TOD (Transit Oriented Development)” เป็นแนวคิดการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งสาธารณะที่เป็นศูนย์กลางเชื่อมต่อการเดินทาง จึงเกิดความน่าอยู่อาศัยและน่าลงทุน อีกทั้งยังส่งเสริมการใช้ประโยชน์ที่ดินแบบ Mixed-Use ไม่ว่าจะเป็นที่อยู่อาศัยหรือแหล่งพาณิชยกรรม รวมถึงเน้นการใช้ระบบขนส่งสาธารณะเป็นหลัก โดยไม่ต้องพึ่งพารถยนต์เป็นหลัก

แต่สำหรับประเทศไทยยังคงเป็นการพัฒนาเมืองแบบ TAD (Transit-Adjacent Development) ด้วยการใช้ประโยชน์ที่ดินรอบสถานีอย่างหนาแน่น แต่ยังคงขาดการวางแผนและไม่มีระบบการเดินทางเชื่อมต่อที่มีประสิทธิภาพ

เพราะประเทศไทยมีกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาที่ดินหลายฉบับ เช่น กฎหมายควบคุมอาคาร, การผังเมือง หรือการเวนคืน เป็นต้น จึงมีหน่วยงานที่เกี่ยวข้องหลายส่วนด้วย ทำให้มีข้อจำกัดในการพัฒนาที่ดินแบบ TOD ประกอบกับการรวบรวมที่ดินที่มีเจ้าของที่ดินหลายรายมาใช้ในการพัฒนาพื้นที่ TOD ก็ยากกว่าที่ดินโดยรอบที่เป็นเจ้าของรายเดียว

ซึ่งปัจจุบันในไทยจะมีพื้นที่นำร่องที่อยู่ในระหว่างการพัฒนาเมืองแบบ TOD อย่างการพัฒนาพื้นที่ย่านบางซื่อ รวมถึงมีพัทยา อยุธยาและขอนแก่นด้วยนั่นเอง

พื้นที่บริเวณบางซื่อถือเป็นโมเดลต้นแบบการพัฒนาเมืองตามแนวคิด TOD แห่งแรกในไทยเลยค่ะ เพราะพื้นที่โดยรอบเป็นเจ้าของรายเดียวกันทั้งหมด นั่นก็คือ การรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) จึงไม่ติดข้อจำกัดในการรวบรวมแปลงที่ดิน โดยจะมีสถานีกลางบางซื่อเป็นศูนย์กลางเชื่อมต่อการเดินทาง อีกทั้งมีสวนสีเขียวขนาดใหญ่อย่างสวนจตุจักร นอกจากนั้นก็จะมีการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย อาคารพาณิชยกรรมและสันทนาการตามมาในอนาคตด้วย ซึ่งจะแบ่งการพัฒนาที่ดินเป็น 3 เฟส รวมระยะเวลา 14 ปี (พ.ศ. 2569-2582) ค่ะ

การพัฒนาสนามบิน = เพิ่มศักยภาพแนวคิด TOD

ยังมีแผนการพัฒนาสนามบินทั้งท่าอากาศยานสุวรรณภูมิและดอนเมือง ที่เป็นการเพิ่มศักยภาพแนวคิดการพัฒนาเมืองแบบ TOD ส่งผลให้ที่ดินใกล้จุดเชื่อมต่อระบบรางและทางด่วนมีมูลค่าเพิ่มสูงขึ้น, สนามบินกลายเป็นจุดศูนย์กลางการเดินทางหลายรูปแบบ (Multi-modal Transport Hub), เกิดการพัฒนาเชิงพาณิชย์หนาแน่นมากขึ้น (Transit-Oriented Development: TOD) และลดความแออัดในศูนย์กลางเมืองเดิม

นอกจากนั้นยังเกิดคลังสินค้า / ศูนย์กระจายสินค้า, เพิ่มความต้องการพื้นที่พาณิชยกรรม เช่น โรงแรม อาคารสำนักงาน เป็นต้น และการใช้ที่ดินแบบผสมผสาน (Mixed-use development) ด้วยนะคะ

หากถามว่าการพัฒนาเมืองแบบ TOD มีความสำคัญยังไง? ใครได้ประโยชน์บ้าง? ก็มีดังนี้

• ประเทศ : ลดต้นทุนในโครงสร้างพื้นฐาน เพราะลงทุนครั้งนึงก็มีคนใช้งานเยอะ / เพิ่มขีดความสามารถทางการแข่งขัน จึงส่งเสริมด้านการค้า การลงทุน การท่องเที่ยว ทั้งในประเทศและระหว่างประเทศ
• รัฐบาล : ความคุ้มค่าการลงทุน เพราะมีผู้คนหมุนเวียนเข้ามาในพื้นที่เยอะ จึงทำให้ระบบคงอยู่ได้ / กระจายความเจริญสู่ท้องถิ่น ไม่กระจุกแต่ในตัวเมือง / เก็บภาษีได้เพิ่มขึ้น ด้วยความหนาแน่นของประชากรและการลงทุนของธุรกิจต่างๆ จึงมีทุนไปบำรุงรักษาและพัฒนาเมือง
• เอกชน หรือ ผู้ลงทุน : โอกาสพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ด้วยมูลค่าเพิ่มจากการพัฒนาพื้นที่และระบบขนส่งมวลชน ส่งเสริมเมืองให้น่าอยู่ / ที่ดินโดยรอบมีมูลค่าสูงขึ้น / ส่งเสริมให้เกิดการลงทุนใหม่ๆ ทำให้เกิดการจ้างงานและกระจายรายได้สู่ประชาชนในพื้นที่
• ประชาชน : ใช้ชีวิตอย่างปลอดภัย ลดการใช้รถยนต์และอุบัติเหตุ / ค่าใช้จ่ายการเดินทางลดลง / ชีวิตสะดวก เข้าถึงทุกอาคารและระบบขนส่งง่าย / คุณภาพชีวิตดี มีพื้นที่สีเขียว ไม่มีปัญหาจราจรและฝุ่นควัน / สุขภาพดีจากการเดิน-ปั่น / มีเวลามากขึ้น ลดเวลาบนท้องถนน / ใช้ชีวิตมีความสุข มีพื้นที่พบปะ

จะเห็นว่าในภาพรวมแล้ว กลุ่มที่ได้ประโยชน์มากที่สุดจากการพัฒนาเมืองแบบ TOD ก็คือ ประชาชนนี่เอง แต่อย่างที่เราได้บอกไปว่าการพัฒนาเมืองแบบ TOD ในไทยยังคงมีปัญหาและข้อจำกัดหลายอย่าง ซึ่งหากเราสามารถแก้ไขปัญหาหรืออุปสรรคต่างๆเหล่านี้ได้ ก็ทำให้เกิดทำเลศักยภาพอีกหลายแห่งและตลาดที่อยู่อาศัยก็ยังเติบโตได้อีกเยอะเลยนั่นเอง

ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2569

จากภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2568 มีแนวโน้มที่ดีขึ้นแบบค่อยเป็นค่อยไปในทุกไตรมาส จึงทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2569 จึงมีแนวโน้มที่ดีขึ้นเช่นกัน

แต่เมื่อเดือน 28 กุมภาพันธ์ 2569 ที่ผ่านมานี้ เกิดสงครามอิหร่านและยังคงยืดเยื้อมาถึงปัจจุบันจึงส่งผลต่อความเสี่ยงด้านเศรษฐกิจและพลังงาน ทำให้แนวโน้มใหม่ของตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2569 จะยังคง “ทรงตัว” เหมือนในปี 2568 ที่ตลาดที่อยู่อาศัยก็เกิดการหยุดชะงัก เนื่องจากเหตุการณ์แผ่นดินไหวในประเทศเมียนมาร์ เมื่อวันที่ 28 มีนาคม 2568 และส่งผลกระทบเชิงจิตวิทยาต่อการตัดสินใจซื้ออาคารชุดในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล นั่นเอง ก็ทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2569 จึงฟื้นตัวล่าช้าออกไปอีกนั่นเอง

สำหรับการคาดการณ์ GDP Growth ในปี 2569 จะขยายตัวอยู่ในช่วง 1.5-2.5 (ค่ากลาง 2.0) ส่วนระดับหนี้ครัวเรือนก็ยังคงอยู่ในระดับสูง ส่งผลต่อการขยายตัวของเศรษฐกิจไทยและกำลังซื้อที่อยู่อาศัย แต่ถ้าภาครัฐช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่องก็จะช่วยให้เกิดภาพรวมที่ดีขึ้น ไม่ว่าจะเป็นนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจในระยะสั้น (Quick Big Win) เพื่อช่วยแก้ปัญหาหนี้ครัวเรือน, อัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มขาลง, จำนวนและรายได้จากนักท่องเที่ยวมีแนวโน้มดีขึ้น

ทางศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ REIC จึงคาดว่าแนวโน้มการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศในปี 2569 เมื่อเทียบกับปี 2568 (YoY) จะมีจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ 314,593 หน่วย ลดลง 0.5% และมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศประมาณ 858,453 ล้านบาท ลดลง 0.7% ส่วนแนวโน้มสินเชื่อปล่อยใหม่ทั่วประเทศปี 2569 คาดว่าจะมีมูลค่า 539,062 ล้านบาท ลดลง 0.001% ซึ่งถือว่าใกล้เคียงกับปี 2568 ที่มีมูลค่า 539,065 ล้านบาท ซึ่งสะท้อนถึงกำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ส่วนมูลค่าสินเชื่อปล่อยใหม่ทรงตัวใกล้เคียงกับปี 2568 ก็เท่ากับว่าสถาบันทางการเงินก็ยังคงระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ แต่ก็ไม่ได้เข้มงวดหรือผ่อนคลายมากขึ้นเช่นกัน ส่งผลให้ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยยังคง “ทรงตัว” อย่างที่เราได้บอกไปข้างต้นนั่นเอง

ส่วนในเรื่องระบบคมนาคมที่ถือเป็นอีกปัจจัยช่วยกระตุ้นภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัย เพราะหากมีระบบคมนาคมอย่าง รถไฟฟ้า ถนน ทางด่วนและเรือที่เป็นเส้นทางใหม่ ก็จะเกิดเป็นทำเลศักยภาพและโครงการที่อยู่อาศัยก็จะตามมา ซึ่งอย่างที่เราได้บอกไปก่อนหน้านี้แล้วนะคะว่าภายใน 6 ปีนี้จะมีรถไฟฟ้าเพิ่มขึ้นอีกหลายสาย ไม่ว่าจะเป็น SRT สายสีแดงเข้ม (เหนือ) ช่วงรังสิต-มธ.ศูนย์รังสิต และ SRT สายสีแดงอ่อน (ตะวันตก) ช่วงตลิ่งชัน-ศิริราช -ศาลายา คาดเปิดปี 2572, MRT สายสีส้ม (ช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี และ บางขุนนนท์-ศูนย์วัฒนธรรมฯ) คาดเปิดปี 2571-2573, MRT สายสีม่วง ช่วงเตาปูน-ราษฎร์บูรณะ (วงแหวนกาญจนาภิเษก) คาดเปิดปี 2573 และ Airport Rail Link ช่วงพญาไท-บางซื่อ-ดอนเมือง คาดเปิดปี 2574

ทำให้ทำเลรังสิต, ศาลายา, ราษฎร์บูรณะ, มีนบุรีและบางขุนนนท์ จึงถือเป็นทำเลที่น่าสนใจและกลายเป็นแหล่งที่อยู่อาศัยใหม่ในอนาคต เพราะทาง  Developer จะมองหาผืนที่ดินในโซนเหล่านี้ เพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย ประกอบกับภาพรวมความหนาแน่นของที่อยู่อาศัยในโซนเหล่านี้ มีอัตราดูดซับ (Absorption Rate) ต่อเดือนของบ้านจัดสรรอยู่ที่ 2.0% ขึ้นไปหรือ แถบสีเหลือง จึงถือว่ามีบ้านจัดสรรยังไม่หนาแน่น ทำให้เราอาจจะเห็นโครงการบ้านจัดสรรเติบโตบนทำเลนี้มากขึ้น แต่สำหรับภาพรวมของคอนโดในโซนเหล่านี้จะมีความหนาแน่นสูง (แถบสีส้ม และ แถบสีแดง) บ่งบอกถึงการรอระบายสต็อกเดิม รวมถึงคู่แข่งบนทำเลเดียวกันที่เยอะ แต่หากทาง Developer สามารถพัฒนาคอนโดที่มีจุดแข็งชัดเจนอย่างเช่นคอนโดติดรถไฟฟ้า 0 เมตร ก็คาดว่าน่าจะสร้างยอดขายได้ดีเช่นกันค่ะ

ดังนั้นทำเลเหล่านี้จึงกลายเป็นย่านที่น่าจับตามองในปี 2569 เพราะเรามีโอกาสเลือกซื้อโครงการที่อยู่อาศัยก่อนที่รถไฟฟ้าจะสร้างเสร็จและดันราคาปรับตัวสูงขึ้น รวมถึงยังน่าสนใจสำหรับคนที่กำลังวางแผนหาซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคตบนทำเลนี้ด้วย เพราะหากทางโครงการสร้างเสร็จเรียบร้อย ก็ทำให้ทันใช้งานรถไฟฟ้าต่างๆเหล่านี้ได้พอดีเลยนั่นเอง

สำหรับการพัฒนาระบบขนส่งรอง Feeder อย่างพวกท่าเรือ Smart Pier ก็เป็นสิ่งที่ไม่ควรมองข้าม เพราะถือเป็นตัวเลือกในการเดินทางและช่วยให้สามารถไปไหนมาไหนได้ง่ายขึ้น อีกทั้งยังเกิดเป็นการเดินทางแบบไร้รอยต่อ ประกอบกับการมี พ.ร.บ.ตั๋วร่วม ก็ช่วยลดค่าเดินทาง จูงใจให้หันมาใช้ระบบขนส่งสาธารณะที่มากขึ้น จึงสร้างคุณภาพการอยู่อาศัยที่ดี เพราะไม่ว่าจะอยู่ไกลจากตัวเมือง ก็สามารถเดินทางเข้า-ออกเมืองได้ง่ายและมีค่าการเดินทางที่ไม่สูงด้วยนั่นเอง

ส่วนการพัฒนาเมืองแบบ TOD ในไทยก็ยังคงเป็นเรื่องที่ท้าทาย เพราะมีข้อจำกัดต่างๆไม่ว่าจะเป็นเรื่องกฎหมายและหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง รวมถึงการรวบรวมที่ดิน แต่ก็มีการพัฒนาย่านบางซื่อที่เป็นข้อยกเว้นจึงกลายเป็นโมเดลต้นแบบแห่งแรกในไทย อีกทั้งมีพื้นที่พัทยา, อยุธยาและขอนแก่นเป็นพื้นที่นำร่องที่กำลังอยู่ในระหว่างการพัฒนาเมืองแบบ TOD ด้วยเช่นกัน ทำให้พื้นที่โดยรอบในอนาคตก็จะกลายเป็นพื้นที่ศักยภาพ มีมูลค่าสูง อีกทั้งยังเป็นแหล่งที่อาศัยใหม่ที่น่าจับตามองด้วยนั่นเอง

Source of Information :

• ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ : Real Estate Information Center >> คลิกที่นี่
• แผนที่รถไฟฟ้าในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล >> คลิกที่นี่
• การพัฒนา Smart Pier >> คลิกที่นี่
• ตั๋วร่วม >> คลิกที่นี่
• พระราชบัญญัติการบริหารจัดการระบบตั๋วร่วม พ.ศ. 2568 >> คลิกที่นี่
• พระราชบัญญัติการขนส่งทางราง พ.ศ. 2568 >> คลิกที่นี่