ในขณะที่ข่าวหน้าหนึ่งของวงการอสังหาริมทรัพย์ มักเต็มไปด้วยเรื่องราวของ “คนซื้อกู้ไม่ผ่าน” จนโครงการใหม่ขายไม่ออก แต่หากเราหันไปมองอีกฝั่งของตลาดอย่าง “บ้านและคอนโดมือสอง” เรากลับพบกับตัวเลขที่เติบโตสวนทางอย่างน่าตกใจ
ข้อมูลล่าสุดจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ในไตรมาส 1 ปี 2569 ระบุว่า ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศ มีมูลค่าประกาศขายรวมกันทะลุ 1.19 ล้านล้านบาท เติบโตขึ้นเกือบ 100% ภายในเวลาเพียงแค่ปีเดียว
คำถามคือ เกิดอะไรขึ้นกับเศรษฐกิจไทย? ทำไมคลื่นซัพพลายมหาศาลนี้ถึงถูกเทออกมาพร้อมกัน?
หากเจาะลึกลงไปในไส้ในของข้อมูล เราจะเห็นภาพสะท้อนของเศรษฐกิจที่กำลังบีบรัดคนทุกชนชั้น ผ่าน 3 ปรากฏการณ์สำคัญ
ปรากฏการณ์แรก: เศรษฐีและนักลงทุน ต้องการ “เงินสด”
สิ่งที่น่าสนใจที่สุดในรายงานฉบับนี้คือตลาด “คอนโดมิเนียม” แม้จำนวนหน่วยที่ประกาศขายจะเพิ่มขึ้น 124.6% แต่มูลค่ารวมกลับกระโดดขึ้นถึง 343.8% แตะระดับ 4.86 แสนล้านบาท
การที่มูลค่าเติบโตแรงกว่าจำนวนหน่วยหลายเท่าตัว แปลว่าสินทรัพย์ที่ถูกเทขาย ไม่ได้มีแค่คอนโดราคาถูก แต่เป็น “คอนโดระดับบน” สอดคล้องกับราคาเฉลี่ยบ้านมือสองในกรุงเทพฯ ที่ขยับขึ้นไปถึง 9.9 ล้านบาทต่อยูนิต เรื่องนี้สะท้อนว่า แม้แต่กลุ่มคนที่มีกำลังซื้อหรือนักลงทุน ก็กำลังปรับพอร์ต เร่งระบายสินทรัพย์เพื่อดึง “สภาพคล่อง” กลับมาไว้ในมือ ท่ามกลางความไม่แน่นอนของตลาด
ปรากฏการณ์ที่สอง: ชนชั้นกลางและรากหญ้า แบกหนี้ไม่ไหว
ในขณะที่คนกลุ่มบนขายเพื่อรักษาสภาพคล่อง ฐานรากของตลาดกลับเผชิญบาดแผลที่ลึกกว่า ข้อมูลระบุชัดเจนว่า บ้านระดับราคา “ต่ำกว่า 3 ล้านบาท” ครองสัดส่วนสูงที่สุดถึง 86.3% ของจำนวนหน่วยประกาศขายทั้งหมด
ตัวเลขนี้คือผลลัพธ์โดยตรงจากวิกฤต “หนี้ครัวเรือน” เมื่อรายได้โตไม่ทันรายจ่ายและดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับสูง บ้านของคนชั้นกลางและผู้มีรายได้น้อยจึงกลายเป็นหนี้เสีย (NPL) และถูกยึดเข้าสู่กระบวนการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดีเป็นจำนวนมหาศาล
ปรากฏการณ์ที่สาม: แบงก์กลายเป็น “คู่แข่ง” ของดีเวลลอปเปอร์
อีกหนึ่งสัญญาณที่ต้องจับตาคือ ทรัพย์สินรอการขาย (NPA) จาก “ธนาคารพาณิชย์” มีจำนวนหน่วยพุ่งขึ้นถึง 88.5% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า
สิ่งนี้ชี้ให้เห็นว่า สถาบันการเงินกำลังเร่ง “ทำความสะอาดงบดุล” (Clean up Balance Sheet) อย่างหนัก ด้วยการนำบ้านที่ยึดมาได้ มาอัดโปรโมชันลดราคากระหน่ำเพื่อเปลี่ยนเป็นเงินสดให้เร็วที่สุด ส่งผลให้ธนาคารกลายมาเป็นคู่แข่งรายใหญ่ ที่ลงมาแย่งชิงกำลังซื้อที่เหลืออยู่น้อยนิด แข่งกับ “บ้านมือหนึ่ง” ของเหล่าดีเวลลอปเปอร์โดยตรง
เรื่องนี้สรุปแล้วกระทบกับใครบ้าง?
สำหรับ ผู้ที่มีเงินสดหรือเครดิตดี นี่คือยุคของ “Buyer’s Market” หรือตลาดของผู้ซื้ออย่างแท้จริง เป็นจังหวะทองในการต่อรองและเลือกช้อนซื้อสินทรัพย์ทำเลดีในราคาที่ต่ำกว่าตลาด
แต่สำหรับ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ นี่คือพายุลูกใหญ่ เพราะนอกจากจะต้องสู้กับปัญหากู้ไม่ผ่านแล้ว ยังต้องเผชิญกับคู่แข่งที่มองไม่เห็นอย่าง “บ้านมือสอง” ที่มีซัพพลายมหาศาลและพร้อมหั่นราคาตลอดเวลา
ท้ายที่สุด ตัวเลข 1.19 ล้านล้านบาท จึงไม่ใช่แค่สถิติของวงการอสังหาฯ แต่มันคือ “ปรอทวัดไข้” ที่สะท้อนให้เห็นถึงอาการป่วยของเศรษฐกิจไทย ทั้งในมุมของหนี้ครัวเรือนที่กดทับ และความต้องการสภาพคล่องอย่างเร่งด่วนของคนทุกระดับชั้น ในปี 2026
