สีลม เป็นพื้นที่บุกเบิกย่านธุรกิจการค้ายุคแรกของกรุงเทพฯ ที่มีการพัฒนาอาคารสูงมานานหลายสิบปี มาถึงปัจจุบันมูลค่าที่ดินสีลมช่วงต้นเพิ่มสูงขึ้นมากและถูกจัดเป็นพื้นที่เกรดเอ ที่มีศักยภาพในการพัฒนาที่สูง แต่เนื่องจากอาคารหลายแห่งที่มีอายุเก่าแก่กว่า 30-40 ปี และไม่สามารถปรับปรุงให้ทันสมัยตามความต้องการในยุคปัจจุบัน ทำให้เริ่มมีการ Redevelopement เช่น บริเวณอาคารสีบุญเรือง อาคารศิวะดล และโรงแรมดุสิตธานี ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รูปแบบใหม่ให้มีความทันสมัย เข้ากับปัจจุบันและอนาคต

Covid-19 จุดเปลี่ยน พฤติกรรมผู้บริโภค เมื่ออาคารสำนักงานแบบเก่าอาจไม่ตอบโจทย์

สถานการณ์ โควิด-19 ป็นปัจจัยเร่งให้พฤติกรรมของคนเปลี่ยนไปจากเดิม  ธุรกิจ Start-Up และแพลตฟอร์มออนไลน์มีการเติบโตอย่างก้าวกระโดดในช่วงที่ผ่านมา  การซื้อสินค้าและบริการออนไลน์กลายเป็นนิวนอร์ม ในปี 2020 ธุรกิจอีคอมเมิร์ซที่เติบโตสูงสุด (Shopee) เติบโตถึง 296% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน จนทำให้ตลาดอีคอมเมิร์ซไทยมีขนาดใหญ่เป็นอันดับ 2 ของอาเซียนรองจากอินโดนีเซียที่มีประชากรเยอะกว่าประเทศไทยมาก (KKP Research, 2564)

ขณะเดียวกันธุรกิจนำเข้าส่งออกของประเทศไทยครึ่งปีแรก ปี 2564 (มกราคม-มิถุนายน) มีมูลค่าอยู่ที่ 132,334 ล้านเหรียญสหรัฐ ขยายตัว 15.53% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (กระทรวงพาณิชย์, 2564) ซึ่งทั้งอีคอมเมิร์ซและนำเข้าส่งออกที่เติบโตส่งผลให้ธุรกิจโลจิสติกส์ของประเทศไทยมีอัตราการเติบโตเฉลี่ยต่อปีเพิ่มขึ้นกว่า 8% (DHL, 2564)

ด้วยการเติบโตของธุรกิจเหล่านี้ ทำให้ยังมีความต้องการพื้นที่สำนักงาน และขยายพื้นที่อย่างต่อเนื่องเพื่อรองรอบการขยายตัวของธุรกิจ ทำให้อัตราเช่าพื้นที่ของอาคารสำนักงานเกรดเอใจกลางเมืองยังสูงกว่า 90% ซึ่งมีทำเลสาทร สุขุมวิท และสีลม เป็นทำเลที่มีอัตราการเช่าพื้นที่สูงสุด

สีลมนับว่าเป็นหนึ่งในสุดยอดโลเคชั่นของกรุงเทพฯ ที่ประกอบด้วยแหล่งธุรกิจที่สำคัญ ซึ่งแวดล้อมไปด้วยสถานบันเทิงและ Lifestyle Activity ที่หลากหลายทำให้ถนนเส้นนี้คึกคักตลอดทั้งวัน ด้วยทำเลที่เป็นจุดตัดรถไฟฟ้า 2 สายทั้ง BTS และ MRT ทำให้แทบจะไม่มีทำเลไหนในกรุงเทพฯ เทียบเท่าทำเลนี้ได้

หลายคนอาจไม่รู้ว่า บนถนนสีลมเส้นนี้ มีอาคารสำนักงานทั้งสิ้นมากถึง 43 ตึก คิดเป็น 1.8 ล้านตารางเมตร มีศูนย์การค้าและพื้นที่รีเทล 3 แห่ง คิดเป็น 35,000 ตารางเมตร มีโรงแรมกว่า 20 โรงแรม หรือคิดเป็น 10,000 ห้อง มีโรงพยาบาล 3 แห่ง โรงเรียน 23 แห่ง ซึ่งคิดเป็นพื้นที่รวมกว่า 2.5 ล้านตารางเมตร คิดเป็นมูลค่าการลงทุนในพื้นที่นี้กว่า 500,000 ล้านบาท ซึ่งเป็น Catchment Area ที่จะสามารถดึงดูดคนได้มากถึง 700,000 คนต่อวันในวันจันทร์-ศุกร์ และ 500,000 คนต่อวันในช่วงวันหยุดเสาร์อาทิตย์ (เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ประเทศไทย, 2564)

อัตราการเช่าสำนักงานบนทำเล “สีลม”

สำหรับ Demand ของถนนสีลม พบว่ามีอัตราการเช่าพื้นที่สำนักงานและรีเทลสูงกว่า 83% ขณะที่ราคาค่าเช่ายังไม่สูงมากนักเมื่อเทียบกับทำเลสาทร เนื่องจากอาคารส่วนใหญ่มีอายุ ราคาจึงไม่ได้สะท้อนศักยภาพที่แท้จริงของทำเล นอกจากศักยภาพของทำเลแล้ว ภาครัฐ-เอกชน ยังได้ร่วมมือกันตั้งโครงการ “We love Silom” ปรับปรุงพื้นที่สาธารณะเพื่อให้เกิดประโยชน์กับผู้อาศัยในย่านนี้ โดยจะมุ่งมั่นเพิ่มพื้นที่สีเขียว ขยายทางเท้า และเชื่อมต่ออาคารต่างๆ ในย่านนี้เข้าด้วยกันผ่าน Sky walk แบบเดียวกับที่เกิดขึ้นแล้วในย่านราชประสงค์ ซึ่งจะยกระดับให้สีลมกลับมาเป็นย่านพรีเมี่ยมเต็มรูปแบบอีกครั้ง

Office ใหม่สำหรับ New Gen ต้องเป็นอย่างไร?

การเติบโตทางเศรษฐกิจของประเทศไทยล้วนต้องอาศัยหนุ่มสาววัยทำงานรุ่นใหม่ (New Gen) ซึ่งมีอายุ 18-34 ปีเป็นกลุ่มสำคัญ เป็นกำลังหลักในการขับเคลื่อนประเทศ การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในวันนี้ต้องคำนึงถึงกลุ่มนี้ ซึ่งจะเป็นผู้ใช้บริการหลักในอนาคต เมื่อวิเคราะห์ความต้องการที่แท้จริงจะพบว่า กลุ่มนิวเจน ให้ความสำคัญและยอมจ่ายเงินเพื่อซื้อประสบการณ์ชีวิต ต้องการความแตกต่าง แต่ยังเป็นส่วนหนึ่งกับสังคม การออกแบบโครงการจึงต้องสร้างเอกลักษณ์ไปพร้อมกับการสร้างพื้นที่ให้เกิดชุมชนที่เกิดปฏิสัมพันธ์ซึ่งกันและกัน นอกจากนี้กลุ่มนี้ยังให้ความสำคัญกับสุขภาพ และคุณภาพชีวิต (Wellness) จึงชื่นชอบการทำกิจกรรม (Active Lifestyle) ชอบการออกกำลังกาย เพราะมีความเชื่อว่ากิจกรรมเหล่านี้จะช่วยปรับสมดุลร่างกายและจิตใจ ลดความตึงเครียดจากชีวิตการงาน

ทั้งนี้หนุ่มสาวรุ่นใหม่จะมองหาสถานที่ทำงานที่เดินทางสะดวกเพื่อใช้เวลาให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุด และเหลือเวลากับเรื่องส่วนตัว ดังนั้น เป้าหมายของสถานที่ทำงานลำดับแรกๆ จึงเป็นบริษัทที่ตั้งอยู่ทำเลที่ตอบโจทย์ความต้องการเหล่านี้ได้อย่างลงตัว อย่างเช่นดังนั้น เป้าหมายของสถานที่ทำงานลำดับแรกๆ จึงเป็นบริษัทที่ตั้งอยู่ทำเลที่ตอบโจทย์ความต้องการเหล่านี้ได้อย่างลงตัว อย่างเช่น ย่านสีลม ซึ่งเป็นทั้งแหล่งธุรกิจและไลฟ์สไตล์ตลอดทั้งวันที่ครบครัน

เมื่อสำรวจโครงการมิกซ์ยูสใหม่ในย่านสีลมที่เตรียมเปิดให้บริการในช่วง 1-3 ปีต่อจากนี้ พบว่ามี 3 โครงการที่น่าสนใจ ได้แก่ Silom Edge โดย ยักษ์ใหญ่อสังหาฯ เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ ประเทศไทย Park สีลม ของ นายณ์ แอนด์ อาร์จีพี ดีเวลลอปเม้นท์ และ Dusit Central Park ของวิมานสุริยา โดยเมื่อวิเคราะห์เฉพาะส่วนสำนักงานจะพบว่าแต่ละโครงการมีความแตกต่างกันอย่างชัดเจน

อ่านเพิ่มเติม