ตลาดอสังหาฯซบเซาจริงมั้ย ทำไมบางโซนขายหมดในปีเดียว

หลายคนคงได้ยินข่าวคราวอสังหาฯในช่วงปีนี้ไม่สู้ดีนัก ด้วยสภาวะเศรษฐกิจต่างๆนานา เรื่องนี้อาจทำให้เพื่อนๆที่ติดตามข่าว สงสัยว่าตลาดอสังหาฯยังน่าลงทุนอยู่ไหม เราต้องซื้อบ้านหรือคอนโดโซนไหนจึงขายต่อได้ง่าย เมื่อเราขยับขยายไปอยู่ที่อื่น หรือแม้กระทั่งประเมินว่าที่อยู่ปัจจุบันของตัวเองเป็นที่ต้องการของตลาดไหม

ก่อนอื่นเราตอบคำถามที่สงสัยกันตั้งแต่แรกเลยนะ ว่าตลาดอสังหาฯซบเศร้าจริงไหม คำตอบคือจริงค่ะ แต่เพื่อนๆอย่าเพิ่งตื่นตระหนกไปนะคะ เพราะไม่ใช่ว่ายอดอสังหาฯทุกประเภทจะตกเหมือนกัน ในขณะที่คนคิดว่าตลาดอสังหาฯซบเซา ก็ยังมีบาง Product ที่ยอดขายพุ่งสูงขึ้นมากกว่าปีที่แล้ว และบางโซนก็ Sold Out ภายในปีเดียว!!! และไม่ใช่เพียงแค่ 1 หรือ 2 โครงการเท่านั้นนะที่ขายหมดในระยะสั้นๆ แต่มีถึง 11 โครงการจากทั้งหมด 425 โครงการเลยค่ะ ที่สามารถเปิดโครงการแล้วปิดจบโครงการได้เลย

จากสถานการณ์ตลอดทั้งปี เราจึงนำตัวเลขภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยทั้งแนวราบและแนวสูง ตั้งแต่ปี Q1 / 2567 – Q1 / 2568 โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์  ได้สำรวจข้อมูลอุปสงค์และอุปทานตลาดที่อยู่อาศัยมาให้ชมกัน เพื่อเป็นข้อมูลให้มองเห็นสภาพตลาดที่อยู่ และวิเคราะห์ความน่าจะเป็นในอนาคต เพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการผู้บริโภค

จากกราฟแสดงถึงอัตราการดูดซับหรือความต้องการซื้ออสังหาฯทั้งหมด  แบบเทียบกันปีต่อปี โดยเราขอวัดกันที่ Q 1 (ม.ค.-มี.ค.) ของปี 2567 และ 2668 ซึ่งเป็นช่วงก่อนเกิดแผ่นดินไหวนะคะ เราจะเห็นได้ว่าความต้องการซื้อของคอนโดนั้นต่ำลงอยู่แล้ว แม้จะไม่มีเหตุการณ์แผ่นดินไหวก็ตาม นอกจากนี้คนยังอยากได้ทาวน์โฮมและบ้านแฝดลดลงด้วยนะ แต่ก็เพียงเล็กน้อยเท่านั้น ในยุคนี้คนกลับอยากได้บ้านเดี่ยวเพิ่มมากขึ้นจากปีที่เเล้ว ซึ่งอาจเป็นเพราะมีคนที่ต้องการขยับขยายครอบครัวมากขึ้น ต้องการที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่ใช้สอยเยอะๆ มีบริเวณรอบๆบ้านมากขึ้น

ต่อมาเราลองมาดูกำลังการซื้อของคนในยุคนี้กันนิดนึงนะคะ เราจะเห็นได้ว่า Product ที่เรามีเยอะสุดในตลาดจะเป็นคอนโดหรือบ้านที่อยู่มีราคาช่วง 2-3 ล้านบาท ประมาณ 19,633 ยูนิต ซึ่งก็สอดคล้องกับจำนวนยูนิตที่ขายได้ที่มีจำนวนมากที่สุด 2,377 ยูนิต แต่ถ้าสังเกตดีๆกลุ่มราคา 1-2 ล้านมีคนซื้อเป็นอันดับ 3 อยู่ที่ 2,092 ยูนิต แต่ Deverloper ทำออกมาจำนวน 10,756 ยูนิต เท่ากับว่าจะมีของในตลาดน้อยกว่าช่วงราคาอื่นๆ ถ้าใครอยากจะซื้อของราคาช่วงนี้ต้องรีบหน่อยนะ นั่นแปลว่าการที่ Deverloper ทำ Product ออกมาในราคานี้จะทำให้คนเข้าถึงได้มากกว่า และมีโอกาส Sold Out ได้ไวกว่านะ

ตลาดอสังหาฯของคอนโด

แม้ว่า % ของความต้องการซื้อคอนโดตกลงจากปีที่แล้ว แต่ก็ใช่ว่าคอนโดจะขายไม่ดีนะคะ ก่อนที่ทุกคนจะเกิดความสงสัยไปมากกว่านี้ เราขอพาทุกคนมาเจาะลึกตลาดคอนโดกันเลยดีกว่า เพราะทุกคนเชื่อไหมคะ ว่าสำหรับตลาดคอนโดยังมีโซนที่มีโครงการเปิดการขาย และขายหมดในระยะเวลาไม่ถึงปีอีกด้วย ถือว่าเป็นทำเลที่น่าจับตามองสุดๆเลยนะ แต่จะเป็นโซนไหน และเหมาะกับใครบ้างตามเรามาดูกันเลยค่ะ

สำหรับคอนโดที่เปิดในช่วงปี 67 จนถึง ต้นปี 68 มีมากถึง 97 โครงการ รวมทั้งหมด 37,866 ยูนิต และภายในเดือนมีนาคมของปี 2568 ก็ขายไปแล้ว 6,286 ยูนิต โดยที่ทำเลที่มีความต้องการซื้อมากที่สุด 3 ทำเล จะมีดังนี้

• คลองหลวง – ขายไปทั้งหมด 1,568 ยูนิต
• พระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ – ขายไปทั้งหมด 404 ยูนิต
• ห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง – ขายไปทั้งหมด 1,391 ยูนิต

เราจะสังเกตได้ว่าแค่ 3 ทำเลนี้ก็เป็นครึ่งหนึ่งของจำนวนยูนิตทั้งหมดที่ขายไปแล้ว  อยากรู้ไหมล่ะคะว่า แต่ละทำเลมีอะไรดี ทำไมคนจึงเลือกซื้อคอนโดใน 3 โซนนี้เป็นหลัก

1 คลองหลวง

ทำเลที่มาแรงเป็นอันดับหนึ่งคือคลองหลวง เพื่อนๆอาจจะแปลกใจว่าทำไมโซนนี้จึงเป็นโซนที่ดูเติบโตขนาดนั้นและขายดีที่สุด แต่ทุกคนต้องไม่ลืมนะคะว่าโซนนี้ (สีส้มเข้ม) มีมหาวิทยาลัยดังอย่างๆ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์และมหาวิทยาลัยกรุงเทพ ซึ่งรอบๆมหาวิทยาลัยเหล่านี้มีคอนโดใหม่ขึ้นเต็มไปหมด ตามแนวกรอบเส้นประสีเขียว เฉพาะปี 2567-2568 ก็มีโครงการเปิดใหม่ถึง 9 โครงการด้วยกัน และหนึ่งในนั้นก็มีโครงการที่ Sold out ไปแล้วด้วยนะ

ทำเลนี้เป็นที่โซนที่นักลงทุนจ้องจะจับจอง อยากเป็นเจ้าของห้องกันมากทีเดียว เพราะคอนโดที่ใกล้มหาวิทยาลัยสามารถปล่อยเช่าได้ง่าย มีนักศึกษาใหม่ๆวนเวียนเข้ามาพักอาศัยทุกปีๆ ไม่ต้องกลัวว่าจะมีช่วงที่ห้องว่าง หรือไม่มีผู้เช่าเลยค่ะ ที่สำคัญคือใช้งบในการลงทุนต่ำเมื่อเทียบกับคอนโดในเมืองที่เราต้องใช้เงินลงทุนเริ่มต้น 3-5 ล้าน เพื่อปล่อยเช่าห้องพักสักหนึ่งห้อง แล้วหากมีผู้เช่าย้ายออก ก็ต้องเสียเวลาหาผู้เช่าใหม่อีกด้วย แต่ทำเลโซนนี้เราใช้งบลงทุนเพียงเริ่มต้น 1-2 ล้านเท่านั้นเองค่ะ แล้วที่สำคัญคือห้องเป็นที่ต้องการของผู้เช่าตลอด

จากกราฟเราจะเห็นว่าจำนวนยูนิตของคอนโดที่ขายได้มากที่สุด เป็นคอนโดที่มีระดับราคาอยู่ในช่วง 1-2 ล้านบาท ซึ่งขายได้ประมาณครึ่งหนึ่งของยูนิตที่ขายอยู่ในช่วงราคานี้ทั้งหมด จึงคาดการณ์ได้ว่าห้องที่ขายดีจะเป็นห้องขนาดเล็ก อาศัยอยู่ 1-2 คนตามสไตล์นักศึกษาส่วนห้องที่ขายได้เป็นอันดับที่ 2 จะเป็นห้องที่มีราคา 3-5 ล้านบาท มักจะเป็นห้องใหญ่ 2 Bedroom สำหรับรองรับคนได้ 3-4 คน ซึ่งกลุ่มนักศึกษาก็นิยมพักอาศัยกันเป็นกลุ่ม โดยแชร์ค่าห้องกัน โดย Top 5 โครงการที่มีอัตราการความต้องการซื้อมากที่สุด คือ

1. เพลิน เพลิน คอนโดมิเนียม เจน วายด์ รังสิต – คลองหลวง : ราคา 1-3 ล้านบาท (Sold Out)
2. เพลิน เพลิน คอนโดมิเนียม เจนไวด์ รังสิต – คลองหลวง 2 : ราคา 1-3 ล้านบาท
3. เทอร์ร่า เรสซิเดนซ์ 2 ธรรมศาสตร์ – รังสิต : ราคา 1-2 ล้านบาท
4. เคฟ วันเดอร์แลนด์ (อาคาร A , D , E) : ราคา 1-5 ล้านบาท
5. เคฟ ทาวน์ ไอส์แลนด์ ( อาคาร C , E ) : ราคา 1-5 ล้านบาท

โครงการ 3 อันดับเเรกมีราคาเข้าถึงได้ง่าย โครงการไม่ได้เน้นส่วนกลางมากนัก อย่างโครงการเพลิน เพลิน จะเป็นคอนโด Low Rise มีส่วนกลางเป็น Lobby เท่านั้น ส่วนเทอร์ร่า เรสซิเดนซ์ จะเป็นโครงการ High Rise มีจำนวนยูนิตเยอะ มีส่วนกลางมาให้ตามมาตรฐาน แต่โครงการอันดับที่ 4-5 ก็จะเน้น Facility ส่วนกลางหลากหลายและเป็นโครงการขนาดใหญ่ มีห้อง Type ใหญ่ให้เลือกจึงมีราคาสูงขึ้นมาหน่อย

2 พระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ

ทำเลคอนโดที่น่าสนใจไม่แพ้กัน คือโซนที่ทุกคนคุ้นหูกันดี อย่างพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ (โซนสีฟ้า) เพราะโซนนี้มีรถไฟฟ้า 2 สายวิ่งผ่าน ไม่ว่าจะเป็นรถไฟฟ้า BTS สายสีเขียวอ่อนและรถไฟฟ้า MRT สายสีเหลือง และโซนที่ขายดีในย่านนี้คือโซนในเส้นประสีแดง ซึ่งเป็นตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวตั้งแต่สถานีแบริ่งไปจนถึงสถานีอ่อนนุช เป็นทำเลที่ออกมาจากตัวเมืองสักหน่อย แลกกับการที่มีราคาเข้าถึงได้ง่ายกว่าโซนตัวเมือง แต่ยังสามารถไปนั่งรถไฟฟ้าไปทำงานในเมืองโซนทองหล่อ , อโศกและสยามได้ไม่ยาก และยังอยู่ในเขตกรุงเทพฯ ไม่ใช่สมุทรปราการ โซนนี้จึงเป็นโซนที่คนต้องการซื้อคอนโดมากเป็นพิเศษ

ส่วนอีกโซนคือตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเหลือง แต่จะเป็นเฉพาะช่วงนะคะ เราต้องอธิบายก่อนว่าช่วงกลางๆของรถไฟฟ้าสายสีเหลือง สถานีสวนหลวงร.9 – สถานีศรีนุช ซึ่งจะเป็นโซนที่อยู่ท่ามกลางแหล่งความอุดมสมบูรณ์ ใกล้ทั้งสวนหลวงร.9 , Seacon Square ที่ดินบริเวณนั้นจึงมีราคาสูงและไม่ค่อยมีที่ว่างใหญ่ๆพอให้พัฒนาเป็นคอนโดมากนัก คอนโดที่เปิดตัวใหม่ในปีที่ผ่านมาและมีราคาจับต้องได้ จึงขยับออกมาสักหน่อย อยู่ในช่วงสถานีศรีลาซาล-ศรีอุดม และสถานีกลันตัน-สถานีหัวหมาก โดยโซนนี้จะเหมาะกับคนที่ทำงานตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเหลือง เช่น โซนศรีนครินทร์ , บางกะปิ

เราจะเห็นว่าคอนโดระดับราคา 2-3 ล้านบาทขายดีที่สุด แล้วก็มีจำนวนยูนิตอยู่ในตลาดมากที่สุดด้วยนะ ซึ่งเป็นไปตามทำเลที่เราอธิบายไว้ตอนต้น คือห่างจากแหล่งอุดมความสมบูรณ์และแหล่งงานเล็กน้อย แต่ยังเดินทางไปไหนมาไหนได้สะดวก โดยเรามองว่ากำลังของคนโซนนี้จะมีมากกว่าคลองหลวง อยู่ที่ 2-3 ล้านบาท อาจเป็นเพราะคนซื้อคอนโดโซนนี้มักซื้ออยู่เองมากกว่าเพื่อลงทุน จึงยอมจ่ายมากกว่าเพื่อให้ได้ทำเลและห้องที่ต้องการ

โครงการที่ขายดีที่สุดในโซนพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ 5 ลำดับมีดังนี้

1. โซ ออริจิ้น สุขุมวิท 105 :  ราคา 2-5 ล้านบาท
2. เดอะ ลัช 21 :  ราคา 1-5 ล้านบาท
3. เอสเซ็นท์ บางนา : ราคา 1-7.5 ล้านบาท
4. เดอะ คูเปอร์ส มี สุขุมวิท 62 : ราคา 1-5 ล้านบาท
5. เดอะ มูฟ สุขุมวิท 107 : ราคา 1-5 ล้านบาท

โครงการที่ขายดีในย่านเป็นคอนโด Low Rise ทั้งหมด ข้อดีคือมียูนิตน้อยกว่าคอนโด High Rise ได้ความเป็นส่วนตัวมากกว่า เข้าถึงได้ง่ายเวลาขึ้น-ลงอาคารไม่ต้องรอลิฟต์นาน แต่ก็จะมีข้อจำกัดเรื่องวิว ที่จะเน้นวิวในโครงการ มากกว่าวิวมุมสูงแบบคอนโด High Rise และส่วนมากคอนโดที่มียอดขายดีเป็นแบรนด์จาก Deverloper ใหญ่ๆที่เราคุ้นเคย หมายความว่าคนที่เลือกซื้อคอนโดในโซนนี้ในความสำคัญกับความน่าเชื่อถือของแบรนด์พอสมควร

3 ห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง

โซนสุดท้ายที่ขายดิบขายดีคือโซนห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง (โซนสีเขียว) เพราะเป็นทำเลที่ถือว่าอยู่ในเมือง มีแหล่งงานอยู่มากมายรวมถึงมีรถไฟฟ้า BTS สายสีเขียวและ MRT สายสีน้ำเงิน ซึ่งเป็นรถไฟฟ้าสายหลักที่คนนิยมใช้ วิ่งผ่านใจกลางเมืองทั้งคู่  โดยทำเลที่เป็นความต้องการของตลาดจะมี 2 โซน โซนแรกเลยคือตามแนวรถไฟฟ้า MRT ย่านห้วยขวาง ตลอดแนวถนนรัชดาภิเษก มี Office Buliding อยู่ตลอดแนว เช่น SCB Park , ตึกช้าง , AIA Capital Center และ RS Tower นอกจากนี้ยังมีห้างใหญ่ๆอย่าง Central พระราม 9  และ  Community Mall ที่เปิดตลอด 24 ชม. ทำเลนี้จึงเป็นที่ต้องการของทั้งคนไทยและต่างชาติ ทำให้นักลงทุนรู้ดีว่าหากลงทุนในโซนนี้ สามารถปล่อยเช่าในราคาสูงกว่าทำเลอื่นๆ ประมาณหนึ่งหมื่นปลายๆ สำหรับห้อง 1 Bedroom หรือจะซื้ออยู่เองก็คุ้มค่าเช่นกัน

อีกหนึ่งทำเลที่น่าจับตามองคือใกล้ๆกับมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ ใกล้ทั้งรถไฟฟ้า BTS และมหาวิทยาลัย จึงทำให้มีคอนโดโครงการใหม่ๆเปิดมากถึง 12 โครงการ และมีคนรีบจับจองจำนวนไม่น้อยเลย โดยส่วนมากก็จะเป็นบุคลากรหรือนักศึกษาของมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ซื้ออยู่เอง หรือนักลงทุน

ยูนิตคอนโดราคา 3-5 ล้านบาทขายได้จำนวนมากที่สุดในย่านนี้ และก็มีจำนวนยูนิตที่เยอะที่สุดเช่นกัน แต่ถ้าเราลองเทียบสัดส่วนระหว่างจำนวนห้องที่ขายได้กับจำนวนห้องที่เปิดขาย จะเห็นว่าทำเลนี้มีความแตกต่างจาก 2 โซนที่ผ่านมา เพราะห้องที่มีราคา 10- 20 ล้านและ 20-40 ล้านบาทก็มี % การขายได้ไวเช่นกัน แสดงถึงกำลังทรัพย์ของคนในย่านนี้

1. แอสปาย ห้วยขวาง : ราคา 3-10 ล้านบาท
2. พินน์ ศูนย์วิจัย : ราคา 10-40 ล้านบาท
3. นิว เอปิค อโศก-พระราม9 : ราคา 3-20 ล้านบาท
4. แอชเชอร์ ไนน์ สุทธิสาร-สะพานควาย : ราคา 1-5 ล้านบาท
5. ชาโตว์ อินทาวน์ เกษตร แคมปัส : ราคา 2-5 ล้านบาท

จาก 5 ลำดับของคอนโดที่ความต้องการซื้อสูงสุดในโซนนี้ จะเห็นว่ามีระดับราคาสูงกว่าทุกโซนเลยค่ะ กลายเป็นว่าคอนโดที่คนต้องการซื้อ 3 ลำดับแรกมีราคาสูงสุดตั้งแต่ 10-40 ล้านบาท หมายความว่าคนที่ซื้อคอนโดโซนนี้มีกำลังซื้อเยอะทีเดียว แน่นอนว่าห้อง 10 ล้านบาทขึ้นไป เป็นห้องขนาดใหญ่อย่าง 2 Bedroom หรือมากกว่านั้น เป็นไปได้ว่าคนในโซนนี้มองหาคอนโดห้องใหญ่ เน้นพื้นที่ใช้สอยเยอะเช่นกัน อาจเป็นกลุ่มครอบครัวขนาด 3-4 คน

ตลาดอสังหาฯของบ้าน

ในตอนต้นเราได้ทราบการไปแล้วนะว่า จากปี 2567- 2568 คนมีความต้องการในที่จะซื้อบ้านเดี่ยวมากขึ้น ส่วนบ้านแฝดกับทาวน์โฮมอาจจะมีความต้องการซื้อลดลงเล็กน้อย เพื่อนๆสงสัยกันบ้างไหมคะ ทำไมตลาดบ้านเดี่ยวถึงได้โตส่วนทางกับอสังหาฯประเภทอื่นๆ ลองตามเรามาดูกันเลย

อสังหาฯแนวราบที่เปิดตัวในปี 2567-2568 มีทั้งหมด 328 โครงการที่เปิดใหม่ รวมทั้งหมด 36,728 ยูนิต ขายไปแล้ว 2,992 ยูนิต และมีมากถึง 9 โครงการที่ Sold Out เป็นที่เรียบร้อยแล้ว โดยโซนที่มีความต้องการซื้อมากที่สุดหรืออัตราการดูดซับมีดังนี้ค่ะ

• เมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก – ขายไปทั้งหมด 342 ยูนิต
• บางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย – ขายไปทั้งหมด 247 ยูนิต
• บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง – ขายไปทั้งหมด 472 ยูนิต

ต้องบอกก่อนว่าในปีก่อนๆ ทำเลที่มาเป็นอันดับแรกจะเป็นบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย ไม่ก็บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธงสลับกันไป ในครั้งนี้เราจึงค่อนข้างประหลาดใจที่โซนเมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก แซงขึ้นมาเป็นอันดับหนึ่งแบบนี้

1 เมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก

เรามาทำความรู้จักกับโซนที่มาแรงของช่วง 2567-2568 กันดีกว่า โซนเมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก (โซนสีส้มอ่อน) โดยทำเลที่บ้านขายได้มากที่สุดจะเป็นใกล้ตัวเมืองปทุมธานี แต่เยื้องมาฝั่งใกล้ๆทางด่วนอุดรรัถยา (เส้นประสีแดงกรอบใหญ่) จากทำเลนี้สามารถเข้าถึงใจกลางเมืองปทุมธานีได้หรือโซนรังสิตได้ไม่ยากเลยนะ  แล้วยังเดินทางเข้ากรุงเทพฯได้สบายๆเพราะใกล้ๆจุดขึ้นทางด่วน ส่วนโซนฝั่งถนนราชพฤกษ์ (เส้นประสีแดงกรอบเล็ก) เกิดขึ้นจากการขยายตัวเมืองมาจากโซน งามวงศ์วาน , ชัยพฤกษ์และราชพฤกษ์ตัดใหม่ที่บ้านโซนนั้นเริ่มมีราคาสูงขึ้น แต่เมื่อขยับมาโซนนี้ทำให้ราคาบ้านเข้าถึงได้ง่ายขึ้น หรือบางทีก็มีราคาพอๆกันแต่ได้พื้นที่ใหญ่กว่า

โครงการที่ขายดีเป็นอันดับหนึ่งมีระดับราคา 2-3 ล้านบาท เราจึงสามารถคาดคะเนได้ไม่ยากว่าบ้านที่ขายดิบดีนั้นคือทาวน์โฮมนั้นเองค่ะ ซึ่งก็ตรงกับสัดส่วนที่คนซื้อทาวน์โฮมในโซนนี้สูงสุดอีกด้วย ส่วนบ้านที่ขายได้ดีเป็นอันดับสองมีราคา 5-7.5 ล้านบาทก็เป็นไปได้ว่าจะเป็นโครงการบ้านแฝดและบ้านเดี่ยว ซึ่งบ้านเดี่ยวของโซนนี้ค่อนข้างคุ้มค่าคุ้มราคาในแง่ของพื้นที่ใช้สอยนะ เมื่อเทียบกับบ้านโซนงามวงศ์วาน , ชัยพฤกษ์ที่มีราคาใกล้ๆกัน ก็จะถือว่าการซื้อบ้านโซนนี้ได้บ้านหลังใหญ่กว่าค่ะ

5 ลำดับโครงการเป็นที่ต้องการของตลาดมากที่สุดมีดังนี้

1. ไลโอ รังสิต – บางพูน 2 : ราคา 2-5 ล้านบาท
2. พลีโน่ วิภาวดี – รังสิต : ราคา 2-7.5 ล้านบาท
3. หงส์วิลล่า ( บ้านแฝด ) : ราคา 3-7.5 ล้านบาท
4. ณัฐวลัญ ลาดหลุมแก้ว 346 : ราคา 10-20 ล้านบาท
5. คิว ดิสทริค ติวานนท์ – รังสิต : ราคา 2-10 ล้านบาท

ทั้ง 5 โครงการมีหลากหลายระดับราคา มีทั้งทาวน์โฮม , บ้านแฝดและบ้านเดี่ยวคละกันไป โดยโครงการที่มีราคาต่ำกว่า 10 ล้านจะอยู่ในทำเลยอดฮิตใกล้ทางด่วนและรังสิต แต่โครงการ 10-20 ล้านบาท อยู่ในโซนลาดหลุมแก้วที่ออกไปทางชานเมือง อีกหนึ่งประเด็นคือ 2 ใน 5 โครงการเป็น Deverloper เดิมในพื้นที่จะได้เปรียบเรื่องพื้นที่ใช้สอยและความเป็นส่วนตัวเพราะมักมีจำนวนยูนิตน้อยกว่าโครงการอื่นๆ

2 บางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย

ต่อมาเรามาดูแชมป์เก่าอย่างโซนบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย (โซนสีเขียว) กันบ้าง โซนนี้เป็นโซนที่มีคนต้องการซื้อบ้านมากขึ้นต่อเนื่องมาหลายปี นอกจากนี้จะมีการเติบโตเรื่อยๆ ใกล้แหล่งอุดมความสมบูรณ์อย่าง Central WestGate แล้วยังมีการขยายเมืองจากตัวเมืองนนทบุรี , ราชพฤกษ์ด้วย แล้วโซนนี้ยังมีรถไฟฟ้า MRT สายสีม่วงเข้าถึงอีกด้วย ทำให้คนเดินทางมาในเมืองได้สะดวก ดังนั้นคนที่มีงบประมาณไม่มากพอจะซื้อบ้านในเมือง ก็จะขยับมาซื้อโซนนี้ซะเยอะ แล้วใช้รถไฟฟ้าไปทำงานก็สะดวกนะ

โซนในกรอบเส้นประสีแดง เป็นโซนที่มีโครงการเปิดใหม่เยอะ เพราะใกล้ห้างและรถไฟฟ้า แล้วโซนบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย ก็ยังมีที่ว่างให้ Deverloper มาพัฒนาอีกเยอะเลยนะ ในอนาคตเรามองว่าบ้านในโซนนี้ก็ยังเป็นที่ต้องการของทั้งคนในพื้นที่ คนที่ทำงานตัวเมืองนนทบุรีรวมถึงในตัวเมืองกรุงเทพฯอีกด้วย

Target ของโซนนี้จะแตกต่างจะโซนปทุมธานี และมีความน่าสนใจทีเดียว เพราะดูจากกราฟแล้วเราจะพบว่าคนส่วนใหญ่ที่ซื้อบ้านในโซนนี้มีงบประมาณในการซื้อมากว่าโซนแรก 2 เท่า อยู่ที่ 5-7.5 ล้านบาท ส่วนบ้าน 2-5 ล้านบาท กับ 7.5-20 ล้านบาท ขายได้จำนวนพอๆกันเลย แตกต่างจะโซนอื่นๆที่บ้านยิ่งแพงจำนวนการซื้อมักจะลดลง ที่สำคัญคือเมื่อเทียบจำนวนบ้านที่ขายได้ต่อจำนวนยูนิตที่มีของบ้านราคา 20-40 ล้านบาท จะเห็นว่าความต้องการซื้อของบ้านราคานี้สูงมากคือ 1 : 6 เลยนะ  และสังเกตจากสัดส่วนการซื้อบ้านโซนนี้ บ้านเดี่ยวเป็นที่นิยมสูงสุดค่ะ แสดงให้เห็นถึงศักยภาพและกำลังของคนในย่านนี้

เรามองว่าคนในย่านนี้มักจะเป็นเจ้าของกิจการหรือผู้บริหารระดับสูง ต้องการซื้อบ้านใกล้โรงเรียนนานาชาติของลูก เนื่องจากโซนนี้มีโรงเรียนนานาชาติดังๆเยอะเลยค่ะ ส่วน 5 ลำดับโครงการที่คนนิยมมากที่สุดมีดังนี้

• พนาลี พระราม 5 – เวสต์เกต : ราคา 5-20 ล้านบาท
• บี ทเวนตี้ เวสต์เกต : ราคา 5-10 ล้านบาท
• เลิฟอีส โมดิช บางใหญ่ : ราคา 3-5 ล้านบาท
• ฮาบิเทีย ชัยพฤกษ์ – วงแหวน : ราคา 5-10 ล้านบาท
• เดอะ ซิตี้ พระราม 5 – นครอินทร์ 2 : ราคา 10-40 ล้านบาท

ใน 5 โครงการจะมีเลิฟอีส โมดิช บางใหญ่ที่เป็นโครงการบ้านแฝด ส่วนพนาลี พระราม 5 – เวสต์เกต จะเป็นบ้านเดี่ยวเกือบทั้งหมด มีบ้านแฝดจำนวนไม่เยอะ และโครงการอื่นๆเป็นบ้านเดี่ยวทั้งหมด สอดคล้องกับสัดส่วนที่ของบ้านแนวราบที่คนนิยมซื้อบ้านเดี่ยวมากที่สุด เราสังเกตว่ากลุ่มบ้านที่มีราคา 10 กว่าล้านจะอยู่ใกล้กับโรงเรียนนานาชาติ มีทั้งโครงการติดถนนใหญ่และเข้าซอยสัก 100-200 เมตร ส่วนโครงการที่ราคาไม่ถึง 10 ล้านบาทจะอยู่ในซอยหรือถนนรองค่ะ

3 บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง

อีกหนึ่งโซนที่ไม่พูดถึงไม่ได้เลยคือ บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง (โซนสีฟ้า) จะอยู่ในเขตของสมุทรปราการแล้วนะ โซนนี้มีการขยายตัวมาจากย่านบางนา แต่บ้านโซนนี้มักมีราคาที่สูงอยู่แล้ว เรามองว่าคนที่ซื้อบ้านโซนนี้ไม่ใช่คนที่เอื้อมซื้อบ้านบางนาไม่ถึง แต่อาจจะเป็นคนที่ไม่ชอบความวุ่นวายมากนัก ต้องการอยู่สงบๆหน่อยแต่ก็ยังเข้าถึงแหล่งความอุดมสมบูรณ์รวมถึงโรงเรียนนานาชาติ เพื่อไปรับ-ส่งลูกๆได้ง่ายๆ กับอีกกลุ่มหนึ่งที่เป็นเจ้าของกิจการโรงงานโซนสมุทรปราการ

เมื่อดูข้อมูลแล้วก็เริ่มเข้าใจที่คนมักเรียกโซนนี้กันว่า ‘ย่านคนรวย’ คงไม่เกินจริง เพราะบ้านที่คนต้องการซื้อและขายได้มากที่สุดคือบ้านราคาระดับ 10-20 ล้านบาท ส่วนบ้านที่มีความต้องการซื้อ(จำนวนยูนิตที่ขายได้เทียบกับกับจำนวนยูนิตที่มีขาย)รองลงมาคือ บ้าน 20-40 ล้านบาทและบ้าน 40 ล้านบาทขึ้นไป เรียงกันตามลำดับ ข้อมูลเหล่านี้ทำให้เราเห็นว่า คนในย่านนี้มีกำลังซื้อบ้านหรูเยอะทีเดียวนะ ทำให้บ้านแพงระดับ 10 ล้านขึ้นไปในโซนนี้สามารถขายได้หมด (นับจากยอดจอง ไม่ใช่ยอดโอนนะ) ภายใน 1 ปีถึง 2 โครงการ ซึ่งเป็นโครงการบ้านแฝดหรูและบ้านเดี่ยวค่ะ โดยโครงการที่มีความต้องการซื้อมากที่สุด 5 ลำดับมีดังนี้

• บ้านกลางเมือง ดิ อิดิชั่น บางนา : ราคา 10-20 ล้านบาท
• เดอะ ริเวอร์ กม.26 : ราคา 20-40 ล้านบาท
• ชัยพฤกษ์ บางนา กม.13 : ราคา 7.5-20 ล้านบาท
• เมเบิล บางนา กม.26 : ราคา 5-10 ล้านบาท
• เศรษฐสิริ บางนา กม.10 : ราคา 20-40 ล้านบาท

โครงการที่คนอยากจับจองเป็นอันดับต้นๆของย่าน ส่วนใหญ่เป็นบ้านราคาแพงประมาณ 10 ล้านขึ้นไปหมดเลยนะ โดยโครงการเหล่านี้จะอยู่ใกล้ๆสนามบินสุวรรณภูมิและ Mega บางนา จะมีเมเบิล บางนา กม.26 กับเดอะ ริเวอร์ กม.26 ที่อยู่แยกตัวออกมาโซนบางบ่อ ซึ่งกลุ่มคนที่อยู่ทำเลนี้จะทำงาน ใช้ชีวิตแถวสมุทรปราการ , ฉะเชิงเทราเสียมากกว่า

ท่ามกลางตลาดอสังหาฯในยุคนี้ เรียกว่าอยู่ในช่วงขาลงก็ว่าได้ เพราะก็ยังมี Product อย่างบ้านเดี่ยวที่มียอดขายพุ่งจากปีที่แล้ว ซึ่งทำเลที่น่าจับตามอง เป็นที่ต้องการของคนมากที่สุด 3 อันดับ คือ

• เมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก : ราคาเข้าถึงได้ง่าย ทาวน์โฮมขายดีที่สุด
• บางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย : ราคาสูงขึ้นมาหน่อย เน้นราคาประมาณ 5-7.5 ล้านบาทเป็นหลัก มีแนวโน้มที่คนจะซื้อบ้านราคา 7.5 ล้านขึ้นไปมากกว่าราคาต่ำกว่า 5 ล้าน
• บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง : ราคาสูง เน้นบ้านราคา 10-20 ล้านบาท บ้านเดี่ยวขายดีที่สุด พบโครงการที่ Sold Out ไปในปีเดียว

ส่วนคอนโดแม้ว่ายอดขายจะลดลงจากปีก่อน แต่ก็มีทำเลที่มีศักยภาพอยู่เช่นกัน

• คลองหลวง : ราคาจับต้องง่ายประมาณ 1-2 ล้านบาท คนเน้นซื้อลงทุน
• พระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ : มีราคาสูงขึ้นมาประมาณ 2-3 ล้านบาท มีทั้งคนที่อยู่เองและลงทุนพอๆกัน
• ห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง : ราคาสูงที่สุดประมาณ 3-5 ล้านบาท หากปล่อยเช่าจะได้ราคาดีกว่าทำเลอื่น หรืออยู่เองก็คุ้มค่า เพราะอยู่ในตัวเมือง

เป็นยังไงกันบ้างคะทุกคน กับบทความ ‘ตลาดอสังหาฯซบเซาจริงมั้ย ทำไมบางโซนขายดี Sold Out ในปีเดียว’ เราหวังว่าบทความนี้จะเป็นประโยชน์กับทุกคน ครั้งหน้า Think of living จะมีบทความอะไรมาฝากกันอีก หรือใครอยากทราบ/มีปัญหาเรื่องอะไร ก็ลอง comment และติดตามกันได้นะค่ะ

Source of Information :

• ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ : Real Estate Information Center คลิกที่นี่
• ข้อมูลโครงการใหม่จากผู้ประกอบการ