สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย ไตรมาส 1/2566 ยอดขายในภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยลดลง -29.1%  สาเหตุหลักจากยอดขายอาคารชุดเพราะขาดแรงส่งจากโครงการใหม่ที่ลดลงจากปีก่อนมาก แต่ยอดขายบ้านแนวราบช่วยพยุงไว้ ส่งผลให้หน่วยที่อยู่อาศัยเหลือขายรวมในตลาดเพิ่ม 7.8% 

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) รายงานผลสำรวจภาคสนามอุปทานและอุปสงค์ของโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขาย สำหรับรายไตรมาส 1 ปี 2566 ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล โดยสำรวจเฉพาะโครงการที่มีหน่วยเหลือขายไม่ต่ำกว่า 6 หน่วย ซึ่งพบว่า ในกรุงเทพฯและ 5 จังหวัดปริมณฑล พบว่า

สถานการณ์ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัย (แนวราบและอาคารชุด) ปรับตัวลงแรง

ดร. วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยผลการที่ภาวะภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยทั้งโครงการแนวราบและอาคารชุด ที่มีหน่วยเหลือขายไม่ต่ำกว่า 6 หน่วย ในกรุงเทพฯและ 5 จังหวัดปริมณฑล ในไตรมาส 1 ปี 2566 พบว่า หน่วยที่มีการเสนอขายที่อยู่อาศัยรวม (บ้านจัดสรรและอาคารชุด) 204,226 หน่วย มูลค่า 989,251 ล้านบาท ขยายตัว 2.3% และ 4.9 % ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ในจำนวนนี้เป็นหน่วยเกิดจากโครงการเปิดตัวใหม่เพียง 21,680 หน่วย หรือเพียง 10.62% ของหน่วยที่เสนอขายทั้งหมด มูลค่า 82,246 ล้านบาท หรือเพียง 8.31% ของมูลค่าที่เสนอขายทั้งหมด ซึ่งหน่วยที่เปิดตัวใหม่มีจำนวนและมูลค่าที่ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน-26% และ -22.5% ตามลำดับ

เมื่อดูถึงยอดขายใหม่ที่เกิดในไตรมาสจำนวน 21,291 หน่วย มูลค่า 105,768 ล้านบาท พบว่าลดลง -29.1% และ -22%  และมีอัตราการดูดซับที่ปรับตัวลดลงเล็กน้อยจาก 3.5%/เดือน หรือระยะเวลาขายหมดประมาณ 26 เดือน (ลดลงจากปีก่อน 5.0% และระยะเวลาขายหมด 17 เดือน)

แสดงให้เห็นว่า ภาพรวมของตลาดที่อยู่อาศัยปรับตัวลงค่อนข้างแรงเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน โดยเฉพาะการปรับตัวลงของยอดขายอาคารชุด และประกอบกับส่วนต่างของหน่วยเปิดตัวใหม่มากกว่าหน่วยที่ขายได้ใหม่ในไตรมาสนี้ มีจำนวนเพิ่มขึ้น 389 หน่วย ส่งผลให้หน่วยที่เหลือขายภาพรวมที่อยู่อาศัย(แนวราบและอาคารชุด)ในตลาดเพิ่มขึ้นเป็น 182,935 หน่วย มูลค่า 883,484 ล้านบาท ขยายตัวร้อยละ 7.8% และ 9.4% ตามลำดับ จากไตรมาส 1 ปี 2565 ที่ผ่านมา

สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบ

เมื่อแยกวิเคราะห์เฉพาะตลาดบ้านแนวราบ ในไตรมาส 1 ปี 2566 ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล พบว่า

หน่วยที่มีการเสนอขายที่อยู่อาศัยแนวราบ 124,723 หน่วย มูลค่า 679,672 ล้านบาท ขยายตัว 6.9% และ 13% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ซึ่งพบว่า ประเภทบ้านที่มีการขยายตัวของหน่วยเสนอขายมากได้แก่ บ้านเดี่ยว และ ทาวน์เฮ้าส์ ที่มีจำนวนหน่วยขยายตัวจากปีก่อนถึง 13% และ 2.8% โดยมูลค่าขยายตัว 21.5% และ 2% ตามลำดับ ในจำนวนนี้เป็นหน่วยเกิดจากโครงการแนวราบเปิดตัวใหม่เพียง 8,699 หน่วย หรือเพียง 6.97% ของหน่วยที่เสนอขายทั้งหมด และ มูลค่า 51,473 ล้านบาท หรือเพียง 7.57% ของมูลค่าที่เสนอขายทั้งหมด ซึ่งหน่วยที่เปิดตัวใหม่มีจำนวนและมูลค่าที่ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อนร้อยละ -16.8% และ -12.8% ตามลำดับ โดยประเภทที่มีการลดลงมากคือ ทาวน์เฮ้าส์ ที่ลดลงทั้งหน่วยและมูลค่าถึง -23.4% และ -35.3%

เมื่อดูถึงยอดขายใหม่ของที่อยู่อาศัยแนวราบที่เกิดในไตรมาส 1 ปี 2566 จำนวน 11,581 หน่วย ขยายตัว 5.1% และ มูลค่า 69,599 ล้านบาท ลดลง -0.02% และมีอัตราการดูดซับทรงตัวอยู่ในระดับ 3.1%/เดือน หรือจะขายหมดในเวลาประมาณ 29 เดือน ซึ่งแสดงให้เห็นว่า ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบค่อนข้างคงตัวเช่นเดียวกับไตรมาส 1 ปี 2565 ทั้งนี้

  • บ้านแฝด เป็นประเภทที่มียอดหน่วยและมูลค่าการขายได้ใหม่ขยายตัวมากสุดถึง 6% และ 11.5% แม้ว่าจะยังมีขนาดของตลาดยังไม่ใหญ่ และยังมีอัตราการดูดซับที่ต่ำสุดเมื่อเทียบกับประเภทอื่น
  • บ้านเดี่ยวมียอดขายใหม่ในไตรมาสนี้ที่ขยายตัวทั้งหน่วยและมูลค่าถึง 8% และ 3.2% โดยมีอัตราการดูดซับที่ 3.3% ซึ่งสูงที่สุดเมื่อเทียบกับประเภทอื่น หรือระยะเวลาขายหมดประมาณ 27 เดือน (ลดลงเล็กน้อยจากปีก่อน 3.5% และระยะเวลาขายหมด 26 เดือน)
  • ทาวน์เฮ้าส์ พบว่า ยอดขายใหม่ แม้จะมีขนาดตลาดที่ใหญ่ และยังมีการขยายตัวของหน่วยขายใหม่ 8% แต่มีมูลค่าการขายได้ใหม่ ลดลง 7.4%

แสดงให้เห็นว่า ตลาดบ้านเดี่ยว และ ทาวเฮ้าส์ ยังคงมีการขยายตัวอย่างอย่างสม่ำเสมอ ขณะที่ บ้านแฝด เป็นประเภทที่มีการตอบรับที่ดีจากตลาดมากขึ้น ซึ่งสอดคล้องกับความสามารถในการซื้อของผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน เนื่องจากราคาที่ดิน ค่าวัสดุก่อสร้าง และค่าแรงงานที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

จากการที่ยอดขายใหม่ที่เพิ่มขึ้น และมีหน่วยเปิดตัวใหม่น้อยกว่าหน่วยที่ขายได้ใหม่ในไตรมาสนี้ถึง -2,882 หน่วย ส่งผลให้หน่วยที่เหลือขายของที่อยู่อาศัยแนวราบ ในตลาดเพิ่มขึ้นเป็น 113,142 หน่วย มูลค่า 610,073 ล้านบาท เพิ่มขึ้นร้อยละ 7.1% และ 14.7% ตามลำดับ จากไตรมาส 1 ปี 2565 ที่ผ่านมา ทั้งนี้ บ้านเดี่ยว และ บ้านแฝด มีการขยายตัวของหน่วยเหลือขายอย่างมากถึง 13.4% และ 15.1% ขณะที่มูลค่าก็มีการขยายตัวสูงถึง 24.2% และ 19.5% สำหรับ ทาวน์เฮ้าส์ มีหน่วยเหลือขายขยายตัวเล็กน้อยที่ 2.9% และ 3.1% การที่อัตราขยายตัวของมูลค่าที่เพิ่มมากกว่าของจำนวนหน่วยได้สะท้อนเห็นว่าที่อยู่อาศัยแนวราบมีการปรับราคาขึ้นจากปีก่อนอีกด้วย

สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุด

ตลาดอาคารชุด ในไตรมาส 1 ปี 2566 ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล พบว่า หน่วยที่มีการเสนอขายอาคารชุด 79,503 หน่วย มูลค่า 309,579 ล้านบาท ลดลง 4.3% และ 9.5% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน ในจำนวนนี้เป็นหน่วยเกิดจากโครงการอาคารชุดเปิดตัวใหม่สูงถึง 12,981 หน่วย หรือ 16.33% ของหน่วยที่เสนอขายทั้งหมด และ มูลค่า 30,773 ล้านบาท หรือ 9.94% ของมูลค่าที่เสนอขายทั้งหมด ซึ่งหน่วยที่เปิดตัวใหม่มีจำนวนและมูลค่าที่ลดลงจากช่วงเดียวกันของปีก่อน -31.1% และ -34.7% ตามลำดับ และเมื่อดูถึงยอดขายใหม่ของอาคารชุดที่เกิดในไตรมาส 1 ปี 2566 จำนวน 9,710 หน่วย มูลค่า 36,169 ล้านบาท พบว่าลดลง 48.9% และ 45.2% และมีอัตราการดูดซับทรงตัวอยู่ในระดับ 4.1%/เดือน หรือจะขายหมดในเวลาประมาณ 21 เดือน

ทั้งนี้ สาเหตุที่หน่วยเปิดใหม่และหน่วยขายได้ใหม่ของอาคารชุดปรับตัวลดลงอย่างมากในไตรมาส 1 ปี 2566 เมื่อเทียบกับปีก่อนนั้น มาจากการที่การเปิดตัวใหม่เป็นจำนวนมากและสามารถสร้างยอดขายใหม่จากโครงการอาคารชุดที่เป็นโครงการบ้านล้านหลัง หรือ โครงการ BOI ที่เปิดขึ้นจำนวนมากในช่วงไตรมาส 1 และ 2 ปี 2565 โดยเป็นที่น่าสังเกตว่าการเปิดตัวโครงการใหม่เริ่มกลับมามากขึ้นและเริ่มขยับเข้ามามีจำนวนใกล้เคียงกับช่วงก่อนเกิด COVID-19 แต่ยอดขายยังคงต่ำกว่าในช่วงก่อนเกิด COVID-19

แม้ว่าหน่วยเปิดตัวใหม่ของจะลดลงมาก แต่ยอดขายใหม่ก็ปรับตัวลดลงอย่างมากในไตรมาสนี้เช่นกัน โดยพบว่ามีหน่วยเปิดตัวใหม่มีจำนวนมากกว่าหน่วยที่ขายได้ใหม่ถึง 3,271 หน่วย ส่งผลให้หน่วยที่เหลือขายของอาคารชุดในตลาดเพิ่มขึ้นเป็น 69,793 หน่วย ขยายตัวร้อยละ 9.0% และมีมูลค่า 273,411 ล้านบาท ลดลง -0.9% ตามลำดับ จากไตรมาส 1 ปี 2565 ที่ผ่านมา

ผลจากการสำรวจภาคสนามยังได้แสดงให้เห็นทำเลศักยภาพของตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบ ในไตรมาสที่ 1 ปี 2566 ที่มียอดขายสูงสุดและมีอัตราการดูดซับสูงกว่าค่ากลางของที่อยู่อาศัยแนวราบที่ 3.1%/เดือน ประกอบด้วยโซน

  1. บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง ยอดขาย 2,674 หน่วย มูลค่า 16,579 ล้านบาท และ อัตราดูดซับ 5.0%/เดือน
  2. เมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ ยอดขาย 1,477 หน่วย มูลค่า 5,394 ล้านบาท และอัตราดูดซับ 4.7%/เดือน
  3. บางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย ยอดขาย 942 หน่วย มูลค่า 5,521 ล้านบาท และอัตราดูดซับ 1.8%/เดือน
  4. คลองสามวา-มีนบุรี-ลาดกระบัง ยอดขาย 918 หน่วย มูลค่า 5,990 ล้านบาท และอัตราดูดซับ 5.6%/เดือน
  5. เมืองสมุทรสาคร ยอดขาย 821 หน่วย มูลค่า 3,091 ล้านบาท และอัตราดูดซับ 4.2%/เดือน

อย่างไรก็ตาม ทำเลสำหรับบ้านแนวราบที่ต้องระมัดระวังเนื่องจากยังคงมีหน่วยเหลือขายที่มากติดอันดับต้น ๆ แม้ว่าบางพื้นที่จะมียอดขายและอัตราการดูดซับที่ดี ได้แก่

  1. บางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย เหลือขาย 16,803 หน่วย มูลค่า 80,150 ล้านบาท
  2. บางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง เหลือขาย 15,221 หน่วย มูลค่า 84,580 ล้านบาท
  3. ทำเลลำลูกกา-ธัญบุรี เหลือขาย 13,726 หน่วย มูลค่า 54,287 ล้านบาท
  4. ทำเลคลองหลวง-หนองเสือ เหลือขาย 12,146 หน่วย มูลค่า 43,574 ล้านบาท
  5. ทำเลเมืองปทุมธานี-ลาดหลุมแก้ว-สามโคก เหลือขาย 10,021 หน่วย มูลค่า 40,796 ล้านบาท

สำหรับทำเลศักยภาพของตลาดอาคารชุด ในไตรมาสที่ 1 ปี 2566 ที่มียอดขายสูงสุดและมีอัตราการดูดซับสูงกว่าค่ากลางของที่อยู่อาศัยอาคารชุดที่ 4.1%/เดือน ประกอบด้วยโซน

  1. คลองหลวง-หนองเสือ ยอดขาย 1,628 หน่วย มูลค่า 3,550 ล้านบาท และอัตราดูดซับ 14.4%/เดือน
  2. ทำเลพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ ยอดขาย 799 หน่วย มูลค่า 2,539 ล้านบาท และอัตราดูดซับ 3.8%/เดือน
  3. ทำเลเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ ยอดขาย 775 หน่วย มูลค่า 2,010 ล้านบาท และอัตราดูดซับ 4.7%/เดือน
  4. ทำเลเมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด ยอดขาย 758 หน่วย มูลค่า 1,468 ล้านบาท และอัตราดูดซับ 3.5%/เดือน
  5. ทำเลห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง ที่มียอดขายเป็นอันดับ 5 จำนวน 689 หน่วย มูลค่า 2,674 ล้านบาท และอัตราดูดซับ 2.7%/เดือน เป็นทำเลที่ยังได้รับความสนใจในการหาซื้ออาคารชุดอย่างต่อเนื่องมาโดยตลอด เนื่องจากเป็นพื้นที่ที่มีระบบสาธารณูปโภคที่ดี และสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ แต่มีจุดอ่อนคือมีอุปทานในตลาดมาก

ทั้งนี้ ทำเลที่มีหน่วยเหลือขายของอาคารชุดมาก ที่ควรจะต้องระมัดระวังเนื่องจากยังคงมีหน่วยเหลือขายที่มากติดอันดับต้น ๆ แม้ว่าบางพื้นที่จะมียอดขายและอัตราการดูดซับที่ดี ได้แก่

  1. ทำเลธนบุรี-คลองสาน-บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่-บางพลัด เหลือขาย 8,544 หน่วย มูลค่า 27,045 ล้านบาท
  2. ทำเลห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง เหลือขาย 7,951 หน่วย มูลค่า 31,786 ล้านบาท
  3. ทำเลเมืองนนทบุรี-ปากเกร็ด เหลือขาย 6,432 หน่วย มูลค่า 14,774 ล้านบาท
  4. ทำเลพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ เหลือขาย 6,204 หน่วย มูลค่า 18,007 ล้านบาท
  5. ทำเลสุขุมวิท เหลือขาย 5,348 หน่วย มูลค่า 47,222 ล้านบาท

“ผลสำรวจข้อมูลแสดงให้เห็นว่า ภาพรวมไตรมาส 1 ปี 2566 ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑลยังขับเคลื่อนตัวด้วยโครงการบ้านแนวราบเป็นหลัก โดยมีสัดส่วนในเชิงมูลค่ายอดขายของตลาดถึง 69,599 ล้านบาท หรือเท่ากับร้อยละ 65.8 แต่อาคารชุดมีมูลค่าตลาดรวม 36,169 ล้านบาท หรือเท่ากับร้อยละ 34.2 ของมูลค่าตลาดโดยรวม

แต่สิ่งที่มีน่าจะเป็นข้อสังเกตที่สำคัญ คือ จังหวัดที่มียอดขายใหม่ของบ้านจัดสรรมากที่สุดคือ

  1. จังหวัดสมุทรปราการที่มีจำนวนถึง 4,151 หน่วย มูลค่า 21,974 ล้านบาท
  2. กรุงเทพมหานคร มีจำนวน 2,734 หน่วย มูลค่า 27,105 ล้านบาท

แต่หน่วยเหลือขาย ณ สิ้นไตรมาส 1 ปี 2566 อยู่ที่จังหวัดปทุมธานีมากสุดถึง 35,893 หน่วย มูลค่า 138,658 ล้านบาท ทั้งที่จังหวัดปทุมธานีที่มียอดขายเป็นอันดับ 3 เท่านั้น ทำให้ปทุมธานีมีอัตราการดูดซับเพียง 1.3%/เดือนเท่านั้น ซึ่งคำนวณได้ว่าต้องใช้เวลาถึง 74 เดือนจึงจะขายได้หมด ทั้งที่ภาพรวมของกรุงเทพฯและปริมณฑลอยู่ที่ 3.1%/เดือน ซึ่งสะท้อนภาวะตลาดบ้านแนวราบในจังหวัดปทุมธานีเริ่มมีภาวะ Oversupply แล้ว ผู้ประกอบการต้องให้ความสนใจในการลงทุนเป็นพิเศษ

ขณะที่ตลาดอาคารชุดยังคงอยู่ในพื้นที่เป็นหลัก โดยจังหวัดที่มียอดขายสูงสุดอยู่ที่

  1. กรุงเทพมหานคร มีจำนวนถึง 5,221 หน่วย มูลค่า 24,686 ล้านบาท ซึ่งเป็นยอดขายกว่าร้อยละ 60 ของการขายห้องชุดในพื้นที่กรุงเทพฯและปริมณฑล
  2. จังหวัดปทุมธานี มีจำนวน 2,205 หน่วย มูลค่า 4,664 ล้านบาท แต่หน่วยเหลือขาย ณ สิ้นไตรมาส 1 ปี 2566
  3. จังหวัดสมุทรปราการ มีจำนวน 1,227 หน่วย มูลค่า 4,732 ล้านบาท

แต่อย่างไรก็ตาม กรุงเทพมหานครก็ยังมีหน่วยเหลือขายสูงสุดถึง 47,225 หน่วย มูลค่า 225,596 ล้านบาท ทำให้มีอัตราการดูดซับเพียง 3.3%/เดือนเท่านั้น ซึ่งคำนวณได้ว่าต้องใช้เวลาถึง 27 เดือนจึงจะขายได้หมด ทั้งที่ภาพรวมของกรุงเทพฯและปริมณฑลอยู่ที่ 4.1%/เดือน ขณะที่จังหวัดปทุมธานีและสมุทรปราการมีอัตราการดูดซับถึง 7.3% และ 5.3%/เดือน ซึ่งสะท้อนว่า ตลาดอาคารชุดของกรุงเทพมหานครยังคงมีการแบกอุปทานที่หนักอยู่ หากต้องการลงทุนอาจต้องพิจารณาถึงอุปทานในแต่ละ Segment ของราคาและรูปแบบของแต่ละทำเลอย่างละเอียดเพิ่มขึ้น นอกจากนี้ ผู้ประกอบการฯ คงต้องติดตามดูทิศทางทางการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจ และผลกระทบจากปัจจัยลบของภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างใกล้ชิดอีกด้วย” ดร.วิชัย กล่าวในตอนท้าย

อ่านเพิ่มเติม