ตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ–ปริมณฑลช่วง ไตรมาส 4 ปี 2568 และตลอดทั้งปี ชะลอตัวลง ทั้งฝั่ง Demand และ Supply แม้ภาพรวมเทียบกับปีก่อนจะลดลง แต่ถ้าเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ตลาดเริ่ม ฟื้นตัวดีขึ้นเล็กน้อย เพราะมีมาตรการภาครัฐช่วยกระตุ้น เช่น ลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนองเหลือ 0.01% ผ่อนคลายเกณฑ์ LTV และมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจช่วงปลายปี
1) ด้านอุปทาน: โครงการใหม่และการก่อสร้างลดลง
สะท้อนว่าผู้ประกอบการยัง ระมัดระวัง ในการเปิดโครงการใหม่
1.1 ใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน
ไตรมาส 4/2568 มี 4,306 หน่วย ลดลง 2.6%
ทั้งปี 2568 มี 19,802 หน่วย ลดลง 47.5%
ประเภทที่มีมากที่สุดทั้งปี
ทาวน์เฮ้าส์ 8,705 หน่วย คิดเป็น 44.0%
บ้านเดี่ยว 8,082 หน่วย คิดเป็น 40.8%
จังหวัดที่มีใบอนุญาตมากที่สุด
กรุงเทพมหานคร 7,181 หน่วย
สมุทรปราการ 6,584 หน่วย
และทุกจังหวัดมีจำนวนลดลง โดย
นครปฐม และ นนทบุรี ไม่มีโครงการที่ได้รับอนุญาตจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยในปี 2568
1.2 ใบอนุญาตก่อสร้างที่อยู่อาศัย
ไตรมาส 4/2568 มีประมาณ 9,253 หน่วย ลดลง 31.7%
ทั้งปี 2568 มีประมาณ 61,304 หน่วย ลดลง 12.5%
แยกเป็น
แนวราบ 32,357 หน่วย ลดลง 24.4%
อาคารชุด 28,947 หน่วย เพิ่มขึ้น 6.2%
จุดน่าสนใจ
ไตรมาส 4 อาคารชุดลดแรงมาก
ทั้งปีมีเพียง กรุงเทพมหานคร ที่ใบอนุญาตก่อสร้างเพิ่มขึ้นเล็กน้อย
สมุทรสาคร ไม่มีใบอนุญาตก่อสร้างอาคารชุดในปี 2568
1.3 โครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่
ไตรมาส 4/2568 เปิดขายใหม่ 6,162 หน่วย ลดลง 64.1%
มูลค่าโครงการรวม 47,673 ล้านบาท ลดลง 65.3%
ทั้งปี 2568
เปิดใหม่ 252 โครงการ ลดลง 30.0%
รวม 32,887 หน่วย ลดลง 47.2%
มูลค่ารวม 253,720 ล้านบาท ลดลง 49.0%
แยกประเภท
บ้านจัดสรร 13,890 หน่วย ลดลง 57.2%
อาคารชุด 18,997 หน่วย ลดลง 36.3%
สรุปง่าย ๆ คือ ผู้ประกอบการเปิดโครงการใหม่ลดลงมาก
1.4 ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่
ไตรมาส 4/2568 มี 17,796 หน่วย ลดลง 25.3%
ทั้งปี 2568 มี 72,584 หน่วย ลดลง 25.4%
แสดงให้เห็นว่า จำนวนบ้านและคอนโดที่สร้างเสร็จใหม่ก็ลดลงตามตลาด
2) ด้านอุปสงค์: การซื้อขาย/โอนกรรมสิทธิ์ลดลง
แม้มีมาตรการรัฐช่วย แต่ภาพรวมทั้งปียังลดลงจากปีก่อน
2.1 การโอนกรรมสิทธิ์ไตรมาส 4/2568
โอนรวม 41,848 หน่วย มูลค่า 143,774 ล้านบาท
ลดลงทั้งจำนวนและมูลค่า 13.0% และ 12.7%
แยกเป็น
- แนวราบ 20,834 หน่วย มูลค่า 89,902 ล้านบาท
- อาคารชุด 21,014 หน่วย มูลค่า 53,872 ล้านบาท
2.2 การโอนกรรมสิทธิ์ทั้งปี 2568
โอนรวม 147,347 หน่วย ลดลง 13.9%
มูลค่ารวม 499,157 ล้านบาท ลดลง 15.8%
แยกเป็น
อาคารชุด 71,718 หน่วย ลดลง 16.4%
แนวราบ 75,629 หน่วย ลดลง 11.4%
มูลค่า
อาคารชุด 177,058 ล้านบาท ลดลง 22.2%
แนวราบ 322,099 ล้านบาท ลดลง 11.8%
โดยรวมคือ ตลาดซื้อขายลดลงทุกประเภทและแทบทุกระดับราคา
2.3 บ้านใหม่ vs บ้านมือสอง
บ้านใหม่ (โอนจากนิติบุคคล) 67,297 หน่วย ลดลง 17.5%
มูลค่า 310,216 ล้านบาท ลดลง 17.8%
บ้านมือสอง (โอนจากบุคคลธรรมดา) 80,050 หน่วย ลดลง 10.6%
มูลค่า 188,941 ล้านบาท ลดลง 12.3%
สัดส่วนจำนวนหน่วย
บ้านใหม่ : บ้านมือสอง = 46 : 54
สัดส่วนมูลค่า
บ้านใหม่ : บ้านมือสอง = 62 : 38
สรุปคือ
ในเชิง “จำนวนหน่วย” บ้านมือสองมีมากกว่า
แต่ในเชิง “มูลค่า” บ้านใหม่ยังมีสัดส่วนสูงกว่า
3) จังหวัดที่น่าสนใจ
กรุงเทพมหานคร มีการโอนมากที่สุด
75,852 หน่วย
มูลค่า 308,975 ล้านบาท
ทุกจังหวัดมีการโอนลดลง
ปทุมธานี ลดลงมากสุดทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า
4) แนวโน้มปี 2569
คาดว่าตลาดจะ ฟื้นตัวเล็กน้อย
คาดการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ปี 2569 จำนวนโอนประมาณ 153,462 หน่วย
เพิ่มขึ้น 4.2% จากปี 2568 มูลค่าโอนประมาณ 513,114 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.8%
แปลว่า ปี 2569 มีโอกาส ดีขึ้นจากปี 2568 แต่เป็นการฟื้นตัวแบบค่อยเป็นค่อยไป ไม่ได้กลับมาร้อนแรงทันที
