ตลาดบ้าน-คอนโด Q3/68: คอนโดลงต่อ บ้านยังขึ้นแต่ชะลอ โอกาสต่อรองกลับมา

คอนโดราคาย่อต่อเนื่อง 2 ไตรมาส โปรฯ หนา โอกาสต่อรองสูง ขณะที่บ้านจัดสรรยังเป็นขาขึ้นแต่เริ่มชะลอ โดยบ้านเดี่ยวระดับบนยังเด่น ส่วนทาวน์เฮ้าส์หลายโซนเริ่มมีจังหวะเข้าซื้อ สำหรับคนจะปิดดีลช่วงนี้ ควรโฟกัสสิ่งที่ลด “เงินสดจริง” วันโอน เช่น ฟรีค่าโอน ค่ามิเตอร์ ค่าส่วนกลางล่วงหน้า และคำนวณราคาเน็ตหลังโปรฯ ก่อนตัดสินใจ พร้อมใช้ภาวะตลาดที่ supply นำ demand เป็นคันโยกต่อรองให้คุ้มที่สุด

• คอนโดใหม่ระหว่างขาย: ดัชนี 158.3 จุด ลดลงต่อเนื่อง 2 ไตรมาส (YoY -0.5%, QoQ -0.5%) เพราะ supply เพิ่ม แต่ demand ชะลอ ผู้ประกอบการเร่งระบายสต็อกด้วยโปรฯ หนัก
• บ้านจัดสรรใหม่ระหว่างขาย: ดัชนี 131.3 จุด ยังเป็นขาขึ้น (YoY +0.5%) แต่ชะลอ (QoQ -0.8%) จากจำนวนหน่วยเหลือขายที่พุงขึ้น ทำให้ต้อง “ลด-แถม-ผ่อน” แข่งกัน

ทำเลและช่วงราคาที่ขยับแรง

• คอนโด กรุงเทพฯ ดัชนี 161.4 จุด (YoY -0.2%, QoQ -0.5%) ทำเลที่ย่อตัวแรง YoY: สุขุมวิทตอนต้น ช่วงราคา 5.01–7.50 ล้านบาท
• คอนโด ปริมณฑล (สมุทรปราการ, นนทบุรี) ดัชนี 144.9 จุด (YoY -2.1%, QoQ -0.5%) จุดที่ลงแรง: เมืองนนทบุรี–ปากเกร็ด ราคา 1.01–2.00 ล้านบาท
• บ้านเดี่ยว กทม. ขยับแรงสุดในโซน มีนบุรี–หนองจอก–คลองสามวา–ลาดกระบัง ระดับราคามากกว่า 10 ล้านบาท
• บ้านเดี่ยว ปริมณฑล (นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ) ขึ้นเด่นในเมืองนนทบุรี–ปากเกร็ด ระดับมากกว่า 10 ล้านบาท
• ทาวน์เฮ้าส์ กทม. ลงแรงสุดใน บางเขน–สายไหม–ดอนเมือง–หลักสี่ ราคา 3.01–5.00 ล้านบาท
• ทาวน์เฮ้าส์ ปริมณฑล ลงแรงสุดใน บางกรวย–บางใหญ่–บางบัวทอง–ไทรน้อย ราคา 3.01–5.00 ล้านบาท

โปรโมชันในตลาดตอนนี้ (เน้นสิ่งที่ช่วยลดเงินสดหน้าสัญญา)

• คอนโด: ของสมนาคุณ 44.3% | ฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน 32.4% (ขึ้นจาก 21.4%) | ส่วนลดเงินสด 23.3% (ลดจาก 38.8%)
• บ้านจัดสรร: ของสมนาคุณ 37.9% (แอร์ ปั๊มน้ำ แท็งก์ ค่าส่วนกลาง มิเตอร์ ฯลฯ) | ฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน 35.2% (ขึ้นจาก 31.6%) | ส่วนลดเงินสด 26.8% (ลดจาก 30.3%)

ตัวเลขสำคัญจาก REIC Q3/68

• คอนโดรวม: 158.3 (YoY -0.5%, QoQ -0.5%)
  -> กทม.: 161.4 (YoY -0.2%, QoQ -0.5%)
  -> ปริมณฑล (สมุทรปราการ, นนทบุรี): 144.9 (YoY -2.1%, QoQ -0.5%)
• บ้านจัดสรรรวม: 131.3 (YoY +0.5%, QoQ -0.8%)
  -> กทม.: 131.7 (YoY +1.8%, QoQ -0.6%)
  -> ปริมณฑล (นนทบุรี, ปทุมธานี, สมุทรปราการ): 129.3 (YoY +0.1%, QoQ -0.8%)
• บ้านเดี่ยว: 136.3 (YoY +1.8%, QoQ -1.0%)
  -> กทม.: 134.5 (YoY +4.4%, QoQ -0.6%)
  -> ปริมณฑล: 136.9 (YoY +0.4%, QoQ -1.2%)
• ทาวน์เฮ้าส์: 129.1 (YoY -0.1%, QoQ -0.7%)
  -> กทม.: 129.8 (YoY -0.1%, QoQ -0.7%)
  -> ปริมณฑล: 126.3 (YoY -0.2%, QoQ -0.7%)

แล้วคนซื้อบ้านต้องทำอย่างไร

• คอนโด: ตอนนี้เป็นช่วงของผู้ซื้อ (buyer’s market) เพราะ supply ล้นและ demand ชะลอ ต่อรองได้ โดยเฉพาะ
  • สุขุมวิทตอนต้น 5–7.5 ล้านบาท
  • เมืองนนทบุรี–ปากเกร็ด 1–2 ล้านบาท
  เคล็ดลับ: เลือกโปรฯ ที่เป็นเงินสดจริง เช่น ฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน มากกว่าของแถมที่ตีมูลค่ายาก
• บ้านเดี่ยวระดับบน: โซนตะวันออกของ กทม. และเมืองนนท์ (>10 ล้านบาท) มีแรงขึ้นจากต้นทุนวัสดุและดีมานด์เฉพาะกลุ่ม ถ้าเจอโครงการถูกใจ อาจต้องตัดสินใจเร็วขึ้น
• ทาวน์เฮ้าส์ 3–5 ล้านบาท: หลายทำเลย่อตัว เปิดช่องต่อรองราคา และอาจได้แพ็กโปรฯ หนาแน่น เหมาะกับผู้ต้องการพื้นที่มากขึ้นแต่คุมงบ
• เปรียบเทียบ “ราคาเน็ตหลังโปรฯ”: รวมส่วนลด + ค่าธรรมเนียมวันโอน + ค่าส่วนกลางล่วงหน้า + กองทุนส่วนกลาง แล้วคำนวณราคาต่อ ตร.ม. เพื่อเห็นต้นทุนจริง
• เช็กโครงการในทำเลที่ supply สูง: โอกาสได้ดีลดีมีมากขึ้น แต่ต้องตรวจคุณภาพผู้พัฒนาและแผนสร้าง-โอนให้ชัด
• เตรียมสินเชื่อล่วงหน้า (pre-approval): เพิ่มอำนาจต่อรอง และล็อกความเสี่ยงวันโอน