ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ไตรมาส 2 ปี 2569 กำลังส่งสัญญาณที่ดูขัดแย้งกันในตัวเอง
ด้านหนึ่ง จำนวนคอนโดเปิดขายใหม่ลดลงแรงเมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า
แต่อีกด้านหนึ่ง ราคาขายเฉลี่ยของโครงการเปิดใหม่กลับปรับขึ้นสูง
นี่จึงไม่ใช่ภาพของตลาดที่ฟื้นตัวเต็มที่ แต่เป็นตลาดที่ผู้ประกอบการเริ่มเลือกมากขึ้นว่าจะเปิดโครงการแบบไหน เปิดในทำเลใด และขายให้กับลูกค้ากลุ่มใด
ข้อมูลจากฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย ระบุว่า ในไตรมาส 2/2569 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ ประมาณ 2,332 ยูนิต ลดลงประมาณ 67% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า
อย่างไรก็ตาม หากมองภาพรวมครึ่งปีแรก 2569 คอนโดเปิดขายใหม่สะสมอยู่ที่ประมาณ 9,501 ยูนิต เพิ่มขึ้น 42% เมื่อเทียบกับครึ่งปีแรก 2568
ตัวเลขนี้สะท้อนว่า ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ยังไม่ได้หยุดนิ่ง เพียงแต่การฟื้นตัวไม่ได้เกิดขึ้นอย่างสม่ำเสมอทุกไตรมาส และไม่ได้กระจายไปทุกเซกเมนต์
ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ยังถูกกดดันจากเศรษฐกิจและสินเชื่อ
ปัจจัยหลักที่ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมยังชะลอตัว คือความระมัดระวังของผู้บริโภค
คนไทยจำนวนมากยังชะลอการใช้เงิน เนื่องจากความไม่มั่นใจต่อภาวะเศรษฐกิจ ค่าครองชีพที่สูงขึ้น รวมถึงปัจจัยภายนอก เช่น ความขัดแย้งในตะวันออกกลางที่ส่งผลต่อราคาน้ำมัน และอาจกระทบต่อราคาสินค้าในวงกว้าง
สำหรับตลาดคอนโดมิเนียม ปัจจัยเหล่านี้มีผลโดยตรง เพราะการซื้อคอนโดเป็นการตัดสินใจที่เกี่ยวข้องกับเงินก้อนใหญ่และภาระหนี้ระยะยาว
อีกประเด็นสำคัญคือปัญหาการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย ผู้ซื้อจำนวนไม่น้อยยังเผชิญความเสี่ยงจากการถูกปฏิเสธสินเชื่อ ทำให้ผู้ประกอบการต้องระมัดระวังมากขึ้นตั้งแต่ขั้นตอนการขาย การคัดกรองลูกค้า ไปจนถึงการออกแบบเงื่อนไขการชำระเงิน
คอนโดเปิดใหม่ Q2/2569 ลดลง 67% แต่ครึ่งปีแรกยังโต 42%
หากดูเฉพาะไตรมาส 2/2569 จำนวนคอนโดเปิดใหม่ที่ประมาณ 2,332 ยูนิต ถือว่าลดลงแรงจากไตรมาสก่อนหน้า
แต่เมื่อรวมครึ่งปีแรก ตลาดกลับมีคอนโดเปิดใหม่สะสมประมาณ 9,501 ยูนิต เพิ่มขึ้น 42% เมื่อเทียบกับครึ่งปีแรกของปี 2568
ภาพนี้สะท้อนว่า ผู้ประกอบการบางรายเริ่มกลับมาเปิดโครงการใหม่มากขึ้นเมื่อเทียบกับปีก่อน แต่ยังเลือกจังหวะเปิดตัวอย่างระมัดระวัง
เดิมมีการประเมินว่าคอนโดเปิดขายใหม่ทั้งปี 2569 อาจอยู่ที่ราว 17,000 ยูนิต แต่จากแผนพัฒนาโครงการที่เริ่มชัดเจนขึ้น ทำให้มีโอกาสที่จำนวนเปิดใหม่ทั้งปีจะมากกว่าประมาณการเดิม
อย่างไรก็ตาม ภาพรวมยังมีแนวโน้มว่าอาจ ไม่เกิน 20,000 ยูนิต เพราะตลาดยังต้องติดตามหลายปัจจัยเสี่ยง ทั้งภาวะเศรษฐกิจโลก ความขัดแย้งระหว่างประเทศ ทิศทางดอกเบี้ย และมาตรการสนับสนุนจากภาครัฐ
ทำเลรถไฟฟ้ายังเป็นตัวกรองหลักของตลาดคอนโด
หนึ่งในข้อมูลที่น่าสนใจที่สุดคือ ทำเลของคอนโดเปิดใหม่ในไตรมาส 2/2569
ประมาณ 90% ของคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ตั้งอยู่ตามแนวรถไฟฟ้า BTS สายสุขุมวิท นอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ หรือ Non-CBD ส่วนที่เหลืออยู่ในพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ
สิ่งนี้บอกเราว่า ผู้ประกอบการยังให้ความสำคัญกับทำเลที่เชื่อมต่อระบบขนส่งมวลชน เพราะช่วยเพิ่มโอกาสในการขายและลดความเสี่ยงด้านดีมานด์
ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา แทบไม่มีโครงการคอนโดเปิดขายใหม่ที่อยู่นอกแนวรถไฟฟ้า เนื่องจากผู้ประกอบการต้องการจับกลุ่มผู้ซื้อจริงมากขึ้น และต้องการให้ผู้ซื้อเห็นภาพทำเลจริง ณ วันที่เปิดขาย
พูดง่าย ๆ คือ ตลาดคอนโดวันนี้ไม่ได้เปิดโครงการเพื่อหวังกลุ่มเก็งกำไรระยะสั้นเหมือนในอดีต แต่พยายามหาลูกค้าที่ต้องการอยู่อาศัยจริง และมีโอกาสโอนกรรมสิทธิ์ได้จริง
ราคาคอนโดกรุงเทพฯ เปิดใหม่พุ่ง แม้ตลาดยังชะลอ
แม้จำนวนคอนโดเปิดใหม่ในไตรมาส 2 จะลดลง แต่ราคาขายเฉลี่ยกลับปรับขึ้นชัดเจน
ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดเปิดใหม่ในไตรมาส 2/2569 อยู่ที่ประมาณ 150,420 บาทต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้นประมาณ 78.4% จากไตรมาสก่อนหน้า
ขณะที่ราคาขายเฉลี่ยของคอนโดเปิดใหม่ในครึ่งปีแรก 2569 อยู่ที่ประมาณ 120,360 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งเป็นระดับสูงสุดตั้งแต่ปี 2563 เป็นต้นมา
สาเหตุสำคัญมาจาก 2 เรื่อง
เรื่องแรกคือ โครงการเปิดใหม่ส่วนใหญ่อยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้า โดยเฉพาะ BTS สายสุขุมวิท ซึ่งมีต้นทุนที่ดินสูงขึ้นตามการขยายตัวของเมืองและโครงข่ายระบบราง
เรื่องที่สองคือ ผู้ประกอบการพยายามขยับไปจับกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูงกว่าเดิม เพราะตลาดราคาต่ำยังมีความเสี่ยงสูงจากปัญหาการขอสินเชื่อ
กล่าวอีกแบบหนึ่ง ตลาดคอนโดไม่ได้แพงขึ้นเพราะดีมานด์ฟื้นตัวเต็มที่ แต่แพงขึ้นเพราะโครงการที่เปิดใหม่ถูกเลือกให้อยู่ในทำเลและระดับราคาที่มีโอกาสปิดการขายได้มากกว่า
ผู้ประกอบการรายใหญ่ยังครองตลาดเปิดใหม่
อีกหนึ่งสัญญาณที่ชัดเจนคือ โครงการคอนโดเปิดใหม่ในครึ่งแรกปี 2569 เกือบทั้งหมดมาจากผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์
จากคอนโดเปิดใหม่ทั้งหมดประมาณ 9,501 ยูนิต มีโครงการจากผู้ประกอบการนอกตลาดหลักทรัพย์เพียง 68 ยูนิต เท่านั้น
ตัวเลขนี้สะท้อนว่า ตลาดปัจจุบันยังไม่ใช่สนามที่เปิดกว้างสำหรับผู้ประกอบการรายเล็กและรายกลางมากนัก
เหตุผลคือการพัฒนาโครงการคอนโดในวันนี้ต้องใช้เงินทุนสูง รับความเสี่ยงมากขึ้น และต้องบริหารต้นทุนที่ดิน ต้นทุนก่อสร้าง ต้นทุนการเงิน รวมถึงความเสี่ยงจากการโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้
ผู้ประกอบการรายใหญ่จึงได้เปรียบมากกว่า ทั้งในด้านฐานทุน ความน่าเชื่อถือกับสถาบันการเงิน ฐานลูกค้าเดิม และความสามารถในการบริหารพอร์ตโครงการ
กลยุทธ์ใหม่: พร้อมอยู่ ขนาดเล็ก และลดความเสี่ยงการโอน
ผู้ประกอบการบางรายเริ่มปรับตัวด้วยการเปิดขายโครงการสร้างเสร็จพร้อมอยู่มากขึ้น โดยเฉพาะโครงการขนาดไม่ใหญ่มาก และอยู่ในระดับราคาประเมินตั้งแต่ 100,000 บาทต่อตารางเมตรขึ้นไป
กลยุทธ์นี้มีเหตุผลรองรับหลายด้าน
หนึ่งคือ ผู้ซื้อสามารถเห็นสินค้าจริง ทำเลจริง และคุณภาพโครงการจริงก่อนตัดสินใจ
สองคือ ผู้ประกอบการลดความเสี่ยงจากการขายล่วงหน้าแล้วลูกค้าโอนไม่ได้
สามคือ โครงการพร้อมอยู่สามารถตอบโจทย์กลุ่ม Real Demand ที่ต้องการเข้าอยู่หรือโอนกรรมสิทธิ์ในระยะเวลาไม่นาน
นอกจากนี้ ผู้ประกอบการยังพยายามช่วยประเมินความพร้อมด้านสินเชื่อของลูกค้าตั้งแต่ต้น เพื่อป้องกันปัญหา Rejection Rate ในภายหลัง
ผู้ซื้อชาวต่างชาติ: จีนลดลง ยังไม่มีกลุ่มใดทดแทนเต็มที่
ในฝั่งผู้ซื้อชาวต่างชาติ ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ยังมีความท้าทาย
กลุ่มผู้ซื้อชาวจีนลดลงอย่างชัดเจนในไตรมาส 2 และยังไม่มีกลุ่มใดเข้ามาทดแทนได้แบบเต็มที่
อาจมีกลุ่มผู้ซื้อชาวพม่าเข้ามาช่วยบางส่วน แต่ยังเป็นสัดส่วนที่ไม่มากพอ ส่วนชาวรัสเซียแม้จะมีบทบาทในตลาดภูเก็ตและพัทยา แต่แทบไม่มีน้ำหนักในตลาดกรุงเทพฯ
ขณะที่กลุ่มผู้ซื้อจากตะวันออกกลางยังต้องติดตามต่อไปในช่วงครึ่งหลังของปี เพราะยังไม่เห็นสัญญาณการเพิ่มขึ้นที่ชัดเจน
นี่จึงทำให้ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ต้องพึ่งพาผู้ซื้อไทยและ Real Demand ในประเทศมากกว่าการหวังแรงซื้อจากต่างชาติในระยะสั้น
บทสรุป: ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ยังไม่ฟื้นเต็มที่ แต่กำลังเปลี่ยนโครงสร้าง
ภาพรวมตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ไตรมาส 2/2569 สรุปได้ว่า ตลาดยังไม่ฟื้นเต็มที่ แต่ไม่ได้หยุดนิ่ง
จำนวนเปิดใหม่ที่ลดลงแรงในไตรมาส 2 สะท้อนความระมัดระวังของผู้ประกอบการ แต่จำนวนเปิดใหม่ครึ่งปีแรกที่เพิ่มขึ้น 42% แสดงให้เห็นว่าผู้ประกอบการบางรายเริ่มกลับมาเดินหน้าเปิดโครงการ
ราคาขายเฉลี่ยที่ปรับขึ้น ไม่ได้แปลว่าตลาดกลับมาร้อนแรงเหมือนช่วงก่อนหน้า แต่สะท้อนว่าผู้ประกอบการเลือกเปิดโครงการในทำเลที่มีคุณภาพมากขึ้น ใกล้รถไฟฟ้ามากขึ้น และเจาะกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูงกว่าเดิม
ในระยะต่อไป ตลาดที่น่าจับตาคือคอนโดใกล้รถไฟฟ้า คอนโดพร้อมอยู่ และโครงการที่สามารถจับกลุ่มผู้ซื้อจริงได้ชัดเจน
ส่วนตลาดราคาต่ำและโครงการที่อยู่นอกแนวรถไฟฟ้า อาจยังเผชิญแรงกดดันต่อไป โดยเฉพาะจากปัญหาสินเชื่อและความไม่มั่นใจของผู้บริโภค
ครึ่งปีหลัง 2569 จึงเป็นช่วงสำคัญที่ต้องติดตามว่า มาตรการรัฐ ทิศทางดอกเบี้ย และความเชื่อมั่นของผู้ซื้อ จะช่วยให้ตลาดคอนโดกรุงเทพฯ ฟื้นตัวได้มากน้อยเพียงใด
แหล่งข้อมูล: ฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย
