ซื้อตอนนี้คือโอกาส! ก่อนราคาบ้าน-คอนโดปรับแพงขึ้น ผ่านสรุปตลาดที่อยู่อาศัย ทั่วประเทศ Q1/2569

ใครๆก็บอกว่าตลาดที่อยู่อาศัยในภาพรวมยัง “ทรงตัว” แต่ไม่ใช่กับตลาดที่อยู่อาศัย Q1/2569 ที่เปิดปีมาด้วยภาพรวมตลาดเป็น “บวก” ไม่ว่าจะเป็นยอดโอนทั่วประเทศหรือรายจังหวัด (โดยเฉพาะกลุ่มราคาต่ำกว่า 7 ล้านบาทและบ้านแนวราบ) รวมถึงสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ก็กู้ผ่านกันเยอะเลย

นั่นก็เป็นเพราะว่ามีมาตรการสนับสนุนจากภาครัฐทั้งมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง (สิ้นสุด 30 มิ.ย. 2569) และมาตรการผ่อนเกณฑ์ LTV (สิ้นสุด 30 มิ.ย. 2570) มาช่วยเร่งให้หลายๆคนตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยในช่วงต้นปี ก่อนที่มาตรการเหล่านี้จะหมดลงนั่นเอง

นอกจากนั้นตัวเลขภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัย ทั่วประเทศ Q1/2569 โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ REIC ที่ได้สำรวจข้อมูลอุปสงค์และอุปทานตลาดที่อยู่อาศัย ก็ทำให้เราเห็นถึงความต้องการและพฤติกรรมของผู้ซื้อที่ชัดเจนมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นบ้านแนวราบที่ยังคงเป็นที่ต้องการ อีกทั้งยังเน้นความคุ้มค่าราคา เพราะจากเดิมให้ความสำคัญกับขนาดที่อยู่อาศัยหรือภาพลักษณ์โครงการมากกว่า จึงทำให้กระแสบ้าน-คอนโดมือสองมาแรง อีกทั้งกลุ่มที่อยู่อาศัยที่จับต้องง่าย ราคาไม่ถึง 7 ล้านบาทก็เติบโตขึ้นด้วย

แต่ถึงแม้จะเริ่มต้นปี 2569 ด้วยตัวเลขที่เติบโตขึ้น ก็ยังมีสิ่งที่น่าจับตามองอยู่ นั่นก็คือความไม่แน่นอนจากสถานการณ์ความขัดแย้งในตะวันออกกลางที่ส่งผลต่อเศรษฐกิจทั่วโลก รวมถึงตลาดที่อยู่อาศัยที่กำลังถูกกดดันด้านต้นทุนการก่อสร้าง เพราะดัชนีราคาก่อสร้างใน Q1/2569 ได้เพิ่มขึ้น 1.2% แล้ว แต่มีการคาดการณ์ว่าตั้งแต่ Q2/2569 เป็นต้นไป ต้นทุนการก่อสร้างอาจปรับเพิ่มขึ้นถึง 10% และดันราคาบ้าน-คอนโดในอนาคตขยับขึ้นอีกประมาณ 5-10% เลยค่ะ

ทำให้ถึงแม้วันนี้เรายังมีตัวเลือกที่อยู่อาศัยเยอะ โปรโมชันส่วนลดต่างๆก็มีให้เห็นต่อเนื่อง และสถาบันการเงินยังแข่งขันกันด้วยผลิตภัณฑ์สินเชื่ออัตราดอกเบี้ยต่ำที่น่าสนใจ แต่การเป็นเจ้าของบ้าน-คอนโดในอนาคตจะยิ่งยากขึ้นไปอีก เพราะราคาบ้าน-คอนโดปรับตัวสูงขึ้นก็ส่งผลต่อความสามารถในการกู้เงินนั่นเอง

เราจึงมองว่า “ตอนนี้” อาจเป็นจังหวะที่ดีที่สุดของผู้ซื้อ เพราะยังมีตัวเลือกที่อยู่อาศัยมากขึ้น ได้ราคาคุ้มค่า จ่ายดอกเบี้ยต่ำ ก่อนที่ราคาที่อยู่อาศัยจะปรับตัวสูงขึ้นในอนาคต

บทความนี้จะพาไปเจาะลึกตัวเลขตลาดที่อยู่อาศัยทั่วประเทศ Q1/2569 พร้อมชี้ให้เห็นว่าโอกาสของผู้ซื้ออยู่ตรงไหนบ้าง เพราะไม่รู้ว่าเราจะยังซื้อบ้าน-คอนโดในต้นทุนแบบวันนี้ได้อีกนานแค่ไหน?

• ปัจจัยและความท้าทายของตลาดอสังหาฯ ปี 2569
• PART 1 : การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ทั่วประเทศ
• PART 2 : การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดของชาวต่างชาติ
• PART 3 : สินเชื่อที่อยู่อาศัย ทั่วประเทศ
• สรุปภาพรวมตลาดอสังหาฯ ทั่วประเทศ ปี 2569
• นี่แหละคือโอกาส! ก่อนต้นทุนก่อสร้างดันราคาบ้าน-คอนโดสูงขึ้น

ปัจจัยและความท้าทายของตลาดอสังหาฯ ปี 2569

จากภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2568 มีแนวโน้มที่ดีขึ้นแบบค่อยเป็นค่อยไปในทุกไตรมาส รวมถึงภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในไตรมาสที่ 1 (เดือนมกราคม-มีนาคม) ของปี 2569 ทั้งในเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยและสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ ทั่วประเทศ มีตัวเลขที่ “เพิ่มขึ้น”

แต่เมื่อเดือน 28 กุมภาพันธ์ 2569 ที่ผ่านมานี้ เกิดสงครามตะวันออกกลางและยังคงยืดเยื้อมาถึงปัจจุบันจึงส่งผลต่อความเสี่ยงด้านเศรษฐกิจและพลังงาน ทำให้แนวโน้มใหม่ของตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2569 จะยังคง “ทรงตัว” เหมือนในปี 2568  และตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2569 จึงฟื้นตัวล่าช้าออกไปอีกนั่นเอง

งั้นเรามาดูกันว่า “ปัจจัยและความท้าทายของตลาดอสังหาฯ ปี 2569” จะมีอะไรบ้าง

ปัจจัยด้านเศรษฐกิจ

• GDP Growth : สภาพัฒน์ฯ ประมาณการ GDP ปี 2569 คาดว่าจะโตในช่วง 1.5% – 2.5%
• เงินเฟ้อ (Cost-push Inflation) : ด้วยสถานการณ์ “Oil Shock” ทำให้หากราคาน้ำมันทรงตัวในระดับสูง อัตราเงินเฟ้อทั่วไปของไทยเสี่ยงเร่งตัวขึ้นไปแตะระดับ 2.0% – 3.0%
• สงครามในตะวันออกกลาง : ส่งผลให้เกิดความไม่แน่นอนและยืดเยื้อต่อเศรษฐกิจทุกประเทศ
• นโยบาย Reciprocal Tariff ของสหรัฐฯ : การจัดเก็บภาษีเพื่อความเท่าเทียมทางการค้าระหว่างประเทศ ส่งผลต่อภาคส่งออกและการผลิตสินค้าอุตสาหกรรมมากขึ้น
• นักท่องเที่ยวต่างชาติ : มีจำนวนที่ลดลง เนื่องจากการปรับลดจำนวนเที่ยวบินทั่วโลก ต้นทุนการเดินทางสูงขึ้น และความกังวลเรื่องเศรษฐกิจโลก
• นโยบายการเงิน : ด้วยอัตราเงินเฟ้อที่พุ่งสูง ส่งผลต่อการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย
• นโยบายการคลัง : การออก พ.ร.ก.เงินกู้ 400,000 ล้านบาท (200,000 ล้านบาทแรก เพื่อแก้ไขปัญหาผลกระทบจากสถานการณ์วิกฤตพลังงาน และอีก 200,000 ล้านบาท เพื่อเปลี่ยนผ่าน (Transition) ด้านพลังงานของประเทศ สู่พลังงานสะอาด)
• การเมืองมีเสถียรภาพ : การเสนอมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจต่างๆจากรัฐบาลจึงผ่านการพิจารณาได้ง่าย

ปัจจัยด้านสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัย

• มาตรการสนับสนุนกำลังซื้อภาคอสังหาริมทรัพย์ : มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง (สิ้นสุด 30 มิ.ย. 2569)
• การต่ออายุ : มาตรการผ่อนเกณฑ์ LTV จากเดิม 30 มิ.ย. 2569 เป็นสิ้นสุด 30 มิ.ย. 2570
• หนี้ครัวเรือนระดับสูง : ยังคงเป็นอุปสรรคต่อการขยายตัวของเศรษฐกิจไทยและส่งผลต่อกำลังซื้อที่อยู่อาศัย
• ต้นทุนค่าขนส่ง/ก่อสร้างที่พุ่งสูง : แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อของผู้บริโภค
• ตลาดเข้าสู่ภาวะสมดุล : ผู้ประกอบการเร่งระบายสต็อกและระมัดระวังเปิดตัวโครงการใหม่ ทำให้จำนวนหน่วยเหลือขาย (Remaining) ลดลง

แนวโน้ม

• Green Living : ด้วยวิกฤตทางด้านพลังงาน ทำให้คนมาใส่ใจบ้านประหยัดพลังงานมากขึ้น อีกทั้งมีนโยบายรัฐส่งเสริมอย่าง Solar Roof
• บ้านมือสอง : ยังคงเป็นตลาดที่เติบโตต่อเนื่อง โดดเด่นเรื่องทำเลและราคาคุ้มค่า
• Safe Haven Zone : ประเทศไทยมีความน่าอยู่อาศัยในสายตาชาวต่างชาติ

PART 1 : การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ทั่วประเทศ

การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ทั่วประเทศ (Q1/2569)

งั้นเราเริ่มกันที่ การโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศใน Q1/2569 เมื่อเทียบกับ Q1 ปี 2568 (YoY) จะพบว่า “ฟื้นตัวขึ้น” จากปีก่อนทั้งในเรื่องจำนวนและมูลค่า ดังนี้

• จำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ 72,583 หน่วย เพิ่มขึ้น 11.2% (Q1/2568 มีจำนวน 65,276 หน่วย)
  – บ้านแนวราบ : จำนวน 48,746 หน่วย เพิ่มขึ้น 12.2%
  – อาคารชุด : จำนวน 23,827 หน่วย เพิ่มขึ้น 9.3%
• มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ 187,182 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 3.1% (Q1/2568 มีมูลค่า 181,545 ล้านบาท)
  – บ้านแนวราบ : จำนวน 130,760 หน่วย เพิ่มขึ้น 4.1%
  – อาคารชุด : จำนวน 56,422 หน่วย เพิ่มขึ้น 2.8% 

จากภาพรวมของการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ Q1/2569 บ่งบอกถึงตลาดอสังหาฯที่กลับมาคึกคักขึ้น ซึ่งแน่นอนนะคะว่าส่วนหนึ่งมาจากมาตรการกระตุ้นของภาครัฐ ไม่ว่าจะเป็น มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง ตั้งแต่วันที่ 22 เมษายน 2568 (วันประกาศในราชกิจจานุเบกษา) ถึงวันที่ 30 มิถุนายน 2569 นี้ และมาตรการผ่อนเกณฑ์ LTV ที่ขยายระยะเวลาไปเป็นวันที่ 30 มิถุนายน 2570 จึงช่วยเร่งให้หลายๆคนตัดสินใจโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในช่วงต้นปี 2569 นี้ ก่อนที่มาตรการเหล่านี้จะหมดลงนั่นเอง

นอกจากนั้นหากเราลองดูรายละเอียดเจาะลึกลงไปจะเห็นว่ามูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์จะเติบโตน้อยกว่าจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ นั่นก็หมายถึงว่าใน Q1/2569 นี้ หลายๆคนเลือกซื้อที่อยู่อาศัยที่มีราคาเข้าถึงง่าย ไม่สูงเกินกำลังซื้อ

หากเทียบระหว่างบ้านแนวราบกับอาคารชุดก็จะเห็นว่ามีภาพรวมที่เพิ่มขึ้น เพียงแค่การโอนกรรมสิทธิ์ของบ้านแนวราบนั้นเติบโตมากกว่าอาคารชุด แสดงให้เห็นว่าบ้านแนวราบยังคงเป็นที่ต้องการ ประกอบกับกระแสบ้านมือสองที่มาแรง เนื่องจากตั้งอยู่ในทำเลที่ดีหรือราคาที่คุ้มค่ากว่า ทำให้โปรดักส์บ้านแนวราบจึงเป็นแรงขับเคลื่อนหลักของภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์ใน Q1/2569 นี้ค่ะ

Top 10 จังหวัดที่มีหน่วยและมูลค่าการโอนสูงสุด (Q1/2569)

จากภาพด้านบนจะเห็นว่า จำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ทั้ง 10 จังหวัดใน Q1/2569 จะ “เพิ่มขึ้น” ทั้งหมดเลย เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ซึ่งสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ของกรุงเทพฯก็ยังคงสูงสุดด้วยจำนวน 17,746 หน่วย เพิ่มขึ้น 11.1%  หากพูดถึงเรื่องมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ของทั้ง 10 จังหวัดแรกก็มีภาพรวมที่เพิ่มขึ้น มีเพียงจังหวัดกรุงเทพฯ / ชลบุรี / สมุทรปราการ ที่มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลง

ส่วนจังหวัดที่เรามองว่าน่าสนใจ เพราะมีตัวเลขเติบโตใกล้เคียงกันทั้งในด้านจำนวนและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ก็คือ ระยอง (จำนวน +24.0% / มูลค่า +25.20%) และ ขอนแก่น (จำนวน +30.3% / มูลค่า +29.90%) ซึ่งตัวเลขเหล่านี้ก็บ่งบอกถึงความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น รวมถึงตลาดบ้านหรือคอนโดที่ราคาสูงก็ยังขายได้ดีใน 2 จังหวัดนี้

นอกจากนั้นยังมี ภูเก็ต เป็นจังหวัดที่มีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มขึ้นสูงสุดในประเทศ เพราะ เพิ่มขึ้นถึง 34.9% เมื่อเทียบกับ Q1/2568 ดังนั้นจึงไม่แปลกที่เราจะเห็น Developer หลายเจ้าเดินหน้าลุยพัฒนาโครงการในจังหวัดภูเก็ตมากขึ้น เพราะจากตัวเลขด้านบนก็บ่งบอกว่าตลาดที่อยู่อาศัยระดับ Luxury ที่มีราคาสูงในจังหวัดภูเก็ตนี้ยังคงขายได้ดี โดยเฉพาะกลุ่มรัสเซีย ไว้เดี๋ยวเราจะพาเจาะลึกใน PART 2 การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดของชาวต่างชาติค่ะ

การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยรวมทุกประเภท ทั่วประเทศ (Q1/2569)
แบบแยกบ้านใหม่ – บ้านมือสองและแยกระดับราคา

ต่อมาเป็นเรื่อง จำนวนและมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยรวมทุกประเภททั้งบ้านแนวราบและคอนโด รวมถึงแยกบ้านใหม่ – บ้านมือสองและแยกระดับราคา เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) จะพบว่า

• บ้านใหม่ (หรือที่อยู่อาศัยที่โอนจากนิติบุคคล)
  – จำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ 24,137 หน่วย เพิ่มขึ้น 6.2% (Q1/2568 มีจำนวน 22,722 หน่วย)
  – มูลค่า 93,848 ล้านบาท ลดลง 1.1% (Q1/2568 มีมูลค่า 94,848 ล้านบาท)
• บ้านมือสอง (ที่อยู่อาศัยที่โอนจากบุคคลธรรมดา)
  – จำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ 48,446 หน่วย เพิ่มขึ้น 13.8% (Q1/2568 มีจำนวน 42,554 หน่วย)
  – มูลค่า 93,335 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 7.7% (Q1/2568 มีมูลค่า 86,697 ล้านบาท)

หากเราดู สัดส่วนจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ของบ้านใหม่ต่อบ้านมือสองใน Q1/2569 จะเท่ากับ 33 : 67 หากพูดให้เห็นภาพง่ายๆก็คือ “บ้านมือสองขายได้มากกว่าบ้านใหม่ถึง 2 เท่า” ก็ยิ่งตอกย้ำกระแสของบ้านมือสองที่มาแรง เพราะปัจจุบันก็มีโครงการเปิดใหม่ให้เลือกซื้อน้อยลงเรื่อยๆ ประกอบกับสถานการณ์ที่ไม่แน่นอนของสงครามตะวันออกกลางและภาพรวมเศรษฐกิจที่ยังชะลอตัว หลายๆคนจึงตัดสินใจเลือกซื้อเป็นบ้านมือสองมากกว่าบ้านใหม่นั่นเอง

ถึงแม้บ้านและคอนโดมือสองจะมีสัดส่วนการโอนสูงถึง 67% แต่ในแง่มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ของบ้าน-คอนโดใหม่ต่อบ้าน-คอนโดมือสองจะมีตัวเลขอยู่ที่ 50 : 50 นั่นก็เป็นเพราะว่าที่อยู่อาศัยมือสองส่วนใหญ่จะมีราคาไม่สูง ทำให้ถึงแม้จะขายได้จำนวนมาก แต่มูลค่ารวมก็ไม่ได้สูง ส่วนบ้านใหม่ที่มีจำนวนการโอนน้อยกว่า แต่ถ้าเทียบราคาระหว่างบ้านใหม่กับบ้านมือสองแล้วจะมีราคาสูงกว่า จึงช่วยดันมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ของบ้านใหม่ให้มีตัวเลขที่เท่ากับบ้านมือสองนั่นเอง

ดังนั้นเราจะเห็นชัดเจนเลยว่าผู้ซื้อจะเน้นเรื่องความคุ้มค่า ทำให้ตลาดบ้านมือสองเติบโตขึ้นทั้งในเรื่องจำนวนและมูลค่า เพราะต้องยอมรับว่าเสน่ห์สำคัญของบ้านมือสองก็คือทำเลที่อยู่ในเมืองหรือใกล้เมือง และมีราคาไม่สูงมากนักเมื่อเทียบกับบ้านใหม่บนทำเลเดียวกัน หลายๆคนจึงตัดสินใจเลือกซื้อเป็นบ้านมือสองมากขึ้น แต่ก็แลกมากับการที่เราจะต้องเผื่องบไว้ประมาณนึงสำหรับการปรับปรุง-ซ่อมแซมหรือรีโนเวทบ้านมือสองเพิ่มเติม ซึ่งหลายๆคนก็ไม่ได้ซีเรียสมากนัก หากเทียบกับทำเลที่ดี ได้ออกแบบบ้านตามการใช้งานจริงๆและได้ตกแต่งบ้าน-คอนโดในสไตล์ที่ชอบ

นอกจากข้อมูลเรื่องบ้านใหม่และบ้านมือสองแล้ว จากภาพด้านบนนี้ยังมีข้อมูลที่น่าสนใจอีกนะคะ เพราะเราจะเห็น จำนวนและมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยรวมทุกประเภทแบบแบ่งแยกระดับราคา ดังนี้

• กลุ่มบ้านใหม่และบ้านมือสอง ระดับราคาไม่เกิน 7 ล้านบาท
  – จำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ 64,447 หน่วย เพิ่มขึ้น 12.7% (Q1/2568 มีจำนวน 61,594 หน่วย)
  – มูลค่า 141,242 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 11.5% (Q1/2568 มีมูลค่า 126,683 ล้านบาท)
• กลุ่มบ้านใหม่และบ้านมือสอง ระดับราคามากกว่า 7 ล้านบาทขึ้นไป
  – จำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ 3,136 หน่วย ลดลง 14.8% (Q1/2568 มีจำนวน 3,679 หน่วย)
  – มูลค่า 45,940 ล้านบาท ลดลง 16.3% (Q1/2568 มีมูลค่า 54,863 ล้านบาท)

ยิ่งสะท้อนว่าผู้ซื้อเลือกซื้อที่อยู่อาศัยในงบที่เข้าถึงง่ายมากขึ้น มีกำลังผ่อนต่อเดือนไม่สูงเกินไป ส่วนที่อยู่อาศัยที่มีราคา 7 ล้านบาทขึ้นไปจะมีจำนวนและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลง บ่งบอกถึงกำลังซื้อของตลาด Luxury ที่ยังไม่คึกคักมากนัก ทำให้กลุ่มบ้านและคอนโดที่ราคาจับต้องง่ายยังเติบโตได้ดีนั่นเอง

ประมาณการจำนวนหน่วยและมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ทั่วประเทศ ปี 2569F

จากเดิมที่ทางศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้คาดการณ์ไว้ว่าสงครามตะวันออกกลางจะสร้างผลกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัยมากกว่านี้ แต่เพราะมีปัจจัยบวกต่างๆ อย่างที่ทางสภาพัฒน์ฯ ประมาณการ GDP ที่โตในช่วง 1.5% – 2.5% ซึ่งเกิดจากมาตรการสนับสนุนต่างๆทั้งการออก พ.ร.ก.เงินกู้ 400,000 ล้านบาท, มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง, มาตรการผ่อนเกณฑ์ LTV

ทำให้ทาง REIC คาดการณ์ภาพรวมใหม่ โดยมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ทั่วประเทศ ปี 2569 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ที่ลดลงน้อยกว่าที่คาดการณ์ไว้ก่อนหน้านี้ มีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 312,814 หน่วย ลดลง 1.1% (Q1/2568 มีจำนวน 316,214 หน่วย) และมูลค่าประมาณ 845,235 ล้านบาท ลดลง 2.3% (Q1/2568 มีมูลค่า 864,913 ล้านบาท)

จากที่เราได้ติดตามและเขียนบทความเรื่องตลาดที่อยู่อาศัยในแต่ละไตรมาสมาสักพักแล้ว ก็จะเห็นว่ามาตรการต่างๆจากภาครัฐนี้ส่งผลดีต่อตลาดที่อยู่อาศัยจริงๆนะ เพราะถึงแม้จะมีเหตุการณ์ที่เป็นปัจจัยเสี่ยงต่อตลาดอสังหาฯ เช่น เหตุการณ์แผ่นดินไหวและสงครามตะวันออกกลาง เป็นต้น แต่ภาพรวมของตลาดที่ผ่านมาจนถึง Q1 /2569 นี้ก็ยังคงทรงตัวหรือชะลอตัวเพียงเล็กน้อย ไม่ได้ทรุดหนักอย่างที่กังวลใจกัน

โอกาสของผู้ซื้ออยู่ตรงไหน?
ทั้งๆที่การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ทั่วประเทศ (Q1/2569) ยังเติบโต

ด้วยภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ทั่วประเทศ Q1/2569 ที่ “ฟื้นตัวขึ้น” แต่หากเจาะลึกไปที่มูลค่าของการโอนกรรมสิทธิ์อย่างจังหวัดกรุงเทพฯ / ชลบุรี / สมุทรปราการ (จังหวัดที่มีจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยสูงใน  Q1/2569), กลุ่มบ้าน-คอนโดใหม่ โดยเฉพาะกลุ่มระดับราคามากกว่า 7 ล้านบาทขึ้นไป และการคาดการณ์ของ REIC ในปี 2569F กลับมีตัวเลขของมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่ “ลดลง”

สะท้อนให้เห็นว่าหลายๆคนยังคงมี Demand ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย ประกอบกับทางภาครัฐฯมีมาตรการต่างๆมาช่วยสนับสนุน ก็ทำให้ให้หลายๆคนจึงตัดสินใจเลือกซื้อที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น แต่ก็ยังคงระมัดระวังในเรื่องการใช้จ่าย จึงเลือกซื้อบ้านหรือคอนโดที่มีราคาจับต้องง่าย ส่งผลให้ตัวเลขมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ในบางกลุ่มจึงลดลงนั่นเอง

ดังนั้นหากทาง Developer มีการจัดโปรโมชันต่างๆ ที่นอกจากจะกระตุ้นยอดขายของตัวเองแล้ว ยังเป็นการแบ่งเบาภาระค่าใช้จ่าย ก็ทำให้ผู้ซื้อสามารถตัดสินใจซื้อบ้านหรือคอนโดได้ง่ายขึ้น เพราะถ้าเจอโครงการบ้านหรือคอนโดที่ตรงใจและราคาดี ก็พร้อมตัดสินใจซื้อด้วยเช่นกัน นี่จึงถือเป็นโอกาสของผู้ซื้อนั่นเอง

ถึงแม้ตลาดบ้าน-คอนโดมือสองจะมาแรง แต่ช่องว่างที่กลุ่มที่อยู่อาศัยใหม่พอจะแข่งขันได้ นอกจากความใหม่แล้ว ยังมีเรื่องราคาที่ทาง Developer อาจจะตั้งราคาที่ได้กำไรน้อยลงหน่อยหรือจัดโปรโมชันต่างๆ จนมีราคาใกล้เคียงกับราคากลุ่มมือสองที่ยังไม่รวมงบรีโนเวทเพิ่มเติม ก็สามารถจูงใจให้หลายๆคนหันมาเลือกกลุ่มที่อยู่อาศัยใหม่ได้เหมือนกัน ทำให้ทั้งผู้ซื้อก็ได้บ้านใหม่ ราคาดี ส่วนทาง Develope ก็ได้ระบายสต็อกคงค้างและเพิ่มยอดขาย มีเงินไปหมุนเวียนในธุรกิจ

PART 2 : การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดของชาวต่างชาติ

การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติ (Q1/2569)

สำหรับ การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติใน Q1/2569 เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) มีภาพรวมที่ “ลดลง” สวนทางกับภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศใน Q1/2569 ที่เพิ่มขึ้น

• จำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ 3,241 หน่วย ลดลง 17.3% (Q1/2568 มีจำนวน 3,919 หน่วย)
• มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ 13,464 ล้านบาท ลดลง 17.9% (Q1/2568 มีมูลค่า 16,392 ล้านบาท)
• สัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดทั่วประเทศระหว่างคนไทยต่อชาวต่างชาติ
  – จำนวนการโอนกรรมสิทธิ์อยู่ที่ 86.4 : 13.6
  – มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์อยู่ที่ 76.1 : 23.9

จากตัวเลขด้านบนก็จะเห็นว่าภาพรวมกำลังซื้อของชาวต่างชาติที่ลดลงทั้งในด้านจำนวนและมูลค่า อาจเป็นเพราะทุกประเทศก็ได้รับผลกระทบจากสงครามตะวันออกกลาง ประกอบกับความเข้มงวดของรัฐบาลเรื่องการถือครองทรัพย์สินแทนชาวต่างชาติ (นอมินี / Nominee) จึงส่งผลต่อกำลังซื้อของชาวต่างชาตินั่นเอง

Top 10 สัญชาติที่มีจำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดมากสุด (Q1/2569)

จากภาพด้านบนก็จะเห็นว่า 10 สัญชาติแรกที่มีจำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์สูงสุดระหว่าง Q1/2568 และ Q1/2569 จะเป็นกลุ่มสัญชาติเดิมๆและมีสลับอันดับกันบ้าง ส่วนสัญชาติสิงคโปร์และออสเตรเลียจะสลับเข้า Top 10

สำหรับกลุ่มสัญชาติที่มีการโอนกรรมสิทธิ์สูงสุด 3 อันดับแรกใน Q1/2569 ได้แก่

• อันดับ 1 : จีน
  – จำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ 906 หน่วย ลดลง 38.8%
  – มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ 3,493 ล้านบาท ลดลง 42.9%
• อันดับ 2 : รัสเซีย
  – จำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ 383 หน่วย เพิ่มขึ้น 33.0%
  – มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ 1,665 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 68.7%
• อันดับ 3 : พม่า
  – จำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ 279 หน่วย ลดลง 36.4%
  – มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ 968 ล้านบาท ลดลง 39.0%

สำหรับกลุ่มสัญชาติจีนและพม่าที่มีภาพรวมตัวเลขที่ลดลง อาจเกิดจากปัญหาเศรษฐกิจภายในประเทศ รวมถึงความไม่สงบทางการเมืองและการตรวจสอบที่เข้มงวดขึ้น ทำให้ในกลุ่ม Top 3 จะมีเพียงกลุ่มสัญชาติรัสเซียที่มีตัวเลขเพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ นั่นก็เป็นเพราะมีสงครามรัสเซีย-ยูเครนที่ยืดเยื้อ ทำให้เกิดการย้ายที่อยู่อาศัยมาหลบภัยสงครามในประเทศไทยนั่นเอง นี่ก็ถือเป็นแนวโน้มสำคัญของตลาดอสังหาฯไทย ที่เหมือนเป็น Safe Haven Zone ดึงดูดชาวต่างชาติเข้ามาพักอาศัยในไทยที่เพิ่มสูงขึ้น

Top 10 จังหวัดที่ชาวต่างชาติโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดมากสุด (Q1/2569)

หลังจากเราพาไปดูกันมาแล้วนะว่า 10 สัญชาติแรกที่มีจำนวนหน่วยและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดมากสุดใน Q1/2569 มีสัญชาติไหนบ้าง งั้นเรามาดูกันเลยว่าแล้ว 10 จังหวัดยอดนิยมในหมู่ชาวต่างชาติจะมีที่ไหน?

จากภาพด้านบนก็จะเห็นว่าความต้องการซื้อคอนโดของชาวต่างชาติยังคงกระจุกตัวอยู่ในทำเลที่เป็นเมืองเศรษฐกิจและเมืองท่องเที่ยวหลักของไทย เพราะ Top 3 จังหวัดแรกก็คือ

• อันดับ 1 : กรุงเทพฯ
  – จำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ 1,108 หน่วย
  – มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ 6,138 ล้านบาท
• อันดับ 2 : ชลบุรี
  – จำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ 1,167 หน่วย
  – มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ 3,147 ล้านบาท
• อันดับ 3 : ภูเก็ต
  – จำนวนการโอนกรรมสิทธิ์ 420 หน่วย
  – มูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ 2,435 ล้านบาท

สำหรับ จังหวัดกรุงเทพฯ ถือว่ามีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดมากสุดใน Q1/2569 เลยค่ะ เพราะชาวต่างชาติเลือกซื้อคอนโดที่มีราคาสูง เน้นทำเลใจกลางเมืองและห้องใหญ่ จึงโดดเด่นเรื่องมูลค่า ส่วน จังหวัดชลบุรี จะมีจำนวนการโอนกรรมสิทธิ์มากที่สุดในประเทศ เท่ากับว่าเป็นตลาดต่างชาติขนาดใหญ่ มีความต้องการคอนโดสูง และ จังหวัดภูเก็ต ถือว่ามีมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์เติบโตสูงสุดในประเทศ (อย่างที่เราพูดถึงไปแล้วใน Part ของ Top 10 จังหวัดที่มีหน่วยและมูลค่าการโอนสูงสุดใน Q1/2569 ว่าเพิ่มขึ้นถึง 34.9% เมื่อเทียบกับ Q1/2568) ทำให้คอนโดระดับ Luxury ยังคงนิยมในจังหวัดนี้

กลุ่มสัญชาตินี้ชอบซื้อคอนโดในจังหวัดไหนมากที่สุด?

หลังจากเรารู้แล้วว่าชาวต่างชาติที่ซื้อคอนโดในไทยมีกลุ่มสัญชาติอะไรบ้างและจังหวัดไหนมีชาวต่างชาติอยู่อาศัยเยอะ

เราก็จะพามาลงลึกกันอีกนิดว่าแต่ละสัญชาติมีพฤติกรรมหรือชอบอยู่อาศัยในจังหวัดไหนกันบ้าง? ซึ่งเราจะขอพูดเฉพาะ 4 กลุ่มสัญชาติแรกที่มีจำนวนและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดมากสุดใน Q1/2569 โดยเรียงอันดับจากมูลค่านะคะ

• จีน
  – อันดับ 1 : กรุงเทพฯ → จำนวน 429 หน่วย มูลค่า 2,095 ล้านบาท
  – อันดับ 2 : ชลบุรี → จำนวน 273 หน่วย มูลค่า 690 ล้านบาท
  – อันดับ 3 : ภูเก็ต → จำนวน 70 หน่วย มูลค่า 320 ล้านบาท
• รัสเซีย
  – อันดับ 1 : ภูเก็ต → จำนวน 156 หน่วย มูลค่า 1,065 ล้านบาท
  – อันดับ 2 : ชลบุรี → จำนวน 186 หน่วย มูลค่า 451 ล้านบาท
  – อันดับ 3 : ประจวบคีรีขันธ์ → จำนวน 13 หน่วย มูลค่า 65 ล้านบาท
• พม่า
  – อันดับ 1 : กรุงเทพฯ → จำนวน 229 หน่วย มูลค่า 863 ล้านบาท
  – อันดับ 2 : สมุทรปราการ → จำนวน 23 หน่วย มูลค่า 57 ล้านบาท
  – อันดับ 3 : เชียงใหม่ → จำนวน 17 หน่วย มูลค่า 35 ล้านบาท
• ไต้หวัน
  – อันดับ 1 : กรุงเทพฯ → จำนวน 96 หน่วย มูลค่า 553 ล้านบาท
  – อันดับ 2 : สมุทรปราการ → จำนวน 8 หน่วย มูลค่า 51 ล้านบาท
  – อันดับ 3 : ชลบุรี → จำนวน 11 หน่วย มูลค่า 32 ล้านบาท

ดังนั้นก็จะเห็นภาพชัดเจนขึ้นว่าชาวต่างชาติแต่ละสัญชาติมีพฤติกรรมการเลือกซื้อคอนโดในไทยที่แตกต่างกัน แต่แน่นอนว่ากรุงเทพฯ ที่เป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจของไทยก็เป็นจังหวัดที่ชนะใจทั้งกลุ่มจีน / พม่า / ไต้หวัน ส่วนจังหวัดชลบุรีก็ถือเป็นอีกจังหวัดที่ชาวต่างชาติอย่างจีน / รัสเซีย / ไต้หวันให้ความนิยม สำหรับภูเก็ตก็ได้ใจของกลุ่มรัสเซียไปเต็มๆ รวมถึงสมุทรปราการก็ยังเป็นทำเลที่ครองใจกลุ่มพม่า / ไต้หวันค่ะ

ยอดโอนคอนโดต่างชาติชะลอตัว ผู้ซื้อชาวไทยได้ประโยชน์อะไร?

ถึงแม้ภาพรวมทั้งจำนวนและมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติใน Q1/2569 จะ “ลดลง” แต่ก็เป็นเพราะว่าทุกประเทศได้รับผลกระทบจากสงครามตะวันออกกลาง ประกอบกับความเข้มงวดในการถือครองทรัพย์สินแทนชาวต่างชาติ จึงไม่แปลกที่เราเห็นตัวเลขที่ลดลงนะคะ

แต่อย่าลืมว่าประเทศไทยยังมีจุดแข็งทั้งในแง่ความน่าอยู่อาศัย ราคาถูก ค่าครองชีพที่ไม่สูงและมีสาธารณูปโภคครบในสายตาของชาวต่างชาติ ไทยจึงเปรียบเหมือน Safe Haven Zone ดังนั้นเราจะเห็นตลาดคอนโดของชาวต่างชาติในบางกลุ่มก็ยังเติบโตได้ดี อย่างกลุ่มรัสเซียที่เข้ามาอยู่อาศัยในไทยเยอะมากๆ เพราะต้องการหนีภัยสงครามมายังไทย ก็ทำให้ตัวเลขการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของกลุ่มนี้เติบโตขึ้นสวนทางกับตลาดคอนโดของชาวต่างชาติโดยรวม

ส่วนพฤติกรรมการเลือกทำเลคอนโดของชาวต่างชาติในไทยที่กระจุกตัวในบางจังหวัด (กรุงเทพฯ / ชลบุรี / ภูเก็ต) ก็บ่งบอกถึงความต้องการที่อยู่อาศัยสูงบนทำเลนั้น ทำให้เรามองเห็นโอกาสในตลาดซื้อ-ขาย-ปล่อยเช่าในจังหวัดนั้นๆนั่นเอง เพราะพอมีชาวต่างชาติเข้ามาอยู่อาศัยในพื้นที่เดียวกันจำนวนมากก็ทำให้เกิดเป็นตลาดชาวต่างชาติขนาดใหญ่ที่นอกจากจะมีทั้งกลุ่มที่เลือกซื้อคอนโดเพื่ออยู่อาศัยในระยะยาวแล้ว ก็ยังมีกลุ่มที่พักอาศัยเพียงชั่วคราวจึงเลือกเช่าคอนโดในทำเลนั้นๆมากกว่าด้วยค่ะ

PART 3 : สินเชื่อที่อยู่อาศัย ทั่วประเทศ

สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่และคงค้าง ทั่วประเทศ (Q1/2569)

หลังจากเราพาดูเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์และตลาดชาวต่างชาติแล้ว ถัดมาจะเป็นเรื่องสินเชื่อที่อยู่อาศัยนั่นเอง จากภาพด้านบนจะเห็นว่า สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ ทั่วประเทศ เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) จะมีตัวเลขที่ติดลบมาต่อเนื่องตั้งแต่ Q4/2566 เพราะสภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว หนี้ครัวเรือนสูงจึงกดดันกำลังซื้อและความเข้มงวดของธนาคารในการปล่อยสินเชื่อ

แต่สำหรับ สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ ทั่วประเทศ Q1/2569 ที่มีมาตรการสนับสนุนจากภาครัฐทั้งมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง (สิ้นสุด 30 มิ.ย. 2569) และมาตรการผ่อนเกณฑ์ LTV (สิ้นสุด 30 มิ.ย. 2570) ทำให้ภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ทั่วประเทศ Q1/2569 ที่เติบโตทั้งในด้านจำนวนการโอน เพิ่มขึ้น 11.2% และมูลค่าการโอน เพิ่มขึ้น 3.1% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY)

ส่งผลต่อสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ ทั่วประเทศ Q1/2569 ฟื้นตัวเป็น “บวก” หลังจากอยู่ในภาวะหดตัวมานาน พบว่า มูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยรวม 121,557 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 11.1% เมื่อเทียบกับ Q1/2568 ที่มีมูลค่ารวม 109,368 ล้านบาท ซึ่งส่งผลให้ภาพรวมยอดสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลคงค้างรวมทั้งระบบอยู่ที่ 5,137,832 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 2.4%

ประมาณการสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศ ปี 2569

ทาง REIC คาดการณ์มูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศ ปี 2569 ลดลง 1.6% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน (YoY) ซึ่งถือว่าลดลงไม่มากนักเมื่อเทียบกับปี 2568 ที่มีมูลค่า 539,065 ล้านบาท ทำให้ภาพรวมสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศ ปี 2569 มีแนวโน้มติดลบเป็นปีที่ 4 หลังจากในปี 2566 อยู่ที่ -2.8%, ปี 2567 อยู่ที่ -13.8% และปี 2568 อยู่ที่ -7.8%

สินเชื่อบ้านโตขึ้น
แต่ผู้ซื้อยังมีตัวเลือกและอำนาจต่อรอง?

ถึงแม้ภาพรวมสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ ทั่วประเทศ Q1/2569 จะเป็นตัวเลขที่ “เพิ่มขึ้น” แต่จากประมาณการสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่ทั่วประเทศ ปี 2569 ก็ยัง “ไม่ได้ฟื้นตัวเต็มที่” เพราะทั้งทางธนาคารก็ยังคงระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อและทาง Developer เองก็ยังต้องการปัจจัยสนับสนุนในการกระตุ้นยอดขาย

ดังนั้นการมีมาตรการสนับสนุนต่างๆจากภาครัฐอย่างมาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง เกณฑ์ LTV ที่ผ่อนคลาย ก็ทำให้ผู้ซื้อได้ใช้ประโยชน์จากมาตรการรัฐในช่วงที่ยังบังคับใช้อยู่ รวมถึงยังมีโปรโมชันส่งเสริมการขายจาก Developer จึงช่วยลดต้นทุนและภาระเงินก้อนในการซื้อบ้านและคอนโด ประกอบกับสถาบันการเงินแต่ละแห่งต้องแข่งขันกันมากขึ้น ทั้งการออกผลิตภัณฑ์สินเชื่อใหม่อย่างสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ เพื่อดึงดูดลูกค้าและเพิ่มโอกาสในการเข้าถึงสินเชื่อจึงถือเป็นโอกาสของผู้ซื้ออย่างเราที่มีตัวเลือกสินเชื่อที่หลากหลายและสามารถเปรียบเทียบหรือต่อรองเงื่อนไขสินเชื่อได้ด้วย

ถึงแม้ทางสถาบันทางการเงินก็ยังคงระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ แต่ก็ถือว่าไม่ได้เข้มงวดหรือผ่อนคลายมากขึ้น ทำให้ยังเป็นโอกาสที่ดีสำหรับคนที่มีความพร้อมทางการเงินด้วย เพราะมีโอกาสได้รับการอนุมัติสินเชื่อได้ง่ายมากกว่าในอนาคตที่อาจมีการแข่งขันการขอสินเชื่อที่สูงขึ้นค่ะ

สรุปภาพรวมตลาดอสังหาฯ ทั่วประเทศ ปี 2569

จากภาพรวม ตลาดอสังหาฯ ทั่วประเทศ Q1/2569 จะมีกลุ่มบ้าน-คอนโดราคาไม่เกิน 7 ล้านบาทและที่อยู่อาศัยมือสองที่โดดเด่น ตอกย้ำเรื่องการใช้เงินอย่างระมัดระวังและเน้นความคุ้มค่าเป็นหลัก

นอกจากนั้นที่อยู่อาศัยเหลือขายที่ยังคงค้างก็มีจำนวนที่ลดลงเรื่อยๆ ภาพรวมตลาดกำลังเข้าสู่ภาวะสมดุลมากขึ้น ทั้ง Developer ได้ระบายสต็อกและผู้ซื้อได้มาตรการต่างๆมาสนับสนุน แถมอัตราดอกเบี้ยที่ไม่เกินกำลังผ่อนนั่นเอง

ส่วนแนวโน้ม Green Living พวกบ้านประหยัดพลังงานก็เริ่มมีให้เห็นมากขึ้น เพราะพอมีเรื่องความผันผวนของราคาพลังงานและความไม่แน่นอนจากสถานการณ์โลก ทั้งทาง Developer และหลายๆคนจึงหันมาใส่ใจเรื่องประหยัดพลังงานมากขึ้น อย่างการติดตั้ง Solar Roof หรือการออกแบบอาคารที่ช่วยลดการใช้พลังงาน ประกอบกับมีนโยบายรัฐมาส่งเสริม จึงทำให้การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นมิตรต่อสิ่งแวดล้อมจะกลายเป็นมาตรฐานใหม่ของตลาดในอนาคตนั่นเองค่ะ

สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาฯ ทั่วประเทศ ปี 2569 ด้วยผลกระทบจากสงครามตะวันออกกลางและการเกิดวิกฤตด้านพลังงานอย่าง Oil Shock ราคาน้ำมันที่ทรงตัวในระดับสูง ซึ่งถือเป็นความท้าทายต่อภาพรวมของตลาดอสังหาฯ ทั่วประเทศ ทำให้มีทิศทางที่ปรับตัว “ลดลง” แต่ดีที่มีมาตรการต่างๆมาคอยพยุง ไม่ว่าจะเป็นมาตรการสนับสนุนกำลังซื้อภาคอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ มาตรการลดค่าธรรมเนียมโอนและจดจำนอง มาตรการผ่อนเกณฑ์ LTV และการออก พ.ร.ก.เงินกู้ 400,000 ล้านบาท รวมถึงประมาณการ GDP ปี 2569 คาดว่าจะโตในช่วง 1.5% – 2.5%

ทาง REIC จึงคาดการณ์ว่าปี 2569 จะมีจำนวนหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 312,814 หน่วย ลดลง 1.1% (YoY) และมีมูลค่าประมาณ 845,235 ล้านบาท ลดลง 2.3%  (YoY)

ดังนั้นด้วยปัจจัยและมาตรการสนับสนุนต่างๆ จึงแก้ปัญหาการชะลอตัวของตลาดที่อยู่อาศัยและส่งผลดีต่อตลาดที่อยู่อาศัยให้ฟื้นตัวขึ้น ทำให้เป็นตัวเลขที่ปรับลดลงน้อยกว่าที่ทาง REIC ได้คาดการณ์ไว้ก่อนหน้านี้นั่นเอง แต่ก็ยังคงต้องจับตามองตลาดอสังหาริมทรัพย์ใน Q2/2569 เป็นต้นไป เพราะถือเป็นไตรมาสที่เราจะเห็นภาพผลกระทบจากสงครามตะวันออกกลางที่ชัดเจนขึ้นค่ะ ซึ่งหากมีความไม่แน่นอนและยืดเยื้อของสงครามก็ส่งผลในการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยอาจใช้เวลานานกว่าที่คาดค่ะ

นี่แหละคือโอกาส!
ก่อนต้นทุนก่อสร้างดันราคาบ้าน-คอนโดสูงขึ้น

ทางคุณณรงค์พล ประภานิรินธน์ (รองกรรมการผู้จัดการ กลุ่มงานการตลาด รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์) บอกว่า ด้วยสถานการณ์ความขัดแย้งในตะวันออกกลางจึงส่งผลต่อต้นทุนที่เพิ่มขึ้น ถึงแม้ดัชนีราคาก่อสร้างใน Q1/2569 จะเพิ่มขึ้นเพียง 1.2% เพราะยังไม่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตพลังงานอย่างเต็มที่ แต่เราจะเห็นภาพผลกระทบที่ชัดเจนใน Q2/2569 เป็นต้นไป โดยคาดว่าดัชนีราคาก่อสร้างจะเพิ่มขึ้นเป็น 10% เลยค่ะ

นี่จึงเป็นเหตุผลสำคัญที่ทำให้เรามองเป็นจังหวะที่ดีของผู้ซื้อ เพราะว่า

สงคราม → ต้นทุนการก่อสร้างจึงสูง → ดันราคาที่อยู่อาศัยปรับขึ้น → กู้ขอสินเชื่อยากขึ้น

เมื่อสงครามดันต้นทุนการก่อสร้างเพิ่มขึ้น แน่นอนว่าจะกระทบไปยังราคาบ้านและคอนโดในอนาคตที่จะต้องปรับตัวสูงขึ้นประมาณ 5-10% ด้วยนั่นเอง เท่ากับว่าหลังจากนี้เราจะต้องซื้อบ้านและคอนโดในราคาที่สูงขึ้น ทั้งๆที่เศรษฐกิจยังชะลอตัวและภาวะเงินเฟ้อพุ่งสูงเกือบ 3% อีกทั้งส่งผลต่อความสามารถในการกู้เงิน รวมถึงผู้ซื้อก็จะระมัดระวังในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยที่ต้องใช้เงินก้อนใหญ่มากขึ้นด้วยค่ะ

ดังนั้นในอนาคตที่ทั้งต้นทุนการพัฒนาโครงการและราคาที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น ก็ทำให้ปัจจุบันยังเป็นช่วงที่ผู้ซื้อสามารถเข้าถึงบ้านและคอนโดในราคาที่คุ้มค่ากว่า เพราะทาง Developer แต่ละเจ้าไม่ได้เปิดตัวโครงการใหม่กันมากนัก หันมาเน้นระบายสต็อกคงค้างเป็นหลัก พร้อมกับที่ทาง Developer จัดโปรโมชันต่างๆเพื่อจูงใจผู้ซื้อ และสถาบันการเงินแต่ละแห่งก็มีการแข่งขันกันเองสูง จึงมีสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำให้เลือกเยอะ

นี่จึงเป็นจังหวะที่ดีสำหรับผู้ซื้ออย่างเรา เพราะมีตัวเลือกที่อยู่อาศัยมากขึ้น ได้ราคาดี จ่ายดอกเบี้ยต่ำ ก่อนที่ราคาที่อยู่อาศัยจะปรับตัวสูงขึ้นในอนาคตนั่นเอง

Source of Information :

• ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ : Real Estate Information Center >> คลิกที่นี่