ประเทศไทยเป็นประเทศหนึ่งที่มีชาวต่างชาติให้ความสนใจเข้ามาซื้อและลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นจำนวนมาก และมีแนวโน้มที่จะมากขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทั้งๆที่กฎหมายของไทยก็ไม่ได้เปิดให้ชาวต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างเสรี สาเหตุหนึ่งอาจจะเป็นเพราะเมื่อเปรียบเทียบกับหลายๆประเทศในเอเชียด้วยกันแล้ว พบว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยยังอยู่ในระดับที่ไม่สูงมาก อีกทั้งประเทศไทยยังเป็นประเทศที่มีปัจจัยทางด้านภูมิศาสตร์ที่เป็นศูนย์กลางของภูมิภาค และมีอาณาเขตอยู่ติดกับพื้นที่เศรษฐกิจเกิดใหม่หลายแห่ง อีกทั้งยังเป็นประเทศที่มีความอุดมสมบูรณ์ อาหารหารกินอร่อย และมีสถานที่ท่องเที่ยวที่สวยงาม โดยชาวต่างชาติที่ให้ความสนใจ มักจะเข้ามาเพื่อซื้อหรือเช่าอสังหาริมทรัพย์เป็นที่อยู่อาศัย , เพื่อการลงทุน หรือ เพื่อเป็นสถานที่พักตากอากาศ
จากบทความที่ทางทีมงานได้เคยเขียนไว้เรื่อง แอบส่องราคาคอนโดเพื่อนบ้าน 10 ประเทศ จะเห็นว่าเมื่อเปรียบเทียบราคาคอนโดบ้านเรากับราคาคอนโดของประเทศเพื่อนบ้านแล้ว ประเทศไทยยังมีราคาคอนโดต่อตารางเมตรต่ำกว่าประเทศ ฮ่องกง , สิงคโปร์ , ญี่ปุ่น , อินเดีย และ ไต้หวันอยู่มาก โดยเฉพาะฮ่องกงซึ่งเป็นประเทศที่มีราคาอสังหาริมทรัพย์ค่อนข้างสูง โดยจากการสำรวจจาก www.globalpropertyguide.com ราคาคอนโดมิเนียมในฮ่องกงมีราคาสูงถึง 752,862 บาท/ ตร.ม. สาเหตุที่เป็นเช่นนี้เพราะฮ่องกงเป็นประเทศที่มีความหนาแน่นของประชากรค่อนข้างสูง แต่มีพื้นที่สำหรับพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เหลือค่อนข้างน้อย ที่อยู่อาศัยจึงเป็นคอนโดมิเนียมเป็นส่วนใหญ่ และ มีขนาดห้องที่ค่อนข้างเล็ก
ในประเทศไทยทำเลที่ชาวต่างชาตินิยมซื้อเป็นที่พักอาศัย ส่วนใหญ่มักจะเป็นทำเลใจกลางเมือง ใกล้ย่านธุรกิจ เดินทางสะดวก เช่น สีลม สาทร สุขุมวิท เพลินจิต ราชดำริ ราชประสงค์ และ ย่านริมแม่น้ำเจ้าพระยา ถ้าเป็นชาวต่างชาติที่มาจากทางแถบเอเชียมักจะนิยมอยู่รวมกันเป็นกลุ่มก้อน ใกล้สถานที่สำคัญที่คุ้นเคย หรือ ใกล้สถาทูต เช่น ชาวเกาหลีจะรวมตัวกันอยู่บริเวณสุขุมวิทช่วงต้น ใกล้กับ Korean Town , ชาวญี่ปุ่น จะชอบอยู่บริเวณสุขุมวิทช่วงต้นและเริ่มที่จะขยายออกไปช่วงสุขุมวิทตอนกลาง เช่น เอกมัย-ทองหล่อ-พร้อมพงษ์ ชาวตะวันออกกลาง ชอบอยู่บริเวณสุขุมวิทช่วง นานา – อโศก ส่วนย่านของคนจีนคือย่านพระราม 9 เนื่องจากใกล้สถานฑูตจีน เป็นต้น สำหรับทำเลที่ชาวต่างชาตินิยมซื้อเพื่อเป็นที่พักตากอากาศจะอยู่ในจังหวัดที่เป็นเมืองท่องเที่ยว มีธรรมชาติที่สวยงาม เช่น เชียงใหม่ ระยอง ภูเก็ต ศรีราชา เป็นต้น
ก่อนที่เราจะพาไปรู้เรื่องการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างชาติ ขออธิบายก่อนค่ะว่า คำว่า ” ชาวต่างชาติ” ตามภาษาของกฎหมายแล้วจะเรียกว่า คนต่างด้าว ซึ่ง “คนต่างด้าว” หมายถึงบุคคลธรรมดาที่มิได้มีสัญชาติไทย ตามความในพระราชบัญญัติสัญญา พ.ศ.2508 มาตรา 4 และ หมายถึง นิติบุคคลซึ่งกฏหมายถือว่าเป็นคนต่างด้าว เช่น นิติบุคคลที่คนต่างด้าวเป็นผู้ถือหุ้นเกินกว่าร้อยละ 49 ตามความแห่งประมวลกฏหมายที่ดินมาตรา 98 ดังนั้นในการถือครองอสังหาริมทรัพย์จะมีทั้งการถือครองในรูปแบบของบุคคล และ นิติบุคคล โดยสามารถถือครองได้ตามเงื่อนไขที่กำหนดค่ะ
สำหรับการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยถึงแม้ว่าจะเป็นที่นิยมของชาวต่างชาติมากเพียงใด แต่ประเทศไทยก็ไม่ได้อนุญาตให้ชาวต่างชาติเข้ามาถือครองได้อย่างเสรี โดยมีการออกกฎหมายขึ้นมาเพื่อจำกัดสิทธิการถือครอง การถือครองอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยที่เห็นกันอยู่ในปัจจุบันสามารถแบ่งออกได้ดังนี้
- การถือครองที่ดิน
- การถือครองอาคารชุด
- การเช่าอสังหาริมทรัพย์
- การถือครองที่ดินของชาวต่างชาติ
มาดูกันที่ ” การถือครองที่ดิน” ก่อนค่ะ จริงๆแล้วในปัจจุบันนี้ชาวต่างชาติไม่สามารถซื้อหรือเป็นเจ้าของที่ดินได้เว้นแต่จะเข้าข้อยกเว้นบางประการ โดยได้มีการเพิ่มเติมในประมวลกฏหมายที่ดิน มาตรา 96 ทวิ ตั้งแต่วันที่ 19 มกราคม 2545 “กำหนดให้คนต่างด้าวสามารถซื้อที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยในประเทศไทยได้ไม่เกิน 1 ไร่” โดยต้องมีเงื่อนไขดังนี้
- ต้องนำเงินมาลงทุนในประเทศไทยไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาทและต้องดำรงการลงทุนไว้ไม่น้อยกว่า 5 ปี
- ต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย
- ต้องนำเงินมาลงทุนในธุรกิจหรือกิจการประเภทใดประเภทหนึ่งดังนี้
- การซื้อพันธบัตรรัฐบาลไทย พันธบัตรธนาคารแห่งประเทศไทย พันธบัตรรัฐวิสาหกิจ หรือพันธบัตรที่กระทรวงการคลังค้ำประกันเงินต้นหรือดอกเบี้ย
- การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เพื่อแก้ปัญหาในระบบสถาบันการเงินที่จัดตั้งขึ้นตามกฏหมายว่าด้วยหลักทรัพย์และตลาดทรัพย์
- การลงทุนในทุนเรือนหุ้นของนิติบุคคลที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนตามกฏหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน
- การลงทุนในกิจการที่คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนได้ประกาศให้เป็นกิจการที่สามารถขอรับการส่งเสริมการลงทุนได้ตามกฏหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน
- ที่อยู่อาศัย ครอบครัวละไม่เกิน 1 ไร่
- ที่ใช้เพื่อพาณิชยกรรม ไม่เกิน 1 ไร่
- ที่ใช้เพื่ออุตสาหกรรม ไม่เกิน 10 ไร่
- ที่ใช้เพื่อเกษตรกรรม ครอบครัวละไม่เกิน 10 ไร่
- ที่ใช้เพื่อการศาสนา ไม่เกิน 1 ไร่
- ที่ใช้เพื่อการกุศลสาธารณ ไม่เกิน 5 ไร่
- ที่ใช้เพื่อการสุสาน ตระกูลละไม่เกิน 1/2 ไร่
- การซื้อผ่านคู่สมรสชาวไทย โดยว่า เงินที่บุคคลสัญชาติไทยนำมาซื้อที่ดินทั้งหมดเป็นทรัพย์สินส่วนบุคคลของของคนสัญชาติไทยแต่เพียงผู้เดียว มิใช่สินสมรสหรือทรัพย์ที่หามาได้ร่วมกัน
- การถือครองของนิติบุคคลต่างด้าว ซึ่งเป็นบริษัทจำกัดหรือบริษัทมหาชนจำกัดที่จดทะเบียนแล้วที่มีหุ้นอันเป็นทุนจดทะเบียน รวมถึง ห้างหุ้นส่วนจำกัด หรือห้างหุ้นส่วนสามัญ , สมาคมรวมทั้งสหกรณ์ที่มีสมาชิก และ มูลนิธิ ซึ่งมีการถือโดยคนต่างด้าวเกินกว่า 49% ของทุนจดทะเบียน หรือผู้ถือหุ้นเป็นคนต่างด้าวเกินกว่ากึ่งจำนวน
อาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมนับว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความนิยมจากชาวต่างชาติเป็นอันดับต้นๆ เนื่องจากกฎหมายของประเทศไทยเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติสามารถมีกรรมสิทธิ์ได้ แต่มีการกำหนดกรรมสิทธิ์ให้ถือครองได้ในจำนวนจำกัด
จากพระราชบัญญัติอาคารชุด(ฉบับที่ 4)พ.ศ.2551 มาตรา 19 ทวิ บัญญัติไว้ว่า ” อาคารชุดแต่ละอาคารชุดจะมีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา ๑๙ ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกินอัตราร้อยละสี่สิบเก้าของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา ๖ “
หมายความว่า ” คนต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแต่ละแห่งได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งหมดในอาคารชุดนั้นๆ ” ยกตัวอย่างเช่น อาคารชุดมีห้องชุด 100 ห้อง แต่ละห้องชุดมีเนื้อที่ 100 ตารางเมตร รวมพื้นที่ห้องชุดทั้งหมด 10,000 ตารางเมตร ชาวต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เท่ากับ 4,900 ตารางเมตร โดยไม่คำนึงถึงราคาของห้องชุด
แต่เนื่องจากความต้องการห้องชุดของชาวต่างชาติโดยเฉพาะในทำเลใจกลางเมือง และ เมืองท่องเที่ยวมีสูงมากจนเกินอุปทานที่มีอยู่ในตลาด ทำให้ชาวต่างชาติยอมที่จะจ่ายเงินซื้อในรูปแบบของการเช่าระยะยาวซึ่งจะกล่าวถึงในหัวข้อถัดไป และยังมีวิธีการนำเอาบ้านมาจดทะเบียนอาคารชุดซึ่งมักจะมีให้เห็นตามเมืองท่องเที่ยว ซึ่งผู้เขียนคิดว่าเป็นกรณีศึกษาที่น่าสนใจจึงหยิบยกมาเล่าให้ฟังค่ะ (ข้อมูลบางส่วนจาก : สมาคมสถาปนิกสยามฯ )
การนำเอาบ้านมาจดทะเบียนอาคารชุด
นอกจากคอนโดมิเนียมใจกลางเมืองทำเลเด่นแล้ว อสังหาริมทรัพย์ที่เป็นที่นิยมของชาวต่างชาติอีกรูปแบบหนึ่ง คือวิลล่าตากอากาศตามเมืองท่องเที่ยวต่างๆ เช่น ภูเก็ต สมุย เป็นต้น โดยชาวต่างชาติที่สนใจอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้เป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้ออยู่ในระดับสูง แต่ในทางกฎหมายไม่อนุญาตให้ต่างชาติถือครองที่ดินผู้ประกอบการจึงไม่สามารถขายวิลล่าที่มีลักษณะเป็นบ้านพร้อมที่ดินให้กับชาวต่างชาติได้ จึงจะต้องครอบครองในลักษณะการเช่า แต่ก็มีผู้ประกอบการหัวใสใช้ช่องว่างของกฎหมายอาคารชุดเพื่อถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินของคนต่างชาติ โดยการนำอาคารที่มีลักษณะเป็นบ้านเดี่ยวหลายอาคารมาจดทะเบียนเป็นอาคาชุด โดยตามกฏหมายกล่าวว่า
“อาคารชุด” หมายความว่า อาคารที่บุคคลสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วน ๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง ตามพระราชชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2551 มาตรา 4
จากข้อกฏหมายจะเห็นได้ว่าไม่มีการกำหนดว่าลักษณะของอาคารชุดว่าต้องเป็นเช่นไร บอกเพียงแต่ว่าจะต้องสามารถแยกกรรมสิทธิ์เป็นส่วนๆได้และต้องมีทรัพย์ส่วนบุคคลกับทรัพย์ส่วนกลาง จึงมีการสร้างคอนโดแนวราบ หรือ การสร้างบ้านหลายๆหลังแล้วนำมาจดทะเบียนเป็นอาคารชุดเอามาขายชาวต่างชาติ ในราคาที่สูงมากๆเกิดขึ้น โดยโครงการในลักษณะนี้ก็จะต้องสร้างตามกฎหมายต่างๆของอาคารชุด มีตัวบ้านและที่ดินเป็นทรัพย์ส่วนบุคคล ทางเดินและส่วนอื่นๆเป็นทรัพย์ส่วนกลาง มีการเก็บค่าส่วนกลางเหมือนอาคารชุด ซึ่งการทำในรูปแบบนี้จะทำให้ชาวต่างชาติสามารถมีกรรมสิทธิ์ที่เป็นทรัพย์ส่วนบุคคลไปทั้งที่ดินและอาคาร อย่างไรก็ตามการพัฒนาโครงการในรูปแบบนี้จะต้องได้รับการอนุญาตจากเจ้าพนักงานที่เกี่ยวข้อง
โดยทั่วไปคนต่างชาติสามารถเช่าอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้ ซึ่งการเช่าก็เป็นที่นิยมมากในหมู่ของคนต่างชาติที่ต้องการที่พักอาศัยในประเทศไทยเนื่องจากเป็นวิธีที่สะดวกไม่มีกฏเกณฑ์อะไรมากนัก โดยการเช่าอสังหาริมทรัพย์แบ่งออกเป็น 2 รูปแบบ
- การเช่าอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างด้าวโดยการจดทะเบียนเช่าระยะสั้น
การเช่าระยะสั้น ตามประมวลกฏหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 กล่าวว่า การเช่าระยะสั้นคือการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่เกิน 3 ปีเช่น เช่าอพาร์ทเม้นท์ หอพัก การเช่าในรูปแบบนี้เป็นการเช่าที่ไม่ต้องมีการจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มีเพียงสัญญาเช่าระหว่าง “ผู้เช่า” และ “ผู้ให้เช่า” เท่านั้น
- การเช่าอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างด้าวโดยการจดทะเบียนเช่าระยะยาว
การเช่าระยะยาว ตามประมวลกฏหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 538 กล่าวว่า การเช่าระยะยาวคือการเช่าที่มีกำหนดมากกว่า 3 ปีเป็นต้นไป โดยการเช่าระยะยาวนอกเหนือจากสัญญาเช่าแล้วจะต้องไป “จดทะเบียนการเช่า” ณ สำนักงานที่ดินที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่ด้วย เพราะตามกฏหมายแล้วสัญญาเช่าจะมีผลแค่ 3 ปีเท่านั้น โดยตาม พ.ร.บ เช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 กำหนดระยะเวลาไว้ว่าสามารถเช่าได้ไม่เกิน 30 ปี และเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงสามารถต่อสัญญาได้อีกไม่เกิน 30 ปีนับแต่วันต่อสัญญา
ปัจจุบันนี้มีโครงการที่นิยมจำหน่ายห้องชุดในรูปแบบของการเช่าระยะยาวระหว่างผู้เช่ากับเจ้าของโครงการซึ่งเรียกว่า Leasehold โดยโครงการที่เป็นในลักษณะนี้มักจะตั้งอยู่ในทำเลที่ดีมากๆ หรือทำเลที่แทบจะไม่มีที่ดินให้พัฒนาโครงการอีกแล้ว เช่น ราชดำริ เพลินจิต โดยที่ดินที่นำมาพัฒนามักจะเป็นที่ดินที่เช่า หรือ ที่ดินที่มีราคาสูง ส่งผลให้ถ้าขายในลักษณะของ Freehold (การขายขาด ผู้ซื้อได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์) จะทำให้ราคาขายของอสังหาริมทรัพย์สูงมากจนเกินกำลังซื้อของกลุ่มลูกค้า
สำหรับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ในประเทศอื่นๆ ในบางประเทศอนุญาตให้ชาวต่างชาติมีกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ได้ ภายใต้เงื่อนไขบางประการ อย่างในประเทศอเมริกา , แคนาดา , ออสเตรเลีย และ อังกฤษ ไม่มีข้อจำกัดในการถือครองอสังหาริมทรัพย์ในชาวต่างชาติ แต่ในประเทศแคนาดาชาวต่างชาติจะต้องเสียภาษีหัก ณ ที่จ่าย และสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ผ่านการลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ประเทศออสเตรเลียก็ไม่มีข้อจำกัดในการถือครองที่ดินและอสังหาริมทรัพย์โดยคนต่างชาติ แต่สำหรับทรัพย์สินที่มีราคาสูงเป็นพิเศษ ผู้ซื้อต้องได้รับการอนุมัติจากคณะกรรมการพิจารณาการลงทุนต่างชาติซึ่งส่วนใหญ่จะได้รับพิจารณาอนุมัติ ในประเทศอังกฤษก็ไม่ได้มีการห้ามการซื้อขายขอเพียงเป็นการซื้อขายโปร่งใส
ในประเทศเพื่อนบ้านอย่างสิงคโปร์ ชาวต่างชาติก็สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ ส่วนที่ดินซื้อได้ในขนาดที่กำหนดเนื่องจากภูมิประเทศมีลักษณะเป็นเกาะขนาดเล็ก ส่วนในประเทศเวียดนามชาวต่างชาติไม่ได้อนุญาตให้ซื้อที่ดิน แต่สามารถเช่าที่ดินได้ตามที่ทางราชการกำหนด ในประเทศกัมพูชาชาวต่างชาติไม่สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้เช่นกันแต่สามารถเช่าได้ในระยะเวลา 70 ปี (ข้อมูลจาก บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตทแอฟแฟร์ส)
การอนุญาตให้ชาวต่างชาติเข้ามาถือครองกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ เป็นวิธีหนึ่งที่รัฐบาลในการส่งเสริมการลงทุน แต่ต้องขึ้นอยู่กับแต่ละประเทศด้วยว่าจะจำกัดการถือครองมากน้อยเพียงใด ส่วนในประเทศไทยแต่เดิมการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติเป็นไปได้ยากมากเนื่องจากมีข้อกฏหมายกำหนดไว้เพื่อป้องกันการกว้านซื้อเพื่อเก็งกำไรของชาวต่างชาติ ต่อมามีการเปลี่ยนแปลงข้อกฎหมายบางส่วนให้ชาวต่างชาติสามารถถือครองอาคารชุด และ สามารถเช่าอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาวได้เพื่อส่งเสริมและจูงใจให้ต่างชาตินำเอามาลงทุนในบ้านเรา ซึ่งปัจจุบันก็ได้มีชาวต่างชาติเข้ามาจับจองอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยเป็นจำนวนมาก การถือครองอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องใกล้ตัวเราจึงควรมีความรู้เกี่ยวกับการถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติเอาไว้ค่ะ
บทความนี้ผู้เขียนพยายามศึกษาและรวบรวมข้อมูลที่คิดว่าน่าจะเป็นประโยชน์ต่อผู้อยากหาความรู้เพิ่มเติม หากมีตรงส่วนไหนที่ขาดตกบกพร่องหรือผิดพลาดไป ช่วยกันแนะนำได้นะคะ ^^ หรือถ้าชอบใจก็อย่าลืมกดไลท์เบาๆให้นะคะ
