6,244 กระทู้

30,911 ความเห็น

17,204 ช่วยเสริม

120,700 สมาชิก

Recent Badges

กระทู้น่าสนใจ
- tn -
สนิมเกาะ
- donaldpex -
อ่านได้อ่านดี
- assetsdd -
กระทู้น่าสนใจ
- RomeO_C_Leng -
กระทู้แนะนำ
- finnie -

ยุคนี้ซื้อคอนโดปล่อยเช่า ต้องปรับตัวกันเยอะเลยครับ

+27
โหวต

 

 
ยุคนี้ซื้อคอนโดปล่อยเช่า ต้องปรับตัวกันเยอะเลยครับ
 
 
ผมอ่านแล้ว ผม Like สาระ บทความนี้ครับ  ยาวหน่อยนะ เพราะผมคัดเอา2บทความมารวมกันครับ (",)
 
 
 
Credit : บทความโดย เกริก บุณยโยธิน
 
 
สวัสดีช่วงปลายปีนะครับ คิดอยู่นานว่าเดือนนี้จะเขียนเรื่องอะไรดี แต่พอดีเห็นว่าช่วงนี้เป็นช่วงที่คอนโดหลายๆ
 
 
โครงการสร้างเสร็จพร้อมโอน และก็มีงานคอนโดหลายๆงานจัดขึ้นมาพร้อมๆกัน แล้วตัวผมเองเนี่ย จากที่ได้มี
 
 
โอกาสไปเดินชม เดินสำรวจตามงานต่างๆก็จะเห็นว่า มีกลุ่มผู้ซื้อจำนวนไม่น้อยเลยน่ะครับ ที่ถามเซลล์โครงการว่า 
 
 
ซื้อไปกะจะเอาไปปล่อยเช่า จะปล่อยเช่าได้ไหม แล้วมันได้ราคาเท่าไหร่ คุ้มรึเปล่า ที่จะซื้อ บลาๆๆๆๆๆ >>> แหม 
 
 
ในฐานะคนที่ทำงานด้านนี้ ถ้าคุณลูกค้าไปถามเซลล์ เซลล์ที่ไหนจะบอกว่าไม่คุ้มล่ะครับ ร้อยทั้งร้อยต้องบอก
 
 
ประมาณว่า ปล่อยเช่าได้อยู่แล้วล่ะพี่ แถวนั้นมีออฟฟิศเยอะแยะ เนี่ยถ้าพี่ไม่อยากเสียเวลาปล่อยเช่าเอง มาฝากหนู
 
 
ปล่อยตอนหลังโอนก็ได้นะ บริษัทก็มีบริการปล่อยเช่าเหมือนกัน ไม่ยุ่งยากเรยแม้แต่นิดเดียว ซื้อๆไปเหอะพี่จองวันนี้
 
 
แค่ห้าพัน ได้ iPad Air ด้วย แถมผ่อนค่าทำสัญญา 0% ได้อีกสิบเดือนเชียวนะพี่ จองไปเลยล่ะพี่ เอาบัตรเครดิต
 
 
มา.......
 
 
หลังจากนั้นลูกค้าก็มึนไปอีกสองปีจนตึกสร้างเสร็จ แล้วก็มามึนอีกรอบตอนที่จะเริ่มหาผู้เช่าแหละครับว่า อ้าว ห้อง
 
 
มันเฟอร์นิเจอร์ไม่ครบนิ ถ้าจะปล่อยเช่าต้องซื้อเครื่องใช้ไฟฟ้าเยอะแค่ไหน แล้วนี่ยังไม่รวมค่าส่วนกลางไปเลยลืมคิด
 
 
อ่ะ ไอ้ตอนซื้อเซลล์ก็ไม่บอกว่าเท่าไหร่ แล้วฉันจะไปหาลูกค้าได้จากที่ไหน แล้วถ้าหาลูกค้าได้แล้วจะปล่อยเช่าราคา
 
 
 
เท่าไหร่ดีถึงจะคุ้ม >>> สุดท้ายแล้วคุณลูกค้าหลายๆท่าน ก็อาจจะปล่อยเช่า ได้ในราคาที่เสมอตัว หรือขาดทุนกับ
 
 
ค่างวดธนาคารเลยก็ว่าได้ครับ…เอาล่ะครับ เข้าเรื่องเลยดีกว่า วันนี้ผมจะมาอธิบายให้นักการตลาดอสังหา และผู้ที่
 
 
กำลังคิดจะซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่ากัน ได้เห็นครับว่าในการปล่อยเช่าคอนโดแต่ละที่นั่น คุณต้องคำนึงถึงอุปสรรค
 
 
อะไรบ้าง ปล่อยเท่าไหร่ถึงจะคุ้ม ดีไม่ดีหากคุณอ่านบทความนี้ของผม คุณอาจจะเปลี่ยนใจเลิกซื้อคอนโดเพื่อปล่อย
 
 
เช่าไปเลยก็ได้ครับ!!! อ้าว ไหงเป็นงั้น???
 
 
สิ่งแรกที่ผู้ซื้อคอนโดต้องคำนึงถึงนะครับ นั่นคือค่าใช้จ่ายรายเดือนของคอนโดที่เราซื้อไว้นะครับ เช่น ค่าส่วนกลาง 
 
 
ค่า sinking fund ค่าที่จอดรถ (บางแห่งคิด) และที่สำคัญคือค่าผ่อนธนาคารครับ…ที่ต้องรู้ก็เพราะว่าเราจะได้
 
 
เอาค่าใช้จ่ายพวกนี้มาคิดเป็น rental yield นะครับ ว่าผลตอบแทนจากค่าเช่ารายปีที่เราได้มันจะได่กี่เปอร์เซนต์ 
 
 
คุ้มค่ากว่าการลงทุนในด้านอื่นๆหรือเปล่า?  
 
 
Example
 
 
ผมซื้อคอนโดในระดับ mid grade โดยมีราคาต่อตารางเมตรอยู่ที่ 85,000 บาท ห้องขนาด 30 ตรม. ราคา 
 
 
2,550,000 บาท
 
 
Additional Cost มีดังนี้ครับ
 
 
·         Sinking fund 500 บาทต่อตรม.จ่ายครั้งเดียว               = 15,000 บาท
 
 
·         ค่าโอน 1% (ใครได้โปรฟรีโอนไปก็สบายครับ)             = 25,500 บาท
 
 
·         ค่าเฟอร์ฯ (ห้องใครได้เฟอร์ครบก้ดีไปครับ)                 = 100,000 บาท
 
 
·         ค่าเครื่องใช้ไฟฟ้า (ใครได้ครบหมดก็ไม่ต้องปวดหัว)      = 50,000 บาท  
 
 
·         ค่าโอนมิเตอร์น้ำ ไฟ อากรแสตมป์ ฯลฯ                     = 6,000 บาท
 
 
·         ค่าส่วนกลางตารางเมตรละ 45 บาท หรือคิดเป็นเดือนละ = 1,350 บาท
 
 
จากข้อมูลข้างบนต้นทุนของคอนโดเราจะอยู่ที่ 2,746,500 บาท โดยที่ยังไม่รวมค่าส่วนกลางลงไปในนี้…ถาม
 
 
ต่อว่าแล้วจะปล่อยเช่าเท่าไหร่ดีล่ะ? Owner หลายๆคนมักจะคิดไม่ครบถึงค่าใช้จ่ายทั้งหมดนี้ครับ ส่วนใหญ่จะจบ
 
 
แค่ราคาที่ซื้อคอนโดมาเท่านั้น และ owner หลายๆก้มักจะคิดราคาค่าเช่าโดยไปเปรียบเทียบกับตึกเก่าๆแบบ
 
 
เกือบสิบปีแล้ว ซึ่งมันเป็นคนละต้นทุนกันเลยครับ สมัยสิบปีที่แล้วคอนโดกลางเมืองบางแห่งยังตารางเมตรไม่ถึงห้า
 
 
หมื่นก็มีนะครับ หรือบางคนก้จะไปคิดค่าเช่าโดย base จากรายจ่ายรายเดือน ที่ตัวเองต้องเสียไป >>> เหล่านี้คือ
 
 
วิธีคิดที่ไม่ค่อยจะถูกต้องตาม logic เท่าไหร่ครับ ซึ่งวิธีการที่ ถูกต้องก็คือ คิดโดยเปรียบเทียบกับการลงทุนในรูป
 
 
แบบอื่นๆครับ ซึ่ง ณ ตอนนี้ไม่ว่าจะในตลาดไทย หรือเพื่อนบ้านอย่างสิงค์โปร์ อัตราผลตอบแทนที่จัดว่าโอเคก็คือ
 
 
ประมาณ 5.5% ต่อปีครับ ถ้าอยู่ในขั้นดี ก็จะประมาณไม่เกิน 7.5% เท่านั้นครับ… ว่าแล้วเราก็มาคิด yield กัน
 
 
ดีกว่าครับ เอาเป็นว่าผมอยากได้ผลตอบแทนสัก 6% ก้แล้วกันครับ วิธีคิดตามหลักสากลง่ายๆก็คือ เอาราคา
 
 
ต้นทุนคอนโดของเรา 2,746,500 บาท มาคูณด้วย 6% แล้วหารด้วย 12 เดือนครับ ก็จะตกเดือนละ 13,732 
 
 
บาท แต่ยังไม่จบนะครับ!!! เราต้องอย่าลืมบวกค่าส่วนกลางไปด้วยครับ ดังนั้นหากเราอยากได้ผลตอบแทนที่ 6% 
 
 
เราต้องคิดค่าเช่าที่ 15,082 บาทต่อเดือนนะครับ (ไม่รวมค่าน้ำ ค่าไฟ)
 
 
ทีนี้เนี่ยผมขอยืนยันเลยครับ ว่าการจะปล่อยเช่าเนี่ยผมคิดว่ายังไงมันก็เหมาะกับคนที่มีเงินสดในการซื้อคอนโดแบบ
 
 
ไม่ต้องกู้แบงค์นะครับ เพราะว่าอะไรหากเป็นการกู้แบงค์ สมมติว่าคุณกู้ 100% เลย โดยคร่าวๆแล้วอัตราการผ่อน
 
 
แบงค์จะอยู่ประมาณล้านละ 7,000 บาทต่อเดือน ดังนั้นห้องนี้ต้องมีผ่อนแบงค์อย่างต่ำก็ 15,000 บาทต่อเดือน
 
 
แล้วอ่ะครับ คิดยังไงมันก็ไม่คุ้มอ่ะครับ อย่าคิดหลอกตัวเองโดยฝืนตลาด ว่าจะต้องปล่อยเช่าให้ได้เดือนละ 
 
 
30,000 บาทนะครับ คุณอย่าลืมว่านอกจากคุณจะต้องแข่งกับตึกข้างเคียงแล้ว คุณยังจะต้องแข่งกับห้องอื่นๆในตึก
 
 
เดียวกันกับคุณเช่นกัน ++++อ้อ ผมลืมบอกไป หากใครที่ใช้บริการของนายหน้าในการปล่อยเช่า เค้าจะคิดค่า
 
 
บริการที่ 1 เดือนสำหรับสัญญา 1 ปีนะครับ ซึ่งมันก้จะดีกว่าตรงที่คุณไม่ต้องมาลำบากในการดีลตรงกับผู้เช่า ซึ่งมัน
 
 
เหนื่อยมากนะครับ น้ำไม่ไหล ไฟดับ กุญแจหาย เข้าห้องไม่ได้ ตอนตีหนึ่งตีสอง ตรวจดูความเรียบร้อยของห้อง 
 
 
สารพัดปัญหาการเช่าเนี่ยมันเกิดขึ้นเป็นประจำนะครับ ผมคิดว่ามันคุ้มค่ากว่าเยอะ แนะนำว่าให้ทำสัญญายาวไปเลย 
 
 
2 ปีเพราะว่าคุรจะเสียค่าคอมมิชชั่นแค่ 1.5 เดือนเองครับ ประหยัดไปครึ่งเดือน!!!!
 
 
เอาล่ะครับ เมื่อเรารู้แล้วว่าควรจะเริ่มต้นคิดจากตรงไหนถึงจะเหมาะสม เราก็ควรที่จะมาพิจารณาถึงอุปสรรคอื่นๆที่
 
 
เกิดขึ้นในปัจจุบันที่มันส่งผลกระทบโดยตรงต่อตลาดเช่านะครับ
 
 
ขนาดห้องที่เล็กลง แต่มันกลับอยู่ได้จริงๆอ่ะ!!!
·       
 
  คุณผู้อ่านก็คงจะทราบกันดีนะครับ ว่าปัจจุบันนี้ developer ผลิตคอนโด size เล็กลงเรื่อยๆ (ซึ่งตามกฎหมาย
 
 
ยังไงก็คงเล็กเกินกว่า 20 ตรม. ไม่ได้) ตอนนี้ห้องขนาด 21 ตรม. สามารถนำมากั้นห้องเป็นขนาด 1 ห้องนอนก็ยัง
 
 
ได้ครับ ยิ่งขนาดห้องเล็กลงถึงราคาต่อตารางเมตรจะแพงขึ้นเรื่อยๆ แต่ราคาโดยรวมแล้วก้ยังถูกกว่าคอนโดที่มี
 
 
ขนาดห้องใหญ่กว่า จริงไหมครับ? แล้วทีนี้หากคนไหนไม่รู้ไปคิดค่าเช่าโดย based จากราคาเปรียบเทียบของห้อง 
 
 
1 นอน size 30 ตารางเมตร ของตึกข้างๆกัน มันก็ดูจะขี้โกงยังไงไม่รู้ใช่ไหมครับ?  Owner ตึกข้างๆก็คงจะงอน
 
 
ว่ามีอย่างที่ไหนห้องฉันขนาดใหญ่กว่าปล่อยเช่าได้เดือนละ 15,000 แต่ห้องแกเล็กนิดเดียว ดันมาปล่อยเช่าใน
 
 
ราคาเท่ากันซะนี่!!!! ปัญหาเหล่านี้คงจะไม่เกิดขึ้นนะครับ ถ้าคุณคิดค่าเช่าโดย base จาก expected yield >> 
 
 
และถ้าคุณคนที่จะซื้อลงทุนปล่อยเช่าทั้งหลาย คิดถึงจุดนี้ก่อนที่จะหลงคารมณ์ของเซลล์แล้วคุณก็จะรู้ว่าโครงการที่
 
 
คุณกำลังจะตัดสินใจซื้อนั้น มันคุ้มค่ากับการลงทุนหรือเปล่าน่ะครับ อย่ามัวแต่หลงคิดว่าเออราคารวมๆมันก็ถูกกว่า
 
 
ตึกข้างๆนะ แต่ในชีวิตจริงคุณไม่มีทางปล่อยห้องสตูดิโอขนาด 21 ตารางเมตรได้ในราคาเดือนละ 22,000 บาท 
 
 
up ครับ และยิ่งถ้าคุณต้องแข่งกันตัดราคากับคู่แข่งจำนวนเกือบพันยูนิตในโครงการเดียวกันอีก โอ้ย ไม่อยากจะ
 
 
คิดว่าขาดทุนเท่าไหร่ครับ อย่าลืมว่าไม่ว่าคุณจะลงทุนปล่อยเช่า หรือปล่อยขาย… คุณจำเป็นต้องคำนวณเป็นราคา
 
 
ต่อตารางเมตรนะครับ ตราบใดที่คอนโดส่วนใหญ่ในตลาดไม่ได้มีขนาดมาตรฐานเท่านี้
 
 
ที่จอดรถ มันสำคัญรึเปล่าอ่ะ?
·      
 
   เคยมีเซลล์หลายๆคนตอบคำถามผม เวลาที่ผมถามถึงอัตราที่จอดรถในตึกว่ามีจำนวนกี่เปอร์เซนต์ ว่าไม่ต้องห่วง
 
 
ค่ะ คอนโดเราส่วนมากคนที่ซื้อมักจะไม่ใช้รถเพราะอยู่ติดกับรถไฟฟ้าเลย หรือบอกว่าอ๋อที่นี่เน้นปล่อยเช่าคนต่าง
 
 
ชาติค่ะ เพราะฉะนั้นเค้ามักจะใช้รถไฟฟ้ากันค่ะ ที่จอดรถมีเท่านี้ถือว่าเยอะเลยระคะสำหรับคอนโดติดรถไฟฟ้า!!!! ผม
 
 
ล่ะอยากจะย้อนถามกลับไปจริงๆว่า แล้วคุณเซลล์ได้เคยอยู่คอนโด หรือเคยซื้อคอนโดในกรุงเทพหรือเปล่าครับ? 
 
 
ถ้าจะให้ผมเดาก็คงคิดว่าไม่เคยสินะครับ ถึงไม่รู้ว่าจริงอยู่เค้าใช้รถไฟฟ้ากัน แต่เค้าจอดรถทิ้งไว้ในคอนโดเพื่อไปต่อ
 
 
รถไฟฟ้าเฟ้ยยยย…ต้องบอกว่าที่จอดรถเนี่ยมันเป็นจุดขาย ที่ขายได้เสมอนะครับ สำหรับการขายคอนโดในประเทศ
 
 
ที่ระบบขนส่งสาธารณะนั้นมันแย่ทั้งการบริการ และแย่ทั้งการครอบคลุมพื้นที่นะครับ...ประเทศเรามันไม่เหมือนกับ 
 
 
ญี่ปุ่น เกาหลี สิงค์โปร์ ฮ่องกง ที่คนเค้าไม่อยากจะใช้รถส่วนตัวกัน เพราะระบบขนส่งสาธารณะแต่ละแห่งมันช่าง 
 
 
superb ซะเหลือเกินครับ ยิ่งนโยบายของรัฐบาลก้สนับสนุนให้คนซื้อรถส่วนตัวกันมากขึ้น แล้วมันจะจอดกันที่ไหน
 
 
ล่ะครับ ในเมื่อท้องถนนยังมีไม่พอให้ขับ ที่จอดรถข้างทางก้ไม่มี ที่จอดรถสาธารณะก็ไม่ปลอดภัยแถมคิดเงินแพง
 
 
อีก…แปลกนะครับที่บรรดาแบบสอบถาม จากสถาบันต่างๆหรือจากบริษัทต่างๆไม่สอบถามกันถึงสาเหตุที่คนซื้อ
 
 
คอนโดกัน โดยเพิ่ม choice ที่ว่า ซื้อเพื่อไว้จอดรถ เห็นมีแต่ไว้อยู่เอง ไว้ลงทุน ไว้ให้ลูกหลาน ฯลฯ ลองเพิ่ม 
 
 
choice นี้ดูสิครับ แล้วคุณจะรู้ว่าปัจจัยนี้มันสำคัญต่อยอดขายมาก ในบางคอนโดมีคนหาเช่าที่จอดรถจากสิทธิ์ของ
 
 
ห้องอื่นกันให้ควั่ก ยิ่งคอนโดที่มีที่จอดรถ 100% เนี่ย จะได้กลุ่มผู้เช่าที่ต้องการเฉพาะแค่จอดรถเพิ่มเข้ามานะครับ
 
 
คอนโดที่มีบริการแบบโรงแรมมันดีจังเลย น่าจะปล่อยเช่าได้ง่ายนะ?
·        
 
 
 คือสมัยนี้หลายๆโครงการเค้าใช้จุดขายตรงที่มี service แบบโรงแรม ประเภท laundry, maid, shutter 
 
 
bus, concierge, ticket reservation อะไรเทือกนี้น่ะครับ คนที่คิดจะซื้อเพื่อปล่อยเช่าก็คงคิดว่าเออดีอ่ะ แต่
 
 
ในความเป็นจริงแล้วบริการพวกนี้มันคิด extra cost หมดเลยนะครับ และตรรกะอีกอย่างนึงที่สำคัญก็คือ 
 
 
developer ที่นิยมทำบริการแบบนี้ มักจะมีประสบการณ์ในด้านการทำธุรกิจโรงแรม ธุรกิจ service 
 
 
apartment ปล่อยเช่ามาก่อน และถ้าเค้าเคยทำมาแล้ว มีหรือครับว่าเค้าจะไม่เก็บห้องส่วนหนึ่งเอาไว้ ในกรณีที่
 
 
ขายไม่หมด เพื่อเอามาทำปล่อยเช่าเอง ในราคาที่ถูกกว่าคุณปล่อย แถม synergy บริการต่างๆเอาไว้ให้ฟรี!!!
 
 
 
ปล่อยเช่าระยะสั้นเก็บค่าเช่าได้แพงกว่า!!!
·         
 
เรื่องนี้ผมเคยพูดเอาไว้เมื่อหลายเดือนก่อนแล้วครับว่า เดี๋ยวนี้เวปไซต์อย่าง airbnb (เห็นว่าตอนนี้โดนแบนใน
 
 
นิวยอร์ก โทษฐานที่ไปทำลายธุรกิจที่พักของทั้งโรงแรมและ hostel เค้าซะหมด ซึ่งเดี่ยวผมจะลงเนื้อหาข่าวนี้ให้ใน
 
 
ตอนท้ายเพื่อเป็น case study ครับ) นั้นเป็นที่นิยมกันมากทั้งในหมู่ owner ที่ต้องการทำเงินจากค่าเช่าระยะสั้น
 
 
โดยไม่สนใจ detail อะไรมากมาย และในหมู่นักท่องเที่ยวที่มองว่าการอยู่คอนโดมันดีกว่าอยู่โรงแรม และ hostel 
 
 
(แหงล่ะคืนละสามพันก็ได้อยู่คอนโด facilities จัดเต็มอย่าง The River ได้แล้ว หรือแค่คืนละสองพันนิดๆก็ได้
 
 
อยู่คอนโด The Address Asoke ที่ผมอยู่ได้แล้ว) คือมุมมองส่วนตัวของผมรูปแบบธุรกิจนี้ผมว่าค่อนข้างจะไม่
 
 
คำนึงถึงเพื่อนบ้านโดยรวมที่เค้าจ่ายค่าส่วนกลางกันตามปกติ แต่กลับไม่ได้ใช้บริการใดๆในส่วนกลางเลย เพราะว่า
 
 
ต้องมาแบ่งให้กับผู้เช่ารายวันที่แบคแพคมาพักกันทีสามสี่คน ซึ่งแน่นอนว่าคนพวกนี้ก็ใช้ส่วนกลางกันราวกับว่าวันนี้
 
 
เป็น the end of the world พรุ่งนี้ข้าก็ไปแล้ว จะทำยังไงก้ได้ กรูไม่สนเฟ้ยยย แถมบางทีเข้ามาในล้อบบี้ก็เจอ
 
 
แต่คนแปลกหน้าแบคแพคน่ากลัวๆเข้ามานั่งออกันเต็มไปหมด….เอาเหอะ แต่มันก็จริงนะครับว่า หากเราเอาห้อง
 
 
เราไปปล่อยเช่าระยะสั้น สมมติว่าได้วันละสามพัน แต่กลายเป็นห้องเราเกิดฮิตขึ้นมาคนเข้าพักเดือนนึงที่ 20 วัน มัน
 
 
ก็ได้เดือนละ 60,000 บาทแล้วนะครับ ในขณะที่เราปล่อยเช่าสัญญาตามปกติมันได้แค่เดือนละ 30,000 บาท
 
 
เอง…ผมว่ามันก็เป็นแนวทางธุรกิจที่น่าสนใจนะครับ แต่ผมไม่เห็นด้วยและต่อต้านด้วยซำไป ยกเว้นแต่ว่าจะมี
 
 
ระเบียบข้อบังคับจากนิติบุคคลที่ช่วยปกป้องรักษาสิทธิของ owner คนอื่นๆตามแบบที่ควรจะเป็นครับ
 
 
เอาละครับพูดมาก้เยอะแล้ว ผมคิดว่าวิธีการที่ดีที่สุดในจะทำให้ตลาดเช่าคอนโดกลับมาทำกำไรได้ในแบบที่ควรจะ
 
 
เป้นอีกครั้ง มันก็ควรที่จะเริ่มต้นจาก owner ด้วยกันเองนี่ล่ะครับ อย่าไปลดราคา อย่าไปตัดราคา พยายามคุยกัน
 
 
กับบรรดา owner ทั้งตึกว่าค่าเช่าที่ควรจะเป็นมันควรเท่าไหร่ ระหว่าง 6-7% ก็ว่ากันไปนะครับ อย่าตัดช่องน้อย
 
 
แต่พอตัว ไม่งั้นมันจะเจ๊งกันทั้งตลาดนะครับ
 
 
เมื่อคอนโดกลายสภาพเป็นโรงแรม!?
 
 
คุณผู้อ่านทุกท่านคงจะทราบดีอยู่แล้วนะครับ ว่ายุคนี้สมัยนี้ ใครๆก็มักจะหาข้อมูลจากโลกอินเทอร์เน็ตใช่ไหมครับ? 
 
 
ยิ่งเป็นเรื่องของสินค้าที่ต้องใช้เวลาในการตัดสินใจนานๆอย่างอสังหาริมทรัพย์เนี่ย โครงการไหนมี share of 
 
 
voices ในโลกอินเทอร์เน็ต (ในแง่ positive) มากๆก็จะได้เปรียบกว่าชาวบ้านเค้านะครับ >>> ในรอบปีที่ผ่าน
 
 
มาผมสังเกตเห็นว่าชาวต่างชาติมักจะมีการซื้อคอนโดเพื่อลงทุนปล่อยเช่ากันเยอะมากขึ้นนะครับ และที่สำคัยก็คือ 
 
 
เดี๋ยวนี้ในการปล่อยเช่า พวกเค้าเหล่านั้น ไม่ง้อ เอเจนท์ เลยอ่ะครับ เอาเป็นว่าสมัยก่อน ยิ่งคอนโดแพงเท่าไหร่ ยิ่ง
 
 
วิ่งหาตัวแทนกันจ้าละหวั่น กลัวว่าจะปล่อยเช่าไม่ได้ แต่เดี๋ยวนี้มันมีรูปแบบเวป portal แบบนึงกำเนิดขึ้นมา และ
 
 
ดันมา hit ในเมืองไทยซะด้วย นะสิครับ ซึ่งผลกระทบจากการที่เวปไซต์นี้เกิดขึ้นมา หากวัดกันจริงๆแล้ว มันมีผลก
 
 
ระทบที่ลามไปถึง ส่วนตลาดโรงแรม คอนโดให้เช่า รวมถึง service apartment เลยด้วยซ้ำไปครับ
 
 
คนต่างชาติมักจะเรียกเวปไซต์ประเภทนี้ว่าเวปไซต์ประเภทแบ่งปันครับ (แหมฟังดูแล้วช่างมีจิตใจโอบอ้อม อารียื
 
 
เหลือเกินครับ) คุณผู้อ่านลองนึกภาพไปถึงอะไรดีน้อ… อ่ะ อย่างเวลาเราจะไปเมืองนอกแล้วอยากรู้ว่า จะพักที่ไหน
 
 
ดี มีราคาเท่าไหร่ รูปแบบห้องพักเป็นอย่างไร และคนอื่นๆที่เค้าเคยไปกัน เค้ามีความคิดเห็นกันอย่างไร เราก็จะ
 
 
เข้าไปดูใน tripadvisor.com ใช่ไหมครับ? เข้าไปดูว่า เอ ที่นี่สวยดีนะ แต่ละคนให้คะแนนเท่าไหร่ มีคนด่า คน
 
 
ชมกี่คน จากนั้นถ้าอยากจะจองก็ไปใช้บริการจากเวปพันธมิตรในการจองห้องพักอย่าง agoda หรือ booking 
 
 
ต่อไปครับ สุดแล้วแต่ว่าเวปไหนจะให้ราคาถูกกว่ากัน >>> ทีนี้เนี่ย ไอ้คอนเซปท์ คำว่าการแบ่งปันที่มาจากเวป 
 
 
tripadvisor และ agoda เนี่ย มันยังไม่ fin น่ะครับ…..เพราะว่า เจ้าของธุรกิจโรงแรมหรือที่พักแต่ละที่ เค้าไป
 
 
ลงโฆษณาโรงแรมของเค้าเองน่ะครับ สำหรับเจ้าของที่พักรายย่อย ที่มีแค่ห้องเดียว หรือสองห้อง เค้าก็ไม่ลงกัน 
 
 
เพราะมันไม่คุ้มที่จะลงโฆษณาแค่ห้องหรือสองห้องครับ
 
 
ทีนี้มันก็เลยมีเวปไซต์นึงเกิดขึ้นมา มีชื่อว่า airbnb.com ครับ อันนี้สิครับ ตรงตามคอนเซปท์ของคำว่าแชร์ริ่งหรือ
 
 
แบ่งปันเลยครับ กล่าวคือแรกเริ่มเดิมที เจ้าของเวปไซต์เค้ามีกุศโลบายว่า อืม..ฉันอยากจะทำเวปไซต์เวปนึงนะ เอา
 
 
ไว้ให้กับเจ้าของห้องพัก หรือเจ้าของบ้านที่มีบ้านว่างๆอยู่ ทิ้งไว้ก็เสียดายเปล่า เพราะไม่มีคนอยู่ เดี๋ยวมันจะเป็นรัง
 
 
ปลวก รังหนูไป หากใครที่มีห้องว่างเหล่านี้ มาแบ่งปันห้องพักของคุณ  ให้เพื่อนร่วมโลกมาพักกันเถอะนะ please 
 
 
จะราคาเท่าไหร่ก็ได้ไม่ว่ากันนะ....ปรากฎว่า เวลาผ่านไปไม่กี่ปี มันเกิดดังเปรี้ยงซะหยั่งงั้นครับ โดยเฉพาะในหมู่
 
 
ชาวต่างชาติที่เป็นเจ้าของคอนโดในกรุงเทพครับ….
 
 
ก่อนที่จะร่ายยาวต่อไป ผมขอพักเบรคด้วยการบอกถึงที่มาที่ไปของ airbnb ให้กับคุณผู้อ่าน ทุกท่าน ได้ทราบก่อน
 
 
ครับ เดี่ยวจะสับสน…ทาง airbnb ได้ให้ข้อมูลเกี่ยวกับธุรกิจตัวเองว่าดังนี้ครับ
 
 
“สำหรับ Air bnb ก่อตั้งเมื่อปี 2008 ในประเทศสหรัฐอเมริกา เป็นเว็บไซต์ศูนย์รวมพักอาศัยที่เชื่อถือได้โดยเปิด
 
 
ให้คนลงทะเบียนที่พัก ค้นหาและจองสถานที่พักที่มีเอกลักษณ์เฉพาะตัวทั่วโลก ครอบคลุมกว่า 35,000 เมืองและ 
 
 
192 ประเทศ สามารถจองได้ผ่านระบบออนไลน์หรือผ่านแอพลิเคชันบนโทรศัพท์มือถือ ไม่ว่าจะเป็น อพาร์ตเมนต์
 
 
เพื่อค้างคืนแบบชั่วคราว คฤหาสน์สำหรับการพักหนึ่งสัปดาห์ หรือวิลล่าส่วนตัวเพื่อพักผ่อนทั้งเดือน และ Airbnb 
 
 
ยังเป็นแหล่งสร้างรายได้ที่ง่ายที่สุดสำหรับผู้ที่มีพื้นที่ว่างที่ต้องการปล่อยให้เช่าแม้พื้นที่แห่งนั้นจะเป็นพื้นที่ในบ้าน
 
 
ของตนเอง
 
 
ปัจจุบันมีรายการที่พักที่ขึ้นทะเบียนกับ Airbnb ทั่วโลกเพิ่มขึ้นจาก 120,000 รายการในปี 2554 เป็น 
 
 
300,000 รายการทั่วโลกในปี 2555 โดยแบ่งออกเป็น หลายรูปแบบ ไม่ว่าจะเป็น ให้เช่าพักแบบบ้านหรือคอน
 
 
โดฯทั้งหลัง รวมถึงแบบ โฮมสเตย์ นอกจากนี้ยังมีที่พักในรูปแบบพิเศษ อาทิ แบบวิลล่ากว่า 11,000 แห่ง, 
 
 
กระท่อมกลางป่า 4,000 หลัง, ปราสาท 500 แห่ง, เรือ 1,000 ลำ, บ้านต้นไม้กว่า 200 แห่งทั่วโลกไว้คอยให้
 
 
บริการผู้ที่ต้องการจองที่พักที่ไม่ซ้ำแบบใคร”
 
 
โดยในเมืองไทยนั้นได้มีการเปิดตัวไปเมื่อเดือนพฤศจิกายน 2555 ซึ่งทาง PR เค้าแจ้งว่ายอดผู้ใช้บริการ ใน
 
 
ประเทศไทยนั้น (รวมทั้งกรุงเทพและต่างจังหวัด) สูงขึ้นทุกวัน ทุกวันเลยอ่ะครับ โดยปัจจุบัน Airbnb มีที่พักในไทย
 
 
มากกว่า 1,300 แห่ง โดย 400 แห่งนั้นตั้งอยู่ในกรุงเทพฯ, 250 แห่งในภูเก็ต, 170 แห่งที่เกาะสมุย และอื่น ๆ 
 
 
โดยในรอบปีที่ผ่านมามีจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่จองห้องพักในไทยของ Airbnb เพิ่มขึ้น 477% และมีนัก
 
 
ท่องเที่ยวคนไทยที่ใช้บริการจองห้องพักเพิ่มขึ้นมากกว่า 300% เมื่อเทียบกับปี 2554 นอกจากนี้ยังมีผู้ประกอบ
 
 
การห้องพักนำที่พักมาขึ้นทะเบียนกับ Airbnb ในไทยเพิ่มขึ้น 25%
 
 
 
…เป็นไงล่ะครับ จัดว่าเป็นเวปไซต์ที่น่าจับตามองมากเวปนึง ใช่ไหมครับ? ล่าสุดตอนนี้ ผมลองกดค้นหาดูที่พักในก
 
 
ทม ของเราเอง พบว่ามี room available อยู่ถึง 915 รายการน่ะครับ!!!!! เยอะกว่าจำนวนห้องปล่อยเช่าของเอ
 
 
เจนท์หลายๆแห่งรวมกันอีกใช่ไหมครับ ข้อมูลที่สำคัญยิ่งไปกว่านั้นก็คือในจำนวน 915 รายการนี้ เป็นคอนโด หรือ
 
 
อพาร์ทเมนท์ถึง 697 รายการครับ นอกจากนี้คอนโดปล่อยเช่าพวกนี้ไม่ใช่ไก่กานะครับ ผมสังเกตเห็นมีห้องใน
 
 
โครงการสุดหรูริมแม่น้ำเจ้าพระยาอย่าง The River หลายห้องอยู่นะครับ โดยปล่อยเช่าเป็นรายวัน วันละ 1,448 
 
 
บาทอ่ะครับ!!!!! (สำหรับห้อง 1 ห้องนอน) ยิ่งพวกคอนโดที่เป็น lease hold และมี chain โรงแรมผสมอย่าง 
 
 
Hansar หรือ St. Regis เนี่ย มีปล่อยกันให้ควั่ก ในราคาเริ่มต้นที่คืนละ 3 พันกว่าบาทเองครับ....โอ้ย ตายๆ
 
 
ๆๆๆ ราคาแบบนี้เจ้าของโครงการที่ไหนมันจะปล่อยเช่าได้ล่ะครับ
 
 
 
ลองคิดตามดูนะครับ หากเป็นแบบนี้ต่อไปเรื่อยๆอะไรมันจะเกิดขึ้นครับ ตลาด short term stay ทุกประเภท 
 
 
คงจะซบเซาลงกว่าเดิม แน่นอนที่สุดครับ เจ้าของโครงการไม่สามารถแข่งขันเรื่องราคากับเจ้าของห้องได้ และที่
 
 
สำคัญคือส่วนใหญ่แล้วมักจะปล่อยเช่าเป็นรายวัน คือแหมม มัน short term stay มากถึงมากกกที่สุดน่ะครับ 
 
 
คุณผู้อ่านลองคิดดูนะครับ ว่าส่วนกลางคอนโดของเรามันจะมีสภาพเป็นอย่างไร….ผมมีประสบการณ์ ตรงกับเรื่องนี้
 
 
นะครับ >> คอนโดชื่อดังคอนโดหนึ่งตั้งอยู่แถวสถานี MRT ห้วยขวาง วันดีคืนดีก็มีบริษัท ทัวร์บริษัทหนึ่ง (แน่นอน
 
 
ว่าเป็นทัวร์จีน) มาติดต่อขอเช่าห้องเป็นจำนวน 10 กว่าห้อง ทำสัญญาระยะยาว 1 ปี โดยที่ผู้ให้เช่าก็ไม่ได้คิดอะไร 
 
 
และตัวแทนก็ไม่ได้คิดอะไรเช่ากัน >>> เวลาผ่านไปลูกบ้านของคอนโดนี้ก็เกิดความฉงนสงสัยขึ้นมาว่า เอ ทำไม 
 
 
ส่วนกลางของเราอะไรๆ มันก็เจ๊ง มันก็พัง แล้วทำไมเดี๋ยวนี้ผู้เช่ามันมีมากหน้า หลายตาเหลือเกิน เรียกว่าแทบจะ
 
 
เห็นคนต่างชาติเล่นฟิตเนตกับสระว่ายน้ำ ไม่ซ้ำตากันในแต่ละวันเลยทีเดียวเชียว….เอาล่ะสิ นิติก็พยามยามหาคำ
 
 
ตอบว่ามันเป้นไงมาไง จนความมาแตกเอาคืนหนึ่ง เมื่อมีกลุ่มทัวร์จีนมาลงที่ล้อบบี้ตึกเป็นจำนวนกว่า 10 ชีวิต!!!! 
 
 
พร้อมกับ ล้งเล้งๆๆๆๆ ไปหานิติเพื่อขอเบิกกุญแจ นั่น!!!!!!! นิติก็เงิบสิครับ นี่มันไม่ใช่โรงแรมนะว้อยยยยย มันเป็น
 
 
คอนโดมิเนียม มันเสียค่าส่วนกลาง มันมาปล่อยเช่ารายวันให้ทัวร์จีนแบบนี้ได้ยังงายยยยยย…..จบกันครับ สรุป
 
 
คือบริษัททัวร์จีนนั้นต้องโดนยกเลิกสัญญาและโดนยึด deposit ทั้งหมดในบัดดลครับ....
 
 
เป็นไงครับ พอจะเห็นภาพแล้วหรือยังครับ ว่าพลานุภาพของสื่อออนไลน์ ในสมัยนี้อย่าง เวปแชร์ริ่ง มันเป็นอย่างไร
 
 
ครับ..ผมว่าสิ่งสำคัญก็คือนิติบุคคลต้องเข้มแข็ง และในการเรื่องระเบียบข้อบังคับนั้น ต้องมีความรัดกุม และเข้าถึง
 
 
โลกปัจจุบันมากกว่าที่เป็นอยู่นะครับ แน่นอนว่าไอ้พวกที่มาเข้าพักรายวันเนี่ย มันไม่ค่อยรักษาของในห้อง รักษาส่วน
 
 
กลางหรอกครับ ก็แหงละครับ พักแค่คืนเดียวนิจะอะไรมาก บางทีพี่แกเล่นไปสูบบุหรี่ กินเหล้า เบียร์ริมสระ นึกจะทิ้ง
 
 
ก้นบุหรี่ลงมาจากดาดฟ้าก็ทิ้ง มีให้เห็นเยอะไปออกครับ….เห้อ มันช่างน่าเศร้าใจไหมครับ คุณผู้อ่าน อีกฟากนึง 
 
 
เหล่าตัวแทนปล่อยเช่าก็ยิ่งเศร้าใจเข้าไปกันใหญ่ครับ >>> ฉันปล่อยเช่าทุกวันนี้ลูกค้าก็ต่อแล้วต่ออีก สัญญาขั้นต่ำ
 
 
หกเดือนก็มองว่ายาวไป ทุกวันนี้มันหากินลำบากเหลือเกิน เจ้าของห้องก็เล่นปล่อยเช่ารายวันเองอีก…ไปทำอาชีพ
 
 
อื่นดีกว่า บลาๆๆๆ
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
29 พฤศจิกายน, 2013 Deokira   51 235 834

กรุณา Log in หรือ Register ก่อนแสดงความคิดเห็นในกระทู้

14 ความเห็น

+13
โหวต
 
โดนใจเจ้าของกระทู้
เห็นด้วย หลายประเด็นเลยครับ

อยากจะฝากสำหรับใครที่อยากจะซื้อคอนโดใหม่ๆ เพื่อปล่อยเช่า เวลาคิด Yield อย่านำเอาค่าเช่ารายเดือน คูณ 12 แล้วหารด้วย ราคาห้องนะครับ มันจะหลอกตัวเอง เพราะในแต่ละปี สิ่งที่ผู้ให้เช่าจะต้องเสียเพิ่มเติมคือ

1. ค่าส่วนกลางโดยปกติแล้วจะเสียประมาณอๆกับค่าเช่า 1 เดือน

2. ค่า Waiting Period ทุกๆปีที่ผู้เช่าคนเดิมย้ายออก เราไม่สามารถที่จะปล่อยเช่าต่อได้ทันทีครับ ส่วนใหญ่จะต้องปรับปรุงห้องหรือ Renovate หรือแม้กระทั่งอาจจะยังหาผู้เช่าไม่ได้ คิดง่ายๆรายได้ตรงนี้หายไป ประมาณ 1 เดือน

3. ค่านายหน้า ตรงนี้ขึ้นอยู่กับความสามารถของคุณแล้วครับ ว่าจำเป็นต้องใช้บริการนายหน้าหรือเปล่า ถ้าคิดว่าหาเองได้แน่ๆ ตรงส่วนนี้ก็ไม่ต้องเสียไปครับ ก็เอาค่าเช่าคูณ 10 ได้เลย แต่ผมแนะนำว่า ให้คิดแบบ Worst Case คือ หากเราใช้บริการนายหน้า(เอาค่าเช่าคูณ 9) ยังจะรับกับ Yield ที่ได้ตรงนี้อยู่หรือเปล่าครับ ถ้ายังพอใจก็เยี่ยมเลยครับ

สุดท้าย ตลาดปล่อยเช่าในกรุงเทพตอนนี้ที่ไหนได้ Yield เกิน 5% นี่เยี่ยมมากๆครับ

ปล. ต่างจังหวัดอย่างพัทยา หัวหิน บางที่ปล่อยเช่าได้ 10-20% เลยครับ อาจจะเป็นทางเลือกที่ดีทางเลือกหนึ่งนะครับ
29 พฤศจิกายน, 2013 hellxingi   20 80 175
selected 29 พฤศจิกายน, 2013 Deokira
+5
โหวต
ขอบคุณครับคุณ Deokira สำหรับบทความที่มาแชร์เป็นประโยชน์มากเลย ยาววววววมาก อ่านยังไม่จบเลยครับ

ขอแสดงความเห็นก่อนไปอ่านต่อ อ่านมาแล้วยังติดใจสงสัย คือ ผมกลับมองถ้าจะซื้อมาปล่อยเช่าเนี่ย ถ้ากู้มาจะดีกว่าซื้อเงินสดนะ เพราะว่า ถ้าซื้อสดเท่ากับเงินต้นทุนเราเต็มๆเลย ได้ yield สมัยนี้ (จากกระทู้ก่อน) เฉลี่ย 4% กว่าๆเท่านั้น 5% ขึ้นนี่ก็หรูแล้ว แต่ถ้าเรากู้ เท่ากับต้นทุนที่เราควักกระเป๋าไปจะแค่ประมาณสัก 25% เท่านั้น ถึงจะมีค่าใช้จ่ายในส่วนของดอกเบี้ยขึ้นมา อัตราส่วนะกำไรต่อต้นทุนก็ยังน่าจะดีกว่า อย่างที่ผมปล่อยเช่าอยู่ถ้าคิดเหมือนซื้อเงินสดจะได้แค่ 4.5% แต่ถ้าคิดจากเงินที่เราควักหักดอกเบี้ยแล้ว จะได้ถึง 10% (แต่นั่นก็เพราะดอกเบี้ยช่วง 3 ปีแรกต่ำด้วยครับ หลัง 3 ปีถ้าไม่ refinance จะลดลงเหลือ 4% เหมือนกัน) ส่วนเรื่องค่างวด bank จริงครับ ค่าเช่าเท่ากับค่างวดเลย แต่ค่างวดมันเป็นเงินต้นด้วยนะ ซึ่งถือว่าเป็นกำไรด้วยหรือเปล่า หรือผมคิดผิด 555  ดังนั้นสำหรับผม ผมรู้สึกว่ามีปัญหา cash flow นิดหน่อย เพราะได้ค่าเช่าที่ได้มาต้องเอาไปจ่ายค่างวดหมด ดังนั้นก็ต้องควักกระเป๋าจ่ายค่าส่วนกลางและค่านายหน้าเอง แต่ส่วนที่ตัดต้นในเงินงวด ผมก็ยังรู้สึกว่ามันคือกำไรนะครับ (หรือคิดไปเอง ชักไม่แน่ใจ T_T)
29 พฤศจิกายน, 2013 Settler   1 5 14
ยินดีครับK.Settler , อย่างที่K. Settler เข้าใจครับ การใช้Leverage หรือ Other People Money ในอุดมคติเป็นอะไรที่ดีที่สุดครับ เพียงแต่ในสภาวะการณ์ปัจจุบันที่Supply Condo และห้องเช่าเพิ่มมากขึ้นทุกปี และพฤติกรรมผู้เช่าโดยทั่วไปถ้าเลือกได้ก็ย่อมอยากอยู่มี่Condoใหม่เพิ่งสร้างเสร็จ เช่นเดียวกับการแข่งขันทางด้านการตัดราคาค่าเช่าหรือPrice War
เพื่อดึงดูดและชักจูงให้ผู้เช่าเข้ามาเช่า เพราะผู้ให้เช่าบางท่านอาจจะคิดได้ว่าอย่างน้อยก็คงดีกว่าปล่อยให้ห้องว่างไปนานๆและผู้ให้เช่าต้องแบกรับภาระการผ่อนธนาคารทั้งต้นทั้งดอกไปเอง
พูดง่ายๆกำอุนจิดีกว่ากำตด
ดังนั้นLocation Location จึงสำคัญที่สุดครับ
ส่วนการผ่อนธนาคารมีทั้งต้นและดอกถูกต้องแล้วครับ เงินต้นที่ผู้เช่าผ่อนให้เราก็คือกำไรของเราในระยะยาวถ้าค่าเช่าCover ค่าผ่อนธนาคารต่อเดือนได้ครับ นอกเหนือจากCapital Gainครับ
+6
โหวต

คหสต.คนที่ซื้อคอนโดในCBDเอาไว้ตั้งแต่ราคายังถูกๆอยู่60,000-80,000ต่อตารางเมตร ยังไงก็คุ้มครับ แต่คอนโดใหม่ในCBDที่เปิดตัวกันด้วยราคาแรงๆ ถ้าจะคิดเรื่องYield ยังไงดู

แล้วค่อนข้างยากครับ ยิ่ง180K  Up นี่ยิ่งยากครับ 

คอนโดราคาสูงในเมืองปัจจุบันในความคิดผม เหมาะซื้ออยู่อาศัยมากกว่าลงทุนนะครับ เรื่องYieldแทบไม่ต้องคิดครับ ส่วนCapital Gain ก็ว่ากันไปอีกเรื่องในอนาคตcool

 

 

 

29 พฤศจิกายน, 2013 Deokira   51 235 834
+3
โหวต

ยาวววววววววววววววววว มากกกกกกกกกกกกกกกกกก

นึกว่าไม่เหลือที่ไว้คอมเม้นท์ซะแล้ว 

 

29 พฤศจิกายน, 2013 blue888   6 21 39
+2
โหวต
เป็นกระทู้ที่มีประโยชน์ มากมายมหาศาล

ขอคารวะและขอบคุณท่านผู้รู้เป็นอย่างสูงครับ
29 พฤศจิกายน, 2013 Xuga   3 10
+4
โหวต
บทความนี้เยี่ยมครับ มีประโยชน์มากๆ
30 พฤศจิกายน, 2013 vicc   55 143 392
+2
โหวต
ขอบคุณสำหรับบทความดีๆ  ให้ข้อคิดดีมากครับ
30 พฤศจิกายน, 2013 ไพฑูรย์   1 4 9
+2
โหวต
ขอบคุณครับ อ่านเหนื่อยเลย เกินเจ็ดบรรทัดแล้ว เย้ๆๆๆๆอิอิ
30 พฤศจิกายน, 2013 Pickaboo   8 26 80
+4
โหวต
ขอบคุณสำหรับบทความนะครับ

นอกเรื่อง ผมก็มี app airbnb ในมือถือเหมือนกัน แต่ไม่เคยใช้เลย กะเอาไว้ใช้เวลาไปเที่ยวต่างประเทศ เพิ่งจะทราบนี่แหละครับว่ามีในเมืองไทยด้วย ถ้าเป็นผม ผมเองก็ไม่อยากจะให้มีทัวร์จีนล้งเล้งเกิดขึ้นในคอนโดที่ผมซื้อไว้เหมือนกันนะครับเนี่ย
30 พฤศจิกายน, 2013 January   1 1 6
+1
โหวต
อ่านเจอทัวจีนลงสยองเลยครับผมทำงานโรงแรมอ่ะเจอจีนทุกวันนิสัยหยาบมากๆๆ
30 พฤศจิกายน, 2013 ritthichai   1 2 4
+1
โหวต
ยอดเยี่ยม ขอบคุณมากๆ ครับ
2 ธันวาคม, 2013 Air Vachira   7 28 84
+2
โหวต
อ่านแล้ว อยากเข้า เว็บ จองห้องพัก  the river เลยพักห้องหรู ชมวิว ในราคาแค่ 1500 เอง
3 ธันวาคม, 2013 panyas   4 8 38
+2
โหวต
ดีครับ ชอบๆ

ผมว่า เชื้อชาติ โลเคชั่น ราคา มีผลต่อความวุ่นวาย ความเสื่อมโทรม ของตึก ถ้าตึกที่มีญี่ปุ่นเช่าเยอะก็ดีหน่อย โลเคชั่น ถ้าใกล้ๆ แหล่งบันเทิง อบายมุข ก็มีโอกาสเจอผู้เช่าแบบนักท่องราตรีเยอะหน่อย ถ้าราคาปล่อยเช่าในตึกถูกมากๆก็มีสิทธิเจอผู้เช่าแบบฝรั่งขี้นกเยอะหน่อย

สำหรับตัวเอง พยายามหลีกเลี่ยง ตึกที่มีการปล่อยเช่าเยอะๆ ถ้าตั้งใจซื้ออยู่เอง แต่ถ้าลงทุนปล่อยเช่านี่ ต้องดูเป็นเคสๆไป ไม่ผลีผลามคับ
6 ธันวาคม, 2013 psarapad   4 27 72
+2
โหวต
ขอบคุณคุณเจ้าของกระทู้ที่นำบทความของผมมาลงนะครับ ^^ พอดีเพิ่งมีโอกาสได้เห็น แต่ผมว่าบทความที่ตัดมาลงน่าจะอ่านยากพอสมควรนะครับ เพราะว่าเป็นการตัดทอนมาจากหลายบทความมารวมกัน

ผมขอเสริมนิดนึงกับความเห็นที่ว่าการนำเอาคอนโดเก่ามา renovate แล้วปล่อยเช่าดูแล้วจะคุ้มกว่าการซื้อคอนโดใหม่ นั่นคือเรื่องจริงครับ และเกิดขึ้นกับประเทศที่ราคาอสังหาพุ่งขึ้นแพงอย่างสิงค์โปร์ และญี่ปุ่นครับ ตอนนี้ทั้งสองประเทศนี้กำลังนิยมการนำเอา shoebox condo อายุเกินสิบปีมาปัดฝุ่นปล่อยเช่าครับ ซึ่งจะได้ yield ประมาณ 7-8% ส่วนคอนโดใหม่นั้นต้องยอมรับ yield ที่ประมาณ 3-5% ครับ ไม่ทราบว่าในอนาคตนักลงทุนเมืองไทยจะเดินตามรอยหรือเปล่า...เอาเป็นว่าหากเพื่อนๆคนไหนสนใจอ่านเรื่องอื่นๆเพิ่มก็สามารถตามไปอ่านได้ใน blog ผมนะครับ http://oknation.net/blog/kirk/

ขอบคุณอีกครั้งสำหรับการแบ่งปันความรู้นะครับ
4 กุมภาพันธ์, 2014 Kirk Bunyayotin   2 2 8
...