ศรีราชา กับการเปลี่ยนแปลงสู่การเป็นเมืองท่าที่สำคัญ ของประเทศไทย

สวัสดีครับ ช่วงสองปีมานี้หลายคนคงเริ่มเห็นความเปลี่ยนแปลงของ ชลบุรี พัทยา ศรีราชา สัตหีบ ที่มีการเปลี่ยนแปลงไปมาก แต่แม้ว่าจะเป็นหัวเมืองที่อยู่ติดกัน หากแต่มีบริบทของการเปลี่ยนแปลงแตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง สำหรับผู้ที่สนใจอสังหาคงรู้จักพัทยากันเป็นอย่างดีอยู่แล้ว ส่วนศรีราชานั้นมีคนที่สนใจไม่มาก ทั้งที่ศรีราชากำลังมีการเปลี่ยนแปลงเป็นอย่างมากในช่วงสองสามปีหลังมานี้… บทความฉบับนี้เป็นบทสรุปภาพรวมของศรีราชาเพื่อความเข้าใจกันก่อน ซึ่งเราคงจะมีบทวิเคราะห์ทำเลในเชิงลึกตามมาอีกไม่นานครับ 🙂

แผนที่ศรีราชา จะเป็นพื้นที่ที่ทำเป็นสีแดงไว้นะครับ โดยการเดินทางจากกรุงเทพมาศรีราชา จะมีระยะทางราว 120 กิโลเมตร ถือเป็นเมืองที่ไม่ไกลจากกรุงเทพเท่าไร

ศรีราชาวันนี้ เริ่มมีผู้ประกอบการอสังหาระดับประเทศหลายเจ้าเข้าไปเก็บที่ดินกันแล้วนะครับ หลายเจ้าก็เข้าไปพัฒนาโครงการกันเอิกเกริกทั้งแนวราบและแนวดิ่ง แถมด้วยการพัฒนาเชิง commercial อย่างพวก Community Mall ร้านค้า และห้าง อันทำให้เกิดการพุ่งขึ้นของราคาที่ดินศรีราชาอย่างมากในรอบสองสามปีหลังนี้ ซึ่งสิ่งที่เกิดขึ้นที่ศรีราชา ไม่ใช่เรื่องบังเอิญหรือความนิยมอันเป็นแฟชั่นนะครับ เพราะศรีราชาไม่ใช่เมืองท่องเที่ยวอย่าง พัทยา เชียงใหม่ หรือหัวหิน การบูมขึ้นของศรีราชา นั้นเกิดมาจากปัจจัยด้านรูปแบบการพัฒนาเมืองและแนวโน้มอนาคตที่เริ่มปรากฎชัดขึ้นทุกที ซึ่งผมจะสรุปคร่าวๆให้ฟังกันครับ … ว่าเขากำลังทำอะไรกันที่ศรีราชา

การเปลี่ยนเมืองเป็นเขตปกครองพิเศษ

เทศบาลแหลมฉบังกำลังจะถูกยกระดับเป็น องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น “รูปแบบพิเศษ” ต่อจาก กรุงเทพฯ และพัทยา  ตามแผนพัฒนาฯ ฉบับที่ 7 กำหนดให้พื้นที่แหลมฉบังเป็นเขตเศรษฐกิจใหม่ในพื้นที่บริเวณชายฝั่งทะเลตะวันออก ซึ่งจะครอบคลุมไปถึง ศรีราชา และบางละมุงด้วย การยกระดับเป็นรูปแบบพิเศษนี้ เพื่อเพิ่มความคล่องตัวในการบริหารจัดการเมือง และจะมีผลให้ได้งบประมาณเพื่อใช้ในการบริหารเพิ่มจากปัจจุบันที่เก็บภาษีได้ราว 600 ล้านบาทต่อปี กลายเป็น 2,000 ล้านบาท (1% จากเป้าประเมิน 200,000 ล้านบาท) ซึ่งจะทำให้มีงบประมาณในการพัฒนา infrastructure ได้มากและดีขึ้นด้วย… แล้วเหตุอันใด เขาจึงต้องยกระดับ แหลมฉบังรวบศรีราชาและบางละมุงเป็น อปค พิเศษ ด้วยเล่า นั่นเป็นเพราะ ศรีราชา-แหลมฉบังกำลังจะก้าวไปสู่ขั้นต่อไปของการพัฒนาตามแผนระยะยาวที่วางเอาไว้เป็นเมืองท่าที่สำคัญของประเทศครับ

ท่าเรือน้ำลึกแหลมฉบัง

แหลมฉบัง ถือเป็นยุทธศาสตร์การพัฒนาประเทศที่สำคัญของไทยนะครับ จากยุคแรกที่ช่วยแบ่งเบาท่าเรือกรุงเทพ มาจนเป็นเสาหลักด้านการขนส่งทางน้ำ แหลมฉบังในปัจจุบันมีเนื้อที่ราว 6 พันไร่ จัดเป็นท่าเรือที่สำคัญอันดับ 16 ของโลก และกำลังเติบโตต่อไปแบบก้าวกระโดดเกาะติดควบคู่ไปกับท่าเรือน้ำลึกทวายของพม่าถ้าเชื่อมต่อกันสำเร็จ… แต่แค่ในตอนนี้ แหลมฉบังถือเป็นท่าเรือที่เติบโตสูงสุดแห่งหนึ่งของโลก มีกำลังรับขนส่งได้ราว 10 ล้าน TEUs ( 10 ล้านตู้ 20 ฟุต) ต่อปี และยังอยู่ในช่วงการพัฒนาเฟส3 ซึ่งจะทันสมัยและรองรับจำนวนตู้คอนเทนเนอร์ได้มากขึ้นอีก …

และอย่างที่เกริ่นไว้ข้างต้นว่า แหลมฉบังมีแผนจะเติบโตเกาะคู่กันไปกับทวายฝั่งพม่าซึ่งเป็นโปรเจ็คมโหฬารครบเครื่องทั้งท่าเรือและแหล่งผลิตสินค้าที่ใหญ่กว่าแหลมฉบังหลายเท่า (แหลมฉบัง 6,000 ไร่ไม่รวมพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมอื่นๆ VS ทวาย 300,000 ไร่รวมพื้นที่ทั้งหมด) แม้ว่าจะมีขนาดที่แตกต่างกันมาก แต่การจะเติบโตอย่างเต็มที่ไปด้วยกันนั้นทั้งสองประเทศต้องพึ่งพิงกันและกัน โดยการเชื่อมต่อการขนส่งทางบกเข้าด้วยกันให้ได้ อันเป็นแผนในข้อถัดไปครับ 🙂

การเชื่อมโยงแหลมฉบัง กับท่าเรือน้ำลึกทวาย

การเชื่อมโยงทางบก จะมีทั้งแผนการทำรางรถไฟ และทางรถยนต์ โดยเน้นการขนส่งตู้สินค้าระหว่างกัน สำหรับรองรับตู้สินค้าที่มาจากฝั่งตะวันออกเช่น จีน ญี่ปุ่น ใต้หวัน เกาหลี เวียดนาม มาลงที่แหลมฉบังแทนการอ้อมแหลมมลายู โดยตู้สินค้าจะถูกโหลดขึ้นระบบราง และขนส่งต่อไปลงเรือที่ทวาย ส่งต่อไปอินเดีย ตะวันออกกลาง หรืออาฟริกาต่อไป ซึ่งต้องหวังให้ไม่มีอะไรสะดุดนะครับ เพราะตอนนี้เพิ่งศึกษาความเป็นไปได้จบ และอยู่ในช่วงพิจารณาครับ โดยระยะทางสำหรับการขนส่งทางรถไฟ แหลมฉบัง-ทวาย คาดว่าจะอยู่ในระยะราวๆ 332 กิโลเมตร ซึ่งจะช่วยร่นระยะทางการขนส่งได้มาก และประหยัดกว่าการขนส่งในเส้นทางเดิม.. ส่วนทางรถยนต์ จะมีการลงทุน 3 เฟส ตั้งแต่ปรับซ่อมถนนเดิม (กาญจนบุรี-ชายแดนพม่า) ไปจนถึง สร้างมอเตอร์เวย์ ทำให้จะมีการเดินรถที่สะดวกมากตั้งแต่ ระยอง-กรุงเทพ-ชายแดนพม่า ซึ่งรวมระยะทางแหลมฉบังถึงทวาย จะอยู่ราวๆ 450 กิโลเมตร

แนวเส้นทางการขนส่งระบบราง ซึ่งจะเชื่อมแหลมฉบังกับทวาย หากเชื่อมต่อกันได้โดยสมบูรณ์ จะสามารถรองรับการขนส่งสินค้าข้ามสองฟากทะเล โดยจากแหลมฉบังจะเป็นสินค้าที่มาจากฝั่งตะวันออกทั้งของไทยเราผลิตเองหรือจากต่างประเทศ … ส่วนทวายนั้นเขาออกแบบมาให้เป็นศูนย์รับสินค้า, วัตถุดิบและผลิตสินค้าได้ด้วยตัวเอง ดังนั้น สินค้าและวัตถุดิบที่มาจากฟากตะวันตกทั้งอัฟริกา ตะวันออกกลาง และอินเดีย เมื่อโหลดขึ้นที่ทวาย หรือผลิตและประกอบที่ทวายแล้ว ก็สามารถขนส่งผ่านระบบราง มาท่าเรือแหลมฉบัง และส่งต่อไปฟากตะวันออกได้

เส้นทางที่อยู่ในแผนการพัฒนาเป็นมอเตอร์เวย์สองฝั่งคือ ฝั่งชายแดนพม่ามากรุงเทพ (350 กิโลเมตร) และ ไปเชื่อมต่อกับ มอเตอร์เวย์เดิม วิ่งลงไป แหลมฉบัง

แผนการก่อสร้างรถไฟความเร็วสูง กรุงเทพ-ระยอง นอกจากจะผ่านศรีราชาแล้ว ยังไปเชื่อมกับสนามบินอู่ตะเภาซึ่งกำลังจะถูกผลักดันให้ใช้เป็นสนามบินหลักอีกแห่งของประเทศ

การลงทุนด้านการขนส่งนี้ ผมว่าคุ้มค่าทางเศรษฐกิจมากนะครับ แม้ในช่วงนี้ เราจะเห็นการก่อสร้างแบบ non stop ไม่เสร็จสมบูรณ์เสียที ก็ขอให้อดทนกันหน่อย เพราะปัจจุบันมอเตอร์เวย์มันพีค มันแน่นมากๆแล้ว ทางฝั่งตะวันออกนี้ เมื่อระบบขนส่งแล้วเสร็จสมบูรณ์ จะทำให้นิคมอุตสาหกรรมย่านแหลมฉบัง ศรีราชา ไปจนถึงระยอง ได้ประโยชน์อย่างยิ่ง

 

นิคมอุตสาหกรรม

ปัจจุบันนี้ รายรอบศรีราชา มีนิคมอุตสาหกรรมที่สำคัญคือ นิคมอุตสาหกรรมแหลมฉบัง, ปิ่นทอง, เหมราชชลบุรี(1,2), อมตะซิตี้, อีสเทอร์ซีบอร์ด รวมไปถึงสหพัฒน์ ซึ่งปัจจุบันก็เป็นแหล่งผลิตสินค้าและการจ้างงานที่สำคัญในภาคตะวันออกอยู่แล้ว ซึ่งเอาเท่าที่ยกมาให้ดูจะมีผู้ประกอบการ(โรงงาน) ราวๆ 1,100 ราย และกำลังขยายตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ผลพวงมาจาก น้ำท่วมในเขตอุตสาหกรรมตอนบนของกรุงเทพ และความสะดวกในการขนส่งสินค้าในอนาคต น่าจะทำให้ฝั่งตะวันออกมีความน่าสนใจมากขึ้นสำหรับภาคอุตสาหกรรม

ศรีราชาในปัจจุบัน เต็มไปด้วยคนทำงาน ซึ่งจะมีทั้งคนงานโรงงานซึ่งเป็นคนไทย และคนทำงานโรงงานซึ่งเป็นต่างชาติ และชาติที่นิยมมาทำงานอยู่อาศัยในศรีราชาในตอนนี้คือชาวญี่ปุ่น ว่ากันว่าในตอนนี้มีชาวญี่ปุ่นที่ทำงานประจำอยู่ในย่านนี้ร่วม 8,000 ตำแหน่ง เมื่อนับรวมพวกที่ทำไม่ประจำ(พักอาศัยหลักเดือน) และลูกเมียของคนทำงานแล้ว พอจะประเมินได้คร่าวๆว่ามีชาวญี่ปุ่นที่ศรีราชาไม่ต่ำกว่า 10,000 คนเป็นอย่างน้อยครับ ซึ่งคนเหล่านี้จะมีงบสำหรับที่พักค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับคนไทย คืองบราวๆ 30,000 – 50,000 บาท และมักจะเลือกอยู่อาศัยเป็นกลุ่มเป็นชุมชนเดียวกัน หลักๆจะเป็น Service Apartment และคอนโดมิเนียมที่มี Facility เหมาะสม ซึ่งในปัจจุบันถือว่ายังมีไม่เพียงพอต่อความต้องการนะครับ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมดีๆ ที่พอจะตั้งราคาค่าเช่าได้เหมาะสมในระดับนั้นมีอยู่ไม่กี่แห่ง บางแห่งเต็มยาวต่อคิวเช่าก็มี

ร้านค้าร้านอาหารญี่ปุ่นที่ศรีราชามีเยอะมาก ที่เด่นสุดน่าจะเป็น J Park ที่จัดมาเป็นญี่ปุ่นจ๋าเลย

ศูนย์วัฒนธรรมนานาชาติ วาเซดะ มีไว้เพื่อให้ชาวญี่ปุ่นได้เรียนรู้และปรับตัวนั่นแหละครับ

สวนสาธารณะเกาะลอย พื้นที่สันทนาการที่สำคัญที่สุดของคนศรีราชา

เขตชุมชนค้าขายในเมืองดั้งเดิม โปรดสังเกตป้ายร้านครับ ต้องมีภาษาญี่ปุ่นกันทุกร้าน… คนญี่ปุ่นที่นี่เขาไม่ได้กินหรูนะครับ เขาเป็นคนทำงานวัยหนุ่มสาวระดับปฏิบัติงาน ดังนั้นอาหารการกินเขาไม่ยุ่งยากครับ อาหารตามสั่งธรรมดานี่แหละ จะมีแค่บางวันที่ไปดื่มไปกินกับเพื่อนๆ ถึงจะเข้าร้านประจำกันที

การพัฒนาที่อยู่อาศัยในศรีราชาปัจจุบัน นอกจากบ้านแนวราบแล้ว เราจะเห็นคอนโดมิเนียมทั้งตึกสูงตึกเตี้ยโผล่ขึ้นมาหลายอาคารแล้วครับ และมีแผนมาเปิดกันอีกหลายโครงการ หลายทำเล มีตั้งแต่ระดับราคาไม่กี่แสนบาท ไปจนถึงหลักหลายสิบล้าน (35,000 – 110,000 บาทต่อตารางเมตร) ที่ราคามันต่างกันเยอะเพราะอยู่ที่จะจับตลาดคนงานโรงงาน หรือผู้บริหาร หรือชาวต่างชาติครับ ซึ่งการออกแบบห้องและ Facility ก็จะแตกต่างกันด้วย ส่วนทำเลที่ได้รับความนิยมสูงสุดคงไม่พ้นย่านในเมือง ใกล้ห้าง ใกล้ย่านร้านค้าร้านอาหาร ที่มีเพื่อนๆคนคุ้นเคยกันอยู่หนาแน่นแต่เดิมแล้ว … ศรีราชาเป็นมืองที่อยู่ติดทะเล และมีเนิน มี Slope นะครับ ถนนเส้นหลักคือสุขุมวิท วิ่งผ่าเมืองเลย ซึ่งก็จะอยู่ไม่ห่างทะเลสักเท่าไร แปลว่าโครงการตึกสูงทั้งหลาย ถ้าอยู่บนเนินที่ดี จะเห็นทะเลในมุมที่แตกต่างกันออกไปครับ

เมืองศรีราชา มองมาจากเกาะลอย

ดูราคาประเมินที่ดินศรีราชาของทางราชการแบบล่าสุดสิครับ 🙂 ปัจจุบันนี้ราคาตลาดมันวิ่งแซงทิ้งห่างกันไปแบบไม่น่าจะหยิบจับกันได้ง่ายๆแล้ว ที่ดินแปลงสวยๆราคายังกะกรุงเทพ คือแตะแสนกว่าต่อตารางเมตรกันหมดแล้วครับ ส่วนใครที่คิดจะเข้ามาลงทุนเก็งกำไรที่ดินศรีราชา น่าจะต้องทำการบ้านกันเยอะหน่อย ส่วนการลงทุนปล่อยเช่าในระยะสั้นๆไม่กี่ปีนี้ยังมีอนาคตที่สดใส ส่วนในระยะยาวไกลๆ ต้องดูว่าจะมีการแห่มาเปิดจน Supply ล้นทะลักเหมือนในหลายๆที่หรือไม่ ซึ่งเป็นสิ่งที่ต้องระมัดระวังให้หนักๆ เนื่องจากพื้นฐานของเมืองเป็นเมืองคนทำงาน ไม่ใช่เมืองนักท่องเที่ยว Demand ดูดซับมันคนเฉพาะถิ่น จะแตกต่างจากเมืองท่องเที่ยวทั่วไปที่ลากคนต่างถิ่นมาซื้อได้นะครับ

การเติบโตเป็นเมืองท่าที่สำคัญของศรีราชา ยังต้องผ่านบททดสอบอีกมากนะครับ การลงทุนและการเติบโตของเมือง ยังต้องอาศัยแรงผลักดันจากภาครัฐอย่างต่อเนื่องอีกยาว ซึ่งไม่ควรคาดหวังการเติบโตแบบหวือหวา เพราะศรีราชายังต้องหวังอิงอยู่กับภาคอุตสาหกรรม ซึ่งจะเติบโตแบบค่อยเป็นค่อยไปครับ… โปรดติดตามบทวิเคราะห์ทำเล ศรีราชา แบบเจาะลึก ที่อยู่อาศัย ได้ในเร็วๆนี้

Source of Information

• การรถไฟแห่งประเทศไทย
• การท่าเรือแห่งประเทศไทย
• laemchabangport.com
• กรมธนารักษ์
• กรมทางหลวง
• การนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย
• เทศบาลศรีราชา
• หนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจ ฉบับ 8 พ.ย. 2557 http://www.prachachat.net/news_detail.php?newsid=1415416543
• หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ ฉบับ 9 พ.ค. 2558 http://www.bangkokbiznews.com/news/detail/646153