อยู่บ้านมา10 ปี ต้องเช็คบ้านส่วนไหนบ้าง?

สวัสดีค่ะทุกคน สำหรับใครที่ซื้อบ้านมาสักพักใหญ่แล้วต้องมาอ่านบทความนี้กันเลยนะคะ กับหัวข้อที่ว่า อยู่บ้านมา 10 ปีแล้ว ต้องเช็คบ้านส่วนไหนบ้าง?  คำถามว่าทำไมต้อง 10 ปีด้วยก็เพราะว่า 10 ปีนี้เป็น Timing ถึงแก่เวลาอะไรหลายอย่าง เช่น งานประกันโครงสร้าง กับโครงการที่เราซื้อมาจะหมดอายุลง และเราจะเริ่มเห็นอะไรหลายอย่างเริ่มเสื่อมสภาพกันบ้างแล้ว จึงเป็นเวลาอันสมควรที่เราควรหันกลับมาใส่ใจและเช็คสภาพบ้านของเรา เหมือนกับที่เรามักไปหาหมอทุกๆ ปีเพื่อเช็คสุขภาพของตัวเองนั่นเองค่ะ

โดยบทความนี้เราได้รวบรวมข้อมูลเป็น Checklist พร้อมแยกหมวดหมู่แต่ละพาร์ทที่ควรจะต้องเช็ค รวมถึงประมาณราคาไว้ให้คุณผู้อ่านได้ดูงบประมาณกันด้วย จะมีอะไรบ้างไปดูกันค่ะ

สำหรับการตรวจเช็คสภาพบ้าน ขอแบ่งเป็น 4 หัวข้อใหญ่ดังนี้

• ภายนอกบ้าน

• สีทาบ้าน / รั้วบ้าน
• การทรุดตัวของหน้าดิน

• ฝ้าเพดาน
• พื้น

• รอยแตกร้าวของบ้าน (เสา คาน ผนัง พื้น)

• ระบบสุขาภิบาล

โดยพาร์ทงานภายนอกและงานภายใน เป็นงานที่เรามองว่าสามารถ Check ได้ด้วยตัวเองได้นะคะ ส่วนงานโครงสร้างและงานระบบนั้น เราอาจจะ Check เองเบื้องต้นได้แต่ทั้งนี้การตรวจละเอียดเราไม่สามารถทำเองได้นะคะแต่หากว่ามีการเสียหายของโครงสร้างหรืองานระบบที่ใช้งานติดขัดขึ้นมา ก็ควรจะปรึกษาสถาปนิกหรือวิศวกรโครงสร้าง รวมไปถึงช่างที่ดูแลงานระบบค่ะ

งานภายนอก

1.สีทาบ้าน / สีทารั้ว

อายุบ้าน 10 ปีก็จะเห็นกันอยู่ 2 ปัญหาใหญ่ๆ อย่างแรกคือ สีทาภายนอก ที่เริ่มเสื่อมสภาพแล้วที่บอกว่าเสื่อมสภาพนั้นก็เพราะว่าสีทาภายนอกจริงๆ แล้วมีอายุมากสุดก็จะอยู่ที่ประมาณไม่เกิน 15 ปีนะคะ ซึ่งสีที่บอกว่าอยู่ได้มากสุด 15 ปีส่วนใหญ่จะเป็นเกรดพรีเมี่ยม เกรดมาตรฐาน 10 ปีก็จะเริ่มเสื่อมสภาพแล้ว อันนี้เช็คง่ายมากว่าหมดอายุไขไหมก็คือสีที่ซีดลง บางบ้านเป็นคราบ มีเชื้อราเลยก็มี

สำหรับการทาสีนี้งบประมาณที่ควรเตรียมนั้น แยกเป็น 2 ราคา

1. ค่าแรงที่จะตกอยู่ประมาณ 80-120 บาท/ตร.ม. บ้านเราต้องทาสีกี่ตร.ม.ก็สามารถคำนวณค่าแรงไปได้

2.ค่าสี ซึ่งต้องบอกว่าสีมีหลายเกรด ทำให้งบประมาณก็ขึ้นอยู่กับเกรดสีด้วยอย่างนึง ซึ่งถ้าเราคุยกับผู้รับเหมาส่วนใหญ่จะตีเป็นราคาเหมาทั้งหลังเลย โดยปกติบ้านขนาดประมาณ 150-200 ตร.ม. จะอยู่ที่ 20,000 – 50,000 บาท ทั้งนี้ก็มีหลายปัจจัย บ้านบางหลังต้องขัดเชื้อรา ขัดคราบสกปรก มีทาสีรองพื้นหลายชั้น เป็นต้น

2.การทรุดตัวของดินรอบบ้าน

เราเชื่อว่าปัญหานี้คนอยู่บ้านหลายคนต้องประสบปัญหานี้แน่นอนเลย เพราะจริงๆ แล้วหน้าดินมีการทรุดตัวอยู่แล้วเป็นปกติ ไม่ต้องตกใจนะคะ สถิติทั่วไปในกรุงเทพจะอยู่ที่ปีละ 1-2 ซม. ลองคำนวณไป 10 ปีก็ 10-20 ซม. แล้ว บางบ้านดินทรุดมากกว่านี้อีกจนเห็นเป็นรู ซึ่งตรงนี้เริ่มอันตรายแล้ว เพราะอาจจะเป็นที่ซุกซ่อนของสัตว์ต่างๆ ได้ เช่น งู เป็นต้น

วิธีแก้ปัญหานี้มีหลายวัสดุที่สามารถใช้เป็น “กำแพงกันดิน” ได้ แต่เราขอแนะนำวิธีที่เราเลือกทำบ้านกับบ้านเราเช่นกันคือ การใช้ Smart Board เจาะเข้าผนังบ้าน เพื่อปิดรูและกลบดินเพิ่ม ซึ่งความกว้างของ Smart Board ส่วนใหญ่จะอยู่ที่ประมาณ 1.2 ม. ก็เพียงพอสำหรับการป้องกันการทรุดตัวของหน้าดินในระยะยาวค่ะ

ขอบคุณรูปจาก SCG Experience

พูดถึงงบประมาณของ Smart Board จะอยู่ที่ประมาณ 500-700 บาท/เมตร ส่วนค่าแรงช่างก็จะอยู่ที่ประมาณ 200-250 บาท/เมตร ค่ะ ดังนั้นเราจะป้องกันหน้าดินทรุดตรงไหนของบ้านยาวกี่เมตรก็วัดและคูณราคาไปได้ค่ะ

งานภายนอก

1.ฝ้าเพดาน

หลายคนมักจะปัญหาเรื่องความชื้น ที่มาจากการรั่วซึมของหลังคาด้านบน หรือจะเป็นท่อ Service ต่างๆ ที่มักซ่อนไว้บนหลังคาแล้วมีการเสียหาย ซึ่งพอกว่าจะรู้ตัวก็คือเห็นจากคราบน้ำบนฝ้ากันแล้ว 

อีกปัจจัยนึงก็คงไม่พ้นเรื่องของปลวกกินฝ้า คำถามว่าทำไมต้องกินฝ้าด้วย ก็เพราะว่า Material ที่ใช้ในการผลิตฝ้ายิปซั่มบอร์ดทั่วไปเป็นกระดาษที่ปลวกกินนั่นเองค่ะ

ดังนั้นคำถามถัดมาคือซ่อมได้มั้ย กรณีที่เราใช้ฝ้ายิปซั่มบอร์ดที่เราเห็นฝ้าเราเป็นผืนเดียวกันยาวๆ ก็คือยิปซั่มบอร์ดนั้น เปลี่ยนทีต้องเปลี่ยนทั้งผืนเลยนะคะ ค่าใช้จ่ายก็จะต้องคิดเป็นตารางเมตรของห้องนั้นๆ ไปนะคะ รวมค่าแรงแล้วจะอยู่ที่ประมาณ 400-500 บาท/ตร.ม.

แต่ถ้าไหนๆ ก็จะเปลี่ยนแล้วเลยอยากแนะนำฝ้าอีกวัสดุนึงที่ปลวกไม่กินคือ Smartboard ราคาจะสูงกว่ายิปซั่มมาหน่อยค่ะ

2.พื้น

ปัญหาส่วนใหญ่จะอยู่ที่พื้นลามิเนตที่กรอบ บวม จากหลายสาเหตุ อันนี้ถ้าจะเปลี่ยนก็ต้องยกผืนเช่นเดียวกันนะคะ 

ขอบคุณรูปจาก indexfloor

ซึ่งพอจะเปลี่ยนทั้งทีเราก็มี option มาให้คุณผู้ชมได้เลือกมากขึ้นอีกหน่อย เป็นพื้นไวนิล ราคาขยับสูงขึ้นมาหน่อย แต่ข้อดีของไวนิลคือทนน้ำกันปลวกได้ และหากมีปัญหาที่แผ่นใดแผ่นหนึ่ง มีรุ่นที่สามารถถอดออกมาแล้วใส่ชิ้นใหม่ไปแทนที่ได้ โดยไม่ต้องเปลี่ยนยกแผงนะคะ ส่วนราคาทั่วไปจะอยู่ที่ประมาณ 500-800 บาท/ตร.ม. และค่าปูจะอยู่ที่ 100-150 บาท/ตร.ม.ค่ะ

งานโครงสร้าง

งานโครงสร้างสำหรับบ้านอายุ 10 ปีมักไม่ค่อยเห็นปัญหาใหญ่มากนัก เพราะส่วนใหญ่การออกแบบโครงสร้างบ้านนั้นมักคำนวณเผื่ออายุได้อย่างต่ำ 30 ปีอยู่แล้วค่ะ แต่ดาก็อยากให้คุณผู้ชมได้สำรวจตรวจเช็คบ้างก็เผื่อว่าเรามองเห็นปัญหาก่อนจะได้แก้ไขได้ก่อนเช่นกัน

สำหรับงานโครงสร้างดาขอแบ่งออกเป็น 2 โซนด้วยกันคือ บนดิน และ ใต้ดิน ใต้ดินนี้เรามองไม่เห็นอยู่แล้วและจะตรวจก็ยาก แต่ถ้าโครงสร้างใต้ดินมีปัญหาจริงๆ จะปรากฎให้เห็นที่ตัวบ้านด้านบนแน่นอนค่ะ พอถึงตอนนั้นควรปรึกษากับวิศวกรแล้วนะคะ

ส่วนบนดินการสำรวจจะเน้นไปที่ การสังเกตรอยร้าวและรอยแตกที่บริเวณเสา คาน พื้น และผนัง ก็ขอย่อยออกมาเป็น 2 หัวข้อคือ

• รอยร้าวที่ไม่กระทบกับโครงสร้าง

รอยร้าวบริเวณผนังที่ไม่ลึกมาก อาจะเป็นเพียงการขยายตัวของปูนหรือสีทาบ้านที่ร่อนเกิดเป็นรอยร้าวได้

• รอยร้าวที่มีผลกระทบกับโครงสร้าง

รอยร้าวที่ผนังแนวเฉียง

ลักษณะที่เห็นจะเป็นแนวเฉียง ถ้าเราเห็นแบบนี้น่าจะเกิดจากสาเหตุ การทรุดตัวที่ไม่เท่ากันของฐานราก หรือเกิดจากการต่อเติมอาคารผิดหลักโดยเชื่อมโครงสร้างส่วนต่อเติมเข้ากับโครงสร้างของบ้านหลักเลย

รอยร้าวที่เสา

• รอยร้าวแตกลึกที่เสาตรงเนื้อคอนกรีตกะเทาะจนเห็นเหล็กเสริมภายในชัดเจน น่าจะเกิดจากเสาต้นนั้นรับน้ำหนักมากเกินไป

• รอยร้าวเสาข้อปล้อง อาการนี้อาจจะหมายถึงการทรุดตัวที่ไม่เท่ากันของฐานรากจนทำให้เสาต้นที่ทรุดน้อยที่สุดแอ่นตัว จนเกิดรอยร้าวแนวนอนหลายๆ แนวเหมือนข้อปล้อง

รอยร้าวที่คาน

• แนวดิ่งกลางคาน อันนี้หมายถึงคานตัวนี้รับน้ำหนักมากเกินไปจนเกิดการแอ่นตัว

• รอยร้าวแนวเฉียงที่ปลายคานไปหัวเสาที่อาจจะเกิดเพียงด้านเดียวหรือทั้งสองด้านของปลายคาน น่าจะเกิดจากคานตัวนี้รับน้ำหนักมากเกินไป ซึ่งเสี่ยงต่อการถล่มลงมา

• รอยแตกร้าวที่ปลายคาน อาจจะเป็นเพราะการทรุดตัวที่ไม่เท่ากันของฐานราก

รอยร้าวที่พื้น

• รอยแตกร้าวใต้ท้องพื้น หากเป็นรอยร้าวรูปกากบาท หรือรอยร้าวแนวยาว สาเหตุนี้อาจจะเกิดจากการที่พื้นรับน้ำหนักมากเกินไป จนคอนกรีตใต้พื้นแตกจนเห็นเหล็ก ซึ่งมักเกิดใต้พื้นดาดฟ้าหรือพื้นห้องน้ำ แสดงว่ามีน้ำรั่วซึมจากผิวพื้นด้านบนเป็นประจำ จนทำให้เหล็กเสริมขึ้นสนิมและดันคอนกรีตจนแตกร้าว

• รอยร้าวแนวยาวที่พื้น รอยร้าวเกิดชิดผนังยาวตลอดแนว อันนี้เกิดจากการทรุดตัวที่ไม่เท่ากันของฐานรากค่ะ

งานระบบ

ระบบสุขาภิบาล

สุดท้ายคือเรื่องของงานระบบนะคะ โดยงานระบบในช่วงบ้านอายุ 10 ปีนี้ คนส่วนใหญ่มักจะเจอคือระบบสุขาภิบาล ไม่ว่าจะเป็นปั๊มน้ำเสีย หรือท่อตัน ต้องบอกว่าของเหล่านี้มีระยะเวลาการใช้งานกันอยู่แล้วนะคะ ปกติปั๊มน้ำก็จะมีอายุราวๆ 5-10 ปี ก็ควรเปลี่ยนที ส่วนท่อตันนั้นแล้วแต่การใช้งานมากกว่าระยะเวลา เช่น เราทิ้งทิชชู่ลงโถสุขภัณฑ์ไหม หรือหากเป็นเรื่องของบ่อดักไขมันที่ทำให้ท่อน้ำทิ้งตัน ก็ขึ้นอยู่กับว่าเราเป็นคนทำอาหารกินเองทุกวันรึเปล่า มีการเช็ดแยกน้ำมันออกจากจานก่อนล้างไหม อันนี้ช่วยยืดระยะเวลาได้อยู่นะคะ 

แต่หากเจอปัญหาแล้วสามารถเรียกช่างมาดูได้ค่าใช้จ่ายส่วนใหญ่จะเป็นค่าแรงค่ะ ก็ขึ้นอยู่กับตกลงกันนะคะ

เป็นอย่างไรบ้างคะ ตรวจเช็คบ้านเองไม่ยากเลยใช่ไหมคะ ถ้ามีส่วนไหนที่เสื่อมตามสภาพไปก็ลองคำนวณค่าใช้จ่ายเบื้องต้นกันแล้วลองให้ผู้รับเหมามาประเมินราคาให้อีกที ทั้งนี้แนะนำว่าให้ลองเทียบผู้รับเหมาหลายเจ้าหน่อย จะได้เห็นภาพในเรื่องราคาค่าใช้จ่ายว่าเจ้าไหนราคาแพงราคาถูกนะคะ 

สุดท้ายเราก็หวังว่าวันหยุดที่ไม่ได้ไปไหน ต้องอยู่บ้านในช่วง Covid-19 ทุกคนจะหันกลับมาดูแลรักษาและตรวจเช็คบ้านของเรากันค่ะ 🙂