แนวคิดความเป็นคอนโดมิเนียม – หนังสือเล็กอยู่ได้

สวัสดีค่ะ วันนี้พกน้ำจิ้มเล็กๆน้อยๆจากหนังสือเล่มใหม่ ‘เล็กอยู่ได้’ มาฝากกัน โดยแน่นอนว่าหนังสือที่เราทำขึ้นทุกๆเล่มจะเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย สำหรับวันนี้ขอพูดถึงเกี่ยวกับคอนโดมิเนียม ทั้งในส่วนของที่มาที่ไป แนวคิดความเป็นคอนโดมิเนียม ตลาดคอนโดมิเนียมในปัจจุบันและต่อๆไปในอนาคต

ลงทะเบียนรับหนังสือเล็กอยู่ได้ ที่ทำขึ้นเพื่อตอบแทนให้กับผู้อ่านโดยจะแจกฟรีในงาน Living EXPO 2016 วันที่ 25 -28 สิงหาคมนี้ คลิกที่นี่

คำว่าคอนโดมิเนียม อ่านว่า (con·do·min·i·um) มีรากฐานมาจากภาษาฝรั่งเศส โดยคำว่า “con” หมายถึงการรวมกัน ส่วนคำว่า “domus” หมายถึงสถานที่อยู่อาศัย มีความหมายกว้างๆเชิงการเมืองหน่อยๆว่า การร่วมกันเข้าควบคุมประเทศหรือพื้นที่อื่นๆนอกจากประเทศหรือพื้นที่ของตัวเอง แต่พอปรับเข้ากับสเกลที่เล็กลงแล้วจะแปลว่า อาคารหรือหมู่ตึกที่มีการถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันในอาคารที่แบ่งเป็นพื้นที่ โดยมีจุดประสงค์ในการพักอาศัย โดยสามารถแบ่งออกเป็น 2 ส่วนคือ ทรัพย์ส่วนบุคคล และทรัพย์ส่วนกลางที่มีไว้เพื่อประโยชน์รวมกัน ในทางกฎหมายจะเรียกเป็นภาษาทางการว่า ‘อาคารชุด’

แนวคิดของคอนโดมิเนียม

หลักการดั่งเดิมของคอนโดมิเนียมเกิดจากเมืองในประเทศตะวันตกที่คนทำงานในเมืองใหญ่มีปัญหาในเรื่องการบริหารเวลา เกี่ยวกับกับคำถามที่ว่า ‘ทำอย่างไรถึงจะใช้เวลาน้อยที่สุดในการเดินทางจากบ้านไปทำงาน และจากที่ทำงานกลับบ้าน?’ ซึ่งในขณะเดียวกันจำนวนพื้นที่ของที่ดินภายในตัวเมืองที่มีความเจริญสูง มีอาคารสำนักงานอยู่เยอะหรือจุดศูนย์กลางของ CBD (Central Business District) มีอยู่อย่างจำกัด ส่งผลทำให้ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นเรื่อยๆ ทำให้คนทำงานที่มีความต้องการจะซื้อที่มาปลูกบ้านพักอาศัยพร้อมกันทั้งหมดไม่ได้

ดังนั้นแนวคิดคอนโดมิเนียมจึงแก้ปัญหาที่ความหนาแน่นของที่อยู่อาศัย จากบ้านเดี่ยวแนวราบบนที่ดิน ที่พักอาศัยกันได้ 1 ครอบครัว หรือไม่เกิน 6 คนต่อบ้านหนึ่งหลังก็กลายเป็นสมาชิกในบ้านต้องยอมอยู่ในห้องที่มีขนาดเล็กลง รวมกันหลายๆครอบครัวเข้าก็ต่อกันขึ้นมาเป็นที่พักอาศัยทรงสูงในรูปแบบอาคารพักอาศัย มีความหนาแน่นมากขึ้นเพื่อคนทำงานจำนวนมากจะสามารถอาศัยอยู่ในพื้นที่ศูนย์กลางเมืองที่สามารถการเข้าถึงที่ทำงานที่ง่าย ใกล้ และใช้เวลาไม่มาก โดยตัวกฎระเบียบจะกำหนดให้ทุกคนมีกรรมสิทธิ์ในที่พักอาศัยภายในอาคารร่วมกัน

แนวคิดคอนโดมิเนียมในประเทศไทย

เมื่อแนวคิดของคอนโดมิเนียมถูกนำมาใช้ภายในประเทศไทย จากการจัดสรรที่ดินแนวราบสร้างเป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝด หรือทาวน์โฮม ที่มีความแตกต่างกันในเรื่องขนาดของที่ดิน ยกตัวอย่างเช่นทาวน์โฮมที่ดิน 18 ตารางวาก็สามารถสร้างได้แต่อยู่อาศัยได้เพียง 1 ครอบครัว กลายเป็นการซื้อที่ดินขนาดไม่ต่ำกว่า 2 งาน (200 ตารางวา) ก็สามารถนำมาพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมแบบ Low rise หรือสูงไม่เกิน 23 เมตร หรือขนาด 1 ไร่ (400 ตารางวา) ที่สามารถพักอาศัยได้เกือบร้อยครอบครัวภายในพื้นที่ที่จำกัด ทำให้ความหนาแน่นของการอยู่อาศัยภายในเมืองสูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัด

ถ้าให้ย้อนไปในยุคพ.ศ. 2519-2529 จะเป็นยุคแรกของความเฟื่องฟูของคอนโดมิเนียมกลางเมือง โดยเปลี่ยนจากความนิยมของเจ้าของที่ดินขนาดใหญ่ใจกลางเมือง ที่แต่ก่อนเคยแบ่งพื้นที่ที่เหลือจากการสร้างบ้านหลังใหญ่ของตนเองเป็นอพาร์ตเมนท์ให้เช่าเพื่อเก็บค่าเช่าเป็น Passive Income ก็เปลี่ยนเป็นการสร้างโครงการในรูปแบบการขายกรรมสิทธิ์ขาดไปเลยอย่างคอนโดมิเนียมมากขึ้น ต่อมาในปีพ.ศ. 2522 พรบ.อาคารชุดประกาศใช้เพื่อกำหนดกฎเกณฑ์ต่างๆสำหรับผู้ประกอบการในการสร้างอาคารชุดขายให้กับผู้ซื้อในตลาดและเพื่อไม่ให้เกิดการเอารัดเอาเปรียบกันเกิดขึ้น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กลับมาเฟื่องฟูอีกครั้งในช่วงก่อนปีพ.ศ. 2540 ที่คอนโดมิเนียมเปิดตัวกันมากมายและขายใบจองหมดอย่างรวดเร็วเนื่องจากสถาบันการเงินทั้งในระบบและนอกระบบปล่อยกู้แบบผ่านตลอดให้กับทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้อรายย่อย จนเงินภายในระบบเป็นตัวเลขที่ไม่มีมูลค่าอยู่จริง จึงเกิดที่มาของวิกฤตเศรษฐกิจปีพ.ศ. 2540 ที่เกือบจะธุรกิจหยุดชะงักลง บริษัทหลายแห่งประกาศมาตรการรัดเข็มขัด ปลดพนักงาน ระวังการปล่อยสินเชื่อเข้มงวดมากขึ้น มีการปรับตัวมาเรื่อยๆจนฟื้นฟูและประคองกันมาจนถึงปัจจุบัน

คอนโดมิเนียมในปัจจุบัน

ผ่านมาถึงปัจจุบันที่ทั้งผู้พัฒนาโครงการ (Developer) เองมีความรอบคอบในการเปิดตัวแต่ละโครงการมากขึ้น ประกอบกับรัฐบาลอนุมัติให้มีการลงทุนโครงการในระบบ Infrastructure ทั้งรถไฟลอยฟ้า (BTS) รถไฟใต้ดิน (MRT) ที่เปิดให้บริการในปัจจุบัน และกำลังขยายไปในพื้นที่ชานเมืองมากขึ้นอย่างเส้นทางรถไฟฟ้า MRT สายสีม่วงที่ปัจจุบันมีการเปิดให้ทดลองใช้ และจะเปิดให้ใช้บริการอย่างเต็มรูปแบบในวันที่ 6 เดือนสิงหาคมนี้ โดยทำหน้าที่หลักคือขนส่งผู้คนที่ทำงานในเมืองครั้งละปริมาณมากๆ แม้ว่าจะระบบขนส่งที่ดีขึ้น ทำให้ใช้เวลาในการเดินทางน้อยลง แต่ความนิยมของคอนโดมิเนียมกลับมีสูงขึ้นเรื่อยๆทั้งในพื้นที่ใจกลางเมืองใกล้แหล่งทำงานหลัก ขยายออกมาที่ทำเลใกล้สถานีรถไฟฟ้าต่างๆในระยะเดินทั้งบนถนนใหญ่และในซอยย่อย รวมไปถึงสถานีที่กำลังก่อสร้างและเส้นทางต่างๆในแผนระยะยาว แสดงถึงความต้องการของผู้ซื้อ (Demand) ที่มีเพิ่มขึ้นเรื่อยๆทำให้ตลาดคอนโดมิเนียม (Supply) มีจำนวนเพิ่มขึ้นตามทั้งจากตลาดมือ1 ที่สามารถหาซื้อได้จากผู้พัฒนาโครงการ และมือ2-3-4-… ที่เป็นการซื้อ-ขายของบุคคลธรรมดา

นอกจากเมืองหลวงอย่างกรุงเทพแล้ว ในหัวเมืองของภาคต่างๆอย่างจังหวัดเชียงใหม่ ขอนแก่น ภูเก็ต รวมถึงเมืองท่องเที่ยวดังๆอย่างเขาใหญ่ หัวหิน ชะอำ ก็มีการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่อย่างต่อเนื่องแทนที่การอยู่อาศัยในรูปแบบโรงแรมหรือบ้านพักตากอากาศ เพราะเนื่องจากวิถีชีวิตของคนเมืองกำลังแพร่ขยายไปในพื้นที่ต่างๆ รวมถึงเป็นความเชื่อในทางปฎิบัติว่าการพักอาศัยในคอนโดมิเนียมสะดวกสบายกว่าการอยู่บ้านที่มีบริเวณ เนื่องจากไม่ต้องคอยดูแลพื้นที่ขนาดใหญ่ ไม่ต้องคอยรถน้ำต้นไม้ ป้อนข้าวหมา รวมถึงมีคนดูแลห้องให้อย่างนิติบุคคลอาคารชุด รวมถึงทำเลโครงการมักจะได้ที่ดีอย่างอยู่ข้างๆศูนย์การค้า ใกล้มหาวิทยาลัย ทำให้มีผู้ที่สนใจซื้ออยู่เป็นจำนวนไม่น้อยเลยทีเดียว

ตลาดคอนโดมิเนียมในปัจจุบัน

ก่อนที่ผู้ประกอบการจะมีการเปิดตัวแต่ละโครงการ ภายในบริษัทเองก็จะมีฝ่าย Research and Development (R&D) หรือถ้าบางเจ้าไม่มี In-house ก็จะจ้างบริษัทที่ปรึกษาในการศึกษาตลาดเกี่ยวกับผลิตภัณฑ์นั้นๆ เช่น เรามีที่แปลงหนึ่งต้องการจะสร้างคอนโดมิเนียมเพื่อขาย ดังนั้นเราควรจะสำรวจและศึกษาความเป็นไปได้ในการสร้างคอนโดมิเนียมนี้มีหรือไม่ในช่วงเวลานี้ โดยหัวข้อต่างๆก็จะไล่เรียงมาตั้งแต่การวิเคราห์ตลาดอย่าง Demand&Supply ทั้งที่เป็นคอนโดมิเนียมภายในทำเลที่ดินใกล้เคียงกัน คอนโดมิเนียมคู่แข่งทางตรง ขนาดห้องแบบไหนที่ขายดี การตกแต่งห้องแบบไหนที่ถูกใจผู้ซื้อ ราคาห้องควรอยู่ที่เท่าไรให้พอดีกับทั้งกำลังซื้อและกำไรที่บริษัทควรได้ รวมถึงการคำนวณความเร็วในการขายหรือ Absorption Rate ผู้ซื้อเป็นคนที่ซื้อเพื่ออาศัยอยู่เอง นักลงทุนเพื่อปล่อยเช่า หรือเพื่อขายต่อ เป็นต้น

นอกจากนั้นการศึกษาตลาดก็จะส่งผลต่อการออกแบบสถาปัตยกรรมอย่างขนาดของห้อง แบบห้อง สัดส่วนห้องเช่น ทำเลที่มีผู้เสนอขายที่ดินมีความต้องการของแบบ 1-Bedroom มาก เนื่องจากในทำเลศึกษาส่วนใหญ่พักอาศัยกันไม่เกิน 2 คน มีการอยู่อาศัยเป็นครอบครัวพร้อมลูกเล็กบ้าง ฐานเงินเดือนส่วนใหญ่อยู่ที่ X0,000 บาท ทำให้มีความสามารถในการผ่อนดาวน์แต่ละเดือนประมาณ X,000 บาท ก็จะส่งผลต่อราคาห้องและในด้านตัวเลขทางการเงินของทั้งโครงการและบริษัทด้วย

ตลาดคอนโดมิเนียมในปัจจุบันมีราคาต่อตารางเมตรที่สูงขึ้นเรื่อยๆเนื่องจากค่าที่ดินที่สูงขึ้นทั้งจากราคาประเมินรายปีตามสภาพเศรษฐกิจและจากระบบขนส่ง Infrastructure ที่กำลังวางแผนการก่อสร้าง กำลังก่อสร้าง และเปิดใช้ทั่วถึงในพื้นที่กรุงเทพและปริมณฑลมากขึ้น ทำให้ตอนนี้ราคาคอนโดมิเนียมมือ1 คือการซื้อห้องจากโครงการราคาสูงตั้งแต่ 60,000 บาทต่อตารางเมตรในพื้นที่รอบนอกของกรุงเทพ ส่วนภายในระยะเดินรอบสถานีรถไฟฟ้าทั้ง BTS และ MRT จะขึ้นไปถึง 150,000 บาทต่อตารางเมตรจนถึงเขตในเมืองหรือพื้นที่ CBD (Central Business District) อาทิ ทำเลสีลม ชิดลม หลังสวน เพลินจิต อโศกจะมีราคาขายอยู่ที่ 300,000 บาทต่อตารางเมตร นอกจากพื้นที่ในเมืองแล้ว พื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาทั้งฝั่งพระนครและฝั่งธนบุรีที่ได้วิวแม่น้ำในมุมกว้างก็ได้รับความนิยมในการซื้อเก็บเป็นทรัพย์สินเช่นกัน เนื่องจากที่ดินที่มีอยู่จำกัด การขออนุญาติการก่อสร้าง และส่วนใหญ่นิยมสร้างเป็นโรงแรมริมน้ำมากกว่า

ตัวเลือกอื่นๆอย่างการซื้อมือ 2-3-4-… คือ การซื้อห้องภายในคอนโดมิเนียมต่อจากผู้ขายรายย่อยก็เป็นทางเลือกที่น่าสนใจไม่น้อย เพราะนอกจากจะได้เห็นสภาพของห้อง สภาพพื้นที่ส่วนกลางของจริงแล้ว ยังมีเรื่องการดูแลรักษาจากนิติบุคคลและ Developer หรือข้อคิดเห็นจากเพื่อนบ้านหรือผู้ที่เคยอาศัยอยู่แล้วทำให้มีการตัดสินใจที่รอบคอบมากขึ้น รวมถึงมีความเสื่ยงน้อยกว่าการซื้อใบจอง หรือการซื้อระหว่างการก่อสร้างคอนโดมิเนียม

ในมุมของผู้ประกอบการ

ตัดภาพมาสู่สภาพความเป็นจริง เราลองสมมติตัวเองเป็นผู้ประกอบการ (Developer) มีความเชี่ยวชาญในการสร้างคอนโดมิเนียมซึ่งเป็นทรัพย์ประเภทขายขาด โดยได้แปลงที่ดินมาขนาดประมาณ 0-3-0 ไร่ ความสามารถของขนาดที่ดินคือสร้างเป็นคอนโด Low rise หรือสูงไม่เกิน 23 เมตรตามกฎหาย ซึ่งปกติแล้วจะสร้างสูงไม่เกิน 8 ชั้นสำหรับความสูงขั้นต่ำจากพื้นถึงฝ้า 2.4 เมตร แต่สำหรับบางคอนโดมิเนียมที่มีราคาต่อตารางเมตรสูงขึ้นมาอีกหน่อยจะมีความสูงภายในห้องที่สูงกว่ามาตรฐานอยู่พอสมควร ทำให้จำนวนชั้นลดลงเหลือ 7 หรือ 6 ชั้นก็เป็นได้

ต้องยอมรับว่าโจทย์ของธุรกิจที่สำคัญที่สุดคือการที่ได้กำไรสูงสุด ซึ่งพื้นฐานทางตัวเลขโดยทั่วไป กำไรเกิดมาจากรายได้เป็นตัวตั้งลบด้วยรายจ่าย (รายได้-รายจ่าย=กำไร) ซึ่งไม่จำเป็นเสมอไปว่ามูลค่าโครงการที่สูงกว่าจะได้กำไรมากกว่าโครงการที่มีมูลค่าโครงการน้อยกว่า เพราะถ้าคิดออกมาเป็นเปอร์เซนต์ IRR (Internal Rate of Return) หรือสัดส่วนกำไรแล้ว โครงการที่มูลค่าโครงการน้อยกว่าอาจจะมี IRR ที่สูงกว่าซึ่งทำให้ประทับใจคณะผู้บริหารและผู้ถือหุ้นมากกว่า

โดยมูลค่าของโครงการหรือรายได้ที่ Developer จะได้จากการสร้างคอนโดมิเนียมขายนั้นเกิดจากจำนวนห้องชุดคูณด้วยขนาดของห้องชุดหน่วยเป็นตารางเมตรคูณด้วยราคาต่อตารางเมตร (จำนวนห้องชุดทั้งหมดภายในโครงการ x ขนาดห้องชุด(ตร.ม.) x ราคาขายเฉลี่ยทั้งโครงการ (บาท/ตร.ม.) โดยผู้ประกอบการต้องการเลขผลลัพท์ที่สูงที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ ส่วนรายจ่ายหลักๆของโครงการคอนโดมิเนียมเกิดจากค่าที่ดิน ค่าก่อสร้าง และค่าบริหารงานต่างๆตั้งแต่งานออกแบบ งานก่อสร้าง ไปจนถึงงานขายจนปิดโครงการ เมื่อรวมกัน Developer จะต้องการผลลัพท์เป็นตัวเลขที่ต่ำที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้

ที่ดินเรื่องสำคัญ

จากโจทย์หน้าที่แล้ว เรามาลองสมมติตัวเองเป็น Developer กันเล่นๆ บนที่ดิน 0-3-0 ไร่ ต้องการจะสร้างคอนโดมิเนียม Low rise ภายใต้แนวคิดเล็ก-อยู่-ได้ จากพื้นที่ดินขนาด 0-3-0 ไร่ = 3 งาน = 300 ตารางวา = 1200 ตารางเมตร โดยที่ดินมีขนาด 30 x 40 เมตร ในซอยกว้าง 8 เมตร จะได้พื้นที่อาคารคร่าวๆที่สามารถสร้างอาคารได้ต่อ 1 ชั้น คือ 26 x 36 เมตร โดยคาดหวังว่าจะสร้างอาคารสูง 8 ชั้นที่มีความสูงไม่เกิน 23 เมตร

นอกจากนั้นจะมีกฎหมายหรือข้อบังคับอื่นๆที่จะกำหนดอัตราส่วนพื้นที่การใช้งานของอาคารได้อีก เช่น ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ต้องมีการเช็คว่าที่ดินที่เราตั้งใจจะสร้างเป็นคอนโดมิเนียมนั้นอยู่ในผังสีอะไร แล้วผังสีนั้นอนุญาตให้สร้างอาคารชุดได้หรือไม่ กำหนด FAR (Floor Area Ratio) ที่เท่าไร ซึ่งอัตราส่วน FAR นี้จะเป็นตัวกำหนดความหนาแน่นของการก่อสร้าง ซึ่งอัตราส่วนที่สูงที่สุดคือสีแดง (เขตพาณิชยกรรม) ที่มักจะอยู่พื้นที่ใจกลางเมือง มีสำนักงาน โรงแรม ศูนย์การค้า ซึ่งผังเมืองที่เป็นตัวกำหนดนี้จะมีรอบการปรับอยู่เรื่อยๆเพื่อให้สอดคล้องกับการพัฒนาเมืองโดยรวมอย่างเส้นทางรถไฟฟ้า สนามบิน เขตอุตสาหกรรม ซึ่งเราจะเห็นได้ว่าบางพื้นที่สามารถสร้างคอนโดมิเนียมสูงเกาะกลุ่มกันเป็นจำนวนมาก บางพื้นที่ไม่มีการสร้างคอนโดมิเนียมเลย

และถ้าจะมีการก่อสร้างคอนโดมิเนียมไม่ว่าจะเป็น Low rise หรือ High rise ที่มีจำนวนห้องพักอาศัยตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป หรือมีพื้นที่อาคารเกินกว่า 4,000 ตารางเมตร กำหนดให้เจ้าของโครงการต้องจัดทำรายงานผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมยื่นต่อคณะกรรมการก่อนมีการก่อสร้างจริง ทำให้เราจะเห็นว่า Developer บางเจ้าอย่างรายกลางหรือรายเล็กนิยมสร้างคอนโดมิเนียมที่มีห้องพักไม่เกิน 80 ยูนิตเพื่อให้ไม่ต้องยื่นขอ EIA ซึ่งจะต้องมีการจ้างผู้เชี่ยวชาญในการทำรายงาน ตรวจสอบ และต้องรออนุมัติเพื่อก่อสร้าง และเสียค่าใช้จ่ายอีก ซึ่งบางครั้งอาจจะไม่ผ่านการอนุมัติในครั้งแรก ทำให้ต้องมีการปรับแก้แบบในจุดต่างๆ แล้วยื่นต่อคณะกรรมการอีกครั้งหนึ่ง ซึ่งทำให้เวลาเริ่มการก่อสร้างและการประมาณการการก่อสร้างแล้วเสร็จนั้นยืดออกไปอีกจากที่วางไว้ขั้นต้น

การแบ่งพื้นที่ใช้สอยภายในอาคาร

โดยชั้น 1 ปกติหรือชั้นที่มีระดับพื้นเสมอหน้าดินปกติจะเป็นชั้นจอดรถแบบเข้าซองโดยกำหนดให้อาคารที่มีพื้นที่ใช้สอยมากกว่า 2,000 ตารางเมตรขึ้นไปต้องมีที่จอดรถ 1 คัน ต่อพื้นที่ใช้สอย 120 ตารางเมตรดังนั้นอาคารที่มีพื้นที่ใช้สอย 7,488 ตารางเมตร จะต้องมีที่จอดรถอย่างน้อย 63 คัน นอกจากนั้นก็จะต้องมีพื้นที่ Lobby ที่ชั้น 1 นิดหน่อยที่ส่วนหน้าอาคารเป็นทางเข้า ลึกเข้าไปเป็นตู้จดหมาย ห้องนิติบุคคล ลิฟท์โดยสารและลิฟท์ขนของรวมถึงบันไดหนีไฟ

ชั้น 2-8 ก็จะเป็นชั้นที่มีห้องพักอาศัยซอยย่อยลงไป ตรงกลางเป็นทางเดินที่เรียกว่าเป็นการจัดแบบ Double corridor ที่มีห้องเพื่อนบ้านอยู่ฝั่งตรงข้ามด้วย แต่ในโครงการที่ราคาต่อตารางเมตรสูงๆจะมีการจัดวางห้องพักแบบ Single corridor หรือแบบไม่มีทางเข้าของห้องเพื่อนบ้านอยู่ฝั่งตรงข้ามซึ่งถือว่าเป็นการเน้นเรื่องความเป็นส่วนตัวในการเข้าห้องพัก นอกจากพื้นที่ห้องพักก็จะมีพื้นที่ส่วนกลางบ้างแล้วแต่โครงการอย่างสระว่ายน้ำ ห้องฟิตเนส ห้องสมุด ห้องน้ำและพื้นที่สีเขียว ในคอนโดมิเนียมที่มีราคาสูงขึ้นมาหน่อยก็จะมีห้องซาวน่า อ่างน้ำวน ที่พัทกอล์ฟ เป็นต้น

ส่วนชั้นดาดฟ้าหรือชั้นบนสุดมักจะเป็นชั้นที่ต้องขึ้นด้วยบันไดหนีไฟ เพราะถ้าลิฟท์โดยสารหรือลิฟท์ขนของขึ้นถึงจะเรียกว่าเป็นชั้น 9 ซึ่งเกิดกว่าความสูงที่กฎหมายกำหนด บนพื้นที่ดาดฟ้ามักจะจัดเป็นพื้นที่สีเขียวอย่างสวนหย่อม และเป็นพื้นที่นั่งเล่นซะเป็นส่วนใหญ่ บางคอนโดมิเนียมที่ราคาต่อตารางเมตรสูงจะแบ่งพื้นที่ขายของชั้น 8 ประมาณครึ่งหนึ่งทำเป็นพื้นที่ส่วนกลางอย่างสระว่ายน้ำที่สามารถได้วิวหน้าโครงการสวยๆ เพื่ออำนวยความสะดวกต่อลูกบ้านที่จะเข้าถึงพื้นที่ส่วนกลางได้ง่ายกว่าการเดินบันไดขึ้นไปบนดาดฟ้า

ภายในห้องพัก

สมัยที่คอนโดมิเนียมได้รับความนิยมช่วงแรกๆในเมืองไทย Developer จะสร้างห้องพักให้มีขนาดใหญ่มาก บางโครงการแบบ 1 ห้องนอนเริ่มต้นที่ 50 ตารางเมตร บางโครงการไม่มีแม้กระทั่งแบบ 1 ห้องนอน มีแต่แบบ 2 ห้องนอนขนาด 200 ตารางเมตรขึ้นไป ทำให้จำนวนห้องพักภายในโครงการมีจำนวนน้อย ราคาแต่ละยูนิตก็จะสูงเนื่องจากจำนวนตารางเมตรมาก แต่เมื่อเวลาผ่านไป มีความต้องการของคนเมืองและคนทำงานที่จะอยู่ในคอนโดมิเนียมมีมากขึ้น ทำให้จำนวนห้องพักแบ่งซอยเล็กลง แต่ราคาต่อตารางเมตรกลับสูงขึ้น แต่พอคิดคำนวณกลับมาเป็นราคาต่อห้องพักจะลดลงค่อนข้างเยอะเพื่อให้ผู้ซื้อหยิบจับกันได้ง่ายขึ้น

ส่วนการออกแบบห้องพักให้เข้ากับแนวคิดเล็ก-อยู่-ได้ สามารถพบได้ทั่วไปตามโครงการที่มีจำนวนยูนิตเยอะมากๆที่เน้นขายปริมาณ มีราคาต่อตารางเมตรไม่สูงมาก และอยู่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าออกไปซักหน่อย หรือไม่ก็จะเป็นโครงการปกติทั่วไปที่จะมีห้องขนาดเล็กแทรกอยู่ตามชั้นต่างๆเพื่อเป็นห้องโปรโมชั่นที่มักจะมีตำแหน่งอยู่ตรงกลางของชั้น จุดใกล้ลิฟท์หรือบันไดหนีไฟ โดยในปัจจุบันแบบห้องที่ขนาดเล็กที่สุดเรียกว่า Type Studio ขนาดเล็กที่สุดตามที่กฎหมายกำหนดคือ 20 ตารางเมตร โดยแบบห้อง Studio โดยทั่วไปจะแบ่งออกเป็น 2 ส่วนใหญ่ๆคือห้องนอนและห้องน้ำ ส่วนย่อยๆคือห้องครัวและพื้นที่ระเบียงด้านนอก โดยกฎหมายก็จะมีการกำหนดให้ห้องนอนของห้องพักอาศัยต้องมีความกว้างและความยาวไม่น้อยกว่าด้านละ 2.5 เมตร และพื้นที่รวมไม่น้อยกว่า 9 ตารางเมตร โดยต้องมีประตูและหน้าต่างไม่น้อยกว่า 10% ของพื้นที่ห้องนอนนั้น ส่วนขนาดห้องน้ำถ้าพื้นที่แห้งรวมกับพื้นที่อาบน้ำจะต้องมีขนาดใหญ่กว่า 1.5 ตารางเมตร แต่ถ้ามีการแยกกันของพื้นที่แห้งและพื้นที่อาบน้ำจะต้องมีขนาดไม่น้อยกว่าห้องและ 0.9 ตารางเมตร มีความยาวของแต่ละผนังไม่น้อยกว่า 0.8 เมตร และสามารถไม่มีหน้าต่างสู่ภายนอกได้ แต่จะต้องมีการต่องานระบบระบายสู่ภายนอกแทน นอกจากนั้นความสูงของห้องตั้งแต่พื้นจนถึงฝ้าเพดานห้องนอนจะต้องสูงไม่น้อยกว่า 2.4 เมตร แต่สำหรับห้องน้ำจะเล็กเตี้ยลงมาได้หน่อยที่ 2 เมตร

คอนโดมิเนียมในตลาดต่างประเทศ

ในเมืองต่างประเทศที่มีแหล่งงานจำนวนมาก หรือเป็นเมืองเศรษฐกิจของประเทศอย่างเกาะ Manhattan ของรัฐ New York, ฝั่ง Central ของเกาะฮ่องกง, Singapore, โตเกียวเมืองหลวงของประเทศญี่ปุ่น หรือเมือง London ของประเทศอังกฤษ จะมีปัญหาค่าที่ดิน ราคาคอนโดมิเนียม ค่าเช่าอพาร์ทเม้นท์ หรือแม้กระทั่งหอพักนักศึกษาที่อยู่ใกล้มหาวิทยาลัยต่างมีอัตราค่าเช่าที่สูงกว่าคอนโดมิเนียมภายในกรุงเทพหลายเท่าตัวนัก อันเนื่องมาจากความต้องการในการเดินทางระยะใกล้ การใช้เวลาเดินทางไม่มากนักจากที่พักไปยังที่ทำงาน และราคาที่สูงของราคาซื้อขายและค่าเช่าอาจจะเกิดมาจากค่าครองชีพของเมืองนั้นๆที่สูงกว่าด้วย

และเหมือนๆกับประเทศไทยที่ราคาภายในตัวเมืองหรือ CBD (Central Business District) มีราคาสูง แต่ทำแลที่ได้วิวที่สวยอย่างถนนรอบ Central Park หรือสวนสาธารณะใจกลางเมือง New York ก็จะมีราคาที่สูงเช่นกันเนื่องจากใกล้แหล่งงาน ถนน Fifth street ที่เป็นแหล่งชอปปิ้งและได้วิวสีเขียวจากสวนสาธารณะ รวมถึงพื้นที่บนเขาสูงภายในเขต Central ของเกาะฮ่องกงที่สามารถเห็นวิวเมืองก็เช่นกัน

เนื่องจากเป็นประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่มีความต้องการอย่างต่อเนื่อง และเป็น 1 ในปัจจัย 4 พื้นฐานที่คนเราต้องการ แต่ในอนาคตก็มีอีกหลายปัจจัยที่อาจจะส่งผลต่อความต้องการของผู้ซื้อ ไม่ว่าจะเป็นแนวโน้มของจำนวนประชากรซึ่งคาดว่าจะลดลง โลกของการทำงานที่อาจจะไม่ต้องเดินทางไปเพื่อตอกบัตรเข้า-ออกที่ออฟฟิศอีกต่อไป จนถึงเรื่องความชอบ ความนิยมที่อาจจะเปลี่ยนไป แต่ก็อาจจะมีปัจจัยบวกอย่างการเข้าสู่ AEC อย่างเต็มตัวทำให้มีกำลังซื้อจากภายนอกประเทศสูงขึ้น ซึ่งน่าจับตามองสำหรับสถานการณ์คอนโดมิเนียมใน Generation ถัดๆไป 🙂

แล้วมาพบกันในงาน Living EXPO 2016 วันที่ 25 -28 สิงหาคมนี้ ที่ชั้น 1 สยามพารากอนนะคะ