ทุกๆคนที่มีที่อยู่อาศัยเป็นที่ดินจัดสรร หรืออาคารชุด คงจะหนีไม้พ้นที่จะต้องชำระ “ค่าส่วนกลาง” กันใช่ไหมคะ ซึ่งค่าส่วนกลางนั้นก็คือ Maintenance Fee / Common Fee คือเงินที่เราจะต้องจ่าย เพื่อให้นิติบุคคลใช้เพื่อประโยชน์ในพื้นที่ส่วนกลางที่ลูกบ้านทุกคนนั้นใช้ร่วมกัน ได้แก่ ค่าน้ำ ค่าไฟในอาคาร Clubhouse ค่าทำความสะอาดถนน ค่าดูแลสวน ค่าจ้างเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย รวมถึงค่าซ่อมบำรุงพื้นที่ส่วนกลางที่อาจชำรุดทรุดโทรมไปตามกาลเวลา เช่น ค่าซ่อมสระว่ายน้ำ เครื่องเล่นในฟิตเนส หรือประตูไม้กั้นหน้าหมู่บ้านเสีย ฯลฯ และอีกมากมายเลยค่ะ

ซึ่งแต่ละโครงการก็มีอัตราการเรียกเก็บที่แตกต่างกันไป ขึ้นอยู่กับหลากหลายปัจจัย เช่น ถ้าโครงการไหนที่มียูนิตมาก ก็จะทำให้ค่าส่วนกลางมีตัวหารมากขึ้น เราก็จะจ่ายค่าส่วนกลางได้ถูกลงไปด้วย และถ้าโครงการไหนมีสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการเยอะ แต่ละชิ้นมีราคาสูง ก็จะมีค่าการซ่อมบำรุงที่สูงเช่นกัน หรืออีกปัจจัยหนึ่งที่สำคัญก็คือ ค่าส่วนกลางมักคิดตามขนาดที่ดิน หรือขนาดพื้นที่ใช้สอย ซึ่งบ้านและคอนโดมิเนียมจะมีวิธีคิดไม่เหมือนกัน คือ

  • บ้าน :  คิดตามขนาดที่ดินบ้าน (บาท/ตารางวา/เดือน)
  • คอนโดมิเนียม : คิดตามขนาดพื้นที่ห้อง (บาท/ตารางเมตร/เดือน)

หมายเหตุ : แต่ก็มีบางที่เก็บเป็นอัตราส่วนเท่ากันในทุกยูนิต ส่วนใหญ่แล้วจะมีขนาดที่อยู่อาศัยต่างกันไม่มาก เช่น คิดเป็น 1,500 บาท/ยูนิต/เดือน ไปเลยค่ะ

นอกจากนั้นค่าส่วนกลางยังสามารถปรับ ขึ้น-ลง ตามค่าใช้จ่ายที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคตได้ด้วยนะ เช่น มีการลงมติเห็นชอบกันในกรรมการแล้วว่า เราจะมีการติดตั้งระบบจอดรถอัตโนมัติ ทำให้อาจจะมีค่าซ่อมบำรุงรักษาที่มากกว่าการจอดแบบปกติในอนาคต หรือถ้าเกิดส่วนกลางมีการใช้เงินค่าน้ำ/ค่าไฟที่สูงขึ้น ก็อาจจะทำให้ต้องเรียกเก็บมากขึ้น เพื่อให้นิติสามารถบริหารจัดการต่อไปได้ ซึ่งในสัญญาซื้อขายส่วนใหญ่ก็จะระบุไว้อยู่แล้วว่า ค่าส่วนกลางที่เรียกเก็บครั้งแรกนั้น จะมีระยะเวลาตามกำหนด เช่น 2 ปี หรือ 5 ปี และอาจมีการเปลี่ยนแปลงได้ค่ะ

ค่าส่วนกลางไม่จ่ายได้ไหม ?

ขอบอกก่อนเลยค่ะว่า “ไม่ได้” เนื่องจากเป็นหน้าที่ที่เจ้าของบ้าน หรือห้องชุดในคอนโดมิเนียมทุกคนต้องรับผิดชอบร่วมกัน ซึ่งจะมีระบุอยู่ในสัญญาตั้งแต่การซื้อ/ขายตั้งแต่แรกแล้ว และทางนิติบุคคลก็สามารถแจ้งดำเนินคดี กับคนที่ค้างชำระได้ด้วยนะคะ

ตาม พ.ร.บ. จัดสรรที่ดิน(ฉบับที่2) พ.ศ.2558 กำหนดให้ผู้มีอำนาจในการดูแลโครงการ ซึ่งในกรณีทั่วไปหรือก็คือ นิติบุคคล สามารถระงับการให้บริการกับเจ้าของบ้านที่ค้างชำระค่าส่วนกลาง คือ ตัดสิทธิ์ในการใช้ส่วนกลางบางอย่าง ซึ่งจะเป็นไปตามเงื่อนไขกฎหมายข้อบังคับ พร้อมกับสามารถดำเนินคดีตามกฎหมาย เพื่อบังคับให้จ่ายค่าส่วนกลางได้ค่ะ

ถ้านิติบุคคลไม่สามารถเก็บค่าส่วนกลางได้ หรือพูดอีกอย่างหนึ่งก็คือ มีลูกบ้านที่ไม่ยอมจ่ายค่าส่วนกลางนั้นจะเกิดอะไรขึ้น.. ?

หากนิติบุคคลเก็บค่าส่วนกลางไม่ได้ หรือไม่เพียงพอต่อการใช้งานจริง จะทำให้การบริหารขาดสมดุลไปได้ อาจจะทำให้เกิดขาดทุนสะสม เช่น มีค่าใช้จ่ายต่อเดือนอยู่ที่ 2 แสนบาท หรือปีละ 2.4 ล้านบาท แต่เมื่อเรียกเก็บแล้ว ได้เพียงปีละ 2 ล้านบาท ก็ไม่สามารถบริหารเงินมาใช้ได้ทัน โดยสุดท้ายแล้วหมู่บ้านนั้นๆ อาจจะต้องจำใจยกให้เทศบาลเข้ามาดูแล แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นก็มีเงื่อนไขที่ทั้งในโครงการและเทศบาลกำหนด ซึ่งคงไม่ดีเท่ากับมีกรรมการและนิติบุคคลดูแลนะคะ

นอกจากนั้นแล้วเมื่อเวลาผ่านไป ยังไม่มีงบประมาณในการดูแลพื้นที่ส่วนกลางเพียงพอ ลูกบ้านก็จะต้องเจอกับสภาพโครงการที่ดูเก่า ชำรุดทรุดโทรม บางฟังก์ชันอาจใช้การไม่ได้ด้วยซ้ำ รวมถึงการรักษาความปลอดภัยก็ลดลง ทัศนียภาพแย่ไม่น่าอยู่ ซึ่งถ้าหนักขึ้นเรื่อยๆ ก็จะส่งผลไปถึงการซื้อขายเปลี่ยนมือของโครงการนั้นๆ อาจขายไม่ออก เพราะสภาพส่วนกลางดูไม่ดี หรือจะปล่อยเช่าก็ไม่ได้ ทีนี้แย่กันไปตามๆกันหมดเลยค่ะ

 

ความเข้าใจผิดในการจ่ายค่าส่วนกลาง

บางคนคิดว่า ฉันต้องไปต่างประเทศหลายปี หรือมีบ้านหลายหลัง บางหลังซื้อทิ้งไว้ไม่ได้ไปอยู่เลย ก็เลยคิดว่าพื้นที่ส่วนกลางก็ไม่ได้ใช้ ทำไมจะต้องจ่ายด้วย? อันนี้เป็นความคิดที่ “ผิด” นะคะ เนื่องจากค่าส่วนกลางถูกเฉลี่ยแต่ละยูนิตมาเท่าๆแล้ว ถ้ามีใครไม่จ่ายก็จะเกิดการที่ค่าส่วนกลางไม่พอ ต้องเก็บเพิ่มเติม กระทบกับลูกบ้านคนอื่นๆอีก ถ้าเป็นโครงการใหม่ที่ยังขายไม่หมด ห้องที่ทาง Developer เป็นเจ้าของก็จะต้องจ่ายค่าส่วนกลางในยูนิตนั้นๆด้วย เพื่อให้สามารถบริหารโครงการต่อไปได้นั่นเอง

บ้านที่ถูกธนาคารยึดแล้วไม่ต้องจ่ายค่าส่วนกลางแล้ว ความจริงเป็นหน้าที่ของนิติบุคคลที่จะต้องตามจากเจ้าของเก่า หรือรับแจ้งไปทางธนาคารว่า บ้านหลังนี้มีหนี้ค่าส่วนกลางอยู่นะ เพราะไม่เช่นนั้น เมื่อมีการขายทอดตลาดผู้ซื้อใหม่ เขาจะไม่ได้รับรู้ด้วยนะคะ

ตัวอย่างการจัดการ

พอเกิดปัญหาเรื่องค้างค่าส่วนกลางขึ้น แต่ละนิติบุคคลก็มีการจัดการที่แตกต่างกันออกไปนะคะ ทั้งนี้ทั้งนั้นการจำกัดสิทธิ์ในการใช้งานพื้นที่ส่วนกลาง จะต้องไม่ละเมิดข้อกฎหมาย ตามมาตรา 43 ของกฎหมายจัดสรร ที่กล่าวว่าสาธารณูปโภคในโครงการจัดสรรนั้น ให้ตกอยู่ในภาระจำยอม เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร หมายถึงลูกบ้านมีสิทธิ์ที่จะใช้พื้นที่ส่วนกลางได้ แม้ว่าจะไม่จ่ายค่าส่วนกลางค่ะ

แต่ก็มีมาตรการลงโทษผู้ที่ค้างชำระค่าส่วนกลางอยู่ว่า ถ้าเจ้าของที่ดินจัดสรรแปลงใดค้างชำระค่าบริหารทรัพย์ส่วนกลางเกิน 3 เดือน นิติบุคคลสามารถระงับการใช้ประโยชน์ในสาธารณูปโภคส่วนกลางได้ และถ้าค้างเกิน 6 เดือนสามารถระงับการทำนิติกรรมได้เลยค่ะ

  • โครงการ A : มีลูกบ้านที่ค้างค่าส่วนกลาง นิติฯก็จัดการโดยงดบริการบางอย่างเช่น มีบริการรับฝาก-ส่งของให้แต่ละบ้าน ไม่ไปส่งของหรือจดหมายให้กับบ้านที่ไม่จ่างค่าส่วนกลาง บริการสาธารณะต่างๆ หรือไม่เก็บขยะ , งดเปิดประตูกั้นกระดกให้ แต่ก็ไม่ค่อยได้ผลมากนัก เนื่องจากลูกบ้านไม่ได้เดือดร้อนอะไรมาก
  • โครงการ B : เป็นอาคารชุด มีลูกบ้านไม่ยอมจ่ายค่าส่วนกลาง สามารถระงับการใช้งานพื้นที่ส่วนกลาง หรือตัดบัตรที่ใช้สแกนเข้าส่วนกลาง (แต่ตัดน้ำ/ตัดไฟไม่ได้นะคะ) แต่ก็ไม่ได้ทำให้ได้ค่าส่วนกลางคืนมาอยู่ดี

แนวทางแก้ไข

เนื่องจากผลเสียของการไม่จ่ายค่าส่วนกลางนั้นมีเยอะ และกระทบต่อลูกบ้านคนอื่นๆด้วย นิติบุคคลจึงต้องมีการตามค่าส่วนกลางทุกๆปีงบประมาณ และต้องออกเอกสารแจ้งเตือน ถ้ามีบ้านที่ถูกยึด ก็จะต้องแจ้งเรื่องหนี้ค่าส่วนกลางไปทางกรมบังคับคดี หรือธนาคารเพื่อตามด้วยค่ะ สำหรับบ้านที่ใช้หลัก “ไม่มี ไม่หนี ไม่จ่าย” จะมีวิธีการดำเนินการแยกกันระหว่างบ้านและคอนโดมิเนียม ดังนี้

บ้านจัดสรร

  • ถ้าชำระค่าส่วนกลางล่าช้า นิติบุคคลสามารถเรียกเก็บค่าปรับ 10-15 % ของยอดที่ต้องชำระพร้อมดอกเบี้ยได้
  • ถ้าค้างชะรำค่าส่วนกลางเกิน 3 เดือน นิติบุคคลสามารถระงับการให้บริการหรือการใช้งานพื้นที่ส่วนกลางได้ เช่น ไม่ให้ใช้สระว่ายน้ำ, ฟิตเนส, ไม่เก็บขยะ ฯลฯ
  • ถ้าค้างชะรำค่าส่วนกลางเกิน 6 เดือน นิติบุคคลสามารถระงับการทำนิติกรรมต่างๆได้ เช่น การจดทะเบียนสิทธิ, การโอน, การซื้อขาย เป็นต้น
  • สุดท้ายถ้ายังไม่มีการจ่ายค่าส่วนกลาง นิติบุคคลสามารถฟ้องร้อง เพื่อบังคับชำระหนี้จากลูกบ้านที่ค้างชำระค่าส่วนกลางได้

คอนโดมิเนียม

  • ถ้าไม่ชำระค่าส่วนกลางภายในวันที่มีการแจ้งไป ในระยะเวลา 6 เดือน นิติบุคคลสามารถเรียกเก็บค่าปรับไม่เกิน 12% ของยอดที่ต้องชำระพร้อมดอกเบี้ยได้ ถ้าเกิน 6 เดือน นิติบุคคลสามารถเรียกเก็บค่าปรับได้ไม่เกิน 20 %
  • ลูกบ้านที่ค้างชำระค่าส่วนกลางจะไม่มีสิทธิ์ออกเสียงและลงคะแนนใดๆในที่ประชุมได้
  • ไม่สามารถซื้อ-ขาย หรือโอนกรรมสิทธิ์ใด ๆได้ เนื่องจากไม่ได้ ‘ใบปลอดหนี้’
  • สุดท้ายถ้ายังไม่มีการจ่ายค่าส่วนกลาง นิติบุคคลสามารถฟ้องร้องเพื่อบังคับชำระหนี้จากลูกบ้านที่ค้างชำระค่าส่วนกลางได้

ติดตามพวกเราได้ที่
Website : www.thinkofliving.com
Twitter : www.twitter.com/thinkofliving
YouTube : www.youtube.com/ThinkofLiving
Instagram : www.instagram.com/thinkofliving
Facebook : ThinkofLiving

อ่านเพิ่มเติม