…เชื่อว่าหลายๆคนคงอยากมีบ้านเป็นของตัวเอง โดยในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา มีโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ๆเกิดขึ้นมากมาย แต่เศรษฐกิจกลับหดตัวลง คนอยากซื้อบ้านใหม่ก็กู้ไม่ผ่านเยอะ คนที่ซื้อบ้านแล้วหลุดจำนองก็มีสะสมในท้องตลาดมากขึ้น จึงทำให้ราคาบ้านหรือคอนโดมือ 2 ยิ่งถูกลงเรื่อยๆ ซึ่งเป็นปัจจัยด้านบวกที่ส่งผลให้ตลาดสินค้ามือ 2 กลับมาได้รับความสนใจและคึกคักมากขึ้นอีกครั้ง
บทความนี้ เรามาทำความรู้จักกับบ้านมือสองกันให้มากขึ้นดีกว่าครับ ว่ามีข้อดี-ข้อเสียอย่างไร จะหาซื้อได้จากช่องทางไหนบ้าง และมีจุดอะไรที่ต้องระวังหรือเตรียมตัวเป็นพิเศษไหม? เผื่อเป็นอีกทางเลือกหนึ่งสำหรับใครที่อยากจะมีบ้านเป็นของตัวเองสักหลัง และจะได้ไม่เจ็บหรือผิดหวังเมื่อซื้อมาแล้วนั่นเองครับ
ข้อดี-ข้อเสียของบ้านมือสอง
ข้อดี :
- ราคาถูกกว่าบ้านใหม่ : เนื่องจากความชำรุดทรุดโทรมที่เสื่อมถอยไปตามกาลเวลา
- ได้เห็นของจริง : ในที่นี้ไม่ใช่แค่สภาพตัวบ้านเท่านั้น แต่ยังรวมถึงเพื่อนบ้าน สภาพแวดล้อมโดยรอบ และสภาพการเดินทางอีกด้วย
- ทำเลที่ดีกว่า : บ้านมือสองจะถูกสร้างก่อนบ้านใหม่ๆ จึงได้โอกาสจับจองทำเลที่ดีกว่า เช่น บริเวณปากซอย ในขณะที่โครงการใหม่ๆ อาจจะเกิดขึ้นที่ท้ายซอย หรือทำเลใจกลางเมืองที่จะเกิดโครงการใหม่ๆได้ยาก เป็นต้น
- ราคาต่อรองได้ : เพราะเป็นการซื้อกับบุคคลทั่วไปเป็นส่วนใหญ่ ถ้าพูดคุยกันถูกคอก็อาจต่อรองราคากันได้ ไม่เหมือนการซื้อกับโครงการโดยตรง ที่จะถูกกำหนดราคาแต่ละยูนิตเอาไว้ล่วงหน้าแล้ว
- เข้าอยู่ได้ทันที : ในกรณีบ้านที่ซื้อมาได้ถูกปรับปรุง และตกแต่งมาก่อนขายแล้ว ก็สามารถเข้าอยู่ได้ทันที ในขณะที่โครงการใหม่ๆ อาจต้องรอสร้างเสร็จก่อนเข้าอยู่
- วัสดุมีคุณภาพที่ดีกว่า : สำหรับบ้านที่มีอายุ 15 – 30 ปีขึ้นไป จะมีขนาดของเสา-คาน ที่ใหญ่และแข็งแรงกว่าบ้านสมัยใหม่ ส่วนใหญ่จะเป็นผนังก่ออิฐ ซึ่งสามารถรื้อถอนหรือต่อเติมได้ง่ายอีกด้วย เพราะสมัยนั้นค่าแรงและค่าวัสดุยังไม่สูงเท่าตอนนี้ ซึ่งโครงการใหม่ๆจะมีการปรับเปลี่ยนวัสดุให้เหมาะสม เพื่อควบคุมค่าใช้จ่ายและผลกำไรมากขึ้นนั่นเองครับ
ข้อเสีย :
- ต้องเตรียมเงินซ่อมแซมบ้าน : เพราะบ้านมือสองจะมีความทรุดโทรมไปตามกาลเวลา เมื่อซื้อมาจึงต้องซ่อมแซมบ้านให้กลับมาสภาพดีเหมือนเดิม โดยเฉพาะพวกงานระบบต่างๆ วัสดุปิดผิว และถ้าอายุของตัวบ้านมากๆ ก็อาจต้องพิจารณาเรื่องงานโครงสร้างต่างๆด้วย
- ธนาคารปล่อยกู้ไม่เต็มวงเงิน : ปกติการซื้อบ้านมือสองธนาคารส่วนใหญ่จะปล่อยกู้ได้สูงสุดแค่ 80% (ขึ้นอยู่กับเงื่อนไข ลองสอบถามหลายๆธนาคารอีกทีครับ) ดังนั้นเราจึงต้องมีเงินสดอีก 20% ที่เหลือของราคาบ้านเพื่อจ่ายส่วนที่เหลือด้วย
- ไม่มีประกันตัวบ้านหลังการขาย : ปกติถ้าเราไปซื้อบ้านใหม่ๆ จะมีการตรวจ Defect หรือข้อบกพร่องต่างๆ ก่อนเซ็นรับโอนบ้าน ซึ่งโครงการจะซ่อมแซมให้อยู่ในสภาพที่ดีที่สุดจนกว่าเราจะพอใจ แต่กรณีของบ้านมือสองจะไม่มีนะครับ ดังนั้นจึงควรเช็คสภาพบ้านดีๆ และทำข้อตกลงกับเจ้าของเดิมให้แน่ชัดก่อนซื้อขายจะดีที่สุดนะ
- บางครั้งต้องรอเจ้าของเดิมย้ายออก : ขึ้นชื่อว่าบ้านมือสองส่วนใหญ่ย่อมมีคนอยู่เดิมมาก่อน บางครั้งเราอาจเจอคนที่อิดออดไม่ยอมย้ายออกซักที อาจทำให้วุ่นวายและเสียเวลาได้เหมือนกัน หรือบางหลังเจ้าของเดิมก็ขายให้พร้อมเฟอร์นิเจอร์ด้วยก็มีครับ
- ส่วนกลางและสาธารณูปโภคที่เก่ากว่า : ในกรณีที่เราซื้อบ้านมือสองในโครงการจัดสรร แน่นอนว่าสิ่งอำนวยความสะดวกของโครงการย่อมทรุดโทรมไปตามกาลเวลา คงสู้โครงการใหม่ๆไม่ได้ รวมถึงที่ดินโครงการที่มีการถมมานานแล้ว ก็อาจต่ำกว่าที่ดินแปลงข้างๆที่เพิ่งถมใหม่ หรือถนนตัดใหม่หน้าโครงการได้เช่นกันครับ
- เสี่ยงได้บ้านมีประวัติ : แน่นอนว่าบ้านที่เคยมีคนอาศัยอยู่ อาจจะมีหรือไม่มีอะไรเกิดขึ้นก็เป็นได้ เรื่องนี้ไม่ต้องถึงมือรายการคนอวดผีหรอกครับ เราสืบเองได้จากการสอบถามทั้งเจ้าของบ้าน และเพื่อนบ้านข้างเคียง หรือนิติบุคคลและยามหมู่บ้านก็ได้ครับ
จะหาบ้านประกาศขายได้จากที่ไหน?
1. ตระเวนหาบ้านที่ติดประกาศขายด้วยตัวเอง
วิธีนี้จะทำให้เราได้เห็นสภาพบ้าน สภาพแวดล้อม และสภาพการเดินทางที่แท้จริง เนื่องจากเราจะได้ลงพื้นที่ไปขับรถตระเวนหาบ้านที่ติดประกาศขายด้วยตัวเอง แต่จะมีข้อจำกัดคือ หากเป็นโครงการที่มีระบบรักษาความปลอดภัยที่เข้มงวดมากๆ เราอาจไม่สามารถเข้าไปในโครงการนั้นๆได้ ถ้าไม่นัดหมายหรือมีคนในพาเข้าไป นอกจากนี้ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าน้ำมัน ค่าทางด่วน และอาจเสียเวลาไปฟรีๆได้ หากวันนั้นไม่เจอโครงการที่ถูกใจครับ
2. ค้นหาประกาศขายผ่านเว็บไซต์
เป็นวิธีที่ง่ายและสะดวกที่สุด โดยแต่ละเว็บไซต์ส่วนใหญ่มักจะมีเครื่องมือ ที่ช่วยให้เราค้นหาบ้านที่ต้องการได้ง่ายขึ้น ด้วยการใส่เงื่อนไขต่างๆลงไป เช่น ทำเล ช่วงราคา และประเภทบ้าน เป็นต้น เพียงแค่นี้ก็จะทำให้เราได้ดูข้อมูลบ้านหลายๆหลังได้ในทีเดียว ช่วยประหยัดเวลาไปได้มาก แต่ข้อจำกัดคือ เราจะเห็นเฉพาะรูปถ่ายเท่านั้น ไม่ได้เห็นของจริงว่าเป็นอย่างไร
ซึ่งผมแนะนำให้ใช้ 2 วิธีควบคู่กันไปครับ ก่อนอื่นเราควรหาพิกัดของบ้านที่เราต้องการจากในเว็บก่อน จากนั้นจึงค่อยขับรถออกไปดูของจริงทีเดียวหลายๆหลัง ซึ่งในระหว่างทางที่ไปดูนั้น เราก็อาจมองหาบ้านหลังใกล้เคียง เผื่อเจอหลังอื่นติดประกาศเพิ่มเติม แต่อาจไม่ได้ลงเว็บไซต์นั่นเองครับ จะได้ลองโทรเช็คสอบถามราคาไว้เปรียบเทียบหลายๆหลังได้ด้วย
ต้องซื้อกับใคร มีข้อดี-ข้อเสียต่างกันหรือไม่?
1. ซื้อกับเจ้าของโดยตรง
ช่องทางแรกที่เรามักจะนึกถึงเวลาหาซื้อบ้านมือสองจะเป็นเบอร์โทรศัพท์ใช้ติดต่อกับเจ้าของบ้านโดยตรง ซึ่งติดอยู่ตามป้ายประกาศขายและบนเว็บไซต์ต่างๆ หรือบางทีก็จะต้องติดต่อผ่านนายหน้าอีกที ในกรณีที่บ้านหลังนั้นๆมีการจ้างวานฝากขายครับ
ข้อดี :
เรามีโอกาสต่อรองราคา และสามารถตกลงค่าใช้จ่ายต่างๆ กับเจ้าของบ้านหรือนายหน้าได้โดยตรง โดยบ้านประเภทนี้จะมีทั้งเจ้าของเก่า ที่ซื้อเพื่ออยู่เองแล้วมาขายต่อ หรือนักลงทุนที่ซื้อเกร็งกำไร ซึ่งหากโชคดีเราอาจได้เจอบ้านที่เจ้าของยังไม่เคยย้ายเข้าไปอยู่มาก่อนก็ได้ครับ ซึ่งบ้านแบบนั้นส่วนใหญ่จะยังอยู่ในสภาพดี ไม่ทรุดโทรมมากนัก
ข้อควรระวัง :
- ราคาที่สูงขึ้นเล็กน้อย : เกิดจากการตกแต่งเพิ่มมูลค่าของเจ้าของเดิม หรือทำเลที่ดีและถูกพัฒนาขึ้นดีกว่าแต่ก่อน รวมถึงหากซื้อผ่านเอเจ้นท์ (หรือตัวแทนขาย) ก็จะมีการบวกค่านายหน้าเพิ่มขึ้นด้วยนั่นเองครับ
- มีความยุ่งยากด้านเอกสาร : จะเป็นในกรณีที่เจ้าของบ้านขายเองและไม่มีประสบการณ์มาก่อน แต่หากซื้อผ่านนายหน้า ก็มักจะเป็นธุระจัดการและดำเนินเรื่องต่างๆให้เรียบร้อย หรือหากมีการกู้ซื้อบ้าน ก็สามารถเซ็นมอบอำนาจให้เจ้าหน้าที่ธนาคาร ช่วยดำเนินการด้านนิติกรรมที่สำนักงานที่ดินแทนได้เช่นกันครับ
- ควรตรวจสอบโฉนดก่อนซื้อขายจริง : เพื่อให้มั่นใจว่าเราไม่ได้ถูกหลอก โดยการขอคัดสำเนาโฉนดจากสำนักงานที่ดิน เพื่อตรวจสอบชื่อเจ้าของล่าสุด ว่าเป็นชื่อของผู้ขายให้เราจริงหรือไม่ (โดยต้องให้ผู้ขายเป็นผู้ขอคัดเอง หรือมอบอำนาจให้ผู้อื่นไปทำแทนก็ได้) หรือในกรณีขอกู้เงินก็สามารถส่งเรื่องขอประเมินราคาบ้านกับธนาคารก็ได้เช่นกันครับ
2. ประมูลบ้านจากกรมบังคับคดี
วิธีนี้อาจไม่เป็นที่นิยมนัก เนื่องจากมีขั้นตอนที่ยุ่งยาก และต้องมีเงินสดอยู่กับตัว รวมถึงหลายๆคนก็ไม่อยากปวดหัวกับบ้านขายทอดตลาดที่ยังมีคนอาศัยอยู่ ซึ่งบ้านจากกรมบังคับคดีจริงๆแล้วก็คือ ทรัพย์สินของลูกหนี้ธนาคารที่นำมาใช้เป็นหลักประกันในการกู้เงิน แต่ไม่สามารถชำระหนี้ได้ตามเงื่อนไข จนถูกฟ้องยึดทรัพย์ และนำไปประมูลขายทอดตลาดโดยกรมบังคับคดีนั่นเองครับ
ข้อดี :
การซื้อบ้านด้วยวิธีนี้ต้องยอมรับอย่างหนึ่งว่า เรามีโอกาสที่จะได้บ้านในราคาที่ต่ำกว่าท้องตลาดจริง แต่บ้านหลังนั้นก็มีโอกาสได้กลายเป็นของแพงได้เหมือนกัน เพราะวิธีการซื้อขายนี้คือ “การประมูล” ซึ่งมันคือการแข่งขันระหว่างผู้ซื้อด้วยกันเอง แต่ละคนมีต้นทุนไม่เท่ากัน ใครสู้ราคาได้มากกว่าก็เป็นผู้ชนะไป (ระวังอย่ายกป้ายสู้ราคาเพลินนะครับ เราต้องประมาณกำลังตัวเองให้ดีๆ)
ข้อควรระวัง :
- ผู้อยู่อาศัยเดิมยังไม่ย้ายออก : ปกติแล้วบ้านที่โดนยึดทรัพย์จะมีเจ้าหน้าที่นำแผ่นป้าย และหมายศาลมาติดประกาศไว้ที่หน้าบ้าน ซึ่งตราบใดที่ชื่อในโฉนดยังคงเป็นชื่อเจ้าของเดิมอยู่ เค้าก็ยังมีสิทธิ์อยู่อาศัยต่อได้ จนกว่าบ้านหลังนั้นจะมีการซื้อขาย และโอนชื่อเป็นเจ้าของใหม่เรียบร้อย โดยเจ้าของบ้านรายใหม่สามารถให้กรมบังคับคดีออกใบแจ้งไปยังศาล ให้ออกหมายไปติดหน้าบ้านเพื่อให้คนเก่าย้ายออกได้ (ส่วนใหญ่จะให้เวลาประมาณ 30 วัน) โดยหากเจ้าของเดิมไม่ย้ายออกตามเวลาที่กำหนด จะสามารถแจ้งตำรวจเพื่อออกหมายจับได้เลยครับ
- ต้องมีเงินก้อนเพื่อวางเงินประกัน : ซึ่งมักจะคิดตามราคาประเมินที่กรมบังคับคดีเป็นผู้กำหนด และมีราคากลางแจ้งไว้อยู่แล้ว เช่น ราคาประเมินทรัพย์ 200,000 – 500,000 บาท ต้องวางเงินประกัน 25,000 บาท หรือถ้าราคาประเมินทรัพย์ 500,000 – 1 ล้านบาท ต้องวางเงินประกัน 50,000 บาท เป็นต้น
- มีกำหนดระยะเวลาในการชำระเงิน : เมื่อเราประมูลทรัพย์ได้แล้ว ต้องชำระเงินทั้งหมดภายใน 15 วัน โดยนับตั้งแต่วันที่ซื้อสินทรัพย์นั้นๆได้ แต่กรณีที่เรากำลังรวบรวมเงิน หรือยื่นขอสินเชื่ออยู่ ก็สามารถยื่นคำร้องขอขยายระยะเวลาการชำระเงินได้ (มากสุดไม่เกิน 90 วัน) แต่ถ้าครบกำหนดระยะเวลาแล้วยังไม่ชำระเงินส่วนที่เหลือ ก็จะต้องถูกริบเงินมัดจำไปครับ
3. ซื้อบ้านทรัพย์สินรอการขายจากธนาคาร
เป็นอีกหนึ่งช่องทางที่ได้รับความนิยม สำหรับคนที่ต้องการหาบ้านมือสองเพราะมีจำนวนบ้านให้เลือกเยอะ ดูได้ทั้งในเว็บไซต์ของธนาคารต่างๆ และป้ายติดประกาศที่ธนาคารสาขาใกล้บ้านก็มี ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบ้านที่ถูกฟ้องยึดทรัพย์ และทางธนาคารจะซื้อกลับคืนมาด้วยการประมูลจากกรมบังคับคดี แล้วนำมาขายต่อให้ผู้สนใจอีกครั้ง หรือที่เรียกว่า “NPA” นั่นเองครับ
ข้อดี :
การซื้อขายกับธนาคาร จะค่อนข้างสะดวกกว่าการไปประมูลที่กรมบังคับคดีด้วยตัวเอง เนื่องจากมั่นใจได้ว่าเราจะไม่ถูกหลอก และทรัพย์สินเหล่านั้นมักจะได้ผ่านการตรวจสอบจากเจ้าหน้าที่มาแล้วนั่นเองครับ ซึ่งสิ่งที่ไม่ค่อยมีคนรู้อีกอย่างคือ การซื้อบ้านกับธนาคารเรามีโอกาสต่อรองราคาได้ เช่นเดียวกับการซื้อกับบุคคลทั่วไปได้เช่นกันครับ
ข้อควรระวัง :
- ตรวจสอบเงื่อนไขการกู้เงินให้ดี : ในการยื่นเสนอซื้อทรัพย์สินรอการขาย จะต้องวางเงินค่าประกันการเสนอซื้อ หรือวางเงินมัดจำตามที่กำหนดทุกครั้ง ซึ่งแต่ละธนาคารจะมีข้อกำหนดที่ต่างกันออกไป บางแห่งมีข้อกำหนดไม่คืนเงินประกันหรือเงินมัดจำด้วย (กรณีกู้ไม่ผ่าน) ดังนั้นจึงควรแจ้งเจ้าหน้าที่ธนาคาร ให้ช่วยประเมินความสามารถในการชำระหนี้ของเราก่อน ว่ามีแนวโน้มจะกู้ผ่านหรือไม่ จะได้ไม่เสียเงินและเสียเวลาภายหลังครับ
- กู้กับธนาคารไหนก็ได้ : ไม่จำเป็นต้องยื่นกู้ธนาคารที่ขายทรัพย์สินเท่านั้น แม้การกู้กับธนาคารที่ขายทรัพย์โดยตรง อาจได้รับความสะดวกในด้านการยื่นเอกสาร หรืออาจมีโปรโมชันพิเศษให้กับผู้ซื้อสินทรัพย์อีกด้วย แต่ก่อนการยื่นกู้เราควรเปรียบเทียบดอกเบี้ยและโปรโมชันกับหลายๆ ธนาคาร เพื่อช่วยประหยัดดอกเบี้ยจ่ายและได้ประโยชน์มากที่สุดครับ
- ผู้อยู่อาศัยเดิมยังไม่ย้ายออก : เช่นเดียวกับการประมูลบ้านมาจากกรมบังคับคดี ก่อนการซื้อขายเราสามารถขอเจ้าหน้าที่เข้าไปดูบ้านจริงได้ และดำเนินการให้เรียบร้อยก่อนจะเข้าไปอยู่หรือปรังปรุงบ้านนั้นๆครับ
กู้ซื้อบ้านมือสองกับธนาคาร ต้องทำอย่างไรบ้าง?
หลังจากที่เราได้บ้านที่ถูกใจแล้ว ไม่ว่าจะเป็นการซื้อต่อมาจากเจ้าของเดิม ประมูลกับกรมบังคับคดี หรือซื้อทรัพย์สินรอการขายมาจากธนาคารเองก็ตาม สิ่งที่จะต้องทำเป็นลำดับต่อมา (ซึ่งก็เหมือนกับการซื้อขายบ้านใหม่มือ 1 เลยครับ) จะมีดังนี้
- ทำสัญญาจะซื้อจะขาย : เปรียบเหมือนการจองและทำข้อตกลงร่วมกัน ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ว่าผู้ซื้อจะซื้อจริง และผู้ขายก็ห้ามไปขายให้ใครก่อนนั่นเองครับ
- เช็คเครดิตบูโร : สำคัญมาก… เพราะการกู้เงินผ่าน/ไม่ผ่าน ขึ้นอยู่กับความสามารถในการผ่อนชำระหนี้ของผู้ซื้อ ว่าคุณมีประวัติที่ดีหรือเปล่า ยังมีภาระหนี้สินอย่างอื่นอีกมั๊ย เพราะถ้าหากเรามีประวัติไม่ดี หรือติดแบล็คลิสต์อยู่ ทางธนาคารก็จะไม่อนุมัติเงินกู้ให้เราแน่นอนครับ
- ยื่นกู้กับธนาคาร : ต้องเตรียมเอกสารต่างๆ ได้แก่ สมุดเงินฝากรายการเดินบัญชีธนาคารย้อนหลัง สลิปเงินเดือน รวมทั้งจะต้องนำสัญญาจะซื้อจะขาย และสำเนาโฉนดที่ดินที่ได้มาจากผู้ขายมาด้วย จากนั้นธนาคารจะส่งเจ้าหน้าที่มาประเมินราคาทรัพย์สิน โดยมักจะอนุมัติเงินกู้สูงสุดอยู่ที่ 80% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน (ขึ้นอยู่กับเงื่อนไข ลองสอบถามหลายๆธนาคารอีกทีครับ) ดังนั้นเราจึงต้องมีเงินสดอีก 20% ในมือด้วยนะครับ
- นัดวันโอนกรรมสิทธิ์ : เมื่อทุกอย่างพร้อมแล้ว สามารถโทรนัดผู้ขายเพื่อมาจดทะเบียนโอน และจดจำนองที่กรมที่ดินได้เลย ซึ่งผู้ซื้อจะไปด้วยตัวเองหรือเซ็นมอบอำนาจให้ผู้อื่นทำแทนก็ได้ และอย่าลืมเตรียมเงินสดค่าใช้จ่ายอื่นๆไปด้วย ได้แก่ ค่าโอน ค่าจดจำนอง ค่าอากรแสตมป์ และค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ (ชำระอย่างใดอย่างหนึ่งระหว่างอากรแสตมป์ กับภาษีธุรกิจเฉพาะ)
Tips :
1. ก่อนที่เราจะเรียกเจ้าหน้าที่มาประเมินราคาบ้าน เพื่อยื่นกู้ขอสินเชื่อกับธนาคาร เราจะต้องเคลียร์บ้านให้อยู่ในสภาพเรียบร้อยก่อนนะครับ อย่างภาพบ้านทางซ้ายมือทางธนาคารจะไม่ให้เรากู้อย่างแน่นอน ควรจะเป็นแบบหลังทางขวามือ คือไม่ต้องถึงกับตกแต่งต่อเติมจนสวยงามก็ได้ แต่ทำให้บ้านกลับมาอยู่ในสภาพปกติ ในแบบที่สามารถพักอาศัยได้จริงๆ และยิ่งบ้านดูดีหรือมีการตกแต่งเพิ่มเติมมากขึ้นเท่าไหร่ ก็จะเป็นการเพิ่มมูลค่าของตัวบ้านมากขึ้นเท่านั้น อาจทำให้เจ้าหน้าที่ประเมินราคาและอนุมัติเงินกู้ให้มากขึ้นได้ด้วยนะครับ
2. ราคาซื้อขายบ้านมือสองเจ้าหน้าที่ประเมินจะคิดจากอายุปีของบ้าน และจะมีอัตราส่วนการคิดค่าเสื่อมเป็น % ที่ไม่เท่ากัน ระหว่างบ้านคอนกรีต , บ้านคอนกรีตผสมไม้ และบ้านไม้ทั้งหลัง (สูงสุดอยู่ที่ประมาณ 30 ปี ถ้ามากกว่านั้นจะต้องพิจารณาเป็นเคสพิเศษไปครับ)
รู้ราคาบ้านที่แท้จริง…จากการประมาณราคาซ่อม
ในกรณีเป็นบ้านมือสองที่เจ้าของเดิมไม่ได้ตกแต่ง หรือซ่อมแซมมาให้เรียบร้อยก่อนขายต่อ ตัวบ้านก็จะมีความเสื่อมสภาพและทรุดโทรมไปตามกาลเวลา ดังนั้นราคาที่แท้จริงจะยังไม่ได้จบลงที่ราคาซื้อ-ขาย กับเจ้าของเดิมที่เราได้มาถูกเพียงแค่นั้น แต่ยังต้องคิดค่าซ่อมแซมหรือรีโนเวทบ้านให้กลับมาอยู่ในสภาพสมบูรณ์ดั่งเดิมที่ควรจะเป็นเข้าไปด้วย (ไม่รวมตกแต่งต่อเติมบ้าน) นั่นแหละครับถึงจะเป็น “ราคาบ้านมือสองที่แท้จริง”
โดยราคาค่าซ่อมแซมบ้าน จะมีวิธีการคิดราคาไม่ต่างจากตอนก่อสร้างใหม่มากนัก ซึ่งเราสามารถอ้างอิงราคาประเมิณค่าก่อสร้างกลาง จากมูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย และค่าแรงขั้นต่ำกรุงเทพฯ ปี 2563 ที่ 331 บาท/วันได้เลยครับ
โดยปกติแล้วบ้านมือสองที่เราเลือกซื้อมา มักจะมี “งานโครงสร้าง” เสาและคานยังอยู่ในสภาพดี จึงช่วยประหยัดงบในส่วนนี้ไปได้ส่วนหนึ่ง (หรือประมาณ 30%) ซึ่งส่วนหลักๆที่เราจะต้องทำการซ่อมแซมและเปลี่ยนใหม่แน่ๆคือ “งานระบบต่างๆ” แต่ในส่วน “งานสถาปัตย์และวัสดุปิดผิว” จะแตกต่างกันไปในบ้านแต่ละเคส ซึ่งมีความเสียหายมาก-น้อยไม่เท่ากัน และขึ้นอยู่กับชนิดของวัสดุที่เลือกใช้อีกด้วย ยิ่งถ้าเป็นบ้านเก่าอายุ 10 ปีขึ้นไป ก็อย่าลืมที่จะตรวจเช็คบ้านกันดีๆด้วยนะครับ
ยกตัวอย่างการคำนวณด้วยตัวเองแบบคร่าวๆ : สมมุติว่าบ้านคอนกรีต 2 ชั้น พื้นที่ใช้สอย 200 ตร.ม. ใช้ค่าก่อสร้างปี 2562 ระดับกลางอยู่ที่ 12,000 บาท/ตร.ม.
- ค่าก่อสร้างบ้าน 200 x 12,000 = 2,400,000 บาท
- สมมุติเป็นบ้านที่งานโครงสร้างยังดี ไม่ต้องทำใหม่ ประหยัดงบไปได้ 30% ค่าซ่อมบ้านโดยประมาณจึงเท่ากับ 2,400,000 x 0.7 = 1,680,000 บาท
- ถ้าซื้อต่อบ้านหลังนี้มาในราคา 1,500,000 บาท (รวมค่าที่ดินแล้ว)
- ดังนั้น ราคาบ้านมือสองที่แท้จริงของหลังนี้คือ 1,500,000 + 1,680,000 = 3,180,000 บาท (หรืออาจจะน้อยกว่านี้ ถ้าพื้นและผนังส่วนใหญ่ยังใช้การได้ดีอยู่)
ปล. อาจมี ค่าแรง + ค่ารื้อถอนและค่าขนย้ายของอีกเล็กน้อยด้วยนะครับ
…ก็จบกันไปแล้วนะครับสำหรับบทความ “อยากซื้อบ้านมือสองราคาดี ต้องรู้อะไรบ้าง?” หวังว่าจะช่วยเป็นไกด์ไลน์หรือแนวทาง ให้กับคนที่กำลังสนใจบ้านมือสองแต่ยังไม่รู้จะเริ่มหาข้อมูลยังไงดี และจะต้องไปติดต่อซื้อกับใคร มีช่องทางไหนบ้าง รวมถึงมีจุดที่ต้องคำนึงถึงหรือต้องระวังอะไรเป็นพิเศษหรือป่าว และคราวหน้า Think of Living จะมีบทความอะไรดีๆมาฝากกันอีก อย่าลืมติดตามกันด้วยนะครับ ^^
ติดตามพวกเราได้ที่
Website : www.thinkofliving.com
Twitter : www.twitter.com/thinkofliving
YouTube : www.youtube.com/ThinkofLiving
Instagram : www.instagram.com/thinkofliving
Facebook : ThinkofLiving
