สวัสดีครับ วิเคราะห์เปรียบเทียบห้องและโครงการ ตอนที่ 2 Mr.Oe จะต่อเนื่องมาจากตอนแรก เป็นการเปรียบเทียบห้อง Duplex จากโจทย์ เพื่อนมาเลย์ของผม ซึ่งทำงานอยู่ชลบุรี จันทร์ถึงศุกร์ และมาอยู่กรุงเทพวันเสาร์อาทิตย์ รู้จักแค่บางนา สุขุมวิท และชอบแอบไปแถวรัชดา ต้องการโครงการที่เดินไป BTS-MRT สะดวกเท่านั้น และมีงบ ไม่เกิน 10 ล้าน บวกลบได้ ขอโครงการใหม่ ไม่เอา Resales ตอนที่แล้วพาไปดูบางนาสุขุมวิทมาแล้ว ตอนนี้มาที่แยกพระราม 9 บ้าง ซึ่งจริงๆ Location นี้ มีตรง Spec แค่ 2 โครงการคือ Ideo Mobi พระราม 9 กับ Belle Grand Rama9 ซึ่งมีรีวิวไปแล้วทั้งคู่ เลยขอขยับไปอีกนิดเพื่อหยิบ Villa Asoke มาเป็นตัวเสริมเทียบอีกตัวนะครับ

Fact @ 20 Oct 2012

  • โครงการใหม่ทำเล แยกพระราม9 ตัดรัชดา เกาะแนวรถไฟฟ้าใต้ดิน
  • เปรียบเทียบ :Ideo Mobi, Belle Grand Rama9, Villa Asoke (กดที่ชื่อโครงการ ถ้าต้องการอ่าน รีวิวของแต่ละโครงการ)
  • HIGH CLASS (อ่านรายละเอียดของ Segment คอนโดได้ที่นี่)
  • เปรียบเทียบเฉพาะห้อง Duplex Only
  • พื้นที่ใช้สอย 60 – 108 ตารางเมตร
  • ราคาต่อห้องประมาณ  7.8 – 13 ล้านบาท
  • ราคาต่อตารางเมตรประมาณ 100,000 – 130,000 บาท

เพียงแค่การกด Like ก็เท่ากับการสนับสนุนข้อมูลเชิงลึกจาก Think of Living แล้วครับ

ยกที่ 1: เปรียบเทียบเรื่องทำเลที่ตั้ง

เผื่อคนที่ไม่ได้อ่านตอนที่ 1 … จากโจทย์ครับ เพื่อนผม ทำงานอยู่ชลบุรี ปัจจุบันบริษัทมีบ้านให้อยู่ที่ชลบุรี แต่ตัวเองหลงรักเมืองไทยเสียแล้ว ต้องการซื้อบ้านอยู่ที่เมืองไทย แต่เป็นต่างชาติเลยต้องซื้อคอนโดแทน และต้องการห้องแบบ Duplex เพราะชอบแต่งบ้าน เวลาเข้ากรุงมาตอนเสาร์อาทิตย์ อยู่ Service Apartment แถวสุขุมวิท คุ้นเคยทำเลย่านสุขุมวิท บางนาเป็นพิเศษ และทำเลที่ชอบอีกอันคือพระรามเก้าตัดรัชดา เวลามาทางมอเตอร์เวย์เค้าสะดวก … เค้ารู้แค่นี้แหละครับ ถ้าจับไปอยู่ที่อื่น ไปไม่เป็นละ … ในตอนที่ 1 เราทำย่านสุขุมวิทแถวๆบางนาไปแล้ว ตอนนี้มาดูแยกพระราม9 กันบ้าง

แยกพระราม 9 ในมุมมองของ G Land 😀

แยก พระราม 9 ในมุมมองของ Ananda 😀

สรุปว่า แยกนี้ นอกจากจะมี Central แล้ว ต่อไปจะมีสำนักงาน และพื้นที่ Commercial use อีกมากมาย รวมถึงการ Renovate + Launching ใหม่ของตึก Fortune ซึ่งจะสร้างความคึกคักให้ไม่น้อย.. ทุกเจ้าพยายาม Promote ความเป็น New CBD แต่จะสามารถเป็นได้หรือไม่ คงต้องฟันฝ่ากันอีกหลายด่านครับ แต่ฟันธงได้ว่า เจริญขึ้นกว่าเดิมชัดเจนแน่นอน

เปรียบเทียบ ตำแหน่งที่ตั้งของทั้งสามโครงการ … โครงการอื่นๆไม่ต้องน้อยใจนะครับ เพราะในตอนนี้เราพูดถึงแต่ห้อง Duplex กันเท่านั้น จากภาพรวมของทำเล Belle เด่นในแง่ใกล้ชิดติด Central ดูเหมือนจะดี แต่ถอยเข้าไปอยู่ลึก ไม่ได้ติดถนนใหญ่นะครับ ส่วน Ideo Mobi ติดถนนใหญ่ด้านพระราม9 ใกล้ MRT และ Central  แต่ก็ติดแยกเลย ใช้รถส่วนตัวลำบากหน่อย… ส่วน Villa Asoke ทำเลหลบมาจากสองเจ้าแรก ไปตั้งอยู่บนถนนเพชรบุรี รอบข้างไม่มีอะไรเลย แต่พอจะใช้ MRT เพชรบุรี กับ ARL ได้

เปรียบเทียบ โครงการ ถ้าไม่ใช้รถ Ideo Mobi สะดวกกว่า เพราะอยู่ติดถนนใหญ่ เรียกรถง่าย มีทางเลือกเยอะ เดินไป MRT ไม่ไกล แต่ต้องข้ามถนน Central ก็อยู่แค่ฝั่งตรงข้ามเช่นกัน ส่วน Belle ไม่ใช้รถก็พอไหว เดินออกมาทางด้านรัชดาไม่ไกลและไม่เปลี่ยว แต่เดินคนเดียวตอนกลางคืนหรือวันฝนตกก็ไม่สะดวกเหมือนกัน เดินมา Central  สะดวกและดีกว่า  Ideo Mobi เดินมา MRT ต้องมี 4-500 เมตร ขึ้นอยู่กับว่ามาจากตึกไหน… ส่วน Villa Asoke อยู่ใกล้แยกเพชรบุรีตัดรัชดา พอพึ่งพา MRT ได้ระยะเดินสบายไม่เกิน 200 เมตร ติดถนนใหญ่ เรียกรถง่ายเหมือนกัน

ถ้าใช้รถส่วนตัว Ideo Mobi จะลำบากหน่อย ด้วยว่าอยู่ติดแยก โดนบังคับเลี้ยวบ้าง รถติดบ้าง แถมที่จอดรถอยู่ในระดับสี่สิบกว่า% ส่วน Belle เข้าออกได้ทั้งรัชดา และ พระราม 9 สะดวกกว่ามาก .. Villa Asoke จะเดินทางลำบากหน่อย เพราะรถติดมาก เจอไฟแดงแถวนั้นถ้าช่วงเฮี้ยนๆนี่ สลบ

สภาพแวดล้อมและความสะดวกรอบๆโครงการ : Ideo Mobi คงต้องหวังพึ่ง Central และ Fortune นอกจากนี้ ช่วงกลางวันแถวๆนั้นยังพอมีร้านค้าร้านอาหาร สำหรับหนุ่มสาวออฟฟิศในย่านนั้นบ้าง ตัว Mobi มี true Coffee + Max valu ช่วยได้เยอะอยู่ ส่วนสภาพแวดล้อมรอบโครงการ ด้านหน้าติดแยก ด้านซ้ายเป็น Amsterdam ด้านหลังติดคลอง .. Belle ก็คงเช่นเดียวกันกับ Ideo Mobi แต่ได้สะดวกมากกว่า เพราะเดินสบายกว่า สภาพแวดล้อมรอบโครงการสงบเพราะหลบร่นเข้าไปอยู่ด้านในไม่ติดถนนใหญ่… ส่วน Villa Asoke นี่กันดารสุด สภาพแวดล้อมรอบข้างหน้าติดถนนใหญ่ใกล้แยก หลังติดคลอง ต้องเลือกชั้นสูงๆเลยครับ

ยกแรกนี้ โครงการที่เหมาะกับคุณเพื่อนผมคือ Belle Grand Rama9 – Ideo Mobi – Villa Asoke เรียงตามลำดับนะครับ พิจารณาความสะดวกรอบๆโครงการ และการไม่ใช้รถเป็นหลัก… โดย Belle ได้เปรียบกว่าตรงสภาพแวดล้อมรอบข้างที่สงบกว่า Ideo Mobi ส่วน Villa Asoke รอบข้างไม่ค่อยมีอะไร เดินบนถนนเพชรบุรีตอนกลางคืนก็ไม่ใช่เรื่องสนุกนักครับ

 

ยกที่ 2 : เปรียบเทียบตัวโครงการ

เริ่มจาก Ideo Mobi กันก่อน โครงการของ Ananda เป็นตึกสูง 28 ชั้น จำนวนห้อง 703 Units  โครงการค่อนข้างแน่น เพราะขนาดห้องเริ่มต้นที่ 21 ตารางเมตร แต่ก็มีห้องใหญ่ 2 Bed และห้อง Duplex แทรกอยู่เยอะเหมือนกัน ห้องที่เด็ด และน่าสนใจมากที่สุดในโครงการไม่นับห้องเล็กนะ คือห้องแบบ Duplex Sky Home ที่มีการวิเคราะห์ละเอียดยิบ กันไปแล้ว (กดที่นี่เพื่ออ่านบทวิเคราะห์ห้อง Duplex Sky Home)

ชั้นล่างจะเป็น Lobby, Meeting Room  สวน Max Value และ True Coffee  ที่จอดรถ จอดได้ตั้งแต่ชั้น 1 ถึงชั้น 5 ส่วน Facilities หลักเช่น สระว่ายน้ำ Fitness ห้องสมุด ห้องซักผ้า Unit พักอาศัยเริ่มตั้งแต่ชั้น 5  ขึ้นไป รถจอดกันได้ 297 คัน 42% ถือว่าค่อนข้างน้อยมากสำหรับคอนโดราคาระดับนี้

ห้องสมุดของ Ideo Mobi พระราม 9

สระว่ายน้ำของ Ideo Mobi พระราม 9

นอกจากสระ Fitness และห้องสมุดแล้ว การที่โครงการ มี True Coffee กับ Max Valu นี่ถือว่าช่วยให้อยู่สบายขึ้นมิใช่น้อย

 

ต่อด้วย Belle Grand Rama9 เป็นหมู่ตึก High Rise ที่เหมือนตั้งอยู่บนแท่นอันเดียวกัน จุดเด่นคือเป็นตึก 8 เหลี่ยม ทุกห้องเป้นห้องมุม แต่จัดห้องยากชะมัด และ Facility ส่วนกลางที่ค่อนข้างใหญ่ เป็นพื้นที่เชื่อมต่อกัน และมีที่จอดรถเหลือเฟือ ข้อควรสังเกตุคือโครงการนี้ถ้าบริหารจัดการไม่ดี จะปวดหัว เนื่องจากมีพื้นที่ Commercial ที่ด้านล่าง มีคนนอกมาใช้เยอะ และ สระสวน Fitness  ส่วนกลางเสียค่าสมาชิกนะครับ 50,000 บาท ไม่ได้โอนให้เป็นของลูกบ้าน คนนอกก็มาใช้กันได้อีกต่างหาก

ดู Podium ที่วาง Facility เค้าดิ ใหญ่โฮกเลย วุ่นวายแต่ระบบการบริหารและความเป็นเจ้าของนี่แหละ

นี่เค้าทำเลียนแบบบีชนะครับ

อีกด้าน

ต่อด้วย Villa Asoke เป็นโครงการตึกสูง 42 ชั้น 525 Units ของ TCC Capital Land ที่มีข้อมูลค่อนข้างน้อย เหมือนพี่เค้าไม่เน้น 😀 ตัวโครงการไม่แน่น เน้นห้องใหญ่ ราคาต่อตารางเมตรไม่แพง แต่พอคูณพื้นที่แล้ว ราคารวมก็หนักอยู่ โครงการดันหันประจันหน้ากับ The Address พอดี ในการเลือกห้อง เลยเหลือมุมเปิดโล่ง ทิศสวยๆให้เลือกไม่มากนัก

Facility ส่วนกลาง ของโครงการ จัดมาครบ ทั้งสวน สระ สนามเด็กเล่น สนามพัตต์กอล์ฟ ห้องคาราโอเกะ Fitness Sauna ตามมาตรฐานโครงการดีๆทั่วไป แต่จุดที่ควรพิจารณาคือคุณภาพงาน และมาตรฐานของ  TCC ครับ ที่คงต้องละเอียดกันหน่อย

ผังตึก ลิฟท์โดยสาร 4 ตัว +ลิฟท์บริการ 1 ตัว โถงทางเดินเป็นตัว H ห้องมุมที่นี่โดดเด่นเหลือเกิน ส่วนห้อง Duplex ที่จะนำมาเทียบ เป็น Type DA-01 ถึง 04 สีชมพูๆนะ

ยกที่ 2 เปรียบเทียบตัวโครงการ จัดลำดับดังนี้ครับ  Ideo Mobi – Villa Asoke – Belle Grand rama9 … คะแนน Ideo Mobi สูสีกับ Villa Asoke ดีกว่า Villa ตรงที่มี Max Valu+Tru coffee ด้อยกว่าตรงที่ Unit เยอะและแน่นกว่า ที่จอดรถก็น้อยกว่า แต่เพื่อนดันไม่ใช้รถ เลยไม่มีประเด็น… ส่วน Belle ไม่ต้องแปลกใจ เพราะไม่มั่นใจเรื่องการบริหารจัดการส่วนกลาง ที่เหมือนเราไม่ใช่เจ้าของซะงั้น แถมการออกแบบอาคารโบราณจริง หมู่ตึกรวมๆแล้ว สองพันยูนิตด้วย

 

ยกที่ 3 : วิเคราะห์รูปแบบห้องของแต่ละโครงการ

จับห้องของแต่ละโครงการมาเทียบกันดูครับ ว่าโครงการไหนจัดห้องได้เป็นอย่างไร รายละเอียดพวกห้องตัวอย่างของจริง ที่ละเอียดกว่านี้  และพวกวัสดุ กดดูในรีวิวของแต่ละโครงการได้เลยนะครับ อันนี้หยิบผังห้องมาดูว่าอยู่สบายไหม

ขอเริ่มจาก Ideo Mobi ก่อนเช่นเคย ผมอู้ได้ เพราะแบบห้องเหมือนๆกันสำหรับตระกูล Mobi ห้องจะแน่นๆคับๆหน่อย เพราะห้อง Duplex เค้าออกแบบมาขนาดเริ่มต้นแค่ 42 ตารางเมตรเอง ข้อดีคือหยิบง่ายซื้อง่าย ข้อเสียคือขาดความโปร่งโล่ง

Unit ที่ตรงใจคือ Sky Home (อ่านวิเคราะห์ห้อง Sky Home กดตรงนี้) ชั้นล่างดูเพื่อนบ้านเล่นน้ำ หรือจะเปิดประตูบ้าน มากระโดดน้ำเล่นทำตัวเป็นเจ้าของสระก็ได้ ส่วนชั้นบน ห้องนอน ได้ Privacy

แนวการตกแต่ง

เริ่มจาก Duplex ตัวเล็กสุด 42 ตารางเมตร ห้องค่อนข้างเล็กแบ่งเป็น 21 ตารางเมตรชั้นล่าง และ 21 ตารางเมตรชั้นบน ทั้งชั้นบนและชั้นล่างเสียพื้นที่ให้กับบันไดไปมิใช่น้อย ทำให้ Function การใช้งานทุกอย่างมันดูเล็กไปหมด… ห้องนี้เหมาะสำหรับชายโสดหรือเป็นคู่ ที่ใช้พื้นที่ไม่มาก แต่ไม่เหมาะกับเพื่อนผมที่มี Budget มากกว่านี้สบายๆ

ห้องนี้ก็ 42 ตารางเมตรเช่นกัน ที่ดูแคบยาวเพราะห้องนี้เกิดจากการเอาห้อง 21 ตารางเมตร Version หน้าแคบมาทับซ้อนกันบนล่าง โดยการใช้งานยังเหมือนเดิม วางห้องรับแขก โต๊ะอาหาร และห้องครัวไว้ด้านล่าง แต่การที่เป็นห้องลึก และเสียพื้นที่ความกว้างที่ต้องวางบันได ทำให้ห้องรับแขกนั่งได้ไม่สะดวก ห้องไม่มีระเบียงชั้นล่าง มีแต่กระจกข้างประตู ก็จะเปิดระเบียงออกไปนั่งเล่นรับลมที่ชั้นล่างไม่ได้ ส่วนระเบียงชั้นบนก็แคบเกินไปที่จะทำอะไรได้ กลายเป็นพื้นที่ ที่ไม่ค่อยมีประโยชน์

ห้อง 60 ตารางเมตร ห้องนี้ค่อยสมบูรณ์ขึ้นมาหน่อย Function การใช้งานด้านล่างโอเคแล้ว แต่ด้านบนห้องน้ำเล็กไป ไม่สมฐานะเท่าไร ห้องนอนเล็กปรับออกทำเป็นห้องนอนใหญ่ที่ขนาดใหญ่ขึ้นได้ อันนี้ตรง Spec แต่ติดเรื่องห้องน้ำ

 

ต่อด้วย Belle Grand Rama9 ผมหยิบห้อง  108 ตารางเมตร มาให้ดูนะครับ น่าเสียดายที่ ข้อมูลห้อง มีน้อย และหารูปยากหน่อยนะครับ

ห้องสีเหลือง เป็นวิวมุมเปิดออกไปทางตะวันออกเฉียงเหนือ จะแพงกว่าห้องสีเหลืองที่เป็นมุมหันเข้าด้านใน ไปทางตะวันออกเฉียงใต้ แต่ถ้าเลือกดีๆ จะคุ้มกว่า เพราะตึกบางตึกมันสูงกว่าตึกอื่นมากครับ พ้นระยะบังกันเอง

ผังห้อง Duplex ชั้นสอง จัดห้องยากเหมือนกัน เพราะทำมาสามห้องนอน สามห้องน้ำ แต่เพื่อนผมดันอยู่คนเดียว หรือเต็มที่ก็สองคนในบางวัน 😀 ห้องนี้เค้าออกแบบมาให้เหมาะกับครอบครัวนะครับ อยู่กัน 4-6 คนสบายๆ

ตัวอย่างการจัดห้อง ให้ดูเป็นไอเดีย เพราะของจริงขายห้องเปล่าไม่มีเฟอร์

ห้องนอนจะได้ห้องค่อนข้างเล็ก

ผนังฝั่งหน้าต่าง ก็มีมุมมองน้อย ไม่ได้ เปิดโล่งกระจกเต็มผนังนะครับ

ห้องน้ำจัดสวยดี

อีกมุม

อ่างอาบน้ำ

ได้ทั้งอ่างอาบน้ำ และ  Shower Box

จบด้วย Villa Asoke ห้องขายแบบ Fully Furnished จัดมาให้แบบนี้เลย เป็นห้อง 1 Bedroom  Duplex ขนาด 81 ตารางเมตร พื้นที่เยอะ เหมาะกับอยู่ 1-2 คน โครงการจัดของจริงให้ดูในห้องจริง แต่ห้ามถ่ายรูป รูปที่เห็นผมดึงมาจาก Website ของโครงการนะครับ ต้องบอกไว้ก่อน เพราะปกติผมถ่ายรูปไม่ได้สวย

ส่วน Living Area ด้านล่าง

ครัว และส่วนรับประทานอาหารด้านล่าง

พื้นที่ Living Area สบายๆ

บันไดขึ้นชั้นสอง

ชั้นสองขึ้นมาแล้วมีพื้นที่ทำงาน อเนกประสงค์ด้านหน้าห้องนอน

ห้องนอน

ห้องน้ำ มีทั้ง Shower และ อ่างอาบน้ำ

 

ยกที่ 3 เปรียบเทียบห้องแต่ละโครงการ ..  Ideo Mobi เน้นการใช้พื้นที่คุ้มค่า ได้ความคุ้มไม่ฟุ่มเฟือย มีห้องที่เป็น Unit Sky Home และห้องขนาดเล็ก ส่วน Belle Grand Rama9 ก็ทำห้องใหญ่ เน้นอยู่หลายคน.. สำหรับแบบห้อง ผมให้ Villa Asoke – Ideo Mobi – Belle เรียงตามลำดับ โดย Villa Asoke ได้คะแนนจัดเต็ม Fully Furnished โปร่งโล่งแต่ออกจะฟุ่มเฟือยเนื้อที่ไปนิด คะแนนสูสีกับห้อง Duplex ตัวใหญ่ของ Ideo Mobi แบบไม่หนีกันมาก

 

ยกที่ 4 : เปรียบเทียบราคา

  • Ideo Mobi Duplex ชั้น 27 ขนาด 42-62 ตารางเมตร ราคา 5.4 – 8.3 ล้านบาท หรือประมาณ  120,000 – 130,000 บาทต่อตารางเมตร
  • Belle Grand Rama9 Duplex ชั้น 41 ขนาด 108 ตารางเมตร ราคา 12-13 ล้านบาท หรือประมาณ  111,000 – 120,000 บาทต่อตารางเมตร
  • Villa Asoke Duplex ชั้น 33 ขนาดประมาณ 81 ตารางเมตร ราคา 9.4 ล้านบาท หรือประมาณ  116,000 บาทต่อตารางเมตร

 

ยกที่ 5 : เจาะลึกรวบยอด

เปรียบเทียบกันมาทั้ง 3 โครงการ ว่าด้วยเรื่องความคุ้มค่าทางทำเล Ideo Mobi ทำมาตามมาตรฐาน Ideo คือเน้นเรื่องทำเลสะดวกใกล้รถไฟฟ้า เดินทางสบายที่สุดถ้าไม่ใช้รถ Belle ไม่อยู่ติดถนนใหญ่จะเป็นทำเลสงบๆเหมาะกับคนใช้รถ Villa Asoke จะทำเลด้อยกว่าอีกสองโครงการ ส่วนความสะดวกและอุดมสมบูรณ์รวมถึงสภาพแวดล้อม Belle จะดูดีกว่าหน่อย

เปรียบเทียบตัวโครงการ  ถ้าไม่ติดเรื่องการบริหารจัดการและสิทธิความเป็นเจ้าของส่วนกลาง Belle คงทำคะแนน นำแบบไม่ต้องสงสัย แต่พอเป็นเคสลักษณะนี้ เลยต้องปล่อยให้ Ideo Mobi เค้า Battle กับ Villa Asoke  กันสองต่อสอง ซึ่ง Ideo Mobi จะได้คะแนนชนะไปแบบฉิวเฉียด ถ้าไม่เอาประเด็นเรื่องที่จอดรถมาคิด

เปรียบเทียบตัวห้อง ถ้าเอาพื้นที่ใช้คุ้มค่า ก็ต้องมองมาที่ Ideo Mobi มีห้องเล็กให้เลือกหยิบง่ายๆ มีหลาย Size ให้เลือก ส่วนห้องที่เน้นใช้พื้นที่ให้กว้างเข้าไว้อย่าง Villa Asoke ก็จัดมาประกวดแบบ Fully Furnished ให้มาคุ้มค่าดี ส่วน Belle นั้นเหมาะกับอยู่หลายคน และแบบห้องก็จะไม่ค่อยทันสมัย ขัดใจคนรักน้องวิวเป็นอย่างมาก

เปรียบเทียบราคา ค่อนข้างจะตรงตัวอยู่แล้ว Villa Asoke – Belle Grand Rama9 – Ideo Mobi แต่ราคามันเป็นแค่ปลายทาง ที่สะท้อนออกมาว่า เจ้าของโครงการ เค้ามั่นใจในทำเล และองค์ประกอบต่างๆของโครงการมากน้อยแค่ไหน

ทีนี้จะเลือกอย่างไร ผมไม่ฟันธงครับ จะให้แต่ละคนที่สนใจ ไปจัดน้ำหนักคะแนน และลองให้คะแนนดูเอง เพราะแต่ละคน รวมทั้งคุณเพื่อนผมด้วย ให้น้ำหนักต่อส่วนต่างๆไม่เหมือนกันครับ 😀

ในตอนต่อไป จะพาไปเทียบห้อง หรือ เรื่องอื่นๆ ของโครงการอื่นๆ ดูบ้างนะครับ

ถ้าเห็นว่าบทความนี้มีประโยชน์ ช่วยกด LIKE ให้ผมหน่อยนะครับ จะได้มีกำลังใจทำรีวิวถัดๆไปครับ

อ่านเพิ่มเติม