อยู่สบายกับคุณนายสวนหลวง – ตอนนกน้อยลงทุนแต่พอตัว มีเงินเก็บเท่านี้ ควรลงทุนซื้อคอนโดปล่อยเช่าไหม ยังไง (ย้อนไปอ่านตอนเก่าๆได้ที่นี่นะคะ)
สวัสดีค่ะ คุณผู้อ่าน TOL คุณนายกลับมาอีกแล้วค่ะ พร้อมโฉมใหม่ไฉไลกว่า ^^ เพื่อต้อนรับ TOL เวอร์ชั่นใหม่
ระยะหลังนี้ คุณนายได้ยินคนถามเยอะเลย ทั้งใน webboard และชีวิตประจำวัน ประมาณว่า มือใหม่ขอคำแนะนำ มีเงินเก็บ ลงทุนซื้อคอนโดดีมั้ย ตรงไหนดี แล้วจะคุ้มไหม และอื่นๆ บลา บลา บลา ส่วนใหญ่ก็ยังอายุน้อยๆ กันอยู่เลย ซึ่งการมีแนวคิดที่ว่าอยากจะทำให้เงินที่มีอยู่งอกเงยนั้นเป็นเรื่องดีค่ะ คุณนายสังเกตว่าคนสมัยนี้จะคิดเรื่องเอาเงินที่มีอยู่มาลงทุนกัน ผิดกับสมัยรุ่นพ่อแม่ที่เขาเน้นทำงานและเก็บเงินเป็นหลักค่ะ
เมื่ออยากลงทุน ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนในอะไรก็ตาม หุ้น ทอง กองทุน อสังหาริมทรัพย์ ขั้นแรกเลยเราต้องศึกษาหาความรู้ค่ะ ไม่มีการหาเงินประเภทไหนที่ได้มาง่ายๆ หรอกนะคะ (ยกเว้นว่า คาบช้อนแพลตตินั่มมาเกิด หรือได้เงินมาโดยไม่สุจริต หรือเป็นสะใภ้จุฑาเทพ) ดังนั้นความคิดประเภทที่ว่าจะมีคนมาบอกเราเป็นคำตอบเบ็ดเสร็จว่า ซื้อคอนโดอันนี้สิ ตรงนี้สิ ได้ค่าเช่าดีมีคนเช่าตลอดเวลา อีกกี่ปีๆ ขายได้กำไรเท่าไหร่ๆ หรือลงหุ้นตัวนี้ตัวนั้นสิ เดี๋ยวจะมีข่าว แล้วอีกสองเดือนค่อยขาย และอื่นๆ คุณนายไม่เคยเชื่อเลยค่ะ และแนะนำว่าคุณผู้อ่านก็อย่าไปบ้าจี้เชื่อนะคะ โห่…ใครมันจะมาใจดีบอกคำตอบให้ลอกข้อสอบกันขนาดน้านนนนนน อยากจะรวยมันต้องคิดเอง ทำเอง หาความรู้เอง ปากกัดตีนถีบทั้งนั้นแหละค่ะ ยกเว้นพวกสามข้อข้างต้นตามที่กล่าวมา ^^ (คุณนายจองชายรุจนะเออ)
การหาความรู้ก็ทำได้หลายวิธีค่ะ การอ่านข้อมูลในอินเตอร์เนตอย่างเวป Thinkofliving นี่ก็เป็นวิธีหนึ่งค่ะ เขาเรียกว่าเป็นการหาข้อมมูลแบบทุติยภูมิ คืออ่านจากที่คนอื่นไปเก็บข้อมูลมา แต่แค่นี้มันไม่พอค่ะ เราต้องออกไปสำรวจ สัมผัสตลาดด้วยตนเอง กึ่งๆ เป็นการทำการศึกษาตลาด เช่น ต้องการซื้อคอนโดมาปล่อยเช่าในทำเลนั้นๆ เราก็ต้องขยันออกไปเดินหาข้อมูลว่า ในทำเลที่เราหมายตาไว้นั้นมีความต้องการเช่ามากน้อยแค่ไหน มีห้องว่างเหลือมากมั้ย ราคาค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่เท่าไหร่ แล้วของเราจะดีกว่าชาวบ้านอย่างไร ทำไมเขาต้องมาเช่าเรา นอกจากนี้เราก็อาจจะใช้การสอบถามจากผู้รู้ คุยกับนายหน้า ก็จะสามารถพอจะนำข้อมูลมาวิเคราะห์ได้ว่า ถ้าเราซื้อคอนโดหรือ ซื้อบ้านมา น่าจะพอหาคนเช่าได้ไหม ได้ที่ราคาเท่าไหร่
พอได้ข้อมูลตัวเลขจากการสำรวจตลาดมาแล้ว ทีนี้ขั้นต่อมาเราก็เอาตัวเลขนั้นมาตั้งเป็นสมมุติฐานเพื่อทำการวิเคราะห์ความคุ้ม/ไม่คุ้มในการลงทุนต่อไป หรือที่เขาเรียกกันว่า Feasibility Study นั่นแหล่ะค่ะ บางคนคุณนายก็ ง๊ง งง นะคะ คือจะลงทุนแต่ยังไม่มีความเข้าใจ concept การคิดตัวเลขหาอัตราผลตอบแทน ถ้าแบบนั้นจะไปรู้ได้ยังไงคะว่า สิ่งที่เราทำไปสรุปแล้วมันได้กำไร หรือยิ่งทำ เงินยิ่งหาย คุณนายจะขออธิบายแบบบ้านๆสำหรับวิธีคิดอัตราผลตอบแทนแบบนี้แล้วกันค่ะ
สำหรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่านั้น ก็เอาเป็นว่าให้ดูผลตอบแทนจากค่าเช่าเป็นหลัก หรือที่เราเรียกว่า yield วิธีคิดก็คือว่า สมมุติเราซื้อคอนโดมารวมค่าตกแต่ง ราคา 1 ล้านบาท สำรวจตลาดแล้ว ค่าเช่าแถวๆนั้นได้เดือนละ 5,000 บาท เราต้องเสียค่าส่วนกลางเดือนละ 800 บาท ดังนั้นรายได้สุทธิอยู่ที่ 4,200 บาทต่อเดือน คูณ 12 เข้าไปก็ตก 50,400 บาทต่อปี แล้วเอามาหารเงินลงทุน ดังนั้นคิดเป็นอัตราผลตอบแทนที่ 5.04% ต่อปี แต่ว่าอันนี้คุณนายยังไม่ได้คิดค่าใช้จ่ายพวกค่าภาษีอีก เอาเป็นว่าถ้ามีเท่าไหร่ก็เอาไปลบๆ ออกจากรายได้นั่นล่ะค่ะ เห็นมั้ยคะ…..วิธีคิดแสนจะบ้านๆ ไม่เห็นยุ่งยากเลยใช่ไหมคะ ถ้าเงินลงทุนทั้งหมดนั่นควักออกมาจากกระเป๋าเรา เราก็ต้องมาเปรียบเทียบว่า เออได้ 5% นี่นะ เราเอาเงินล้านเราไปทำอย่างอื่นมันมีอะไรได้เยอะกว่านี้ไหม หรือมีอะไรที่มีความเสี่ยงน้อยกว่านี้ไหม
มันจะเริ่มเกิดความยุ่งยาก และทำให้หลายคนมึนในการคิดอัตราผลตอบแทน ก็ตอนที่มีการใช้เงินกู้เข้ามาร่วมด้วยนี่แหละค่ะ ภาษาไม่บ้านเขาก็เรียกกันว่ามีการใช้ Financial Leverage
ภาพจาก http://manitobahot.com/
คืองี้ค่ะ ในการลงทุนนั้นผลตอบแทนจะได้เท่าไหร่มันอยู่ที่ ส่วนแรกคือ ผลประกอบการจากธุรกิจจริงๆ ตามตัวอย่างข้างต้นก็คือส่วนผลตอบที่ได้จากค่าเช่า ส่วนที่สองก็คือ ผลตอบแทนที่ได้มาจากการใช้เครื่องมือทางการเงิน อธิบายง่ายๆ ได้ว่า ถ้าคุณกู้เงินมาด้วยดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าอัตราผลตอบแทนของธุรกิจ ผลตอบแทนในส่วนของผู้ลงทุนก็จะได้สูงขึ้น ในทางกลับกัน ถ้าคุณกู้เงินมาด้วยดอกเบี้ยที่สูงกว่าอัตราผลตอบแทนของธุรกิจ ผลตอบแทนในส่วนของผู้ลงทุนก็จะลดลง ในบางกรณีถึงขั้นติดลบด้วยซ้ำ แม้ว่าโดยตัวธุรกิจจะมีกำไรก็ตาม คุณนายยกตัวอย่างเป็นตัวเลขเลยแล้วกันนะคะ จะได้เข้าใจ
สมมุติ คอนโด 1 ล้าน กู้ซัก 500,000 บาท ดีก่า ลงทุนเองแค่ 500,000 บาท ไปอ้อนขอกู้มาจากบุพการี ท่านคิดดอกเบี้ยแค่ 3% กรณีนี้ผลตอบแทนที่เข้ากระเป๋าเราจะเป็นเท่าไหร่? ได้ตังค์ทั้งหมดมา 50,400 บาท ต้องจ่ายดอกเบี้ยป๊าม้าไป = 500,000*3% = 15,000 บาท ต่อปี ดังนั้นเราเหลือเข้ากระเป๋า 35,400 บาท จากเงินลงทุนของเรา 500,000 บาท เท่ากับเราได้อัตราผลตอบแทน = 35,400/500,000 = 7% ต่อปีเห็นไหมคะ ได้เพิ่มขึ้นแทนที่จะได้แค่ 5% ก็ลองคิดดูในทางกลับกัน ถ้าหากเราไปกู้แบงค์ 500,000 บาท ที่อัตราดอกเบี้ย 7% อัตราผลตอบแทนในเงินลงทุน 500,000 บาทของเราก็จะเหลือแค่ 3% แทนที่จะเป็น 5% ในกรณีที่เราไม่กู้ ดังนั้นการใช้ Financial Leverage จึงมีทั้งแบบที่ทำให้เราได้เงินเข้ากระเป๋าเพิ่มขึ้น กับแบบที่สูบเงินเราออกไป ขึ้นอยู่กับอัตราผลตอบแทนก่อนใช้เครื่องมือทางการเงินและอัตราดอกเบี้ยที่เราได้มา อันนี้ยังเป็นการคิดแบบง่ายๆ คือไม่ได้คิดเรื่องการขายอสังหาริมทรัพย์ในภายหลัง คุณผู้อ่านอยากมึนเพิ่มไหมค่ะ เช่น ถ้าซื้อมาปล่อยเช่าไป 5 ปี แล้วค่อยขายอะไรอย่างงี้ เขาจะมีวิธีคิดผลตอบแทนอย่างไร แล้วเกิดว่าใช้เงินกู้ส่วนนึงอีกตังหาก คุณนายไม่อยากจะอธิบายตอนนี้เพราะกลัวมันจะยาวและเป็นตัวเลขมากเกินไป ซึ่งก็ไม่รู้ว่าจะมีคนอยากฟังรึเปล่า เอาเป็นว่าถ้าอยากให้เขียนต่อตอนสองที่ลงรายละเอียดมากขึ้น ก็ like กันเยอะๆ แล้วกันนะคะ ^^ คุณนายจะได้รู้ว่ามีคนอยากดูวิธีคิดอัตราผลตอบแทนการลงทุนแบบที่ซับซ้อนขึ้น อธิบายสั้นๆ ว่าอันนั้นเราต้องทำตัวเลขกระแสเงินสดแต่ละปี แล้วเอากระแสเงินสดนั้นมาคิดหา Internal Rate of Return (IRR) ที่เป็นเปอร์เซนต์ค่ะ ก็จะทราบว่าตกลงเราได้ผลตอบแทนเฉลี่ยต่อปีของการลงทุนครั้งนี้อยู่ที่เท่าไหร่
พอเราได้ตัวเลขอัตราผลตอบแทนแบบบ้านๆ ของเรามาแล้ว ทีนี้เราต้องลองมานั่งเงียบๆ คิดดูดีๆ อีกทีว่า จากสมมุติฐานที่เราใส่ลงไปในการคำนวน ไม่ว่าจะเป็น ราคาค่าเช่า อัตราว่างของห้องต่อปี ค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่เกิดขึ้นเช่น ค่านายหน้า ค่าส่วนกลาง ถ้าเกิดมันมีการเปลี่ยนแปลงไปจากที่เราคาดไว้ เราจะรับได้มากน้อยแค่ไหน ภาษาไม่บ้านเขาเรียกว่าการทำ Sensitivity Analysis สมมุติกรณีที่เลวร้าย เช่น เอ้า…. ค่าเช่าที่ว่าได้ 5,000 บาท ต่อเดือน เอาเข้าจริงๆ คู่แข่งเยอะมาก แย่งกันตัดราคา จนเราต้องปล่อยเช่าที่ 4,000 บาทต่อเดือน ไม่พอซ้ำร้ายปล่อยถูกก็ยังหาคนเช่ายากเข้าไปอีก ปีนึงเช่าห้องได้เฉลี่ยแค่ 9 เดือน คำนวนผลตอบแทนออกมาเหลือแค่ = (4,000 x9) – (800×12)/ 1,000,000 = 2.64% ต่อปี
ยังอีกมั้ย…..ยังจะเอาอีกมั้ย แล้วถ้ายิ่งใช้เงินกู้แบงค์ครึ่งนึง ที่ 7% ต้องจ่ายดอกเบี้ยปีละ 35,000 บาท จะเท่ากับว่าเงินลงทุน 500,000 บาทของเรานั้นจะหายไป (26,400 – 35,000 = -8,600) 8,600 บาท ในทุกๆ ปี คือลงทุนแล้วแทนที่จะได้เงินงอกแต่กลับทำให้เงินไหลออกจากกระเป๋าเราเพิ่มนั่นเอง และถ้าคิดเป็นอัตราผลตอบแทน ก็จะอยู่ที่ -1.72% ต่อปี ยัง….ยังชิลอยู่? ก็เอาเป็นว่าเราลองไปคิดว่าถ้าเกิดกรณีที่เลวร้ายที่สุดแล้วเรายังโออยู่ สุขภาพจิตดีทุกประการ ไม่เครียด ไม่วิตกจริต ยังมีเงินจ่ายได้คล่องดี ก็ลุยเลยค่ะ จัดไป…..ถือว่าช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจ
เอ๊ะ…. คุณนายเขียนมาจนจะจบแล้วยังงงตัวเองว่าแล้วมันนกน้อยลงทุนแต่พอตัวตรงไหน? ประเด็นที่คุณนายกังวลก็คือ เรื่องการใช้เงินกู้มาลงทุนอสังหาริมทรัพย์แหละค่ะ คุณนายมีความรู้สึกว่า บางคนถูกชี้นำมาผิดๆเหมือนกับว่า อยากจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เพราะว่ามันเป็นการลงทุนประเภทเดียวที่ใช้เงินกู้ได้สูง การลงทุนประเภทอื่น เช่น หุ้น ทอง กองทุน ไม่มีใครจะให้คนทั่วๆ ไปใช้ Financial Leverage ได้แรงๆ ขนาด 80%-90% เหมือนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เลยมีหลายคนที่คิดจะลงทุนซื้อบ้านซื้อคอนโดมาปล่อยเช่าเพียงเพราะไม่ต้องใช้เงินตัวเองเยอะ ใช้เงินกู้แบงค์เอา พอเงินมันได้มาง่ายก็เลยเหมือนกับลงทุนแบบเดาๆเอา ใช้เงินไปง่ายๆ ไม่ค่อยตั้งใจศึกษาในการลุงทุนให้มันเกิดรีเทิร์นจริงๆ จังๆ ซักเท่าไหร่ กลายเป็นว่าไม่เป็นไรถือว่าเป็นทรัพย์สิน เช่าไม่ได้ก็เดี๋ยวไปนอนเล่น คุณนายถามจริงๆ ว่ามันจำเป็นขนาดนั้นเลยหรอ ที่คนเราต้องกู้เงินมาเพื่อมีที่นอนเล่น (แบบที่จริงๆ แล้วก็ไม่ได้ไปนอนหรอก)
คือถ้าหากว่ามันไม่ได้เป็นการใช้เงินกู้คุณนายจะสนับสนุนเต็มที่เลยค่ะ พี่ซื้อที่นอนเล่นไปอีก ซื้อไปเลย จัดเต็ม! อย่าลืมมาซื้อบ้านริมสวนด้วยนะจ๊ะ มีสามทำเล รามอินทรา ดอนเมือง และบางนาตราดจ้ะ (เย้….ได้โฆษณาในพารากราฟสุดท้ายนี่ก็เอาฟะ) ช่วยกันกระตุ้นเศรษฐกิจ แต่ถ้าเป็นการเอาเงินอนาคตที่คุณต้องทำงานใช้หนี้กันอีก 10 ปี 20 ปี มาทำอะไรที่มันไม่มีดีมานด์ในตลาด อยู่เองก็ไม่อยู่ เช่าก็หาคนเช่าไม่ได้ มันก็ไม่ต่างอะไรจากการตีฟองด้วยเงินในอนาคตอ่ะค่ะ สรุปแล้วนกน้อยนอกจากจะต้องทำรังแต่พอตัวแล้ว ยังต้องลงทุนแต่พอตัวด้วยนะคะ จึงจะเป็นการดีต่อเศรษฐกิจทั้งส่วนตัวและส่วนรวมค่า จุ๊ป จุ๊ป
XOXO
คุณนายสวนหลวง
ผู้บริหาร สวนหลวงบ้านและที่ดิน
