มีเงินเท่านี้ควรจะซื้อบ้านเท่าไร? ผมอยากเขียนเรื่องนี้มาหลายรอบแล้วแต่ก็ไม่มีโอกาสสักที วันนี้ได้โอกาสมาปัดฝุ่นคอลัมน์การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ก็เลยอยากจะแบ่งปันความเห็นให้กับทุกๆคนหน่อยครับ
หลายๆคนนั้นคิดว่าเราควรจะซื้อบ้านจัดเต็มกำลังเนื่องจาก “บ้าน” ตามคำโฆษณาทางทีวีและจากความเชื่อที่สั่งสอนกันมาหลายๆรุ่น บอกว่าบ้านเป็น “รางวัลของชีวิต” เป็น “สิ่งล้ำค่าที่บ่งบอกถึงความสำเร็จ” เป็น “สินทรัพย์ที่มีค่ามากที่สุดของชีวิต”
จริงๆน่ะหรือ?
หลายๆคนรวมถึงผมเมื่อปลายปีก่อนด้วย เข้าใจตลอดมาว่า “บ้านที่เราอยู่” นั้นเป็น “ทรัพย์สิน” เพราะว่ามันสามารถสร้างมูลค่าให้กับตัวเองได้ สามารถขายได้ สามารถทำให้เราร่ำรวยขึ้นได้ จนผมได้ศึกษาเรื่องอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจังและเกิดความเข้าใจมากขึ้นเรื่อยๆกลับพบว่า จริงๆแล้วบ้านไม่ใช่ทรัพย์สินนะ แต่บ้านเป็น “หนี้สิน” ก้อนมหึมาของชีวิต หนี้สินที่บีบบังคับให้เราทำงานหาเงิน เอาเงินเดือนส่วนใหญ่ไปเลี้ยงดอกเบี้ยสร้างความมั่งคั่งร่ำรวยให้นายธนาคารที่เก็บดอกเบี้ยเงินกู้จากการผ่อนบ้านของเราไปอีก 20-30 ปี ตลอดจน “หนี้สิน” ที่จะทำให้เราฟุ้งเฟ้อใช้จ่ายมากขึ้นอีก
หากเป็นสมัยที่เราเช่าหอพักหรือเช่าบ้านอยู่ เราก็คงจะไม่มีความต้องการที่จะซื้อเฟอร์นิเจอร์เข้าบ้านในราคาแพงสักเท่าไร ใช้เครื่องใช้ไฟฟ้าแบบพอใช้ได้ แอร์ก็แล้วแต่บ้านเช่าว่าจะมีให้หรือเปล่า ทีวี ตู้เย็น ตลอดจนหลายสิ่งหลายอย่างเราก็เลือกเฉพาะสิ่งที่เราคิดว่าได้ใช้และจำเป็นสำหรับเรา
แต่ทันทีที่เรามีบ้านซึ่งในที่นี้รวมถึงคอนโดมิเนียมด้วย เราก็ต้องตัดเงินส่วนหนึ่งจากรายได้ประจำของเราไปใช้ในการ “ผ่อนบ้าน” ซึ่งอาจจะสูงถึง 40-50% ของรายได้ที่เรามี ตลอดจนเสียค่าใช้จ่ายในการทำความสะอาดและดูแลบ้าน เสียค่าส่วนกลางให้กับนิติบุคคลที่ดูแลบ้าน จากเดิมที่เคยใช้ชีวิตเลือกซื้อเฟอร์นิเจอร์ราคาไม่แพง เราก็จะไปเลือกเฟอร์ฯที่ทนทานหน่อย ดูสวยหน่อย เข้ากับสไตล์เราหน่อย เพื่อให้บ้านเราดูสวยงามมากขึ้น แต่งบ้านในสไตล์ที่ชอบ หาเครื่องใช้ไฟฟ้าดีๆมาใช้ ทั้งหมดนี้เป็น “ค่าใช้จ่าย” ที่เกิดขึ้นหลังจากที่เรามีบ้าน
เท่านั้นยังไม่พอ การมี “บ้านราคาแพง” ยิ่งทำให้เราเสียค่าใช้จ่ายมากยิ่งขึ้น คำว่า “แพงเท่าไร” น้ันขึ้นกับคนแต่ละคน บางคนบอกว่า 1 ล้านแพง, 3 ล้านแพง หรือ 10 ล้านแพง อันนี้ไม่เกี่ยวนะ เรายึดตามหลักความแพงของตัวเองนะครับ ซึ่งผมเชื่อว่าทุกคนมีขีดจำกัดความแพงอยู่ในตัวเองอยู่แล้ว หากเราไปอยู่ในหมู่บ้านที่เรียกว่า “บ้านราคาแพง” เพื่อสะท้อนฐานะของผู้ซื้อ “มอบรางวัลให้กับชีวิต” ตามคำโฆษณาขายบ้านที่เขาชอบใช้กัน รอบข้างเราหรือเพื่อนบ้านท้ังหลายนั้น จะล้วนแล้วแต่เป็นคนที่มีปัญญาซื้อของในราคาที่เราคิดว่าแพงทั้งสิ้น ดังนั้นทุกวันเราก็ต้องเห็นการใช้ชีวิตของพวกเขา ว่ามีรถดีๆขับ ใช้ของแบรนด์เนม ใช้กระเป๋าหรูๆ เพิ่มพูนฐานะอย่างไร
ผมไม่ได้ระบุนะครับว่ารถดีๆคืออะไร อาจจะเป็น Toyota Altis, Mercedes Benz S Class หรือ Ferrari FF ก็ได้ ขึ้นอยู่กับว่าความแพงของแต่ละคนคืออะไร เท่าไร อย่างไร แต่การที่เราเห็นเพื่อนบ้านของเรา ขับรถใช้ของดีๆในสิ่งที่เราไม่มีนั้น จะทำให้เราเกิดความ “อยากได้” ขึ้นมาอย่างชัดเจน หากเราอดรนทนไม่ไหวถูกกิเลสครอบงำ เราก็จะไปขวนขวายหาของเหล่านี้มาใช้เพื่อให้เรามีของสมฐานะเทียบเคียงกับเพื่อนบ้าน และนั่นก็จะตามมาด้วยการก่อหนี้ที่มากขึ้นอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
หากเรามีเงินเท่านี้ เราควรจะซื้อบ้านในราคาเท่าไร ? เป็นคำถามที่หลายๆคนต้องการคำตอบ และผมก็มักจะได้ยินบ่อยๆ
คนส่วนหนึ่งใช้ “นายธนาคาร” เป็นคำตอบ ว่าถ้าคุณมีเงินเดือน 30,000 บาทนะ จะกู้ได้สูงสุดที่วงเงิน 2 ล้านบาท ผ่อน 20-30 ปี ซึ่งเป็นคำตอบของ “การเป็นหนี้สูงสุด” ที่คนๆหนึ่งจะสามารถทำได้ ซึ่งแน่นอน คำตอบนี้เป็นที่ “โดนใจ” ของทั้งนายธนาคารและนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่จะได้กำไรก้อนเบ้อเร่อจาก เงินในอนาคตของพวกคุณ ดังนั้นคำตอบนี้จึงเป็นคำตอบที่ “แพร่หลายมากที่สุด” และ “ได้รับการโฆษณามากที่สุด” อย่างไม่ต้องสงสัย ทุกคนพยายามจะให้คุณกู้ได้มากที่สุด เป็นหนี้มากที่สุด เพื่อเขาจะได้ดอกเบี้ยสูงสุดและขายบ้านได้ในราคาแพงที่สุด
หลายคนรวมถึงตัวผมในอดีตด้วย จะเถียงผมในปัจจุบันว่า “บ้านเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงขึ้น” เป็น “การลงทุนที่ยิ่งใหญ่ที่สุดของชีวิต” เชียวนะ ทำไมเราไม่ควรซื้อในสิ่งที่ดีที่สุดให้กับตัวเรา เมื่อมูลค่ามันเพิ่มขึ้น เราก็สามารถ “ขายทำกำไรได้ด้วยนะ”
ผมในปัจจุบันจึงตอบกลับไปว่า “แล้วคุณคิดจะขายบ้านหลังนี้ไหม?” ขายเอากำไรแล้วกลับไปอยู่ห้องเช่าอย่างเดิม คุณจะทำไหม? ถ้าคำตอบคือ “ไม่” นั่นก็ผิดแล้ว หรือถ้าคำตอบคือ “ใช่” แต่จะขายก็เพื่อต้องการไปซื้อบ้านที่ใหญ่กว่า ขยับขยายไปอยู่ในที่อยู่ที่ดีกว่าก็ไม่ถูกอีก คุณก็ต้องเป็น “หนี้” ใหม่ เพิ่มหนี้สินก้อนใหญ่ให้กับชีวิตอีกก้อน เอาเงินกูและกำไรตรงนี้ไปแปะเงินกู้ตรงนั้น จ่ายดอกเบี้ยให้กับนายธนาคารและจ่ายกำไรให้กับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่อไปในมูลค่าที่สูงขึ้น เข้าสู่วงจรเป็นหนี้อีกตามเคย และคุณก็จะได้รับคำชมเชยว่า “เป็นลูกค้าที่ดีและมีความสำคัญที่สุด” ของทั้งนายธนาคารและบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
“ที่อยู่อาศัย” เป็นสิ่งที่จำเป็นของชีวิต เป็นหนึ่งในปัจจัย 4 ที่ขาดไม่ได้ ดังนั้น “บ้านหลังที่เราอยู่” จึงเป็นสิ่งที่เราใช้ เป็นสิ่งที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ ไม่สามารถ “ขาย” ได้ โดยที่ไม่คิดจะไปหา “ที่อยู่ใหม่” ต่างกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในบ้านหลังที่ 2-3-4-5 … อย่างสิ้นเชิง ที่ได้ทั้ง “ค่าเช่า” จากการที่ปล่อยสินทรัพย์ของเราให้ไปหาเงินมาให้เรา และในขณะเดียวกันก็พร้อมที่จะขายออกไปโดยไม่ส่งผลกระทบใดๆกับชีวิตเราทั้งสิ้น
หนี้จากบ้านหลังหนึ่งเราควรจะแบกได้ด้วยตัวคนเดียว หรือครอบครัวเดียว ใช้เงินส่วนหนึ่งที่เราหามาได้นั้นจ่ายออกไป โดยให้คิดเหมือนว่าเรากำลัง “เช่าบ้าน” หลังนี้อยู่ไปจนตาย เพราะเราไม่คิดว่าจะ “ขาย” แล้วไปอยู่ในบ้านหลังที่เล็กลง กระจอกลงหรือถูกลง เพื่อทำ “กำไร”
ถ้าอย่างนั้น ก็วกกลับมาอีกว่า เราควรจะซื้อ “บ้าน” ที่ราคาไม่เกินเท่าไร หากเรามีรายได้เท่านี้
ผมคงจะไม่สามารถฟันธงได้ แต่ผมชอบหนังสือเล่มหนึ่งมากๆ นั่นก็คือ The Millionaire Next Door ของ Thomas J. Stanley ที่เขียนถึงเรื่องการใช้ชีวิตของเศรษฐีและการสร้างความมั่งคั่งให้กับชีวิต ที่ขายดีและโด่งดังที่สุดเล่มหนึ่งในสหรัฐอเมริกา … หนังสือเล่มนั้นเขียนไว้อย่างนี้ครับ
“If you’re not wealthy but want to be someday, never purchase a home that requires a mortgage that is more than twice your household’s total annual realized income.”
แปลว่า
“ถ้าคุณยังไม่รวยแต่อยากจะมั่งคั่งในสักวันหนึ่ง อย่าซื้อบ้านที่ต้องใช้เงินกู้เกินกว่ารายได้ที่คุณหาได้ในเวลาสองปี”
เช่นหาได้ปีละ 5 แสน สองเท่าก็คือ 1 ล้านบาท นี่เป็นยอดเงินกู้ที่พอจ่ายได้ ที่เหลือเอาเงินเก็บจัดการให้เรียบนะครับ
นกน้อยทำรังแต่พอตัวครับ
ปล. ขอเสริมอีกนิดนะครับ “บ้าน” ในที่นี้ ไม่รวม “อาคารพาณิชย์” หรือ “Home Office” ทำเลดี ที่จะช่วยให้ธุรกิจของเราเฟื่องฟูมากขึ้น เปิดร้านค้าได้และสามารถใช้เป็นที่อยู่อาศัยได้ด้วย … แบบนั้นต้องคิดอีกอย่างว่า ครึ่งหนึ่งของบ้านนี้ช่วยเราหาเงินเพิ่มพูนความมั่งคั่งให้กับตัวเอง ชั้นล่างที่ใช้ขายของเป็นทรัพย์สิน ชั้นบนที่เราอยู่อาศัยเป็นหนี้สินนะครับ =)
