Estes รัตนาธิเบศร์ คอนโด 36 ชั้น เพดานสูง 3.6 เมตรใกล้สถานีรถไฟฟ้าศรีพรสวรรค์ จาก AQ Estate [รีวิวฉบับที่ 470]

รีวิวฉบับที่ 470 … Mr.Oe จะพาไปดูคอนโดตัวใหม่ล่าสุดบนถนน รัตนาธิเบศร์นะครับ Estes รัตนาธิเบศร์ ของ AQ Estate ที่ไม่ใช่หน้าใหม่ เดิมคือ Aquarius นั่นแหละครับ โครงการนี้ อยู่ติดถนนรัตนาธิเบศร์ ห่างรถไฟฟ้าสถานีศรีพรสวรรค์ ประมาณ 300 เมตร และห่าง Central รัตนาธิเบศร์ แบบถึงประตูห้างประมาณ 500 เมตร … จุดเด่นโครงการนี้ ไม่ใช่ทำเลครับ แต่เป็นความแปลกของห้อง ที่ทำมาสูง 3.6 เมตรทุกห้อง และบางห้องทำมาแบบมีชั้นลอยด้วย… ไปดูโครงการนี้ด้วยกันครับ 🙂

Fact @ 05 November 2013

• Estes Rattanathibet (เอสเตส รัตนาธิเบศร์)
• AQ Estate
• MAIN CLASS (อ่านรายละเอียดของ Segment คอนโดได้ที่นี่)
• คอนโด High Rise 36 ชั้น 474 ยูนิต + 1 ร้านค้า
• ยูนิตต่อชั้นสูงสุด 17 ยูนิต
• ที่จอดรถในช่องจอด 130 คัน ถ้ารวมจอดซ้อนคัน จอดได้ประมาณ 167 คัน หรือ 35%
• ที่ดินประมาณ 1-3-47 ไร่
• คาดว่าจะแล้วเสร็จปี 2560
• 1 Bedroom 28 – 30 ตารางเมตร มี 391 ห้อง
• 2 Bedrooms 46 – 48 ตารางเมตร มี 83 ห้อง
• ราคาเริ่มต้นประมาณ 2 ล้านบาท (ห้องมาตรฐาน)
• ราคาต่อตารางเมตรประมาณ 70,000 – 95,000 บาท
• http://www.aqestate.com
• โทร 02-648 5555

เพียงแค่การกด Like ก็เท่ากับการสนับสนุนข้อมูลเชิงลึกจาก Think of Living แล้วครับ

เจาะลึกเรื่องทำเลที่ตั้ง

พิกัดโครงการ 13.863122,100.501084

แผนที่โครงการ ดูง่ายๆ โครงการอยู่ติดถนนใหญ่รัตนาธิเบศร์ใกล้ปากซอย รัตนาธิเบศร์ 26 ตรงนี้จะมีแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ซึ่งโครงการจะอยู่ใกล้กับ สถานีศรีพรสวรรค์ มีระยะห่างประมาณ 300 เมตร

แนวสถานีรถไฟฟ้าสายสีม่วง ที่วิ่งมาจากบางไผ่ ไปเชื่อมกับระบบรางหลัก MRT รถไฟใต้ดินที่บางซื่อนะครับ รถไฟฟ้านี่เสร็จก่อนโครงการ Estes แน่นอน

ทำเลโครงการจากแผนที่ Google มีจุดที่ต้องดูอยู่สามสี่จุด แรกสุดคือ โครงการอยู่ใกล้ Central รัตนาธิเบศร์ แบบ ถ้าขับรถกลับบ้าน จะถึง Central ก่อน โดย Central อยู่ห่างไปประมาณ 500 เมตร นับแบบเดินถึงประตูห้าง อีกด้านมี Big C ซึ่งอยู่ติดกับสถานีรถไฟฟ้าพอดี แต่ตัวโครงการจะอยุ่ติดกับคอนโด City Home ซึ่งสูงระดับ 23 ชั้น แบบประกบอยู่ทางทิศเหนือ ดังนั้น ห้องทางทิศนี้ จะโดนบังวิวไปหลายชั้นนะ

Zoom ให้ดูชัดๆใกล้ๆ ว่าตำแหน่งอยู่ยังไง อ้อ ทางขวามือ จะมี LPN รัตนาธิเบศร์ 3,000 Units อยู่ใกล้ๆกันเลยด้วย LPN จะอยู่ใกล้ สถานีรถไฟฟ้ามากกว่า

LPN รัตนาธิเบศร์ 3,000 unit 5 อาคาร ที่อยู่ห่างออกไปจาก Estes ประมาณ 120 เมตร ซึ่งรูปแบบและการทำตลาดคนละกลุ่มกัน แต่ จะมีผลเรื่องบังวิวทิศตะวันออกเฉียงเหนือในระยะไกลครับ

ผัง LPN ดูไว้ก่อน จะได้เห็นชัดๆว่า ตึก LPN มันร่นไปจากถนนร่วม 60 เมตร จึงไม่ได้บังทิศตะวันออกของ Estes แบบเป๊ะ เพราะคนละแนว แต่จะบังทิศตะวันออกเฉียงเหนือยาวๆครับ

สภาพถนนรัตนาธิเบศร์ ช่วงหน้าโครงการ เห็นคอนโด City Home อยู่ทางขวามือ

ตัวรถไฟฟ้าสายสีม่วง ที่จวนจะได้ใช้แล้ว กำหนดวิ่ง ต้นปี 58 ยังไงๆ ก็คงเสร็จก่อนตึกเสร็จ

ตัวสำนักงานขาย จะอยู่ก่อนถึงปากซอย รัตนาธิเบศร์ 26 นิดเดียว ตรงที่มี ป้ายโฆษณา เอสเตส สีฟ้าอยู่ลนหลังคา

ความอุดมสมบูรณ์ ของกินของใช้ ร้านค้า ฝั่งหน้าโครงการ ไม่ค่อยจะมีนะครับ ต้องพึ่ง Central แต่ฝั่งตรงข้าม คือ ซอยรัตนาธิเบศร์ 17 นี่ร้านค้าร้านอาหารเยอะ

ปากซอยรัตนาธิเบศร์ 17 ฝั่งตรงข้ามโครงการ เป็นซอยสำคัญ ไปเชื่อมกับ ซอยเรวดีได้

Big C ที่อยู่ติดกับสถานีรถไฟฟ้า ระยะ 300 เมตร + เดินข้ามถนนบนสะพานข้ามอีก 100 เมตร รวมประมาณ 400 เมตร

หน้าโครงการจะอยู่เลยทางเบี่ยงเลี้ยวเข้าออก เส้นทางด่วนด้านใน ไปนิดเดียว เวลากลับบ้าน สามารถวิ่งเส้นในแล้วเบียดเข้าซ้าย เข้าโครงการได้ ไม่ต้องไปติดหน้า Central

ก่อนถึงโครงการ ต้องผ่านหน้าทางเข้า City Home ก่อน

ด้านใน City Home

ตัวคอนโด City Home ซึ่งเป็นตึกคู่ สูง 23 ชั้น แต่ไม่ใช่ว่าจะบัง Estes ที่ระดับชั้น 23 นะครับ เพราะ Estes ระยะสูงต่อชั้นร่วม 4 เมตร ในขณะที่ City Home สูง 3 เมตร ดังนั้น ที่ระดับชั้น 23 ของ City Home จะสูงราวๆ 69 เมตร ซึ่งจะเทียบได้กับประมาณ ชั้น 20 ของ Estes (ชั้นจอดรถสูงปกติ)

ให้ดู City Home อีกมุม

แถวๆหน้า Estes จะเป็นอาคารพาณิชย์ แต่ไม่มีร้านค้า ร้านอาหารนะ

เลยหน้าโครงการมา 20 เมตร เป็นปากซอย รัตนาธิเบศร์ 26 มีร้านอาหาร 1 ร้าน

ภายในซอยรัตนาธิเบศร์ 26

ถ่านให้ดูพื้นที่ Site จริงของโครงการครับ ซึ่งอยู่ติดถนนรัตนาธิเบศร์ ผมถ่ายจาก City Home ลองก้มดูรถที่จอดอยู่ จะเห็นว่า เมื่อตึกเสร็จ ตึกมันจะประชิดกันเลยทีเดียว

ด้านหน้าโครงการ จะเป็นทิศใต้ ที่ชั้น 13 จะได้วิวประมาณนี้

ทิศตะวันตกเฉียงใต้

ทิศตะวันออกเฉียงเหนือของโครงการ จะมองเห็นหมู่ตึก 3,000 ของ LPN ที่เริ่มลงมือก่อสร้าง ไปก่อนแล้ว นี่จะเป็นวิวที่ค่อนไปทางตะวันออกเฉียงเหนือที่ระดับชั้น 20 ของ Estes

Zoom ให้ดู LPN ชัดๆ

ทิศตะวันตกของโครงการ ที่ระดับชั้น 20 เห็น Central รัตนาธิเบศร์

Zoom ให้ดู Central ที่เห็นแต่หลังคาสีเงินๆ

ทิศตะวันตกเฉียงใต้ของโครงการ พอจะเห็นแม่น้ำไกลๆลิบๆ เพราะแม่น้ำเจ้าพระยาอยู่ห่างไปประมาณ 2.5 กิโลเมตร จุดสังเกตุว่าแม่น้ำอยู่ตรงไหน ก็ตึกสูงโด่เด่ อยู่ตึกเดียว ที่เห็นอยู่ลิบๆนั่นแหละ เป็นคอนโด The River Villa อยู่บนถนนนนทบุรี1 ตึกนั้นอยู่ติดแม่น้ำเลย

สำหรับคนที่ชอบความโล่งโปร่ง แบบสบายตาไม่มีอะไรบัง ขอแนะนำให้เลือกทิศเหนือ ชั้น 25 ขึ้นไป ทีีจะสูงพ้นระยะของ City Home ทั้ง 2 ตึก และจะเห็น วิวโล่งๆ ของทิศเหนือ ไปทางด้านแจ้งวัฒนะ แบบประมาณนี้ วิวนิ่งๆราบๆแบบนี้ บางคนชอบ บางคนไม่ชอบ ก็ต้องเลือกดูด้วยตัวเองนะครับ

สำนักงานขาย ที่อยู่ที่เดียวกับที่ตั้งโครงการ มีที่จอดรถด้านหน้าสำนักงานขาย และในซอย 26 ครับ

 

เจาะลึกตัวโครงการ

ก่อนจะไปดูตัวโครงการ ขอแนะนำ AQ Estate ก่อน ซึ่งเมื่อก่อน คือ Aquarius เป็น Agency ขายให้หลายโครงการ และมีการพัฒนาโครงการของตัวเองด้วย เช่น คอนโด Aqua สุขุมวิท ก่อนที่ในปีนี้ Aquarius พูดเป็นภาษาบ้านๆ ได้ถูก กฤษดา มหานคร (KMC) take over และ เปลี่ยนชื่อ กฤษดามหานคร เป็น AQ Estate โดย ดึงทีม Aquarius ทั้งหมด มาร่วมบริหารงาน

อ่านรายละเอียดความเป็นมาและข่าวได้ กดตรงนี้เลยครับ “KMC + Aquarius = AQ Estate”

ภายในสำนักงานขาย ซึ่ง มีห้องตัวอย่างให้ดู 2 ห้องครับ ก่อนจะไปดูห้องตัวอย่างกัน เด๋วผมพาไปดู เนื้อโครงการกันก่อน

โมเดลโครงการ ด้านหน้าติดถนนใหญ่ และใกล้ปากซอย รัตนาธิเบศร์ 26 แต่ สถานีรถไฟฟ้าที่แปะมาในโมเดล … ของจริงมันไม่ได้ใกล้แบบนี้นะจ๊ะ 🙂

ทางเข้าหน้าโครงการ และ Facade ด้านหน้าตึก

Zoom ชัดๆ

โมเดลตัวตึก เอสเตส

ตัวตึกด้านด้านทิศตะวันตก ด้านนี้ ที่ชั้น 7 จะมีสวนส่วนกลาง

สวนส่วนกลางที่ชั้น 7

ให้ดูอีกมุม

จอดรถ ชั้น 2-6

ที่ยอดตึกจะมี Facility ชุดหลักอีกชุดนะครับ โดยชั้น 35 มีห้องสันทนาการ ห้องอเนกประสงค์ ห้องเด็ก(เด็กเล็กนะครับ) และสวน … ชั้น 36 จะเป็น Fitness สระว่ายน้ำ แยกสระเด็ก และมีสวนบนดาดฟ้า

รูปหน้าตาตึก

รูป Lobby ที่ชั้นล่าง ด้านนี้เป็น Reception ส่วนต้อนรับ

รูป Lobby ส่วนนั่งรับแขก

ห้อง Laundry ที่มีห้องนั่งเล่น นั่งรอผ้า อยู่ติดกับสวน บนชั้น 7

ห้องอเนกประสงค์ ชั้น 35 วางโต๊ะพูล มีทีวี ตู้เย็น และส่วนเตรียมอาหารให้ …. เวลาโดนแฟนไล่ออกจากห้อง ก็มีที่อยู่ชั่วคราวที่นี่สินะ…

Fitness ที่ชั้น 35 เช่นกัน

ผมไม่มีรูปอย่างเป็นทางการของสระว่ายน้ำชั้น 36 นะครับ ทราบแค่แยกสระเด็กสระผู้ใหญ่ สระเด็กขนาด 3×6 สระผู้ใหญ่ขนาด 14×6 เมตร ซึ่งถือว่าเล็กนะเมื่อเทียบกับจำนวนห้อง

รูปถ่ายห้องตัวอย่างเพดานสูง 3.6 เมตร ที่เค้าทำชั้นลอยมีบันไดเดินขึ้นไป ชั้นลอยวางเตียงนะครับ

รูปห้อง 2 Bed ที่เพดานสูง 3.6 เมตร ให้ดูระยะความสูงครับ… ส่วนสูงแล้วดียังไง ไม่ดียังไง ไปว่ากันต่อในส่วนของ “Product Walkthrough”

Master Plan โครงการ

ผังชั้น G ชั้นนี้ จะมี Lobby และร้านค้า 1 ร้าน และจอดรถได้ 14 คันในช่องจอด

ชั้น 2 – 5 เป็นชั้นจอดรถ ไม่ต้องนับเอง ผมนับให้แล้วได้ 24 คันต่อชั้น ไม่รวมซ้อนคันนะจ๊ะ

ผังชั้น 6 เหมือนชั้น 2-5 นั่นแหละ แต่มี ห้องไฟฟ้าเพิ่มมา ชั้นนี้เลยเหลือจอดรถในช่องจอดได้ 20 คัน

ผังชั้น 7 ที่ เริ่มมี ห้องพัก แต่ชั้นนี้ มี Facility สวน ห้องซักรีด และห้องอเนกประสงค์ ด้วย ชั้นนี้มีห้อง 15 ห้อง มีลิฟท์โดยสาร 3 ตัว ลิฟท์ดับเพลิง (service lift) 1 ตัว อัตราส่วนลิฟท์โดยสาร 158 ห้อง ต่อลิฟท์ 1 ตัว ถือว่าเกินค่ามาตรฐานที่ 100:1 นะครับ ตัวตึก จัดเป็นตัว L มีห้อง ชั้น 7 นี้ ห้องทิศเหนือที่โดน Block view นั้นไม่มีผล เพราะเค้าออกแบบให้ห้องด้านนั้น ได้วิวตะวันออกตะวันตก โดย 0704 วิวตะวันตก 0705 วิวตะวันออก ห้องติดสวนมี 3 ห้อง มีได้มีเสีย ได้วิวสวน แต่เสีย Privacy ห้องทิศตะวันออก 0707 – 0711 โล่งๆ ไม่มีอะไรบังระยะใกล้ แต่มองไปไกลๆ ด้านตะวันออกเฉียงเหนือจะถูกหมู่ตึก 3,000 ของ LPN บังนะครับ … 0712-0715 เป็นห้องวิวทิศใต้ ลมดี แต่ร้อนบ้าง และชั้นนี้ สูงพ้นระยะรถไฟฟ้าไปแล้ว โครงการอยู่ติดถนนใหญ่ ชั้น 7 ยังคงได้ยินเสียงการจราจรบ้างนะครับ แต่วิวด้านนี้ ยังคงเปิดโล่งอยู่

ผังห้องหลักชั้น 8-34 มีห้องอยู่ 17 ห้อง อธิบายแต่ละด้านคล้าย ชั้น 7 แต่ มีข้อแตกต่างตรง มีห้อง 2 ห้อง 0816-0817 (เลข 08 หมายถึงชั้น 8) 2 ห้องนี้ จะได้วิวทิศเหนือ ซึ่ง ดันโดนตึก 23 ชั้น ของ City Home บังวิว ดังนั้น ถ้าจะเอาวิวสวยๆไกลๆโล่งๆ ควรเลือกชั้น 20 ขึ้นไป สำหรับสองห้องนี้นะครับ (ตึกนี้เพดานสูงกว่า City Home ดังนั้น ที่ระดับ ชั้น 20 น่าจะมองผ่าน City Home ได้แล้ว จากการประเมินคร่าวๆของผมนะครับ ไม่ใช่ข้อมูลเป๊ะ จากโครงการ) ส่วนทิศตะวันออกเฉียงเหนือที่เจอ LPN นั้น ตัว LPN สูง 29-30 ชั้น และอยู่ห่างออกไปร่วม 120 เมตร ไม่ได้ Block วิวก็จริง แต่เราจะมองเห็น เป็นหมู่ตึก LPN 5 อาคาร บังวิวระยะไกลๆครับ

ชั้น 35 ที่วางเป็นชั้น Facility เต็ม Floor ประกอบไปด้วย สวน, ห้อง Fitness, ห้องเด็ก, ห้องสันทนาการที่มี โต๊ะ Pool, ห้องน้ำแยกชายหญิง และห้องด้านบนสุดของรูปที่มีสี่เหลี่ยมอยู่ในห้อง นั่นเค้าเขียนว่าห้องซ้อมมวยครับ 😀 😀 😀 แต่คิดว่า ไม่ update แล้วนะ เข้าใจว่า เปลี่ยนเป็นห้องอเนกประสงค์ครับ ต้องขอเช็คอีกที แต่เป็นห้องซ้อมมวยก็ดีนะ ผมว่ามันแปลกดี

ชั้น 36 เป็นชั้นที่มีสระว่ายน้ำ indoor แยกสระเด็กและผู้ใหญ่ สระเด็ก ขนาด 3×6 เมตร สระผู้ใหญ่ขนาด 14×6 เมตรครับ

ดาดฟ้า จะทำเป็น สวนลอยฟ้า ไม่มีภาพ perspective ให้ดู และผมไม่เห็นยอดตึก ว่าจัดยังไงมีที่นั่งไหม ต้องขออภัยด้วยครับ ที่ดูและเช็คมาไม่ละเอียดพอ

 

สรุปสิ่งอำนวยความสะดวก

• Lobby และร้านค้าที่ชั้น G
• ห้อง Laundry และห้องอเนกประสงค์ และสวนที่ชั้น 7
• ห้องออกกำลังกาย ที่ชั้น 35
• ห้อง เด็ก และห้องสันทนาการที่ชั้น 35
• สวนที่ชั้น 35 และดาดฟ้า
• สระว่ายน้ำ แยกสระเด็ก และผู้ใหญ่ที่ชั้น 36
• ลิฟท์โดยสาร 3 ตัว อัตราส่วนลิฟท์ 158:1
• Service Lift 1 ตัว
• ที่จอดรถรวมซ้อนคัน ประมาณ 167 คัน คิดเป็น 35%
• ระบบ CCTV / Access Card

 

 

Product Walkthrough

ห้องทุกห้องของที่นี่ เพดานสูง 3.6 เมตรนะครับ (ห้องมาตรฐานของโครงการทั่วไป สูงประมาณ 2.4 – 2.6 เมตร) ห้องตัวอย่างเค้ามีให้ดู 2 ห้องนะครับ เป็นห้อง 28 ตรม และ 30 ตรม ซึ่งห้อง 30 นี่ทำมาแบบมีชั้นลอย และทุกห้องขายแบบ Fully Furnished รายการของที่ให้มา ก็ตามรูปข้างล่างนี้

Furniture ที่จัดมาสำหรับห้อง 28 ตารางเมตร

เฟอร์นิเจอร์ ที่จัดมาสำหรับห้อง 30 ตารางเมตร แบบมีชั้นลอย

เฟอร์นิเจอร์ที่จัดมาให้สำหรับห้อง 2 Bedroom 48 ตารางเมตร

ผังห้อง 1 Bedroom 30.41 ตารางเมตร เพดานสูง 3.6 เมตร ห้องนี้จัดมาแบบมีชั้นลอย ผมไม่เรียกว่าชั้น 2 หรือห้อง Duplex เพราะมันไม่ใช่ อันเนื่องมาจากชั้นลอยนี้มันจะเตี้ยกว่าปกติคือมีความสูงจากพื้นชั้นลอยถึงฝ้าเพดานราวๆ 1.5 เมตร และห้องข้างล่างชั้นลอยจะสูงราวๆ 2 เมตรเท่านั้น พื้นที่ชั้นลอยนี้ แม้จะไม่ได้เอามารวมนับเป็นพื้นที่ขายของห้อง แต่ห้องที่มีชั้นลอย จะมีราคาต่อตารางเมตรสูงกว่าห้องไม่มีชั้นลอยประมาณ 1 หมื่นบาทต่อตารางเมตรอยู่ดี

อธิบายผังห้องนี้ต่อนะครับ ห้องนี้จะได้ครัวปิด ได้พื้นที่วาง Pantry และตู้เก็บของแนวสูง เยอะดี แนะนำให้มีบันไดพับได้ติดห้อง จะแอบซ่อนของสนุกมาก ตู้เย็นแยกไปอยู่ หน้าห้องน้ำ ทำให้ทางเดินเข้าห้องน้ำมองดูแคบนิดนึง ตัวห้องน้ำขนาดมาตรฐาน ได้ Shower Box และชุดฝักบัว Rain Air ของ hansgrohe (รุ่นนี้จะผสมอากาศในน้ำทำให้น้ำที่ฉีดออกมาจากฝักบัว นุ่มนวลขึ้น…ฟังเขามาอีกที ไม่เคยอาบหรอกนะฮะ) ถัดจากครัวเข้าไปจะเป็น Living Area ที่จัดเป็นโซฟานั่งเล่นดูทีวี เพดานสูงเต็มที่ และห้องทำงานใต้ชั้นลอยที่เหลือความสูง 2 เมตร และต้องแบ่งพื้นที่ให้ตู้เสื้อผ้าอยู่ที่นี้ด้วย … ระเบียงแขวนคอมแอร์ และวางเครื่องซักผ้ากะเครื่องอบผ้าซ้อนกันให้ดู… ห้องชั้นลอยทำเป็นห้องนอน ไม่มีผนังนะครับ เปิดโล่งเลย และความที่มันสูงแค่ 1.5 เมตร จึงวางได้แค่ฟูก วางเตียงไม่ได้ และคนทั่วไป เวลายืน ก็จะหัวชนเพดาน ต้องก้มๆครับ… ไปดูของจริงกันเหอะ 🙂

เปิดประตูมาจะเป็นส่วนครัว ที่มีพื้นเป็นกระเบื้องแบบนี้

ถัดจากครัว เป็น โซฟาดูทีวี มีประตูกระจกบานเลื่อน 3 ชิ้น กั้น

Pantry พร้อมตู้แขวนที่ให้มา ไม่ได้ให้เตามา แนะนำให้ใช้ เตา Induction เพราะ Counter top พื้นที่แค่นี้เอง เตา induction มันยกเก็บได้

Pantry ที่ยังเหลือพื้นที่ด้านบนนะ

Counter Top ลามิเนต พื้นที่ประมาณนี้

ตู้แขวนเก็บของด้านบน วางไมโครเวฟ บนนี้ด้วย ซึ่งความสูงมันจะทำให้สาวเมตรครึ่ง หยิบของเข้าออกไมโครเวฟลำบาก ถ้าไม่มีหนุ่มๆมาช่วยหยิบให้ แนะนำให้หาที่วางใหม่สำหรับสาว size กระทัดรัดระดับเมตรครึ่งครับ

มองย้อนออกไปที่ครัว ให้ดูว่าเขาวางตู้เย็น อีกด้านทางฝั่งห้องน้ำนะ

ชุดประตู กระจกบานเลื่อน 3 ชิ้น ที่กั้น ส่วนครัว

วางรางระดับพื้นแบบนี้ ตัววัสดุ เป็นกรอบอลูมิเนียมพ่นทราย

พื้นที่วางตู้เย็น เบียดบังทางเข้าห้องน้ำหน่อย ทำให้ทางเข้าห้องน้ำมันดูแคบ

อ่ะ zoom ให้ดู ทางเข้าห้องน้ำ ตัวห้องน้ำ มีธรณีก่อกันน้ำออก

ประตูห้องน้ำ

ภาพรวมพื้นที่ห้องน้ำ

อ่างล้างหน้า ฝังใต้ counter ที่เป็นตู้เก็บของ

กระจกส่องหน้า เป็นตู้เก็บของ

โถสุขภัณฑ์ของ TOTO

พื้นที่วางของ เพิ่มเติมในห้องน้ำ

Shower Box ติดฉากกั้นอาบน้ำให้เรียบร้อย พื้นที่ยืนอาบ เล็กหน่อยนะ อาบได้คนเดียว ไม่เหมาะที่จะอาบสองคน

ชุดฝักบัว ของ hansgrohe มีที่วางอุปกรณ์อาบน้ำขนาดพอประมาณ

ฝักบัวรุ่น Rain Air ของ hansgrohe ที่จะให้อากาศผสมกับน้ำ ให้สายน้ำมันนุ่มนวลหน่อย

Living area มีส่วนโซฟานั่งดูทีวี และ ห้องทำงาน เฟอร์ จัดมาให้แบบนี้ ไม่รวม prop (ของแต่งบ้าน)

ชุดโซฟา ที่จัดมาให้ โปรดสังเกตุความสูงของห้อง

นั่งที่โซฟา จะดูทีวี ระยะประมาณ 2 เมตรนิดๆ

ห้องทำงาน ที่อยู่ใต้ชั้นลอย มีบันไดเดินขึ้นไป

ระเบียง กั้นด้วยประตูกระจกบานเลื่อน 3 ชิ้น

ชุดประตูแบบนี้ จะเปิดได้กว้างหน่อย ประตูวางอยู่บนธรณีก่อ เดินเข้าออกระเบียงก็ระวังสะดุด เพราะสูงอยู่เหมือนกัน

ระเบียงและกันตก

พื้นที่ระเบียง แคบ แต่วางเครื่องซักผ้า เครื่องอบผ้าแบบนี้ เค้าวางให้ดูชัดๆ

คอมแอร์ แขวนด้านบน

ห้องทำงานที่อยู่ใต้ชั้นลอย

นั่งทำงาน ตรงหน้าต่างพอดี ได้แสงธรรมชาติ แต่เพดานจะเตี้ยหน่อย คนตัวสูงๆ จะดูอึดอัดหน่อย

ตู้เสื้อผ้า

ให้ดูอีกมุม

บันได ขึ้นชั้นลอย

ขึ้นบันไดมาเป็นส่วนห้องนอน ที่จะเรียกว่าห้องก็คงจะตะขิดตะขวงใจหน่อย เพราะไม่มีผนังกั้นเป็นสัดส่วน

ระยะพื้นชั้นลอยถึงฝ้าเพดานประมาณ 1.5 เมตร เลยไม่วางเตียง วางได้แค่ฟูก

พื้นที่นอนด้านบนชั้นลอย

ลองให้คุณ ผู้หญิง สูงระดับเกินเมตรครึ่งเล็กน้อย ลองนั่งให้ดู ชูมือไม่ถึงฝ้า เหลือระยะฟุตนึง แปลว่า ถ้านอน หรือนั่งทำกิจกรรมอะไรบนเตียงก็คงไม่มีปัญหา ถ้าไม่ได้ยืนอ่ะนะ

ลองให้คุณผู้หญิง ระดับความสูง 162 ซม ยืนบนพื้นชั้นลอยให้ดู … ต้องก้มนะครับ ยืนไม่ได้ หัวชนเพดาน และถ้าเผลอยืนบนเตียง นี่มีหวังหัวกระแทกฝ้าครับ

… อ่อ สำหรับคนชอบห้องแนว Loft หรือ Industrial Loft สามารถรื้อฝ้าออก โชว์ท่อโชว์สายไฟดิบๆไปเลย จะได้ระยะพื้นถึงฝ้าบนชั้นลอยเพิ่มอีกราวๆ 12-15 ซม.นะครับ รวมจะเพิ่มระยะได้เป็น ราวๆ 162-165 ซม.

 

ห้อง 28 ตารางเมตร ที่หน้าตามัน เป็นห้อง Studio ชัดๆ เพราะส่วน Living Area มันฟีเจอริ่งกะเตียงนอนอยู่เห็นๆ จะกั้นก็ไม่เหมาะ เพราะมันฟิตเหลือเกิน ครัวได้เป็นครัวปิดกั้นด้วยประตูกระจกบานเลื่อน ที่ตำแหน่งวาง Pantry และตู้เย็น มันบีบให้ประตูส่วนเปิดไปห้องนอน แคบไปในบัดดล ไม่มีพื้นที่วางโต๊ะกินข้าวอย่างเป็นทางการ ต้องนั่งกินบนโซฟา หรือไม่ก็ต้องใช้โต๊ะพับเก็บได้ ระเบียงยาวเต็มพื้นที่ ได้พื้นที่ระเบียงยาวดี ห้องนี้ ระยะความสูงพื้นถึงฝ้า 3.6 เมตร แต่ไม่ได้ทำชั้นลอยมาให้นะ ราคาต่อตารางเมตรจะถูกกว่าห้องมีชั้นลอยประมาณ 1 หมื่นบาทต่อตารางเมตร

เปิดประตูเข้าไปเป็นส่วนครัว ให้ดูพื้นที่ยืนในครัว และระยะประตูเปิดเข้าส่วนห้องนอนและ Living ครับ

อีกมุมจะชัดขึ้น

Pantry และตู้แขวนเหมือนห้องแรกครับ

ด้านนี้ วางตู้เย็น และวางตู้เก็บของ สูงมาก เก็บของได้เยอะดี

ตู้เก็บของที่วางอยู่ข้างตู้เย็น สูงนะครับนั่นน่ะ

ตู้เสื้อผ้า และเก็บของด้านในห้อง นี่ก็สูงมาก ห้องนี้พื้นที่เก็บของแนวสูงเยอะดี

Living Area และส่วนที่นอน รวมกันไปเลย

วางเบียดๆเป๊ะแบบนี้ ไม่มีโอกาสกั้นห้องแบบปกติเลยครับ ยกเว้นจะเล่นท่าพิสดาร เช่นตัดใจไม่มีโซฟา เป็นต้น

ระยะดูทีวีเหลือเฟือ และสามารถดูทีวีได้จากบนเตียงด้วย

พื้นที่ด้านปลายเตียง

ด้านปลายเตียง จะวางทีวี และโต๊ะทำงานแบบนี้

โต๊ะทำงานวางติดระเบียง

ตัวระเบียง เปิดจากทางด้านเตียงนะซึ่งแปลกดี เพราะยิ่งทำให้เดินเข้าออกแคบลง แทนที่จะสลับด้านประตู เป็น ผลักจากโต๊ะทำงานไปทางเตียง ซึ่งจะทำให้มีพื้นที่เดินผ่านระเบียงได้ดีกว่า

ประตูกระจกบานเลื่อน 3 ชิ้น

ระเบียงแคบแต่ยาวเต็มพื้นที่ห้อง

ภาพรวมพื้นที่ในห้องน้ำ วัสดุเหมือนห้องแรก

ชุดอ่างล้างหน้า

Shower Box และพื้นที่เก็บของจุกจิก

 

ราคาและเงื่อนไขการขาย @ 05/11/2013

• 1 Bedroom เนื้อที่ 28.67 ตารางเมตร ชั้น 7 ห้อง 1B-9 ราคา 1.99 ล้านบาท หรือ 69,400 บาทต่อตารางเมตร
• 1 Bedroom เนื้อที่ 28.08 ตารางเมตร ชั้น 18 ห้อง 1B-6 ราคา 2.19 ล้านบาท หรือ 78,230 บาทต่อตารางเมตร
• 1 Bedroom เนื้อที่ 28.08 ตารางเมตร ชั้น 34 ห้อง 1B-6 ราคา 2.36 ล้านบาท หรือ 84,230 บาทต่อตารางเมตร
• 1 Bedroom เนื้อที่ 30.38 ตารางเมตร ไม่รวมชั้นลอย ชั้น 7 ห้อง 1B-5 ราคา 2.58 ล้านบาท หรือ 84,980 บาทต่อตารางเมตร
• 1 Bedroom เนื้อที่ 30.38 ตารางเมตร ไม่รวมชั้นลอย ชั้น 18 ห้อง 1B-5 ราคา 2.70 ล้านบาท หรือ 88,980 บาทต่อตารางเมตร
• 1 Bedroom เนื้อที่ 30.38 ตารางเมตร ไม่รวมชั้นลอย ชั้น 34 ห้อง 1B-5 ราคา 2.89 ล้านบาท หรือ 94,980 บาทต่อตารางเมตร

• Fully Furnished
• เพดานสูง 3.6 เมตร
• จอง 10,000 บาท
• ทำสัญญา 20,000 บาท
• ดาวน์ ประมาณ 10% ผ่อนดาวน์ 37 งวด
• ค่ากองทุน 500 บาทต่อตารางเมตร
• ค่าส่วนกลาง 45 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน

 

เจาะลึกรวบยอด

Estes รัตนาธิเบศร์ อยู่ในทำเลติดถนนรัตนาธิเบศร์ ระหว่าง Central รัตนาธิเบศร์กับ สถานีรถไฟฟ้าศรีพรสวรรค์นะครับ ตัวโครงการอยู่ในทำเลที่เดินทางสะดวกใช้ได้ เพราะอยู่ติดถนนใหญ่ ใกล้รถไฟฟ้าแบบพอเดินไปได้ไม่ลำบาก ความอุดมสมบูรณ์และสภาพแวดล้อมรอบๆโครงการ คงต้องบอกว่ายังมีความเป็นชานเมืองอยู่นะครับ คือยังเป็นชุมชนแนวราบเป็นส่วนใหญ่ไม่ได้มีตึกสูงอะไร แต่นี่คือวันนี้ ถ้ามองไปในอนาคต ดูโครงการต่างๆที่มาเปิดตัวแถวสถานีรถไฟฟ้าแล้ว จะมีตึกสูงและผู้อยู่อาศัยใหม่ๆมาอยู่อีกเยอะ แค่ LPN ที่อยู่ถัดไปนี่ก็ร่วม 5 ตึก 3,000 units แล้วครับ ซึ่งหวังว่าจะมีความเจริญอะไรใหม่ๆเพิ่มเข้ามา เพราะในตอนนี้ ห้างที่อยู่ใกล้ๆให้พึ่งพิงก็มี Central รัตนาธิเบศร์ ซึ่งยังเป็น version ห้างชานเมืองอยู่เลย ส่วนใกล้ๆแบบพอเดินได้ก็มี Big C ที่อยู่ฝั่งตรงข้าม

การเดินทางโดยรถยนต์ จริงๆ แล้วสะดวกมากนะ เพราะติดถนนใหญ่ที่มีทางเข้าออกเมืองหลายทาง แถมมีทางด่วนใกล้ๆให้ใช้ด้วย แต่มีปัญหาตรงรถติดนรกแตกที่แคราย ในตอนเช้าและเย็น ถ้ายังไม่มีการแก้ปัญหาคอขวดที่แคราย ขอบอกว่า คนใช้รถที่ต้องเดินทางเข้าเมืองตอนเช้า และกลับบ้านตอนเย็นเหมือนคนส่วนใหญ่ จะลำบากมาก ข้อด้อยสำหรับคนใช้รถที่สำคัญอีกอย่างคือที่จอดรถที่รวมซ้อนคันแล้วจอดได้แค่ 35% ถือว่าน้อยมากสำหรับทำเลแบบนี้ และราคาแบบนี้

การเดินทางโดยไม่ใช้รถ ถือว่าดีครับ เพราะไม่ต้องมีรถก็อยู่สะดวก เดินไปไหนห้างหรือซื้อของได้สำหรับคนขยันเดินนะ ระยะ 3-4-500 เมตร คงพอไหว เรียกรถง่าย เพราะเดินลงตึกมาก็เป็นถนนใหญ่แล้ว รถ Taxi มีตลอด 24 ชั่วโมง พี่วินมีไม่ไกล ป้ายรถเมล์ไม่ไกล และมีรถไฟฟ้าให้ใช้ แม้จะเดินไกลนิด แต่ 300 เมตรก็ไม่ได้ไกลเกินไปนัก ความที่ติดถนนใหญ่ จะได้เรื่องความปลอดภัยในการเดินทางด้วย ไม่ต้องเข้าซอยลึกซอยเปลี่ยว

การออกแบบโครงการ ผมไม่พูดเรื่องความสวยความงามเช่นเคยนะครับ ว่ากันที่ฟังค์ชั่นเลย ถือว่า กล้าทำนะครับ เขาออกแบบมาให้เป็นห้องที่มีความสูง 3.6 เมตร มีทั้งแบบทำชั้นลอย และไม่ทำชั้นลอย ได้พื้นที่ใช้สอยแนวตั้งและปริมาตรห้องที่มากขึ้น แต่การใช้งานห้องที่มีชั้นลอยนี่ต้องเป็นคนที่ มี Forgiveness หน่อยนะครับ เพราะมันได้พื้นที่ใช้งานมากขึ้นเยอะจริง แต่ใช้งานได้ไม่สะดวก ไม่ถนัด ไม่เต็ม เหมือนห้องปกติ เช่น ยืนหรือกระโดดโลดเต้นบนเตียงนี่ไม่ได้เลย ต้องใช้งานแนวนอนหรือนั่งเท่านั้น 🙂 และห้องทำงานใต้ชั้นลอย ที่เพดานสูงแค่ 2 เมตร คนปกติหัวเราไม่ชนเพดานหรอกครับแต่มันจะรู้สึกอึดอัดไม่โปร่งโล่งเท่าไร แต่ถ้านั่งทำงานไปเรื่อยๆ อาจจะชินก็ได้ เพราะตำแหน่งวางโต๊ะนั่งทำงานติดหน้าต่าง ทำออกมาน่านั่งดี… การออกแบบวางผังห้องตำแหน่งและมุมเปิดของห้อง ทำออกมาดีนะครับ ส่วนที่ Block view บังวิว ถูกออกแบบแก้ไขมาแล้ว ให้เป็นส่วนทึบไปเลย แล้วไปเปิดรับวิวส่วนที่โล่งแทน

วัสดุอุปกรณ์ของที่ให้มา จัดเต็มแบบ Fully Furnished ให้ของดี หลายตัว และความที่ห้องมันสูง ตู้ที่เขาให้มาก็สูงตามไปด้วย Spec วัสดุเทียบกับราคา ถือว่าใช้ได้ครับ มีจุดเด่นตรงจัดเต็มให้เยอะ

Facility จัดมากระจาย และให้มาหลายอย่าง มี Facility ชั้น G ชั้น 7 ชั้น 35 ชั้น 36 และดาดฟ้า ซึ่งทำมาน่าใช้ งานโดยเฉพาะชั้น 35-36 เต็ม Floor …แต่ก็ยังถือว่ามีจุดด้อยให้ต้องพูดถึง คือขนาดของ Facility แต่ละอย่าง ซึ่งถ้าไม่นับ Lobby กับ Fitness แล้ว ส่วนอื่นๆ มันเล็กนะ เมื่อเทียบกับ 474 Units โดยเฉพาะสระว่ายน้ำชั้น 36 ที่มีขนาด 14×6 เมตร ว่ายจริงจังไม่สนุกครับ… อีกตัวคือที่จอดรถที่รวมซ้อนคันแค่ 35% ถือว่าน้อยมาก และน่าจะมีปัญหาในอนาคตค่อนข้างจะแน่ เพราะระดับของ Estes เมื่อเทียบกับเพื่อนบ้านย่านเดียวกันนี่ ถือว่า อยู่ระดับสูง ราคาและกลุ่มเป้าหมายน่าจะมีรถกันเป็นส่วนใหญ่ และนี่ไม่ใช่โครงการใจกลางเมืองที่เดินทางไม่ต้องใช้รถก็ใกล้ๆ หากแต่ยังเป็นชานเมืองที่คนยังใช้รถกันอยู่นะครับ

ข้อควรพิจารณา เพื่อความแฟร์ อีกอย่างคือ ห้องของที่นี่ สูง 3.6 เมตร ปริมาตรห้องจะมากกว่าห้องของชาวบ้านปกติทั่วไป ดังนั้นเวลาเปรียบเทียบราคากับเพื่อนบ้านข้างเคียงอย่าลืมนำมาเป็นปัจจัยคิดด้วย ไม่ใช่เทียบกันแต่พื้นที่ห้อง เพราะโครงการย่านนี้มีเยอะอยู่ครับ และราคาโครงการเพื่อนบ้านใหม่ๆติดถนนนี่มีตั้งแต่ 60,000 บาท ขึ้นไปให้เปรียบเทียบกัน เมื่อเปรียบเทียบเรื่องรูปแบบห้องและการออกแบบจะได้เทียบกันได้แบบแฟร์หน่อย

และห้องมีชั้นลอย แม้จะไม่ได้คิดพื้นที่ชั้นลอยเป็นพื้นที่ขาย แต่ราคาต่อตารางเมตรก็สูงกว่าห้องไม่มีชั้นลอยอย่างชัดเจน โดยสูงกว่าประมาณ ตารางเมตรละ 10,000 บาท

 

Judgement

การให้คะแนน ให้แบบ Weight Average โดยมุ่งหาความคุ้มค่า เทียบกับราคาที่จ่ายไป โดยมีส่วนที่พิจารณาดังนี้

ทำเล 35%, การเดินทางโดยใช้รถ 15%, การเดินทางโดยไม่ใช้รถ 15%, วัสดุ 15%, การออกแบบ 10% และสาธารณูปโภค 10%

เทียบกับราคา 88,000 บาทต่อตารางเมตร, 05/11/2013 ห้องมีชั้นลอย (ห้องไม่มีชั้นลอยจะถูกกว่านี้ประมาณ 10,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งให้คะแนนความคุ้มค่าสูงกว่านี้ได้)

• ทำเล 7.5/10 – ทำเลดีนะครับ สำหรับย่านนี้ แต่ราคานี้ จะสูงเมื่อเทียบกับเพื่อนบ้านย่านเดียวกัน เมื่อวัดความคุ้มค่าเรื่องราคากับทำเลจึงได้คะแนนน้อยกว่า
• เดินทางด้วยรถ 6.5/10 – สะดวกมากแต่รถติด และมีที่จอดรถแค่ 35%
• ไม่ใช้รถ 8.5/10 – เดินไปรถไฟฟ้าได้ไม่ใกล และเดินไปห้างได้ คนไม่ใช้รถสะดวกมาก
• วัสดุ 8.5/10 – จัดเต็มเยอะ และ Spec ของค่อนข้างใช้ได้ ตู้บางตัวสูงเกือบชนเพดาน
• แบบ 8.0/10 – ให้คะแนนพิเศษสำหรับความกล้านำเสนอสิ่งใหม่ 3.6 เมตร และควรจะได้คะแนนมากกว่านี้ ถ้าไม่ติดว่าห้อง 28 ตรม ยังไม่ลงตัวครับ
• สาธารณูปโภค 7.5/10 – มีเยอะหลากหลาย น่าใช้ แต่บางอย่างขนาดเล็กไปนิด

• MAIN CLASS
• 7.70 / 10.00

BOTTOM LINE

Estes รัตนาธิเบศร์ เหมาะกับคนมองหา”บ้าน” ในย่านแคราย ที่ต้องการทำเลใกล้รถไฟฟ้า และใกล้ห้าง ชอบห้องแนว Loft มีชั้นลอย เป็นคนไม่ใช้รถ ให้ความสำคัญกับความปลอดภัย มีนิสัยเลือกของตามความชอบที่ถูกใจของตัวเอง มากกว่ารื้อหาของถูกที่สุด มีงบประมาณระดับ 2-4 ล้านบาท หรือมีกำลังผ่อนต่อเดือนราว 14,000 – 28,000 บาท

ถ้าเห็นว่ารีวิวนี้มีประโยชน์ ช่วยกด LIKE ให้ผมหน่อยนะครับ จะได้มีกำลังใจทำรีวิวถัดๆไปครับ