REIC หรือ ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ สรุปข้อมูลโครงการเหลือขาย H2/2563 พบว่ามีที่อยู่อาศัยเสนอขายจำนวนรวม 210,748 หน่วย เพิ่มขึ้นจากช่วงครึ่งแรกปี 2563 ประมาณ 0.4% โดยมีจำนวนหน่วยขายได้ใหม่ 34,575 หน่วยในขณะที่จำนวนหน่วยเหลือขายรวม 176,173 หน่วย โดยในจำนวนหน่วยเหลือขายทั้งหมดเป็นหน่วยสร้างเสร็จเหลือขาย 51,675 หน่วย มูลค่ารวมกว่า 235,840 ล้านบาท

คาดการณ์ปี 2564 จะมีที่อยู่อาศัยเหลือขายสะสมจำนวนประมาณ 174,773 หน่วย มีมูลค่าประมาณ 853,428 ล้านบาท

เมื่อประเมินสถานการณ์โดยภาพรวมศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์คาดการณ์ว่าภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลในปี 2564 ยังคงมีภาวะชะลอตัวต่อเนื่องจากปี 2563 โดยมีปัจจัยสำคัญมาจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของไวรัส COVID-19 โดยจะส่งผลกระทบต่อตลาดรวมให้มีภาวะที่หดตัวต่อประมาณ 1- 4% โดยตลาดจะเริ่มฟื้นตัวครึ่งหลัง แต่ยังไม่ดีขึ้นมาก และสถานการณ์จะดีขึ้นในปี 2565 – 2567 ถ้า Supply ใหม่ปรับตัวลงและยอดขายค่อยๆ ดีขึ้น

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า จากการสำรวจภาคสนามในช่วงครึ่งแรกปี 2563 พบว่า มีจำนวนโครงการที่ยังอยู่ระหว่างขายในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล จำนวน 1,728 โครงการ มีหน่วยเหลือขายจำนวน 173,093 หน่วย เมื่อเข้าสู่ครึ่งหลัง ปี 2563 มีจำนวน Supply ใหม่เข้าสู่ตลาดจำนวน 36,414 หน่วย ส่งผลให้มีที่อยู่อาศัยอยู่ระหว่างการขายจำนวน 1,728 โครงการ รวมมีจำนวนหน่วยเสนอขาย 210,748 หน่วย และมี Supply เหลือขายจำนวน 176,173 หน่วย มูลค่ารวม 909,228 ล้านบาท

ภาพรวมของตลาดครึ่งหลังปี 2563

จำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยเสนอขายในตลาดหากเทียบกับครึ่งแรกของปี 2563 จะพบว่ามีจำนวน 173,093 หน่วย ขณะที่หน่วยเหลือขายที่ ณ วันที่ 31 ธันวาคม 2563 มีจำนวน 176,173 หน่วย ซึ่งมีจำนวนที่เพิ่มขึ้นเพียง 3,080 หน่วย เทียบกับครึ่งแรกของปี 2563 ที่มีหน่วย หรือเพิ่มขึ้น 1.8%

คอนโด

Supply ใหม่เป็นโครงการอาคารชุด จำนวน 17,883 หน่วย ลดลงจากช่วงเดียวกันของปี 2562 ประมาณ – 40.8% ส่งผลให้ ณ สิ้นปี 2563 มี Supply เสนอขายทั้งสิ้น 90,215 หน่วย ลดลงจากช่วงเดียวกันของปี 2562 ประมาณ -5.8% ในขณะที่มีหน่วยขายได้ใหม่จำนวน 16,403 หน่วย ลดลง ประมาณ -15.7% โดยมีหน่วยเหลือขาย 73,812 หน่วย ลดลง -3.2% จากช่วงเวลาเดียวกันของปี 2562 และมีอัตราดูดซับ 3.0% ซึ่งทำเลเด่นหรือพื้นที่ที่มีศักยภาพในการขาย 3 อันดับแรก ได้แก่

  1. โซนพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ
  2. โซนห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง
  3. โซนลําลูกกา-คลองหลวง-ธัญญบุรี-หนองเสือ

บ้านเดี่ยว

Supply ใหม่ จำนวน 4,991 หน่วย ลดลงจากช่วงเดียวกันของปี 2562 ประมาณ -24.8% ส่งผลให้ ณ สิ้นปี 2563 มี Supply เสนอขายทั้งสิ้น 31,885 หน่วย เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปี 2562 ประมาณ 1.9% ในขณะที่มีหน่วยขายได้ใหม่จำนวน 4,609 หน่วย เพิ่มขึ้นประมาณ 45.8% โดยมีหน่วยเหลือขาย 27,276 หน่วย ลดลง -3.0% จากช่วงเวลาเดียวกันของปี 2562 และมีอัตราดูดซับ 2.4% ซึ่งทำเลเด่นหรือพื้นที่ที่มีศักยภาพในการขาย 3 อันดับแรก ได้แก่

  1. โซนบางพลี-บางบ่อ-บางเสาธง
  2. โซนบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย
  3. โซน ลําลูกกา-คลองหลวง-ธัญบุรี-หนองเสือ

ทาวน์เฮ้าส์

สำหรับทาวน์เฮ้าส์ Supply ใหม่ มีจำนวน 9,493 หน่วย ลดลงจากช่วงเดียวกันของปี 2562 ประมาณ -41.4% ส่งผลให้ ณ สิ้นปี 2563 มี Supply เสนอขายทั้งสิ้น 68,743 หน่วย เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปี 2562 ประมาณ 4.3% ในขณะที่มีหน่วยขายได้ใหม่จำนวน 10,790 หน่วย เพิ่มขึ้นประมาณ14.3% โดยมีหน่วยเหลือขาย 57,953 หน่วย เพิ่มขึ้น 2.6% จากช่วงเดียวกันของปี 2562 และมีอัตราดูดซับ 2.6% ซึ่งทำเลเด่นหรือพื้นที่ที่มีศักยภาพในการขาย 3 อันดับแรก ได้แก่

  1. โซนบางพล-บางบ่อ-บางเสาธง
  2. โซนเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์
  3. โซนบางใหญ่-บางบัวทอง-บางกรวย-ไทรน้อย

อย่างไรก็ตามจากการประมวลผลสำรวจโดยภาพรวมพบว่าในปี 2564 ตลาดบ้านจัดสรรต้องให้ความสำคัญกับปริมาณ Supply ที่เข้ามาในระบบ เนื่องจากมีจำนวน และสัดส่วนสูงกว่าอาคารชุดในตลาดแล้ว

โดยเฉพาะบ้านจัดสรร ราคา >10 ล้านบาท มี Supply เพิ่มขึ้นทุกครึ่งปี โดยยอดขายปี 2563 เฉลี่ยประมาณ 1,200 หน่วยต่อรอบครึ่งปี นับว่าเป็นจำนวนหน่วยที่ขายดี ขณะที่ก็มีหน่วยเหลือขายสะสมเพิ่มขึ้นเช่นกัน

ส่วนบ้านจัดสรร ราคา <=3 ล้านบาท เป็นกลุ่มสินค้าที่มีความต้องการสูงแต่ไม่ค่อยมีสินค้า ที่เหลืออยู่ก็ยังคงขายได้อย่างต่อเนื่อง ๆ แต่ผู้ประกอบการได้มีการปรับจากการพัฒนาบ้านเดี่ยวมาเป็นบ้านแฝดแทน ซึ่งตลาดยังคงตอบรับไม่ดี และสำหรับทาวน์เฮ้าส์ความต้องการซื้อก็ยังมีเข้ามาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะที่อยู่ในทำเลดี ในขณะที่หน่วยเหลือขายยังคงมีอยู่มาก

สำหรับตลาดคอนโดยังต้องให้ความสำคัญกับการเร่งระบายหน่วยที่สร้างเสร็จแล้ว ซึ่งหน่วยเหลือขายของคอนโดมิเนียมแทบไม่ลดลงเลยแม้ว่าหน่วยเข้าใหม่มีน้อย แต่หน่วยที่ขายได้มีจำนวนน้อยเช่นกัน ทำให้หน่วยเหลือขายไม่ลดลงเท่าที่ควร หน่วยเหลือขายที่เป็น Inventory ยังเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ H2/2562 โดยมาจากส่วนที่เป็นกำลังก่อสร้างทยอยสร้างเสร็จ ดังนั้นการเปิดโครงการใหม่จึงมีความเสี่ยง ต้องมีกลุ่มลูกค้าเป้าหมายชัดและทำเลดี ห้องชุดราคาสูงขายได้น้อยลง ขณะที่ห้องไม่ราคาเกิน 3 ล้านบาท และ 3-5 ล้านบาท ยังพอขายได้

ภาพรวม H1/2564

ดร.วิชัย กล่าวถึงภาพรวมครึ่งแรกปี 2564 ว่า หน่วยเปิดขายใหม่ H1/64 คาดว่าจะต่ำกว่า H1/63 ที่ -9.72% และต่ำกว่า H2/63 อีกด้วย โดยมีแนวโน้มจะปรับตัวดีขึ้นชัดใน H2/64 แต่ยังต่ำกว่า H2/63 ที่ -10.3% ซึ่งภาพรวมปี 2564 คาดว่า

  • มีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ประมาณ 59,600 หน่วย มูลค่า 308,400 ล้านบาท ลดลง -10.0% และมูลค่าลดลง-7.7%
  • หน่วยขายได้ใหม่ ประมาณการ H1/64 จำนวนหน่วยขายได้ใหม่จะสูงกว่า H1/63 ที่ +1.2% ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นจากฐานต่ำ แต่ก็ยังคงต่ำกว่า H2/63 มีแนวโน้มจะปรับตัวดีขึ้นชัดใน H2/64 ซึ่ง H2/64 ขยายตัว 6.5% เมื่อเทียบกับ H2/63 ทั้งนี้คาดว่ายอดขายปี 2564 จะมีจำนวน 69,996 หน่วย มูลค่าประมาณ 310,000 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 4.0%
  • หน่วยเหลือขายประมาณการ H1/64 หน่วยเหลือขายจะเพิ่มจาก H1/63 เพียง 0.1% ต่อเนื่องจาก H2/63 และมีแนวโน้มจะปรับตัวดีขึ้นชัดใน H2/64 หน่วยเหลือขายจะต่ำลงที่ -0.8% เมื่อเทียบกับ H2/63 โดยมีหน่วยเหลือขายสะสม ปี 2564 จำนวน 174,773 หน่วย มูลค่าหน่วยเหลือขาย ณ สิ้นปี 2564 คาดว่าจะมีประมาณ 853,400 ล้านบาท ลดลง -0.8%

ในส่วนของ Demand ซึ่งสะท้อนจากข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยพบว่า H1/64 หน่วยโอนกรรมสิทธิ์จะลดลงจาก H1/63 ที่ -9.0% ต่อเนื่องจาก H1-H2/63 แต่มูลค่าโอนฯจะเพิ่ม 4.1% ทั้งนี้มีแนวโน้มว่าหน่วยโอนกรรมสิทธิ์จะปรับตัวใกล้เคียง H2 /64 และมูลค่าโอนกรรมสิทธิ์จะต่ำลงที่ -5.8% เมื่อเทียบกับ H2/63 โดยหน่วยโอน และมูลค่าการโอนฯ รวมปี 2564 ประมาณ 188,716 หน่วย ลดลง -4.0% มูลค่า 604,800 ล้านบาท ลดลง -1.4%

“จากการประมวลผลภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยจะสามารถเดินหน้าต่อไปอย่างยั่งยืน ผู้ประกอบการจำเป็นต้องชะลอการเพิ่ม Supplies ในตลาด และปรับผลิตภัณฑ์ให้ตรงความต้องการ เปิดโครงการใหม่ให้สอดคล้องกับการดูดซับในตลาด เน้นการระบาย stock เสริมความพร้อมให้กับลูกค้าและเร่งการโอนกรรมสิทธิ์เพื่อเพิ่มกระแสเงินสด”

อย่างไรก็ตามมาตรการสนับสนุนจากภาครัฐยังคงมีความสำคัญ โดยเฉพาะมาตรการช่วยสร้าง Demands ในตลาดและดูดซับ Supplies ที่สร้างเสร็จ ขยายกลุ่มเป้าหมายในการสนับสนุนให้ครอบคลุมกลุ่มที่ซื้อบ้านราคา >3 ล้านบาท และกลุ่มผู้ซื้อต่างชาติ ซึ่งในกลุ่มนี้จะเป็นต้องดำเนินการภายใต้ข้อจำกัดสนับสนุนการจัดตั้งกองทุนในการค้ำประกันสินเชื่อที่อยู่อาศัย และธนาคารรัฐสนับสนุนตลาด เร่งช่วยเหลือและเยียวยา SMEs ในด้านการเงินและการตลาด เนื่องจากเป็นแหล่งงานสำคัญในการจ้างงาน กระตุ้นการท่องเที่ยวจากคนในประเทศ/ต่างประเทศ เร่งฉีดวัคซีนป้องกัน COVID-19 ให้ครอบคลุมประชาชนส่วนใหญ่โดยเร็วที่สุดเพื่อให้สามารถมีกิจกรรมทางเศรษฐกิจเป็นปกติโดยเร็ว และเศรษฐกิจในภาพรวมสร้างความมั่นใจให้คนต่างชาติให้กล้าเข้ามาเที่ยวในประเทศ และซื้อที่อยู่อาศัยในประเทศไทย

อ่านเพิ่มเติม