เมื่อวันพุธที่ 4 ก.ค. 2555 ที่ผ่านมา อาจารย์ของผม ผู้เป็นหนึ่งในกูรูของวงการอสังหาริมทรัพย์และผังเมืองของประเทศไทย ผศ. อัศวิน พิชญโยธิน ร่วมกับสมาคมอาคารชุดไทยได้เปิดเสวนาวิชาการเรื่อง “ผ่าผังเมือง กทม. เพื่อใคร?” โดยมี CEO/MD ของ 3 บริษัทยักษ์ใหญ่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ร่วมวิจารณ์ ได้แก่ พฤกษา, LPN และศุภาลัย ซึ่งทางคุณโอ๋จาก Think of Living ของเราก็ได้เข้าไปร่วมฟังเสวนามาด้วยเช่นกัน นับว่าได้ความรู้เกี่ยวกับผังเมืองใหม่เพิ่มอย่างมาก ตลอดจนข้อกำหนดและข้อจำกัดต่างๆของการสร้างอาคารเพื่อการอยู่อาศัยหรือคอนโดมิเนียม
มาวันนี้เราก็พบบทความดีๆของ Thailand Property News (CBRE) ที่เขียนโดยคุณ Nora Chapman ซึ่งบรรยายสรุปการเสวนาวิชาการครั้งนี้เอาไว้อย่างย่อ จึงอยากจะหยิบยกมาฝากกันครับ
ร่างผังเมืองกรุงเทพมหานคร (กทม.)ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 3 ยังมีประเด็นที่นักวิชาการและภาคเอกชนเห็นว่าข้อกำหนดต่างๆ ในร่างผังเมืองฉบับดังกล่าวคุมเข้มกว่าผังเมือง กทม.ที่ใช้ในปัจจุบัน ซึ่งจะเป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ทำให้หลายพื้นที่พัฒนาโครงการไม่ได้ หรือทำได้ในขนาดที่เล็กลง จึงปิดโอกาสของคนซื้อบ้านในระดับกลางที่เป็นคนส่วนใหญ่ใน กทม.
ในงานเสวนาทางวิชาการเรื่อง “ผ่าผังเมือง กทม.เพื่อใคร?” จัดโดยสมาคมอาคารชุดไทย อัศวิน พิชญโยธิน ผู้ทรงคุณวุฒิ ประจำภาควิชาเคหการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กล่าวว่า ร่างผังเมืองฉบับนี้จะส่งผลกระทบต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในหลายๆ พื้นที่
ยกตัวอย่างเช่น การกำหนดความกว้างของถนนในการพัฒนาอาคารพักอาศัยทำให้หลายพื้นที่สร้างไม่ได้หรือทำได้ยาก อาทิ พื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย ย.3 เช่น ถนนสายไหมถ้าสร้างอาคารพักอาศัยตั้งแต่ 1,000-1,999 ตารางเมตร จะต้องสร้างบนถนนกว้างถึง 30 เมตร หรือการกำหนดให้บ้านแฝดในพื้นที่ ย.2 ต้องมีขนาดแปลงที่ดิน 50 ตารางวา ขณะที่พ.ร.บ.จัดสรรที่ดินกำหนดที่ 35 ตารางวา ส่วนทาวน์เฮาส์ต้องสร้างบนพื้นที่ 20 ตารางวาจากเดิมที่ให้สร้างได้ 16 ตารางวา เป็นต้น
โอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัทแอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ ชี้ให้เห็นแบบชัดๆว่า ถ้าเอาโครงการที่บริษัทเคยทำมาทั้งหมดมาพัฒนาตามข้อกำหนดของร่างผังเมืองฉบับนี้จะมีโครงการ 3 ใน 4 ที่พัฒนาในแบบเดิมไม่ได้ โดยจะต้องลดขนาดพื้นที่ลงจากที่เคยสร้างได้ 3 หมื่นตารางเมตรจะเหลือแค่ 1 หมื่นตารางเมตรทำให้ราคาขายต้องขยับขึ้นถึง 2-3 เท่าตัวทีเดียว
ทั้งนี้ หากจะแบ่งคอนโดมิเนียมของบริษัทเป็น 2 ประเภท คือ ขนาดไม่เกิน 1 หมื่นตารางเมตร หรือเป็นคอนโดมิเนียมโลว์ไรส์และขนาดเกิน 1 หมื่นตารางเมตรขึ้นไปหรือเป็นคอนโดมิเนียมไฮไรส์ จะพบว่า ถ้าจะสร้างตามร่างผังเมือง คอนโดมิเนียมโลว์ไรส์จะพัฒนาได้ในพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยประเภท ย.4 ขณะที่คอนโดมิเนียมไฮไรส์ จะต้องสร้างบนพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก ย.8-10 เพราะมีข้อจำกัดในการพัฒนาค่อนข้างน้อย
อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบการต้องปรับตัวรับกับร่างผังเมืองนี้ แต่จะเป็นข่าวร้ายของผู้บริโภค เพราะต้นทุนที่สูงขึ้นทำให้ราคาขายต้องปรับสูงขึ้นตามไปด้วย
ขณะที่ ทองมา วิจิตรพงศ์พันธุ์ ประธานกรรมการ และกรรมการผู้จัดการ บริษัทพฤกษา เรียลเอสเตท เห็นว่าร่างผังเมืองไม่ได้ทำหน้าที่ของผังเมือง เพราะ กทม.ยังถือเป็นเมืองศูนย์กลางที่ต้องสนับสนุนการพัฒนา แต่ในร่างฉบับนี้กลับมีแต่ข้อกำหนดที่จำกัดการพัฒนาของเมือง ทำให้ที่ดินมีราคาแพงขึ้นจนต้องขยายไปนอกเมือง ซึ่งจะทำให้เกิดการทำลายสิ่งแวดล้อมเพิ่มขึ้น
“เชิงยุทธศาสตร์ถือว่าร่างผังเมือง กทม.ฉบับใหม่ยังไม่ถูกหลักของผังเมือง จึงน่าจะนำไปพิจารณาใหม่” ทองมา กล่าว
ด้าน อธิป พีชานนท์ ในฐานะประธานสมาคมการค้ากลุ่มธุรกิจก่อสร้างและอสังหาริมทรัพย์ สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย และกรรมการผู้จัดการบริษัท ศุภาลัย มองว่า ร่างผังเมือง กทม.ฉบับนี้กำหนดรายละเอียดปลีกย่อยมากเกินไป ทั้งที่ผังเมืองรวมควรจะกำหนดแค่ยุทธศาสตร์ที่ชี้นำการพัฒนา ไม่ต้องลงไปในรายละเอียดจนเหมือนเป็นผังเมืองเฉพาะ
ในมุมมองของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ อาจจะเห็นว่าร่างผังเมืองฉบับนี้เป็นยาที่แรงขึ้นจนเป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาที่อยู่อาศัย แต่ในมิติของผังเมืองที่มองปัญหาโดยภาพรวม และพบว่ามีหลายสิ่งที่ควรที่จะต้องเข้ามากำกับดูแล
นพนันท์ ตาปนานนท์ ผู้จัดการโครงการวางและจัดทำผังเมืองรวม กทม. (ปรับปรุงครั้งที่ 3) กล่าวถึงร่างผังเมืองฉบับนี้ว่า ผังเมืองรวมฉบับใหม่นี้มีประเด็นของการสร้างความกระชับ (Compact) ของเมือง จึงเพิ่มความหนาแน่น โดยการเพิ่มที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางให้มากขึ้น แทนการขยายที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยออกไปในพื้นที่เกษตรกรรม
ส่วนหนึ่งของการเพิ่มที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางก็เพื่อให้สอดคล้องกับสายทางรถไฟฟ้าที่มีอยู่ในปัจจุบันด้วย การให้ประชาชนได้อยู่อาศัยในที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางได้มากขึ้นก็ทำให้สามารถปรับสภาพแวดล้อมของที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยให้มีคุณภาพดีขึ้นดังนั้นการควบคุมในย่านที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยจึงมีความเข้มงวดขึ้นกว่าเดิม
ในเมื่อผังเมืองเป็นเรื่องที่เกี่ยวข้องกับผู้คนในหลายมิติ คงยากที่จะทำให้ทุกฝ่ายพอใจได้100% ผังเมืองในแบบปรองดองที่ทุกฝ่ายได้ประโยชน์และส่วนที่ต้องเสียสละจึงน่าจะเป็นทางออกที่ดีที่สุด
ที่มา: Nora Chapman จาก Property News
