เจาะตลาดอสังหา ครึ่งปีหลัง 2562 โดย REIC

ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยถึงภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงครึ่งแรกปี 2562 ว่า จากการที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์จัดเก็บและรวบรมข้อมูลจากหน่วยงานภาครัฐ และดำเนินการสำรวจข้อมูลภาคสนามเกี่ยวกับโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขาย พบข้อสังเกตว่าลักษณะของอุปสงค์ในกรุงเทพฯและปริมณฑลจะแตกต่างจากจังหวัดภูมิภาค โดยผู้ซื้อที่อยู่อาศัยประเภทอาคารชุดในกรุงเทพฯและปริมณฑลส่วนหนึ่งจะเป็นการซื้อเพื่อการลงทุนในระยะยาวและเก็งกำไรระยะสั้น แต่สำหรับผู้ซื้ออาคารชุดในจังหวัดภูมิภาคส่วนใหญ่จะมีความต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงมากกว่าการซื้อเพื่อการเก็งกำไรระยะสั้น แต่อาจมีการซื้อเพื่อการลงทุนระยะยาวในรูปแบบการให้เช่าในบางพื้นที่ด้วยเช่นกัน สำหรับที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบโดยส่วนมากเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง

นอกจากนี้ยังพบว่าผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่ออยู่อาศัยจริงในทุกพื้นที่มักจะประสบปัญหาในลักษณะเดียวกัน คือผู้ซื้อส่วนใหญ่ยังขาดการออมเงินก่อนการซื้อบ้าน และบางส่วนมีการย้ายถิ่นฐานมาทำงานในจังหวัดอื่น ซึ่งทำให้จำเป็นต้องหาซื้อที่อยู่อาศัยเป็นหลังที่สอง โดยใช้เงินที่ได้จากนายจ้างเป็นค่าเช่าบ้านมาเป็นเงินผ่อนบ้านที่จะซื้อ และเมื่อธนาคารแห่งประเทศไทยได้ประกาศใช้มาตรการ Macroprudential มีผลทำให้ผู้ซื้อบ้านที่ไม่ได้มีการเตรียมความพร้อมเรื่องเงินออมเพื่อเป็นเงินส่วนต่างอีกประมาณร้อยละ 10 – 20 ของมูลค่าที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มผู้ซื้อบ้านหลังที่สองส่งผลให้ส่วนใหญ่ไม่สามารถขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยได้ ทำให้ผู้ประกอบการต้องนำหน่วยขายที่ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ในกลุ่มนี้กลับมาขายซ้ำ จึงเป็นสาเหตุที่ทำให้เกิดอุปทานส่วนเกินในตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2562 สูงกว่าภาวะปกติ และเกิดการชะลอการลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยใหม่

ทั้งนี้ เมื่อพิจารณาจากการจัดเก็บข้อมูลทั้งในด้านอุปสงค์และอุปทาน ภาพรวมทั้งประเทศในครึ่งแรกปี 2562 (เดือนมกราคม – มิถุนายน) สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในด้านอุปสงค์ปรับตัวลดลงทั้งการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย และสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ แต่ในด้านอุปทานในช่วงครึ่งแรกปี 2562โครงการที่อยู่อาศัยใหม่ โดยเฉพาะโครงการอาคารชุดยังมีจำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2561 โดยบริษัทจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ เป็นกลุ่มที่เปิดขายโครงการอาคารชุดมากถึงร้อยละ 64 ของจำนวนหน่วยทั้งหมดที่เปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งแรกปี 2562 แต่ที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ มีจำนวนหน่วยลดลงเมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2561 โดยเป็นการลดลงของจำนวน

อาคารชุดสร้างเสร็จใหม่ แต่ที่อยู่อาศัยแนวราบมีจำนวนเพิ่มขึ้น ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นของทั้งโครงการบ้านจัดสรรที่ผู้ประกอบการสร้าง และบ้านที่ประชาชนสร้างเอง
สำหรับภาพรวมครึ่งหลังปี 2562 (เดือนกรกฎาคม – ธันวาคม) คาดว่าสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในด้านอุปสงค์การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยคาดว่าไตรมาส 3 และ 4 จะมีการปรับตัวดีขึ้นกว่าไตรมาส 2 ทำให้ครึ่งหลังสูงกว่าครึ่งแรกเล็กน้อย แต่หากเทียบกับครึ่งหลังปี 2561 จำนวนหน่วยและมูลค่าจะต่ำกว่าร้อยละ 15.5 และ12.2 ตามลำดับ ขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลปล่อยใหม่คาดว่าจะลดลงร้อยละ 5.7 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2561 ส่วนด้านอุปทานโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่ ในช่วงครึ่งหลังปี 2562 คาดว่าจะลดลงร้อยละ 28.0 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2561 เนื่องจากมีอุปทานเหลือขายในตลาดสะสมมาในช่วงครึ่งปีหลัง ส่วนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่ คาดว่าจะลดลงร้อยละ 2.3 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2561

ดังนั้น ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยทั้งปี 2562 ในด้านอุปสงค์การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยคาดว่าจำนวนหน่วยจะลดลงร้อยละ 10.2 และมูลค่าจะลดลงร้อยละ 7.1 ส่วนด้านอุปทานโครงการที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่คาดว่าจะมีจำนวนหน่วยลดลงร้อยละ 12.7 และที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนใหม่คาดว่าจะมีจำนวนหน่วยลดลงร้อยละ 9.1 เมื่อเทียบกับปี 2561
อย่างไรก็ตามการชะลอตัวทั้งในด้านอุปสงค์และอุปทาน แสดงให้เห็นถึงการปรับตัวของผู้ประกอบการซึ่งจะนำไปสู่การปรับสมดุลย์ของตลาด โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ประมาณการอุปทานเหลือขายที่อยู่อาศัยในตลาดเฉพาะในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ปี 2562 จะมีจำนวนประมาณ 154,367 หน่วย เป็นโครงการบ้านจัดสรรประมาณ 88,727 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 57.5 อาคารชุดมีประมาณ 65,639 หน่วย คิดเป็นร้อยละ 42.5 หน่วยที่มีมากที่สุด คือ อาคารชุดร้อยละ 42.5 รองลงมาเป็นทาวน์เฮ้าส์ร้อยละ 31.8 บ้านเดี่ยวร้อยละ 17.1 ที่เหลือเป็น บ้านแฝด และอาคารพาณิชย์

อ่านเพิ่มเติม