เจาะตลาดบ้าน-คอนโดราคาต่ำล้าน หลังเคาะมาตรการรัฐ

ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทในพื้นที่กรุงเทพมหานครและปริมณฑล ณ สิ้นไตรมาสที่ 1 ปี พ.ศ. 2562 หลังจากที่ที่ประชุม ครม.มีมติอนุมัติมาตรการลดภาระค่าธรรมเนียม สำหรับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย
ซึ่งเป็นที่ดินพร้อมอาคาร หรืออาคารที่อยู่อาศัยประเภท บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และบ้านแถว สำหรับผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง ราคาซื้อขายไม่เกิน 1 ล้านบาท และวงเงินจำนองไม่เกิน 1 ล้านบาท กำหนดให้เรียกเก็บค่าจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์และค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์ 0.01% จากเดิม 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ รวมถึงให้เรียกเก็บค่าจดทะเบียนการโอนห้องชุดและค่าจดทะเบียนการ จำนองห้องชุด 0.01% จากเดิม 1% ของมูลค่าที่จำนอง ให้มีผลใช้บังคับตั้งแต่วันประกาศในราชกิจจานุเบกษา ถึงวันที่ 31 พ.ค.
63 ส่งผลดีในแต่ละภาคส่วนที่เกี่ยวข้อง ในการลดภาระและเพิ่มกำลังซื้อให้กับประชาชนผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้สามารถตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยได้เร็วขึ้น และสนับสนุนให้ผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางที่ยังไม่สามารถเข้าถึงกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองในระดับราคาที่ไม่สูงนัก ได้ง่ายขึ้น นอกจากนี้ยังส่งผลดีต่อผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ สามารถช่วยลดอุปทานในตลาดอสังหาริมทรัพย์สำหรับกลุ่มผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางในระดับราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท เนื่องจากยังมีอุปทานคงเหลือในตลาดอยู่สูง ในขณะที่ลูกค้ายังมีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยและมีความสามารถรับภาระในการผ่อนค่างวดได้ในระดับที่สูงเช่นเดียวกัน แต่ไม่สามารถเข้าถึงกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยได้ ซึ่งจากจากข้อมูล Collier International Thailand พบว่า ณ สิ้นไตรมาสที่ 1 ปี พ.ศ. 2562 พบว่าอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ทั้งหมดอยู่ที่ประมาณ 20,757 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนประมาณ 40,972 ล้านบาท จำแนกเป็น คอนโดมิเนียมประมาณ 20,039 ยูนิต มูลค่าการลงทุนประมาณ 39,982 ล้านบาท หรือคิดเป็น 97% ของอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ทั้งหมด และจำแนกเป็นบ้านจัดสรรประมาณ 718 ยูนิต หรือเพียงแค่ 3% เท่านั้น ด้วยมูลค่าการลงทุนประมาณ 990 ล้านบาท และจากข้อมูลพบว่า จากอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด 20,757 ยูนิต ขายไปแล้วประมาณ 12,905 ยูนิต หรือคิดเป็น 62.2% ของอุปทานที่อยู่ระห่างการขายทั้งหมด คิดเป็นมูลค่าประมาณ 25,473 ล้านบาท และยังมีหน่วยเหลือขายอีกประมาณ 7,852 ยูนิต หรือคิดเป็น 37.8% ด้วยมูลค่าประมาณ 15,499 ล้านบาท

แต่อย่างไรก็ตามพบว่า ในช่วง 2 เดือนแรกของปีที่ผ่านมา มีการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์สูงกว่า 50%โดยเฉพาะในกลุ่มของบ้านราคาถูก แนวโน้มยอดปฏิเสธสินเชื่ออาจเพิ่มขึ้นได้ภายใต้สถานการณ์เศรษฐกิจยังฟื้นตัว ไม่ชัดเจน และหนี้ครัวเรือนแม้ทรงตัว แต่ตัวเลขยังสูงทำให้เกณฑ์การให้สินเชื่อของสถาบันการเงินยังคงเดิมลูกค้าระดับกลาง-ล่างถึงแม้ว่ายังมีความต้องการซื้อบ้านใหม่อยู่ แต่ความสามารถในการผ่อนสินเชื่อบ้านลดลง โดยเฉพาะลูกค้าระดับกลาง-ล่างที่มีภาระหนี้เพิ่มสูงขึ้น แนวโน้มเพิ่มขึ้นจากภาวะเศรษฐกิจปีนี้ชะลอตัว รายได้ลดลงภาระหนี้ของผู้บริโภคเพิ่มขึ้น ถึงแม้ว่านโยบายที่ออกมาจะเป็นนโยบายที่ดีสนับสนุนให้ผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลางที่ยังไม่สามารถเข้าถึงกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยได้มีที่อยู่อาศัยเป็นขอตนเองในระดับราคาที่ไม่สูงนักได้ง่ายขึ้น แต่จากการปฏิเสธสินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์ที่ยังค่อนค่างสูงและยังแนวโน้มยอดปฏิเสธสินเชื่ออาจเพิ่มขึ้นอาจจะส่งผลให้นโยบายนี้ประชาชนอาจจะยังไม่ได้รับประโยชน์เท่าที่ควร

จากข้อมูล แผนกวิจัย คอลลิเออร์ส ประเทศไทย พบว่า ณ สิ้นไตรมาสที่ 1 ปี พ.ศ. 2562 พบว่าอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ทั้งหมดประมาณ 20,757 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนประมาณ 40,972 ล้านบาท จำแนกเป็น คอนโดมิเนียมประมาณ 20,039 ยูนิต มูลค่าการลงทุนประมาณ 39,982 ล้านบาท หรือคิดเป็น 97% ของอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ทั้งหมด และจำแนกเป็นบ้านจัดสรรประมาณ 718 ยูนิต หรือเพียงแค่ 3% เท่านั้น ด้วยมูลค่าการลงทุนประมาณ 990 ล้านบาท และจากข้อมูลพบว่า จากอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมด 20,757 ยูนิต
ขายไปแล้วประมาณ 12,905 ยูนิต หรือคิดเป็น 62.2% ของอุปทานที่อยู่ระห่างการขายทั้งหมด คิดเป็นมูลค่าประมาณ 25,473 ล้านบาท และยังมีหน่วยเหลือขายอีกประมาณ 7,852 ยูนิต หรือคิดเป็น 37.8% ด้วยมูลค่าประมาณ 15,499 ล้านบาท

สำหรับในส่วนของอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายคอนโดมิเนียมระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล พบว่า ณ สิ้นไตมาสที่ 1 ปี พ.ศ. 2562 มีอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมดประมาณ 20,039 ยูนิต

มูลค่าการลงทุนประมาณ 39,982 ล้านบาท ขายไปแล้วประมาณ 12,370 ยูนิต หรือคิดเป็น 61.7% ด้วยมูลค่าประมาณ 24,680 ล้านบาท และมีหน่วยเหลือขายประมาณ 7,669 ยูนิต หรือคิดเป็น 38.3% ด้วยมูลค่าประมาณ 15,302 ล้านบาท หากจำแนกเป็นพื้นที่ พบว่า จังหวัดปทุมธานี เป็นพื้นที่ที่มีอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายคอนโดมิเนียมระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทมากที่สุดที่ประมาณ 9,223 ยูนิต รองลงมาคือ กรุงเทพมหานครที่ประมาณ 6,570 ยูนิต นนทบุรีที่ประมาณ 3,986 ยูนิต และสมุทรปราการที่ปราณ 260 ยูนิต

สำหรับในส่วนของอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายบ้านจัดสรรในระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาทในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ณ สิ้นไตมาสที่ 1 ปี พ.ศ. 2562 พบว่า มีอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมดประมาณ 718 ยูนิต มูลค่าการลงทุนประมาณ 990 ล้านบาท ขายไปแล้วประมาณ 535 ยูนิต หรือคิดเป็น 74.5% ด้วยมูลค่าประมาณ 737 ล้านบาท และมีหน่วยเหลือขายประมาณ 183 ยูนิต หรือคิดเป็น 25.5% ด้วยมูลค่าประมาณ 253 ล้านบาท หากจำแนกเป็นพื้นที่ พบว่าสำหรับกรุงเทพมหานครไม่มีอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายของบ้านจัดสรรระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท เนื่องจากปัญหาของราคาที่ดินที่ค่อนข้างสูงเป็นอย่างมาก จนผู้ประกอบการไม่สามารถพัฒนาบ้านจัดสรรในระดับราคานี่ได้ และจากข้อมูลพบว่า จังหวัดสมุทรปราการ เป็นพื้นที่ที่มีอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายบ้านจัดสรรมระดับราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท มากที่สุดที่ประมาณ 542ยูนิต รองลงมาคือ นนทบุรีที่ประมาณ 108 ยูนิต และสมุทรปราการ 68 ยูนิต

ที่มา: Collier International Thailand