AP (Thailand) บริษัทอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ ที่มียอดรับรู้รายได้ไม่ต่ำกว่า 2 หมื่นล้านบาท หลังจากเพิ่งสร้าง Talk of the Town ด้วยการเปิด 3 คอนโด ใกล้รถไฟฟ้า ที่ร่วมทุนกับ Mitsubishi จากญี่ปุ่น เรียกเรตติ้งจากนักลงทุนไปได้ไม่น้อย ซึ่งผู้อยู่เบื้องหลังความสำเร็จครั้งนั้น ก็คือคีย์แมนการตลาดคนสำคัญ “มิ่ง-วิทการ จันทวิมล” รองกรรมการผู้อํานวยการสายงานกลยุทธ์การตลาด ผู้พลิกบทบาทการรับรู้แบรนด์ใหม่ของ AP
วันนี้ทาง Think of Living นำทีมโดย Mr.Oe มีโอกาสได้สัมภาษณ์ คุณมิ่ง-วิทการ จันทวิมล เพื่อพูดคุยเกี่ยวกับกลยุทธ์ในการวางบทบาทการสื่อสารการตลาด และการสร้างความแตกต่างให้กับสินค้าของบริษัทฯ ซึ่งคุณมิ่งได้พาเรามาชม บ้านกลางเมือง สุขสวัสดิ์ โครงการใหม่ล่าสุด ที่เตรียมจะเปิดตัวอย่างเป็นทางการปลายเดือน กค. นี้
คุณมิ่งเล่าให้พวกเราฟังถึงกระบวนการทำงานใน AP ซึ่งความที่บริษัทค่อนข้างใหญ่ มีสินค้าหลายประเภท แต่ละประเภทสามารถย่อยได้หลายแบรนด์ ทำให้ทั้งทีมต้องทำการบ้านเยอะมาก เพื่อส่งสินค้าที่ “สื่อสาร” ได้ตรงใจผู้บริโภคมากที่สุด รายละเอียดลึกๆ จะเป็นอย่างไร สามารถอ่านได้ในบทสัมภาษณ์เลยนะครับ…
Mr.Oe : สวัสดีครับคุณมิ่ง เริ่มคำถามแรกเลยนะครับ ขอให้คุณมิ่ง ช่วยเล่าถึงโครงสร้างการบริหารจัดการของ AP และหน้าที่หลักๆ ในฐานะรองกรรมการผู้อํานวยการสายงานกลยุทธ์การตลาด ให้ฟังคร่าวๆ หน่อยครับ
คุณมิ่ง : วิธีการทำ โครงสร้างของ AP จะแตกต่างจาก Developer เจ้าอื่นๆโดยที่ของ AP เอง ไม่ได้มีการบริหารจัดการเป็นในลักษณะ SBU โครงการอื่นๆส่วนใหญ่จะเป็นในลักษณะของ SBU แต่ว่าในมุมวิสัยทัศน์ของคุณอนุพงษ์ ถ้าอยากขยายองค์กรให้ใหญ่ขึ้น ทุกอย่างต้อง professional ในเชิงลึกมากขึ้น คือแกมองว่าการบริหารจัดการ จะต้องใช้ความสามารถเฉพาะด้านเข้ามา เพราะฉะนั้น AP จะแบ่งหน่วยงานใหญ่ๆ ที่จะเรียกว่า frontline ออกเป็น 3 หน่วยงานใหญ่ๆ 1.ก่อสร้าง ก็จะเน้นเรื่องก่อสร้าง 2.ขาย ก็จะเน้นเรื่องขาย 3.การตลาดก็จะเน้นเรื่องการทำการตลาด ซึ่งผมจะเป็นคนดูแล ขณะที่วิธีบริหารในเชิงของ Functional ก็จะมุ่งเน้นในเรื่องความสามารถเฉพาะด้านในลักษณะนี้ นะครับ แต่ว่าพอไปถึงสิ่งที่เราเรียกว่า Operational ก็คือในการปฎิบัติงานประจำวันหรือการปฎิบัติงานตามแผนงาน เราก็จะแบ่ง 3 ทีมให้มาทำงานร่วมกันเป็นทีม
ผมยกตัวอย่างนะครับ สมมุติว่าในทีมทาวน์เฮ้าส์ในปัจจุบันนี้ เราก็จะมีทีมที่เป็นก่อสร้างของทาวน์เฮ้าส์ ทีมขายทาวน์เฮ้าส์ และ ทีมการตลาดของทาวน์เฮ้าส์ ซึ่งแต่ละส่วนงาน ก็จะรายงานตรงไปที่หัวหน้าของแต่ละ Functional แต่เวลาทำงานทุกคนจะทำงานร่วมกันเป็น cross funtional (กลุ่มทำงานร่วมประสาน) ก็เป็น Operation ของ ทีมการตลาด ทีมขาย และทีมก่อสร้างทำงานด้วยกัน ดังนั้นลักษณะการทำงานทุกวันก็จะทำประสานกันอยู่แล้ว สาเหตุที่ต้องเน้นเรื่อง Functional เพราะเรามองเห็นความสำคัญของการพัฒนาคน การพัฒนาความสามารถเฉพาะด้านของแต่ละหน่วยงาน เช่นเซลล์ ต้องพัฒนาศักยภาพการขาย และวิธีคิดเรื่องการขาย นี่คือ Functional ทางหัวหน้างานก็จะดูเรื่องของการพัฒนาบุคคลและเรื่องพวกนี้ เช่นเดียวกันกับทางการตลาด เราก็มี know how มุมมองวิธีการคิดใหม่ๆของการตลาด ซึ่งทีมทาวน์เฮ้าส์ก็จะเป็นส่วนหนึ่งของทีมการตลาด ทั้งหมดที่จะได้รับการพัฒนาในเรื่องพวกนี้ เพราะฉะนั้นเราจะมองวิธีการมองการพัฒนาเรื่องของคนและการตลาดแยกกันเป็นสองส่วน ซึ่งเองผมก็จะดูแลในส่วนของการตลาด
การตลาดเองยังแบ่งเป็นภาพใหญ่ๆสองอย่าง คือ การตลาดกับ Product Design ที่ผมดูแลอยู่ ทางคุณอนุพงษ์มองว่า Product Design คู่กับการตลาดเพราะแกมองว่า Product Design มาจาก ความต้องการข้างในของลูกค้า ซึ่งการตลาดเองจะโฟกัสที่เรื่องนี้อยู่แล้ว เราก็นำข้อมูลที่ได้พัฒนาเป็นสินค้าออกมา เพราะฉะนั้นมันคือการเชื่อมต่อระหว่างของวิธีคิดทางการตลาดของสถาปนิกกับ Interior Design ซึ่งสิ่งที่เราได้คือสินค้าที่ตรงกับความต้องการของลูกค้ามากที่สุด นั้นคือสาเหตุหลักที่ เค้าให้ผมมาดูแลทั้งสองฝั่งตรงนี้ นั้นที่คือที่มาที่ไปของวิธีบริหารจัดการองค์กรตรงนี้
Mr.Oe : ตรงนี้ประเด็นที่ต้องการจะบอกก็คือการค้นหาความต้องการของลูกค้าจากการที่เราสัมผัสโดยตรง ส่วนของการบริการจัดการของ AP จะเน้นในเรื่องความลึกในการทำงาน โดยนำมาจากประสบการณ์ของคนที่ชำนาญในแต่ละประเภทของสินค้า ซึ่งจุดนี้จะแตกต่างจากองค์กรใหญ่หลายๆองค์กร แต่คนอ่าน Think of living จะไม่ค่อยทราบว่า AP มี Production อะไรบ้าง เพราะคนที่มองหาบ้านก็จะรู้จักแต่บ้านกลางเมือง ส่วนคนที่มองหาคอนโนมิเนียมก็จะรู้จัก Life หรือ Rhythm อยากจะให้คุณมิ่งลองแนะนำนิดนึงครับว่า Productionจริงๆของ AP ในเชิงอสังหาฯ มีอะไรบ้าง
คุณมิ่ง : วิธีมองของ AP เรามองสินค้าเป็นสองแกน แกนแรก คือชนิดของสินค้า ซึ่งสามารถแบ่งได้เป็น 3 ภาคใหญ่ๆ คือ คอนโด บ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์ ขณะเดียวกันอีกแกน คือเรื่องประเภทของลูกค้า ก็สามารถแบ่งได้อีก 3 เช่นกัน 1. ลูกค้าช่วงเริ่มต้น มองหาสินค้าที่จะเข้าอยู่ในช่วงที่ยังมีรายได้ไม่เยอะมาก 2.กลุ่มที่สองคือพอเริ่มหารายได้มากขึ้นอยากจะขยับขยายที่อยู่อาศัย ให้ทั้งเรื่องของเรื่องขนาดและทำเล หรือแม้กระทั่งเรื่องของไลฟ์สไตล์ ก็จะเขยิบขึ้นมา และ 3. ลูกค้ากลุ่มที่ต้องการ Luxury Products คือถ้าเรามอง 3 x 3 (ชนิดของสินค้า x ประเภทของลูกค้า) ก็จะประมาณ 9 ประเภทซึ่งเราก็จะสร้างแบรนด์ที่ลงไปเสียบในแต่ละประเภท วันนี้ เรามีอยู่ประมาณ 11 แบรนด์ อาจจะมีบางแบรนด์ที่เหลื่อมกันอยู่นิดหน่อยสำหรับประเภทที่ต่างกัน เช่น ทาวน์เฮ้าส์ก็มีทั้งที่เป็นโฮมออฟฟิศและอยู่ใจกลางเมือง ไปไม่ได้เป็น residence อย่างเดียว ซึ่งจะมีหลายแบรนด์อยู่ในนี้ แบรนด์ที่เป็น Luxury Products เช่น The Address, บ้านกลางกรุง, The Palazzo ซึ่งทั้ง 3 แบรนด์ จะมีครบทั้ง บ้าน ทาวน์เฮ้าส์ คอนโด แต่อยู่ในหมวดของ Luxury ในขณะที่ถ้าเราลงมาตรงกลาง เราก็จะมีเป็นครบเหมือนกันเช่น บ้านกลางเมือง สินค้าตรงนี้ก็จะอยู่ในช่วงสัก 4-5 ล้านปลายๆ ถึงประมาณ 7 ล้าน ถ้าเรามองในตลาดอสังหาฯ คือระดับกลางๆ อย่าง บ้านกลางเมือง, The City, The Centro บ้านเดียว หรือ Rhtym คอนโด ขณะที่ถ้าเราลงไปที่ระดับต้น ลูกค้าที่ยังมีรายได้ไม่เยอะมาก ก็จะมี Aspire หรือ Pleno ที่ราคาค่อนข้างถูกหน่อย เรามีสินค้าครบในทุกประเภท ขึ้นอยู่กับว่าทำเลที่ได้ หรือลูกค้าในบริเวณนั้นเป็นอย่างไร แล้วเราจะพยายามจับคู่ให้ตรง
Mr.Oe : หลักในการเลือกที่ดินของ AP เป็นอย่างไรบ้างครับ คือตัดสินใจเจาะทำเลเป้าหมาย หรือว่าเก็บที่ดินไปเรื่อยๆ แล้วพยายามสร้างสินค้าที่ตรงกับความต้องการของคนในทำเลนั้น
คุณมิ่ง : เราดูทั้งสองด้านนะครับ แน่นอนในการเลือกซื้อดินมันเป็นโอกาสทางธุรกิจ เพราะฉะนั้น เราต้องดูก่อนว่าที่ดินที่เราได้มาตรงกับสินค้าประเภทไหน แล้วถ้าทำเลนี้ เหมาะกับการสร้างคอนโดและทาวน์เฮ้าส์ เราจะเลือกอะไรมาลง ยกตัวอย่างให้เห็นชัดๆนะครับ ตรงแถวๆโรงเรียนบดินทรเดชา ตามตรรกะ เราจะต้องทำคอนโดเพราะเป็นที่ดินในเมือง ราคาที่ดินค่อนข้างแพง ประมาณ 80,000 /ตร.วา แต่เรามีสินค้าครบทุกประเภท เราเลือกลงบ้านเดียวหรือ บ้านกลางเมือง รัชโยธิน เจ้าอื่นทำคอนโด แต่เราเป็นทาว์เฮ้าส์ คือในมุมมองของ AP คอนโดควรจะอยู่ใกล้รถไฟฟ้า เพื่อความสะดวกในการเดินทาง ดังนั้นสำหรับทำเลตรงนั้น เราเลือกทำทาวน์เฮ้าส์ดีกว่า เช่นเดียวกับบริเวณสุขสวัสดิ์ครับ ทำเลตรงนี้สามารถเล่นได้หลายอย่าง อย่างฝั่งตรงข้าม เรามีอยู่ครบเลยตั้งแต่ โฮมออฟฟิศ ,ทาวน์โฮม และบ้านเดี่ยว ซึ่งช่วงราคาต่างกัน ทาวน์โฮมอยู่ที่ประมาณ 4-5 ล้าน แต่บ้านเดี่ยวอย่าง The Palazzo เราก็ขายอยู่ประมาณ 10-20ล้าน ปรกติเวลาสำรวจที่ดินจะไม่ได้ตัดสินใจจาก top management เพียงอย่างเดียว แต่จะมีการส่งผ่านมายังการตลาดการขายให้ไปลองสำรวจทำเลดูว่าที่ดินตรงนี้ทำอะไรได้ มีโอกาสเติบโตทางธุรกิจอย่างไร
Mr.Oe : ในปี2014 เรียกได้ว่ามีเรื่องราวของ AP เยอะเหมือนกันนะครับ AP เริ่มทำอะไรที่แปลกๆใหม่ๆ อย่างการเป็นพาร์ทเนอร์กับทางญี่ปุ่น เช่น 3 โครงการล่าสุดที่เพิ่งเปิดตลาดขึ้นมา พอจะบอกทางผู้อ่านได้มั้ยครับว่า แผนงานในอนาคตเราจะเห็นอะไรที่แปลกใหม่จากทาง AP อีกบ้างครับ
คุณมิ่ง : ความแปลกใหม่ มันมาจากความท้าทายของการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นในตลาด ความท้าทายแรกที่เกิดขึ้นเลย ก็คือเรื่องของราคาที่ดิน ราคาที่ดินในกทม.โดยเฉพาะที่อยู่ในทำเลใกล้รถไฟฟ้าในเมือง กระโดดไปไกลมาก ไกลจนเกินเงินที่อยู่ในกระเป๋าของคนที่จะซื้อ อย่างที่ผมเล่าบ่อยๆว่าที่ดิน สมมติว่าเราดูง่ายๆว่าที่ดินขึ้นที่ 10-20% ค่าก่อสร้าง ค่าแรงงานขึ้น 10% ขณะที่เงินเดือนของคนขึ้นเฉลียกัน 7% คือราคาที่ดินกับเงินเดือนของคนมันขึ้นไม่ทันกัน ดังนั้นในฐานะผู้ประกอบการ เราต้องคิดโมเดลใหม่ๆ ถ้าเราไปตามกระแสที่มีด้วยวิธีคิดเก่าๆ ก็กลายเป็นว่าสินค้าของเราซื้อไม่ได้ มันจะแพงไป เพราะฉะนั้นเราต้องมานั่งย้อนคิด ด้วยที่ดินที่มันแพงขึ้นเป็นสิ่งที่เราควบคุมไม่ได้ แต่ถ้าเราไม่ซื้อคนอื่นก็ซื้ออยู่ดี งั้นเราต้องกลับมาดูโมเดลใหม่ๆ ผมจะปรับจากโมเดลเก่าๆ ได้ยังไงบ้าง เพราะว่ามันเป็นไปไม่ได้เลยถ้าผมจะเอาสินค้าที่เสนอขายเมือสองปีที่แล้วมาทำตอนนี้ เราต้องพยายามสร้างสิ่งใหม่ๆ ตลอดเวลา เราคิดเพื่อจะที่ตอบโจทย์วันพรุ่งนี้ไปเรื่อยๆ
ยกตัวอย่างเช่นการขยับวิธีคิดเปลี่ยนคอนโดเป็นบ้านเดี่ยว การขยับให้ทาวน์เฮ้าส์ดู Luxury ขึ้นมา เพื่อดึงเอาความต้องการเข้ามาซื้อ อย่างเช่น ทาวน์เฮ้าส์ 3 ชั้นครึ่ง โมเดลใหม่ๆ ที่ออกมาจับความต้องการใหม่ๆ ถ้าเรายึดตรงนี้ว่าเป็นย่านพระประแดง ต้องทำของราคาถูก ก็ไม่ใช่นะ สภาพทางภูมิศาสตร์เปลี่ยน การคมนาคมก็เปลี่ยน แต่ว่าความคุ้นชินไม่เปลี่ยน ปรกติถ้าเราเป็นคนฝั่งกรุงเทพฯ แล้วมาพูดถึงถนนสุขสวัสดิ์ พระประแดง ก็จะมองว่าที่ตรงนี้ไม่ค่อยมีอะไร แต่พอข้ามสะพานภูมิพลมา ก็กลายเป็น จากตรงสาธรจากตรงพระราม 3 ข้ามมานิดเดียว บางทีมาตรงนี้ใกล้กว่าไปราชพฤกษ์อีก จากใจกลางกรุงเทพนะครับ ตอนนี้รถยังไม่ติด สาทรตอนนี้หนาแน่นมาก นี่คือการเปลียนแปลงที่เกิดขึ้น ทำให้เราตัดสินใจเริ่มลองสินค้าใหม่ๆ แต่การเป็น pioneer ค่อนข้างเสี่ยง เพราะมันไม่เคยมี reference อย่างเราเปิดทาวน์เฮ้าส์ 3 ชั้นครึ่ง ข้างหน้าราคาประมาณเกือบ 7 ล้าน ไม่เคยมีใครทำมาก่อน ไม่มีตลาดให้เปรียบเทียบว่ามันจะขายดีนะหรือไม่ ก็ค่อนข้างลุ้นนะครับ แต่พอเปิดโครงการแล้วจริงๆ กลายเป็นว่าขายหมด ขนาดไม่ได้เปิดอย่างเป็นทางการก็ได้ 30 กว่ายูนิตแล้ว ในราคา 5 ล้านกว่า ถ้าเอาความคุ้นชิน สินค้ามันต้องราคาประมาณสัก 3-4 ล้านกว่า พอแล้วไม่น่าจะเกิน แต่เราก็ได้ลูกค้ามา มีหลายคนต้องการจะหาบ้านอยู่แถวนี้แต่หาไม่ได้ ซึ่งเราก็ยังไม่มีคู่แข่งมาเปิดตลาดตรงนี้เลย ค่อนล้างลุ้นมาก แต่ก็ถือว่าประสบความสำเร็จ
Mr.Oe : พูดถึงเรื่อง ยังไม่ทันเปิดก็ซัดไป 30ยูนิตแล้ว ผมก็เริ่มรู้สึกสนใจ ว่าจริงๆโครงการที่อยู่ตรงสุขสวัสดิ์นี้มันมีจุดดีอะไร ที่ทำให้คนเค้าสนใจกันขนาดนั้นครับ?
คุณมิ่ง : ต้องยอมรับนะครับว่า พื้นที่พระประแดง-สุขสวัสดิ์นี้ เป็นชุมชนที่ค่อนข้างหนาแน่น แต่เหมือนโลกลืม ไม่มีใครคิดจะมาทำที่ตรงนี้ อย่าลืมว่าตรงนี้เองมีโรงงานอุตสาหกรรม มีบริษัทมากมายที่มาเปิดตรงนี้ การเชื่อมต่อของสะพานภูมิพลเชื่อมต่อไม่ใช่แค่เชื่อมกรุงเทพกับสุขสวัสดิ์ เผลอๆยังเชื่อมต่อไปถึงทางปู่เจ้าสมิงพราย เพราะฉะนั้นทำเลตรงนี้จะกลายเป็นจุดกลางของการเดินทางทั้งหมด มองได้เลยว่ามีความต้องการที่อยู่ค่อนข้างเยอะ และสิ่งที่ทำให้เรากล้ามาเปิดตรงนี้คือ เราเคยมาลุยทำเลแถบนี้ประมาณ 2-3 ปีที่แล้ว เราเปิด บ้านกลางเมือง Biztown และ The Palazzo อย่างบ้านกลางเมืองตอนนั้นเราเปิดอยู่ที่ราคาประมาณ 4 -5 ล้านกว่าๆ ก็ขายหมดภายใน 1 ปี ถือว่าดีมากนะครับ แล้วเราก็เลยรู้สึกว่ามันมีความต้องการอยู่จริง หลายคนที่อยู่ตรงนี้ อาจไม่ใช่คนพื้นที่ตั้งแต่ต้น แต่ต้องมาทำงานแถวนี้ มีกิจการแถวนี้ เลยจะซื้อบ้านอยู่แถวนี้ แล้วอีกกลุ่ม คือคนที่มาจากในเมือง ข้ามมาจากทางพระราม 3 เพราะจากตรงนั้น ถ้าวิ่งข้ามสะพานภูมิพลมาตรงนี้ก็ถึงเลย ซึ่งปัจจุบันเรายังไม่ได้เปิดอย่างเป็นทางการ ยังสือสารอยู่แค่ลูกค้าในทำเลนี้ แต่ก้าวต่อไปหลังจากเปิดอย่างเป็นทางการเราก็จะขยายการสื่อสารไปฝั่งนู่น เราเชื่อว่าจะสามารถดึงคนมาได้เหมือนในอดีต อย่าง The Palazzo ที่ยังขายอยู่ ก็ขายไป 80-90% แล้ว บ้านเดียวราคาประมาณ 15- 20 ล้าน เราก็ได้คนมาจากทั่วสารทิศที่ข้ามมาซื้อ
Mr.Oe : บ้านกลางเมืองสุขสวัสดิ์ จะมีรูปแบบที่แตกต่างจากโครงการที่ผ่านมา อย่างไรบ้างครับ
คุณมิ่ง : เนื่องจากบ้านกลางเมืองสุขสวัสดิ์ มีพื้นที่ค่อนข้างใหญ่ เราก็เลยมีบ้านหลายแบบ ตามปรกติแล้ว เราจะมีบ้านเพียงแบบเดียว แต่โครงการนี้ค่อนข้างหลากหลาย ด้านหน้าโครงการมูลค่าจะค่อนข้างสูงหน่อย เพราะสะดวกในการเดินทาง เราจะออกแบบบ้านด้านโครงการให้ Luxury เราเลือกโมเดลใหม่ บ้าน 3 ชั้นครึ่ง (iconic model แบบเดียวกับบ้านกลางเมือง รัชโยธิน) มาลง ส่วนอีกโมเดลคือ บ้าน 3 ชั้น ซึ่งเราปรับจากของเก่า Urbanion เปลี่ยนฟังก์ชั่นเล็กน้อยเพื่อให้การใช้งานสะดวกขึ้น พยายามทำให้ตอบโจทย์ลูกค้ามากขึ้น เพราะฉะนั้นบ้านกลางเมืองสุขสวัสดิ์จะมีทั้ง 2 โมเดลให้ลูกค้าเลือก
Mr.Oe : ผมขอถามเผื่อแฟนคลับคอนโดมิเนียมของ AP ว่าภายในสิ้นปีจะมีโครงการใหม่ๆ ออกมาอีกรึเปล่าครับ
คุณมิ่ง : อย่างต่ำๆ ที่วางไว้ก็ประมาณ 3 ครับ ตรงฝั่งตลาดพลูจะมี Aspire สาธร-ตากสิน ที่เราเปิดอยู่แล้ว ก็จะมีเฟสใหม่ๆที่เกิดขึ้นอีก เนื่องจากในอดีตเราจะมีโครงการแบบบนี้เยอะที่จะเปิดตึก 1-4 และตรงรัตนาธิเบศร์ ที่จะเปิดขึ้นมา ในฐานะนักการตลาด เราต้องคิดไว้ว่าในปีนี้จะเปิดอะไรบ้าง แล้วพยายามหาทำเลที่เหมาะสม
Mr.Oe : พอพูดถึงเรื่องนี้ผมนึกถึงสถานการณ์ปัจจุบันขึ้นมา เราไม่ใช่ตัวกำหนดทุกอย่าง ในสถานการณ์การเมืองแบบนี้ อยากถามถึงเรื่องการปรับตัวเอง AP มองภาพรวมของธุรกิจอสัหาในช่วงสถานการณ์แบบนี้อย่างไรบ้างครับ
คุณมิ่ง : ในมุมมองของAP การเมืองเป็นวัฏจักร ซึ่งเราผ่านมาหลายวัฏจักรแล้ว ทั้งดีและไม่ดี แต่ในมุมมองของคุณอนุพงษ์ แกมองว่ามันลงแล้วยังไงมันก็ขึ้น นั่นคือสาเหตุที่ทำไม AP ถึงยังเปิดโครงการคอนโดในช่วงที่ยังมีอะไรไม่แน่นอน ทำไมเรายังเปิดโครงการในครึ่งปีแรก ครึ่งปีแรกเนี่ยเรายังเปิดโครงการตามแผนทุกๆอย่าง หลายๆคนยังบอกว่าชะลอแผนก่อน แต่ของ AP เราเปิดตามแผนหมด อย่างที่หลายคนถามคือเปิด 3 คอนโดพร้อมกัน ในเวลาที่วันนั้นยังไม่ปฏิวัติ ยังมีความคลุมเครือ มีการประท้วง แต่เราก็ยังเปิด เพราะเรามองว่าในที่สุดแล้วทุกอย่างมันจะถูกปรับขึ้นมาดีขึ้น และเราถือว่าเป็นโอกาสของเรา ไม่มีใครทำเราก็ทำ
การเมืองเป็นวัฏจักร ที่มีขึ้นมีลง แต่การอยู่อาศัยของคนเป็นปัจจัย 4 ยังไงคนก็ยังมองหาที่อยู่อาศัย ต่อให้สถานการณ์เป็นอย่างไรก็ตาม ถ้าวันนึงชายหนุ่ม คนนึ่งจะลุกขึ้นมาแต่งงาน ก็ยังอยากจะมีบ้านของตัวเอง หรือเด็กคนนึงเรียนจบ ก็อยากจะมีคอนโดของตัวเอง สิ่งเหล่านี้คือวัฏจักรที่เชื่อมโยงเข้ากับวิถีชีวิตของคนปัจจุบัน แล้วสมัยนี้เด็กจบใหม่มีแนวโน้มอยากอยู่คอนโดมากขึ้นเยอะ อยากมีอิสระในการใช้ชีวิตของตัวเอง นี่คือแนวคิดของ Generation Y หรือ Generation X ในอนาคต เราทำสินค้าที่เป็นที่อยู่อาศัย ความต้องการมีเราก็ทำ ในครึ่งปีแรกเราเปิดทั้งทาวน์เฮ้าส์และคอนโด ทุกโครงการที่เปิดปีนี้ ได้การตอบรับที่ดีมาก และเราก็เลยคิดว่ายังไงเราก็เปิดต่อ อย่าง ณ วันนี้ที่เราเปิดบ้านกลางเมืองสุขสวัสดิ์ สถานการณ์ทุกอย่างมันก็ยังไม่ได้กลับมา 100% แต่คนก็ยังมาซื้อ เพราะความต้องการที่อยู่มีตลอด
นี่คือวัฏจักรที่แท้จริง สถานการณ์การเมืองเป็นอย่างไร เราก็ต้องใช้ชีวิตต่อ สิ่งเดียวที่กระทบอสังหาฯ คือเงินในกระเป๋าของลูกค้า เศรษฐกิจและการงาน ถ้าอัตราการว่างงานสูงขึ้น เงินในกระเป๋าของเรามันจะน้อยลง วันนั้นแหละคนอาจจะมองว่า อยากอยู่คอนโดแต่ชั้นไม่มีเงิน งั้นไม่อยู่ก็ได้ แต่สถิติอัตราการว่างงานของเมืองไทยยังต่ำมาก และยังไม่มีแนวโน้มที่จะลดลง เพราะฉะนั้นเรามองว่าทุกคนยังมีเงินเข้ากระเป๋าอยู่ทุกเดือน ดังนั้นเรื่องของการซื้อบ้านมันอยู่ในหัวอยู่แล้ว ดังนั้นเรามองเรื่องเศรษฐกิจมากกว่า
Mr.Oe : นั่นคือสถานการณ์ในเมืองไทย แล้วสำหรับข้างนอกล่ะครับ ตอนนี้ AEC ก็ใกล้เข้ามาแล้ว ทางAP มีการปรับตัวเข้าอย่างไรบ้างครับ
คุณมิ่ง : อันดับแรกก็ต้องบอกก่อนว่าเราคงไม่มีแผนว่าเราต้องไปทำตลาดที่เมืองนอก เรามองว่าการทำตลาดเมืองนอก การทำตลาดอสังหาฯ เป็นความสามารถของท้องถิ่น ต้องยอมรับว่าในแต่ละประเทศ มีกฎเกณฑ์ มีระเบียบและกติกาที่แตกต่างกัน ปัจจัยแรกสำคัญเลยก็คือ การที่เราทำอสังหาเราต้องไปซื้อที่ดิน แต่การที่เราเป็นคนต่างถิ่นไปซื้อที่ดินมันไม่ง่าย ทางเดียวที่จะไปคือต้องไปJoin Venture ซึ่งค่อนข้างซับซ้อนมาก ทำให้เราไม่ได้เน้นที่จะไปตรงนั้น แต่เราจะโฟกัสไปที่การขยายธุรกิจในเมืองไทย ซึ่งมันยังไปได้อีกเยอะ ไม่ต้องไปมองไปไกล เรามองแค่กทม. ณ วันนี้เซ็นเตอร์ทุกอย่างวิ่งเข้ากรุงเทพ เพราะฉะนั้นกรุงเทพก็ยังขยายอยู่ ทั้งตลาด local และตลาด international ที่จะเข้ามา หลังเปิด AEC แล้ว เมืองไทยจะเลวร้ายยังไงก็ตามจะเป็นเซ็นเตอร์ของการเดินทางอยู่แล้ว เพราะเราอยู่ตรงกลาง ดังนั้นการเดินทางทุกอย่างจะวิ่งเข้ามา แน่นอนว่าพอ AEC เปิดจะมีเรื่องของกฎเกณฑ์ระเบียบ เรื่องของภาษีของอะไรต่างๆ ที่ต้องปรับอีกเยอะพอสมควร และเมือมีการปรับพวกนั้นแล้ว ประกอบกับเราเป็นศูนย์กลางของการเดินทางแล้ว เราจะกลายเป็น hub ของพวกออฟฟิศต่างๆ ที่เคลือนย้ายคนที่มีความสามารถหลายๆอย่างเข้ามาในเมืองไทย
วันนี้ประเทศต่างๆเริ่มขยายไปลงทุนที่อื่นเพื่อเป็นแหล่งผลิต ผมเชื่อว่าเมือวันที่ที่ของเราทุกอย่างเข้าที่เข้าทางเราก็จะกลับมาเป็นเซ็นเตอร์เหมือนเดิม ผมเชื่อว่าอัตราการย้ายเข้ามาของต่างชาติย้ายจะมากขึ้น โอกาสที่เราจะรองรับธุรกิจเหล่านี้ก็จะเพิ่มมากขึ้น ยกตัวอย่างนะครับ เมื่อเราร่วมทุนกับญี่ปุ่นทำคอนโดนะครับ เราเอง 90% ขายคนไทย และ 10% จะเป็น walk-in ต่างชาติที่เข้ามา แต่หลังจากเราร่วมทุนกัน เราเห็นว่าสังคมคนญี่ปุนในเมืองไทยมหาศาลมาก เรื่องของจำนวนนักข่าวเวลาที่เราเชิญนักข่าวมาแถลงข่าว เราก็จะเชิญแต่นักข่าวไทย แต่ที่นี่วันนี้พอมีญี่ปุ่นเราก็ต้องเชิญญี่ปุ่นด้วย มีสำนักข่าวญี่ปุ่นอยู่เป็นสิบ ผู้บริหารของ Mitsubishi ที่มาร่วมงานแถลงข่าวยังแทบไม่เชื่อเลยว่านักข่าวญี่ปุ่นในเมืองไทยจะเยอะขนาดนี้ แสดงว่าสังคมญี่ปุ่นแข็งแรงมากในเมืองไทย มีการรวบรวมมาซื้อคอนโดของเราเยอะมาก ยิ่งพอเราร่วมทุน ลูกค้าญี่ปุ่นก็ยิ่งเข้ามาเยอะโดยอัตโนมัติ คือตรงนี้เอง เป็นสิ่งที่ทำให้เห็นว่าสำหรับต่างชาติในเมืองไทยมีอีกเยอะ และพอเราเริ่มกับญี่ปุ่น คราวนี้ผมจะเริ่มได้รับโทรศัพท์จาก ฮ่องกง จีน สิงคโปร์ ว่าอยากจะเข้ามาลงทุนเยอะขึ้น ผมเริ่มเห็นอัตราการขยายของชาวต่างชาติที่เพิ่มมากขึ้น
หลักๆเลย กำแพงของคนไทยคือภาษา ภาษาเป็นเรื่องที่เราต้องปรับ ผมคุยกับโบรกเกอร์ญี่ปุ่นที่ไปเจอที่ญี่ปุ่น บอกว่าตลาดที่ญี่ปุ่นมาลงทุนมากที่สุดเลยในภูมิภาคเอเซียตะวันออกเฉียงใต้ก็คือ มาเลเซีย ทั้งที่เรามองมาเลเซียไม่น่าจะมีอสังหาฯ อะไรเยอะแยะ แต่เป็นเรื่องของภาษา คนญี่ปุ่นมาเมืองไทยไม่พูดภาษาไทย คนไทยก็ไม่พูดอังกฤษ หรือ ญี่ปุ่น ก็เลยไม่มีอะไรเชื่อมต่อ ทำให้สือสารกันยาก ญี่ปุ่นก็เลยไปที่เมเลเซียเยอะ แล้วก้าวต่อไปคือ ฟิลิปปินส์ เพราะว่าฟิลิปปินส์พูดภาษาอังกฤษ คืออย่างน้อยเอาโบรกเกอร์ที่พูดภาษาอังกฤษได้มาเป็นเซ็นเตอร์ก็จบ แต่หาโบรกเกอร์ที่พูดภาษาไทยยังไม่มี ตรงนี้เองมันเป็นส่ิงที่ผมคิดว่าในมุมมอง AP เองนอกจากเรื่องที่เราตอบรับเรื่องทักษะภาษาก็สำคัญ
Mr.Oe : คำถามสุดท้ายผมคิดว่าแฟนเพจของ Think of Living หลายๆคนซื้อบ้านเป็นหลังแรก อยากจะให้คุณมิ่งให้คำแนะนำพี่ๆน้องๆของเราที่จะตัดสินใจซื้อบ้านเป็นหลังแรกของชีวิต และมีปัจจัยอะไรที่สำคัญมากๆที่ต้องพิจารณาในซื้อบ้านบ้างครับ
คุณมิ่ง : ต้องยอมรับนะครับว่าการซื้อบ้านเนี่ยเป็นการลงทุนที่ใหญ่มากและมีภาระผูกพันค่อนข้างนาน ถ้าเราไม่ได้มีเงินถุงเงินถังมาจากไหน อย่างน้อยๆก็ 15-20ปี เพราะฉะนั้นในการเลือกซื้อบ้านเนี่ยต้องดูความเหมาะสมในหลาย ๆ ด้าน สำคัญคือว่า เราซื้อบ้านแล้ว เราไม่ได้มีภาระทางด้านการเงินมากไป เลือกให้เหมาะกับตัวเอง เพราะมันจะอยู่กับเราไปอีกนานมาก แล้วถ้าถึงเวลาที่มีปัญหาเราจะไม่มีบ้านอยู่เลยนะ อันนี้เป็นเรื่องที่สำคัญมาก เรื่องที่สองคือ ก่อนจะซื้ออยากให้มองความต้องการในวันข้างหน้า หลายคนซื้อแล้วอยู่ไปประมาณสัก 5- 6 ปี มีลูกอยากได้บ้านใหญ่ขึ้น แต่บ้านมันไม่ใช่สิ่งที่เราสามารถหาได้เร็วๆ เราต้องวางแผนไปข้างหน้าด้วยว่าเราจะอยู่บ้านนี้ไปอีกนานไม่ แล้วในอนาคตมีการขยับขยายหรือไม่ ต้องคิดถึงตรงนี้ด้วย เรื่องที่สามคือเรื่องการเดินทาง ทำเลที่เราเลือกสะดวกในการเดินทางขนาดไหน แล้วเรามีวิธีการเดินทางได้อย่างไรบ้างมี Option อะไรบ้าง เพราะว่าไม่งั้นเองคนเราตอนนี้ใช้ชีวิตครึ่งหนึ่งอยู่ที่บ้านครึ่งนึงอยู่ที่ทำงาน เรื่องที่สี่ คือสังคมรอบข้าง เพื่อนบ้านเป็นอย่างไร ไม่ใช่กลายเป็นว่าเราต้องอยู่ด้วยความอดทนแทนที่เราจะอยู่ด้วยความสุข หลักๆ คือเท่านี้ที่อยากฝากไว้ให้ดูกว้างๆ นอกเหนือจาก ซื้อเพราะความชอบ ทำเล ราคา เราควรต้องพิจารณา หลายๆ มุม ประกอบกัน…
จากบทสนทนาที่กินเวลาประมาณเกือบชั่วโมง หลายคนน่าจะเริ่มเห็นภาพ AP ชัดขึ้น ร่วมถึง “ข้างหลังภาพ” ที่มีคุณมิ่ง-วิทการ เป็นกำลังสำคัญ ทาง Think of Living ขอปิดท้ายบทสัมภาษณ์ด้วยภาพบ้านตัวอย่างของโครงการบ้านกลางเมือง สุขสวัสดิ์ นะครับ สำหรับใครที่รออ่านรีวิว อดใจระนิดนึงนะครับ ^^
