ในงาน Event ของ Thinkofliving แต่ละครั้ง หนึ่งใน Highlight ที่ผู้อ่านหลายคนรอคอยกันเลยก็คือ หนังสือเล่มใหม่ที่ทาง Thinkofliving ของเราเขียนขึ้นมา เพื่อแจกให้กับผู้อ่านกันฟรีๆ ไม่ซ้ำกันเลยในแต่ละงาน ซึ่งพอหลังจากจบงานไปแล้ว ใครที่ไม่ได้มารับเล่มจริงแต่ลงทะเบียนเอาไว้ ก็ยังสามารถได้ฉบับ Online เก็บไว้อ่านอีกด้วยนะคะ แต่พอเราจัดงานมากขึ้น หนังสือเล่มเก่าๆก็มีมากขึ้น หลายๆครั้งก็จะมีคน Inbox กันมาถามหาซื้อบ้าง อยากได้ Online เอาไว้อ่านบ้าง ดังนั้น เราจึงขอเลือกหนังสือที่คนถามหากันมาโพสลงเป็นบทความซะเลย โดยบทความแรกที่เราเลือกมานั้นมาจากหนังสือที่มีชื่อว่า เล็ก . อยู่ . ได้  เป็นหนังสือที่เรามองว่าเล่าเรื่องที่อยู่อาศัย ที่สัมพันธ์กับการเติบโตของเมืองมาก พอเมืองเติบโต ใจกลางเมืองก็มีความต้องการที่อยู่อาศัยที่มากขึ้น จากบ้านเดี่ยวแนวราบเป็นทาวน์โฮม เป็นตึกแถว จากตึกแถวเป็นคอนโดมิเนียม เมื่อรูปแบบที่ค่อยๆเปลี่ยนจากแนวราบมาเป็นแนวสูง (Vertical) ขนาดพื้นที่ใช้สอยก็ค่อยๆลดลงตามลำดับ จากห้องนอนที่ขนาด 20 ตร.ม.ในบ้าน กลายมาเป็นแบบห้องในคอนโดมิเนียมที่รวมทั้งห้องน้ำ ครัว และห้องนอนไว้ด้วยกัน เรื่องที่อยู่อาศัยขนาดเล็กลงนี้ถือว่าเป็นเรื่องที่ไม่เก่าลงไปตามวันเวลานะคะ ดังนั้นเราจึงขอหยิบเอาบางส่วนหนังสือเล่มนี้มาให้ผู้อ่านที่ติดตาม Thinkofliving ได้อ่านกันอีกซักรอบ เนื้อหาข้างในนั้นจะเป็นอย่างไร เชิญติดตามตัวหนังสือข้างล่างกันต่อได้เลยค่ะ

เล็ก . อยู่ . ได้ 

รวมไอเดียจัดบ้านเล็กให้น่าอยู่

บทนำ

ในปัจจุบันนี้ หลายคนพบความลำบากในการเดินทางเข้ามาทำงานในเมือง ซึ่งเสียเวลาและสิ้นเปลืองพลังชีวิตไปมาก การมีบ้านในเมืองที่ไม่ต้องเดินทางไกลมากจึงเป็นความฝันของใครหลายๆคน … ก่อนหน้านี้สักหลายปี บ้านในเมืองเป็นตัวเลือกที่คนส่วนใหญ่ได้แต่ฝัน เพราะมักจะมีแต่บ้าน ทาวน์โฮม หรือคอนโดมิเนียมระดับหรู ซึ่งราคาขายต่อ Unit ก็จะสูงเกินกว่าที่คนส่วนใหญ่เป็นเจ้าของได้ จนเมื่อสักห้าปีที่ผ่านมา เมื่อคอนโดมิเนียมเริ่มได้รับการยอมรับมากขึ้น คอนโดมิเนียมในเมืองเริ่มเข้ามาเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจ เพราะหยิบจับเป็นเจ้าของได้ ในงบประมาณที่คนส่วนใหญ่พอจะกัดฟันสู้ไหว แม้ว่าจะต้องแลกมาด้วยขนาดพื้นที่อยู่อาศัยที่เล็กลงก็ตาม

คอนโดมิเนียมในเมืองปัจจุบัน ขนาดเริ่มต้นต่ำสุดที่เห็นกันบ่อยๆ จะเริ่มที่พื้นที่ราว 22 ตารางเมตร เป็นห้อง กว้างราว 4.5 เมตร ยาว 5 เมตร ซึ่งเอาโต๊ะปิงปองมาวางได้ราว 4 ตัวก็เกือบจะเต็มห้องแล้ว… พื้นที่ขนาดนี้คนรุ่นก่อนๆ เห็นแล้วรับได้ยาก เพราะนึกไม่ออกว่าคนหนึ่งหรือสองคนจะทนอยู่ในพื้นที่ขนาดนี้ได้อย่างไร ซึ่งไม่ใช่เรื่องที่ผิดอะไรที่คนรุ่นพ่อแม่เราจะคิดแบบนั้น เพราะกิจกรรมการใช้ชีวิต และสิ่งของเครื่องใช้ รวมถึงเฟอร์นิเจอร์ต่างๆในยุคนี้นั้นมันแตกต่างจากเมื่อยี่สิบสามสิบปีที่แล้วมาก ลองนึกถึง โทรทัศน์สี 24 นิ้วที่อันใหญ่เท่าตู้ปลาที่ปัจจุบันพัฒนาเป็นจอ LED แบนเรียบติดผนัง หรือคอมพิวเตอร์ส่วนบุคคลแบบตั้งโต๊ะที่ต้องการพื้นที่วางเป็นโต๊ะทำงานขนาดใหญ่กลายมาเป็นโน้ตบุคบอบบางวางบนตักไม่จำเป็นต้องมีที่ทางวางเป็นจริงเป็นจังแต่อย่างใด ในปัจจุบันเครื่องใช้รายรอบตัวเรา ได้วิวัฒนาการให้เล็ก บาง กระทัดรัด และเคลื่อนที่ไปไหนต่อไหนกับเราได้ อันทำให้วิธีการใช้และความจำเป็นในการใช้พื้นที่สำหรับเครื่องใช้ประจำวันของเรา มันลดน้อยลงไปกว่าแต่ก่อนมาก

กิจกรรมการใช้ชีวิตของเราเอง ก็มีการปรับเปลี่ยนไปจากอดีตมากไม่ต้องย้อนไปไกลถึงสมัยอยุธยา เอาแค่เทียบกับสักสิบปีก่อนก็คงจะพอ สมัยนี้การทำอาหารกินเองในครอบครัวแบบจริงๆจังๆตั้งแต่โขลกเครื่องแกงเองนั้นน้อยเต็มที เราอาจจะยังทำครัวอยู่บ้าง แต่ไม่ได้บ่อยแทบทุกมื้อเหมือนก่อน เรื่องปากท้องอาหารการกินนั้นฝากชีวิตไว้นอกบ้านหรืออาหารเซเว่นเสียเป็นส่วนใหญ่.. การนั่งดูโทรทัศน์ตอนค่ำและในวันหยุด เปลี่ยนเป็นดูซีรีย์ออนไลน์ในแทบเลต เราฟังเพลงจากมือถือโดยใช้หูฟังไม่ใช่จากลำโพงวิทยุหรือวอร์คแมนแบบแต่ก่อน เรามีคลาสออกกำลังกายนอกบ้านในยิมไม่ใช่เครื่องวิ่งหรือแอบดอมิไนเซอร์ที่ซื้อมาตั้งทิ้งที่บ้าน เรามีทางเลือกในการเดินทางไปไหนต่อไหนด้วยรถไฟฟ้าและใช้แอพเรียกแทกซี่หรือพี่วิน ความจำเป็นที่ต้องมีที่จอดรถส่วนตัวสำหรับหลายๆคนจึงหดหายไป

การเข้าถึง Internet และการเข้ามาของ Social Network ทำให้เราได้เรียนรู้อะไรใหม่ๆได้จากคนทั่วโลก ผ่านการแชร์ ผ่านการเชื่อมโยงส่งต่อให้กันและกัน สร้างแรงบันดาลใจ ก่อให้เกิดความหลากหลายในวิธีคิด วิธีการใช้ชีวิตของแต่ละคนไปมาก หลายคนกลายเป็นมังสวิรัต บ้างกลายเป็นนักเก็บภาพประจำวัน บางคนกลายเป็นนักโภชนาการ นักวิ่ง นักจักรยานวันหยุด เกมเมอร์มืออาชีพ ซึ่งเราจะพบว่า คนยุคนี้มีความหลากหลายและมีความเป็นตัวของตัวเองสูง การอยู่อาศัยในครอบครัวใหญ่อันเป็นพื้นฐานสังคมดั้งเดิมที่คนไทยคุ้นชิน จึงค่อยๆเปลี่ยนเป็นการแยกตัวอยู่คนเดียว หรืออยู่เป็นคู่ มากขึ้นเรื่อยๆ การอยู่คนเดียว หรือสองคน ได้ลดทอนพื้นที่ส่วนกลางที่คนในบ้าน ในครอบครัวต้องใช้ร่วมกันไปมาก ไม่ใช่แค่พื้นที่ใช้งานอย่างห้องนั่งเล่น หรือห้องอาหาร หากแต่ความจำเป็นในการสร้าง “privacy” หรือสัดส่วนต่างๆเพื่อสร้างพื้นที่ส่วนตัวในบ้านหรือคอนโด ล้วนถูกลดทอนไปได้มากด้วย

หนังสือ “เล็กอยู่ได้” ไม่ได้ทำมาสำหรับคนอยู่หอ หรือห้องเล็กๆห้องเล็กในคอนโด หากแต่เราเข้าใจดีว่า “บ้าน” ในปัจจุบัน ไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม หรือ คอนโดมิเนียม นั้นล้วนมีขนาดที่หดเล็กลงเรื่อยๆ ไม่ได้มีพื้นที่มากมายเหลือเฟือเหมือนแต่เก่าก่อน อันเป็นความท้าทายของคนยุคใหม่ที่จะต้องปรับตัว ให้อยู่อาศัยในพื้นที่เล็กๆ ได้อย่างมีความสุข ซึ่งไม่ใช่แค่ต้องปรับตัวปรับใจทำใจยอมรับในสิ่งที่มี หากแต่ต้องศึกษาทำความเข้าใจใน “ตัวเอง” ว่าจริงๆแล้วเราต้องการใช้พื้นที่เท่าไรกันแน่ … ซึ่งดูเหมือนง่ายแต่ไม่ง่ายเลย หากเราไม่รู้ถึงพื้นฐานของ human scale และฟังก์ชันการใช้งานที่สะดวกพอประมาณ ในพื้นที่ต่างๆของบ้าน นอกจากนี้ยังมีเรื่องจำเป็นที่เราละเลยไม่ได้คือ การเลือกเฟอร์นิเจอร์ การจัดเก็บของในบ้าน และแหล่งเลือกซื้อเฟอร์นิเจอร์และของแต่งบ้านที่เหมาะสม ซึ่งเป็นองค์ความรู้พื้นฐานที่เราจะเอาไปใช้ต่อยอดให้กับตัวเองในการออกแบบ และจัดบ้านของเรา ให้สามารถอยู่อาศัยได้จริงอย่างมีความสุขแบบพอดีตัวและเหมาะสมกับตัวตนของเรา

เพราะสุดท้ายแล้ว พื้นที่ขนาดเล็ก หรือใหญ่ นั้นไม่ได้วัดจากตลับเมตร หากแต่วัดและรู้สึกได้จากใจเราครับ

ด้วยความเคารพ
สุเชฏฐ์ ฤทธีภมร
ผู้ร่วมก่อตั้ง Think of Living

“เล็กอยู่ได้” ฟังเผินๆแล้วเหมือนจะสื่อถึงความรันทดเล็กๆที่คนเราจำเป็นต้องมาทนอยู่ในพื้นที่เล็กๆสักที่ใดที่หนึ่ง แต่หากมองอีกมุมหนึ่ง “เล็กอยู่ได้” ก็สามารถสื่อได้ถึงความพอเพียงของพื้นที่ที่ให้ทั้งความสุขกายสบายใจกับเจ้าของบ้าน เพียงแต่คำจำกัดความของขนาดของแต่ละคนนั้นแตกต่างกันไป ใหญ่เล็กเป็นเพียงการเปรียบเทียบของขนาดกับความเคยชินจากประสบการณ์ บ้างเกิดและเติบโตในบ้านหลังใหญ่พอเห็นคอนโดมิเนียมสองห้องนอนก็มองว่าเล็กจนอยู่ไม่ได้ บ้างเกิดและเติบโตในห้องเช่าชั้นสามของอาคารพาณิชย์ก็มองว่าห้องนี้ใหญ่กว่าที่เคยอยู่มามากโข ดังนั้นก่อนที่จะเข้าเนื้อหาหลักของหนังสือเล่มนี้ที่จะช่วยให้ผู้อ่านทุกท่านมีความสุขมากขึ้นในพื้นที่เล็กๆ หรือช่วยให้ผู้อ่านหาพื้นที่ขนาดที่เหมาะสมกับตัวเองได้ เราก็ต้องมาเริ่ม ณ จุดยืนของความคิดจุดเดียวกันก่อน กับคำว่า “เล็กอยู่ได้” นั้นจริงๆแล้วหมายถึงอะไร

แน่นอนว่าขนาดของพื้นที่ที่เล็กที่สุดที่อยู่อย่างมากความสุขได้นั้นแตกต่างกันไปกับชีวิตของคนแต่ละคน บ้าน ทาวน์เฮาส์ คอนโดมิเนียม ที่วางขายกันอยู่ตามท้องตลาดจึงมีให้เลือกหลากหลายทั้งแบบและขนาดพื้นที่ เนื่องจากผู้ออกแบบนั้นนึกถึงความต้องการที่แตกต่างกันออกไปสำหรับแต่ละครอบครัว แต่ผู้ออกแบบไม่มีทางเข้าใจได้หรอกว่าครอบครัวของเรานั้นต้องการพื้นที่อย่างไร พวกเขาทำได้เพียงสำรวจความต้องการมาตรฐานของคนส่วนใหญ่แล้วออกแบบให้ดีที่สุดในข้อจำกัดต่างๆของแต่ละโครงการ ผลลัพธ์ก็คือบ้านและคอนโดมิเนียมที่เห็นวางขายกันอยู่ในทุกวันนี้ ซึ่งจะเปลี่ยนไปตามยุค ตามสมัย ตามราคาและตามงบประมาณของโครงการแต่ละแห่ง แต่ถ้าเราอยากจะมองในมุมมองของ “เล็กอยู่ได้” เราต้องมองกลับกัน ไม่ใช่เอาสินค้าที่มีอยู่ในตลาดเป็นที่ตั้ง แต่ต้องใช้ตัวเราเป็นที่ตั้งต่างหาก

หากลองย้อนคิดกลับไปถึงความต้องการแท้ๆที่อยู่ลึกๆภายในใจของคนแต่ละคนแล้ว เราก็จะค่อยๆสร้างพื้นฐานความต้องการที่อยู่อาศัยให้หาพื้นที่ที่เล็กที่สุดที่เราสามารถอยู่อย่างมีความสุขได้ พื้นที่ในใจนี้ผมขอเรียกว่าเป็น “ดินแดนแห่งความสุข” ก็แล้วกันนะครับ การที่คนเราจะค้นพบดินแดนแห่งความสุขของตัวเองใช่ว่าจะต้องหาจากสินค้าในตลาดเสียเมื่อไร แต่กลับจะต้องกำหนดด้วยตัวเองต่างหาก หากครอบครัวของเราต้องการจะหาดินแดนแห่งความสุขนี้ด้วยกันก็ต้องมาตกลงร่วมกัน คุยกันให้ลงตัวทั้งสามีภรรยาและลูกๆ ตลอดจนพ่อแม่พี่น้องที่มีส่วนร่วมในการอยู่อาศัยที่ดินแดนแห่งความสุขแห่งนี้ โดยการเริ่มจากการตั้งคำถามในใจถามตัวเองก่อน … แน่นอนคำถามนั้นคือ “ฉันต้องการพื้นที่เท่าไร?” … เสียเมื่อไรกันละ หากตั้งคำถามแบบนี้ก็คงจะหาคำตอบไม่ได้อยู่แล้ว หรือถ้าตอบได้ว่าฉันต้องการพื้นที่ 50 ตารางเมตร ก็คงจะฟันธงได้เลยว่ามโนแน่ๆ … เทคนิคที่จะสามารถค้นหาดินแดนแห่งความสุขของแต่ละคนได้นั้นอยู่ที่การตั้งคำถามนี่แหละ ถ้าตั้งคำถามให้ถูกเราก็จะสามารถหาแนวทางของคำตอบได้ ใช่ครับ แค่ “แนวทาง” ของคำตอบเท่านั้น ซึ่งคำถามนั้นก็คือ “ฉันทำกิจกรรมอะไรที่บ้านบ้าง?”

คำตอบของคำถาม “ฉันทำกิจกรรมอะไรที่บ้านบ้าง?” นั้นไม่ได้มีเพียงคำตอบเดียว และคำตอบที่หามาได้ก็คงจะเพิ่มขึ้นหรือลดลงขึ้นกับการใช้ชีวิตในแต่ละวัน แต่คำตอบของคนส่วนใหญ่มักจะคล้ายๆกันทำให้หน้าตาบ้านจัดสรรหรือห้องชุดในคอนโดมิเนียมโดยส่วนใหญ่ก็จะสามารถรองรับคำตอบของคนส่วนใหญ่ได้ เช่น นอน อาบน้ำ กินข้าว อันเป็นกิจกรรมยอดนิยมของคนทั่วไป ซึ่งถ้าเราลองลิสต์ออกมาก็จะพบว่าคำตอบในเบื้องต้นของเราเป็นคำตอบที่ไม่ได้แตกต่างกับคนส่วนใหญ่ โดยมีความแตกต่างอยู่บ้างในกิจกรรมที่มีผู้คนบางส่วนชอบทำกับผู้คนบางส่วนไม่ได้สนใจจะทำ เช่น ทำกับข้าว แม่บ้านหลายๆคนชอบเข้าครัวก็ต้องการพื้นที่เตรียมอาหารที่เพียงพอ หรือถ้าจะให้ละเอียดลงไปอีกก็ต้องตอบเพิ่มว่า ทำขนม โดยต้องการเตาอบขนมและพื้นที่ส่วนเตรียมอาหารให้ใหญ่ขึ้นมีปลั๊กไฟรองรับเครื่องผสมอาหาร หรือกิจกรรมอย่างการ ดูทีวี ที่บางคนแทบไม่ได้ดูทีวีเลยแต่ก็มีพื้นที่วางทีวีอยู่ในบ้าน โดยส่วนใหญ่จะเปิดทีวีผ่านอินเตอร์เน็ตดู Youtube มากกว่าดูทีวีจอใหญ่ ดังนั้นนอกจากการที่เราจะถามตัวเองว่า “ฉันทำกิจกรรมอะไรที่บ้านบ้าง?” เราก็ต้องเพิ่มคำถามให้ละเอียดลึกลงไปอีก โดยให้ความสำคัญของกิจกรรมนั้นๆกับตัวเองว่า เราใช้ “เวลา” มากมายขนาดไหนเพื่อทำกิจกรรมดังกล่าว เท่านี้เราก็จะสามารถกำหนดความต้องการพื้นฐานของตัวเองได้แล้วว่า “ฉันทำกิจกรรมอะไรที่บ้าน นานเท่าไรบ้าง?” การที่จะตอบคำถามนี้ไม่ใช่เกิดจากการคิดนึกเอานะครับ แต่ต้องเกิดจากการสำรวจพฤติกรรมตัวเอง ว่าจริงๆแล้ววันๆหนึ่งนั้นเราทำอะไรนานเท่าไรบ้าง แล้วเราก็จะก้าวเข้าไปใกล้กับคำตอบของพื้นที่ที่เล็กที่สุดที่จะอยู่ได้อย่างมีความสุขอีกก้าวหนึ่ง

ยกตัวอย่าง นายเอกที่เป็นพนักงานไอทีมีนิสัยชอบกินข้าวนอกบ้าน ตีกอล์ฟและยังไม่มีครอบครัว จันทร์ถึงศุกร์ทำงานในเมืองเข้างานเก้าโมงเช้าเลิกงานห้าโมงเย็น เย็นๆกินข้าวนอกบ้านเป็นส่วนใหญ่ยกเว้นว่าถ้าไม่สะดวกก็จะซื้อข้าวกลับไปกินที่บ้าน เสาร์อาทิตย์มักจะนัดเพื่อนออกไปตีกอล์ฟสักวันหนึ่ง อีกวันหนึ่งก็พักผ่อนอยู่บ้านหรือไม่ก็ออกไปหาพ่อแม่ที่บ้านเก่า วันที่นายเอกอยู่บ้านทั้งวันก็แทบจะไม่ได้เปิดทีวีเลย วันๆอยู่แต่หน้าจอคอมพิวเตอร์เป็นส่วนใหญ่ ดังนั้นพื้นที่ที่สำคัญที่สุดของเอกก็จะเป็นหน้าจอคอมพิวเตอร์และเก้าอี้ตัวนั้น รองลงมาก็เป็นพื้นที่ว่างๆราว 3 เมตร ปูหญ้าเทียมเอาไว้พัดกอล์ฟที่เอกชอบเดินมาซ้อมวงสวิงเสมอ นอกจากนั้นก็เป็นเตียงที่ใช้พักผ่อน ห้องน้ำ ไมโครเวฟที่เอาไว้อุ่นอาหารบ้าง ตู้เย็นที่เก็บอาหารที่ซื้อมาจากนอกบ้าน เพื่อกินข้าวอยู่หน้าจอคอมพิวเตอร์ขณะเขียนโปรแกรม เล่น Facebook และดู Youtube ไปพลางๆ หากดูจากพฤติกรรมการใช้ชีวิตเท่านี้แล้ว ดินแดนแห่งความสุขของเอกอาจจะมีขนาดไม่ถึง 25 ตารางเมตรเสียด้วยซ้ำ ก็สามารถอยู่อาศัยได้อย่างมีความสุขโดยไม่ติดขัดหรืออึดอัดใดๆเลย

ในกรณีของการอยู่อาศัยคนเดียวมันก็ง่ายเสียแบบนี้ แต่ถ้าเราเพิ่มคนที่เราจะอยู่ด้วยลงไปสักคนหนึ่ง อาทิ เช่น พ่อแม่หรือพี่น้อง ความซับซ้อนในการหาดินแดนแห่งความสุขก็จะเพิ่มขึ้นอย่างแน่นอน แต่ถ้าเราอยากจะค้นหาและใช้ชีวิตในพื้นที่นี้ร่วมกันแล้ว ผมก็แนะนำว่าแต่ละคนควรจะสังเกตพฤติกรรมตัวเอง ค้นหาดินแดนแห่งความสุขของตัวเอง โดยตัวเรานั้นสามารถคิดเผื่อคนในครอบครัวได้บ้างแต่ควรให้เจ้าตัวเขาคิดของตัวเองเป็นส่วนใหญ่ เพื่อที่จะได้รับรู้ถึงความต้องการขั้นพื้นฐานของตัวเองจากการใช้ชีวิตประจำวันของแต่ละคน … บางคนอาจจะบอกว่าวิธีนี้ก็ไม่ค่อยเหมาะสมเท่าไรนัก เพราะกิจกรรมบางอย่างนั้นฉันอยากทำ แต่ทำไม่ได้เพราะไม่มีพื้นที่เพียงพอที่จะทำ เช่นเลี้ยงสุนัข ปลูกต้นไม้ ระบายสีน้ำ เย็บผ้าด้วยจักร เล่นเปียโน ดูหนังในโฮมเทียร์เตอร์ ฯลฯ ที่ต้องการพื้นที่ในการทำแต่ปัจจุบันไม่มีพื้นที่เพียงพอ แล้วอย่างนี้จะคิดอย่างไร … ความต้องการของคนเราจริงๆแล้วมันก็ไม่สิ้นสุดหรอก แต่ผมแนะนำว่าเราควรจะคิดให้ดีว่าเราต้องการทำกิจกรรมเหล่านั้นจริงๆหรือไม่ เราชอบจากส่วนลึกของจิตใจหรือไม่ เราพยายามทำกิจกรรมเหล่านั้นที่อื่นที่ไม่ใช่ที่บ้านอยู่หรือไม่ จนชอบถึงขนาดที่คิดว่าเราต้องทำกิจกรรมดังกล่าวที่บ้านแล้วจึงจะมีความสุขมากขึ้นมากๆ หากเราคิดได้จนตกผลึก ถามตัวเองและสังเกตชีวิตประจำวันของเราให้ดี เราก็จะพบคำตอบนั้นๆ ผมลองยกตัวอย่างเพื่อนคนหนึ่ง ที่ชอบไปฟิตเนสมากๆอาทิตย์ละ 3-4 ครั้งได้ ทั้งๆที่บ้านก็ใหญ่โตแต่พอถามว่าทำไมถึงไม่ซื้อเครื่องออกกำลังกายมาตั้งไว้ที่บ้านเสียเลยละ คำตอบที่ได้ก็คือการที่เขาชอบไปฟิตเนสนั้นไม่ได้ต้องการแค่ไปออกกำลังกาย แต่ต้องการเข้าคลาสกับครูฝึกและคนอื่นๆ สลับไปสลับมาให้เกิดความหลากหลายและไม่น่าเบื่อ ดังนั้นกิจกรรมที่เราชอบทำจริงๆ ก็ไม่จำเป็นต้องทำในบ้านหรือไม่ต้องมีฟังก์ชันใดๆในบ้านมารองรับกิจกรรมนั้น เราก็สามารถใช้ชีวิตได้อย่างมีความสุขได้เช่นกัน

ปัญหาที่สำคัญที่สุดในการค้นหาดินแดนแห่งความสุข มักจะเป็นเรื่องที่ความเป็นจริงไม่ตรงกับความฝัน สิ่งที่เราลิสต์ขึ้นมาประกอบกันเป็นพื้นที่ที่เล็กที่สุดที่เราจะอยู่ได้อย่างมีความสุขนั้น สุดท้ายกลับใช้พื้นที่มากกว่าสถานที่ที่เราพอจะหาได้จากความเป็นจริง เพราะแน่นอนว่าถ้าเราไม่ได้ปลูกบ้านเอง การที่จะหาบ้านหรือห้องชุดในตลาดให้ตรงกับความต้องการของเราและครอบครัวอย่างร้อยเปอร์เซ็นต์นั้นเป็นเรื่องยาก และการที่จะหาได้ร้อยเปอร์เซ็นต์ในงบประมาณที่เราสู้ได้และทำเลที่เราชอบนั้นเป็นเรื่องยากยิ่งกว่า … ดังนั้นจากกิจกรรมที่เราลิสต์ออกมาเราก็ต้องมาดูว่ากิจกรรมไหนตัดได้ กิจกรรมไหนตัดไม่ได้ และกิจกรรมไหนตัดได้แต่ไม่อยากตัด เพื่อที่จะประนีประนอมระหว่างดินแดนแห่งความสุขและโลกแห่งความเป็นจริง ซึ่งหากเราอยู่คนเดียว อาศัยด้วยตัวเองคนเดียวแล้ว มันก็ไม่มีอะไรยากเพราะว่าเป็นการตัดสินใจของเราล้วนๆ แต่มันจะมีประเด็นก็ต่อเมื่อบ้านของเรานั้นไม่ได้มีเพียงเราคนเดียว เพราะว่าความต้องการในการทำกิจกรรมบางอย่างของแต่ละคนนั้นจะส่งผลให้ความสามารถในการทำกิจกรรมของอีกคนหนึ่งลดลงในงบประมาณที่เท่ากัน เช่นคุณสามีชอบอ่านหนังสือบนเก้าอี้นวมแบบที่เอนหลังและพาดขาได้ แต่คุณภรรยาชอบพื้นที่เปิดกว้างโล่งๆจะได้ปูเสื่อมาเล่นโยคะได้ ซึ่งคิดเป็นพื้นที่ประมาณ 3 ตารางเมตรเท่าๆกัน ดังนั้นการค้นหาดินแดนแห่งความสุขร่วมกันก็ต้องเกิดจากการคุยกันเพื่อตัดสินใจว่ากิจกรรมไหนสำคัญขนาดไหนและตัดได้หรือไม่ หรือถ้าไม่อยากตัดก็สามารถหาวิธีใช้พื้นที่ฉลาดๆเพื่อที่จะนำประโยชน์จากพื้นที่หนึ่งๆออกมาใช้ให้มากที่สุดได้หรือไม่ อาทิเช่นการปรับเปลี่ยนพื้นที่ ที่ใช้พื้นที่หนึ่งๆสำหรับทำกิจกรรมหลายๆอย่าง แต่จะมีต้นทุนอยู่สองเรื่องก็คือเราไม่สามารถทำกิจกรรมหลายๆอย่างพร้อมๆกันได้และทุกครั้งที่เราจะปรับเปลี่ยนกิจกรรมก็ต้องมีการปรับเปลี่ยนพื้นที่ครั้งหนึ่ง เช่นพื้นที่ส่วนกลาง 3 ตารางเมตรที่สองสามีภรรยาตกลงว่าจะใช้ร่วมกัน เมื่อสามีลากเก้าอี้นวมออกมาจากมุมเพื่อมาเอนหลังนอนอ่านหนังสือ ภรรยาก็ต้องรอไปก่อนจนกว่าสามีจะอ่านหนังสือเสร็จแล้วนำเก้าอี้นวมลากกลับไปไว้ที่มุม เพื่อให้ภรรยานำเสื่อออกมาปูเล่นโยคะได้ ซึ่งบางครั้งการแบ่งปันพื้นที่เล็กๆภายในบ้านเพื่อทำกิจกรรมที่แตกต่างกันก็ใช่ว่าจะไม่เป็นความสุขเสียเมื่อไร เพียงแต่การอยู่ร่วมกันก็ต้องเรียนรู้ซึ่งกันและกันและเข้าใจกันนั้นจึงจะเรียกว่าเป็นครอบครัวเดียวกันอย่างแท้จริง

การใช้ชีวิตในปัจจุบันนั้นไม่จำเป็นต้องปิดกั้นว่าเราต้องทำกิจกรรมหลายๆอย่าง “ในบ้าน” เสมอไป การมองอีกมุมหนึ่งจากภายนอกก็ทำให้เรามองเห็นว่าการทำกิจกรรมบางอย่าง “นอกบ้าน” นั้นก็ดีไม่แพ้กัน และที่สำคัญนั้นหมู่บ้านหรือคอนโดมิเนียมก็ได้เตรียมพื้นที่ส่วนกลางซึ่งเป็นพื้นที่ที่อยู่ตรงกลางระหว่างนอกบ้านและในบ้านมาให้ลูกบ้านได้เลือกใช้ ทำให้เราสามารถตัดกิจกรรมหลายๆอย่างออกไปได้ ยกตัวอย่างที่ง่ายที่สุดคือเรื่องของสวนและคอนโดมิเนียม กิจกรรมอย่างการนั่งเล่นใต้ต้นไม้ที่สมคิดเติบโดมากับบ้านที่ปทุมธานีในสมัยเด็กนั้นคงจะไม่สามารถทำได้ที่ห้องชุดขนาด 30 ตารางเมตร ใจกลางกรุงเทพมหานคร ทั้งๆที่เป็นกิจกรรมที่สมคิดใฝ่ฝันว่าอยากจะทำในดินแดนแห่งความสุข แต่สมคิดก็สามารถเลือกที่จะตัดกิจกรรมนั่งเล่นใต้ต้นไม้ออกไปจากพื้นที่ภายในบ้านได้ เพราะสมคิดเลือกคอนโดมิเนียมที่มีพื้นที่สวนส่วนกลางให้สมคิดได้นั่งเล่น หรือวิชิตที่ชอบปั่นจักรยานแต่ก็ไม่สามารถทำกิจกรรมนั้นๆในทาวน์เฮาส์มือสองย่านที่มีการจราจรพลุกพล่านได้ ต่างจากหมู่บ้านใหญ่โตที่สามารถปั่นจักรยานในหมู่บ้านตัวเองได้อย่างไม่ต้องกังวล วิชิตเลือกที่จะขับรถออกไปปั่นจักรยานที่สนามข้างนอกแทนเพราะเขาคิดว่ากิจกรรมนั้นๆทำนอกบ้านก็ให้ความสุขได้ไม่ต่างกัน เมื่อคิดได้อย่างนี้แล้วดินแดนแห่งความสุขของวิชิตก็ไม่จำเป็นต้องมีพื้นที่ปั่นจักรยาน แค่ต้องมีพื้นที่ในการเก็บรักษาและดูแลจักรยานก็เพียงพอ หรือแม้แต่เรื่องง่ายๆที่ทำในบ้านได้อย่างเช่นการดื่มกาแฟสดด้วยเครื่องเอสเพรสโซ่ที่บ้าน ซึ่งจะต้องกินพื้นที่ครัวไปอีก 50 เซนติเมตร ก็สามารถทดแทนด้วยการดื่มกาแฟสดที่ร้านใกล้บ้านได้ไม่ต่างกัน และพื้นที่ 50 เซนติเมตรนั้นก็อาจจะทำให้ภรรยาของเรามีความสุขมากขึ้นด้วยที่วางเครื่องผสมแป้งและเราก็จะได้กินเค้ก Homemade บ่อยมากขึ้นเช่นกัน ทั้งนี้เราต้องมองจากมุมมองใหม่ๆ อย่าปิดกั้นการใช้ชีวิตของตัวเองให้อยู่แต่ในขอบเขตของบ้าน หากแต่ให้มองสังคมรอบๆพื้นที่เล็กๆของเราเป็นส่วนหนึ่งของการใช้ชีวิต

มุมมองอีกมุมมองหนึ่งที่จะทำให้การอยู่ในพื้นที่เล็กๆมีปัญหาก็คือ การที่เรามองว่าก็มีเยอะแล้วจะมีความสุข โดยส่วนใหญ่แล้วเมื่อเราย้ายเข้าไปอยู่ในบ้านที่ใหญ่ขึ้น แรกๆพื้นที่ก็จะโล่งกว้าง แต่พออยู่ไปเรื่อยๆข้าวของสมบัติต่างๆก็จะเยอะมากขึ้นเรื่อยๆ ทำให้เราพบว่าความรกนั้นมีอยู่จริงและมันคงจะไม่หายจากเราไปได้ง่ายๆ นั่นเป็นเพราะว่าเราซื้อของเข้าบ้านโดยที่เราไม่ได้เอาของออกไปจากบ้านเลย แต่หลายครั้งหลายหนเราก็จะพบว่าของบางอย่างในบ้านนั้นหลังจากที่เราซื้อมาไม่กี่วันเราก็แทบจะไม่ได้กลับไปแตะมันอีก แต่มันกลับต้องการพื้นที่เก็บของอยู่ตลอดเวลา ทำให้พื้นที่ที่เราสามารถใช้ได้นั้นลดลงไปเรื่อยๆ และดูเหมือนว่าเราจะมีความจำเป็นที่ต้องการพื้นที่ใหญ่ขึ้นเสมอๆ รวมไปถึงว่าของหลายๆอย่างนั้นต้องการการดูแลรักษา อย่างเครื่องใช้ไฟฟ้าหลายๆชิ้นถ้าเราซื้อมาดองไว้ไม่ได้เปิด มันก็อาจจะพังคาตู้เก็บของได้ ทั้งนี้ในเรื่องจัดบ้านและการเลือกว่าสิ่งของใดนั้นเหมาะสมที่จะอยู่ในบ้านเราหรือไม่ ผมก็แนะนำให้ผู้อ่านทุกคนได้ลองอ่านหนังสือเรื่อง “ชีวิตดีขึ้นทุกๆด้านด้วยการจัดบ้านแค่ครั้งเดียว” ของ คนโด มาริเอะ ซึ่งมีแปลเป็นภาษาไทยมาแล้ว เราก็จะได้ข้อคิดดีๆจากการจัดบ้านของมุมมองนักเขียนชาวญี่ปุ่นผู้นี้นะครับ แต่ของสิ่งหนึ่งที่ผมแนะนำไม่ให้ทิ้งแม้ว่าเราจะไม่ได้ใช้มันเลยก็คือถังดับเพลิง และผมก็ขอให้ทุกคนอย่าได้ใช้มันกับบ้านของตัวเองเลยนะครับ

ทำไมถึงเป็น ” เล็ก . อยู่ . ได้ “

ทุกครั้งที่มีงาน Think of Living EXPO ทางทีมงานจะทำหนังสือขึ้นมาหนึ่งเล่มเพื่อเป็นการตอบแทนผู้อ่านที่ติดตามเรามาตลอด ตอนทำหนังสือเล่มแรกๆทางทีมจะมาคุยกันว่าจะเขียนเรื่องอะไรกันดี ใครมีไอเดียก็นำมาคุยกัน ซึ่งไอเดียก็มีหลากหลายมากและเราก็เลือกเขียนในสิ่งที่เหมาะสมกับช่วงจังหวะเวลานั้นๆ แต่พอมาเล่มนี้จากไอเดียที่หลากหลายกลับมีอยู่หัวข้อหนึ่งที่ทีมงานเห็นพ้องต้องกันว่าเป็นเรื่องสำคัญและเป็นการเปลี่ยนแปลงของวงการอสังหาฯ ในบ้านเรา ณ ตอนนี้นั่นก็คือ “ขนาดของคอนโดที่เล็กลงเรื่อยๆ” เนื่องจากต้นทุนราคาที่ดินที่พุ่งขึ้นอย่างรวดเร็วใน 3 – 4 ปีที่ผ่านมา เราเลยได้เห็นขนาดห้อง Studio เริ่มต้นที่ 21.5 ตร.ม.หรือห้อง 2 Bed ที่ต่ำกว่า 50 ตร.ม.กันเป็นเรื่องปกติไปแล้ว จากเมื่อก่อนที่เราคุ้นชินกับคอนโดในยุคแรกๆ ห้อง Studio เริ่มต้นที่ 30 ตร.ม.ก็ถือว่าเล็กมากแล้วจนหลายคนในยุคนั้นเห็นแล้วก็ร้องเฮ้ยไปตามๆกัน พอเวลาผ่านไปสภาพสังคมและรูปแบบการใช้ชีวิตก็เปลี่ยนตามทำให้คนวัยทำงานหรือหนุ่มๆสาวๆยุคนี้ชินกับการอยู่ในห้องสี่เหลี่ยมเล็กๆ โดยไม่ได้รู้สึกอึดอัดแต่อย่างใด เรื่องแบบนี้เกิดขึ้นได้ไม่ใช่เพราะการอดทนอยู่ในที่เล็กๆจนชินนะครับแต่เกิดจากการปรับตัวและการพัฒนารูปแบบของที่อยู่อาศัยหรือห้องพักให้สอดคล้องกับการใช้ชีวิตในปัจจุบัน ลักษณะการใช้พื้นที่จะถูกจำกัดให้เหมาะสมและคุ้มค่ามากขึ้น ไอ้ประเภทที่ทำห้องใหญ่ๆมีพื้นที่เหลือแล้วเป็นพื้นที่ๆทำอะไรไม่ค่อยได้ หรือ กว้างจนเกินจำเป็นจะไม่ค่อยมีให้เห็นแล้ว เพราะทุกตร.ม.ที่ใช้งานไม่ได้นั่นหมายถึงเงินหลักหมื่น หลักแสนที่เสียไปนะครับ

ขอบคุณภาพจาก Pinterest

เรื่องขนาดของคอนโดที่เล็กลงอาจจะยังใหม่สำหรับคนไทยและหลายคนไม่ค่อยถูกใจซะเท่าไหร่ แต่สำหรับหัวเมืองใหญ่ๆทั่วโลกไม่ว่าจะเป็น Tokyo หรือ Hong Kong เรื่องห้องเล็กๆนี่ดูจะเป็นเรื่องธรรมดาเสียแล้ว ถ้าพูดถึงการใช้งานพื้นที่ได้อย่างคุ้มค่าแล้วหลายคนคงนึกถึงประเทศญี่ปุ่นที่เป็นต้นแบบในการจัดการกับพื้นที่ขนาดเล็ก เพราะญี่ปุ่นเป็นประเทศที่มีลักษณะเป็นหมู่เกาะมีภูเขาล้อมรอบทำให้มีพื้นที่ราบน้อยโดยมีพื้นที่อยู่อันดับที่ 62 ของโลก แต่กลับมีประชากรมากเป็นอันดับ 10 ของโลก และมีประชากรอาศัยอยู่ในเมืองหลวงกรุงโตเกียวประมาณ 30 ล้านคน ถ้าเทียบกับพื้นที่ราบที่เหมาะสำหรับอยู่การอยู่อาศัยแล้วถือว่ามีน้อยมาก ประเทศนี้เลยมีการพัฒนารูปแบบของห้องให้มีการใช้งานที่ลงตัวมากขึ้นซึ่งต้องมาพร้อมกับเฟอร์นิเจอร์ที่ออกแบบให้มีการทำงานมากกว่าหนึ่งอย่างขึ้นไป พอปรับรูปแบบการใช้งานแล้วสิ่งที่ตามมาก็คือพฤติกรรมของผู้ใช้ที่จะต้องเป็นคนมีระเบียบมากขึ้นเพราะใช้อะไรเสร็จแล้วก็ต้องเก็บ ด้วยเหตุนี้เราจึงเห็นพื้นฐานนิสัยของคนญี่ปุ่นที่มีระเบียบวินัยสูงเพราะเค้าใช้ชีวิตประจำวันด้วยข้อจำกัดหลายๆอย่าง มองย้อนกลับมาที่บ้านเกิดของเรากันบ้างบ้านเราผมเองก็ไม่รู้เหมือนกันว่าการใช้ชีวิตของคนกรุงเทพจะเปลี่ยนแปลงไปสู่จุดไหนอาจจะไม่ถึงกับญี่ปุ่นเพราะคนไทยเองก็มีพฤติกรรมในการอยู่อาศัยที่เป็นเอกลักษณ์เฉพาะตัวอยู่เหมือนกัน

ส่วนคนที่กังวลว่าในอนาคตขนาดของห้องพักอาศัยจะมีขนาดเล็กลงจนเหลือที่แค่พอเอาตัวเข้านอนก็ไม่ต้องกังวลนะครับ เพราะบ้านเรามีกฎหมายอาคารที่คอยควบคุมอยู่ว่า “อาคารอยู่อาศัยรวม”(หรือคอนโดนั่นแหละ)ต้องมีขนาดไม่ต่ำกว่าที่กฎหมายกำหนด กฎหมายตัวนี้จึงเปรียบเสมือนกำแพงที่คอยบอกผู้ประกอบการว่าจะทำเล็กกว่านี้ไม่ได้นะ แต่ก็ไม่แน่นะครับในอนาคตเราอาจได้เห็นการเปลี่ยนกฎหมายให้ขนาดห้องเล็กลงกว่านี้ก็ได้เพราะถ้าราคาที่ดินยังพุ่งอย่างต่อเนื่องแบบนี้และยังมีความต้องการอยู่อาศันในตัวเมืองสูง เราอาจได้เห็นคอนโดที่มีขนาดพื้นที่เล็กสุดๆก็เป็นได้

ปัจจุบันคอนโดและทาวน์โฮมที่มีอยู่ในท้องตลาดทั้งที่สร้างแล้วและยังไม่สร้างเราจะเห็นว่าผู้ประกอบการพยายามออกแบบให้ห้องเล็กๆนั้นอยู่ได้จริง ซึ่งพอทีมงานได้ไปรีวิวมาหลายๆที่จึงอยากถ่ายทอดประสบการณ์ให้คุณผู้อ่านได้รู้ว่าห้องเล็กแบบไหนถึงอยู่ได้ ฟังก์ชันไหนที่วางแล้วดี ควรใช้เฟอร์นิเจอร์ที่ติดมากับโครงการหรือเปล่าหรือควรซื้อใหม่ไปเลย สรุปแล้วการอยู่อาศัยในห้องขนาดห้องเล็กไม่ได้แปลว่าไม่ดีเสมอไปห้องเล็กหากออกแบบให้ดีใส่ใจในรายละเอียดก็สามารถอยู่ได้โดยไม่รู้สึกว่าลำบากหรืออึดอัด นี่จึงเป็นที่มาของชื่อหนังสือว่า “เล็ก.อยู่.ได้” ครับ

คอนโดมิเนียม

ใครจะไปคิดว่ารุ่นปู่รุ่นย่าที่มีบ้านสวนบนขนาดไม่ต่ำกว่า 1 ไร่ เมื่อเวลาผ่านไปคนรุ่นเราๆกลับมีการอยู่อาศัยภายในห้องสี่เหลี่ยมขนาดไม่น้อยกว่า 20 ตารางเมตร ที่เรียงต่อกันเป็นอาคารสูงเสียดฟ้าที่เรียกกันติดปาว่าคอนโดมิเนียม แท้จริงแล้วคำว่าคอนโดมิเนียม อ่านว่า (con·do·min·i·um) มีรากฐานมาจากภาษาฝรั่งเศส โดยคำว่า “con” หมายถึงการรวมกัน ส่วนคำว่า “domus” หมายถึงสถานที่อยู่อาศัย มีความหมายกว้างๆเชิงการเมืองหน่อยๆว่า การร่วมกันเข้าควบคุมประเทศหรือพื้นที่อื่นๆนอกจากประเทศหรือพื้นที่ของตัวเอง แต่พอปรับเข้ากับสเกลที่เล็กลงแล้วจะแปลว่า อาคารหรือหมู่ตึกที่มีการถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันในอาคารที่แบ่งเป็นพื้นที่ โดยมีจุดประสงค์ในการพักอาศัย โดยสามารถแบ่งออกเป็น 2 ส่วนคือ ทรัพย์ส่วนบุคคล และทรัพย์ส่วนกลางที่มีไว้เพื่อประโยชน์รวมกัน ในทางกฎหมายจะเรียกเป็นภาษาทางการว่า ‘อาคารชุด’

หลักการดั้งเดิมของคอนโดมิเนียมเกิดจากเมืองในประเทศตะวันตกที่คนทำงานในเมืองใหญ่มีปัญหาในเรื่องการบริหารเวลา ซึ่งโจทย์ในชีวิตของคนทุกคนคือมีเวลา 24 ชั่วโมงต่อวันเท่ากัน แต่ขึ้นกับแต่ละบุคคลว่าจะมีการจัดสรรเวลาอย่างไรให้คุ้มค่ามากที่สุดในแต่ละวัน ซึ่งแต่ละคนก็จะมีความคิด การให้ความสำคัญของเรื่องต่างๆแตกต่างกัน โดยคอนโดมิเนียมเกิดจากความคิดของคนที่ให้ความสำคัญกับคำถามที่ว่า ‘ทำอย่างไรถึงจะใช้เวลาน้อยที่สุดในการเดินทางจากบ้านไปทำงาน และจากที่ทำงานกลับบ้าน?’ ซึ่งในขณะเดียวกันจำนวนพื้นที่ของที่ดินภายในตัวเมืองที่มีความเจริญสูง มีอาคารสำนักงานอยู่เยอะหรือจุดศูนย์กลางของ CBD (Central Business District) มีอยู่อย่างจำกัด ส่งผลทำให้ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นเรื่อยๆ ทำให้คนทำงานที่มีความต้องการจะซื้อที่มาปลูกบ้านพักอาศัยพร้อมกันทั้งหมดไม่ได้
ดังนั้นแนวคิดคอนโดมิเนียมจึงแก้ปัญหาที่ความหนาแน่นของที่อยู่อาศัย จากบ้านเดี่ยวแนวราบบนที่ดิน ที่พักอาศัยกันได้ 1 ครอบครัว หรือไม่เกิน 6 คนต่อบ้านหนึ่งหลังก็กลายเป็นสมาชิกในบ้านต้องยอมอยู่ในห้องที่มีขนาดเล็กลง รวมกันหลายๆครอบครัวเข้าก็ต่อกันขึ้นมาเป็นที่พักอาศัยทรงสูงในรูปแบบอาคารพักอาศัย มีความหนาแน่นมากขึ้นเพื่อคนทำงานจำนวนมากจะสามารถอาศัยอยู่ในพื้นที่ศูนย์กลางเมืองที่สามารถการเข้าถึงที่ทำงานที่ง่าย ใกล้ และใช้เวลาไม่มาก โดยตัวกฎระเบียบจะกำหนดให้ทุกคนมีกรรมสิทธิ์ในที่พักอาศัยภายในอาคารร่วมกัน

เมื่อแนวคิดของคอนโดมิเนียมถูกนำมาใช้ภายในประเทศไทย จากการจัดสรรที่ดินแนวราบสร้างเป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝด หรือทาวน์โฮม ที่มีความแตกต่างกันในเรื่องขนาดของที่ดิน ยกตัวอย่างเช่นทาวน์โฮมที่ดิน 18 ตารางวาก็สามารถสร้างได้แต่อยู่อาศัยได้เพียง 1 ครอบครัว กลายเป็นการซื้อที่ดินขนาดไม่ต่ำกว่า 2 งาน (200 ตารางวา) ก็สามารถนำมาพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมแบบ Low rise หรือสูงไม่เกิน 23 เมตร หรือขนาด 1 ไร่ (400 ตารางวา) ที่สามารถพักอาศัยได้เกือบร้อยครอบครัวภายในพื้นที่ที่จำกัด ทำให้ความหนาแน่นของการอยู่อาศัยภายในเมืองสูงขึ้นอย่างเห็นได้ชัด

ถ้าให้ย้อนไปในยุค พ.ศ. 2519-2529 จะเป็นยุคแรกของความเฟื่องฟูของคอนโดมิเนียมกลางเมือง โดยเปลี่ยนจากความนิยมของเจ้าของที่ดินขนาดใหญ่ใจกลางเมือง ที่แต่ก่อนเคยแบ่งพื้นที่ที่เหลือจากการสร้างบ้านหลังใหญ่ของตนเองเป็นอพาร์ตเมนท์ให้เช่าเพื่อเก็บค่าเช่าเป็น Passive Income ก็เปลี่ยนเป็นการสร้างโครงการในรูปแบบการขายกรรมสิทธิ์ขาดไปเลยอย่างคอนโดมิเนียมมากขึ้น ต่อมาในปีพ.ศ. 2522 พรบ.อาคารชุดประกาศใช้เพื่อกำหนดกฎเกณฑ์ต่างๆสำหรับผู้ประกอบการในการสร้างอาคารชุดขายให้กับผู้ซื้อในตลาดและเพื่อไม่ให้เกิดการเอารัดเอาเปรียบกันเกิดขึ้น โดยมีการเคหะแห่งชาติเป็นองค์กรของรัฐวิสาหกิจที่เข้ามามีหน้าที่ในการพัฒนาที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย-ปานกลาง หลังจากนั้นเศรษฐกิจของประเทศก็ขึ้นๆลงๆตามสภาพ โดยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กลับมาเฟื่องฟูอีกครั้งในช่วงก่อนปีพ.ศ. 2540 ที่คอนโดมิเนียมเปิดตัวกันมากมายและขายใบจองหมดอย่างรวดเร็วเนื่องจากสถาบันการเงินทั้งในระบบและนอกระบบปล่อยกู้แบบผ่านตลอดให้กับทั้งผู้ประกอบการและผู้ซื้อรายย่อย จนเงินภายในระบบเป็นตัวเลขที่ไม่มีมูลค่าอยู่จริง จึงเกิดที่มาของวิกฤตเศรษฐกิจปีพ.ศ. 2540 ที่เกือบจะธุรกิจหยุดชะงักลง บริษัทหลายแห่งประกาศมาตรการรัดเข็มขัด ปลดพนักงาน ระวังการปล่อยสินเชื่อเข้มงวดมากขึ้น มีการปรับตัวมาเรื่อยๆจนฟื้นฟูและประคองกันมาจนถึงปัจจุบัน

ผ่านมาถึงปัจจุบันที่ทั้งผู้พัฒนาโครงการ (Developer) เองมีความรอบคอบในการเปิดตัวแต่ละโครงการมากขึ้น ประกอบกับรัฐบาลอนุมัติให้มีการลงทุนโครงการในระบบ Infrastructure ทั้งรถไฟลอยฟ้า (BTS) รถไฟใต้ดิน (MRT) ที่เปิดให้บริการในปัจจุบัน และขยายไปในพื้นที่ชานเมืองมากขึ้นอย่างเส้นทางรถไฟฟ้า MRT สายสีม่วง โดยทำหน้าที่หลักคือขนส่งผู้คนที่ทำงานในเมืองไม่ว่าจะเป็นแถบทำเลสาธร อโศก วิทยุ หรือบริเวณอื่นๆในตัวเมืองหรือใกล้สถานีรถไฟฟ้าอื่นๆจากบ้านชานเมืองแถบตอนเหนือของกรุงเทพ นนทบุรี รวมถึงเขตปริมณฑลครั้งละปริมาณมากๆ แม้ว่าจะระบบขนส่งที่ดีขึ้น ทำให้ใช้เวลาในการเดินทางน้อยลง แต่ความนิยมของคอนโดมิเนียมกลับมีสูงขึ้นเรื่อยๆทั้งในพื้นที่ใจกลางเมืองใกล้แหล่งทำงานหลัก ขยายออกมาที่ทำเลใกล้สถานีรถไฟฟ้าต่างๆในระยะเดินทั้งบนถนนใหญ่และในซอยย่อย รวมไปถึงสถานีที่กำลังก่อสร้างและเส้นทางต่างๆในแผนระยะยาว แสดงถึงความต้องการของผู้ซื้อ (Demand) ที่มีเพิ่มขึ้นเรื่อยๆทำให้ตลาดคอนโดมิเนียม (Supply) มีจำนวนเพิ่มขึ้นตามทั้งจากตลาดมือ1 ที่สามารถหาซื้อได้จากผู้พัฒนาโครงการ และมือ2-3-4-… ที่เป็นการซื้อ-ขายของบุคคลธรรมดา

นอกจากเมืองหลวงอย่างกรุงเทพแล้ว ในหัวเมืองของภาคต่างๆอย่างจังหวัดเชียงใหม่ ขอนแก่น ภูเก็ต รวมถึงเมืองท่องเที่ยวดังๆอย่างเขาใหญ่ หัวหิน ชะอำ ก็มีการเปิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่อย่างต่อเนื่องแทนที่การอยู่อาศัยในรูปแบบโรงแรมหรือบ้านพักตากอากาศ เพราะเนื่องจากวิถีชีวิตของคนเมืองกำลังแพร่ขยายไปในพื้นที่ต่างๆ รวมถึงเป็นความเชื่อในทางปฎิบัติว่าการพักอาศัยในคอนโดมิเนียมสะดวกสบายกว่าการอยู่บ้านที่มีบริเวณ เนื่องจากไม่ต้องคอยดูแลพื้นที่ขนาดใหญ่ ไม่ต้องคอยรถน้ำต้นไม้ ป้อนข้าวหมา รวมถึงมีคนดูแลห้องให้อย่างนิติบุคคลอาคารชุด รวมถึงทำเลโครงการมักจะได้ที่ดีอย่างอยู่ข้างๆศูนย์การค้า ใกล้มหาวิทยาลัย ทำให้มีผู้ที่สนใจซื้ออยู่เป็นจำนวนไม่น้อยเลยทีเดียว

ก่อนที่ผู้ประกอบการจะมีการเปิดตัวแต่ละโครงการ ภายในบริษัทเองก็จะมีฝ่าย Research and Development (R&D) หรือถ้าบางเจ้าไม่มี In-house ก็จะจ้างบริษัทที่ปรึกษาในการศึกษาตลาดเกี่ยวกับผลิตภัณฑ์นั้นๆ เช่น เรามีที่แปลงหนึ่งต้องการจะสร้างคอนโดมิเนียมเพื่อขาย ดังนั้นเราควรจะสำรวจและศึกษาความเป็นไปได้ในการสร้างคอนโดมิเนียมนี้มีหรือไม่ในช่วงเวลานี้ โดยหัวข้อต่างๆก็จะไล่เรียงมาตั้งแต่การวิเคราห์ตลาดอย่าง Demand&Supply ทั้งที่เป็นคอนโดมิเนียมภายในทำเลที่ดินใกล้เคียงกัน คอนโดมิเนียมคู่แข่งทางตรง ขนาดห้องแบบไหนที่ขายดี การตกแต่งห้องแบบไหนที่ถูกใจผู้ซื้อ ราคาห้องควรอยู่ที่เท่าไรให้พอดีกับทั้งกำลังซื้อและกำไรที่บริษัทควรได้ รวมถึงการคำนวณความเร็วในการขายหรือ Absorption Rate ผู้ซื้อเป็นคนที่ซื้อเพื่ออาศัยอยู่เอง นักลงทุนเพื่อปล่อยเช่า หรือเพื่อขายต่อ เป็นต้น

นอกจากนั้นการศึกษาตลาดก็จะส่งผลต่อการออกแบบสถาปัตยกรรมอย่างขนาดของห้อง แบบห้อง สัดส่วนห้องเช่น ทำเลที่มีผู้เสนอขายที่ดินมีความต้องการของแบบ 1-Bedroom มาก เนื่องจากในทำเลศึกษาส่วนใหญ่พักอาศัยกันไม่เกิน 2 คน มีการอยู่อาศัยเป็นครอบครัวพร้อมลูกเล็กบ้าง ฐานเงินเดือนส่วนใหญ่อยู่ที่ X0,000 บาท ทำให้มีความสามารถในการผ่อนดาวน์แต่ละเดือนประมาณ X,000 บาท ก็จะส่งผลต่อราคาห้องและในด้านตัวเลขทางการเงินของทั้งโครงการและบริษัทด้วย

ทั้งนี้การตัดสินใจของผู้ซื้อคอนโดมิเนียมจะขึ้นกับหลายๆปัจจัย อาทิ

• สถานที่เรียน – เปลี่ยนจากที่ที่เคยอยู่ อย่างคนกรุงเทพติดมหาวิทยาลัยที่ต่างจังหวัดหรือคนต่างจังหวัดที่ติดมหาวิทยาลัยในพื้นที่กรุงเทพ
• ย้ายที่ทำงาน – ย้ายจากต่างจังหวัดเข้ามาภายในกรุงเทพ หรือจากชานเมืองมาอยู่ภายในเมืองทำให้อาจจะต้องเปลี่ยนแปลงทำเลที่อยู่อาศัยตามที่ทำงาน
• แต่งงาน – การแยกออกมาจากครอบครัวของทั้งสองฝ่ายอาจจะต้องมีการเช่าหรือซื้อทรัพย์สินใหม่ หรืออาจจะต้องหาคอนโดมิเนียมที่อยู่ตรงกลางระหว่างที่ทำงานทั้งคู่
• มีลูก – มีการเพิ่มสมาชิกในครอบครัว ทำให้การอยู่อาศัยภายในห้อง Studio ไม่เพียงพอ อาจจะต้องขยับเป็นแบบ 1-Bedroom plus หรือมองไกลถึงแบบ 2-Bedroom
• รวยขึ้นต้องการขยาย – เริ่มอายุมากขึ้น มีการงานที่มั่นคงจนมีเงินเก็บก้อนหนึ่ง ต้องการจะได้คอนโดมิเนียมขนาดพื้นที่ใช้สอยเยอะขึ้น โดยห้องปัจจุบันอาจจะปรับเป็นให้เช่าหรือขายได้เงินก้อนมาโป๊ะกับห้องใหม่
• มีเงินเก็บต้องการได้ Passive Income – มักจะเกิดกับวัย 50 ถึงเกษียณเป็นต้นไปที่มีเงินพออยู่อาศัยสบายๆไปทั้งชีวิต ต้องการทรัพย์สินเพื่อบุตรหลาน แต่ระหว่างรอการใช้งานก็เอามาปล่อยเช่าเพื่อรายได้รายเดือน
• ดอกเบี้ยออมทรัพย์ต่ำ – การซื้ออสังหาริมทรัพย์บางประเภท บางโครงการ บางทำเล มีสิทธิ์ที่สามารถทำกำไรหรือ Yield ได้เยอะกว่าการฝากออมทรัพย์กับธนาคาร ทั้งนี้ก็อย่างลืมว่าจะต้องมีค่าใช้จ่ายอื่นๆเช่น ค่ากองทุน ค่าส่วนกลาง ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

ตลาดคอนโดมิเนียมในปัจจุบันมีราคาต่อตารางเมตรที่สูงขึ้นเรื่อยๆเนื่องจากค่าที่ดินที่สูงขึ้นทั้งจากราคาประเมินรายปีตามสภาพเศรษฐกิจและจากระบบขนส่ง Infrastructure ที่กำลังวางแผนการก่อสร้าง กำลังก่อสร้าง และเปิดใช้ทั่วถึงในพื้นที่กรุงเทพและปริมณฑลมากขึ้น ทำให้ตอนนี้ราคาคอนโดมิเนียมมือ 1 คือการซื้อห้องจากโครงการราคาสูงตั้งแต่ 60,000 บาทต่อตารางเมตรในพื้นที่รอบนอกของกรุงเทพ ส่วนภายในระยะเดินรอบสถานีรถไฟฟ้าทั้ง BTS และ MRT จะขึ้นไปถึง 150,000 บาทต่อตารางเมตรจนถึงเขตในเมืองหรือพื้นที่ CBD (Central Business District) อาทิ ทำเลสีลม ชิดลม หลังสวน เพลินจิต อโศกจะมีราคาขายอยู่ที่ 300,000 บาทต่อตารางเมตร นอกจากพื้นที่ในเมืองแล้ว พื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยาทั้งฝั่งพระนครและฝั่งธนบุรีที่ได้วิวแม่น้ำในมุมกว้างก็ได้รับความนิยมในการซื้อเก็บเป็นทรัพย์สินเช่นกัน เนื่องจากที่ดินที่มีอยู่จำกัด การขออนุญาติการก่อสร้าง และส่วนใหญ่นิยมสร้างเป็นโรงแรมริมน้ำมากกว่า

ตัวเลือกอื่นๆอย่างการซื้อมือ 2-3-4-… คือ การซื้อห้องภายในคอนโดมิเนียมต่อจากผู้ขายรายย่อยก็เป็นทางเลือกที่น่าสนใจไม่น้อย เพราะนอกจากจะได้เห็นสภาพของห้อง สภาพพื้นที่ส่วนกลางของจริงแล้ว ยังมีเรื่องการดูแลรักษาจากนิติบุคคลและ Developer หรือข้อคิดเห็นจากเพื่อนบ้านหรือผู้ที่เคยอาศัยอยู่แล้วทำให้มีการตัดสินใจที่รอบคอบมากขึ้น รวมถึงมีความเสื่ยงน้อยกว่าการซื้อใบจอง หรือการซื้อระหว่างการก่อสร้างคอนโดมิเนียม

ตัดภาพมาสู่สภาพความเป็นจริง เราลองสมมติตัวเองเป็นผู้ประกอบการ (Developer) มีความเชี่ยวชาญในการสร้างคอนโดมิเนียมซึ่งเป็นทรัพย์ประเภทขายขาด โดยได้แปลงที่ดินมาขนาดประมาณ 0-3-0 ไร่ หรือ 3 งาน หรือ 300 ตารางวา ความสามารถของขนาดที่ดินคือสร้างเป็นคอนโด Low rise หรือสูงไม่เกิน 23 เมตรตามกฎหาย ซึ่งปกติแล้วจะสร้างสูงไม่เกิน 8 ชั้นสำหรับความสูงขั้นต่ำจากพื้นถึงฝ้า 2.4 เมตร แต่สำหรับบางคอนโดมิเนียมที่มีราคาต่อตารางเมตรสูงขึ้นมาอีกหน่อยจะมีความสูงภายในห้องที่สูงกว่ามาตรฐานอยู่พอสมควร ทำให้จำนวนชั้นลดลงเหลือ 7 หรือ 6 ชั้นก็เป็นได้

ต้องยอมรับว่าโจทย์ของธุรกิจที่สำคัญที่สุดคือการที่ได้กำไรสูงสุด ซึ่งพื้นฐานทางตัวเลขโดยทั่วไป กำไรเกิดมาจากรายได้เป็นตัวตั้งลบด้วยรายจ่าย (รายได้-รายจ่าย=กำไร) ซึ่งไม่จำเป็นเสมอไปว่ามูลค่าโครงการที่สูงกว่าจะได้กำไรมากกว่าโครงการที่มีมูลค่าโครงการน้อยกว่า เพราะถ้าคิดออกมาเป็นเปอร์เซนต์ IRR (Internal Rate of Return) หรือสัดส่วนกำไรแล้ว โครงการที่มูลค่าโครงการน้อยกว่าอาจจะมี IRR ที่สูงกว่าซึ่งทำให้ประทับใจคณะผู้บริหารและผู้ถือหุ้นมากกว่า

โดยมูลค่าของโครงการหรือรายได้ที่ Developer จะได้จากการสร้างคอนโดมิเนียมขายนั้นเกิดจากจำนวนห้องชุดคูณด้วยขนาดของห้องชุดหน่วยเป็นตารางเมตรคูณด้วยราคาต่อตารางเมตร (จำนวนห้องชุดทั้งหมดภายในโครงการ x ขนาดห้องชุด(ตร.ม.) x ราคาขายเฉลี่ยทั้งโครงการ (บาท/ตร.ม.) โดยผู้ประกอบการต้องการเลขผลลัพท์ที่สูงที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ ส่วนรายจ่ายหลักๆของโครงการคอนโดมิเนียมเกิดจากค่าที่ดิน ค่าก่อสร้าง และค่าบริหารงานต่างๆตั้งแต่งานออกแบบ งานก่อสร้าง ไปจนถึงงานขายจนปิดโครงการ เมื่อรวมกัน Developer จะต้องการผลลัพท์เป็นตัวเลขที่ต่ำที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้

เรื่องของที่ดิน

จากโจทย์หน้าที่แล้ว เรามาลองสมมติตัวเองเป็น Developer กันเล่นๆ บนที่ดิน 0-3-0 ไร่ ต้องการจะสร้างคอนโดมิเนียม Low rise ภายใต้แนวคิดเล็ก-อยู่-ได้ ที่ต้องมีกำไรสูงที่สุดภายใต้หลักเกณฑ์คร่าวๆดังนี้

1 วา = 2 เมตร
1 ตารางวา = 4 ตารางเมตร
จากพื้นที่ดินขนาด 0-3-0 ไร่ = 3 งาน = 300 ตารางวา = 1200 ตารางเมตร

โดยที่ดินมีขนาดหน้ากว้างเมื่อมองจากซอย 30 เมตรและความลึก 40 เมตร ในซอยกว้าง 8 เมตร และเนื่องจากที่ดินอยู่ในซอยย่อยที่มีความกว้างของซอยไม่เกิน 10 เมตร กฎหมายกำหนดให้ร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะอย่างน้อย 6 เมตร กล่าวคือร่นครึ่งหนึ่งของความกว้างถนนคือ 4 เมตร และร่นอีก 2 เมตรเป็นอย่างน้อยจากขอบที่ดินที่ติดกับซอยเข้าไปในพื้นที่และร่นระยะสามด้านที่เหลือของแปลงที่ดินเข้ามาอีกด้านละ 2 เมตร ก็จะได้พื้นที่อาคารคร่าวๆที่สามารถสร้างอาคารได้ต่อ 1 ชั้น คือ 26 x 36 เมตร โดยคาดหวังว่าจะสร้างอาคารสูง 8 ชั้นที่มีความสูงไม่เกิน 23 เมตร

นอกจากนั้นจะมีกฎหมายหรือข้อบังคับอื่นๆที่จะกำหนดอัตราส่วนพื้นที่การใช้งานของอาคารได้อีก เช่น

ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ต้องมีการเช็คว่าที่ดินที่เราตั้งใจจะสร้างเป็นคอนโดมิเนียมนั้นอยู่ในผังสีอะไร แล้วผังสีนั้นอนุญาตให้สร้างอาคารชุดได้หรือไม่ กำหนด FAR (Floor Area Ratio) ที่เท่าไร ซึ่งอัตราส่วน FAR นี้จะเป็นตัวกำหนดความหนาแน่นของการก่อสร้าง ซึ่งอัตราส่วนที่สูงที่สุดคือสีแดง (เขตพาณิชยกรรม) ที่มักจะอยู่พื้นที่ใจกลางเมือง มีสำนักงาน โรงแรม ศูนย์การค้า ซึ่งผังเมืองที่เป็นตัวกำหนดนี้จะมีรอบการปรับอยู่เรื่อยๆเพื่อให้สอดคล้องกับการพัฒนาเมืองโดยรวมอย่างเส้นทางรถไฟฟ้า สนามบิน เขตอุตสาหกรรม ซึ่งเราจะเห็นได้ว่าบางพื้นที่สามารถสร้างคอนโดมิเนียมสูงเกาะกลุ่มกันเป็นจำนวนมาก บางพื้นที่ไม่มีการสร้างคอนโดมิเนียมเลย

และถ้าจะมีการก่อสร้างคอนโดมิเนียมไม่ว่าจะเป็น Low rise หรือ High rise ที่มีจำนวนห้องพักอาศัยตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป หรือมีพื้นที่อาคารเกินกว่า 4,000 ตารางเมตร กำหนดให้เจ้าของโครงการต้องจัดทำรายงานผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมยื่นต่อคณะกรรมการก่อนมีการก่อสร้างจริง ทำให้เราจะเห็นว่า Developer บางเจ้าอย่างรายกลางหรือรายเล็กนิยมสร้างคอนโดมิเนียมที่มีห้องพักไม่เกิน 80 ยูนิตเพื่อให้ไม่ต้องยื่นขอ EIA ซึ่งจะต้องมีการจ้างผู้เชี่ยวชาญในการทำรายงาน ตรวจสอบ และต้องรออนุมัติเพื่อก่อสร้าง และเสียค่าใช้จ่ายอีก ซึ่งบางครั้งอาจจะไม่ผ่านการอนุมัติในครั้งแรก ทำให้ต้องมีการปรับแก้แบบในจุดต่างๆ แล้วยื่นต่อคณะกรรมการอีกครั้งหนึ่ง ซึ่งทำให้เวลาเริ่มการก่อสร้างและการประมาณการการก่อสร้างแล้วเสร็จนั้นยืดออกไปอีกจากที่วางไว้ขั้นต้น

กฎหมายที่ควรจะต้องศึกษาคร่าวๆ

• กฎกระทรวงฉบับที่ 33 พ.ศ.2535
• กฎกระทรวงฉบับที่ 55
• ข้อบัญญัติกทม. พ.ศ.2544
• ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร
• EIA หรือกฎหมายสิ่งแวดล้อม

อาคาร

จากการคำนวณ ได้พื้นที่อาคารมา 26 x 36 เมตร และมีความสูงไม่เกิน 23 เมตร สำหรับแนวคิดเล็ก-อยู่-ได้ ทำให้จะต้องแบ่งความสูงให้มีจำนวนชั้นเยอะที่สุดเท่าที่จะทำได้ โดยปกติความสูงจากพื้นถึงฝ้าที่กฎหมายกำหนดคือ 2.4 เมตร แต่จะต้องบวกพื้นที่งานระบบระหว่างชั้นเหนือฝ้า รวมถึงความหนาของพื้นแต่ละชั้น โดยส่วนใหญ่จะออกแบบเป็นอาคาร 8 ชั้นเหนือพื้นดิน ซึ่งถ้าเป็นโครงการคอนโดมิเนียมระดับ Luxury อาจจะมีจำนวนชั้นเหนือพื้นดินน้อยกว่านี้ที่ 7 หรือ 6 ชั้น ซึ่งที่จริงแล้วการออกแบบขึ้นกับผู้ประกอบการ เพราะกฎหมายกำหนดไว้ว่า เมื่อมีการซื้อ-ขายที่ดินแล้ว เจ้าของที่ดินจะมีกรรมสิทธิ์อนันต์จากพื้นดินลงไปด้านล่างและขึ้นไปบนฟ้าตามขอบเขตที่มีความเป็นเจ้าของทั้งหมด ทำให้สามารถขุดดินเพื่อสร้างชั้นใต้ดินเพิ่มได้จำนวนเท่าที่อยากได้ ไม่ว่าจะเป็นพื้นที่งานระบบต่างๆของอาคาร ที่จอดรถชั้นใต้ดินทั้งแบบวนลงไปจอดปกติและแบบ Automatic Parking ที่จะมีลิฟต์คอยนำรถขึ้น-ลง ซึ่งราคาค่าก่อสร้างต่อตารางเมตรของชั้นใต้ดินจะสูงกว่าโครงสร้างที่อยู่เหนือพื้นดินค่อนข้างมาก ทำให้คอนโดมิเนียมแนวคิดเล็ก-อยู่-ได้ โดยทั่วไปไม่นิยมสร้างชั้นใต้ดินเท่าไรนัก

สรุปขนาดพื้นที่ใช้สอยของอาคารทั้งหมด

พื้นที่แต่ละชั้นคือ 26 เมตร x 36 เมตร = 936 ตารางเมตร
สูง 8 ชั้น x พื้นที่ต่อชั้นสูงสุด 936 ตารางเมตร = 7,488 ตารางเมตร

โดยชั้น 1 ปกติหรือชั้นที่มีระดับพื้นเสมอหน้าดินปกติจะเป็นชั้นจอดรถแบบเข้าซองโดยกำหนดให้อาคารที่มีพื้นที่ใช้สอยมากกว่า 2,000 ตารางเมตรขึ้นไปต้องมีที่จอดรถ 1 คัน ต่อพื้นที่ใช้สอย 120 ตารางเมตรดังนั้นอาคารที่มีพื้นที่ใช้สอย 7,488 ตารางเมตร จะต้องมีที่จอดรถอย่างน้อย 63 คัน นอกจากนั้นก็จะต้องมีพื้นที่ Lobby ที่ชั้น 1 นิดหน่อยที่ส่วนหน้าอาคารเป็นทางเข้า ลึกเข้าไปเป็นตู้จดหมาย ห้องนิติบุคคล ลิฟต์โดยสารและลิฟต์ขนของรวมถึงบันไดหนีไฟ

ชั้น 2-8 ก็จะเป็นชั้นที่มีห้องพักอาศัยซอยย่อยลงไป ตรงกลางเป็นทางเดินที่เรียกว่าเป็นการจัดแบบ Double corridor ที่มีห้องเพื่อนบ้านอยู่ฝั่งตรงข้ามด้วย แต่ในโครงการที่ราคาต่อตารางเมตรสูงๆจะมีการจัดวางห้องพักแบบ Single corridor หรือแบบไม่มีทางเข้าของห้องเพื่อนบ้านอยู่ฝั่งตรงข้ามซึ่งถือว่าเป็นการเน้นเรื่องความเป็นส่วนตัวในการเข้าห้องพัก นอกจากพื้นที่ห้องพักก็จะมีพื้นที่ส่วนกลางบ้างแล้วแต่โครงการอย่างสระว่ายน้ำ ห้องฟิตเนส ห้องสมุด ห้องน้ำและพื้นที่สีเขียว ในคอนโดมิเนียมที่มีราคาสูงขึ้นมาหน่อยก็จะมีห้องซาวน่า อ่างน้ำวน ที่พัทกอล์ฟ เป็นต้น

ส่วนชั้นดาดฟ้าหรือชั้นบนสุดมักจะเป็นชั้นที่ต้องขึ้นด้วยบันไดหนีไฟ เพราะถ้าลิฟต์โดยสารหรือลิฟต์ขนของขึ้นถึงจะเรียกว่าเป็นชั้น 9 ซึ่งเกิดกว่าความสูงที่กฎหมายกำหนด บนพื้นที่ดาดฟ้ามักจะจัดเป็นพื้นที่สีเขียวอย่างสวนหย่อม และเป็นพื้นที่นั่งเล่นซะเป็นส่วนใหญ่ บางคอนโดมิเนียมที่ราคาต่อตารางเมตรสูงจะแบ่งพื้นที่ขายของชั้น 8 ประมาณครึ่งหนึ่งทำเป็นพื้นที่ส่วนกลางอย่างสระว่ายน้ำที่สามารถได้วิวหน้าโครงการสวยๆ เพื่ออำนวยความสะดวกต่อลูกบ้านที่จะเข้าถึงพื้นที่ส่วนกลางได้ง่ายกว่าการเดินบันไดขึ้นไปบนดาดฟ้า

ห้องพัก

สมัยที่คอนโดมิเนียมได้รับความนิยมช่วงแรกๆในเมืองไทย Developer จะสร้างห้องพักให้มีขนาดใหญ่มาก บางโครงการแบบ 1 ห้องนอนเริ่มต้นที่ 50 ตารางเมตร บางโครงการไม่มีแม้กระทั่งแบบ 1 ห้องนอน มีแต่แบบ 2 ห้องนอนขนาด 200 ตารางเมตรขึ้นไป ทำให้จำนวนห้องพักภายในโครงการมีจำนวนน้อย ราคาแต่ละยูนิตก็จะสูงเนื่องจากจำนวนตารางเมตรมาก แต่เมื่อเวลาผ่านไป มีความต้องการของคนเมืองและคนทำงานที่จะอยู่ในคอนโดมิเนียมมีมากขึ้น ทำให้จำนวนห้องพักแบ่งซอยเล็กลง แต่ราคาต่อตารางเมตรกลับสูงขึ้น แต่พอคิดคำนวณกลับมาเป็นราคาต่อห้องพักจะลดลงค่อนข้างเยอะเพื่อให้ผู้ซื้อหยิบจับกันได้ง่ายขึ้น
ส่วนการออกแบบห้องพักให้เข้ากับแนวคิดเล็ก-อยู่-ได้ สามารถพบได้ทั่วไปตามโครงการที่มีจำนวนยูนิตเยอะมากๆที่เน้นขายปริมาณ มีราคาต่อตารางเมตรไม่สูงมาก และอยู่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้าออกไปซักหน่อย หรือไม่ก็จะเป็นโครงการปกติทั่วไปที่จะมีห้องขนาดเล็กแทรกอยู่ตามชั้นต่างๆเพื่อเป็นห้องโปรโมชั่นที่มักจะมีตำแหน่งอยู่ตรงกลางของชั้น จุดใกล้ลิฟต์หรือบันไดหนีไฟ โดยในปัจจุบันแบบห้องที่ขนาดเล็กที่สุดเรียกว่า Type Studio ขนาดเล็กที่สุดตามที่กฎหมายกำหนดคือ 20 ตารางเมตร โดยแบบห้อง Studio โดยทั่วไปจะแบ่งออกเป็น 2 ส่วนใหญ่ๆคือห้องนอนและห้องน้ำ ส่วนย่อยๆคือห้องครัวและพื้นที่ระเบียงด้านนอก โดยกฎหมายก็จะมีการกำหนดให้ห้องนอนของห้องพักอาศัยต้องมีความกว้างและความยาวไม่น้อยกว่าด้านละ 2.5 เมตร และพื้นที่รวมไม่น้อยกว่า 9 ตารางเมตร โดยต้องมีประตูและหน้าต่างไม่น้อยกว่า 10% ของพื้นที่ห้องนอนนั้น ส่วนขนาดห้องน้ำถ้าพื้นที่แห้งรวมกับพื้นที่อาบน้ำจะต้องมีขนาดใหญ่กว่า 1.5 ตารางเมตร แต่ถ้ามีการแยกกันของพื้นที่แห้งและพื้นที่อาบน้ำจะต้องมีขนาดไม่น้อยกว่าห้องและ 0.9 ตารางเมตร มีความยาวของแต่ละผนังไม่น้อยกว่า 0.8 เมตร และสามารถไม่มีหน้าต่างสู่ภายนอกได้ แต่จะต้องมีการต่องานระบบระบายสู่ภายนอกแทน นอกจากนั้นความสูงของห้องตั้งแต่พื้นจนถึงฝ้าเพดานห้องนอนจะต้องสูงไม่น้อยกว่า 2.4 เมตร แต่สำหรับห้องน้ำจะเล็กเตี้ยลงมาได้หน่อยที่ 2 เมตร

” ในอนาคต “

ในเมืองต่างประเทศที่มีแหล่งงานจำนวนมาก หรือเป็นเมืองเศรษฐกิจของประเทศอย่างเกาะ Manhattan ของรัฐ New York, ฝั่ง Central ของเกาะฮ่องกง, Singapore, โตเกียวเมืองหลวงของประเทศญี่ปุ่น หรือเมือง London ของประเทศอังกฤษ จะมีปัญหาค่าที่ดิน ราคาคอนโดมิเนียม ค่าเช่าอพาร์ทเม้นท์ หรือแม้กระทั่งหอพักนักศึกษาที่อยู่ใกล้มหาวิทยาลัยต่างมีอัตราค่าเช่าที่สูงกว่าคอนโดมิเนียมภายในกรุงเทพหลายเท่าตัวนัก อันเนื่องมาจากความต้องการในการเดินทางระยะใกล้ การใช้เวลาเดินทางไม่มากนักจากที่พักไปยังที่ทำงาน และราคาที่สูงของราคาซื้อขายและค่าเช่าอาจจะเกิดมาจากค่าครองชีพของเมืองนั้นๆที่สูงกว่าด้วย

และเหมือนๆกับประเทศไทยที่ราคาภายในตัวเมืองหรือ CBD (Central Business District) มีราคาสูง แต่ทำแลที่ได้วิวที่สวยอย่างถนนรอบ Central Park หรือสวนสาธารณะใจกลางเมือง New York ก็จะมีราคาที่สูงเช่นกันเนื่องจากใกล้แหล่งงาน ถนน Fifth street ที่เป็นแหล่งชอปปิ้งและได้วิวสีเขียวจากสวนสาธารณะ รวมถึงพื้นที่บนเขาสูงภายในเขต Central ของเกาะฮ่องกงที่สามารถเห็นวิวเมืองก็เช่นกัน

ระหว่างเวลาที่ขับรถบนท้องถนนหรือยืนชะเง้อดูวิวอยู่บน BTS จากสิบปีก่อนที่เราสามารถมองเห็นเมือง เป็นวิวไกลๆ ในปัจจุบันเริ่มจะเห็นอาคารสูงในระยะประชิดเข้ามาเรื่อยๆอย่างที่ดินรอบสถานีและริมถนนใหญ่ตามเส้นทางรถไฟฟ้า ซึ่งส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมสำหรับการอยู่อาศัย บางแปลงเป็นที่ดินขนาดพอเหมาะที่สำหรับการพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมซึ่งมี Developer หมายตาอยู่ เนื่องจากเป็นประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่มีความต้องการอย่างต่อเนื่อง และเป็น 1 ในปัจจัย 4 พื้นฐานที่คนเราต้องการ แต่ในอนาคตก็มีอีกหลายปัจจัยที่อาจจะส่งผลต่อความต้องการของผู้ซื้อ ไม่ว่าจะเป็นแนวโน้มของจำนวนประชากรซึ่งคาดว่าจะลดลง โลกของการทำงานที่อาจจะไม่ต้องเดินทางไปเพื่อตอกบัตรเข้า-ออกที่ออฟฟิศอีกต่อไป จนถึงเรื่องความชอบ ความนิยมที่อาจจะเปลี่ยนไป แต่ก็อาจจะมีปัจจัยบวกอย่างการเข้าสู่ AEC อย่างเต็มตัวทำให้มีกำลังซื้อจากภายนอกประเทศสูงขึ้น ซึ่งน่าจับตามองสำหรับสถานการณ์คอนโดมิเนียมใน Generation ถัดๆไป 🙂

เป็นอย่างไรกันบ้างคะ คุณผู้อ่าน แค่บทนำกับเรื่องวิวัฒนาการของคอนโดมิเนียมก็เรียกได้ว่าเนื้อหาอัดแน่น จุใจกันไปเลย สำหรับตอนต่อไปจะเป็นเรื่องราวของคอนโดมิเนียมเช่นกัน แต่จะเล่าถึง “ห้องเล็กแบบไหนถึงจะอยู่สบาย?” และ “ความสำคัญของเฟอร์นิเจอร์” กันนะคะ แต่จะเป็นวันไหน รอติดตามอ่านกันได้เลย และถ้าผู้อ่านอยากให้เราเอาหนังสือเล่มไหนมาทำเป็นบทความก็คอมเมนท์กันมาได้เลย เราหวังว่าบทความนี้จะเป็นทั้งประโยชน์และความรู้ให้กับทุกๆคนนะคะ แล้วเจอกันใหม่ในบทความหน้า ขอบคุณค่ะ 🙂