คุณไชยวัฒน์ อนุตระกูลชัย พิธีกรในงาน สัมภาษณ์ คุณอลิวัสสา พัฒนถาบุตร ผู้บริหารจาก CBRE ในงาน CBRE Elite Living 2013 ที่จัดขึ้นที่ Siam Paragon นะครับ งานจะมีถึงวันจันทร์ที่ 6 พฤษภาคม นี้ ถ้าใครยังไม่ได้ไปเดินก็ลองไปเดินดูนะครับ ซึ่งวันนี้คุณอลิวัสสาจะมากล่าวถึงสถานการณ์โดยรวมของตลาดคอนโดมิเนียมในบ้านเราและแนะนำโครงการต่างๆที่ CBRE นำมาร่วมงานครับ

☺ ☺ ☺ ☺
หลายคนเริ่มกลัวเรื่องฟองสบู่ เนื่องจากวิกฤติเศรษฐกิจยุโรป รวมถึงที่เศรษฐกิจในหลายๆประเทศที่เริ่มชะลอตัว พี่ (คุณอลิวัสสา) มองว่าฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์จะเป็นอย่างไรครับ

เรื่องฟองสบู่เป็นที่น่าจับตามองมาก เพราะว่ามีคอนโดมีเนียมเกิดขึ้นเยอะมากจริงๆ แต่หากมองลงไปในรายละเอียดในแง่ของอสังหาริมทรัพย์ว่า ฟองสบู่คืออะไร และเกิดขึ้นจากสาเหตุอะไรบ้าง ในแง่ของอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ ฟองสบู่จะดูจากราคาที่ไม่เป็นจริง เช่น ราคาที่ซื้อเก็งกำไร แล้วมีการปั่นราคากันไปจนถึงจุดที่ไม่ใช่ราคาจริง รวมถึงเมื่อมีเหตุปัจจัยภายนอกมากระทบ คนก็จะผ่อนต่อไม่ได้ ก็จะเกิดเป็นเหมือนภาวะ Domino หรืออีกข้อกังวลก็คือ เรื่อง Oversupply ถ้าเกิดว่ามี Oversupply มากๆ แล้วมียูนิตเหลือขายมาก แต่ละโครงการก็จะสร้างต่อไม่ได้ ทำให้เกิดความไม่เชื่อมั่นในตลาด พอมีปัจจัยลบอื่นๆเข้ามากระทบ ก็จะส่งผลเหมือนกันอย่างนี้อีก

ในปีนี้ เรามองว่าอสังหาริมทรัพย์ไม่น่าจะเป็นต้นเหตุให้เกิดฟองสบู่ เพราะว่าดูจากตัวเลข Supply ที่จะออกมาในปี 2014 เริ่มชะลอตัวลง และก็มีต้นเหตุมาจากเรื่องที่ดินด้วย ตอนที่ผังเมืองใหม่ยังไม่ประกาศ ผู้พัฒนาโครงการก็มีความระมัดระวังในการซื้อที่ดินเหมือนกัน แล้วที่ดินตอนนี้ก็ราคาขึ้นสูงมาก เพราะฉะนั้น Supply ในตอนนี้ก็ชะลอตัวด้วยตัวของมันเองอยู่แล้ว โดยเฉพาะตลาด High-end เพราะว่ากว่าคุณจะเปิดตัวโครงการได้สักแปลง คุณจะไปเอาที่ดินที่ไม่ Prime มาทำไม่ได้ กลุ่มคนซื้อกลุ่มนี้จะเน้นในเรื่องของทำเลและคุณภาพเป็นหลัก ดังนั้นกว่าจะออกมาได้โครงการนึง หาที่ดินยากมาก ลูกค้าจะเน้นหลักที่ทำเล คุณภาพ และการออกแบบ ทุกอย่างจะเป็นระดับพรีเมียมหมด โดยมีราคาเป็นเรื่องรอง

สรุปแล้วแสดงว่าความต้องการจะซื้อในปัจจุบันยังคงมีมากกว่าจำนวนยูนิตที่ออกมาขายด้วยซ้ำไป สำหรับในช่วงเวลานี้ ด้วยความจำกัดหลายๆอย่าง

ประเด็นถัดไป อยากให้พี่ชี้ให้เห็นถึงความคุ้มค่าในการที่จะลงทุนกับ Luxury Condominium ไปเยอะๆใน Prime area หรือว่าการออกแบบที่มีคุณภาพซึ่งก็จะต้องมีราคาสูงตามมา

ต้องยอมรับว่าราคาของ High-end หรือ Luxury Condo มีราคาสูง แต่ก็ยังน่าซื้ออยู่ เพราะจากที่กล่าวเรื่องที่ดินย่านใจกลางเมือง ซึ่งขึ้นสูงไปเรื่อยๆ คือ จากสมัย 6-7 ปีที่แล้ว การประมูลที่ดินที่แพงที่สุดอยู่ที่ตารางวาละประมาณ 900,000 บาท ทุกคนก็มองว่าราคานั้นจะไม่ขึ้นแล้ว เพราะอยู่สูงสุดที่ Ceiling แล้ว จากนั้นอีกไม่กี่ปีต่อมา สถิติราคาที่ดินที่แพงที่สุดก็สูงขึ้นเรื่อยๆ จนปัจจุบันอยู่ที่ตารางวาละ 1,500,000 บาท

อีกปัจจัยที่จะทำให้คอนโดพวกนี้มีความคุ้มค่า คือ ต่อไปนี้อาจจะไม่มีการเอาที่ดินพวกนี้มาพัฒนาเป็นคอนโดอีก สมมติว่ามีที่ดินออกมาแปลงนึง ส่วนมากจะถูกซื้อไปโดยกลุ่มที่มีเงินทุนระยะยาว และก็อยากจะเก็บเป็นทรัพย์สินระยะยาว เช่น ทำศูนย์การค้า โรงแรม หรือว่าออฟฟิศ สำนักงานให้เช่า เพราะฉะนั้นในขณะที่ปัจจุบันนี้ยังมีคอนโดประเภทนี้ขายอยู่ในทำเลดังกล่าว ถ้าเราซื้อตอนนี้ถึงแม้ราคาจะสูง แต่หากต่อไปไม่มี Supply ออกมาอีก ราคาก็จะสูงขึ้นไปอีก ในมุมมองนี้เราอาจจะมองเทียบกับเมืองใหญ่ๆในต่างประเทศก็ได้นะค่ะ เพราะจะเป็น Pattern นี้มาโดยตลอด ก็คือจะมีจุดใจกลางเมืองจุดเดียวที่จะแพงขึ้นสูงขึ้นไป ซึ่งจะแตกต่างจากตลาดโดยรอบทั้งหมด

อีกประการคือ คอนโดเหล่านี้ เมื่ออยู่ใน Prime Location ก็จะมีเรื่องของผู้เช่า คือสามารถปล่อยเช่าได้ เพราะว่าชาวต่างชาติที่เข้ามาอยู่ประเทศไทยก็จะเลือกอยู่ในทำเลแบบนี้อยู่แล้ว ก็จะทำให้ได้ผลตอบแทนจากการเช่าด้วย ในปัจจุบันนี้ ผลตอบแทนจากการเช่า Condominium จะอยู่ที่ประมาณ 4-6 % เป็น Gross Yield ซึ่งคาดว่าจะรักษามาตราฐานอยู่ที่ระดับนี้ได้ แล้วก็อาจจะมี Capital Value Appreciation ต่อไปด้วย ต้องบอกว่าซื้อตรงนี้ความเสี่ยงค่อนข้างต่ำ และคุ้มจริงๆ

ต่อไปขอถามถึงที่มาของการจัดงานนี้ครับ “CBRE Elite Living” เป็นครั้งที่ 2 ใช่มั้ยครับ

ใช่ค่ะ เป็นครั้งที่ 2 ค่ะ ครั้งแรกเราจัดในปี 2010 แล้วเราก็มาเจอภาวะน้ำท่วมเลยหยุดไป ปีนี้ก็เห็นว่าเป็นโอกาสที่ดี เพราะว่าปีนี้ตั้งแต่เริ่มเปิดมาเนี่ย ตลาด High-end Condominium เริ่มกลับมาคึกคักอีกครั้ง วัตถุประสงค์ของการจัดงานก็คือ จะรวบรวมโครงการระดับ High-end มาอยู่ในที่เดียว ให้เป็น One-Stop Shopping สำหรับลูกค้า โดยที่จะได้ไม่ต้องไปเดินเลือกหลายๆที่

ในวันนี้ โครงการที่เรานำมาจัดแสดงจะถูกแบ่งเป็น 4 กลุ่ม กลุ่มโครงการแรกจะเป็นคอนโดใหม่ที่เพิ่งจะเปิดตัวในงานนี้เลย ซึ่งก็จะมี 3 โครงการ คือ Amari Residences Phuket, Canapaya Residences บนถนนพระราม 3 และโครงการ KLASS Langsuan ค่ะ

กลุ่มต่อไปเป็นกลุ่มที่อยู่ใกล้ BTS และ MRT 4 โครงการ ได้แก่ Hyde Sukhumvit, M Silom, Magnolias Ratchadamri Boulevard และ Q Asoke

อีกกลุ่มสำหรับคนที่ซื้อแล้วอยากจะอยู่เลย หรือ Ready to move in ทั้งหมด 5 โครงการ ได้แก่ Bright Sukhumvit 24, Mode Sukhumvit 61, Q Langsuan, Royce Private Residences และ Weltz Residences

กลุ่มสุดท้ายคือ กลุ่มโครงการที่เป็น Resort ได้แก่ Centara Grand Residence Pattaya และ Che Elepend Khaoyai
อีกกลุ่มที่จะเน้นคือกลุ่มตลาดที่น่าสนใจริมแม่น้ำเจ้าพระยา เพราะว่าเราเปิดตัวโครงการกันไป สำหรับ Menam Residences ซึ่งวันนี้ก็มาจัดแสดงใน 20% สุดท้ายด้วย เราขายได้ 80% ภายในระยะเวลาเพียง 5 เดือน โดยที่เราก็จะมีโครงการพระราม 3 มาเปิดอีกโครงการ เรามองว่าจะมีคนกลุ่มนึงที่ชอบอยู่ริมน้ำ แล้วโครงการริมน้ำเนี่ยจะไม่ค่อยมีโครงการระดับ Luxury ในย่านพระราม 3 เลย โครงการสุดท้ายที่เปิดตัวคือ โครงการ The Pano ที่เปิดตัวไปเมื่อ 5 ปีที่แล้ว แล้วก็ไม่มีโครงการอื่นเลยที่เป็นระดับนี้มาเปิด ก็พึ่งจะมีโครงการ Canapaya Residences นี่แหละค่ะ

แล้วงานนี้มี Partners ด้วยใช่มั้ยครับ

ใช่ค่ะ เรามี Partners จากหลายๆบริษัท ก็ต้องขอขอบคุณ Partners ต่างๆที่มาร่วมสนับสนุนของรางวัลในวันนี้นะค่ะ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง SCB ซึ่งเป็นธนาคารที่สนับสนุนงานวันนี้ ในวันนี้ SCB ก็มาในส่วนของการผ่อนดาวน์ เงินจองและค่าทำสัญญาได้ 0% นอกจากนี้ยังมีในเรื่องของดอกเบี้ยพิเศษ และ Point 7 เท่า รวมถึงโปรโมชั่นต่างๆ ข้อเสนอพิเศษ อีกมากมาย

พี่คาดว่าจะมีผลตอบรับจากลูกค้าที่มาดู ปีนี้มีการคาดหมายไว้อย่างไรบ้างครับ

การตั้งเป้าโครงการ เราจัดทั้งหมดแค่ 11 วัน มีโครงการในหลากหลายรูปแบบ เราคิดว่ามีการตั้งเป้าแบบที่เราสามารถ achieve ได้จริงๆดีกว่า ก็คือเราตั้งเป้าอยู่ที่ 3,000 ล้าน โดยที่ไม่ได้ตั้งเยอะเกิน และจะเป็นมูลค่าการขายที่จะเกิดขึ้น เพราะว่าการซื้อโครงการระดับนี้ ลูกค้าจริงๆก็ซื้ออยู่เอง หรือว่าซื้อเพื่อการลงทุนระยะยาว ส่วนใหญ่ก็จะไม่มีในรูปแบบการซื้อเพื่อเก็งกำไรที่จะต้องรีบเพื่อดูรายละเอียดกัน ซึ่งวันนี้เราก็เตรียมกันมาค่อนข้างพร้อมนะค่ะ

สุดท้ายพี่อยากมีอะไรฝากน้องสื่อมวลชนที่มาในงานวันนี้บ้างมั้ยครับ

ก็ฝากน้องๆสื่อมวลชนด้วยนะคะ สำหรับงานวันนี้ที่เราจัด เราไม่ได้จัดกันบ่อยนะคะ แต่ในการแต่ละครั้ง เราก็จะรวบรวมโครงการที่น่าสนใจมา ซึ่งก็คิดว่าจะเป็นที่สนใจสำหรับกลุ่มลูกค้าที่อยากซื้อคอนโดระดับ High-end และ Luxury นะคะ

ขอขอบคุณ คุณอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ CBRE ประเทศไทย

อ่านเพิ่มเติม