วิชัย พูลวรลักษณ์ (8)

Mini-Series บทสัมภาษณ์ผู้บริหารโครงการอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ตอนที่ 3

อีกครั้งที่เราได้มาสัมภาษณ์ผู้บริหารระดับพันล้านของวงการอสังหาริมทรัพย์ไทย คุณวิชัย พูลวรลักษณ์ แค่ได้ยินชื่อก็ต้องบอกว่าเป็นหนึ่งในรุ่นเก๋าของนักธุรกิจของยุคปัจจุบัน ซึ่งคุณวิชัยก็ได้ฝากความรู้ไว้ให้ผู้อ่านเยอะแยะ ท้ังเรื่องของการทำ Community Mall การซื้อคอนโดสำหรับคนที่พึ่งเริ่มทำงาน และการซื้ออสังหาริมทรัพย์สำหรับนักลงทุน

“3 ชั่วโมงที่หายไปกับการเดินทางบนรถที่จะวิ่งไปคลอง 5 คลอง 7 มาเปลี่ยนเป็นการอยู่คอนโดในเมือง … 3 ชั่วโมงนี้ที่คุณได้เพิ่มขึ้นมาเนี่ย คุณหาเงินได้มากกว่า 3 ชั่วโมงที่มันหายไปไหม?”

คุณวิชัย มีหลักการในการคิดพัฒนาสินค้าอย่างไร ในอนาคตอีกประมาณ​ 3 ปีข้างหน้า ซึ่งในวันนั้นทางโปรเจค Skywalk และ W District ที่ทำอยู่น่าจะจบแล้ว

ผมมีแผนจะเข้าตลาดหลักทรัพย์ปีหน้า หนึ่งคือเราก็ต้องการันตีเรื่องบริการหลังการขาย เรื่องชื่อเสียง เรื่องคุณภาพ สองก็คือเราเป็น Developer ที่ไม่ได้กระหายเงินมาก แต่เราจะทำโปรเจคที่ทำได้จริงๆ เกิดได้จริงๆ ที่ดินทุกแปลงมันไม่ได้พัฒนาได้ทุกแปลง แล้วทุกแปลงก็ไม่ได้ทำเหมือนกัน บางแปลงอาจจะเป็น High Rise บางแปลงอาจจะเป็น Low Rise บางแปลงอาจจะเป็นโรงแรมหรือ Service Apartment เราไม่จำเป็นต้องไปจำกัดตัวเองว่าเราจะต้องทำแต่โรงแรมหรือคอนโดมิเนียม นี่คือความแตกต่าง

ผมว่าที่ดิน ศักยภาพ Demand คนที่อยู่ในชุมชนนั้นๆเค้าต้องการอะไร ถ้าเราตอบโจทย์เค้าในมุมที่ถูกต้องแล้วไม่เป็นพิษไม่เป็นภัย เป็นมิตรกับสิ่งแวดล้อมด้วย ผมว่าเราก็สามารถอยู่ได้ทุกที่ จะวางตรงไหนก็ได้ กรุงเทพฯหรือต่างจังหวัดก็ได้ รูปแบบการพัฒนาหลังจากนี้ไปเราก็พยายามจะหาทำเลที่มันตอบโจทย์ ในแง่ของลูกค้าและ Development ที่ถูกต้องของตัวมันเอง ไม่ใช่เราจะไปบังคับให้ทำแต่สิ่งที่เราถนัด หรือสิ่งที่เราคิดว่าจะต้องทำ เพราะทุกครั้งที่ผมทำงาน ผมจะมี Market Survey นำหน้าเสมอ Research จะเป็นตัวบอกว่าที่ดินแปลงนี้กำลังจะถูกพัฒนาไปในรูปแบบใด

ถ้าต้องทำ Residential อีก อยู่ในกรุงเทพมหานคร คิดว่าจะเลือกทำเลตอนใน ตอนกลางหรือตอนนอก

ไม่จำกัด ที่ดินทุกแปลงมีศักยภาพของตนเอง ราคาก็จะสะท้อนศักยภาพของที่ดิน สมมุติว่าถ้าเราไปเจอที่ดินแปลงหนึ่ง ที่ไกลจากกรุงเทพฯไปสักหน่อย เช่นชานเมือง ราคาก็ถูกลง แต่เราก็อาจจะทำพื้นที่ได้ไม่ได้มาก FAR (Floor Area Ratio) ก็ไม่ได้มาก อย่างนี้ก็เป็นไปได้ นั่นก็แปลว่าเราอาจจะต้องมองถึงเรื่องของการทำ Office Building ที่ไม่สูงมากผสมกับการอยู่อาศัยได้พร้อมกัน ที่เรียกว่า SOHO ซึ่งคอนเซปท์นี้เมืองนอกเค้าทำกัน หรือเราอาจจะทำบ้านแฝดแทนที่จะเป็นบ้านเดี่ยว เพื่อลดต้นทุนค่าก่อสร้าง ลงค่าที่ดินลง แต่การใช้กินอยู่ดำเนินชีวิตเหมือนบ้านเดี่ยวเลย

แต่ตลาดบ้านแฝดเมืองไทยก็น้อยมากนะครับ

ใช้ครับ คนทำตลาดบ้านแฝดน้อย แต่เราก็ทำมาแล้วนะครับ ขายหมดไปแล้วคือโครงการบ้านต้นไม้ ซึ่งได้รับการตอบรับดีมาก เพราะเราทำบ้านแฝดเหมือนบ้านเดี่ยว ในราคาบ้านแฝด คนเลยรู้สึกว่าราคาอย่างนี้ได้อย่างไร

พอดี ช่วง 1-2-3 ปีที่ผ่านมาและ 1-2-3 ปีที่กำลังจะถึงด้วย ตลาดเรื่อง Mall และ Community Mall ในเมืองไทยมันผุดขึ้นมาเยอะมากเป็นดอกเห็ดเลย คิดว่ามันจะยังรองรับความต้องการของคนได้ไหม หรือจะ Over Supply อย่างไร

เรียนตรงๆว่า Community Mall เกิดง่าย ตายเร็ว อันเนื่องจากว่ามีเงินมีที่สร้างได้ แต่เอาตัวรอดไม่ได้ ด้วยปัจจัยหลายปัจจัยมาก แต่ในความยากของมันถ้าผ่านด่านนี้ไปได้ก็กำไร เพราะฉะน้ันก็ต้อง Bet กับความยากที่มีโอกาสชนะหรือไม่มีโอกาสชนะ ถ้าชนะก็ถือว่าได้รับ Reward ที่คุ้มค่า แต่ถ้าไม่ชนะก็แปลว่าต้องเก็บกระเป๋าเลิกโครงการ

วันนี้ Community Mall โจทย์อยู่ตรงไหน? โจทย์อยู่ตรงจำนวน Demand ลูกค้า วันนี้รอบตัว W District มีที่อยู่อาศัยประมาณ 40,000 ยูนิต เรียกว่าเป็นดงที่อยู่อาศัยแล้ว เหมือนเมืองนอกที่เรียกว่าย่านที่เป็น Street สำหรับธุรกิจ แล้วพอมาย่านนี้ก็เป็นที่อยู่อาศัยเกือบหมดเลย รอบตัวเรามีประมาณ 40 กว่าโครงการ มันเยอะแบบไม่น่าเชื่อเลย

พี่วิชัยมีหลักในการเลือกร้านค้าที่จะเอาเข้ามาใน W District อย่างไรครับ?

เราใช้มืออาชีพ Run เค้าจะเป็นคนบอกว่าร้านประเภทไหนเหมาะกับคนกลุ่มนี้ วันนี้เราไม่ได้บอกว่าต้องเอาแบรนด์ TOP 5 ของประเทศมาอยู่กับเรา ซึ่งบางทีเราคิดว่าอาจจะไม่ได้ตอบโจทย์ลูกค้าเรา แต่เราจะเอา TOP of Mind ของคนที่อยู่แถวนี้ มาตอบโจทย์เรา

อย่างวันนี้เราสรุปไปกับ Max Valu แล้วครับว่าต้องมาอยู่กับเรานะ เดิมที Max Value อยู่ข้างในของโปรเจค W District แล้วเราก็ตอบตกลงเซ็นสัญญาไปเรียบร้อยแล้ว จะลงมือออกแบบแล้ว พอเราไปทำ Survey มามันไม่ตอบโจทย์ข้อหนึ่ง ข้อที่ว่าคือ Max Valu 24 ชั่วโมงแล้วไปอยู่ข้างในทำไม กลางคืนก็มืดแล้ว ข้างในสว่างแต่ข้างนอกมืดมันก็ไม่ได้ เราเลยตัดสินใจเปลี่ยนเอา Max Valu มาอยู่ข้างนอกเสีย เพื่อให้รู้ว่าที่นี่เข้าออกได้ตลอด 24 ชั่วโมง ปลอดภัย มีบริการอาหาร เครื่องดื่ม ทุกอย่างพร้อมสำหรับคนในบริเวณนี้ทั้งหมด ไม่ใช่แค่เฉพาะคนในคอนโด

อย่างนี้ตัว Mall ของ W District จะแบ่งเป็นโซนที่เปิด 24/7 อย่างไร

โซนหน้าจะเป็น 24/7 ด้านหลังจะเปิดเช้าถึงเย็น ยกตัวอย่างร้านหมอฟันคงทำงาน 24 ชั่วโมงไม่ได้ ร้านตัดเสื้อผ้าวันหนึ่งเปิด 8 ชั่วโมงก็ถือว่าโอเค

W District จะเน้นไปทางเรื่องไหน เพราะเดี๋ยวนี้ Community Mall แต่ละที่ก็มี Concept ของตัวเอง เช่นจะเน้นไปเรื่องอาหาร เสื้อผ้า หรือเรื่องอะไร

ที่นี่จะมี 4 ด้านเลย แต่ Food เป็นกุญแจสำคัญ Dining เป็นเรื่องใหญ่สำหรับการอยู่ในชีวิตประจำวัน ตึกหน้าของที่นี่แทบจะเป็น Dining เกือบทั้งตึก แต่ด้านหลังเป็นเรื่อง Lifestyle เป็นเรื่องเสื้อผ้า ของใช้ จับจ่ายใช้สอยจุกจิก ที่เราเรียกว่าตลาดบองมาเช่ ซึ่งจะตอบโจทย์อาหารการกินที่แปลกไปอีกแบบหนึ่ง หากินยาก ทุเรียนลูกละพันอะไรแบบนี้ ส้มโอต้องเป็นส้มโอหวานเกรดนี้เท่านั้น

วันนี้เปิดขายตัว Community Mall แล้วหรือยังครับ

Community Mall เราเริ่มขายแล้วครับแต่ว่าช้าๆ ก่อสร้างไม่ช้านะครับ ทุกอย่างเดินหน้าไปหมดแล้ว ลงเข็มไปแล้ว

Community Mall แต่ละที่ก็จะมี Uniqueness ของมันเอง เช่น Platinum สมัยเริ่มต้นก็มี Concept เรื่องการค้าส่ง หรือ Gateway เอกมัยก็เป็นคอมมิวนิตี้มอลล์รวมของญี่ปุ่น แล้วที่ W District นั้นเป็นอย่างไรครับ

ที่นี่เราอยากให้เป็นถนนคนเดิน ถึงได้ทำทางเข้าออก 5 ทาง เราเชื่อมตึกด้วย Skywalk มาถึงรถไฟฟ้า เราเดินทะลุไปทะลุมาได้ทุกตึก ตั้งแต่ทางเข้า Mall ตึกเก่าตึกใหม่ Le Lux, Skywalk เราจะเชื่อมกันหมดเลย

Skywalk เชื่อมจบเมื่อไรครับ

Q1 ปีหน้า สำหรับที่มาจาก BTS พระโขนงนะครับ เราคิดว่าจะทำให้เสร็จใน Q1 ปีหน้า

เห็นเคยทำบ้านแฝด อยากจะทำอยู่ไหมครับ

อยากทำหมดเลยครับ ขึ้นกับทำเลอย่างที่เล่า อย่างโครงการบ้านแฝดที่เคยทำเรามีแค่ 11 ไร่ ทำได้ 68 หลัง แต่ถ้าสมมุติว่าถ้าเรามี 500 – 1000 ไร่ เราคงจะทำบ้านแฝดไม่ไหว อาจจะต้องเป็นบ้านเดี่ยว หรือ 100 – 200 ไร่ก็เยอะแล้วครับ

เมืองไทยตอนนี้กำลังพัฒนาไป คิดว่าคอนโดมิเนียมจะกลายเป็นตลาดมือสองไหมครับ

เป็นอย่างนั้นอยู่แล้วครับ ทุกวันนี้ธุรกิจที่ Success จะต้องมีการหมุนเวียนเปลี่ยนมือระหว่างการซื้อๆขายๆตลาดมือ 1 กับตลาดมือ 2 ตลาดมือ 3, 4 แต่ประเด็นคือหมุนขึ้นหรือหมุนลง เช่นตารางเมตรละ แสน ปีถัดไปจะเป็นแสน 1 – 2 – 3 -4 – 5 แปลว่าโครงการอิ่มขึ้นเรื่อยๆ ราคาขยับไปตามเวลาของการก่อสร้างและความสมบูรณ์ของศูนย์การค้า จนวันนี้เราก็มีแฟนพันธุ์แท้อยู่จำนวนหนึ่ง พอเราเปิดตัวก็เริ่มตาม มาดูมาซื้อเป็นลูกค้ากลุ่มเก่า

แต่ถ้าเกิดเราไปดูคอนโดเกรด B เกรด C วันแรกอยู่ๆไปข้างบ้านอาจจะทะเลาะกัน วางรองเท้าหน้าห้อง เสียงดัง เอาเครื่องจักรมาอยู่ในห้อง แป๊ปเดียวลูกค้าก็เริ่มทยอยออก ปักป้ายขาย ราคาก็หมุนลง สมมุติตารางเมตรละ 3 หมื่น ปีถัดไป 2.5 หมื่นแบบนี้ แต่คอนโด High End ผมดูส่วนใหญ่ก็ขึ้นหมดนะ ขึ้นช้าขึ้นเร็วอีกเรื่องหนึ่ง ตลาดนี้เป็นตลาดที่ไม่ค่อยกระทบกับสิ่งแวดล้อมภายนอกด้วยนะครับ เช่น Crisis Euro ฯลฯ เพราะคนที่อยู่ก็เป็นคนมีตังค์ การซื้อที่อยู่อาศัยก็เป็นเรื่องการลงทุน หรือถ้าอยู่เอง ปัจจัย 4 เป็นเรื่องซีเรียส เค้าจะเอาเงินออมมาลงทุน

เห็นตอนนี้ขนาดห้องเล็กลงเรื่อยๆ ที่ดินแพงขึ้น เวลาทำออกมาขายถ้าลูกค้าใช้เงินเท่าเดิม ก็จะได้ห้องที่เล็กลง ถ้าคุณวิชัยต้องทำจะอยากทำเล็กลงไหมครับ

มีทั้งสองตลาดเลยครับ

1) ราคาเล็กแต่ Quality ไม่ลด ขนาดห้องเล็กลงได้ด้วย Technology ของการออกแบบที่พัฒนาขึ้น วันนี้ IKEA ที่ชนะในคนทั่วโลก เพราะเค้าพัฒนาการออกแบบห้องในแนวตั้ง ทำ Bunk Bed บ้าง หรือชั้นวางของอยู่ในแนวดิ่งบ้าง เอาชั้นใต้เตียงมาเป็นที่เก็บของบ้างอะไรบ้าง แขวนหมด หิ้วหมด อันนี้ทำให้ห้องเล็กลง Utilize ได้มากขึ้น ราคาก็ถูกลง อันนี้เป็นการตอบโจทย์สำหรับคนกลุ่มหนึ่ง กลุ่มเริ่มทำงานใหม่ๆ หรือพึ่งมีครอบครัวใหม่ๆ หรือต้องการอยากได้ทั้งบ้านและรถด้วย ก็อาจจะตอบได้ทั้งสองข้อ แต่ถ้าบ้านแพงก็ต้องเลือกระหว่างบ้านกับรถ แต่ถ้าแพงมากๆ รถก็ไม่ได้ บ้านก็ไม่ได้

ก็ต้องข้อ 2) เช่า คนพวกนี้ก็จะกลายเป็นลูกค้าของคนอีกกลุ่มหนึ่ง ถ้าเราดู Food Chain จะมีปลาใหญ่กินปลาเล็ก ก็จะมีลักษณะว่าคนซื้อแต่ไม่อยู่เพราะเป็น Investors แต่คนอยู่คือใคร คือคนกลุ่มที่เมื่อครู่นี้เล่าให้ฟังว่ามันซื้อไม่ไหวแล้วแพงขึ้นเรื่อยๆก็มาขอเช่า ก็ได้รายได้เป็นรายเดือน ตัวเองก็ต้องรอวันที่สะสมเงินได้มากพอ เป็นอีก Step หนึ่ง แสดงผลงานให้พ่อแม่เห็นก่อนพ่อแม่ถึงยกมรดกให้ จึงจะสามารถซื้อห้องใหญ่ได้ซื้อคอนโดแพงได้ มันเป็นวัฎจักร คล้ายๆ Food Chain สัตว์ใหญ่กินสัตว์เล็กอะไรประมาณนี้ แต่ว่าถามว่าตลาดความจริงมันมันส์ สนุกตรงนี้ เติบโตต่อเนื่องและเป็นธรรมชาติ ซึ่งการซื้อๆขายๆเป็นเรื่องปกติ แล้วเปลี่ยนมือกันเข้ามาออกไปครับ

อยากให้คุณวิชัยแนะนำผู้อ่านทางบ้าน คิดว่าบ้านๆแล้วกันนะครับ ที่เรียนจบมีความรู้แต่เป็นมือใหม่พึ่งเริ่มซื้อคอนโด อายุประมาณ 20 – 30 ปี ตอนแรกอยู่บ้านในเมืองกับพ่อแม่ โตขึ้นมาก็ออกมาอยู่เองแล้ว เงินซื้อบ้านหลังใหญ่ยังไม่มีเพราะยังเป็นช่วงอายุที่พึ่งจะเริ่มทำงาน ในขณะที่เก็บเงินได้บ้างพอสมควรจึงจะหันมาซื้อคอนโด คุณวิชัยมีหลักการแนะนำพวกเขาอยากไร 3 ข้อ เพื่อให้คนกลุ่มนี้ซื้อคอนโดที่เขาอยากจะได้ได้ครับ

1) อันดับแรกเลยนะครับ เค้าต้องมีหัวใจที่เด็ดเดี่ยวมากเลย ที่ต้องตัดสินใจว่าจะต้องเลือกระหว่างรถกับบ้าน จะลงทุนอะไร ถ้าเค้าเลือกรถ ชื่อก็บอกอยู่แล้วว่าลดไปเรื่อยๆ ซื้อปุ๊ปถอยออกมาป้ายแดงวันนี้ราคาไปขายกลับก็ถูก Discount ทันที แต่ถ้าซื้อบ้านมันก็มีแต่ขึ้น ตาม Inflation, ดอกเบี้ย อะไรก็แล้วแต่ พอตัดสินใจได้ว่าจะซื้ออันใดอันหนึ่ง เพราะเงินจำกัดใช่ไหมครับ ต้องเลือกอันใดอันหนึ่ง รถหรือบ้าน ห้ามเลือก 2 อย่าง

2) หาผู้ร่วมชะตากรรม … จะเป็นพี่ชาย น้องชาย แฟน หรือเพื่อนรัก เพื่อนสนิท แล้วร่วมกันซื้อ เพื่อลด Load เรื่องของห้องที่ราคาคนเดียวเอาไม่ได้ ซึ่งอันนี้ผมเจอหลายคู่หลายคนแล้วครับ ถ้า Success ก็ Happy ไปเลย ถ้าไม่ Success ก็ขายต่อ เปลี่ยนมือ กำไรนะครับ กำไรแบ่งเป็นเงินเลยนะครับ เปลี่ยนมือปุ๊บเอาไปคนละ 5 แสน เลิก ไปละ เป็นแฟนกันเลิกกันก็แบ่งครึ่ง เป็นเพื่อนกันไม่ได้อยู่ด้วยกันก็แบ่งเงินกัน อะไรก็ได้ แต่ถ้าเป็นพ่อแม่ไม่ต้องแบ่งครึ่ง ส่วนใหญ่พ่อแม่ไม่เอาคืน (ขำ) แปลกมาก ถ้าเป็นพ่อแม่ร่วมกันลูกพอมีอะไรขึ้นมาปุ๊บ พ่อแม่ก็ยกให้ลูกหมด ซึ่งตรงนี้ก็ต้องหาผู้ร่วมชะตาให้ดี แต่ถ้าแนะนำก็ต้องพยายามจับคู่ให้ถูก กับพ่อแม่ดีที่สุด

3) ผมว่าอันนี้ก็เป็นเรื่องที่ท้าทาย วันหนึ่งคุณกำไรจากการที่อยู่คอนโดเมื่อเทียบกับการไปกลับบ้านที่อยู่ไกล … 3 ชั่วโมงที่หายไปกับการเดินทางบนรถที่จะวิ่งไปคลอง 5 คลอง 7 มาเปลี่ยนเป็นการอยู่คอนโดในเมือง .. 3 ชั่วโมงนี้ที่คุณได้เพิ่มขึ้นมาเนี่ย คุณหาเงินได้มากกว่า 3 ชั่วโมงที่มันหายไปไหม?

ผมไม่แปลกใจนะที่เด็กรุ่นใหม่จะไปเป็น Steve Jobs หรืออะไร เพราะผมเชื่อว่าเด็กรุ่นใหม่นั้นเก่งมากเลย หลานผมคนหนึ่งทุกวันนี้ขายของเป็นตัวตุ๊กตาเล็กๆ ขายในเวปไซต์ ทุกวันนี้ไม่พอขาย ลูกค้าเค้าเป็นญี่ปุ่น เด็กพึ่งอายุ 20 เองนะครับ ร่วมกับพี่น้อง 2 คน พ่อแม่มีหน้าที่ซัพพอร์ทเรื่อง Material แล้วการขายตั้งราคา เค้าไปทำของเค้าเอง ขายจนไม่ทันผลิต ส่งออกตลอดเวลา เดือนหนึ่งหลายแสน เค้าเล่าให้ผมฟังแล้วตกใจ เล่าว่าเค้าออกแบบเอง แพคของเอง ส่งออกเอง

ผมเลยบอกว่า 3 ชั่วโมงที่เราได้คืนจากการเดินทางเนี่ย ลองไป Start Up นั่งคุย จิบกาแฟนคนละแก้ว หาธุรกิจทีได้หลายแสนหลายหมื่น น้องบางคนในบริษัทออกแบบกราฟฟิคเองรับ 3 จ๊อบพร้อมกัน ก็ได้หลายตังค์นะ เดี๋ยวก็นัดคนมาเจอ นั่งขายงาน พรีเซนต์ๆๆ ขายได้แล้ว

ถ้าเค้าท้าทายตรงนี้ได้ ความเป็นเมืองที่เค้าอุตส่าห์เปลี่ยนวิถีชีวิตจากคนต่างจังหวัด บ้านนอก บ้านนา มาอยู่ในเมือง อันนี้คุ้มสุด แล้วชีวิตเค้าจะเปลี่ยนไป เค้าจะใช้ของดี กินดี มี Lifestyle ทุกอย่างดีหมดเลย แต่ทั้งหมดนี้มาจากความคิดว่า เค้าไม่ยอมแพ้ บางทีกำไรอาจจะไม่ได้ 3 ชั่วโมงนะ อาจจะมากกว่า 3 ชั่วโมง เพราะเค้าเรียกคนมาเจอที่ตึก เค้าไม่ได้เดินทางเลย วันหนึ่งเค้านัด Meeting ได้ 5-10 Meeting เค้าเพิ่มพลังในตัวเองได้มากกว่าคนอื่น 5 เท่า 10 เท่า คนอื่นเค้าได้เงินเดือน 2-4 หมื่น เค้าอาจจะได้ 4 แสนเลย นี่เป็นวิธีคิดแบบหนึ่งที่เดี๋ยวนี้พวก Online และ Social Network ช่วยได้เยอะ เพราะฉะนั้น เวลาที่ได้มาจากการที่ไม่ต้องเดินทาง คือกำไรชีวิตล้วนๆ

ถ้า 3 ข้อก็ต้องไอเดียแบบนี้ละครับ

เมื่อครู่เราคุยเรื่องชาวบ้านแล้ว เดี๋ยวเราลองแนะนำเปลี่ยนจากชาวบ้านเป็นนักลงทุน มีตังค์ ไม่ใช่เด็กได้เงิน 4 หมื่น 8 หมื่นเมื่อครู่แล้ว แต่ว่าต้องฉลาดซื้อ ไม่ใช่คิดว่าจะซื้ออะไรก็สักแต่ว่าซื้อ จะแนะนำอย่างไรดีครับ

ถ้ามีตังค์ ไม่ติดปัญหาเรื่องเงิน แต่ติดปัญหาเรื่อง Quality จริงๆ กลุ่มนี้จะพิถีพิถันจริง

1) คนกลุ่มนี้ต้องมองเรื่องทำเลให้ขาด Location Location Location ว่าใช่ไหม ทำเลนี้ใช่ไหม ถ้าเขาดูปุ๊ป เป็นทางแยก ทางเปลี่ยว ทางสามแพร่ง เป็นจุดระหว่างทางที่เป็นรอยต่อของถนน พวกนี้จะมีประเด็นว่าแบบนี้เราจะไม่ซื้อ โครงการที่ไม่ตอบโจทย์ในเรื่อง Location คุณต้องไม่ซื้อเลย

2) ต้องมาดูเรื่องของการพัฒนาโครงการ เช่นเรื่องของ Facility เรื่องของดีไซน์ตึกเหลี่ยมตึกโค้ง ราคาไหนจะโตเร็วกว่า เพราะเราจะดู Growth Rate เป็นหลัก คือมันไม่ใช่ว่ามันแย่นะครับทุกโครงการจะดีของมันเองโดยธรรมชาติ แต่เราจะดูความดีของมันว่าถ้าเทียบตลาดแล้วมันดีกว่าคนอื่นเขาไหม ถ้าดีกว่าโอกาส Growth ก็จะสูงกว่า

3) ต้องดูเรื่องผู้ประกอบการ ถ้าตัวผู้ประกอบการมือใหม่มาก ผมให้คะแนนติดลบก่อน -2 ทันที ถ้ามือไม่ใหม่ เก่าหน่อยอาจจะ +2 แต่ถ้ามีผลงานที่ตอบโจทย์ดีวันดีคืน +4 ไปเลย อันนี้คือผู้ประกอบการ สำคัญว่า เค้ามีโปรไฟล์หรือความตั้งใจจะ Listed มากน้อยแค่ไหน ถ้าเขามีความคิดทำแล้วเลิก ทำแล้วหยุด โปรเจคเดียวเลิกอันนี้น่ากลัว เพราะเขาจะไม่รับผิดชอบ ผมเห็นหลายโครงการเขาบอกว่ามีที่ดินจากพ่อให้มาแล้วก็ทำเสร็จขายแล้วก็เลิก ถามว่าจะ Service อย่างไรต่อ ตอบว่าไม่รู้ไม่ได้คิด ช่างมัน จบๆแล้วเลิกๆกัน ผมฟังแล้วผมก็งงๆนะว่าจะทำไปทำไม อันนี้ผู้ประกอบการต้องมี Vision ก็ถ้าให้ 3 ข้อก็ตอบ 3 ข้อเท่านี้

Mini-Series บทสัมภาษณ์ผู้บริหาร Real Estate โดย ThinkofLiving.com

อ่านเพิ่มเติม